КОТЛОВАНЪ

Брусника ещё явно заходит на рынок Питера, ищут туда технического директора. На ПМЭФе подписали договор с ГПБ о партнерстве, но по слухам уже купили пару площадок.

То, что написано в бюджете по поводу льготной ипотеки, комментирует ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Большинство претензий к льготным ипотечным программам сконцентрировано вокруг тезиса о том, что они не смогли сделать жилье доступнее. Низкая ставка очень быстро была нивелирована ростом цен. Но это лишь видимая часть айсберга. После публикации проекта бюджета России на 2025 и плановые 2026-27 гг. стало наглядно видно то, о чем Банк России предупреждал не один раз. Это колоссальные расходы на субсидирование процентных ставок в течение длительного срока, когда эффекты от льготного кредитования исчерпаны. В проекте бюджета фигурируют следующие суммы на 2025-27 гг: ▪️1,5 трлн. рублей - субсидирование процентной ставки по ипотеке для семей с детьми. ▪️Более 1,3 трлн рублей – на реализацию дополнительных программ льготной ипотеки (финансирование принятых обязательств по программе льготной ипотеки + ипотека для IT-специалистов; дальневосточная и арктическая ипотека; сельская ипотека). Это много или мало? Для сравнения, на ликвидацию аварийного жилищного фонда планируется направить 154 млрд. рублей, 105 млрд руб. - программы по формированию современной городской среды; более 77 млрд руб. — на комплексное развитие сельских территорий, а на модернизацию коммунальной инфраструктуры потратят 180 млрд руб.

В дополнение к данным по выдаче ипотеки - информация о "просрочке" в августе. Интересно, что при желании на основании этих цифр можно сформировать два кликбейтных заголовка, противоположных по восприятию, но верных по сути: ▪️Просроченная задолженность по ипотеке достигла рекордно высокого уровня. ▪️Несмотря ни на что, доля просроченной задолженности остается мизерной. Но, судя по всему, фиксируем разворот тренда. @REBURG

⚡️ Половина ипотечных заемщиков в России имеют задолженность от 1 до 4 миллионов рублей — ЦБ РФ Каждый третий заемщик имеет долг по ипотеке который не превышает 1 млн. руб. 🔘Доля кредитов, по которым возраст заемщика на момент плановой выплаты превысит 65 лет, возросла на 14 процентных пунктов по сравнению с прошлым годом, составив 48% от общего объема выдач. Также наблюдается рост доли ипотечных кредитов сроком от 30 до 31 года — на 6,8 п.п., и сроком от 25 до 31 года — на 4,2 п.п.

Программы льготного кредитования привели к появлению значительных дисбалансов в российской экономике, а объем кредитов, выданных по сниженным ставкам, приблизился к 8% ВВП, следует из оценки ЦБ. В 2020 году показатель составлял менее 2% ВВП. Субсидированные кредиты увеличивают нагрузку на остальных заемщиков и снижают влияние ключевой ставки на кредитование, спрос и инфляцию. @banksta

😇 Что происходит с доступностью жилья на второй месяц после отменный массовой льготной ипотеки? Она падает • Индекс доступности жилья на 60% ниже уровня марта 2020 - уровня до внедрения льготной ипотеки • Снижение доступности ипотеки без субсидий происходит третий месяц подряд - главным образом за счет роста ставок • Кроме роста доходности ОФЗ за ростом ставок стоят сложности оценки рыночной ставки без ипотеки, которая была зашумлена различными формами кросс-субсидирования Ранее: • Драйверы доступности жилья • Оценки в соотв. с методом из Biljanovska, Fu and Igan 2023 Housing Affordability: A New Dataset @c0ldness

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: СИМВОЛИЧЕСКОЕ, НО СНИЖЕНИЕ По данным IRN.RU, по итогам сентября цены на жильё в Москве (вторичный рынок) составили 271.566 тыс. за м2, это -0.1% мм и 2.5% гг vs -0.02% мм и 4.3% гг в августе. Динамика цен в долларах: -2.5% мм, 9.2% гг, это $2 992 за м2 (ранее: -0.6% мм, 12.2% гг). Эксперты IRN отмечают, что “…ценовая динамика на вторичном рынке остается маловыразительной, несмотря на значительное сокращение покупательской активности на фоне заградительных ипотечных ставок. Согласно данным управления Росреестра по Москве, по итогам восьми месяцев 2024 г. спрос на «вторичку» отстает от уровней аналогичного периода 2023 г. уже на 18%. Уменьшение стоимости метра в бюджетных сегментах свидетельствует о том, что рынок в целом готов к снижению, но этому препятствует недостаток ликвидного предложения (количество квартир в экспозиции увеличивается, но медленно) и пока не растаявшие надежды продавцов на активизацию спроса осенью. Однако судя по официальной статистике и оценкам риелторских агентств, высокий сезон на рынке так и не начался. Скорее всего, ближе к Новому году мы увидим более выраженное сползание цен вниз ...”

«Бери больше, кидай дальше, а пока летит – отдыхай!» Банк России опубликовал статистику по ипотеке за август. Общее число ипотечных кредитов снизилось. Но в сегменте строящегося жилья зафиксирован рост. Повод для оптимизма? Скорей - технический фактор. В отличие от июля, в августе участники рынка имели возможность работать с обновленной семейной ипотекой весь календарный месяц. Это основная причина того, что в этом месяце под залог ДДУ было выдано кредитов на почти на 40% больше. В сентябре показатель выдач может вырасти еще за счет нервозности, которая возникла на фоне исчерпания лимитов у ряда банков. Но база, основанная на страхах потенциальных заемщиков, дает лишь краткосрочный рост продаж, перераспределяя покупателей из будущего в настоящее. Среди других цифр августа 2024 можно выделить следующие показатели: ▪️Средний размер кредита под залог ДДУ – 5,6 млн. рублей. ▪️Средний срок ипотечного кредитования под залог ДДУ вырос до максимального значения – 26,9 лет. ▪️Доля просроченной ипотечной задолженности продолжает повышаться, но в относительных показателях остается невысокой – около 0,4% от всей рублевой задолженности. @REBURG

❗️РУСИПОТЕКА - итоги августа Высшей ипотечной лиги. Ипотечный портфель ведущих ипотечных банков на 01 сентября 2024 года. @rusipoteka #ВыдачаИпотеки #ВысшаяИпотечнаяЛига

Давайте уже до Питера. А то Беглов не скоро обещанные станции откроет.

❗️РУСИПОТЕКА - итоги августа Высшей ипотечной лиги. Объем выдачи ипотечных кредитов по различным программам ведущими ипотечными банками за 8 месяцев 2024 года. #ВыдачаИпотеки #ВысшаяИпотечнаяЛига @rusipoteka

А еще аналитики ДОМ РФ посчитали объем денег, которые потенциально могу. перейти на рынок недвижимости. 21 трлн. руб. В 3 разв больше чем сейчас на эскро счетах кстати. Наглядно оформили в табличку структуру депозитов. Сделали то, что я так долго пытался объяснить. Почему и когда все крупные суммы с депозитов могут перейти в недвижимость пока остается загадкой. А ещё аналитики увидели предпосылки грядущего дефицита новостроек в ряде регионов. С этим точно не поспоришь. Покупать участки и запускать новые проекты с кредитной ставкой 20% как-то трудновато. @yeltsovm

Отчет ДОМ РФ по рынку жилья и ипотеки можно назвать «Хроникой остывания рынка» Рынок жилья находится под двойным давлением: отказ от льготной ипотеки и запретительные недоступные рыночные ставки. Ожидаемо (вопрос достигли ли дна) снижается выдача кредитов: В августе 2024 выдано на -46% кредитов по сравнению с августом 2023 г. По сумме минус 56%. И это не предел. Впереди еще сравнение с рекордными сентябрем Сравнение с рекордными сентябрем -октябрем 2023 покажет еще более неприличные цифры. За первые три недели сентября выдано 58 тыс. ипотечных кредитов (-66% к аналогичному периоду 2023 г.) на 277 млрд руб. (-61%). Кстати, логичнее сравнивать с 2019 годом, без льготной ипотеки. Будет не так страшно выглядеть. Объем сдачи Многоквартирного жилья тоже снижается, и это долгосрочная тенденция. За 8 месяцев 2024 г. Общий объем жилья вырос к прошлому году на 2%. Но весь «рост» обеспечен сегментом ИЖС (49,7 млн кв. м, +18% г/г). Ввод квартир существенно уступает уровню прошлого года (21,6 млн кв. м, -23% г/г). Если продолжить дискуссию на тему какой объем сдачи ИЖС реальный, а какой – бумажный, то сохранять условно позитивную картину по объему сдачи жилья будет еще сложнее. Ожидаемо снижается наполнение эскро-счетов. Из-за рассрочки и остальных чудес финансового инжиниринга надо смотреть не на продажи а именно на эскро. По предварительным данным Банка России, в августе 2024 г. остатки на счетах эскроу увеличились на 54 млрд руб. (после +112 млрд руб. в июле и +456 млрд руб. в июне). Итоговая сумма на 1 сентября - 6,9 трлн руб. Статистика продаж выглядит чуть лучше. Пока. По данным ЕИСЖС, в августе 2024 г. продажи квартир по зарегистрированным ДДУ в России сократились до 1,7 млн кв. м после 1,9 млн кв. м в июле ‒ спрос на квартиры в новостройках снижается второй месяц подряд (на ~30% меньше, чем в среднем за I пол. 2024 г.) после завершения «Льготной ипотеки». При этом из-за все той же высокой базы спад в августе год к году усилился – минус 54% к августу 2023 г. после -25% г/г в июле. @yeltsovm

❗Тем временем мэр столицы Сергей Собянин заявил о намерении расширить реновацию «в арифметической прогрессии». «Программа будет просто в арифметической прогрессии в ближайшие годы нарастать. Будем строить уже не 1 млн, а 2 млн, 3 млн, до 4 млн квадратных метров в год», - сказал он в рамках Российской энергетической недели. 🔺С 2017 года, когда была запущена реновация, новые квартирах получили почти 130 000 москвичей. А в ближайшие три года планируется переселить 170 000 тысяч человек.

Дом дядя Федор в ремейке, конечно, оформит в ипотеку.

Ага, инфляция, конечно, 4% у нас будет в 2025 году. Верим.

Объем многоквартирного жилья в стадии строительства продолжает расти. В конце сентября в работе находилось 117,7 млн. кв. м жилья. Это на 0,5% больше августа 2024 и на 12% больше чем год назад. Таким образом, первые 3 месяца без льготной ипотеки не привели к снижению девелоперской активности в масштабах всей страны. Застройщики продолжали выводить на рынок новые проекты, несмотря на обрушение спроса в третьем квартале текущего года. Дополнительным фактором нервозности для бизнеса стала проблема исчерпания лимитов по семейной ипотеке. Власти пока не стремятся гарантировать стабильность условий по ключевой ипотечной программе, которая осталась после отмены льготной. Стройка продолжает расти, но можно предположить, что темпы расширения ассортимента в ближайшие месяцы будут снижаться и вскоре рынок перейдет к сокращению строящихся домов. 📉 На некоторых крупных рынках этот процесс уже начался. @REBURG

Расходы бюджета на льготную ипотеку вырастут в шесть раз, несмотря на сокращение программ. По ипотечным программам на 2025–2027 годы в федеральном бюджете предусмотрено: • до 1,5 трлн руб. — на семейную ипотеку; • 1,3 трлн руб. — на субсидирование ставок по прочим льготным ипотечным программ (IT-ипотеку, дальневосточную и арктическую ипотеку, сельскую ипотеку), а также выполнение финансовых обязательств по ранее выданной общей льготной ипотеке, которая завершилась с 1 июля; • 296,8 млрд руб. запланировано на частичное погашение ипотеки для семей с тремя и более детьми (единовременные выплаты по 450 тыс. руб. на каждую такую семью). Отдельно на программу маткапитала (который преимущественно тратится на покупку жилья) с учетом ее продления до 2030 года заложено около 1,7 трлн руб. 😎 Подписаться на БанкБлог

К строительству нового современный бизнес-центра на Ходынке приступят уже в 2025 году Он станет архитектурной доминантой локации, расположившись возле станции метро «ЦСКА». Застройщик проекта — STONE. Максимальная высота по документам — 150 метров, и пока это одно из самых высоких планируемых сейчас зданий в Хорошевском районе. В офисном центре «STONE, Ходынка, 3» появятся три блока с панорамным остеклением и террасами. Объем зданий будут поддерживать колонны, под которыми разобьют городские пространства и пешеходные маршруты. Кстати, город получит не только новые башни, пешеходные маршруты в продолжение парка «Ходынское поле», но и 6 тысяч рабочих мест.

⚙️«Прямой раздачи денег через ипотечные механизмы больше не будет»,— рассказал Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Если льготная ипотека вернется, то это будет приятным сюрпризом и подарком для застройщиков. Но я бы не стал сильно на это закладываться. Надеюсь, у нас появятся альтернативные механизмы».

По его словам, сегодня будут развиваться и дальше семейная ипотека, остатки льготной программы, а также Дальний Восток и новые территории — всё это государство будет поддерживать. «Не исключаю, что, может быть, какие-то еще варианты поддержки будут найдены. Но в прежнем виде этого не будет»,— отметил Пахомов. 📍Сегодня, чтобы стимулировать покупку жилья в текущих условиях, в ГД работают над механизмом лизинга жилья.

«По сути своей аренда должна быть дешевле, чем ежемесячный платеж по ипотеке или лизингу. Есть же такое понятие, как приемлемый ежемесячный совокупный платеж. То есть надо двигаться, есть резервы именно в цене квадратного метра»,— добавил он.

Однако в этой сфере регионы не смогут составить конкуренцию частным застройщикам, даже потенциально. Поэтому власти должны создать условия, при которых данный инструмент станет интересным для частных компаний. 📍Также в интервью Пахомов напомнил, что сегодня система управления жилищным фондом нуждается в совершенствовании, поскольку она отжила себя в том виде, в котором есть.

«Мы заказали большую аналитическую работу, проанализировали большое количество регионов, управляющих компаний, которые качественно работают. Такие тоже есть, я бы не стал черной краской всех красить. Проанализировали и тех, кто плохо работает, есть откровенное жулье. И выявили три возможных варианта развития событий. И все они подразумевают в определенной степени усиление роли государства»,— сообщил Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.

Подробнее о планируемых законах и обсуждаемых законопроектах в строительной отрасли смотрите в полном интервью: ➖ YouTube ➖ Rutube ➖ Дзен ➖ ВК