Артем Цогоев | Недвижимость
رفتن به کانال در Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
نمایش بیشتر
شبکه:📈 تحلیل کانال تلگرام Артем Цогоев | Недвижимость
کانال Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) در بخش زبانی روسی بازیگری فعال است. در حال حاضر جامعه شامل 14 113 مشترک است و جایگاه 888 را در دسته املاک و مستغلات و رتبه 46 038 را در منطقه روسيا دارد.
📊 شاخصهای مخاطب و پویایی
از زمان ایجاد در невідомо، پروژه رشد سریعی داشته و 14 113 مشترک جذب کرده است.
بر اساس آخرین دادهها در تاریخ 28 اوت, 2026، کانال فعالیت پایداری دارد. در ۳۰ روز گذشته تغییر اعضا برابر 73 و در ۲۴ ساعت گذشته برابر 3 بوده و همچنان دسترسی گستردهای حفظ شده است.
- وضعیت تأیید: تأیید نشده
- نرخ تعامل (ER): میانگین تعامل مخاطب 7.40% است و در ۲۴ ساعت نخست پس از انتشار، محتوا معمولاً 4.61% واکنش نسبت به کل مشترکان کسب میکند.
- دسترسی پستها: هر پست به طور میانگین 1 045 بازدید دریافت میکند. در اولین روز معمولاً 650 بازدید جمعآوری میشود.
- واکنشها و تعامل: مخاطبان بهطور فعال حمایت میکنند؛ میانگین واکنش به هر پست 17 است.
- علایق موضوعی: محتوا بر موضوعات کلیدی مانند девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование تمرکز دارد.
📝 توضیح و سیاست محتوایی
نویسنده این فضا را محل بیان دیدگاههای شخصی توصیف میکند:
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
به لطف بهروزرسانیهای پرتکرار (آخرین داده در تاریخ 29 اوت, 2026)، کانال همواره بهروز و دارای دسترسی بالاست. تحلیلها نشان میدهد مخاطبان بهطور فعال با محتوا تعامل دارند و آن را به نقطه اثرگذاری مهم در دسته املاک و مستغلات تبدیل کردهاند.
14 113
مشترکین
+324 ساعت
-217 روز
+7330 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
ابر برچسبها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
اوت '26
اوت '26
+250
در 15 کانالها
ژوئیه '26
+252
در 7 کانالها
Get PRO
ژوئن '26
+179
در 3 کانالها
Get PRO
مه '26
+228
در 2 کانالها
Get PRO
آوریل '26
+356
در 5 کانالها
Get PRO
مارس '26
+487
در 10 کانالها
Get PRO
فوریه '26
+348
در 10 کانالها
Get PRO
ژانویه '26
+339
در 4 کانالها
Get PRO
دسامبر '25
+235
در 10 کانالها
Get PRO
نوامبر '25
+271
در 18 کانالها
Get PRO
اکتبر '25
+235
در 6 کانالها
Get PRO
سپتامبر '25
+248
در 16 کانالها
Get PRO
اوت '25
+215
در 14 کانالها
Get PRO
ژوئیه '25
+459
در 19 کانالها
Get PRO
ژوئن '25
+249
در 16 کانالها
Get PRO
مه '25
+178
در 12 کانالها
Get PRO
آوریل '25
+419
در 12 کانالها
Get PRO
مارس '25
+326
در 17 کانالها
Get PRO
فوریه '25
+228
در 13 کانالها
Get PRO
ژانویه '25
+690
در 15 کانالها
Get PRO
دسامبر '24
+274
در 21 کانالها
Get PRO
نوامبر '24
+379
در 24 کانالها
Get PRO
اکتبر '24
+329
در 15 کانالها
Get PRO
سپتامبر '24
+369
در 23 کانالها
Get PRO
اوت '24
+213
در 24 کانالها
Get PRO
ژوئیه '24
+326
در 22 کانالها
Get PRO
ژوئن '24
+216
در 16 کانالها
Get PRO
مه '24
+259
در 19 کانالها
Get PRO
آوریل '24
+212
در 22 کانالها
Get PRO
مارس '24
+323
در 26 کانالها
Get PRO
فوریه '24
+318
در 17 کانالها
Get PRO
ژانویه '24
+500
در 23 کانالها
Get PRO
دسامبر '23
+364
در 32 کانالها
Get PRO
نوامبر '23
+300
در 30 کانالها
Get PRO
اکتبر '23
+440
در 27 کانالها
Get PRO
سپتامبر '23
+392
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '23
+395
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '23
+378
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '23
+269
در 0 کانالها
Get PRO
مه '23
+754
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '23
+196
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '23
+285
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '23
+462
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '23
+670
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '22
+500
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '22
+394
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '22
+389
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '22
+355
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '22
+691
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '22
+485
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '22
+230
در 0 کانالها
Get PRO
مه '22
+338
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '22
+195
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '22
+476
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '22
+321
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '22
+637
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '21
+309
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '21
+244
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '21
+257
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '21
+453
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '21
+728
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '21
+727
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '21
+310
در 0 کانالها
Get PRO
مه '21
+153
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '21
+317
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '21
+329
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '21
+467
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '21
+2 306
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '20
+1 918
در 0 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 30 اوت | +1 | |||
| 29 اوت | +2 | |||
| 28 اوت | +8 | |||
| 27 اوت | +3 | |||
| 26 اوت | +5 | |||
| 25 اوت | +3 | |||
| 24 اوت | +3 | |||
| 23 اوت | +3 | |||
| 22 اوت | +6 | |||
| 21 اوت | +4 | |||
| 20 اوت | +8 | |||
| 19 اوت | +11 | |||
| 18 اوت | +4 | |||
| 17 اوت | +8 | |||
| 16 اوت | +4 | |||
| 15 اوت | +6 | |||
| 14 اوت | +7 | |||
| 13 اوت | +12 | |||
| 12 اوت | +11 | |||
| 11 اوت | +7 | |||
| 10 اوت | +13 | |||
| 09 اوت | +9 | |||
| 08 اوت | +7 | |||
| 07 اوت | +16 | |||
| 06 اوت | +29 | |||
| 05 اوت | +14 | |||
| 04 اوت | +16 | |||
| 03 اوت | +13 | |||
| 02 اوت | +8 | |||
| 01 اوت | +9 |
پستهای کانال
⏳ Набор в группу обучения по программе «Анализ Best Use» закрывается. Осталось всего 2 (два) места. Группа рассчитана на 10 человек: в мини-группе я успеваю разобрать вопрос каждого студента на живых сессиях вопросов-ответов и уделить внимание каждому студенту.
💬 Сегодня получил такое сообщение про программу: «У вас прекрасный курс, совершенно уникальный. Не перестаю благодарить вас за него». Приятно, конечно.
📊 Напомню, о чём программа. Анализ Best Use отвечает на вопрос, что делать с объектом недвижимости, чтобы он принёс максимальный доход. Не «на глазок», а через сценарии, рыночные данные, финансовую модель и сравнение вариантов по конкретным метрикам. Десять блоков — от сбора рыночных данных до многокритериального сравнения сценариев и принятия решения.
🏗 Программа рассчитана на профессионалов рынка недвижимости, девелоперов и сотрудников девелоперских компаний, инициаторов проектов, брокеров и консультантов. Анализ Best Use – это услуга, которую можно продавать. Но это и способ не потерять деньги на инвестиционных решениях.
🚫 Чего не будет: «обучения в лёгкости», мотивационных спичей и прочего такого.
🎯 Будет методология, расчёты, домашние задания и разбор вопросов на живых сессиях.
👉 Два места. Регистрация: bu.atsogoev.com
| 2 |  🏢 Девелопер R4S выводит в продажу торговые помещения на Большой Никитской, 12. Наконец-то реконструкция здания закончена!
📍 Место: ЦАО, Большая Никитская улица, 12 - 650 метров до метро «Библиотека им. Ленина», 680 метров до «Охотного Ряда», 710 метров до «Арбатской». Это самая модная и востребованная локация города, в пешей доступности от Патриарших прудов. Вокруг - концентрация ресторанов, театров, пятизвёздочных гостиниц, премиальных деловых и торговых центров. Интенсивный пешеходный трафик гарантирован!
🚀 В продаже 4 торговых блока площадью от 25,5 м2 до 200 м2. Высота потолков 2,9-5 м, витринное остекление, отдельные входы с фасада, центральные коммуникации.
💼 Инвестиционная идея тут очевидна: покупка торговых помещений на одной из главных ресторанных и театральных улиц Москвы для последующей сдачи в аренду. Спрос со стороны арендаторов премиального сегмента - рестораны, кафе, бутики, услуги - здесь сформирован самой средой, а дефицит качественных площадей в центре только усиливает конкуренцию за такие лоты. Инвестор получает регулярный рентный доход и потенциал роста стоимости актива.
💸 Цена: от ₽195 млн
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж | 512 |
| 3 |  🏢 Конфликты жильцов элитки с девелоперами, которые сохранили контроль над домом после сдачи - обычное дело и в других странах. А всё потому, что некоторые застройщики считают построенные проекты своими дойными коровами - до тех пор пока покупатели-резиденты им это позволяют.
🇺🇸 Один из самых известных примеров - башня 432 Park Avenue в Нью-Йорке. Её построил очень агрессивный и напористый девелопер Гарри Маклоу, легенда местного рынка. В 2015 году он достроил и сдал 426-метровую башню, выручка от продажи 142 квартир в которой достигла $2,9 млрд. (это был локальный рекорд).
💧 Дальше началось. С 2017 года жильцы дома зафиксировали больше двадцати протечек, лифты застревали из-за раскачки башни, стены скрипели, а ещё было два взрыва (!) в электрощитовой. Нанятые жильцами инженеры насчитали около 1500 строительных и проектных дефектов в местах общего пользования.
🔧 Маклоу контролировал дом через голоса в совете. В Нью-Йорке домом управляет совет собственников, а управляющая компания это просто нанятый советом подрядчик. Зато пока застройщик не распродал квартиры, места в совете остаются за ним, и таким образом, решает, кому отдавать подряды. Маклоу заседал в совете 432 Park с 2016 по 2020 год и, по утверждению резидентов, направлял деньги на устранение дефектов в собственную строительную компанию McGraw Hudson, которая (сюрприз!) делала всё очень плохо. Ну и технической эксплуатацией занималась тоже аффилированная с Маклоу контора.
⚖️ В 2021 году совет дома подал к девелоперу иск на $125 млн. В 2025 последовал второй иск, уже на $165 млн.: по версии истцов, Маклоу знал о тысячах трещин в бетонном фасаде и скрывал их от покупателей и городских инспекторов. Тяжба идёт до сих пор, но продажи квартир в башне фактически не идут.
💵 И даже счастливые миллиардеры-обладатели квартир в этом ЖК не могут избавиться от активов в проблемном объекте... | 534 |
| 4 |  💎 Девелопер КОЛДИ отчитался об операционных результатах за первое полугодие 2026 года: контрактация выросла на 11% год к году, до ₽5,2 млрд.
🏠 76% этого объема (₽3,96 млрд) дало жильё, 24% (₽1,24 млрд) - офисы. В жилом сегменте контрактация прибавила аж 245% год к году, тогда как весь первичный рынок премиальной недвижимости Москвы вырос в деньгах за это же время на 19% (данные NF Group).
🔑 Портфель КОЛДИ продолжает дрейфовать в сторону премиума и де-люкса. «Хамовники 12» введены и полностью распроданы, «Дом 7 Даниловский» построен наполовину и продан примерно на 60%. Бизнес-центр класса А+ «Таллер» сдан в эксплуатацию, около 80% площадей там распродано.
🏗 В работе остаются апартаменты НАЙС ЛОФТ и бизнес-центр «Солид» в Нижегородском районе. Готовятся к запуску проекты в Хамовниках, Кунцево, на Дмитровском шоссе и других района столицы. В отдельное направление компания выводит light industrial.
🧭 Земельный банк несет в себе потенциал более чем на 1 млн м2, что на 18% больше, чем в начале года. В основном это жильё премиум- и де-люкс-класса. И вишенка в коктейле - по данным AREA, за полугодие 2026 года КОЛДИ вошла в тройку ведущих девелоперов элит- и премиум-сегментов Москвы по объёму ввода жилья. | 552 |
| 5 |  💰 Земля — один из самых надёжных активов.
Она не обесценится, как валюта, и не зависит от биржевых колебаний. Её всегда можно выгодно перепродать, а стоимость только растёт.
Проект «Кедрица» предлагает участки 5–20+ соток всего в 32 км от МКАД по Киевскому шоссе.
Многие инвесторы заходят сразу на 2–10 участков:
✔️ защита капитала от инфляции
✔️ прогнозируемый рост стоимости
✔️ юридическая прозрачность и понятная концепция посёлка
📈 Цены на участки растут по всей Московской области — в среднем +28% за год. Здесь можно приобрести сразу несколько участков, закрепив капитал в надёжном и перспективном активе.
🏡 Инвестиция в землю — это инфляционный щит и реальный рост стоимости. Став владельцем части проекта «Кедрица» сегодня, Вы заработаете завтра.
👉🏼 Подробнее об инвестициях
Мы в соц.сетях:
💚 ВК-канал
💚 МАХ-канал
💚 ТГ-канал
Реклама. ООО "АН "ПЗМ". ИНН 9701033709. | 595 |
| 6 |  «Эталон» опубликовал финансовую отчетность
📉 Первое полугодие 2026 года застройщик прошел спокойно: вместо гонки за объемами занялся балансом. Чистый корпоративный долг сократился на 13% до ₽72,7 млрд, валовый - на 12% до ₽196,3 млрд. Коэффициент «чистый корп. долг / LTM EBITDA» достиг нормальных для отрасли 3,1x.
💸 Выручка ₽54,4 млрд (-10% г/г), продажи ₽47,9 млрд (-23% г/г). Ипотека сжалась, ключевая ставка всё ещё высока - тут никаких новостей. Чистый убыток застройщика - ₽13,2 млрд, который собрался в основном из процентных расходов по кредитам, то есть это плата за стоимость денег в России, а не провал девелопмента.
✂️ Но расходы сокращаются. Коммерческие и управленческие ужаты на 9% до ₽6,6 млрд.
💎 Похоже, сработала ставка на премиальный бренд «Аурикс». Продажи выросли на 141% в деньгах и на 117% в натуральном выражении:
🔹 доля «Аурикса» в выручке пока 4%
🔹 рентабельность вошедших в выручку премиальных объектов ~50%
🔹 валовая рентабельность всего жилищного девелопмента - 32%
📈 Но у «Аурикса» на подходе старты новых проектов, так что эти 4% могут существенно вырасти в недалёком будущем.
🏦 Когда снизится ключ компания, очевидно, покажет совсем другие результаты. Ну когда же? А пока так. | 712 |
| 7 |  🚨 МВД объявило в розыск проректора МГИМО по финансово-экономическим вопросам Наталию Кузьмину и её сына Энвера Кузьмина, фактических владельцев основанного в 1993 году московского девелопера элитного жилья «Реставрация Н», построившего такие проекты, как «Усадьба Трубецких», «Дом в Ростовском переулке», La Defense и ряд других. Обвинение в мошенничестве в особо крупном размере предъявлено заочно, оба фигуранта находятся за пределами России и вину не признают.
🏛 Вменяемые Кузьминым эпизоды касаются ЖК Knightsbridge Private Park на ул. Ефремова, 19 в Хамовниках. Объект возводился ООО «Хлебозавод №6» с 2008 по 2019 год. Наталия Кузьмина непосредственно владела долей в проектной компании, генеральным директором значился её сын Андрей Кузьмин, а техзаказчиком выступала «Реставрация Н» под руководством другого сына, Энвера Кузьмина.
💵 Соинвестором строительства ЖК Knightsbridge Private Park через цепочку юрлиц был офшор «Мэнзфилд игзэкьютив», который на рынке связывали с экс-депутатом Госдумы Ильдаром Самиевым, ставшим фигурантом дела о мошенничестве с продажей футболисту Фёдору Смолову квартиры в этом ЖК.
⚙️ После сдачи Knightsbridge Private Park в 2016 году эксплуатацией комплекса на 163 квартиры занялась учреждённая Наталией Кузьминой управляющая компания «Реставрация-Н+». В мае 2020 года Кузьмина передала контроль в «Реставрации-Н+» Энверу Кузьмину.
🔍 Весной 2022 года жильцы провели общее собрание, сменили способ управления и создали ТСН «Дом на Ефремова» во главе с Игорем Зименковым. Причина, вероятно, состояла в том, что «Реставрация-Н+» повысила тарифы на обслуживание до ₽278/м2 в месяц, что, по всей видимости, не понравилось резидентам.
🔩1 июля 2022 товарищество приступило к эксплуатации комплекса. Выяснилось, однако, что около 80 помещений комплекса жильцам не принадлежали: КПП и входная группа, щитовые и коммуникационные центры, подсобки, комнаты отдыха и санузлы для персонала. Числились они за ООО «Реставрация-Н+».
🚧 Очевидно, помещения были оформлены для сохранения фактического контроля над управлением и эксплуатацией ЖК - это, кстати, довольно частая практика в объектах коммерческой недвижимости (но и в жилье примеры есть). Доступ к принадлежащим ООО «Реставрация-Н+» помещениям и гостевым машиноместам жильцам якобы закрыли. На КПП сидела охрана прежней управляющей компании, собственники квартир за сотни миллионов рублей по слухам полтора года заходили домой через боковые калитки, а не через центральную входную группу. В общем, начался яркий конфликт между УК и жильцами. Просто в случае Knightsbridge Private Park жильцы были непростые.
⚖️ 15 июня 2023 Хамовнический районный суд по делу №2-408/2023 признал отчуждение 80 помещений незаконным и отнёс их к общему имуществу, 8 ноября 2023 Мосгорсуд решение подтвердил. Руководство ТСН «Дом на Ефремова» обратилось в полицию, а органы правопорядка нашли в этой истории состав мошенничества. Было возбуждено уголовное дело, что привело к отъезду части семьи Кузьминых за границу.
🏗 Следует заметить, что старший сын Наталии Кузьминой, бывший генеральный директор «Хлебозавода №6» Андрей Кузьмин, в настоящее время известен в качестве управляющего партнёра и совладельца Palladio Group, московского девелопера элитного жилья. В портфеле компании ЖК High Garden в Неопалимовском пер., ЖК Annabel's в Курсовом пер., ЖК Pentagram в Большом Козихинском и проект на Большой Бронной.
📜 Однако у жильцов Knightsbridge Private Park лично к Андрею Кузьмину претензий нет, во всяком случае, судя по коммюнике, размещённому на сайте товарищества.
🍿 Вот такая история! Запасаемся попкорном, это ещё не конец. | 1 018 |
| 8 |  Настоящие бенефициары 1️⃣ сентября
🌸 В последние несколько лет цветочный бизнес в России переживает серьезную трансформацию. После тяжелейшего для отрасли периода пандемии, вызвавшего массовые закрытия цветочных салонов, начались проблемы, связанные с ограничением импорта. Санкции существенно сократили импорт цветов из Европы, но нишу поставок цветов активно заполняют российские производители.
🌷 Главное преимущество цветочного салона как арендатора - высокая маржинальность бизнеса. Наценка на цветы может достигать сотен %, что обеспечивает потенциальную способность платить достойную арендную ставку даже при небольшой площади помещения (при наличии продаж, разумеется).
🌺 Важный тренд последних лет - развитие онлайн-продаж. По оценкам экспертов, доля онлайн-заказов в цветочном ритейле достигает уже 30-40%. С одной стороны, это вызов для розницы, с другой - еще один важных канал продаж в рамках локации. Онлайн позволяет салонам расширять географию работы и приобретать новых, лояльных клиентов.
💐 Физические точки продаж остаются востребованными, а расположение остается критически важным фактором для цветочного салона. Помещение должно находится «на трафике» - у станций метро, на центральных улицах, рядом с торговыми центрами. Идеальный вариант - первая линия домов с отдельным входом и витриной.
⚖️ Среди особенностей работы цветочных салонов арендаторами стоит отметить:
🔸 Сезонность (пики продаж приходятся на Новый год, 1 сентября, 14 февраля и 8 марта)
🔸 Необходимость особых условий для хранения цветов (кондиционирование, холодильные установки)
🔸 Чувствительность к появлению конкурентов
🔍 На рынке продажи ГАБ периодически появляются предложения с арендаторами-цветочными салонами. Например, сейчас представлено помещение 25,1 м2 на Уральской ул., д. 5А (ВАО, 3 минуты от метро «Щёлковская») за ₽26,46 млн с арендатором - сетью цветочных магазинов «Росцвет». Арендный платеж составляет 210 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 2,52 млн ₽). Помещение расположено на 1 этаже, имеет отдельную входную группу с фасада и свободную планировку.
💡 Итог: цветочные салоны могут быть надежными арендаторами при условии правильной локации и грамотного управления бизнесом. Высокая маржинальность позволяет им выдерживать сезонные спады и обеспечивать стабильный арендный поток.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 864 |
| 9 |  🤔 Вот всегда беспокоили меня люди/эксперты, которые с ходу готовы высказать свое мнение по вопросам, связанным с инвестициями. У которых уже есть своё «твердое и чёткое» мнение по какому-то направлению или стратегии.
☝️Это мнение основано их собственном опыте 10-летней давности, на том, что они где-то прочитали, на опыте их друзей коллег, знакомых. Особенность таких людей в том, что они выражают свое мнение безапелляционно. Только так, а не как иначе: «я преподавал в той школе, в которой ты учился»!!! Они очень настойчивы в своем личном мнении. И многие им верят!
😕 У меня всегда вот такая уверенность в вопросах инвестиций вызывает какие-то противоречивые чувства... больше всё ж таки отторжения.
💼 Я, наверное, наоборот, в вопросах инвестиций максимально не уверен. Когда меня пытаются что-то спросить, чтобы получить экспресс-мнение, я стараюсь давать очень уклончивые ответы, либо (если есть время) пытаюсь задать кучу разных наводящих вопросов, чтобы как-то сформулировать свое мнение применительно к личности задавшего вопрос. Либо беру паузу, чтобы пойти и тщательно изучить тему, потому что всё меняется - и данные, на основе которых возможно построить выводы, они тоже меняются.
📊 Каких-то окончательных, единственно правильных формулировок стараюсь не давать, пытаюсь говорить «с одной стороны, с другой стороны», и пытаюсь подводить к тому, что каждый случай все-таки индивидуален и нужно считать фин.модель, а не болтать попусту! Да, есть какие-то общие тренды, но бывают исключения...
⚠️ В общем, с моей точки зрения лучше высказывать максимально обдуманное и обоснованное мнение, чем сразу выпаливать что-то смачное, яркое и максимально субъективное. | 749 |
| 10 |  ↗️ Как при помощи post-view увидеть х20 сделок, которые пришли с Авито Недвижимости
С помощью post-view интеграции Smarits и Авито Недвижимость команда СЗ «Терминал Ресурс» выяснила, что с участием классифайда:
• целевых обращений в 6 раз больше;
• броней — в 11 раз больше;
• сделок — в 20 раз больше;
Как удалось достичь такого результата и что это дало команде — читайте в кейсе коллег.
➡️ Читать кейс | 760 |
| 11 | SimpleEstate купит объект!
⚙️ Именно так! Мы постоянно находимся в поиске новых инвестиционно привлекательных объектов коммерческой недвижимости и каждый месяц отсматриваем несколько десятков вариантов для потенциальных сделок по покупке.
🏗 SimpleEstate рассматривает для инвестиций совершенно разные объекты коммерческой недвижимости. Как готовые, так и строящиеся. Как с арендаторами, так и без. Как в формате стрит-ритейла, так и в офисном или складском сегменте. Хотя приоритетным вариантом является «готовый арендный бизнес» с супермаркетом.
⚖️ Критериев, по которым мы выбираем объекты, огромное множество. Но есть ряд ключевых параметров:
🔹Стоимость объекта 100 - 500 млн руб.
🔹Москва / Московская область / Санкт-Петербург / города «милионники»
🔹Отсутствие юридических и технических проблем
🔹Адекватная цена с точки зрения и доходности и цены / м2
💎 Идеальным объектом для нас является помещение в Москве с действующим супермаркетом в новостройке в крупном ЖК с низкой конкуренцией с привязкой арендной платы к товарообороту стоимостью 200 000 руб. / м2.
👉 Если у Вас есть интересные объекты на продажу - пожалуйста присылайте их на почту info@simpleestate.ru с заголовком «Объект на покупку». Обязательно рассмотрим! | 823 |
| 12 |  Маленькое объявление.
🛍 Я открыл канал в мессенджере Wildberries. Если вдруг вы уже там - подписывайтесь, пожалуйста!
https://chat.wb.ru/join/qqrXEvZUO5MxUrtj | 765 |
| 13 |  📊 Мы привыкли говорить о коммерческой недвижимости так, будто бы она сама участник рынка. «Объект вырос в цене». «Объект плохо продаётся». «Объект не пользуется спросом».
👤 Но объект никаких действий и даже бездействий не совершает, он просто существует. Решения принимают люди. Собственник решает, за сколько он готов продать или сдать помещение. Арендатор решает, подходит ли ему это помещение и сколько он готов за него платить. Инвестор решает, купить сейчас или подождать. Риэлтор решает, кому показать объект, а кому не показывать.
🔀 Поэтому одно и то же помещение в один и тот же день бывает:
🔹 слишком дорогим
🔹 слишком дешёвым
🔹 слишком скучным и неинтересным
🔹 слишком рискованным
🔹 идеальным
📐 С объектом при этом ничего не произошло. Это всё люди. Со своими страхами, амбициями, ожиданиями, предыдущим опытом, иррациональным поведением, нервами и закидонами.
🤪 На рынке полно ситуаций, которые со стороны кажутся абсурдом. Собственник годами держит цену и не продаёт помещение, потому что «ну куда уж дешевле». Арендатор отказывается от подходящего объекта, потому что «ну что-то не то». Инвестор не обращает внимания на объект с идеальным балансом риск/доходность, потому что «не чувствует» его. А другой покупает помещение с очевидным недостатком, и именно этот недостаток даёт объекту преимущество.
🔑 Поэтому лучший способ изменить судьбу объекта - не ремонт, не скидка и не ещё десять объявлений на «Циане». Нужно изменить то, как тот или иной участник рынка воспринимает этот объект. Рынок коммерческой недвижимости - это не кирпичи и не квадратные метры.
✅ Это человеческие решения. А значит, тот, кто лучше понимает людей, умеет предсказывать их поступки, решения и их мотивацию, часто видит возможности там, где остальные видят только недвижимость.
Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет | 752 |
| 14 | ☑️ Для оценки выбрал помещение свободного назначения площадью 288,8 м2 в корпусе С - два этажа, витринный фасад, потолки 5-8 м, 65 кВт мощности, холодное водоснабжение и канализация.
Стоимость 52 853 288 руб. (вкл НДС), то есть 183 010 руб./м2. Формат ликвидный и под собственный бизнес, и под сдачу. Покупку считал в беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом 10% и равными платежами до сентября 2027-го, то есть вся сумма выплачивается ещё до ввода объекта.
🧮 А вот и финансовая модель:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1XmqdFA-RY252DQZp6OAfAmNLHkkW_pEX3trDPhgJuUA/edit?usp=sharing
📊 Основной сценарий - готовый арендный бизнес на 10 лет. Арендная ставка 18 700 руб./м2/год с индексацией 7% в год, эксплуатацию оплачивает арендатор. Аренда стартует со второго полугодия 2028-го: в третьем году модели считаю шесть месяцев, дальше полный год. Выход из актива в 2036 году по cap rate 10% - продажа за 84,99 млн руб., или 294 276 руб./м2. Рост цены метра за период - 61%. Итог: прибыль 91,1 млн руб. на вложенные 52,9 млн, ROI 172%, а чистая годовая доходность IRR - 14,1%.
🔄 Я посчитал и две более короткие стратегии. Первая - продать уже сформированный арендный бизнес в 2030 году: цена 61,83 млн руб. (214 096 руб./м2), прибыль 21,3 млн, ROI 40%, IRR 11,0%. Вторая - перепродажа конечному пользователю сразу после ввода, в 2028 году, за 64,96 млн руб. (224 932 руб./м2): прибыль 10,2 млн, ROI 19%, но IRR уже 13,4% за счёт короткого горизонта. Вывод из сравнения простой: быстрые стратегии дают приличную годовую доходность, но абсолютная прибыль в разы меньше - основные деньги в этом проекте зарабатываются именно на длинном владении с индексируемой арендой.
📈 Годовая доходность 14,1% на десятилетнем горизонте - показатель хороший, особенно с учётом того, что ключевая ставка и ставки по депозитам будут снижаться. Причём в расчёт не заложено возмещение НДС, а цена указана с ним: для юрлица на ОСНО эффективная стоимость входа падает примерно на 16-17%, и доходность оказывается ещё выше. Все расчёты - до налогов. Хотите индивидуальный подбор лота - пишите мне в личные сообщения.
⚠️ Важно: все расчёты - до налогов. Отделка и инженерия под конкретную задачу считаются отдельно. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией! Любая инвестиция несёт риски, гарантий доходности нет. | 729 |
| 15 |  🔍 Смотрим на проект глазами того, кто покупает помещение, чтобы сдавать. Три вопроса: кто арендатор, по какой ставке и как выйти из актива. | 631 |
| 16 |  🏗 В январе 2026 было получено РНС, и осуществлён выход на площадку. В марте 2026 - стартовали продажи. В III кв. 2027 ожидается ввод первой очереди (3 корпуса, ~7,5 тыс. м2)
⏱ От покупки сегодня до готового объекта - около 14 месяцев по первой очереди. Для коммерческой недвижимости это быстро.
💳 Условия покупки:
🔹Договор купли-продажи будущей вещи
🔹Есть возможность получить бизнес-кредит от банка (в т.ч. без первоначального взноса)
🔹Есть возможность приобрести помещение в лизинг
🔹Возможно возмещение НДС (для юрлиц на ОСНО)
🔻Продолжение следует | 658 |
| 17 |  🔬 Покупка недвижимости на этапе строительства - это всегда ставка на девелопера. Смотрим, кто стоит за бизнес-хабом «Потапово».
🏗 ГК «А101» - один из крупнейших застройщиков России:
🔸Земельный банк - более 2400 га, преимущественно в Новой Москве
🔸Потенциал застройки: 20 млн м2, из которых 15 млн м2 – жилая; 5 млн м2 – коммерция.
🔸По объему ввода жилья Группа входит в первую десятку федерального рейтинга девелоперов от Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ).
🔸Только в 2025 году ГК «А101» ввела в эксплуатацию более миллиона квадратных метров недвижимости: жилья, социальных и коммерческих объектов.
🔸Более 2000 бизнесов уже работает в городах ГК «А101».
🏙 В портфеле проектов – одиннадцать жилых районов в Москве, два в Ленинградской области, а также масштабные городские инициативы: бизнес-квартал и спортивно-событийный кластер в «Прокшино».
📊 Компания комплексно развивает территории с горизонтом планирования до 30 лет, рассматривая проекты как городские экосистемы, где переплетаются образовательная, спортивная, культурная и деловая среды. Чтобы каждый житель имел возможность в пределах 15 минут добраться до школы, детского сада, кафе, парка, места работы или другого объекта.
🔻Продолжение следует | 654 |
| 18 |  🏭 Идея бизнес-хаба состоит в том, чтобы владелец бизнеса в рамках единого пространства мог совместить функции склада или небольшого производства, офиса и шоурума.
📋 Структура площадей проекта:
🔸44% - административно-производственные помещения
🔸36% - компактные производственные площадки
🔸20% - торговля и сервис
⚙️ Технические характеристики:
🔸Высота потолков: до 8 м в зависимости от корпуса
🔸Нагрузка на перекрытие: от 600 кг до 3 т/м2
🔸Электрическая мощность: 150-300 Вт/м2
🔸Теплозащищённые ворота класса А для разгрузки
🔸Лифты и подъёмники
🔸Естественное освещение и витрины на пользовательском фасаде
🅿️ Инфраструктура территории:
☑ 127 машино-мест
☑ 3 типа парковки: грузовая на время разгрузки, для сотрудников, для посетителей
☑ Охраняемый периметр, КПП, видеонаблюдение на выездах
☑ Профессиональная управляющая компания
☑ Столовая и фитнес-зал на территории
☑ Зоны отдыха, навигация, вывески и рекламные модули на фасаде
⚠️ Помещения продаются без отделки - бюджет на ремонт и инженерию под свою задачу закладываем отдельно. И параметры по потолкам, нагрузке и мощности отличаются от корпуса к корпусу, так что смотреть надо карточку конкретного лота, а не общую презентацию.
🔻Продолжение следует | 607 |
| 19 |  📍Для объекта многофункционального назначения (производство / склад / шоурум) локация решает многое.
Здесь она нестандартная: это не промзона и не чистое поле, а площадка внутри жилого района в Новой Москве.
🚗 Автомобильная доступность:
🔸9 км до МКАД - 13-15 минут
🔸Калужское шоссе - 5 минут
🔸Солнцево - Бутово - Варшавское шоссе - 5-7 минут
🔸Киевское шоссе - 13-15 минут
🔸Аэропорты Внуково и Остафьево - по 20 минут
🛣 В 2026 году завершается строительство трассы Солнцево - Бутово - Варшавское шоссе, фактически дублёра МКАДа.
А автодорога МКАД - Коммунарка - Остафьево пройдёт вплотную к западной границе хаба. То есть транспортная доступность уже хороша, а будет ещё лучше.
🚇 Общественный транспорт:
🔸м. «Потапово» Сокольнической линии - 7 минут
🔸м. «Бунинская аллея» - 10 минут
🔸м. «Новомосковская» - 10 минут
👥 Про кадры и клиентов:
🔸126 тыс. человек уже живут в ближайших жилых районах , к концу 2031 года будет больше 178 тыс.
🔸710 тыс. человек в 15 минутах на автомобиле, 76% - работающее население
🔸52,2% - самая активная группа 25-44 лет, ещё 20,4% - молодёжь 18-24
📦 Для производства это ценно тем, что можно нанимать людей, живущих рядом. Для шоурума, сервиса или пункта выдачи - это потенциальная доступность клиентов. На мой взгляд, это ключевое отличие формата от классического Light Industrial. От Light Industrial и технопарков проект отличает мелкая нарезка лотов под запросы малого и среднего бизнеса.
🔻Продолжение следует | 631 |
| 20 |  ⏳На рынке появился новый формат для Москвы - бизнес-хаб.
Это несколько зданий на единой благоустроенной территории, где под одной крышей уживаются цех, склад, офис и шоурум. В Северной и Восточной Европе формат работает давно, а до Москвы добрался относительно недавно. Мы с вами должны следить за трендами и инновациями, поэтому я решил посмотреть на эту новинку повнимательнее.
🏭 Объект: бизнес-хаб «Потапово» - производство, склад, офис и шоурум под одной крышей, в черте Москвы
📍Место: Москва, ТиНАО, просп. Куприна, рядом с ЖК «Бунинские кварталы», «Дзен-Кварталы», «Эко-Бунино», «Бунинские Луга» и другие 9 км от МКАД
📏Общая площадь проекта: 21 047 м2 на участке 2,6 га
🏢Состав: 5 корпусов высотой от 1 до 4 этажей
📐Площади лотов: от 53 м2
💰Стоимость лота: от 12,6 млн
руб., цена кв.метра - от 201 090 руб./м2 (с НДС, возмещается)
📅Ввод первой очереди: III квартал 2027 года
🔑Выдача ключей: I квартал 2028 года
🏗 Девелопер: ГК «А101»
🔻Продолжение следует | 702 |
