Недвижимость инсайды
رفتن به کانال در Telegram
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich Регистрация в перечне РКН: https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
نمایش بیشتر📈 تحلیل کانال تلگرام Недвижимость инсайды
کانال Недвижимость инсайды (@propertyinsider) در بخش زبانی روسی بازیگری فعال است. در حال حاضر جامعه شامل 114 654 مشترک است و جایگاه 45 را در دسته املاک و مستغلات و رتبه 4 598 را در منطقه روسيا دارد.
📊 شاخصهای مخاطب و پویایی
از زمان ایجاد در невідомо، پروژه رشد سریعی داشته و 114 654 مشترک جذب کرده است.
بر اساس آخرین دادهها در تاریخ 16 ژوئیه, 2026، کانال فعالیت پایداری دارد. در ۳۰ روز گذشته تغییر اعضا برابر 257 و در ۲۴ ساعت گذشته برابر 4 بوده و همچنان دسترسی گستردهای حفظ شده است.
- وضعیت تأیید: تأیید نشده
- نرخ تعامل (ER): میانگین تعامل مخاطب 12.56% است و در ۲۴ ساعت نخست پس از انتشار، محتوا معمولاً 8.61% واکنش نسبت به کل مشترکان کسب میکند.
- دسترسی پستها: هر پست به طور میانگین 14 400 بازدید دریافت میکند. در اولین روز معمولاً 9 867 بازدید جمعآوری میشود.
- واکنشها و تعامل: مخاطبان بهطور فعال حمایت میکنند؛ میانگین واکنش به هر پست 0 است.
- علایق موضوعی: محتوا بر موضوعات کلیدی مانند кв., девелопер, реновация, фасад, архитектура تمرکز دارد.
📝 توضیح و سیاست محتوایی
نویسنده این فضا را محل بیان دیدگاههای شخصی توصیف میکند:
“Инсайды рынка недвижимости Москвы
Обратную связь - @pertm0nich
Регистрация в перечне РКН:
https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission”
به لطف بهروزرسانیهای پرتکرار (آخرین داده در تاریخ 17 ژوئیه, 2026)، کانال همواره بهروز و دارای دسترسی بالاست. تحلیلها نشان میدهد مخاطبان بهطور فعال با محتوا تعامل دارند و آن را به نقطه اثرگذاری مهم در دسته املاک و مستغلات تبدیل کردهاند.
114 654
مشترکین
+424 ساعت
+217 روز
+25730 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
ابر برچسبها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
ژوئیه '26
ژوئیه '26
+293
در 30 کانالها
ژوئن '26
+754
در 65 کانالها
Get PRO
مه '26
+664
در 54 کانالها
Get PRO
آوریل '26
+735
در 64 کانالها
Get PRO
مارس '26
+513
در 62 کانالها
Get PRO
فوریه '26
+986
در 59 کانالها
Get PRO
ژانویه '26
+795
در 39 کانالها
Get PRO
دسامبر '25
+1 456
در 67 کانالها
Get PRO
نوامبر '25
+1 423
در 61 کانالها
Get PRO
اکتبر '25
+1 196
در 58 کانالها
Get PRO
سپتامبر '25
+976
در 65 کانالها
Get PRO
اوت '25
+1 047
در 69 کانالها
Get PRO
ژوئیه '25
+869
در 61 کانالها
Get PRO
ژوئن '25
+932
در 67 کانالها
Get PRO
مه '25
+765
در 60 کانالها
Get PRO
آوریل '25
+1 156
در 78 کانالها
Get PRO
مارس '25
+1 806
در 94 کانالها
Get PRO
فوریه '25
+2 155
در 106 کانالها
Get PRO
ژانویه '25
+1 578
در 55 کانالها
Get PRO
دسامبر '24
+1 089
در 87 کانالها
Get PRO
نوامبر '24
+1 814
در 67 کانالها
Get PRO
اکتبر '24
+2 364
در 96 کانالها
Get PRO
سپتامبر '24
+1 915
در 60 کانالها
Get PRO
اوت '24
+2 184
در 73 کانالها
Get PRO
ژوئیه '24
+2 797
در 80 کانالها
Get PRO
ژوئن '24
+12 943
در 75 کانالها
Get PRO
مه '24
+3 001
در 79 کانالها
Get PRO
آوریل '24
+3 951
در 65 کانالها
Get PRO
مارس '24
+2 214
در 57 کانالها
Get PRO
فوریه '24
+1 914
در 65 کانالها
Get PRO
ژانویه '24
+2 724
در 71 کانالها
Get PRO
دسامبر '23
+1 513
در 61 کانالها
Get PRO
نوامبر '23
+1 789
در 59 کانالها
Get PRO
اکتبر '23
+1 893
در 51 کانالها
Get PRO
سپتامبر '23
+1 595
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '23
+1 403
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '23
+1 056
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '23
+1 378
در 0 کانالها
Get PRO
مه '23
+800
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '23
+1 378
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '23
+1 334
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '23
+864
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '23
+1 433
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '22
+937
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '22
+1 464
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '22
+1 130
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '22
+1 328
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '22
+2 511
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '22
+2 939
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '22
+1 501
در 0 کانالها
Get PRO
مه '22
+2 034
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '22
+1 694
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '22
+3 572
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '22
+1 722
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '22
+2 635
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '21
+1 482
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '21
+1 423
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '21
+1 222
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '21
+1 581
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '21
+1 123
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '21
+1 094
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '21
+932
در 0 کانالها
Get PRO
مه '21
+2 966
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '21
+3 539
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '21
+4 644
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '21
+1 811
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '21
+2 285
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '20
+25 046
در 0 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 17 ژوئیه | +15 | |||
| 16 ژوئیه | +14 | |||
| 15 ژوئیه | +25 | |||
| 14 ژوئیه | +23 | |||
| 13 ژوئیه | +8 | |||
| 12 ژوئیه | +12 | |||
| 11 ژوئیه | +13 | |||
| 10 ژوئیه | +20 | |||
| 09 ژوئیه | +23 | |||
| 08 ژوئیه | +16 | |||
| 07 ژوئیه | +16 | |||
| 06 ژوئیه | +13 | |||
| 05 ژوئیه | +12 | |||
| 04 ژوئیه | +9 | |||
| 03 ژوئیه | +21 | |||
| 02 ژوئیه | +38 | |||
| 01 ژوئیه | +15 |
پستهای کانال
+3
Вообще надо признать, что самый хитровыдуманный офисник на сегодняшний день принадлежит авторству бюро ARIADA. Это то самое золотое нечто на ЗУ «Старопетровский, 11». Сложно там всё: высотность — 200 метров, сложный морфотип, разрез этажа, сложный фасад. Как Галс на такое подписался — чёрт его знает, просто надеемся, что тут не случилось это связки, когда надо было что-то согласовать и согласовали «это». Интересно, как на проект смотрят новые владельцы компании. Радуются такому вызову.
Поздравляем небольшое бюро с таким количеством согласованных проектов в Москве. Так и до номинации на WAF (World Architecture Festival) недалеко. Ведь в Москве сейчас пиршество архитектуры от локальных, небольших бюро. Они могут предлагать девелоперам реализовать самые неожиданные, самые смелые решения. Правда для этих решений сначала надо взять ПФ в банке, потом как-то продажи организовать, чтобы люди нашли довольно большие деньги и инвестировали в проект.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
| 2 |  +6Помните, мы сливали презентацию с проектом Ingrad под продажу. Вот одна пташка из пачки нашла своего нового владельца. ЗУ «11-я Парковая, 46» перешла в лапы компании Level.
Sminex все-таки фокусируется на стройке дорогих проектов, а Измайлово — это не точно не Хамовники, а это даже не внутри ТТК. Как мы понимаем, стратегия Sminex — это желательно не покидать пределы ЦАО и тем более ТТК.
10 лет назад концепцию на проект заказывал Ingrad у бюро Кати Грень. Сколько воды утекло. Сейчас и такую архитектуру не согласовать и Ingrad нет, да и бюро Кати Грень уже переименовалось. Посмотрим, что с площадкой будет делать Level, как решит конфликт с локальными жителями.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 7 386 |
| 3 |  +8Кстати, бюро ARIADA делало визуализации для проекта бюро Borisov Architects. Это застройка ТЦ «Арфа» в Куркино — 73 км МКАД (1). На участке площадью 4,6 га предлагается построить 150 тыс. кв. м недвижимости, из которой 96,5 тыс. кв. м — жилье. Максимальная высота — 100 метров.
Ранее Мухин писал, что проектом занимается компания «ЮгСтройИнвест», так как в начале 2024 года люди, связанные с «ЮгСтройИнвест», завладели компанией «Аланис». А на балансе этой ОООшки висел земельный участок, где и стоял торговый центр. Но сейчас на сайте «Строим просто» застройщиком значится ООО «КАПИТАЛ ГРУП». Неизвестно, какое участие принимает каждый из девелоперов, но рискнем предположить, что капиталисты отвечают за согласование документов, а сам проект будет реализовывать «ЮгСтройИнвест».
МКАД постепенно становится городской улицей. Девелоперы уже все земельные участки, которые примыкают к МКАДу уже пустили в расход. В локации Арфы мы ещё ждём проект от другого регионального девелопера — Брусники. Ягодные ребята должны снести ТЦ «Торжок» на ЗУ «Ленинградское, 4» (2). Они там готовят более высокий проект, чем получается на Арфе. Плюс, ключевая девелоперская проблема — Арфа — это за МКАДом, но Москва, а вот Торжок — это за МКАДом и Область. В среднем ценник на квартиру с Московской пропиской на 15-20% выше, а значит у Арфы более приятная фин. модель с более комфортными продажами. Теперь осталось увидеть, кто стартанет раньше.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 7 502 |
| 4 |  +4Неожиданная архитектура в неожиданной локации от Sminex. Девелопер готовит к старту продаж проект на ЗУ «Новоостаповская, 3», представьте, это не в Хамовниках. Ранее фигурировала информация, что Sminex может застроить противоположный ЗУ «Новоостаповская, 12», но в итоге начали работу над «Новоостаповская, 3».
Архитектурную концепцию проекта разработало бюро ARIADA, нынче рукопожатное и довольно активное на рынке. Высотность небольшая - 8-19 этажей. У каждого из фасадов дома свой цвет — от шалфея до бронзы — и индивидуальный рисунок металла. Свет в разное время суток преображает их и придаёт дополнительную глубину.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 8 176 |
| 5 | Не так часто, как хотелось бы, но застройщики иногда сдают свои ЖК раньше срока. Появилась документация на дом.рф, что обе очереди проекта «СЕТ» и первая очередь «Веера» будут сданы аж на 4 месяца раньше. Сроки перенеслись с 30 апреля 2029 на 31 декабря 2028: чтобы в Новый год заходить уже с шампанским.
Напомним, что проекты появились в рамках ЗУ «Верейская, 29», где девелопер MR сначала купил площадь, а потом начал делить её на проекты. Похоже, что MR удалось настроить процессы.
Пока непонятно, как будет выглядеть этот район в итоге, но здесь планируются и образовательный комплекс на 1350 мест, и офисники, и метро «Верейская», которое анонсировал мэр. Будем наблюдать.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 8 877 |
| 6 | Продажи в офисной Москве
На примере Стоун канонично раскладывается тренд - объемы продаж вместо поглощения, о котором уже писали здесь. Если вы не фанат офисной Москвы, для вас особой разницы не будет, но как факт рынок меняет свою ключевую метрику. Помним времена, когда ручной офисный чек-ап был ежемесячным развлечением #третийадмин. Но рынок кратно вырос, только за последний год количество проектов ака класса А в экспозиции сделало оборот в 1,5 раза - с 40 до 60+ офисников на открытой витрине.
В отчете газетных товарищей из РБК намечено, что у Стоуна самый жирный портфель офисов класса А - это +- 750 тыс. кв. м, схожий показатель, например, и у ребят из MR - у них это 720 тыс. кв. м. Что важно - оба девелопера заходили в офисную Москву в очень гладкий период: конкуренция была на нуле, качественного предложения — раз-два и все, а продажи по 100 тыс. кв. м в год выглядели вполне достижимыми.
Сейчас картина уже другая. Стоун отчитался о 70% реализации портфеля блоками, тогда как средняя распроданность по остальному рынку, если верить офисному админу, на уровне 25%. А если посмотреть на новые проекты с горизонтом ввода в 2028–30 годах, то ажиотаж уже заметно остывает: без учета чемодана Стоун распродано около 13%. И это хорошо показывает - чем длиннее горизонт стройки, тем осторожнее становится покупатель.
Причина понятна - спрос буквально размазался между большим количеством офисников, поэтому средний темп реализации сегодня составляет всего порядка 500 кв. м в месяц на проект. Исключения, конечно, бывают, но лидерские продажи сейчас случаются только на старте, пока работает эффект низкого прайса.
Сейчас рынок все заметнее голосует рублем за жирных игроков. Когда вокруг регулярно переносятся сроки ввода и старты продаж, клиент, если не дурак, идет туда, где умеют сдавать вовремя, а на рынке уже много кейсов, когда проекты не могли ввестись почти год.
Сложно не согласиться с третьим админом: чтобы сохранять темп продаж, нужны новые старты. И это пока рынок еще переваривает стройку, а вакансия держит гибкость. Но чем больше проектов выходит одновременно, тем сильнее конкуренция будет смещаться из плоскости "кто первым открыл продажи" в плоскость "кто действительно сможет довести проект до ввода". Вот там в ближайшие годы и будет определяться темпы продаж офисной Москвы.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 9 558 |
| 7 |  +3Готовится проект на ЗУ «Ленинградское, 6» (1). Это объединенная авиастроительная корпорация планирует застроить территорию инженерного центра «ОКБ им. А. И. Микояна».
В 2027 году начнут выводить мощности на другие территории, а на освободившемся месте ОАК планирует возвести общественно-жилой комплекс на 262,5 тыс. кв. м. По данным Мухина, девелопером может выступить группа компаний ПИК, но это не точно. Высотность по текущим градостроительным меркам небольшая — всего 80 метров.
Под многоэтажную жилую застройку пойдет практически весь участок, за исключением одного корпуса, который примыкает к ЗУ «Ленинградское, 4/1» (2). Ранее на данный участок мелькала концепция от бюро Vostok. Там . архитектура получилась в стиле «всё как мы любим». Доминанта на 250 метров, а дальше разнобой объемов со всеми видами фасада, которые только могут прийти в архитектурно-креативную голову.
Вообще пару лет назад на весь этот медвежий угол начинали разработку ППТ. Приписывалось ППТ компании «Мангазея», но они это делали с фокусом на ЗУ «Ленинградский, 80», но потом проект отвалился. Надо было бы все КРТешкой накрывать и город-сад тут делать, комплексно развивать территорию, а не этими выколами.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 11 308 |
| 8 | MR получила РнС клубного дома «26 ПаркВью» на ЗУ «Тимирязевская, 26». Проект на 257 квартир, 70% из них видовые — на Тимирязевский лесопарк и парк «Дубки».
Архитекторы проекта, бюро M.A.M, извлекли максимум из соседства с парками за счет окон высотой от 3 метров, террас, балконов и трех ведущих во двор арок. Решения фасадов также продиктованы локацией – дом облицован долговечными и экологичными керамическими панелями и глазурованным кирпичом в изумрудном оттенке.
Высотность для текущих градостроительных трендов невысокая. Никакой доминанты. Секции от 5 до 16 этажей.
Метражи разные, в среднем площадь квартиры — 72 кв. м. Есть пентхаусы, двухуровневые лоты, в некоторых квартирах можно установить дровяные камины. Зачем камин в квартире — вопрос философский, но кому-то он нужен.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 11 594 |
| 9 |  +6У нас новая пачка КРТ в промзонах «Котляково» и «Чертаново».
1. «Кантемировская, 65» (5,53 га) — проект ориентирован на создание многофункционального делового и научно-производственного комплекса объемом до 92,6 тыс. кв. м. Рядом с ним проект КРТ «Тарный, 5» (5).
2. «Промышленная, 4» — территория 10,92 га с обязательным строительством промышленных технопарков общей площадью 129,6 тыс. кв. м. Рядом с «Котляково» (территория 1) (4), недавно данный проект «мутировал».
3. «Старопокровский, Подольских Курсантов» — имеет меньший масштаб (до 66,1 тыс. кв. м), но также предполагает полную модернизацию промышленной территории с размещением научно-производственных предприятий и деловой недвижимости.
Между ними КРТ «Кавказский, 57» (6) — 128 тыс. кв. м промки в промке и «Севанская, 25А», «Промышленная, 11, д. 9, стр. 11» (7) на 103 тыс. кв. м и пачка из 4 территорий. Как из этого всего вывод? Идёт активно обновление двух больших промзон и не рубят под жилье, а сохраняют их под изначальную функцию. Городу разные территории нужны, разные категории земли важны.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 11 232 |
| 10 |  +4Продолжаем смотр проектов, которые ввелись и переносимся из одного супер-котла спроса в другой — с Павелецкой на Пресню. Sminex финишировал c Лайф Тайм. Надо признать, архитектура ЦЛП вписалась в район. Едешь в сторону Сити, на глазах вырастают минималистичные башни с золотыми нишами (кстати, это не декор, а террасы).
Вообще у проекта любопытная история. Начинал его еще Интеко. С продажами было всё туго. Потом произошло сами знаете что, и месье Лагутов взял и всё переделал. Например, те самые акцентные террасы раньше были общественными пространствами. Еще Sminex влепил вместо пары жилых вилл здание с инфраструктурой вроде фитнеса с бассейном, спа, детской комнатой и далее по списку. Продажи это тогда наладило.
Сейчас, судя по Росреестру, раскупили 60% квартир. РВЭ получили, скоро начнут ключи выдавать. Интересно, как Лайф Тайм поедет после ввода. Для премиального рынка это всегда момент истины: одно дело продавать рендеры, другое – готовый продукт. В этот раз продажи решили форсить рассрочкой аж до февраля 28 года.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 12 000 |
| 11 |  +3В офисной Москве +1 готовый офисник в Павелецком деловом кластере. #третийадмин, который переживал за Колли, ликует и жмет руку ребятам за ввод Таллера.
Готовые качественные метры явно давно нужны арендному котлу спроса Павелецкой, учитывая крайне низкую вакансию в районе. Кстати, как говорят в Колди, в новеньком БЦ ещё можно успеть и купить под себя лот - их осталось всего 23 штуки от ликвидных 64 кв м.
Архитектура от СПИЧ самого Сергея Чобана получилась как с картинки, что особенно приятно. Это тот случай, когда не зря ждали ввод, в результате выиграл и клиент, и город. Теперь будем наблюдать за темпами заселения.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 11 983 |
| 12 |  Давайте позитива немного подсыплем. За первое полугодие в России было продано под 240 тыс. квартир. Это даже больше, чем в первое полугодие 2025 года, в прошлом году наторговали даже меньше 230 тыс. квартир. В первую очередь такой результат связан с «хвостом продаж» в январе и неплохим результатом июня, без этих двух месяцев позитива было бы не подкинуть.
Вопрос теперь, как пройдет второе полугодие 2026 года, и, судя по динамике, оно будет «сложным». Ещё не особо понятно, как и куда должны съехать ставки по рыночной ипотеке и какие депозиты должны понести в недвижку, чтобы 2026 год не стал самым слабым годом по продажам с 2021 года. Пока все факторы и аргументы именно за то, что в 2026 году будет антирекорд продаж.
Если в итоге продадим что-то в районе 450 тыс. квартир по году — это будет хороший результат и успех. Надежда теперь одна. На разгонную волну спроса по семейке в сентябре 2026 года.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 338 |
| 13 |  «Синдром последнего вагона», успей купить сейчас или никогда не получится, все-таки сработал. И в июне 2026 года случился рост продаж квартир по всей Святой Руси. Провели практически 41 тыс. сделок, что для текущего рынка — отличный результат. Это на 28% больше, чем месяцем ранее, и на 10% больше в июне 2025 года.
Любят девелоперы разгонные волны спроса. Чтобы клиенты бежали, покупали, очень нуждались в сделке сегодня, а не завтра. А вы говорите, зачем целый месяц телеграмные эксперты набрасывали на вентилятор про семейную ипотеку, а в итоге в самом конце месяца решение по той самой семейной ипотеке «переехало» на 1 октября 2026 года. Чтобы разогнать эту волну ещё в жарком сентябре.
Ценник продолжает болтаться на уровне 190,5 тыс. руб./кв. м и, скорее всего, как-то прыгнуть до 200 тыс. руб./кв. м не получится. Будем ползти дальше в диапазоне 190-195 тыс. руб./кв. м. В июле прогнозируем регистрации на уровне 40 тыс. квартир.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 12 768 |
| 14 |  +6Бассейн, библиотека, лаборатории, выставочные зоны — ещё недавно такой набор вполне мог быть у серьезных университетов, а теперь подобные пространства появляются и для школьников. Вот и в «1‑м Шереметьевском» от «1‑го ДСК» (входит в ГК ФСК) ввели в эксплуатацию учебный комплекс, который занимает немало — 18,6 тысяч квадратов.
Помимо всех шикарных условий для школьников выше, большое внимание уделили спорту: здесь построили спортивное пространство с футбольным полем, баскетбольными и воркаут‑площадками, а также игровые зоны и сквер.
Уже сейчас учебный комплекс готовится к тому, чтобы перейти в муниципальную собственность. Вот такой получится университетский уровень, да ещё и в шаговой доступности для жителей.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 11 934 |
| 15 |  +3Некоторые проекты ждут своей участи годами. Среди них яркий пример — АТС на ЗУ «Зорге, 3». Эта площадка могла быть застроена ещё такой компанией, как «Лидер Инвест», но кто вспомнит этого добряка, который выкашивал АТС Москвы? Было давно и неправда. Так давно, что если бы что-то и строилось на площадке, то жилье. А сейчас, о времена, о нравы, будет офисный центр на 22 тыс. кв. м.
Возможную архитектуру опубликовал Мухин. Занимается этим проектом некая девелоперская компания «Актион», поэтому можно поздравить Эталон с очередной продажей земли в рамках процесса точечной монетизации, так как ещё в начале 2026 года проект висел публично под реализацию.
Рядом ожидаем КРТ «Зорге, 3/5-21», где случится благоустройство территории. А на самой улице Зорге ещё ряд. проектов: «Зорге, 30А», «Зорге, 19» и «Зорге, 21-23».
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 11 901 |
| 16 | Паркинг, парковка и желание парковать свое корыто
Машина для граждан Святой Руси остается важным показателем достатка. Как говорится, квартиру вашу могут увидеть не все, а вот машину увидят многие. Даже с уходом всех известных марок покупка машины — это важный этап для любого жителя как России, так и Москвы.
Если в России во многих городах жить без машины тупо нереально из-за хреновой развитости общественного транспорта, то вот в Москве машина — это больше излишество, такой атрибут, показывающий, что владельцу либо надо показать свой статус, либо надо иногда ездить в свое Простоквашино (жарить шашлык или навестить родственников). Почему так? Да, в Москве одна из лучших транспортных систем в мире. С вероятностью 90% вы из точки А в точку Б доберетесь в час пик будней быстрее на общественном транспорте, чем на машине. Каждый год открываются станции метро, работает система СИМов (средства индивидуальной мобильности), такси и т. д. Учитывая стоимость парковки в центре, ехать туда на машине надо уж при какой-то крайней необходимости или собственного уровня величия, не позволяющего «спуститься в метро».
При этом автомобилизация сохраняется на высоком уровне. И если в старом фонде машины ещё можно распихать по двору, соседним улицам, то в новом фонде, где плотность застройки выше и количество автомобилей уже жителей на душу больше — мы видим проблему припарковаться, в среднем среднем 60-70% семей, купившие квартиру, имеют машину. Но давайте посмотрим на все это с девелоперской точки зрения.
Долгое время для девелопера основной продукт — это были квартиры. Потом кое-как раскачалась коммерция и лет пять назад паркинги с кладовками. Все поняли, что это не какой-то дополнительный субпродукт, а тоже важный элемент недвижимости, который нужно допродать клиенту, купившему квартиру.
Почему девелоперы так сильно не хотели строить раньше паркинги? Да потому что их очень плохо покупали. Реалии рынка показывали, что для для проектов комфорт-сегмента максимальная обеспеченность это 30%, для бизнес — 50-60%, для премиум — 70-80%, в элитке как в своем мире можно было делать 100-150%. Все остальное просто не покупалось. Поэтому девелоперы шли на всякие ухищрения, как сократить количество машино-мест в подземном паркинге или не строить так называемые «бумажные» наземные паркинги (бумажные, потому что по нормативам они должны были быть, но размещались на мастер-плане так, что никто строить их не планировал никогда в жизни).
Были бы бабки — все бы купили себе по паркингу, два, да хоть 3 для себя, жены и любимой тещи, но денег не было и нет. И если 5 лет себестоимость строительства наземного паркинга болталась в районе 400–500 тыс. руб. за место, то сейчас это 1 миллион рублей, а то и больше. Подземный паркинг лет 5 назад в себестоимости уже стоил 1,5–1,7 мульта, там себес очень сильно плавает из-за количества подземных этажей — 1 или 2 — еще ничего, а вот если 3 этажа подземный паркинг, то он становится золотой. Сейчас подземка — 2–2,5 млн. себестоимости. Вот отсюда и ценник, который не особо хотят платить, потому что в проектах массового сегмента автомобиль жителя стоит дешевле, чем стоимость парковки. В бизнес-классе стоимость тачки может быть релевантна стоимости машиноместа.
Город по-хорошему должен людей заставлять «пересаживаться» из машин на общественный транспорт. Иначе зачем строить столько метро, трамваев и т. д.? А в итоге мы видим историю, где и подземный паркинг надо построить в избыточном количестве, и рост тарифов на парковку в центре. Не кажется ли это разнонаправленными стратегиями у двух департаментов города? Плюс никакой, вообще никакой синхронизации нет у Москвы с Московской областью. В области-то сейчас хотят сократить требования к реализации машиномест, чтобы хоть как-то помочь проектам, улетающим в минуса из-за чисто математического расчета расходов на паркинги. И это большая проблема — Москва — агломерация, а субъекты, которые рубят агломерацией, даже как будто не общаются. Нормальное развитие агломерации — это общая стратегия, а у нас тут как обычно: или крестик снимите, или трусы наденьте.
Проектирование 1 машиноместо к 1 квартире просто угробит ещё с десяток проектов в Москве. Никакая фин. модель этого не выдержит. Учитывая высотность и плотность текущих проектов, это девелоперам надо будет стать землекопами и копать очень глубоко вниз. Копание вниз — это дорого и долго, что в очередной раз подстегнет себестоимость строительства.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 161 |
| 17 |  +3Город Москва хочет заставить застройщиков проектировать парковки в соотношении 1 квартира к 1 машиноместу. Это в камень в экономику жилых проектов. И проблема тут не в том, что люди не хотят покупать парковку. Парковку покупать хотят все, а в том, что денег на эту парковку нифига нет. И ажиотаж на покупку формируется только в проектах, где паркинга вообще 30% относительно количества квартир.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 14 547 |
| 18 |  +3Павелецкая сейчас — это просто девелоперская Мекка, там все хотят что-то построить у ж/д путей, ведь реновация района — это сильный и мощный заголовок. Но есть Павелецкая «нового» освоения, а есть Павелецкая «старого» освоения. Когда никаких ж/д путей даже близко нет. К старому освоению можно отнести проекты на улице Зацепа, это небольшая улочка, которая идет вдоль Садового кольца.
Сейчас опубликовали решение по КРТ «Зацепа, 19/2». В рамках него реализуют 10,5 тыс. кв. м с функционалом объектов медицинского назначения (поликлиники, стационары), срок реализации проекта — 6 лет. Но тут не всё так просто.
Проектом уже давно занимается «Трансстройинвест», они в 2024 году выкупили за 1,2 млрд участок «Зацепа, 21» и носили на рассмотрение в город застройку «Офисный комплекс с медицинским центром», уже включая в проект ЗУ «Зацепа, 19/2».
Вероятно, КРТ тут как раз используется для того, чтобы привлечь в освоение соседний участок, но тогда странно, что одним КРТ не накрыли сразу оба участочка. Странно с точки зрения города, но не странно с точки зрения девелопера, которому очевидно выгодно один участок привлечь с помощью КРТ, а второй (свой, уже ранее купленный) участок лопатить самостоятельно, без обременений имени КРТ. Сейчас все «операторы» КРТ жалуются на интересные формулировки в договорах КРТ + довольно жесткие сроки по реализации КРТ. Тут срок щадящий, уж медцентр под ключ за 6 лет можно построить в центре, на Павелецкой.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 403 |
| 19 | Хороший индикатор для состояния рынка недвижимости — активность девелоперов на аукционах по продаже земельных активов для стройки. 2 года назад, когда ветер дул в спину незадачливых девелоперов на каждом аукционе драка была. Девелоперы сорили деньгами, а банки помогали им это делать. Сейчас расклад изменился и каждый аукцион проходит либо с отсутствием заявок, либо с минимальной борьбой двух игроков.
Все любят рассказывать, как хотят что-то построить в Сити и в особенности в «старом» Сити, а не в этом «Большом Сити», раздутом во все стороны по желанию брокеров, консультантов и маркетологов. А на деле, никто не хочет покупать проект «Антонова-Овсеенко, 13-15». Крайним сроком подачи заявок на аукцион было 25 июня, потом 10 июля и теперь продлили до 14.08.2026. Цену никто снижать не стал, как была начальная — 12,3 млрд рублей, так и остается. Но девелоперы голосуют ногами. Не подают заявки на аукцион. Кажется, что цикл перегретого рынка земли прошел и бахнуть такие бабки на сложный проект с неконтролируемой себестоимостью из-за «видовой» значимости — это только для рисковых ребят.
Сложно тут не провести аналогию с двумя проектами, которые город в 2024 году продал на торгах. ТПУ «Минская» — сильнейший сюжет, где ценник на аукционе отрос с 7,5 ярдов отрос до 26,7 ярда, и сейчас пока мы наблюдаем ситуацию «феноменальный фейк» и «Аурус Резиденции», где ценник дернулся с 13,5 ярдов до 18,6 ярда. Чем дело с Минской закончится неизвестно, но ребята сами себе в штаны насрали своим фальстартом с продажами. А вот Аурус — Страна кучу бабок вваливает в маркетинг, рекламу, продукт, но пока нельзя сказать, что клиенты оценили эти старания. С момента старта продаж зарегистрировали всего 39 ДДУ. Даже помпезный стенд на ПМЭФ не дал своих плодов, так как в июне положили в копилку продаж всего 7 договоров. Надеемся, что ребята как-то раскачаются, но пока результаты не впечатляют.
Может даже отсутствие заявок на аукцион это не пассивность девелоперов, а нежелание давать девелоперам бабки со стороны банков. Вот и будем наблюдать, как город ликвидный актив будет пытаться скинуть на амбициозного девелопера дальше.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 287 |
| 20 |  +3На торги выставили ТЦ «Перовский» на 18,5 тыс. кв. м по адресу Свободный, 33. Это прямо на площади у метро «Новогиреево». За ТЦ хотят 2,2 млрд рублей, но мы не ТЦ собрались обсуждать, а возможность купить землицу и что-то на ней построить. Сам ТЦ старый, год постройки 1978, но в нем сидит много якорных арендаторов, которые генерят неплохую выручку. Вопрос тут в том, что можно на этих 0,9 га согласовать. Может, жилье с бумажными МПТ и высокой плотностью даст больший выхлоп для данного земельного участка?
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 025 |
