КОТЛОВАНЪ

Если брать ипотеку, то только на такую квартиру

НЕДЕЛЬНАЯ ИНФЛЯЦИЯ: БЛИЗКИЙ К РЕКОРДНОМУ РОСТ ЦЕН ЗА НЕДЕЛЮ. А ВПЕРЕДИ - УТИЛЬСБОР, БЮДЖЕТ, ТАРИФЫ, РУБЛЬ... По данным Росстата с 24 по 30 сентября ИПЦ вырос на 0.19% vs 0.06% и 0.10% в предыдущие 2 недели. Рост в сентябре – 0.43%, с начала года – 5.72%, годовой показатель – 8.6% гг. Для 39-й недели года рост ИПЦ на 0.19% - это очень много (средний рост за последние 12 лет – 0.09%). Без огурца, томата, самолёта рост ИПЦ за 3 недели: 0.14%, 0.07% и 0.07%. Сентябрьский рост на 0.43% - это около 9% mm saar, т.е. примерно на уровне августа. Но мы ожидаем, что полные данные за сентябрь (выйдут 11 сентября) покажут рост на 0.5% mm и будут ближе к 10% mm saar. Ожидания на октябрь у нас мрачные. Во-первых, резкое повышение утильсбора добавит несколько десятых к росту ИПЦ в октябре и до 0.5 пп до конца года. Во-вторых, обратите внимание, как феерично быстро начал заваливаться рубль – сегодня официальный курс доллара к рублю пробил годовой максимум, впервые с октября-23 поднявшись до 94.5…

В обзоре ЦБ тенденций в сегменте розничного кредитования отдельно отмечен риск концентрации кредитов:

Количество заемщиков, имеющих три кредита и более, превысило 13 млн человек (+2,2 млн человек за 12 месяцев). На них приходится более половины задолженности по розничным кредитам.

Рост за год более 20% и если посмотреть на объем этих кредитов (я предположил, что средняя задолженность у людей с 3 кредитами будет меньше), то увидим долю 51% (годом ранее 46%). Кстати о средней задолженности - у заемщиков с одним кредитом это 452 тыс. рублей, с двумя – 795 тыс. рублей, с тремя и более – 1,4 млн рублей. @MarketOverview

🏦 Алексей Заботкин, зампред ЦБ РФ: ▪️Если ключевая ставка оставалась 7,5%, то сейчас бы мы говорили о хорошо двузначной инфляции, которая продолжала бы сейчас ускоряться, с учетом автономного спроса, льготного кредитования, которые реализовались за последние 12 месяцев. И кредит дешевле бы не был, потому что банки выдавали бы кредиты исходя из высоких инфляционных ожиданий. ▪️Те решения по ключевой ставке, которые были приняты в течение прошлой осени, в I-II кварталах этого года, влияют на инфляцию сейчас. И то, что инфляция до сих пор не 4%, показывает то, что нам надо было действовать более решительно и ужесточать денежно-кредитную политику раньше и быстрее. ▪️Совет директоров допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании. ▪️В части розничного кредитования мы видим замедление, и не только в части льготной ипотеки. По данным июля-августа оно очень наглядно прослеживается. Оперативные данные за сентябрь показывают то же самое. В плане корпоративного кредитования значимого замедления пока нет. Строго говоря, в условиях, когда у вас есть высокий инвестиционный спрос и экономике требуется более высокая инвестиционная активность, скорее всего, корпоративное кредитование будет замедляться медленнее, чем розничное. #цбрф @rusipoteka

🧮 Статистика ипотечного кредитования в столице в разрезе общего количества поступивших в Управление Росреестра по Москве заявлений на регистрацию ипотечных договоров. За 8 месяцев 2024 года поступило 97 765 заявлений на регистрацию ипотечных сделок. При этом доля заявлений в электронном виде составила 91,7% (89 648). По сравнению с аналогичным периодом 2023 года (85,7%) рост доли составил 6%. Также стабильно высокий результат показал реализуемый Управлением Росреестра по Москве проект «Электронная ипотека за 24 часа».

«Доля таких сделок сохраняется на уровне более 93% второй год подряд, а в августе установлен максимальный с начала года результат – 95,9% поступающих заявлений рассматриваются менее чем за сутки», – рассказали в Росреестре.

🏠 В сегменте ИЖС с ростом популярности загородной недвижимости растет и количество ипотек. За 8 месяцев 2024 года рост ИЖС с ипотекой составил 5% к аналогичному периоду 2023 года. С начала года число оформленных ИЖС с привлечением ипотеки составила 22,7% от общего количества поставленных на учет жилых домов. @rusipoteka

Айтишники остались почти без ипотеки С 1 августа были ужесточены условия по госпрограмме “Ипотека для IT”. Помимо прочего - больше невозможна покупка жилья в Москве и Санкт-Петербурге, а именно здесь IT-ипотека играла наиболее важную роль (в 1 полугодии 2024 г. на нее приходилось 19% и 15% от всех выданных льготных кредитов). Программа занимала заметную долю рынка и в других локациях - не только в сложившихся центрах IT-индустрии (в Нижегородской и Томской областях, Татарстане, где на нее пришлось 10-13% выдач), но и в регионах, где эта специализация ранее не была заметна (в Марий Эл, Саратовской, Омской областях, Пермском крае и др.). После ужесточения условий доля IT-программы в целом по РФ снизилась с 5-8% до 1-2%. Сейчас ее доля во всех регионах не превышает 2%. 💬Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики

100 тысяч кредитов на 375 миллиардов итоги августа   Выдано 100 122 кредита на сумму 375 068 млн рублей. Для простого запоминания - 100 тысяч кредитов на 375 миллиардов рублей.   Индикаторы анализа Кредитный портфель вырос на 0,4 пп. Доля кредитов на новостройки – 28,9 %. Доля кредитов на ИЖС - 31,5%. Общая доля заемщиков, выбравших новое жилье, – 60,5 %. Доля программ с господдержкой (4 программы под управлением АО ДОМ.РФ) – 34,2%.   Сравнительные индикаторы Максимальная  сумма ипотечных кредитов в месяц - 955 157 млн руб. в сентябре 2023 года. Максимальное количество ипотечных кредитов в месяц -  238 197 в сентябре 2023 года. Минимальное количество за последние годы – 36 603 кредита в мае 2022 года.   Выводы и перспективы 1. Рынок освоил работу по новым правилам госпрограмм и находится на условно стабильном  уровне 33-34 тысячи льготных кредитов в месяц. 2. При текущих рыночных ставках выдача 100 тысяч кредитов в месяц – отличный результат. 3. Нынешний период можно смело назвать адаптация. В оптимистичном варианте такой режим продлится до конца года. 4. Замедление может начаться после внедрения с 1 января Стандарта ипотечного кредитования, снижающего возможности предпринимательских инициатив банков и совместных инициатив банков и застройщиков. На замедление также может повлиять очередное повышение ключевой ставки и ужесточение регулирования. 5. Что нужно делать профессионалам? Готовиться к еще большей адаптации. 6. Что делать действующим и потенциальным заемщикам?  Вне зависимости от получаемой информации свои личные задачи решать персонально с тщательным расчетом и не ждать внезапных чудесных условий.

⚡️Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость по итогам девяти месяцев 2024 г. составили 495 млрд руб., по данным IBC Real Estate. Это на 22% меньше, чем было в аналогичный период прошлого года. Снижение вложений в самой компании объясняют удорожанием заемного финансирования после роста ключевой ставки до 19%, а также завершением выхода из активов зарубежных компаний. ☝️Тем не менее, данный показатель можно считать довольно высоким. За девять месяцев 2022 г. различные компании потратили на покупку недвижимости лишь 266 млрд руб., в 2021 г. – 235 млрд руб., в 2020 г. – 176 млрд руб., а в 2019 г. 169 млрд руб.

🌇Микроквартиры для крупных застройщиков важны Помимо изменений на рынке ипотеки застройщикам в 2025 году придется столкнуться с ужесточением требований к продукту. С мая 2024 28-метровые микроквартиры запрещены в Москве, а с нового года - и в Подмосковье. На них приходится около 14% продаж, причем доля таких лотов в 3 крупнейших компаниях выше, чем по рынку в целом. Самые просторные квартиры среди топ-20 девелоперов продавали Донстрой, Абсолют и Tekta, самые компактные - ЛСР и работающие преимущественно в Подмосковье Тройка Рэд и Гранель. Заместить долю рынка микроквартир всем будет непросто (их покупатели, скорее всего, просто не выйдут на рынок, а продолжат снимать жилье). Кроме того, девелоперам нужно оперативно изменить концепции своих новых ЖК (т.к. такое жилье есть почти в каждом третьем проекте). 💬Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

Сбер со 2 октября повышает ставки по ипотеке на 0,9 п.п. Минимальные ставки на первичном рынке составят 21,9%, на вторичном - 21,6%. Держитесь там. Всего хорошего.

Итоги недели Кто бы мог подумать! Вторичный рынок, живущий исключительно на «подножных кормах», с ипотечными ставками под 20%, сплошными обменными сделками и т.д. уже которую неделю остается островком стабильности. Особенно на фоне новостроек. Объем предложения на «вторичке» в Петербурге за прошедшую неделю практически не изменился; по итогам месяца – минус очередные 1,1%. Ничего принципиально нового не происходит - тренды перечислены в предыдущих «Итогах». Новостройки. Из частных бесед с топ-менеджерами застройщиков следует, что результаты месяца у них очень разные. У кого-то продажи сильно ухудшились, кто-то, наоборот, сумел перетянуть значительную долю поредевших покупателей. Набор доступных инструментов поддержки продаж у всех одинаковый, но разная эффективность. Кто-то повысил комиссионное вознаграждение до заоблачных 8% (не знаю, как банк, контролирующий смету, такое пропускает). У кого-то здорово выстрелили акции с субсидированной ипотечной ставкой, особенно если не сильно была повышена стоимость объектов и если застройщик дает хорошую ставку на длительный срок. Ставка в 9-12% на первые 5-9 лет оказывается для покупателей не таким уж плохим вариантом. (Часть таких схем окажется под запретом с введением ипотечного стандарта с 2025 года). Кто-то традиционно налегает на рассрочку. Она дает хорошие результаты на бумаге, но увеличивает риски расторжения значительной доли договоров к моменту сдачи дома. А любом случае рынок новостроек в самом начале сложного периода. Рекламные затраты на привлечение клиента растут, а качество обращений, скорость и уровень конвертации в сделки ощутимо ухудшились. Общий остаток лимитов по семейной ипотеке - 400 млрд рублей. В месяц выдают по 180-200 млрд рублей «семейки». Ясности нет ни по перераспределению лимитов, ни, тем более, по их увеличению. Выиграли те предусмотрительные застройщики, которые заранее аккредитовались в максимальном количестве банков, включая небольшие и средние. Там еще есть остатки по «семейке», значит, есть шансы. Именно поэтому мы, выступая в роли ипотечного брокера застройщиков, настаиваем на одобрении в максимально широкой линейке банков, чтобы заблаговременно «одобриться». Дольщики заучивают экзотические названия типа «Сургутнефтегазбанк» или РНКБ. Аренда: объем предложения на рынке долгосрочной аренды жилья стабилизировался на относительно высоком уровне в 6,8 тысяч лотов (ЦИАН). Смотрим, что будет происходить с арендными ставками. Если и снизятся, то незначительно. Инвесторы, которые купили квартиры в начальной фазе роста с льготной ипотекой - в максимальном выигрыше. Кстати росту арендных ставок способствуют высокие депозитные ставки. Чтобы оплачивать аренду квартиры сейчас достаточно иметь на депозите четверть ее стоимости. @yeltsovm

48% ипотечников не погасят долг до пенсии Доля ипотечных кредитов, по которым возраст заемщика на момент плавного погашения долга превысит 65 лет в первой полугодии 2024 году достигла 48%, что на 14 процентных пунктов больше, чем годом ранее. Количество заемщиков, имеющих только ипотечный кредит, составляет 4,6 млн человек. Средний размер задолженности по ипотеке составляет 1,9 млн рублей. 🏦 Подписаться на БанкБлог

Очередной интереснейший отчет ЦБ радует нас глубоким инсайтом от регулятора: "Каждый четвертый ипотечный заемщик берет после ипотеки потребительский кредит - возможно, на ремонт". Проснулись, потянулись, очень удивились, но давайте раскладывать цифры и факты: 1. Факт первый - рынок давно перешел на предложение с отделкой. Более 70% предложения и сделок в массовом сегменте - это квартиры с отделкой. Даже весной 2022 года, когда все было супер непонятно с поставками, девелоперы скрипя зубами не отказывались или отказывались точечно от отделки. Кто-то говорит, что на отделке девелопер зарабатывает. Но это миф, который раздувается для важности отделки. Ни один крупный девелопер на отделке не зарабатывает, а скорее теряет, но сильно расширяет свою воронку продаж. Одно дело толкнуть - бетон, другое дело толкнуть квартиру с ремонтом, куда там по мелочи надо что-то поставить и можно жить. Любой человек, который сталкивался с ремонтом - понимает, в чем принципиальная разница двух предложений. 2. По данным ЦБ - порядка 6% дольщиков берут кредит на ПВ. Мол, не много - и хорошо. По данным "злых языков рынка" данный процент доходит до 20-30%. Отдельно надо понимать, что эти кредиты могут быть на другого человека, что-то в долг, что-то в кэшбек и тд. Все прекрасно знают, как на рынке девелоперы "помогают" насобирать денег на ПВ, если денег на тот самый ПВ нет. Кстати, некоторые думают, что первоначальный взнос (ПВ) - нужен чисто для дисциплины клиента, что вот он молодец, накопил, берет большой кредит, который регулярно будет платить. Но, нет, растрою тех, кто так думает - ПВ это как спасательная подушка, если заемщик "прогорит", то банк продаст объект недвижимости, заберет свои деньги, и даже что-то заемщику отдаст, правда уже без квартиры. Поэтому ЦБ всегда топило против низкого ПВ - не дай бог, что банк не сможет вернуть деньги. А когда за что-то нельзя вернуть деньги - это либо дефолт, либо пузырь. 3. Конские штрафы за некачественный ремонт (как говорится, а попробуй сделать сам качественный), сейчас девелоперов подтолкнут к отказу от отделки. На так называемый потребительский терроризм уже закладывается 15%-20% от себестоимости отделки. Это тот самый "кэшбек", который можно стрясти с девелопера. Учитывая, сколько тратится на штрафы, какой сейчас ключ, девелоперы будут отказываться от отделки. Им надо: убить штрафы, сократить сроки, а также дать более доступный чек для клиента. Текущая динамика может вернуть рынок на 20 лет назад, когда отделки, можно сказать, и не было. Доля экспонирования может сейчас упасть до 30-40%. 4. Итого, замкнутый круг - все и так брали кредиты для ПВ, даже когда была отделка. Все судились за отделку, получали "кэшбек". Теперь надо будет брать кредит и на ПВ, и на отделку с которой так все "боролись". Посмотрим, как и кто сможет сделать отделку в однушке до 1 мульта, и хоумстейджинг за 300-400 тыс. руб., как обещают в рилсах запрещенной соц сети. Скорее всего, все эти факторы и так добьют падающий спрос. Зима близко, господа девелоперы.

Рекомендованный семейный доход берет за основу тезис о том, что комфортным для заемщика можно считать отношение ежемесячных платежей по ипотеке к ежемесячным доходам на уровне 1/3. Интересно было посмотреть насколько в результатах будут видны результаты повышения первоначального взноса (и скорее всего уменьшение платежа), но пока существенного искажения показателя нет. В среднем по РФ с начала года показаетль вырос с 101,6 тыс. руб. до 103,2 тыс. руб. (+1,5%). Кстати московский показатель однозначно попадает в экстремумы, т.к. двузначных цифр нет больше ни в одном регионе. @MarketOverview

📊 По данным ЦБ, за год доля ипотечных кредитов сроком от 30 до 31 года увеличилась на 6,8 п.п., а сроком от 25 до 31 года – на 4,2 п.п. Доля ипотечных кредитов, по которым возраст заемщика на момент плавного погашения долга превысит 65 лет в I полугодии 2024 году достигла 48%, что на 14 п.п. больше, чем годом ранее. При этом доля заемщиков с плановой выплатой ипотеки в возрасте более 60 лет составляет 67% (+15 п.п. за год). @rusipoteka

Красивая картинка из Отчета Счетной палаты по программам с господдержкой. За 2021-2023 год было выдано более 2 млн льготных кредитов разных видов на сумму около 9 трлн рублей. Подробности в приложенной картинке. #госпрограммы

У дяди есть секрет 🤫 @novostroyman

Крупнейший в отрасли Международный форум 100+ TechnoBuild стартовал в Екатеринбурге. Здесь представляют новейшие достижения в стройке, технологии и проекты для развития современных городов Среди топовых застройщиков ярко выделилась Страна Девелопмент. Посмотрите, какое грандиозное сооружение с ландшафтным дизайном, стройплощадкой и визуализацией возвела компания, даже мурашки при одной только мысли о масштабе этого стенда. На площадке Страны можно по-настоящему начать стройку собственной квартиры в Екатеринбурге: вырыть котлован, вывезти грунт, и что называется, заложить первую фундаментную плиту для своего дома. А после купить квартиру всего за 10 рублей (десять рублей, да). Но нужно иметь хотя бы 15% на первоначальный взнос. Глядя на масштаб Страны, у компании, вероятно, серьезные амбиции в Екатеринбурге. Поэтому и условия сейчас на покупку квартиры более чем привлекательные.

Порядок расселения аварийного жилья ужесточается С 1 января 2025 года расселение аварийных домов будет проводиться по новыми правилам. 1️⃣Уменьшается компенсация за изымаемое жилье.  Она будет рассчитываться не просто исходя из рыночной стоимости изымаемого жилья и расходов гражданина на переезд и аренду жилья (как сейчас). По новым правилам из компенсации будут вычитаться расходы на снос дома или проведение ремонтно-восстановительных работ.  Сумма возмещения не должна быть ниже минимального порога компенсации, установленного для каждого региона. 2️⃣Вводится обязанность граждан доплачивать за предоставление им более дорогого жилья.  То есть собственник жилья будет доплачивать разницу, если стоимость нового жилья оказалась выше размера возмещения (сейчас просто происходит зачет). 3️⃣ФРТ получает право предоставлять целевые займы регоператорам программы.  Их можно будет тратить на жилье для собственников изъятых помещений. Условия будут установлены Правительством.  4️⃣Появится дополнительный механизм поддержки для обеспечения переселяемых людей льготными условиями финансового заимствования.  5️⃣Предоставление жилья будет более гибким.  С согласия собственника взамен одного жилого помещения ему может быть предоставлено несколько, по площади не превышающих изымаемое.  6️⃣Регионы смогут предусмотреть право собственников на получение жилья по договору соцнайма с зачетом размера возмещения в счет платы за него. Условие — если в течение 5 лет до признания дома аварийным у них не было жилья общей площадью не менее изымаемого.  7️⃣Гражданам, которые проживают в аварийном доме по договору соцнайма, жилье будет предоставляться по договору найма социспользования: ⬩ плата будет более высокой (для малоимущих предусмотрены льготы); ⬩ приватизировать такое жилье запрещается, но можно выкупить.  @developers_policy

Брусника ещё явно заходит на рынок Питера, ищут туда технического директора. На ПМЭФе подписали договор с ГПБ о партнерстве, но по слухам уже купили пару площадок.