اکنون در دسترس! پژوهش تلگرام ۲۰۲۵ — مهمترین بینشهای سال 
Блог Максима Ельцова
رفتن به کانال در Telegram
Профессионально и лично о рынке недвижимости Инвестор, предприниматель, директор агентства Отец троих детей Делаю так чтобы недвижимость была источником дохода, свободы и развития для людей и бизнеса @myeltsov Архитекторы семейного капитала @familycap
نمایش بیشتر2 387
مشترکین
-224 ساعت
-67 روز
+530 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
ابر برچسبها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
ژوئن '26
ژوئن '26
+25
در 2 کانالها
مه '26
+59
در 10 کانالها
Get PRO
آوریل '26
+65
در 3 کانالها
Get PRO
مارس '26
+45
در 4 کانالها
Get PRO
فوریه '26
+55
در 5 کانالها
Get PRO
ژانویه '26
+64
در 6 کانالها
Get PRO
دسامبر '25
+78
در 5 کانالها
Get PRO
نوامبر '25
+123
در 12 کانالها
Get PRO
اکتبر '25
+81
در 4 کانالها
Get PRO
سپتامبر '25
+53
در 1 کانالها
Get PRO
اوت '25
+65
در 7 کانالها
Get PRO
ژوئیه '25
+60
در 7 کانالها
Get PRO
ژوئن '25
+27
در 7 کانالها
Get PRO
مه '25
+56
در 16 کانالها
Get PRO
آوریل '25
+126
در 11 کانالها
Get PRO
مارس '25
+40
در 5 کانالها
Get PRO
فوریه '25
+90
در 16 کانالها
Get PRO
ژانویه '25
+106
در 11 کانالها
Get PRO
دسامبر '24
+72
در 24 کانالها
Get PRO
نوامبر '24
+177
در 16 کانالها
Get PRO
اکتبر '24
+141
در 41 کانالها
Get PRO
سپتامبر '24
+91
در 12 کانالها
Get PRO
اوت '24
+85
در 9 کانالها
Get PRO
ژوئیه '24
+181
در 18 کانالها
Get PRO
ژوئن '24
+93
در 8 کانالها
Get PRO
مه '24
+91
در 11 کانالها
Get PRO
آوریل '24
+73
در 7 کانالها
Get PRO
مارس '24
+64
در 11 کانالها
Get PRO
فوریه '24
+49
در 7 کانالها
Get PRO
ژانویه '24
+138
در 9 کانالها
Get PRO
دسامبر '23
+120
در 8 کانالها
Get PRO
نوامبر '23
+276
در 13 کانالها
Get PRO
اکتبر '23
+187
در 4 کانالها
Get PRO
سپتامبر '23
+107
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '23
+77
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '23
+36
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '23
+23
در 0 کانالها
Get PRO
مه '23
+31
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '23
+99
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '23
+52
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '23
+29
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '23
+61
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '22
+66
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '22
+347
در 0 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 21 ژوئن | +1 | |||
| 20 ژوئن | 0 | |||
| 19 ژوئن | 0 | |||
| 18 ژوئن | +1 | |||
| 17 ژوئن | +3 | |||
| 16 ژوئن | +2 | |||
| 15 ژوئن | +1 | |||
| 14 ژوئن | 0 | |||
| 13 ژوئن | +1 | |||
| 12 ژوئن | +1 | |||
| 11 ژوئن | +2 | |||
| 10 ژوئن | +2 | |||
| 09 ژوئن | +2 | |||
| 08 ژوئن | +1 | |||
| 07 ژوئن | 0 | |||
| 06 ژوئن | 0 | |||
| 05 ژوئن | 0 | |||
| 04 ژوئن | +3 | |||
| 03 ژوئن | +2 | |||
| 02 ژوئن | +1 | |||
| 01 ژوئن | +2 |
پستهای کانال
+1
А вот и данные по количеству сделок на вторичном рынке Петербурга от Росреестра. В мае зарегистрировано
7,8 тыс. договоров. Это на 15% меньше чем в апреле (сезонное снижение) и на 13% больше (!) чем в мае 2025. Активность на вторичном рынке продолжает расти.
Число сделок на вторичном рынке за январь-май составило 39 тысяч, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года это плюс 6%.
Интересно что Росреестр насчитал заметно большее число договоров долевого участия - 2 тысячи договоров. Данные Датафлэт и Пульса Продаж на 20% ниже. Тут как и всегда разница образуется из-за техники подсчета.
Ну ещё Росреестр отмечает что средний сроки регистрации сделок в мае составил 1,2 дня, а при подаче в электронном виде – 1 день. Цифровизация однако.
@yeltsovm
| 2 |  А вот и данные по количеству сделок на вторичном рынке Петербурга от Росреестра. В мае зарегистрировано
7,8 тыс. договоров. Это на 15% меньше чем в апреле (сезонное снижение) и на 13% больше (!) чем в мае 2025. Активность на вторичном рынке продолжает расти.
Число сделок на вторичном рынке за январь-май составило 39 тысяч, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года это плюс 6%.
Интересно что Росреестр насчитал заметно большее число договоров долевого участия - 2 тысячи договоров. Данные Датафлэт и Пульса Продаж на 20% ниже. Тут как и всегда разница образуется из-за техники подсчета.
Ну ещё Росреестр отмечает что средний сроки регистрации сделок в мае составил 1,2 дня, а при подаче в электронном виде – 1 день. Цифровизация однако.
@yeltsovm | 32 |
| 3 | Ключевая ставка 14,25%.
Из хорошего - снижение продолжается (9-е по счету).
Но большинство участников рынка надеялись на большее снижение. При текущем уровне ключевой ставки сохраняется огромное процентное давление на бизнес.
Совсем не факт что банки хоть как-то снизят рыночные ставки по ипотеке. Последние месяцы синхронного снижения вслед за ключом не наблюдалось. Депозитные ставки наверняка соразмерно снизятся.
А еще ЦБ в своем пресс-релизе прямо указывает на вероятность боле высокой траектории ключевой ставки чем указано в апрельском прогнозе.
@yeltsovm | 296 |
| 4 | Вторичный рынок Петербурга. Май.
Рынок сохраняет активность, объем сделок был бы даже выше, если бы не острый дефицит предложения и стоимость рыночной ипотеки.
Покупательский интерес есть, особенно к качественным объектам по адекватной цене, однако выбор ограничен, поэтому дисбаланс между спросом и предложением может усилиться.
В Ленобласти интерес к жилью возрастает: рынок поддерживается ипотечными сделками и спросом на более доступные по цене квартиры в сравнении с Петербургом. В мае-июне наблюдаем также рост интереса покупателей из Москвы к квартирам с хорошим ремонтом в Ленобласти.
Ипотека даже при минимальных реальных ставках в 16,5-17% становится более активным фактором спроса. При этом на рынке накапливаются риски: просроченная задолженность по ипотеке плавно растет. Это пока не выглядит критичным, но тенденция требует внимания.
Рынок долгосрочной аренды выглядит слабее: для летнего сезона ситуация нетипична, предложение не сокращается ожидаемыми темпами, что указывает на снижение спроса и может оказывать давление на арендные ставки.
@yeltsovm | 304 |
| 5 | Вторичный рынок май 2026.pdf | 288 |
| 6 |  А вот интересная статистика от Авито про «новую вторичку».
Я неоднократно упоминал что при трактовке различных статистических срезов рынка жилья важно учитывать появление нового заметного сегмента «новой вторички». Это готовое жилье в новых домах, которое продается застройщиками и инвесторами (в Авито ограничили возраст таких квартир 5-ю годами).
Например когда мы говорим о динамике продаж новостроек мы смотрим в первую очередь на данные по количеству зарегистрированных ДДУ (от Росреестра, Пульса Продаж Новостроек, Датафлэт). И в оценку продаж застройщиков не попадают готовые квартиры, которые застройщики продают по договорам долевого участия.
Когда говорим о ценах на вторичное жилье, то на динамику рекламных цен (например в ЦИАН и Авито) тоже заметно влияет предложение готового жилья от застройщиков. Их цены, как вы догадываетесь, нередко выше чем у частных продавцов. То же самое можно сказать и про динамику реальных цен сделок (например от Домклик) - наверняка в статистику цен сделок вторичного рынка попадают квартиры от девелоперов, куда же их еще относить…
И с разрывом цен вторички и первички тоже любопытно. Если сравнивать с ценами новостроек не средние цены на всю вторичку, включая разваливающиеся хрущи и немецкие коттеджи (у ЦБ при таком подходе получился фантасмагорический разрыв в 40-50%), а с ценами новых квартир, то там нет такого разрыва. Более того, ещё год назад комментировал для ДП и Павла Никифорова удивительное явление: оказалось что новые готовые квартиры дороже (!) средних цен на строящиеся квартиры. Читать тут. А причина этого феномена все та же - наличие в новых квартирах приличной доли предложения от застройщиков.
В общем тема не сильно новая, просто не все вникали. Но вот что действительно ново и интересно - Авито выделили долю этой «новой вторички» в общем объеме предложения. По оценке сервиса ее доля в Петербурге составила 18%. Теперь мы примерно понимаем долю этого искажающего фактора.
И да, по статистике Авито новая вторичка в Петербурге тоже дороже новостроек как и год назад по мнению ЦИАН. Мы и тут отличились.
Кстати, в мою волшебную пирамидку цен на жилье пора внести ещё одну категорию: разбить вторичку на новую и старую.
Эх, ещё бы разбить предложение «новой вторички» на объекты от частников и застройщиков. Тогда можно будет чуть точнее определить навес инвестиционного предложения. Коллеги из ЦИАН и Авито меня читают. Возможно скоро увидим.
@yeltsovm | 381 |
| 7 | Рынок новостроек Петербурга по итогам мая остается в слабой фазе: спрос продолжает снижаться, а продажи все так же сильно зависят от ипотечных программ, в первую очередь - семейной ипотеки, и грядущие изменения в условиях выдачи семейки неизбежно окажут существенное влияние на рынок. Ленобласть выглядит устойчивее: там просадка спроса меньше: более доступный бюджет покупки продолжает поддерживать интерес покупателей.
Одновременно в Петербурге усиливается риск будущего дефицита качественного предложения: застройщики сокращают активность по запуску новых проектов, особенно в бизнес-классе. Это может стать важным фактором рынка в среднесрочной перспективе.
Цены в целом не демонстрируют резких движений: рынок скорее балансирует за счет скидок, структуры спроса и ипотечных условий. При этом выручка девелоперов просела, что подтверждает зависимость результата не столько от цен, сколько от фактического объема сделок.
Одновременно рынок новостроек в Ленобласти поступательно догоняет Петербургский по объемам строительства и количеству сделок.
@yeltsovm | 407 |
| 8 | Новостройки май 2026.pdf | 334 |
| 9 | Итоги недели
Объем предложения на вторичном рынке Петербурга вновь перешел к снижению: в спальных районах (включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН) за неделю сокращение составило 1,2%, с начала июня минус 0,6%. Предложение остается на рекордно низком уровне.
В остальном - без особых изменений. Спрос устойчивый, как минимум не слабее прошлых недель. Банки фиксируют увеличение сделок с рыночной ипотекой, идет заметное перераспределение выдачи в пользу вторичного рынка.
По ощущениям, цены реальных сделок продолжают плавно расти примерно на 1% в месяц. По данным ЦИАН, средняя цена предложения на вторичном рынке за год выросла на все 18%. Некоторые участники рынка так вообще говорят о росте на 2,5 % только за май. Это к вопросу что считать можно по-разному. А еще в выборку для расчета динамики цен попадают и новые квартиры в собственности от застройщиков, что тоже повышает уровень цен. Но цены в любом случае растут.
Главное событие ближайших дней - решение ЦБ по ключевой ставке. Даже минимальное снижение на 0,25-0,5 п. п. поддержит спрос. Не факт что банки синхронно снизят ипотечные ставки, зато вот депозитные ставки традиционно моментально снизятся. Что тоже поддержит спрос. А еще на вторичку могут повлиять новые параметры семейной ипотеки, - они повлияют на распределение спроса между первичным и вторичным рынками.
На рынке новостроек заметно некоторое оживление спроса, но связанно оно исключительно с теми же грядущими изменениями в семейной ипотеке.
По данным ДОМ РФ, на 7 июня выдано семейной ипотеки на 37,2 млрд рублей. Это немного выше майского темпа и соответствует уровню марта–апреля. Последнюю неделю и вплоть до конца месяца объемы выдачи вырастут.
Однако нынешний разгон спроса выглядит значительно слабее и начался он позднее по сравнению с аналогичными ситуациями перед изменениями льготной ипотеки.
Одновременно растет объем предложений от застройщиков с пониженной рыночной ставкой на весь период кредитования. Но пока ставка под 9,5-10,5% (это субсидированная ставка, предлагаемая при незначительном удорожании квартир) не стала главным драйвером рынка.
Для строительной отрасли потенциальное снижение ключевой ставки будет позитивным но точно не переломным фактором. Стоимость проектного финансирования немного снизится, возможно немного подешевеют субсидированные ставки но не более того. Куда важнее как изменится семейная ипотека. Это главный фактор для рынка новостроек.
На рынке долгосрочной аренды с начала июня объем предложения вырос на 1,8%, а за неделю - на 1,4% (ЦИАН). Сейчас в рекламе находится 9,7 тыс. объектов — это близко к максимуму за последние 3 года. И это в разгар сезона посуточной аренды, когда предложение раньше сокращалось.
По данным Авито, с начала июня предложение снизилось на 1,5%, но и тут оно близко к максимальным значениям. Теперь точно следует задаться вопросом на сколько просядут ставки долгосрочной аренды год к году.
@yeltsovm | 390 |
| 10 | Ведомости: В Петербурге подрос спрос на вторичное жилье.
В январе-апреле этого года в Санкт-Петербурге было заключено 31 086 договоров купли-продажи (ДКП) на рынке вторичного жилья. Это на 4% больше, чем за аналогичный период 2025 г.
В течение первых четырех месяцев этого года в городе наблюдалось последовательное увеличение количества сделок по покупке готового жилья. Так, в апреле число ДКП составило 9196, что на 7,5% больше, чем в марте и уже на 18,4% больше, чем в феврале. Положительная динамка фиксировалась и в годовом выражении: в апреле 2026 г. к аналогичному периоду прошлого года спрос подрос на 11,8%. Вместе с тем в Петербурге продолжала расти и средняя стоимость 1 кв. м. вторичного жилья. По последним данным «Циан.Аналитики» с июня 2025 г. по настоящий момент она прибавила 18%, достигнув 279 000 руб.
Однако дальнейшие перспективы увеличения количества сделок на рынке вторичного жилья продолжают находиться под давлением снижения объемов предложения. Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов отметил, что часть собственников приостановили действия по продаже квартир в силу неопределенной ситуации на рынке и пока еще высоких ипотечных ставок. Кроме того, на ситуацию продолжает влиять переток лотов на рынок аренды.
«Факторов, которые бы существенно повысили объем предложения, сейчас не наблюдается. Но постепенно рынок должен вернуться к притоку предложения. Этому может способствовать снижение арендных ставок к осени», – добавил он.
Дополню от себя: обратите внимание, что ЦИАН показывает рост рекламных цен на вторичном рынке в 18%. Это даже больше наших оценочных темпов в 10-14%.
Правда стоит учитывать что в статистику цен вторичного рынка попадают и предложения от застройщиков в построенных домах. Но общая динамика понятна.
@yeltsovm | 404 |
| 11 | Базовая ставка по семейной ипотеке для семьи с одним ребенком в 10-12% это: | 563 |
| 12 |  Прогрев или реальные параметры семейной ипотеки? В каналах в Телеграмм, массово пошли публикации версии о том что ставку по семейной ипотеке при одном ребенке поднимут до 10-12%, а ставка на уровне 6% и ниже будет доступна только для многодетных (от 3 детей). С некоторыми вариациями.
Доходит до того что размещают «новые» параметры прямо под интервью Хуснуллина с комментариями о семейной ипотеке. Специально послушал несколько раз. Зампред правительства говорит о том что есть много вариантов, идет обсуждение и поиск баланса. Что надо повышать лимиты и привязывать ставку к количеству детей. Ни слова про 10-12%.
Понятно что вопрос важный. Но вот меня терзают смутные сомнения по поводу достоверности публикуемых параметров. Уж слишком логично было бы запустить что-подобное для стимулирования спроса.
@yeltsovm | 540 |
| 13 | Ведомости: Спрос на ипотеку в Петербурге вырос в полтора раза.
В январе-апреле 2026 г. в Санкт-Петербурге было оформлено 14 081 ипотечных жилищных кредита, включая первичное и вторичное жилье. Это на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из последних данных Центробанка (имеются в распоряжение редакции). В апреле 2026 г. в годовом выражении число выдач выросло на 26,7% до 3638, а марту этого года – на 7,7%.
Объем выданных ипотечных займов в рублевой массе по итогам четырех месяцев в годовом выражении увеличился на 49,5% до 76,677 млрд руб. В апреле текущего года было выдано кредитов на 18,859 млрд руб., что на 18,5% больше, чем за аналогичный месяц прошлого года. К марту этого года показатель увеличился на 8%.
Тем временем просроченная задолженность физлиц по ипотечным жилищным кредитам в Петербурге (в рублевой массе), по данным ЦБ, на 1 мая этого года составила 10,751 млрд руб., за полный год она выросла на 83,9%. Однако доля «просрочки» по ипотечным займам в кредитном портфеле банков оставалась умеренной – за аналогичный период увеличилась с 0,52 до 0,86 п. п.
Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов подчеркнул, что вслед за ней снижаются и ставки по рыночной ипотеке, хотя и не всегда синхронно.
Вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин подчеркнул, что на сегодняшний день также востребованы и индивидуальные программы банков, нацеленные на снижение платежа, такие как траншевая ипотека и ипотека с субсидированной ставкой. «В последнее время на рынке уже начали появляться предложения со ставкой 12%, правда, на ограниченный срок – 10-15 лет», – добавил он.
Ельцов отметил, что параллельно с ростом выдачи рыночной ипотеки, как на первичное, так и на вторичное жилье, сейчас наблюдается некоторое охлаждение спроса на семейную ипотеку, которая действует для покупки жилья в новостройках. С 1 февраля 2026 г. в России были введены ограничения на оформление более одного кредита на одну семью по семейной программе. Теперь супруги должны выступать созаемщиками по одному ипотечному кредиту. Фалкин также говорит, что влияние изменившихся условий стало заметным. Так, уровень спроса в феврале, марте и апреле 2026 г. оказался на 10-20% ниже, чем в аналогичные месяцы 2025 г.
По прогнозам Ельцова, в течение этого года объемы выдачи продолжат увеличиваться за счет спроса на рыночную ипотеку, что будет закономерно увеличивать ее долю и приводить к росту средневзвешенной ставки по оформленным ипотечным кредитам. Захарова также полагает, что при планомерном снижении ключевой ставки до конца текущего года прогнозируется и постепенное увеличение спроса. Однако, по мнению Фалкина, ограниченный объем предложения на первичном рынке может усилить рост цен. На сегодняшний день основной фактор роста стоимости – это выход на рынок новых проектов с более высокой стоимостью, при этом уже запущенные проекты, в среднем, мало прибавляют в цене, добавил он.
@yeltsovm | 481 |
| 14 | Итоги недели
Объём предложения на вторичном рынке Петербурга в спальных районах (включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН) за неделю снизился на 0,2%. С начала июня прирост остаётся чисто символическим - всего +0,7%. Вполне вероятно что по итогу месяца снова увидим сокращение предложения.
Со спросом все хорошо. По ощущениям покупателей не меньше, чем в предыдущие недели. При этом банки так и не снизили ставки по рыночной ипотеке.
Статистика Росреестра подтверждает активность спроса: в мае в Ленинградской области число зарегистрированных договоров выросло на 40% год к году. За январь-май прирост к прошлому году составляет уже 29% Вполне вероятно, что и по Петербургу увидим заметный плюс по количеству сделок.
Чем лучше статистика по вторичному рынку, тем сильнее ощущение, что происходит переток части спроса с первичного рынка на вторичный. Но пока это только гипотеза.
Новостройки. Из хорошего - статистика по семейной ипотеке оказалась лучше ожиданий. По данным Дом.РФ, на 31 мая объём выдачи семейной ипотеки составил 150 млрд рублей. Это почти уровень апреля-марта.
С другой стороны, продажи в мае в Петербурге как и ожидалось, просели. И заметно: минус 32% к апрелю (данные Dataflat и Пульса продаж новостроек). В Ленинградской области снижение куда меньше - всего 5%. В результате объём сделок в Ленобласти впервые практически сравнялся с Петербургом: 1,6 тыс. сделок против 1,7 тыс.
Объём обращений по новостройкам остаётся умеренным, количество заявок по трейд-ин и выкупу не даёт оснований говорить об оживлении спроса. Пока более вероятно что продажи новостроек сохраняется на уровне, близком к минимуму за последние месяцы.
Согласно данным ЦБ на конец первого квартала уровень покрытия проектного финансирования счетами эскроу снизился до 68% против 88% во втором квартале прошлого года. Из 8,9 трлн рублей заключённых договоров долевого участия оплачено лишь 7,4 трлн рублей. Разница в 17% - объем предоставленных рассрочек. Очевидно, что эта величина будет увеличиваться и дальше.
И самое главное: параметры обновлённой семейной ипотеки по-прежнему не известны. Среди версий - повышение ставки для семей с одним ребёнком до 10–12%. Хочется надеяться, что это вброс для разогрева рынка, и итоговые параметры окажутся мягче, особенно на фоне текущих продаж.
Рынок долгосрочной аренды. По данным ЦИАН, с начала июня объём предложения вырос на 0,5%. По данным Авито снижение составило всего 0,3%. Год-два назад можно было с уверенностью ожидать заметного сезонного снижения. Сейчас в рекламе на ЦИАН 9,5 тыс. квартир, в прошлом году было 5 тысяч.
Рынок входит в новую фазу адаптации к рекордно высокому объёму предложения. Если раньше главным вопросом было насколько сильно вырастут ставки аренды летом, то теперь интрига в том, а не начнут ли ставки снижаться вопреки привычному сезонному сценарию? Срок на поиск арендаторов и простои квартир увеличится. Доходность от сдачи в аренду для многих собственников будет выглядеть менее привлекательной. Возможно это подтолкнет некоторых к решению о продаже инвестиционных квартир и поддержит уровень предложения на вторичном рынке (тоже пока лишь гипотеза).
@yeltsovm | 478 |
| 15 |  +1По данным Росреестра в мае в Ленобласти зарегистрировано 3,8 тысяч сделок. Это минус 14% к апрелю, но в мае объем сделок традиционно проседает. По сравнению с маем прошлого года фиксируем значительный рост - 40%.
Накопленным итогом с начала года зарегистрировано 18,8 тысяч сделок. Это на 29% больше чем годом ранее. Третьим по результативности был 2022 год с 12,7 тысяч сделок. В общем рекорд.
Так и хочется сказать что рынок вторички в Ленобласти бодр как никогда. Это так. Но есть и другой немаловажный долгосрочный фактор : рост рынка за счет территорий, прилегающих к Петербургу. Это Кудрово, Мурино, Новоселье, Новосаратовка а еще скоро добавится Романовка. Это не столько Ленобласть растет сколько город «лопнул» в сторону Ленобласти.
Рынок продолжит рост за счет активно формирующегося кластера нового современного жилья в ближайших пригородах. Цены будут относительно стабильны, а спрос продолжит устойчиво перетекать из города.
@yeltsovm | 472 |
| 16 |  +2Исходя из данных Датафлэт и Пульса Продаж новостроек, результаты у застройщиков в мае не утешительные. Пожалуй даже хуже чем ожидалось.
Продажи новостроек в Петербурге снизились к апрелю на 32%.
По данным Пульса Продаж цена метра в прайс листах в Петербурге выросла на 1,5%. Доля ипотечных сделок составила 54% против 50% месяцем ранее.
Продажи в Ленобласти просели намного меньше: всего минус 5%. Доля ипотечных сделок осталась прежней - 61%. Средние цены в рекламе выросли на 1% до 193 тыс. руб. (Датафлэт).
Сравнение с прошлогодними результатами подчеркивает разнонаправленную динамику города и области. Продажи новостроек в Петербурге просели к маю прошлого года на 40%. В Ленобласти рост на 25%. При этом цены и в Петербурге и Ленобласти за год прибавили 16%. Спрос продолжает перетекать в Ленобласть. Объем продаж в СПб и ЛО в мае этого года почти сравнялся: 1,7 тысяч сделок против 1,6 тысяч.
Рынок по-прежнему ожидает новых параметров семейной ипотеки. Они наверняка будут хуже чем сейчас, вопрос на сколько. Доля рыночной ипотеки потихоньку увеличивается, но ее явно недостаточно для полноценной поддержки спроса.
@yeltsovm | 712 |
| 17 | Итоги недели
Объём предложения на вторичном рынке Петербурга по итогам мая всё-таки снизился. В спальных районах (включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН) минус 1,3%. В положительную зону рынок так и не вышел. Закрываем месяц на рекордно низком уровне - 15,4 тыс. объектов в рекламе. В первые дни июня объем предложения немного увеличится из-за перевыставления объявлений на стыке месяцев. Говорить о том, что предложение не будет сокращаться, точно не стоит.
Со спросом на вторичном рынке ничего не поменялось. Он остаётся устойчивым, в меру активным. И это при том что банки по-прежнему не спешат понижать ипотечные ставки. Разрыв между ключевой ставкой и рыночной ипотекой остается высоким. Если при ключевой ставке в 10-12% рыночные ставки были выше всего на 1,5% п.п., то сейчас средние ставки выше «ключа» на 3-3,5%. Лучшие доступные предложения по-прежнему на уровне 17,5%. И то если повезет: объективно отказов по заявкам стало больше.
Фиксируем заметную долю покупателей с живыми деньгами. Не факт что снимают с депозитов, часто источник средств - продажа имеющегося жилья, в том числе в других регионах.
Главная интрига всё та же: когда и за счёт чего может восстановиться предложение. Пока ключевые факторы складываются в пользу дальнейшего плавного повышения цен. Даже на фоне все более явных признаков торможения экономики.
На рынке новостроек картина менее радужная. Бросаются в глаза слабые темпы выдачи семейной ипотеки. По данным Дом РФ, на 24 мая в целом по стране выдано 101,8 млрд руб. При такой динамике по итогам месяца получится около 130 млрд руб. А это уровень откровенно слабого февраля и хуже марта–апреля текущего года на 15-20%.
В кулуарных беседах некоторые застройщики тоже признают что май по продажам слабее апреля. У разных компаний ситуация, конечно, отличается, но общий фон стал менее бодрым. Более охотно обсуждаются небольшие индивидуальные уступки для предметных клиентов. По ряду проектов появились дополнительные акции и скидки.
Всё чаще появляются предложения с фиксированной ипотечной ставкой около 10% на весь срок кредитования. Понятно, что объем сделок с рыночной ипотекой будет расти. Это хорошая новость. Но важно учитывать что застройщики субсидируют такие ставки, а значит расходы так или иначе будут заложены либо в цену, либо в снижение маржинальности.
И, конечно, в воздухе по-прежнему висит главный вопрос - новая конфигурация семейной ипотеки. Несмотря на сроки, указанные в поручении правительству, к 1 июня параметры так и не опубликованы. Есть версия, что их озвучат на ПМЭФ или позднее. Среди обсуждаемых вариантов по-прежнему фигурирует привязка ставки к количеству детей и, возможно, их возрасту. Рынок находится в напряжённом ожидании. Отрасли нужна поддержка в виде семейной ипотеки, а у правительства есть жёсткая задача по сокращению бюджета.
На прошлой неделе одновременно стало известно о сложностях у Seven Suns и структур Виктора Осокина: банки начали взыскивать задолженность. И это явно не последние новости, список проектов со слабыми пограничными показателями еще не исчерпан. Вопрос только в том, когда сложности по ним перейдут в публичную плоскость.
Рынок долгосрочной аренды продолжает жить в новой реальности. По итогам мая объём предложения снизился совсем незначительно: по данным ЦИАН - минус 2,3%, по Авито - всего минус 0,2%. Для высокого туристического сезона это минимальное снижение как минимум за последние два года. При текущем навесе предложения сезонный рост спроса на посуточную аренду не приводит к привычному резкому сокращению объектов в рекламе. Арендодателям не стоит рассчитывать на летнее повышение ставок долгосрочной аренды. Зато у арендаторов больше пространства для маневра и торга.
@yeltsovm | 852 |
| 18 |  "Продавцы не вылезают из психоневрологических диспансеров"
Как именно обезопасить себя перед покупкой квартиры в 2026 году, объяснил руководитель агентства недвижимости Максим Ельцов.
"В первую очередь, нужно запросить правоустанавливающие документы по объекту, понять, является ли он вообще жилой квартирой, есть ли у него какие-то обременения или повреждения. Возможно, на жилплощади прописаны люди, или она выставляется с торгов", — рассказал эксперт.
✅ Полный эфир смотрите в ВК
Подписывайтесь на радио Sputnik Санкт-Петербург в МАКС | 680 |
| 19 | Название, конечно, кликбейтное кричащее, но по-сути так и есть. | 648 |
| 20 | Кучно пошло. Причем опять с участием Дом РФ.
ДП: Вокруг "Петровского арсенала" в Сестрорецке развернулся спор на 6 млрд рублей.
Как следует из данных картотеки арбитражных дел, банк "Дом.РФ" подал два иска к компаниям из периметра Виктора Осокина. По первому иску, от 30 марта 2026 года, сумма требований составляет 4,62 млрд рублей. Ответчиками выступают ООО "Оптима–Консалт" и ООО "Волга", третьими лицами — АО "СИЗ" и ООО "СЗ ЭВО". По второму иску, от 31 марта 2026 года, банк требует от АО "СИЗ" 1,48 млрд рублей. Третьим лицом в споре указано ООО "СЗ ЭВО". Это проектная компания, через которую готовился жилой комплекс "Петровский арсенал" в Сестрорецке на улице Воскова, 2. Первые судебные заседания пройдут в июне и июле.
От себя добавлю, что по проект в Сестрорецке находился под давлением сразу нескольких рисков: работа с разрешительной документацией в Петербурге и так полна непредсказуемых сюрпризов, а наличие исторических объектов, а ещё добавились предпринимательские амбиции и аппетиты к риску Виктора Осокина.
К сожалению это далеко не последняя новость о проблемах застройщиков и отдельных сложных проектов. Время такое.
@yeltsovm | 903 |
