Артем Цогоев | Недвижимость
رفتن به کانال در Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
نمایش بیشتر
شبکه:📈 تحلیل کانال تلگرام Артем Цогоев | Недвижимость
کانال Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) در بخش زبانی روسی بازیگری فعال است. در حال حاضر جامعه شامل 14 043 مشترک است و جایگاه 896 را در دسته املاک و مستغلات و رتبه 46 871 را در منطقه روسيا دارد.
📊 شاخصهای مخاطب و پویایی
از زمان ایجاد در невідомо، پروژه رشد سریعی داشته و 14 043 مشترک جذب کرده است.
بر اساس آخرین دادهها در تاریخ 25 ژوئیه, 2026، کانال فعالیت پایداری دارد. در ۳۰ روز گذشته تغییر اعضا برابر 36 و در ۲۴ ساعت گذشته برابر 4 بوده و همچنان دسترسی گستردهای حفظ شده است.
- وضعیت تأیید: تأیید نشده
- نرخ تعامل (ER): میانگین تعامل مخاطب 6.51% است و در ۲۴ ساعت نخست پس از انتشار، محتوا معمولاً 4.48% واکنش نسبت به کل مشترکان کسب میکند.
- دسترسی پستها: هر پست به طور میانگین 914 بازدید دریافت میکند. در اولین روز معمولاً 629 بازدید جمعآوری میشود.
- واکنشها و تعامل: مخاطبان بهطور فعال حمایت میکنند؛ میانگین واکنش به هر پست 16 است.
- علایق موضوعی: محتوا بر موضوعات کلیدی مانند девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование تمرکز دارد.
📝 توضیح و سیاست محتوایی
نویسنده این فضا را محل بیان دیدگاههای شخصی توصیف میکند:
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
به لطف بهروزرسانیهای پرتکرار (آخرین داده در تاریخ 26 ژوئیه, 2026)، کانال همواره بهروز و دارای دسترسی بالاست. تحلیلها نشان میدهد مخاطبان بهطور فعال با محتوا تعامل دارند و آن را به نقطه اثرگذاری مهم در دسته املاک و مستغلات تبدیل کردهاند.
14 043
مشترکین
+424 ساعت
+347 روز
+3630 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
ابر برچسبها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
ژوئیه '26
ژوئیه '26
+196
در 7 کانالها
ژوئن '26
+179
در 3 کانالها
Get PRO
مه '26
+228
در 2 کانالها
Get PRO
آوریل '26
+356
در 5 کانالها
Get PRO
مارس '26
+487
در 10 کانالها
Get PRO
فوریه '26
+348
در 10 کانالها
Get PRO
ژانویه '26
+339
در 4 کانالها
Get PRO
دسامبر '25
+235
در 10 کانالها
Get PRO
نوامبر '25
+271
در 18 کانالها
Get PRO
اکتبر '25
+235
در 6 کانالها
Get PRO
سپتامبر '25
+248
در 16 کانالها
Get PRO
اوت '25
+215
در 14 کانالها
Get PRO
ژوئیه '25
+459
در 19 کانالها
Get PRO
ژوئن '25
+249
در 16 کانالها
Get PRO
مه '25
+178
در 12 کانالها
Get PRO
آوریل '25
+419
در 12 کانالها
Get PRO
مارس '25
+326
در 17 کانالها
Get PRO
فوریه '25
+228
در 13 کانالها
Get PRO
ژانویه '25
+690
در 15 کانالها
Get PRO
دسامبر '24
+274
در 21 کانالها
Get PRO
نوامبر '24
+379
در 24 کانالها
Get PRO
اکتبر '24
+329
در 15 کانالها
Get PRO
سپتامبر '24
+369
در 23 کانالها
Get PRO
اوت '24
+213
در 24 کانالها
Get PRO
ژوئیه '24
+326
در 22 کانالها
Get PRO
ژوئن '24
+216
در 16 کانالها
Get PRO
مه '24
+259
در 19 کانالها
Get PRO
آوریل '24
+212
در 22 کانالها
Get PRO
مارس '24
+323
در 26 کانالها
Get PRO
فوریه '24
+318
در 17 کانالها
Get PRO
ژانویه '24
+500
در 23 کانالها
Get PRO
دسامبر '23
+364
در 32 کانالها
Get PRO
نوامبر '23
+300
در 30 کانالها
Get PRO
اکتبر '23
+440
در 27 کانالها
Get PRO
سپتامبر '23
+392
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '23
+395
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '23
+378
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '23
+269
در 0 کانالها
Get PRO
مه '23
+754
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '23
+196
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '23
+285
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '23
+462
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '23
+670
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '22
+500
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '22
+394
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '22
+389
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '22
+355
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '22
+691
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '22
+485
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '22
+230
در 0 کانالها
Get PRO
مه '22
+338
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '22
+195
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '22
+476
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '22
+321
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '22
+637
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '21
+309
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '21
+244
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '21
+257
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '21
+453
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '21
+728
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '21
+727
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '21
+310
در 0 کانالها
Get PRO
مه '21
+153
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '21
+317
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '21
+329
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '21
+467
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '21
+2 306
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '20
+1 918
در 0 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 25 ژوئیه | +6 | |||
| 24 ژوئیه | +6 | |||
| 23 ژوئیه | +14 | |||
| 22 ژوئیه | +26 | |||
| 21 ژوئیه | +24 | |||
| 20 ژوئیه | +6 | |||
| 19 ژوئیه | +7 | |||
| 18 ژوئیه | +4 | |||
| 17 ژوئیه | +7 | |||
| 16 ژوئیه | +11 | |||
| 15 ژوئیه | +1 | |||
| 14 ژوئیه | +9 | |||
| 13 ژوئیه | +4 | |||
| 12 ژوئیه | +6 | |||
| 11 ژوئیه | +4 | |||
| 10 ژوئیه | +7 | |||
| 09 ژوئیه | +4 | |||
| 08 ژوئیه | +7 | |||
| 07 ژوئیه | +4 | |||
| 06 ژوئیه | +7 | |||
| 05 ژوئیه | +8 | |||
| 04 ژوئیه | +3 | |||
| 03 ژوئیه | +4 | |||
| 02 ژوئیه | +6 | |||
| 01 ژوئیه | +11 |
پستهای کانال
| 2 |  Что современные геоинформационные системы могут рассказать нам о коммерческих помещениях?
📍 Спойлер: уже очень-очень много!
🔍 Я выбрал один из объектов на рынке - пустое помещение 43,7 м2 по адресу Москва, Ленинградский пр-т, 71Г, (продается за ₽66 млн) и заказал отчет по нему в сервисе Bestplace Pro. Помещение небольшое, формат под сетевого арендатора, поэтому проверял локацию под профиль компактной розницы - магазин табака и сопутствующих товаров.
👟 Первое, о чем мы узнаем из отчета - трафик. И он здесь выдающийся: 5 692 человека в час проходит мимо помещения. Для сравнения: средний показатель по району Сокол - 727 человек. То есть трафик в 7,8 раза выше районного среднего. Ближайший выход метро - в 1-й минуте, через него проходит 9 518 человек в сутки, по всем выходам станции - 66 149. Автомобильный поток тоже выше среднего по району: 1 246 машин в час против 891. Это не «проходное место рядом с метро», это сама точка входа в метро.
💰 Второй важный момент - платежеспособная аудитория. В 10 минутах пешком живет 9 710 домохозяйств со средним бюджетом семьи ₽284 тыс. в месяц, по району - ₽254,6 тыс. Плюс в радиусе 500 метров работает 11 бизнес-центров с 20 865 сотрудниками. В будни локация подпитывается корпоративным трафиком, в выходные - жителями сложившегося, дорогого и обжитого Сокола. Средний чек в микролокации - ₽1 992. Деньги здесь есть и тратятся активно.
🏪 Теперь о самом помещении. Входная группа с фасада на первой линии плюс вход со двора, открытая планировка без несущих перегородок, внутренняя отделка, все городские инженерные коммуникации, потолки от 2,2 до 4,8 м. Отдельно отмечу рекламный потенциал - фасад на Ленинградском проспекте с местами под вывески, который сам по себе работает на выручку арендатора. И вся площадь - первый этаж, правильная прямоугольная форма.
🚬 О конкуренции. В радиусе 400 метров работает 11 профильных точек, за последнее время закрылось 15. Звучит пугающе? На самом деле нет. При таком трафике и покупательной способности это нормальная плотность для микроформата. Рынок здесь не просто насыщенный - он работает, а закрытия говорят не о проблемах локации, а о естественной ротации операторов.
✅ Вывод: цифры говорят в пользу устойчивости будущего арендного потока. Правильному оператору здесь есть на чем зарабатывать, а значит, у собственника высокие шансы на длинный договор и низкую вакансию.
📑 Отчет стоил всего несколько сотен рублей - за эти деньги можно получить доп.информацию для принятия решения. Впрочем - доверяй, но проверяй. Пока нет ничего лучше самостоятельного выезда в локацию! | 576 |
| 3 |  🪐 Как известно, инвестиции в покупку виртуальных земель в метавселенных, и вообще и все вложения в метавселенные, привели в итоге к убыткам. Тем интереснее реальная история человека, который заработал деньги на виртуальных активах ещё 15 лет назад!
🎭 Джон Джейкобс, неудачливый английский независимый актёр и режиссёр, 1966 года рождения. В известных фильмах он не снимался, в основном, это были полулюбительские постановки. С свободное от актерсива время работал PR-менеджером.
💰 В 2005 году Джейкобс заложил собственный дом, чтобы купить на аукционе виртуальный астероид за $100 тыс. Это был самый дорогой цифровой актив в истории на тот момент. Уже на следующий день ему предложили за этот астероид $200 тыс. Джейкобс отказался.
🎮 Астероид находился в игре Entropia Universe шведской компании MindArk. Это RPG с реальной экономикой: внутриигровая валюта PED жёстко привязана к доллару по курсу 10:1. Внутри игры существует полноценный рынок недвижимости с арендаторами, ГАБами и налогами с оборота.
🏗 Джейкобс превратил часть астероида в Club NEVERDIE: ночной клуб, стадион и торговый центр. Владелец получал процент с каждой транзакции на своей территории и сдавал части астероида в аренду.
📊 Модель заработала. По данным Джейкобса только за I квартал 2010 года выпуска от аренды и прочие отчисления составили около $64 тыс., а годовая выручка стабильно держалась на уровне $200 тыс.
💸 Тогда же, в 2010 году Джейкобс вышел из актива, распродав виртуальную недвижимость по частям, в общей сложности выручив $635 тыс. Крупнейший кусок астероида за $335 тыс. купил игрок под ником John Foma Kalun - 35-летний инженер-программист из Бостона.
🧐 Инвестиция хоть и была сопряжена с риском, но всё же основывалась на инсайде. В момент покупки астероида в 2005 году Джейкобс занимался PR и развитием бизнеса, работая подрядчиком MindArk. То есть это не было спонтанным решением, Джейкобс был глубоко «в теме».
👀 Что сейчас? Игра жива, ей 23 года. MindArk с 2023 года торгуется на бирже. За всю историю игроки завели в Entropia Universe $242 млн, а вывели обратно $64 млн. Правда, онлайн сейчас присутствует от сотни до трёх сотен человек одновременно. Выручка MindArk за IV квартал 2025 года упала до 19,7 млн шведских крон против 23,7 млн годом ранее. Игра явно не находится на своем пике, но существует.
🔻В общем, история интересная. Ну и конечно, чаще всего «в нужном месте и в нужное время» оказываются те, кто двигался туда много лет. | 572 |
| 4 | - Как жизнь?
- Бьёт ключом и всё по голове...
🗝 14,25% | 600 |
| 5 |  🚨Повышение агентской комиссии - это сигнал?
📈 Повышение агентской комиссии происходит сейчас повсеместно у многих застройщиков в Москве. Особенно это касается бизнес+ и премиум-классов. Цель очевидна - больше мотивации партнёрского канала, больше продаж.
✅ Часто увеличение агентского вознаграждения является инструментом усиления значимости партнерского канала. Вот например, в АУРЕ от Мангазеи повысили % брокерской комиссии, а еще теперь выплачивают вознаграждение в среднем в течение 10 дней.
🔍 Ну я посмотрел на их продажи. Если проанализировать динамику не в разрезе одного-двух месяцев, а за полугодие, выходит, что количество зарегистрированных ДДУ выросло с 33 до 69. Это больше 100% г/г. При этом средневзвешенная цена контрактации за год выросла примерно на 30%
☝️Кстати, напомню, что Мангазея перепозиционировала свою АУРУ, перевела её в премиум-класс. Во дворе появились подогреваемые дорожки и фонтаны, а инфраструктуру для резидентов дополнили коворкингами с зум-румами, спортзалом и даже появился контур горячей воды (!).
⚠️ В общем, не всё так однозначно, как пишут в интернетах. Всем хороших продаж! | 710 |
| 6 |  💡А что если бы величайший сыщик всех времен Шерлок Холмс решил стать агентом по коммерческой недвижимости? Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как искать и заключать самые лучшие сделки на рынке. Вот как он мог бы действовать!
🔍Холмс приступил бы к делу с присущей ему дотошностью, продемонстрировав метод дедукции.
🔹Глубокий анализ рынка: "Ватсон, вчера ночью после бокальчика шерри я изучил подшивку Raspberry Times и NF Chronicle с последними данными по рынку недвижимости Лондона. Удивительно, как много можно узнать, сопоставляя цены экспонирования на готовый арендный бизнес с объявлениями о продаже собачьих будок!"
🔹Отслеживание тенденций: "Мой дорогой друг, вы заметили, как изменился запах в этом районе за последний месяц? Здесь открылись целых пять новых пекарен. Заметьте, ни одного алкомаркета! Ваш вывод?"
🔹Погружение в детали: "Ватсон, вы можете отличить ставку капитализации в Мэйфейре от ставки капитализации в Ноттинг-Хилле?"
🔹Тщательный осмотр объектов: "Эти следы на брусчатке... Какой интенсивный трафик! А эти царапины на мостовой? Явно от трости. Здесь определенно бывает много пожилых людей. Отличное место для аптеки или медицинского центра!"
🔹Мастерство финансового анализа: “Я неопровержимо доказал, что IRR этого проекта 13,5%, а NPV 1,3 млн.фунтов. Не обижайтесь Ватсон, я озвучил лишь последнее звено цепочки своих рассуждений, поэтому результаты и кажутся вам чудом”
🔹Анализ потенциала локации: "Вы обратили внимание на количество элитных велосипедов у здания высокого суда? А на марки припаркованных экипажей? Это говорит нам больше о потенциальных арендаторах офисов поблизости, чем любая дактилоскопия!"
🤝 На переговорах и показах Холмс продемонстрировал бы искусство презентации и продаж.
🔸Глубокая экспертиза: "Сэр Баскервиль! Это угловое помещение на въезде идеально подойдёт для флагманского бутика вашей сети зоомагазинов “Собачий хвост”.
🔸Анализ Best Use: “Полковник Моран, странная планировка этого сырого подвала - готовый лабиринт для квест-комнаты! Можно также разбить помещение на очень мелкие ячейки и создать склад индивидуального хранения колониальных товаров!"
🔸Убедительный sales-speech: “Я лично, как и все мои родственники, включая брата Майкрофта, инвестировали все свои деньги в строительство этого офисного здания на окраине Брикстона!”
⛳️ Мораль: ум, находчивость и смекалка, творческий подход и дедуктивный метод, умение искать информацию и анализировать её, знание основных финансовых метрик и методов финансового моделирования, осознание основных сегментов рынка недвижимости (торговой, офисной, складской) всегда помогут в деятельности агента.
⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательных целях. Тем не менее я не могу не отметить, что обучающие онлайн-программы «Коммерческая недвижимость» и «Советник Инвестора» смогут помочь любому агенту достичь уровня мастерства Шерлока! | 663 |
| 7 |  🏢 Как стать королем недвижимости (и немного шантажа) 👑
💡Что если бы Чарльз Огастас Милвертон, более известный как король шантажа, решил инвестировать в недвижимость! Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как «убедить» продавцов снизить цену. Вот как он мог бы действовать!
1️⃣ Этап: сбор доказательств 🕵️♂️
🔹Копание в грязном белье: Милвертон тщательно изучает проект и всю документацию по нему - примерно так, как он искал компромат на герцога Мальборо. Ни одна бумажка не останется без внимания!
🔹Опрос свидетелей: бывшие и настоящие арендаторы, сотрудники продавца, и даже уборщица - все могут случайно выболтать что-нибудь «интересное». Милвертон мастерски выуживает информацию из самых неожиданных источников.
🔹Поиск скелетов в шкафу: приглашение экспертов, которые осматривают здание, документы, изучают риски и несоответствия. Милвертон не упустит ни единой трещинки!
🔹Анализ: построение хитрых финансовых моделей и конструкций, способных повысить доходность инвестиций. Поиск оптимальной цены. Здесь Милвертон показывает, что он не только мастер шантажа, но и успешный аналитик.
2️⃣Этап: Искусство убеждения 🔩
🃏Раскладывает карты: "Дорогой мистер, у меня есть несколько... скажем так, любопытных наблюдений о вашей собственности..." Милвертон показывает всё, что он «накопал», все риски, все слабые места, всю грязь, которую продавец так тщательно пытался замести «под ковёр».
🥊Наносит удар: "Голубчик, ваша цена так же завышена, как ваше самомнение. У вашего товара столько косяков... А и вообще, уважаемый сэр, вы настолько вне рынка, что я опасаюсь за вас. И вот расчеты, которые это подтверждают!"
⭕️ Предлагает выход: "В свете всех этих занимательных фактов, я буду благоразумен и предложу вам предоставить мне хорошую скидку”.
♨️ Закрывает сделку: "Но и вы должны быть благоразумны, голубчик, продайте вашу недвижимость мне и эта информация останется между нами. Ну а если нет - о ней узнает весь Лондон!". Благодаря своим методам, Милвертон добивается существенной скидки и приобретает проект с дисконтом.
😱Продавец, впечатленный глубиной исследования, соглашается на условия, лишь бы поскорее закончить эту неприятную историю.
⛳️ Мораль: чем глубже вы копаете, тем больше рычагов влияния найдете. В мире недвижимости, как и вообще в жизни, информация - это сила!
⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательно-образовательных целях. Я не одобряю и не рекомендую использовать шантаж в реальной жизни и в реальных инвестициях. Всегда действуйте этично и в рамках закона! | 648 |
| 8 | بدون متن... | 753 |
| 9 |  Искусственный интеллект, роботы-курьеры и будущее физического ритейла
💜Представьте сценарий, который всё чаще обсуждают инвесторы в коммерческую недвижимость. Агентский ИИ сам составляет список покупок, сам выбирает магазин с лучшей ценой и сам оформляет заказ - совсем без участия человека. Робот-курьер привозит заказ. По данным исследования «Самоката» и Rambler&Co, именно такую картину рисуют себе россияне: 16% ждут роботов-курьеров у двери, ещё 16% надеются на умные постаматы рядом с домом, автоматически пополняющиеся товарами, 13% ждёт аэродоставку дронами. Вопрос напрашивается сам собой: зачем в этом мире вообще нужен физический магазин?
🤩 Между ожиданиями и реальностью, однако, пролегает значительная дистанция. Согласно свежему отчёту Savills European Commercial Research, несмотря на то что 38% потребителей во Франции, Германии и Великобритании уже используют ИИ при выборе товаров, доля онлайн-продаж в Европе за последние два года выросла лишь с 13,4% до 14,1%, то есть значительно медленнее, чем в 2010-х, и ниже пандемийного пика в 15,2%.
💜 ИИ-коммерция уже существует, но пока сдерживается психологическими установками: 84% европейских потребителей испытывают дискомфорт при мысли о том, что ИИ совершает транзакции без их явного одобрения. Массовое проникновение этого формата в жизни миллионов людей - дело следующего десятилетия, но не завтрашнего дня.
💜 Пока агентский ИИ только набирает силу, его реальный эффект становится заметен внутри операционной модели ритейлеров. ИИ уже оптимизирует запасы, точнее прогнозирует спрос, снижает возвраты и повышает конверсию. ИИ в торговле обеспечивает рост маржи при той же физической инфраструктуре и пока не приводит к изменениям каналов дистрибуции товаров.
💜 Savills прямо указывает: влияние ИИ на физический ритейл носит положительный, а не деструктивный характер. Более эффективный ритейлер - это арендатор со здоровым балансом, меньшим риском дефолта и большей способностью обслуживать аренду.
💜 Теперь вернёмся к роботам и дронам. Даже если сценарий будущего реализуется, физическая инфраструктура, необходимая для торговли, никуда не исчезнет, она трансформируется. Продуктовый стрит-ритейл эволюционирует в многофункциональный узел - точку выдачи, фулфилмент-хаб, пространство click-and-collect. При этом в перспективе как минимум 10-15 лет эксперты не прогнозируют полное отмирание физической розницы и переход всех потребителей на ИИ-ассистентов и роботизированную доставку.
💜Покупка продуктов остаётся в значительной мере физическим, регулярным и эмоционально вовлечённым поведением. Автоматизированное составление корзины актуально для стандартных товаров, но свежие продукты, импульсные покупки и живой выбор - это то, что возможно только в магазине.
💜Именно поэтому Savills выделяет продуктовый ритейл и форматы с ценностным предложением как наиболее устойчивые к любым технологическим сдвигам.
💜 Европейский рынок уже проходил сопоставимый по масштабу тест: с 2015 по 2019 год онлайн-доля выросла на 3,1 п.п. - и физический ритейл это пережил. Даже в сценарии с ИИ-ускорением Savills прогнозирует рост онлайн-доли в розничной торговле в целом (не только продуктами питания) до 17,9% к 2030 году.
💜 Мы в SimpleEstate продолжаем следить за новейшими тенденциями розничной торговли и готовы модернизировать свои подходы к инвестициям. Однако мы видим, что наша ставка на сегмент продуктовых супермаркетов остается наиболее защищенной к любым вызовам, в том числе к новейшим. | 683 |
| 10 |  Крипту узаконили. Как это относится к рынку недвижимости?
📜 21 июля Госдума приняла во втором и третьем чтениях закон «О цифровых валютах и цифровых правах». Вступает в силу 1 сентября 2026 года, часть мер заработает к июлю и сентябрю 2027-го. Цифровые валюты признали имуществом, права на них теперь защищаются в суде - даже если владелец их раньше не декларировал. Регулятор - Банк России, он ведёт реестры криптообменников и цифровых депозитариев.
⛔ Главный пункт для нашего рынка: цифровая валюта не может быть средством платежа внутри страны. То есть никаких «заплачу криптой за квартиру» - тут вам не Дубай. Запрещена и реклама криптовалют как способа оплаты товаров и услуг.
💸 Основная цель приобретения криптовалют по мысли законодателя - инвестирование и накопление.
🧊 У неквалифицированных будет возможность покупать наиболее ликвидные криптовалюты (после прохождения тестирования) в пределах лимита, т.е. не более 300 тысяч рублей в год через одного посредника. Квалам также придется пройти тест, но им будут доступны любые криптовалюты без лимита по сумме.
💰 По оценке Минфина криптовалютами пользуются около 20 млн. россиян. ЦБ на конец марта 2026 года насчитал на кошельках централизованных криптобирж порядка ₽580 млрд., принадлежащих россиянам: 60% в биткоине (₽350 млрд.), 8% в эфире (₽44 млрд.), остальное - прочие активы. Деньги немаленькие, и теперь у них появляется легальная дверь на российский рынок. В общем, на рынок недвижимости узаконивание крипты прямо не повлияет. Косвенно? Пока лично мне непонятно, будет ли даже косвенное влияние.
🗿 С 1 сентября 2026 года, начинается массовое внедрение цифрового рубля - третьей формы национальной валюты, которая хранится прямо на платформе ЦБ. Крупнейшие банки обязаны открывать цифровые счета и проводить операции, торговые компании с выручкой свыше ₽120 млн. - принимать оплату.
🔍 У каждого цифрового рубля собственный идентификационный номер, каждая операция проходит через платформу ЦБ.
🏠 Для рынка инвестиционной недвижимости цифровой рубль - палка о двух концах.
➕Плюсы: мгновенные расчеты при сделках, снижение транзакционных издержек, скорость, полная прозрачность источников средств покупателей.
➖Минусы: автоматическое отслеживание транзакций, риск получения «грязных» (замаранных криминалом) цифровых рублей с последующим арестом или изъятием.
🤖 В общем, скоро заживём в диджитал-мире: крипта, цифрорубли и прочее. Абсолютно точно ясно одно: продолжается движение к тотальному контролю государства над денежными операциями граждан. Стоит заранее подготовиться к тому, что товарищ начальник вскоре будет знать обо всех финансовых операциях в «цифровом ГУЛАГе». Он и сейчас в курсе, но не настолько...
👍 Цифра - это хорошо
🔥 Цифра - это плохо
👀 Бумажный доллар лучше, душевнее | 752 |
| 11 |  🧐По каким показателям инвесторы оценивают ГАБ (готовый арендный бизнес)?
1️⃣ Окупаемость / Payback Period
Формула: стоимость актива / выручка от аренды за год, измеряется годами
2️⃣ Gross Yield
Формула: выручка от аренды за год / стоимость актива, измеряется в %
3️⃣ Ставка капитализации / Cap.Rate / Yield
Формула: годовой чистый операционный доход / стоимость актива, измеряется в %
4️⃣ Cash-on-Cash Return
Формула: годовая чистая прибыль от актива / стоимость актива, измеряется в %
🧮 А для инвесторов, которые предпочитают строить финансовые модели, в которых учитывают выход из актива через какой-то период времени, существуют ещё показатели ROI, IRR, NPV.
💸 Большинство частных инвесторов в России используют самый неинформативный показатель - Окупаемость. Лично для меня наиболее полезный и полный показатель рентного бизнеса - Cash-on-Cash Return.
📑 Однако, чтобы собрать данные для расчета Cap.Rate и Cash-on-Cash Return необходимо воспользоваться инструментами из картинки в золотой рамочке, а также обладать смирением, терпением и усидчивостью. | 798 |
| 12 |  Wildberries идёт за складами?
📦 Предположим, что Wildberries выходит на рынок в поиске новых складских площадей взамен выбывших. Пустых складов в стране навалом, вакансия высокая. Казалось бы, собственники должны драться за такого топового арендатора. Но сейчас восприятие WB в качестве арендатора изменится.
⚖️ С одной стороны, арендаторов, готовых забрать 50-100 тыс.м2 одним куском и платить вовремя, по пальцам пересчитать. С другой стороны - от WB могут случиться убытки.
🧾 Первое предложение к WB от собственников склада - а заплатите-ка за страховку моего имущества. Так-то оно так, но страховые компании зарабатывают, а не благотворительностью занимаются. Если шанс заплатить страховое возмещение слишком велик, то и бизнеса нет. Ну или цена страховки взлетает до небес. Я не удивлюсь, если в стране не останется страховщиков, которые будут готовы страховать WB.
🏭 Но есть ещё проблема. Склады строятся целыми логопарками. А как соседи отнесутся к наличию соседа с такими рисками?
📜 Собственник делает WB предложение включить в договор аренды обязанность восстановить здание за свой счёт в случае чего, обеспечить депозит на полгода-год вместо месяца, выдать банковскую гарантию или поручительство.
💰 «А не хотите ли купить?» Часть собственников вакантных складов вместо аренды предложат выкуп. И вполне вероятно, WB согласится.
💵 Почему маркетплейс может себе это позволить: оборот группы РВБ за 2025 год ₽6,1 трлн, чистая прибыль ₽175 млрд, инвестиции в инфраструктуру за 2025 год больше ₽310 млрд при чистом долге к EBITDA не выше 2. А тут ещё альянс с ВТБ. Деньги на подвиги есть.
💰 Если WB начнёт выкупать склады - станет крупнейшим покупателем-эндюзером в отрасли. А эндюзеру ставка капитализации и доходность безразличны, он сравнивает цену покупки со стоимостью стройки.
🛒 А теперь главное: кто за это всё заплатит? Ответ прост - потребитель и селлеры. Но сможет ли с такими проблемами WB вообще удержать доминантное положение на рынке России, не растеряет ли клиентов - вопрос. | 1 000 |
| 13 |  ⚡Теперь официально! Получено разрешение на ввод в эксплуатацию премиального бизнес-центра STONE Ленинский на первой линии улицы Вавилова - документ выдал Мосгосстройнадзор.
💼 В портфеле STONE уже шесть готовых объектов класса А.
🛍️ На первом и втором этажах стилобата разместится торговая галерея с кафе, ресторанами и летними верандами. Коммерческие пространства будут доступны не только сотрудникам бизнес-центра, но и всем горожанам. | 1 078 |
| 14 |  Про семейные ценности!
📞Общался я на днях с семейной парой инвесторов в недвижимость. Интересные впечатления, поделюсь.
💬 Вот как они разговаривают. Не «я считаю» или «вот она хочет», а «мы решили», «мы посмотрели», «мы подумали». Причём считают вдвоём, ездят на просмотры вдвоём, обсуждают тоже вдвоём и вполне открыто.
☝️Это не первая семейная пара активных инвесторов на моей памяти. Обнаруживается закономерность (а может это мне так везёт)! Пары, которые вкладывают деньги вместе, это крепкие пары - мне так кажется.
💵 Когда у семьи появляется большая совместная цель - «пассивный» доход, создание пенсионного капитала и т.д. происходит важная перемена. Исчезает, если так можно выразиться, «его» и «её», появляется «наше». Общее дело, в котором супруги - настоящая команда.
📈 Семья, которая инвестирует вместе, - это семья, которая идёт к одной цели вместе. И это делает её не только богаче, но и крепче.
⚠️ Дисклеймер: конечно же, из всего мной написанного есть печальные исключения. | 991 |
| 15 | 📅 Летом 2017 года по протекции со стороны моего товарища Алана Балоева (и благодарность моя не знает границ), я попал в элитарный отдел рынков капитала компании Knight Frank.
🏢 Этот отдел специализировался на «крупных сделках»: купля-продажа офисных зданий, земельных участков, торговых центров, девелоперских проектов, гостиниц и т.д. В списке продаваемых объектов был даже целый небоскреб в Москва-Сити!
🎯Теперь уже можно точно сказать, работа в Knight Frank стала для меня настоящим спасением. У меня был тяжёлый период в профессиональной жизни, а потом я попал в Knight Frank. И всё наладилось!
📊 Люди, с которыми я познакомился тогда в отделе и в компании, были и остаются настоящей элитой нашего рынка. Лучшие из лучших: умнейшие, опытнейшие, корректные - без исключения все мои коллеги были именно такими, и для меня было честью работать с ними.
🎁 Сейчас компания называется NF Group. На днях вышел фильм о людях, которые создают компанию. Всячески рекомендую к просмотру!
Смотрите по ссылкам:
Смотрите по ссылкам:
📺VK Видео
📺YouTube | 941 |
| 16 |  🚨 Чрезвычайно удобная ситуация
⚖️ В Нижегородской области нашли новый способ забирать чужую недвижимость. Работает так: муниципалитет вводит режим чрезвычайной ситуации в границах одного конкретного участка, а областное минимущество на этом основании принимает решение о реквизиции.
📉 Дальше собственнику предлагают «добровольно» передать участок в областную собственность. Отказался - иск в суд. И суды такие иски удовлетворяют, хотя реквизиция по Гражданскому кодексу это внесудебное изъятие имущества исполнительной властью при стихийных бедствиях, авариях и эпидемиях. Схема закреплена постановлением правительства области от 18.11.2020 № 941, и министерство на своём сайте сообщает, что уже делится этим «передовым опытом» с другими регионами.
🔢 О масштабе бедствия лучше всего говорит арифметика. По госдокладу МЧС, в 2024 году на всю Нижегородскую область пришлось 4 чрезвычайные ситуации. За тот же год только администрация Нижнего Новгорода вынесла 37 постановлений о введении режима ЧС муниципального характера.
🎙 Министр имущественных отношений С.А. Баринов мотив не скрывает: цель изъятий не в ликвидации ЧС, а в градостроительной политике региона.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Дурной пример заразителен. Нижегородский успешный опыт изъятий недвижимости у частных собственников может и до Москвы с Петербургом дойти, со всеми вытекающими... | 1 094 |
| 17 |  👀 Общался на днях с пайщиком одного ЗПИФа, вернее целой корзины разных ЗПИФов. И человек говорит буквально следующее: «Мне вот особенно понравилось, что в личном кабинете указано точное число квадратных метров, которыми я владею: ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса». Вот прям так и сказал, счастливый такой.
🤦♂️ Да сколько ж можно!? Пришлось мне системно расстроить счастливого «собственника» недвижимости.
⚖️ Право собственности - это три правомочия: владение, пользование и распоряжение. Что из этого есть у пайщика? Пользоваться складом пайщик не может. Распорядиться он может исключительно своим паем - продать или заложить. А самой недвижимостью распоряжается не пайщик, а доверительный управляющий. Владеть складом - ну предположим. Всё вместе - так себе комплект «права собственности» для человека, который считает себя обладателем ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса.
📄 Смотрим выписку из ЕГРН на объект. В графе «правообладатель» стоит обезличенное «Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ «Ромашка»». Отдельной записью - обременение в виде доверительного управления в пользу управляющей компании. И на всех договорах аренды по объекту будет подпись вида «ООО УК «Лопух» Д.У. ЗПИФ «Ромашка»». Вся суть в этих двух буквах, Д.У. Доверительное управление. Ты деньги в управление отдал, а не метры купил!
🚩 Едем дальше! В этих конкретных фондах управляющая компания аффилирована со структурой, которая в том числе продавала / продаёт в этот же фонд недвижимость. А это уже называется фидуциарный риск: у управляющего есть обязанность действовать в интересах пайщиков, но одновременно есть и свой интерес, прямо противоположный - действовать в интересах продавца недвижимости. Угадайте, на кого работает аффилированная УК?
💣 Ты не только не собственник недвижимости, так ещё и в результате потенциальной реализации фидуциарного риска твои деньги находятся в распоряжении контрагента с конфликтом интересов!
🎯 И вот на этом фоне в личном кабинете рисуют «ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса», создают эмоциональный комфорт, так сказать. Это уже даже не маркетинговая уловка, это глумление и издевательство.
🥺 Но мне лично, а я в индустрии коллективных инвестиций в недвижимость с 2003 года, обиднее всего другое. Человек вложил миллионы рублей в ЗПИФы, но так и не разобрался в вопросе. Ему важнее ощущение: красивые циферки, чувство владения чем-то и главное - чтобы корм вовремя насыпали промежуточный доход вовремя платили. Ощущения есть? Дивиденды (и это не дивиденды у ЗПИФов!!!) платят? Значит всё хорошо, вопросов нет.
⚠️ Против ЗПИФов я ничего не имею, это нормальный инструмент, дающий людям с небольшим и средним капиталом доступ к активам институционального качества.
✅ Я против невежества и подмены понятий.
P.S. Кстати, подробно разбирали этот вопрос не так давно на канале SimpleEstate. | 2 901 |
| 18 |  🏢 Девелопер R4S анонсирует старт продаж торговых помещений на Ленинском проспекте!
📍 Место: ЦАО, метро «Октябрьская», Ленинский проспект, 2А - у самого выхода из метро. Рядом Парк Горького, Новая Третьяковка и кампус НИТУ МИСИС, а интенсивный трафик Ленинского проспекта и Садового кольца формирует устойчивый поток в локации.
🚀 В продаже 6 торговых блоков:
🔹 площади от 15 до 99,7 м2
🔹 потолки 2,7 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы в каждое помещение
💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Первая линия Ленинского проспекта у метро «Октябрьская», рядом с Парком Горького и Новой Третьяковкой, обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, кафе и услуги.
💸 Цены: от ₽58,5 млн
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 908 |
| 19 | — Вот скажи мне, американец, в чем сила?
📘 Уже явно не в паспорте гражданина США. Henley & Partners обновили рейтинг силы паспортов и теперь США находится на 10-м месте между Исландией и Болгарией.
🦾 Самый сильный паспорт - сингапурский. По нему можно въезжать без визы в 192 страны мира.
🇷🇺 Российский паспорт находится на 47-м месте - россиянам доступны 114 страны без виз (или с автоматической визой по прибытию).
👉 Тем не менее программы гражданства / ВНЖ за инвестиции остаются популярны среди россиян - прямо сейчас нахлынула очередная волна спроса на паспорта. Впрочем, и американцы с европейцами тоже активно оформляют документы в других странах!
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией | 887 |
| 20 |  ⚡Новый бизнес-центр от STONE появится на на Сущевском Валу (1-я линия ТТК) в Москве в Савеловском деловом кластере.
📐Архитектурная концепция уже согласована. Комплекс будет состоять из трех разновысотных объемов: 23-этажной башни, 13-этажного корпуса и отдельно стоящего двухэтажного здания ресторана. Общая площадь составит 80,3 тыс. м2. Будут террасы!
☕ Проектом предусмотрено комплексное благоустройство территории с озеленением, зонами отдыха, павильонами для работы на открытом воздухе и торговыми помещениями вдоль фасадов.
📶 Ждём старта продаж! | 925 |
