Недвижимость инсайды
رفتن به کانال در Telegram
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich Регистрация в перечне РКН: https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
نمایش بیشتر📈 تحلیل کانال تلگرام Недвижимость инсайды
کانال Недвижимость инсайды (@propertyinsider) در بخش زبانی روسی بازیگری فعال است. در حال حاضر جامعه شامل 114 621 مشترک است و جایگاه 44 را در دسته املاک و مستغلات و رتبه 4 594 را در منطقه روسيا دارد.
📊 شاخصهای مخاطب و پویایی
از زمان ایجاد در невідомо، پروژه رشد سریعی داشته و 114 621 مشترک جذب کرده است.
بر اساس آخرین دادهها در تاریخ 09 ژوئیه, 2026، کانال فعالیت پایداری دارد. در ۳۰ روز گذشته تغییر اعضا برابر 405 و در ۲۴ ساعت گذشته برابر 17 بوده و همچنان دسترسی گستردهای حفظ شده است.
- وضعیت تأیید: تأیید نشده
- نرخ تعامل (ER): میانگین تعامل مخاطب 14.07% است و در ۲۴ ساعت نخست پس از انتشار، محتوا معمولاً 9.00% واکنش نسبت به کل مشترکان کسب میکند.
- دسترسی پستها: هر پست به طور میانگین 16 124 بازدید دریافت میکند. در اولین روز معمولاً 10 319 بازدید جمعآوری میشود.
- واکنشها و تعامل: مخاطبان بهطور فعال حمایت میکنند؛ میانگین واکنش به هر پست 0 است.
- علایق موضوعی: محتوا بر موضوعات کلیدی مانند кв., девелопер, реновация, фасад, архитектура تمرکز دارد.
📝 توضیح و سیاست محتوایی
نویسنده این فضا را محل بیان دیدگاههای شخصی توصیف میکند:
“Инсайды рынка недвижимости Москвы
Обратную связь - @pertm0nich
Регистрация в перечне РКН:
https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission”
به لطف بهروزرسانیهای پرتکرار (آخرین داده در تاریخ 11 ژوئیه, 2026)، کانال همواره بهروز و دارای دسترسی بالاست. تحلیلها نشان میدهد مخاطبان بهطور فعال با محتوا تعامل دارند و آن را به نقطه اثرگذاری مهم در دسته املاک و مستغلات تبدیل کردهاند.
114 641
مشترکین
+1724 ساعت
+217 روز
+40530 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
ابر برچسبها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
ژوئیه '26
ژوئیه '26
+180
در 21 کانالها
ژوئن '26
+754
در 65 کانالها
Get PRO
مه '26
+664
در 53 کانالها
Get PRO
آوریل '26
+735
در 64 کانالها
Get PRO
مارس '26
+513
در 62 کانالها
Get PRO
فوریه '26
+986
در 59 کانالها
Get PRO
ژانویه '26
+795
در 39 کانالها
Get PRO
دسامبر '25
+1 456
در 67 کانالها
Get PRO
نوامبر '25
+1 423
در 61 کانالها
Get PRO
اکتبر '25
+1 196
در 58 کانالها
Get PRO
سپتامبر '25
+976
در 65 کانالها
Get PRO
اوت '25
+1 047
در 69 کانالها
Get PRO
ژوئیه '25
+869
در 61 کانالها
Get PRO
ژوئن '25
+932
در 67 کانالها
Get PRO
مه '25
+765
در 60 کانالها
Get PRO
آوریل '25
+1 156
در 78 کانالها
Get PRO
مارس '25
+1 806
در 94 کانالها
Get PRO
فوریه '25
+2 155
در 106 کانالها
Get PRO
ژانویه '25
+1 578
در 55 کانالها
Get PRO
دسامبر '24
+1 089
در 87 کانالها
Get PRO
نوامبر '24
+1 814
در 67 کانالها
Get PRO
اکتبر '24
+2 364
در 96 کانالها
Get PRO
سپتامبر '24
+1 915
در 60 کانالها
Get PRO
اوت '24
+2 184
در 73 کانالها
Get PRO
ژوئیه '24
+2 797
در 80 کانالها
Get PRO
ژوئن '24
+12 943
در 75 کانالها
Get PRO
مه '24
+3 001
در 79 کانالها
Get PRO
آوریل '24
+3 951
در 65 کانالها
Get PRO
مارس '24
+2 214
در 57 کانالها
Get PRO
فوریه '24
+1 914
در 65 کانالها
Get PRO
ژانویه '24
+2 724
در 71 کانالها
Get PRO
دسامبر '23
+1 513
در 61 کانالها
Get PRO
نوامبر '23
+1 789
در 59 کانالها
Get PRO
اکتبر '23
+1 893
در 51 کانالها
Get PRO
سپتامبر '23
+1 595
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '23
+1 403
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '23
+1 056
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '23
+1 378
در 0 کانالها
Get PRO
مه '23
+800
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '23
+1 378
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '23
+1 334
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '23
+864
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '23
+1 433
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '22
+937
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '22
+1 464
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '22
+1 130
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '22
+1 328
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '22
+2 511
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '22
+2 939
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '22
+1 501
در 0 کانالها
Get PRO
مه '22
+2 034
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '22
+1 694
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '22
+3 572
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '22
+1 722
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '22
+2 635
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '21
+1 482
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '21
+1 423
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '21
+1 222
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '21
+1 581
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '21
+1 123
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '21
+1 094
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '21
+932
در 0 کانالها
Get PRO
مه '21
+2 966
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '21
+3 539
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '21
+4 644
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '21
+1 811
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '21
+2 285
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '20
+25 046
در 0 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 10 ژوئیه | +17 | |||
| 09 ژوئیه | +23 | |||
| 08 ژوئیه | +16 | |||
| 07 ژوئیه | +16 | |||
| 06 ژوئیه | +13 | |||
| 05 ژوئیه | +12 | |||
| 04 ژوئیه | +9 | |||
| 03 ژوئیه | +21 | |||
| 02 ژوئیه | +38 | |||
| 01 ژوئیه | +15 |
پستهای کانال
+3
Давно не вспоминали про проект на ЗУ «Молодогвардейская, 64/9». Мастер-девелопер — MR, активно над ним работает, и скорее всего ищет кому толкнуть. Проблема только одна. Постепенно амбициозные девелоперы и девелоперы из региона с чемоданом лаве заканчиваются. Да, и банки хотят гарантий, что ими выданное проектное финансирование не будет профукано амбициозными и региональными, а во-первых, принесет доход, а во-вторых, ипотеки превратятся в залоги.
Из интересных подробностей, в проекте запланирована башня 288 метров. Для примера это как Национальный космический центр в Филях. К слову, 14-е по высоте здание Европы. РВЭ планируют в конце 2030 года. Ждём визуализаций по проекту. Ранее всплывала наркоманская концепция от Kleinewelt Architekten, но она точно в стол.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
| 2 | В середине июня 2026 года появился архитектурный чек-лист. Созданный для того, чтобы архитекторы особо не занимались своим творчеством, а выполняли нормативы, как проверенные подрядчики-ремесленники. Причем сверстан чек-лист был очень плохо. Как будто доверили какому-то стажеру, потому что много ошибок, странные примеры и т. д.
Теперь ДГП опубликовало методичку для получения АГР. Она уже сделана значительно профессиональнее. Тут уже и примеры интересные, и какая-то есть концепция повествования, и обоснование подходов. До мух докапываться не будем, просто ознакомьтесь с тем, как город видит строительство в городе.
Декларируемая цель: «Основная цель — создавать гармоничный, функциональный и привлекательный город для жителей и туристов». Слово «функциональный» — это, конечно, звучит мощно, учитывая, как архитектурные излишества снижают эффективность и функциональность зданий. В любом городском вопросе действует принцип сдержек и противовесов, и основная проблема архитектуры столицы сегодня — это ее оторванность от экономики и максимальный фокус на визуальной составляющей. Когда форма, картинка определяет функцию, а не функция эту картинку. Доказательства тому — все эти супер-пупер колледжи, школы будущего и АРГки для современных ЖК.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 6 631 |
| 3 |  +5Кажется, рынок офисов сейчас разделился на две категории: те, у кого бизнес-центры пока существуют в основном на бумаге (а это, на минуточку, 37 проектируемых БЦ), и те, у кого уже есть готовые метры. И это сейчас особенно важно. В 2027 году ввод новых офисников заметно скукожится — девелоперский цикл составляет 3–5 лет, а в 2022-м выводить офисы в промышленных масштабах было еще немодно. Так что качественные площади арендаторы всё равно разбирают, и всё, что есть готового, рынок с удовольствием проглотит.
На этом фоне Стоун очень вовремя пополнил список девелоперов с готовым продуктом. За первое полугодие завершили строительство на Савеловской, Ленинском и Бумажном — около 230 тыс. кв. м. У кого-то год явно проходит без пауз: сегодня еще и шлифанули РС для жилого Стоун Блика (с таким количеством МПТ выводить жилье особенно приятно).
#третийадмин подмечает, что готовые офисники Стоун — это проекты другой эпохи: без архитектурных излишеств, сложной пластики и попыток «удивить любой ценой». Сегодня такую архитектуру согласовать было бы невозможно, зато для будущих арендаторов в этом есть очевидный плюс — никакой потери полезных площадей внутри здания. При этом нельзя сказать, что проекты выглядят скучно. Дорогие фасадные материалы, фибробетон и натуральный камень делают свое дело: здания спокойно выделяются на фоне окружения без желания перекричать соседей. И этого вполне достаточно.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 10 070 |
| 4 |  Пока школьники ставят рекорды по сну до обеда и прогулками без расписания, а взрослые ловят солнечные дни отдыха, у девелоперов по классике — подготовка к учебному году. Вот и в «Южной Битце» от «1-го ДСК» (входит в ГК ФСК) ввели в эксплуатацию новую школу на 1150 мест. Трёхэтажное здание объединило учебные классы, лаборатории, спортивный и актовый залы. Хороший подарок для жителей ЖК к 1 сентября: дорога до школы теперь займет пару минут.
В общем, постепенно «Южная Битца» превращается в современный район для жизни со всей нужной инфраструктурой внутри: здесь и детские сады, и поликлиника, и спортивно-игровые пространства, а теперь — ещё и школа.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 10 319 |
| 5 | Как нас поправляют из зала, ЦЛП на «Красном Октябре» ничем не рулило. А разворачивалась там настоящая, архитектурная Санта-Барбара.
В 2025 году 4 бюро разрабатывало архитектуру, соответственно, 4-х лотов внутри мастер-плана Меганома. Лидировал процесс Григаном из Меганома. Мэр не принял этот проект и отправил на переработку всё: и архитектуру, и мастер-план.
В 2026 началась совместная работа этих же 4-х бюро, в результате чего появился новый мастер-план. Маэстро Скуратов сделал на своем участке нежилую тонкую башню, ЦЛП сделали «cобор» с голубями, Меганом с SAGA переделали оконечность острова с треугольным домом.
Потом уже маэстро Скуратова заменили на GAFA. Меганом потерял свой треугольный дом, там теперь Парсек. ЦЛП потеряли знаковый дом — там тоже Парсек. Ничего себе, кого подвинули не самые известные Парсеки.
В итоге есть великолепная пятерка: ЦЛП, Меганом, Парсек, SAGA и GAFA. Процессом никто из этих бюро больше не рулит, дома согласованы, всё увязывает между собой девелопер проекта — Гута.
Как вам итоговый проект? Кажется, что спокойный, выдержанный изначальный проект был более уместен. Сейчас всё по традициям архитектурных излишеств с максимальными свистелками и перделками. Обсуждаем тут.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 9 771 |
| 6 |  +4Вчера презентовали концепцию второй очереди проекта «Красный Октябрь» — ЗУ «Берсеневская, 6» и «Болотная, 15». Рулит процессом там бюро ЦЛП, но, поскольку в городе теперь принято подкидывать работенку всем сразу, ещё 5 бюро делали какие-то дома, куски проекта.
Первый треш — это башня. Она мелькала в концепции маэстро Скуратова, но будет другой. Вообще очень странно, что такую высотность согласовывают в данной локации. Тут должна быть только одна доминанта, и это ХХС.
Второй треш — опять голуби появились. Ладно, один раз в ЗИЛАрте поиграли в голубей. Но, тут то зачем? Что за вторичность?
Третий треш — ценник. От 3 мультов за метр. Откуда столько богатых людей на весь этот объем — никого не интересует.
Будут открытые дворы, все для солидных господ, надо быть ближе к народу, а не закрываться от всех заборами, рвами и крокодилами.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 11 200 |
| 7 |  +3Пока некоторые застройщики все еще ждут разрешения на строительство в лакомой локации у ВДНХ, MR закончил возведение монолита трех корпусов «МИРА», так что уже сейчас можно оценить силуэты нового премиального жилого комплекса.
Казалось бы, еще недавно обсуждали концепцию проекта от Kleinewelt Architekten (и фиксировали тренд на более спокойную архитектуру взамен разноцветной), а комплекс уже готов больше, чем наполовину.
Сейчас девелопер активно работает над фасадом, монтажом светопрозрачных конструкций и черновой отделкой.
Локация, конечно, топовая, из плюсов — выход в парк «Акведук» прямо из лобби, 50 метров до берега Яузы, панорамные виды собственно на самый старый акведук московского водопровода — Ростокинский. Ну а с другой стороны — на ВДНХ и «Рабочего и колхозницу».
Завершить строительство планируют в III квартал 2027 года. Дела у премиального комплекса продвигаются быстро, поэтому будем следить за процессом.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 10 816 |
| 8 | Форму продолжают разбирать по кирпичикам. На этот раз из портфеля Forma выпала площадка на ЗУ «Касаткина, 11». Столько лет мы ждали, ждали проект, его на движении показывали, и все. Не будет проекта от Forma, а будет проект от Tekta Group. Они уже не первый раз отоваривались в структурах ПИКа. Ранее покупали: «Пыжевский, 5» (где-то грустит по данному вопросу господин Даньшин) и «Дербеневская, 20».
Проект на Касаткина получился крутой. Бабок, работы и времени Forma потратила точно много. Даже как-то немного жалко, что продают любимых детей, то Пресню, то Касаткина. Но, рынок на то и рынок. Дует ветер в спину, надо самим строить. Не дует — то надо заниматься точечными монетизациями.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 11 669 |
| 9 | Как и предполагалось ранее, проект «Демидов, 26» на ЗУ «Новая Басманная, 26» мастер-девелопер — MR слил амбициозному игроку — ГК «Отрада». Все хотят поиграть в стройку элитной недвижимости Москвы. А MR является путеводной звездой для таких желаний. Главное, чтобы на вашем счету водились бабурики. А когда есть бабурики, то можно заняться и стройкой в центре.
Почему такой ажиотаж на покупку элитных проектов? До 2022 года элитка в Москве была в районе 1 млн руб./кв. м. Сейчас же все ставят ценник 3 и больше и ждут. Ждут, когда солидные господа купят себе уникальный лот. В любой фин. модели девелоперского проекта всегда пытаются «натянуть» именно доходную часть, а в данном сегменте она сейчас очень хорошо натягивается.
Как пишет Мухин, компания «Отрада Хаус», связанная с ГК «Отрада», стала владельцем фирмы «Оникс-Холдинг», которой принадлежит компания-застройщик «Оникс-Девелопмент». Именно она выступает застройщиком данного проекта. Справится ли ГК «Отрада» с реализаций такого сложного проекта? Покажет время. Но, элитных девелоперов в столице становится все больше и больше.
Интересно, как переименуют проект. «Отрада на Басманном» или «Отрада Демидова»? Плюс, кто будет работать с ОКН — усадьбой Демидовых. MR или уже ГК «Отрада»?
В июне MR купила на аукционе соседний ОКН — дом графа Мусина-Пушкина на Разгуляе. Может это говорит о том, что MR становится девелопером, работающим с ОКНами Москвы? Хороший профиль на тяжелом рынке. ПИК в ген. подрядчики пойдет, MR вон в реставрацию. Рубрика кто-куда...
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 12 670 |
| 10 |  Вот помните, как раньше было: выводят новый ЖК, режут первые этажи на лоты, продают помещения инвесторам — и всё. Дальше там сами справляйтесь, как хотите. Но из-за такого подхода многие помещения пустовали, а арендаторы активно менялись. И для инвесторов такая нежизнеспособность торговой среды становилась большим риском.
А ведь ритейл напрямую зависит от того, как живут люди в ЖК: где пьют кофе, как передвигаются в пределах комплекса и есть ли трафик. И хорошо, когда об этом всём думают заранее, а не лепят на проект сверху, чтобы просто запихнуть.
Хороший пример показывает «Талан» в проекте «Инджой». Здесь стараются продумать повседневные маршруты жителей не только ЖК, но и всего района, и исходя из них делать ритейл с четкой экосистемой помещений для магазинов, аптек, кофеен и других компаний.
Вместо хаотичного заполнения первых этажей — четкая экосистема помещений с панорамными витринами и высокими потолками для размещения магазинов, аптеки, кофейни, клиники, салона красоты и других сервисов. Дополнительными точками притяжения, которые сформируют высокий трафик, станут спортивный комплекс с бассейном и общественный пешеходный бульвар. А еще очень кстати здесь откроются два ресторана, так как в этом районе остро ощущается дефицит качественной хореки.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 632 |
| 11 |  Почему ЦБ РФ так сильно смотрит за рынком недвижимости?
Связано это исключительно с тем, что девелопмент сидит на игле проектного финансирования и эскроу-счетов. Вот смотрите, эпоха эскроу-счетов началась в конце 2019 года. До эпохи эскроу-счетов ипотеки было до 50% в столичном регионе, чуть больше в области — ≈55%. Но потом происходит бурный рост ипотечных сделок (2), что же случилось, что поменялось?
Кто-то скажет: «Это всё программа льготной ипотеки, которую включили в 2020 году». Отчасти это правильный ответ, но он на поверхности. В реальности такой рост ипотечного кредитования на первичном рынке случился только потому, что банкам стало очень выгодно зарабатывать сразу с трех концов процесса.
Смотрите за руками. Сначала вы выдаете девелоперу бридж-кредит на покупку земли. Это обычно ключ + 3-4%, а то и все 5-6%. Выгодно? Очень выгодно. Девелопер будет еще 2-3 года проектировать и платить вам денежку. Дальше он придет за проектным финансированием, где вы заберете свои ещё 10%. На это накрутится история, что вы выдали проектное финансирование, но являетесь держателем денег клиента на эскроу. То есть у вас лежат деньги, которые беспроцентно можно использовать с понятным сроком — дата РВЭ проекта. Красиво? Очень.
И финальный штрих. До эпохи эскроу ипотека была хорошим продуктом, но выдавалась клиенту, и бабки шли фиг знает куда, на стройку или не на стройку, за бугор и т. д. Урок «Урбан Групп» показал, что ипотечные денежки могут уплыть. И тут сразу ворох проблем — недовольный, разъярённый дольщик, который платит ипотеку, но квартиру не получил. Квартиры нет, а значит, нет залога, на котором ипотека должна. Риски? Огромные. Бабки за ипотеку платятся, дольщик бегает у Минстроя с плакатом, залога нет. Все грустят.
А с 2020 года проектное финансирование открыли, на эскроу-счета бабки ипотечные кладем. У многих банков, которые выдают проектное финансирование, прописано, какая доля сделок в проекте должна идти с их же ипотекой. Сами свои же деньги положили и хранят, только проценты платят и девелопер, и дольщик. Рост рынка стройки раскручен не девелоперами, а банками, им выгодно было заработать свой процент на каждом этапе, а наивные, плохо считающие бабки девелоперы прыгнули на эту волну, набирая проекты, строя планы по офигенным продажам. Плюс в 2022 году девелоперы начали активно субсидировать ипотеку. Помните эти околонулевые ставки? Так это ещё один супердоход для банка, когда девелопер за снижение ставки платит живыми деньгами вперед.
Поняв, что ситуация с этими субсидированиями патовая (появился ипотечный стандарт), денег на субсидирование от государства нет, в 2024 году вся ипотечная вакханалия заканчивается. А паровоз-то уже разогнан. Как тормозить? Цикл длинный, проекты запущены, нельзя краник закрыть, попросить котеночек не варить. Вот и началось: падение ипотеки, появление большой доли рассрочек и адаптация рынка к семейной аудитории и их ипотечным возможностям (3).
Что будет дальше? Надеемся, что плавное охлаждение рынка. Цены никуда не денутся. Просто строить будут в разы меньше.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 12 800 |
| 12 | ЦБ и запреты на рассрочки
«Цена квартиры при покупке в рассрочку не должна отличаться от стоимости жилья при полной оплате», — заявил зампред ЦБ РФ Михаил Мамута. Регулятор предлагает закрепить такой принцип в законопроекте о регулировании рассрочек на недвижимость, который в ближайшее время планируется внести в Госдуму.
Началось в колхозе утро. ЦБ РФ продолжает лезть со своими советами в «небанковский продукт» под названием «рассрочка». Причем предлагают заведомо экономически странное решение. Деньги стоят денег, и очень странно иметь позицию, при рассрочке нельзя увеличиваться стоимость квартиры.
Ноги позиции растут из простой логики. Завышение цен на квартиры и их более быстрое вымывание так или иначе поддерживает рынок, спрос и рост цен на рынке. А с чем сильнее всего борется у нас ЦБ? Правильно, с инфляцией, ростом цен на что угодно и в особенности на квартиры.
Девелоперы играли в увлекательную игру — «халявная рассрочка без наценки» во второй половине 2024 года, когда закончилась массовая льготная ипотека. Но довольно быстро все поняли, что финансовой эффективности такой подход не несет, а скорее это выстрел в колено. Рассрочка — это рано не наполнение счетов эскроу, пустые эскроу плодят банковские проценты за ПФ. Кто будет эти проценты добровольно оплачивать? Вот тут и появилась логика с наценками, когда хочешь рассрочку — будь любезен по итогу заплати за квартиру на 20-40% больше. Странно, что в пресс-релизе ЦБ эта дельта написана как 15-20%, на самом деле наценка за рассрочку сейчас может составлять все 40%. Причем в начале 2025 года ЦБ волновал именно вопрос того, что при рассрочках не будет наполняемость эскроу. Главное не быть заложником собственных решений и вовремя обратить внимание на другую проблему.
Кроме запрета наценок хотят ещё регулировать формат договора рассрочки: ограничение штрафов за просрочку и прозрачный договор (хах, очень смешно, а то ипотечный, банковский договор очень прозрачный, или они так размером шрифта переплаты по ипотеке на первой странице гордятся?). Плюс хотят информацию о рассрочках в бюро кредитных история. Скорее всего, бизнес пошлет нафиг эти инициативы, например, при рассрочке на готовое жилье она прописывается в договоре предварительной купли-продажи (Пред ДКП), а этот договор ни в каком Росреестре не регистрируется, а значит кто проконтролирует, какие условия рассрочки прописаны и как прописаны между девелопером и клиентов? Никто.
Короче, как обычно. Суровость ипотечного стандарта регулируется пофигизмом исполнения его на местах. Суровость пресс-релизов ЦБ регулируется отсутствием инструментария для контроля этих инициатив.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 343 |
| 13 | ДДУ и ДКПБН
Продолжаем делать обзор на наш девелоперский сленг, в прошлых сериях были: «СКБ и УВК», «МПТ и ВРИ» и «ТЭП и АГР». Сегодня у нас два ключевых договора для покупки строящейся недвижимости. Сданное обычно продается ДКП (договор купли-продажи) или пред ДКП (это когда объект продается в рассрочку и не регистрируется, и сделка до гашения рассрочки не регистрируется в Росреестре).
И так, погнали, ключевое — ДДУ, договор долевого участия. Основа основ рынка первичной недвижимости с момента появления 214-ФЗ. Уже более 10 лет является гарантом передачи квартиры дольщику. До 2016 года ещё в ходу были всякие ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), а вот после в столичном регионе их уже особо не осталось, хотя некоторые альтернативно одаренные граждане интересуются, можно ли купить как-то иначе квартиру, ведь «цена интересная, проект уникальный». Нет, нельзя, квартиру на этапе стройке можно покупать только по ДДУ. Все остальное — огромные риски. Но у нас народ такой, рискующий, потому что шампанское пить любят все, оттуда и бывают вопросы инвестиций в проекты, продающиеся не по ДДУ (да-да, а они есть).
Если 10 лет назад ДДУ — это договор, который регламентирует отношения между покупателем стройки и девелопером, то сейчас это более сложный конструкт. Как минимум потому, что к ДДУ привязана вся эта система с проектным финансированием, эскроу-счетами и проектными декларациями. Почему это важно? Да потому что девелопер не может начать заключать ДДУ без получения проектного финансирования и открытия эскроу счетов. То есть Минстрой сдал девелоперов в лапы банкам чисто в рамках 214-ФЗ. И банки свою копеечку за выдачу ПФ и держание денег на эскроу точно заработают. К слову, эскроу счета — это один из самых маржинальных банковских продуктов.
В начале года некоторые участники рынка публично говорили про нефункциональность этого инструмента ДДУ-ПФ-эскроу и «эскроу-рабство», но эти разговоры так и остались разговорами. Никаких поэтапных раскрытий, никаких процентов за пользование деньгами девелоперам не будет. Только снижение ставки проектного финансирования за счет наполненности эскроу счетов. С банков взятки гладки. Сами кредит выдали, сами же у себя эскроу держат, девелоперов доят.
Поскольку квартиры только по ДДУ, а город Москва раздает льготу на смену ВРИ за строительство МПТ, девелоперы ломанулись в стройку офисов. Вот как раз офисы можно торговать с помощью другого договора — ДКПБН, договора купли-продажи будущей недвижимости. Тут всё по старинке. Бабки капают на счёт девелопера, а не на счёт алчного банка. Но есть нюанс. Заключить такие договора может только юрлица или ИП. То есть физик купить что-то по ДКПБН ничего не может. Сделано это в первую очередь потому, что не построят вам что-то по ДКПБН — ваши бизнес-риски. Не надо плакат распечатывать и им трясти в публичных местах. Проблемы бизнеса — это проблемы бизнеса, а не обычного физика.
Если по ДДУ для старта продаж нужно получить все согласования, РнС, ПФ и т. д., то по ДКПБН можно когда угодно. Хоть на этапе «мы нафантазировали вот такой проект». Это очень развязывает девелоперам руки, но действовать надо аккуратно, чтобы не случилось «феноменального фейка». Девелопмент — это искусство управлять деньгами во времени, и чем ты раньше можешь начать привлекать деньги, тем лучше.
Из-за того, что ДКПБН можно заключить только с юриками и ИП, девелоперы пошли массово строить офисы по ДДУ. Ну, во-первых, не все умеют собирать спрос по ДКПБН, во-вторых, надо расширять воронку, торговать людям, которые чисто физически не могут даже сделать ИП, но у них есть бабки. Простой пример — госуха. Бабок у некоторых товарищей — жопой жуй, а купить офис не могут. Непорядок, поэтому и появилось офисное предложение по ДДУ. Там всё как с квартирами, защита 100%, бабки будут лежать на эскроу.
Итого — покупаем квартиры по ДДУ. Никакие договоры дарения за отделку, переуступку, где на эскроу-счете лежит половина стоимости или того меньше квартиры — не подписываем. В ДДУ должно быть прописано всё то, что вы хотите получить в итоге. Все допники — это разводняк. Офисники можно и даже нужно покупать по ДКПБН, особенно на ранних этапах. Именно на раннем этапе заключения ДКПБН можно словить максимальную доходность от инвестиций. Риски тут значительно выше, но чем выше доходность от инвестиций — тем выше риски этих инвестиций — золотое правило. Думайте!
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 768 |
| 14 |  +3Крупный офисный центр может появиться на ЗУ «Сиреневый бульвар, 2А», «Сиреневый бульвар, 2/1» (1). Сейчас прорабатываются разные форматы массинга и посадки, но одно ясно точно — высотность будет 25-30 этажей. Пару лет назад Мухин публиковал ещё один вариант посадки и писал, что это может быть ЖК. Хотения КП перевести участок в жилое назначения не увенчались успехом и по ходу будет реализовывать офисы. Сейчас МПТ всем нужны. Спасибо, льготе за ВРИ!
Обживается локация бывшего «Черкизона». Кстати, москвичей можно поделить на два типа людей: кто ходил на Черкизон со стороны Черкизовской и кто со стороны Измайловской (она же Партизанская). Скоро уже никаких реликтов, напоминающих про суть локации 20 лет назад, и не останется. Поле всё застроили реновацией, остальные кусочки постепенно вовлекаются в девелопмент.
Ожидаем выход на рынок ЗУ «Щелковское, 2А» — это НИИ «Дельта» (2) и застройку КРТ «Сиреневый бульвар, 4» (3). Ещё кисы из домрф вытаскивали на аукцион «Сиреневый бульвар, 4» (4), (это рядом с КРТ по реновации), но потом участок убрали.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 921 |
| 15 |  Капиталисты согласовали и готовы продать свой проект на ЗУ «Пятницкий пер., 2». Картинки пока не показывают, так как сейчас на любое опубликование визуализаций жесткое табу. Проект предусматривает 5,3 тыс. кв. м жилой площади (79 квартир) — какая-то маленькая средняя площадь для локации, 471 кв. м встроенных нежилых помещений и 37 машино-мест и маленькое обеспечение машино-местами. Реализация проекта возможна после заключения инфраструктурного договора с городом. Тут смело можно втыкать клубный дом на 20-30 квартир и ломить прайс более 2,5 мультов за метр.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 497 |
| 16 |  В 1 полугодии 2026 года на рынке апартаментов Москвы был продан минимальный объем с 2019 года. Всего зарегистрировали 1,2 тыс. сделок, потому что с 2024 года нет никакой подпитки рынка новыми проектами. Он такими темпами через 1,5-2 года вообще перестанет существовать.
Из общего объема 25% были проведены с ипотекой. Вот что значит нет «поддержки» — медвежьей услуги для девелоперов по субсидированию ставки. За этот период максимальная доля ипотечных сделок была 46% — во втором полугодии 2021 года и во втором полугодии 2022 года. Тогда, напомним, 7–8%, а значит, можно было взять ипотеку со ставкой ниже, чем сейчас ключ.
Рынок апартаментов в Москве закончился, и не потому, что кто-то думает об обеспеченности социалкой, вашей прописке или законе о тишине, который на апарты не распостраняется. Город задумался на тему кап. ремонта. В Москве с квартир город регулярно собирает бабки на кап. ремонт, и понятно, что на эти деньги можно так или иначе обновлять жилой фонд. Да-да, вы кап. ремонт начинаете платить с момента получения ключей в новом доме. А вот в апартаментах никто на кап. ремонт ничего не собирает. И что с ними будет через лет 20, когда потечет фасад, ушатаются окончательно МОПы — это уже вопрос филосовский. Некоторые УК пытались или пытаются собирать копеечку на будущие ремонты, но, как в любом решении, где нужен кворум, это процесс очень сложный.
Покупая юнит в апартаментах, где сложная пластика фасада, много аменитисов, вы вписываетесь в довольно рискованную на долгосроке историю. Первые пять, десять лет проблем быть не должно. Но а что будет, если не выйти из «актива» через лет 20? Или у нас теперь всё в режиме «короткого дыхания» и никто на такие сроки не планирует? Согласились, как пел классик: «Не храните деньги в сберегательных кассах, там от них никакого толку».
Основную кассу за эти полгода делали: «Наметкин Тауэр» — 203 лота, «Аквилон Сигнал» — 198 лотов, «Мираполис» — 142 лота, «Воксхолл» — 132 лота и «Инсайдер» — 84.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 765 |
| 17 |  +4Если у вас нет тети и нет 1,5 ярда на покупку 38 га в Подмоскве, то можно будет поучаствовать в аукционе на покупку 1,6 га в Новой Москве. Стартовая цена там всего 152 мульта. Видали, как ценник на землю отличается в Москве и Подмоскве?)
Причем участок неплохой, рядом с Самолетовским ЖК «Остафьево», странно, что его не вовлек в девелопмент сам Самолет. Вероятно, инвестиции в покупку земли остановлены и только происходят точечные монетизации имеющегося земельного банка.
Сюда точно можно воткнуть небольшой урбан-блок на 20-25 тыс. кв. м. Кажется, что участок может забрать амбициозный девелопер, у которого ещё есть бабки на кармане.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 13 817 |
| 18 |  +2На аукцион выставлено 38 га прекрасной подмосковной землицы. Находится она в деревне Поярково (1), что в городском округе Химки, сразу за аэропортом Шереметьево. Начальная цена за такой ценный девелоперский актив — 1,4 млрд рублей.
Достаем калькулятор, у нас за забором проект девелопера «Страна» (2), и там плотность очень небольшая, потому что рядом аэропорт. На этом участке она тоже будет аналогичной. Примерная продаваемая площадь жилья — под 200 тыс. кв. м, то есть это чисто за покупку земельного участка в себестоимость упадет 7–8 тыс. рублей. Ну а дальше понеслась: ПИРы, СМР, банковские проценты за бридж и ПФ, коммерческие акры, смена ВРИ, стройка социалки, дорог, ну и фишка, конечно, Московской области — переселить людей из ветхого жилья, говорят, там процент переселения может в будущем резко подскочить. Выгодно ли брать такой ЗУ? Ну, надо верить в историю, что клиенты не будут перед покупкой ездить на участок, возьмут не глядя и только потом будут жаловаться на то, как стоят в пробке на выезд из ЖК.
Кстати, давно ничего по проекту «Страны» не слышно. Как будто девелопер отказался от реализации такой привлекательной площадки в экологически чистом районе с умопомрачительной транспортной доступностью...
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 14 190 |
| 19 |  +3Случилась очередная мутация КРТ, на этот раз в промзоне «Котляково» (территория 1). В начале 2022 года публиковался один проект, а теперь случились следующие изменения: площадь территории сокращена с 10,33 га до 5,13 га, из проекта исключены крупные участки по Кавказскому бульвару (52А и часть 54), территория разделена на 2 зоны (4,67 га и 0,46 га), сокращён перечень разрешённых видов использования (убраны ТЦ, рынки, объекты развлечений, коммунальной и силовой инфраструктуры), срок реализации увеличен с 6 до 7 лет, срок подготовки ППТ — с 6 до 12 месяцев. При этом общий максимальный объём строительства практически не изменился как было 114 тыс. кв. м, так и осталось. То есть дёрнули плотность застройки — вверх.
Саму промзону уже практически полностью распили на КРТ: «Севанская, 25А», «Промышленная, 11, д. 9, стр. 11»; «Кавказский, 57»; и 4 территории. Обживается промка, радует точно инвесторов в ЖК «Кавказский, 51».
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 12 971 |
| 20 |  +4На ЗУ «Шеногина, 4/1» будет построен очередной жилой квартал с видами на воду и то, как отлично застраиваются промзоны «Западный порт» и «Фили». Там сейчас стоит старое, ушатанное здание ВНИИНМАШ (1), куда недавно ходили местные и запечатлели данный заброс. Раньше там планировалось строительство административно-деловых зданий, читайте как «офисы» на 30 тыс. кв. м (2), а 71 тыс. кв. м жилья и 4,7 тыс. кв. м офисов, причем прописано, что квартиры — 42 тыс. кв. м (3). Все это запланировано через инструмент КРТ.
Локация «Большого Сити» уже давно «обжилась», первая ласточка — «Сердце столицы» уже сдана как лет 7-8. А значит, котел спроса нагретый и грели его все последние 10 лет, и проблем с реализацией объекта уж точно не будет. Капля в море бездонного котла. Остается вопрос — кто и что будет тут реализовывать. Отгадывать класс проекта не надо — это точно будет «премиум-класс с прекрасными видами на первой линии набережной».
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX | 11 929 |
