Артем Цогоев | Недвижимость
Open in Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
Show more
Network:📈 Analytical overview of Telegram channel Артем Цогоев | Недвижимость
Channel Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) in the Russian language segment is an active participant. Currently, the community unites 14 049 subscribers, ranking 903 in the Real Estate category and 46 860 in the Russia region.
📊 Audience metrics and dynamics
Since its creation on невідомо, the project has demonstrated rapid growth, gathering an audience of 14 049 subscribers.
According to the latest data from 02 August, 2026, the channel demonstrates stable activity. Although there has been a change in the number of participants by 43 over the last 30 days and by 0 over the last 24 hours, overall reach remains high.
- Verification status: Not verified
- Engagement rate (ER): The average audience engagement rate is 7.20%. Within the first 24 hours after publication, content typically collects 4.75% reactions from the total number of subscribers.
- Post reach: On average, each post receives 1 012 views. Within the first day, a publication typically gains 668 views.
- Reactions and interaction: The audience actively supports content: the average number of reactions per post is 19.
- Thematic interests: Content is focused on key topics such as девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование.
📝 Description and content policy
The author describes the resource as a platform for expressing subjective opinions:
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
Thanks to the high frequency of updates (latest data received on 03 August, 2026), the channel maintains relevance and a high level of publication reach. Analytics show that the audience actively interacts with content, making it an important point of influence in the Real Estate category.
14 049
Subscribers
No data24 hours
+97 days
+4330 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
August '26
August '26
+18
in 0 channels
July '26
+252
in 7 channels
Get PRO
June '26
+179
in 3 channels
Get PRO
May '26
+228
in 2 channels
Get PRO
April '26
+356
in 5 channels
Get PRO
March '26
+487
in 10 channels
Get PRO
February '26
+348
in 10 channels
Get PRO
January '26
+339
in 4 channels
Get PRO
December '25
+235
in 10 channels
Get PRO
November '25
+271
in 18 channels
Get PRO
October '25
+235
in 6 channels
Get PRO
September '25
+248
in 16 channels
Get PRO
August '25
+215
in 14 channels
Get PRO
July '25
+459
in 19 channels
Get PRO
June '25
+249
in 16 channels
Get PRO
May '25
+178
in 12 channels
Get PRO
April '25
+419
in 12 channels
Get PRO
March '25
+326
in 17 channels
Get PRO
February '25
+228
in 13 channels
Get PRO
January '25
+690
in 15 channels
Get PRO
December '24
+274
in 21 channels
Get PRO
November '24
+379
in 24 channels
Get PRO
October '24
+329
in 15 channels
Get PRO
September '24
+369
in 23 channels
Get PRO
August '24
+213
in 24 channels
Get PRO
July '24
+326
in 22 channels
Get PRO
June '24
+216
in 16 channels
Get PRO
May '24
+259
in 19 channels
Get PRO
April '24
+212
in 22 channels
Get PRO
March '24
+323
in 26 channels
Get PRO
February '24
+318
in 17 channels
Get PRO
January '24
+500
in 23 channels
Get PRO
December '23
+364
in 32 channels
Get PRO
November '23
+300
in 30 channels
Get PRO
October '23
+440
in 27 channels
Get PRO
September '23
+392
in 0 channels
Get PRO
August '23
+395
in 0 channels
Get PRO
July '23
+378
in 0 channels
Get PRO
June '23
+269
in 0 channels
Get PRO
May '23
+754
in 0 channels
Get PRO
April '23
+196
in 0 channels
Get PRO
March '23
+285
in 0 channels
Get PRO
February '23
+462
in 0 channels
Get PRO
January '23
+670
in 0 channels
Get PRO
December '22
+500
in 0 channels
Get PRO
November '22
+394
in 0 channels
Get PRO
October '22
+389
in 0 channels
Get PRO
September '22
+355
in 0 channels
Get PRO
August '22
+691
in 0 channels
Get PRO
July '22
+485
in 0 channels
Get PRO
June '22
+230
in 0 channels
Get PRO
May '22
+338
in 0 channels
Get PRO
April '22
+195
in 0 channels
Get PRO
March '22
+476
in 0 channels
Get PRO
February '22
+321
in 0 channels
Get PRO
January '22
+637
in 0 channels
Get PRO
December '21
+309
in 0 channels
Get PRO
November '21
+244
in 0 channels
Get PRO
October '21
+257
in 0 channels
Get PRO
September '21
+453
in 0 channels
Get PRO
August '21
+728
in 0 channels
Get PRO
July '21
+727
in 0 channels
Get PRO
June '21
+310
in 0 channels
Get PRO
May '21
+153
in 0 channels
Get PRO
April '21
+317
in 0 channels
Get PRO
March '21
+329
in 0 channels
Get PRO
February '21
+467
in 0 channels
Get PRO
January '21
+2 306
in 0 channels
Get PRO
December '20
+1 918
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 03 August | +1 | |||
| 02 August | +8 | |||
| 01 August | +9 |
Channel Posts
Битва за землю - 2026: сделок всё меньше, но пока еще теплится!
🏢 Коллеги из NF GROUP подвели итоги I полугодия 2026 года на рынке площадок под девелопмент (они же «пятна под застройку») в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Объем инвестиций в эти активы составил ₽26,1 млрд, или 41% всех вложений в коммерческую недвижимость региона. Остальные 59% ушли в готовые объекты - в 2025 году было 60%, тренд держится второй год.
📉 В первом полугодии 2024 года на землю под жильё ушло ₽32 млрд и застройщики набрали 540 га, по итогам всего 2024 года - ₽132 млрд и 854 га. За весь 2025 год - уже ₽26 млрд и 222 га, то есть минус 82% по деньгам и минус 75% по площади. Сейчас на жилой сегмент пришлось ₽16,7 млрд и 69 га за полгода. Доля пятен под застройку в общем объеме инвестиций рухнула с 66% до 41%.
🏗 Лучше сейчас, чем потом. Из 19 сделок девять прошли с уже полученным разрешением на строительство - это 47% против 33% по итогам 2025 года и 13% в 2024-м. По типу площадки те же 19 сделок делятся так: 47% - участки под редевелопмент, 32% - свободная земля под новое строительство, 21% - исторические здания под реконструкцию. Девелоперы желают запускать стройку условно завтра, а не заниматься долгими согласованиями.
💰 Самой крупной и по деньгам, и по площади стала сделка краснодарской «ССК» - 53,5 га в Янино Всеволожского района, оценочно за ₽6-7 млрд. На всех остальных осталось 15,5 га - спрос явно снижается. Некоторые девелоперы уходят в Курортный район, чтобы строить курортную же недвижимость.
🪿 Что имеем с гуся? На купленных под жильё участках может появиться около 600 тыс. м2, а за весь 2025 год задел был 1,2 млн м2, за одно только первое полугодие 2024 года - 3,1 млн м2. Значит, к 2029-2030 годам новых проектов в агломерации станет заметно меньше, а дефицит предложения - это всегда про цены. Но это абсолютно неточно!
🔥 Петербург не резиновый
👍 Петербург резиновый
👀 Земля осталась ещё (я от застройщика)?
| 2 |  🚧 «Новостройки в Москве для жизни и инвестиций!».
☝️Увидел такой лозунг на рекламном баннере в интернете. Конечно, в рекламе всё может быть, а вот в жизни?
☝🏻Знаю, что есть люди, покупающие квартиры в новостройках с «задней» мыслью «если что продам / сдам». А вот чтобы сознательно и то, и другое одновременно...
🏗️ Для инвестиций лучше всего покупать студии или однушки, но жить в таких квартирах или невозможно, или просто тяжело (особенно вдвоём). Инвестировать в новостройки лучше на старте продаж, а ещё лучше до старта, приобретая из-под полы по серой схеме. А для жизни - лучше поближе к концу строительства, когда более-менее понятно каким получается дом, когда можно зайти в квартиру, осмотреться...
🏢 Но когда дом построен, зачем в нём жить, если нужно побыстрее продать, ведь это же была инвестиция! Или оставить себе, сделать ремонт, перевести вещи и фиг с ней, с этой инвестицией? Жить, просто жить... ежедневно высчитывая упущенную прибыль.
🥺 Ох... рекламный лозунг вызывает недоумение и неуверенность. Жизнь или нажива? Возводить в степень или остепениться? Быть или не быть???!!!
😨 Проклятые вопросы, проклятая реклама...
🔻 Написали бы лучше так: «Новостройки в Москве и не взрывай себе мозг!». | 282 |
| 3 |  🏗 MR Group стартует продажи в проекте «26 Парквью» (Тимирязевская улица, з/у 26, САО г. Москвы, ст.м. «Тимирязевская», ~10 мин.пеш. через парк)
🌾 Лично на мой взгляд проект может привлечь состоятельных агрономов и работников сельского хозяйства, которые очевидно уже проживают в локации или хотели бы там жить. Тимирязевская академия, опытные поля, дендросад - всё под боком.
🚜 В MR сразу пошли с козырей - они хорошо понимают, кто их ЦА. Необычный зелёный цвет фасадов является явной отсылкой к комбайнам John Deere. Немаркий, практичный цвет с правильным вайбом и ассоциациями с уборочной техникой премиум-класса.
🌱 Дальше - больше. Идеальное попадание в запрос ЦА. Потолки 3,7 м. - наиболее эффективная высота для организации вертикальных гидропонных ферм. Помещаются стеллажи ровно в четыре яруса (тютелька в тютельку!), осталось поставить фиолетовые фитолампы, подвести питательный раствор... И через пару месяцев можно снимать первый урожай прямо в предполагаемой гостиной.
🪴 Балконы и террасы почти у всех квартир. Сильнейший месседж ЦА. На балконах вполне реально размещать рассаду, а на террасах даже можно построить некапитальную компактную теплицу для сезонных овощей.
🏛 Отдельная история - историческое здание. Бывшее общежитие Тимирязевской академии, построенное в 1926 году по проекту архитектора Карла Гиппиуса. Место, где поколения будущих агрономов жили на стипендию и конспектировали почвоведение будет удачно встроено в новый квартал агрономов «26 Парквью».
☝️Наверняка здание, которое девелопер обещает приспособить под коммерческую инфраструктуру станет центром притяжения ценителей бонитета почв со всего района. Не исключаю, что в здании найдется местечко для семенной лаборатории и магазина удобрений.
💵 Цены стартуют от ₽770 т./м2, в отдельных лотах цена переваливает за ₽1 млн./м2. Ну а что мелочиться? Как говорила бывший губернатор Владимирской области Светлана Орлова «село просто попёрло». В MR явно услышали.
🧮 Ну и посчитаем тогда - кому вершки, а кому корешки. Товарная зелень в московской рознице идёт по ₽1,5-2 тыс. за кг. При потолках 3,7 м и грамотном управлении квартира в «26 Парквью» легко превращается в микроферму, я бы даже сказал ЛПХ. Пара лет непрерывного с/х производства - и ипотека закрыта досрочно.
📍Итого: для жизни обычного человека проект практически непригоден (дороговато), но для агронома-энтузиаста, ценителя локации, готового впахивать от заката до рассвета - самое то.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
#стартпродаж #шутка
Если формат зашёл - ставьте огонёк 🔥
👍 Нужна фин.модель
😎 Вижу инвест
👀 Опять оверпрайс | 437 |
| 4 | Хотели бы найти такого специалиста, который бы вам помог проинвестировать? | 493 |
| 5 |  ⏪ Вот хорошо бы найти такого специалиста, который бы мне помог проинвестировать, я просто не хочу этим заниматься, во всё это вникать, обсчитывать и т.д. Мне нужен тот, кто за меня всё сделает. Как такого специалиста найти? За недорого, а лучше бесплатно!⏩
✍️Количество подобных вопросов и обращений ко мне растет. И я решил ответить. Пока очень кратко.
👀Вот хорошо бы! Лучше всего доверить инвестиционное решение кому-то, переложить ответственность, лишь бы не думать своей головой.
⭕️Но как это происходит в жизни?
1️⃣ В виде мема.
- Вы специалист, вот вам деньги, сделайте правильно.
- Вот так правильно.
- Я не согласен
2️⃣ В виде злоупотребления доверием. Цитата из разговора с одним инвестором:
⏪ Они когда мне продавали..., были очень убедительны, все мои возражения побороли, просто молодцы, ребята!... Сейчас я сижу в убытках (наверное, это надо бы еще посчитать), а они сказали, что рынок изменился, конъюнктура сложная и «кто же знал» ⏩
3️⃣ В виде исключения, то есть нормального взаимодействия между инвестором и участником инвестиционного рынка. Очень редкое сочетание звёзд, практически как увидеть гибридное солнечное затмение. Сильная зависимость от многих факторов.
🌏Тема большая на этой неделе постараюсь расписать подробнее. | 506 |
| 6 |  👐 Я к вам с хорошими новостями - для того, чтобы купить московский офис «дёшево» вам понадобится машина времени.
☝️ Почему так случилось? Есть целых три причины - и я очень подробно изложил их.
🧐 Вышла моя новая колонка в Forbes - советую прочитать всем любителям дешёвого (но и транжирам тоже). | 746 |
| 7 | Остановитесь. Присядьте.
Сели? А теперь держитесь за стул!
🪝 Вакантность в офисах класса А внутри МКАД выросла на 6,0 п.п. г/г и достигла 9,5%. То есть свободных площадей стало почти в два с половиной раза больше год к году. Это сигнал? Рынок посыпался, арендаторы разбежались, ставки сейчас рухнут вниз. В общем обвал.
🚦 А теперь можно вставать со стула. Нет никакого обвала. 29% всех свободных площадей класса А - это один-единственный объект, небоскреб Moscow Towers, который появился на рынке из-за смены планов РЖД и вывода помещений в небоскребе на рынок. Вот такое влияние одного (хоть и большого) объекта!
🏗 Ввод новых объектов за полугодие составил 408 тыс. м2, всего было введено 9 бизнес-центров. Тоже вроде бы много. Только вот введенные объекты реализованы уже на 92%, а более 30% ввода - это штаб-квартиры, включая новую штаб-квартиру Яндекса на 111 тыс. м2, площади которых на рынок не выйдут никогда.
🧊 Дефицит никуда не делся, наоборот. В готовых зданиях класса А на всю Москву доступно всего 33 тыс. м2. Ставки на офисы с отделкой в ключевых локациях уже пробивают ₽80 тыс. за м2 в год и доходят до ₽100-110 тыс. Цена готового офиса достигает ₽711 т./м2, почти на 30% выше среднерыночной. Хотите въехать сейчас - платите премию. Не хотите - ждите 2028-2029 годы, куда и ушло около 60% спроса.
🔝 Со спросом всё в порядке: продажи офисных блоков за полугодие достигли 124 тыс. м2, оценочная выручка девелоперов составила примерно ₽62 млрд., +38%. 70% продаж на рынке сделали четыре игрока - STONE, MR Group, FORMA и Sense. Оставшиеся 30% поделили 18 компаний. 82% площадей ушло по ДКПБВ.
🚧 Кстати, новых стартов продаж было 11, но только 4 проекта будут построены в премиальных (то есть востребованных) локациях.
🔮 Прогноз аналитического центра STONE на 2026 год: ввод 629 тыс. м2 (+21%), вакантность 9,6%, средняя цена экспонирования ₽630 т./м2 (+10%), ставка аренды ₽50,0 тыс. за м2 в год. А вот в 2027 году ожидается локальный минимум ввода - 401 тыс. м2.
🧐 Итого: да, вакансия высокая (9,5%) и ввод новых офисов внушительный (408 тыс. м2), но нужно хорошенько разобраться что реально стоит за этими цифрами. | 855 |
| 8 | 🔣 Итак, я решил посчитать двухкомнатную квартиру площадью 60,1 м2 на 58 этаже 60-этажной башни, лот № 1208 в шестом корпусе. По прайсу это ₽60,1 млн, ровно ₽1 млн за метр, горизонт - с августа 2026 до ввода в IV квартале 2029, то есть три года и пять месяцев. Темпы роста цены я не выдумывал, а перенес из своей же модели по соседнему ЖК «СЕЗАР СИТИ»: там сценарии давали 3,7%, 10,7% и 13,7% годовых. Все расчеты — до налогов.
📗 В модели два листа. Скидка 20% от застройщика действует только при единовременной оплате за квартиру. В рассрочку квартира идет по полному прайсу, то есть на ₽12 млн дороже. Получается развилка: либо платим сразу ₽48,08 млн со скидкой, либо ₽60,1 млн, но частями - взнос 50%, дальше ₽450 тыс. в месяц, а за три месяца до ввода закрываем остаток ₽13,85 млн одним платежом.
1️⃣ Пессимистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 074 т./м2
2️⃣ Реалистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 346 т./м2
3️⃣ Оптимистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 475 т./м2
1️⃣ Пессимистичный сценарий предполагает рост метра всего на 7,4% за три с половиной года, по сути это заморозка цен. При единовременной оплате доходность IRR составляет 8,4% годовых при ROI 32% и прибыли ₽15,2 млн. А вот в рассрочке тот же сценарий рушится: 2,5% годовых, ROI 5%, прибыль всего ₽3,2 млн. NPV под 12% отрицательный в обоих вариантах. Замечу, что сам «СЕЗАР СИТИ» за последние два года прибавлял около 12% годовых, так что нижнюю границу я взял с большим запасом.
2️⃣ Реалистичный сценарий показывает достаточный уровень доходности - 15,7% годовых при единовременной оплате, ROI 65% и прибыль ₽31,2 млн. NPV выходит в плюс на ₽5,7 млн. В рассрочке IRR 13,2% при ROI 32% и прибыли ₽19,2 млн, NPV ₽1,4 млн. Разрыв в доходности небольшой, а вот в прибыли — ₽12 млн, ровно размер скидки.
3️⃣ В оптимистичном сценарии IRR вырастает до 18,9% годовых при ROI 81% и прибыли ₽38,8 млн, NPV ₽10,9 млн. В рассрочке - 17,7% и ₽26,8 млн прибыли. Вопрос лишь в том, дорастет ли премиум-класс в Хорошевском районе до ₽1 475 т./м2 к концу 2029-го года.
☝🏻 Что мне кажется здесь главным. Рассрочка выглядит выгодной только при условии роста рынка: чем сильнее рост цен, тем ближе результаты модели с рассрочкой приближаются к варианту со скидкой (20%). Но при слабом рынке разрыв сильно снижается - 8,4% против 2,5% годовых. Скидка в ₽12 млн работает в каком-то смысле как «подушка безопасности», а вот рассрочка эту подушку убирает.
🎹 Модель непростая, поэтому буду рад вашим вопросам и комментариям! | 808 |
| 9 | 🧮 А вот и финансовая модель покупки квартиры с целью перепродажи в ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ»:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1EH77oObhpiQtn7PdSmLHUJnroULA679QYV6tgkTE3vU/edit?usp=sharing
✍️ Пояснение к финансовой модели напишу чуть позже. | 683 |
| 10 |  🧐 А теперь самое интересное. Два года назад я разбирал ЖК «СЕЗАР СИТИ», соседний проект того же девелопера на той же площадке. Тогда я взял для модели двухкомнатную квартиру с видом на Москву-Сити площадью 58,5 м2 по цене ₽452 тыс. за м2, а с учетом дисконта в 5% покупка выходила по ₽429,4 тыс./м2, то есть ₽25,12 млн.
🚦Я тогда построил три сценария выхода в 2027 году: пессимистичный - продаем по ₽503,5 тыс./м2 с IRR 4,1%, реалистичный - ₽613,5 тыс./м2 с IRR 10,3% и оптимистичный - ₽665 тыс./м2 с IRR 12,9%. В варианте с беспроцентной рассрочкой доходность поднималась для каждого сценария до 8,6%, 21,4% и 26,7% соответственно.
📈 Что произошло за два года. Сегодня двухкомнатные квартиры аналогичной площади в «СЕЗАР СИТИ» стоят по прайсу ₽645–695 тыс. за м2. При этом с видом на Сити ничего не осталось... Но! Сейчас девелопер дает скидку 20%, и фактическая цена входа составляет уже ₽516-556 тыс./м2, в среднем около ₽537 тыс. Прайс за два года вырос почти на 49%, с учетом скидок - на 25%. За два года. Уже неплохо.
🎯 За полтора года до сдачи пессимистичный сценарий можно забыть: он предполагал выход по ₽503,5 тыс./м2 в 2027 году, но уже сейчас аналогичный лот стоит ₽537 тыс./м2, это за полтора года до сдачи. За прошедшие два года метр прибавлял по 11,9% годовых, а чтобы закрыть оставшийся разрыв, хватит темпа в 9,3%. То есть, если квартиры в «СЕЗАР СИТИ» будут дорожать теми же темпами, что и в прошлом, реалистичный сценарий реализуется с вероятностью 100%. Таким образом, мой прогноз по росту цен в «СЕЗАР СИТИ» двухлетней давности пока сбывается (уж точно для реалистичного сценария). | 696 |
| 11 |  Ход строительства
🚧 Стройка только началась, готовность 0,5%. На июль 2026-го года это котлован и подготовительный этап. Ввод в эксплуатацию заявлен на IV квартал 2029 года, то есть горизонт от покупки сегодня до ключей, примерно три с половиной года.
🔗 Соседний ЖК «СЕЗАР СИТИ», стартовавший раньше, активно строится и идет к сдаче в 2027 году - то есть производственный цикл на этой площадке уже отлажен, техника заведена, логистика выстроена. Для «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» это жирный плюс. | 665 |
| 12 |  🏢О застройщике и комплексе
🏗 Застройщик Sezar Group - известный игрок рынка недвижимости Москвы. Компания существует уже более 20 лет и известна своими проектами в «старой» Москве (Клубный дом Full House, ЖК «Династия») и Новой Москве (ЖК «Рассказово», ЖК «Николин Парк»)
📁 Портфель жилой недвижимости на сегодня выглядит так. Реализованы: «Династия» и Full House (бизнес-класс), «Рассказово» и «Николин Парк» (комфорт-плюс). В активной стадии: ЖК «СЕЗАР СИТИ» (бизнес), «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» и «СЕЗАР СИЛИКА» (оба премиум). В перспективе — проекты на Цветном бульваре и в Раменках. Отдельное направление компании - коммерческая недвижимость. Тут у нас два деловых центра в Москва-Сити, SEZAR TOWER и «СИТИ-4», а также индустриальный парк «Рябиновая 42».
🛋Реализованные жилые проекты Sezar Group отличаются от подавляющего большинства имеющихся на рынке аналогов классическим стилем, большими по площади квартирами, помпезной отделкой общих зон и качеством благоустройства территории. Последние проекты Sezar Group с современной архитектурой.
👀Отзывы о качестве строительства компании скорее положительные. Например, жители ЖК «Династия» отмечают хорошее благоустройство и высокое качество отделочных материалов МОПов. | 642 |
| 13 |  🗺 О районе и о транспортной доступности
📍ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» расположен в Хорошевском районе Москвы, который входит в ближний радиус «Большого Сити». ММДЦ Москва-Сити будет виден из окон СЕЗАР БУДУЩЕГО, при этом небоскребы комплекса находятся не в шаговой доступности.
🚇 Сам объект находится в 1 км от ст.м. «Беговая» (и 1,2 км от «Полежаевской») . На метро до «Пушкинской» ехать 7 минут, 3 станции. Для автомобилистов есть удобные заезды на ТТК и на Звенигородское шоссе.
📏В радиусе 10 минут на автомобиле расположено более 15 образовательных учреждений, многие из которых признаны престижными и входят в рейтинги от RAEX, Forbes Education и Департамента образования и науки города Москвы. C бытовой инфраструктурой тоже все в порядке: ТРЦ «Хорошо!» в пяти минутах, «Авиапарк» в одиннадцати, Боткинская больница рядом. Для покупателя-эндюзера это довольно сильный аргумент, для инвестора - фактор ликвидности при выходе. | 591 |
| 14 |  🏙 СЕЗАР БУДУЩЕЕ - это жилой квартал, состоящий из семи зданий, объединенных общим стилобатом. В его структуре сочетаются шесть жилых домов и один бизнес-центр.
🔸Объект: ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ»
🔹Местоположение: Москва, САО, 2-й Хорошёвский проезд, зем. участок 7/4
🔹9 мин. пеш. от ст.м. «Беговая»
🔹Категория: премиум-класс
🔹Количество квартир — 1 257 шт. (1-комн. 632, 2-комн. 534, 3-комн. 91)
🔹Площадь квартир: от 29,6 до 93,1 м2
🔹Отделка: без отделки, с приборами отопления и металлической входной дверью
🔹Количество этажей — от 6 до 60
🔹Высота потолков — 3,1 м
🔹Паркинг: 525 м/м на двух подземных уровнях + келлеры
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета)
🔹Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2029 г.
🔸Застройщик: Sezar Group
🔸Стоимость: от 22,68 млн руб. | 578 |
| 15 |  ❓Как растут цены на новостройки и растут ли? Решил сделать исследование, чтобы ответить на этот вопрос и всё-таки определиться, хороним инвест в новострой или нет!
🏛Почти два года назад, летом 2024 года, я разбирал инвестиции в проект бизнес-класса ЖК «СЕЗАР СИТИ». Пару месяцев назад на рынок вышла, если не новая очередь этого проекта, то, во всяком случае, логическое продолжение проекта - жилой комплекс премиум-класса «СЕЗАР БУДУЩЕЕ».
🔍 А значит, у меня появилась редкая возможность: посмотреть, что произошло с ценами в соседнем проекте того же девелопера, который стартовал раньше, и попробовать экстраполировать показатели более раннего проекта (СЕЗАР СИТИ) на соседний проект в этой же локации (СЕЗАР БУДУЩЕЕ).
💸Цель исследования - ответить на вопрос, существует ли потенциал для спекуляций.
🔍Представляю вам большой обзор инвестиционной идеи: покупки квартиры в жилом комплексе премиум-класса «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» на стадии строительства для перепродажи. | 636 |
| 16 |  Закрытые продажи: что скрыто за кулисами?
🦪 Многие частные инвесторы мечтают найти «скрытые жемчужины» на рынке коммерческой недвижимости - объекты, которые не выставлены в открытую продажу. Идея приобрести то, что «лежит под прилавком», кажется заманчивой, но важно понимать, что есть четыре основных типа объектов недвижимости, не попадающих на радары открытого рынка.
1️⃣ Помещения, которые застройщики / продавцы сознательно продают только через агентов. Причины для делегирования продажной функции агентам могут быть разными, как правило, это отсутствие собственного отдела продаж коммерческой недвижимости или нехватка компетентного специалиста по продажам коммерции, а также стремление сосредоточиться на деятельности, не связанной с продажами. Интересно, что иногда некоторые застенчивые или скрытные застройщики / продавцы даже запрещают агентам рекламировать помещения, создавая дополнительный уровень «закрытости».
2️⃣ Объекты, которые застройщики / продавцы планируют вывести на рынок в будущем, но пока не готовы экспонировать. Впрочем, это может не мешать им продать помещение в случае поступления интересного предложения. Здесь ключевым фактором становится информированность покупателя и его способность вести проактивные переговоры. Если инвестор знает о наличии таких объектов, он может инициировать коммуникацию с продавцом и получить преимущество перед другими потенциальными покупателями.
3️⃣ «Полуфабрикаты» готового арендного бизнеса (ГАБ). Инвестиционные компании, специализирующиеся на создании объектов ГАБ, часто имеют в портфеле помещения на разных стадиях готовности. Например, инвестиционная компания приобрела пустое помещение и заключила предварительный договор аренды. Фактически ГАБ еще не сформирован и риски не минимизированы. Такие объекты часто (но не всегда) не выставляются в открытую продажу, но могут быть интересны определенным категориям инвесторов.
4️⃣ Проекты на старте продаж. Некоторые застройщики или инвестиционные компании часто предоставляют агентам «право первой ночи», позволяя им продавать помещения по своим базам в течение 2-4 недель до официального старта продаж. Чтобы получить доступ к таким предложениям, необходимо быть в базе агентства, сотрудничающего с застройщиком.
🛡Работа с объектами из закрытых баз требует глубокого понимания рынка, отличных навыков ведения переговоров и надежных партнерских отношений с агентствами недвижимости и застройщиками. Очень часто под видом эксклюзивного и уникального предложения инвесторам могут предлагать нечто рискованное и потенциально неликвидное, создавая искусственный ажиотаж через ограничение сроков на принятие решения и проведения прединвестиционного анализа.
⚖️ Правильный баланс между стремлением найти уникальный объект по привлекательной цене и тщательным анализом всех аспектов сделки - ключ к успешным инвестициям в этом особом сегменте рынка недвижимости.
Сталкивались с закрытыми продажами? Что думаете о них? | 701 |
| 17 |  🔴 Фора-Банк - один из старейших финансовых институтов России, работающий на рынке аж с 1992 года. За более чем 30 лет работы банк пережил все ключевые кризисы российской экономики и продолжает развиваться. В настоящее время занимает 64 место по кредитному портфелю и 55 место по объему вкладов физлиц.
🔗 «Фора-Банк» входит в группу «Ташир», известную инвестиционную и девелоперскую компанию. По состоянию на июль 2025 года банк насчитывал 175 дополнительных офисов и 6 филиалов в 35 городах России. Активно развивается сеть небольших форматных отделений, которые позволяют банку быть ближе к клиентам при оптимальных затратах на аренду, а также быстрее масштабировать сеть.
💼 У «Фора-Банка» как арендатора есть особенности. Банк в основном арендует помещения площадью от 20 до 50 м2, заключая долгосрочные договоры аренды, на 5 лет и более.
📍 Судя по текущему качеству сети, банк особенно внимательно относится к выбору локаций для своих офисов, предпочитая:
🔹 Расположение вблизи станций метро
🔹 Интенсивный пешеходный трафик
🔹 Первую линию домов
🔹 Наличие отдельного входа
🔹 Близость к деловым зонам и местам концентрации малого бизнеса
🔍 На рынке ГАБ в настоящее время представлено как минимум пять объектов с «Фора-Банком» в качестве арендатора. Например, недавно в продажу вышло помещение 36,2 м2 на Ленинском проспекте, 2 (ЦАО), прямо у выхода из метро «Октябрьская». Цена 165 млн ₽, арендный поток 1 млн ₽/месяц (12 млн ₽/год), договор заключен на 5 лет. Это первый этаж жилого дома с отдельной входной группой с фасада по первой линии и прямо за углом от выходы из метро. Потолками 4 м, открытая планировка.
🔻Не могу не отметить, что компактный формат в сочетании с такой локацией - предполагает максимальную ликвидность помещения, поэтому вопрос смены арендатора (если вдруг «Фора-Банк» решит покинуть это место) решается быстро.
☝️ Напомню, что несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение числа дополнительных офисов российских банков примерно на 1% в год. Заметен тренд на развитие небольших форматов обслуживания, вплоть до 15 м2. При этом стоит учитывать, что средние банки всё же несут более высокие риски по сравнению с топ-10 игроками банковского сектора.
🔍 Однако, в случае изменения стратегии банка или еще каких-то проблем, небольшие помещения в хороших локациях легче сдать другим арендаторам.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 799 |
| 18 |  🏕 Как крупнейшая сеть детских лагерей США утонула в долгах
🇺🇸 В США банкротится Simad Holdings - крупнейшая частная сеть коммерческих детских лагерей Америки. Тридцать лагерей, способных принять до 20 тыс. детей за сезон, плюс торговые центры, офисы, отели, аквапарк и 1,8 тыс. арендных квартир.
👬 Майкл (56) и Дэвид (49) Шабселс, владельцы Simad Holdings, выросли в Бруклине, в 90-х издавали журналы про студенческий баскетбол. В 2009 году продали этот бизнес за $37,5 млн. и начали заниматься недвижимостью. К 2026 году собрали около 80 объектов. Известны как крупные жертвователи благотворительных организаций еврейской общины Нью-Йорка.
🏔 Весь бизнес братьев Шабселс был организован на горе долгов. Например, Simad Holdings покупала новый детский лагерь. Сделка осуществлялась на бридж-кредит. После покупки объект юридически расщеплялся на два актива: 1) земля 2) права аренды этой земли вместе со зданием. На выходе получались два самостоятельных залога. Дальше привлекались два кредита от двух разных банков.
⚠️ Расщепление на землю и строение - законный и распространённый в США инструмент. Но если два кредита в сумме превышают реальную стоимость объекта, то один из двух банков фактически остается без обеспечения. Формально сведения о залогах в США содержатся в реестре UCC. Практически получить адекватные данные из этого реестра банки не могут - далеки они там от цифровизации. Кредиторы видели только свой фрагмент, а общей картины увидеть не могли. Братьям удалось набрать таким образом банковских долгов на $344 млн.
🩸 Братьям этого было мало. У них был и третий слой долговых обязательств - MCA, merchant cash advance. Это формально даже не кредит, а право на списание будущей выручки. Эффективная ставка по MCA от 50% до 200% годовых. Обеспечение: личное поручительство собственника и право безакцептного списания денег со счетов компании по графику. У братьев накопилось $230+ млн. подобных долгов от 42 кредиторов.
💵 В декабре 2025 года американская Simad Holdings вышла на фондовую биржу Тель-Авива и разместила облигации на 620 млн. шекелей (~$195 млн.), с купоном 7% и эффективной доходностью к погашению около 8,8%. Почему Израиль? Я таки вам расскажу. Американские девелоперы протоптали дорожку в Тель-Авив с 2014 года - на местной бирже разместили облигации компании Related, Extell, Silverstein и ряд других. Просто так случилось, что в Израиле деньги намного дешевле для девелоперов, чем в США. Как итог, в 2025 году американские компании заняли на бирже Тель-Авива рекордные $4 млрд.
🅰️ Существенная деталь: выпуск Simad, в отличие от типичных для этого рынка выпусков, был обеспеченным. В залог передали портфель детских лагерей с оценкой $466,6 млн. Агентство Midroog присвоило выпуску инвестиционный рейтинг A3. Бумаги раскупили местные институциональные инвесторы.
😐 И всё было бы хорошо, но...
🚨 В конце мая 2026 года комитет по аудиту Simad Holdings установил, что CEO Майкл Шабселс перевёл со счетов компании $34 млн. в подконтрольные лично ему структуры - без одобрения совета директоров (в который вошли держатели нового долга из Израиля). Поступило требование возврата $34 млн., но братья сообщили, что вернуть деньги не могут. На первую же выплату купона 31 мая средств уже не хватило. Торги облигациями приостановили, Управление по ценным бумагам Израиля начало проверку.
⚖️ Уже 4 июня было подано заявление о банкротстве: Simad Holdings. Братьев от управления отстранили, компанию передали внешнему управляющему из Израиля Асафу Равиду.
📊 Выяснилось, что операционно бизнес Simad Holdings был вполне здоров: выручка лагерей за 2025 год составила $165 млн. На конец 2025 года на счетах Simad Holdings лежало $66,6 млн. авансов за летний отдых детей, внесенных заранее их родителями. Компанию убила не операционка, а структура капитала.
👮 Прокуратура Восточного округа Нью-Йорка ведёт уголовное расследование в отношении компании и обоих братьев. Асаф Равид распродает детские лагеря, пытаясь вернуть деньги инвесторам. | 708 |
| 19 | 🧐 Недавно одна коллега призналась мне, что ненавидит показатель NPV и считает его бесполезным. Я начал выяснять, чем NPV не угодил... и выяснилось, что нет полного понимания, что это такое и как считается.
Итак, относительно простое объяснение NPV!
💡 Представьте, что у вас есть ₽1 000 000. Вы можете либо положить их на депозит на три года под 15% годовых, либо вложить в проект друга на 3 года под 20%.
📊 Проект друга обещает:
Год 1: ₽1 000 000 × 20% = ₽200 000
Год 2: (₽1 000 000 + ₽200 000) × 20% = ₽240 000
Год 3: (₽1 000 000 + ₽200 000 + ₽240 000) × 20% = ₽288 000
🏦 Депозит под 15% годовых:
Год 1: ₽1 000 000 × 15% = ₽150 000
Год 2: (₽1 000 000 + ₽150 000) × 15% = ₽172 500
Год 3: (₽1 000 000 + ₽150 000 + ₽172 500) × 15% = ₽198 375
🔑 Ключевой момент: деньги через год стоят меньше, чем сегодня!
🔢 Считаем NPV: приводим будущие доходы ОБОИХ вариантов к сегодняшней стоимости (дисконтируем по ставке депозита 15%):
Проект друга:
₽200 000 / 1,15¹ = ₽173 913
₽240 000 / 1,15² = ₽181 474
₽288 000 / 1,15³ = ₽189 365
Итого: ₽544 752
Депозит:
₽150 000 / 1,15¹ = ₽130 435
₽172 500 / 1,15² = ₽130 435
₽198 375 / 1,15³ = ₽130 435
Итого: ₽391 304
✅ NPV = ₽544 752 − ₽391 304 = ₽153 448
📝 Общее правило: если NPV положительный - проект выгоднее депозита. Если отрицательный - лучше банк.
🔌 В нашем случае NPV положительный (+₽153 448), значит проект друга выгоднее депозита! NPV - полезный показатель, который показывает, насколько один проект выгоднее другого с учётом того, что деньги в будущем стоят меньше, чем сегодня. | 751 |
| 20 | 2️⃣ Инвестиции в ценные бумаги, связанные с недвижимостью, и альтернативные формы инвестиций
📈 Акции российских застройщиков (ПИК, ЛСР, «Эталон» и «Самолёт») и их облигации (Setl, Legenda, Пионер, АПРИ Флай Планинг и т.д.). Можно ещё и ЦФА приобрести (Пионер, ФСК и прочие). Вход от ₽1 т., таким образом имея ₽500 т. можно набрать много чего.
🗓 Раньше можно было купить акции иностранных застройщиков (DR Horton, Vonovia, Lennar и т.д.), а также акции REIT разных секторов рынка недвижимости (Prologis, Omega Healthcare и т.д.). Сейчас эти удовольствия в полноценном виде доступны через иностранных брокеров (прежде всего через IB), через дружественных казахстанских брокеров. Вход - от 100$, т.е. на $8 т. (~₽500 т.) можно много чего накупить.
📊 Паи ЗПИФ недвижимости. На рынке есть ряд неплохих предложений в сфере коллективных инвестиций в недвижимость, стоимость пая в которых стартует с ₽1 т. То есть на ₽500т. можно собрать целый портфель (особенно если есть статус «квалифицированного инвестора»).
💰 Инвестиционные платформы, позволяющие дать кредит под залог недвижимости или вложить деньги в недвижимость напрямую. Здесь я не могу не упомянуть о SimpleEstate, минимальный вход на рынок через платформу - ₽100 т. Кстати, сейчас открыт заключительный раунд размещения в проект «Офис в Москва-Сити».
💸Доходность таких вложений зависит от выбора инструментов, стратегии инвестирования и от состояния всего фондового рынка (если эти инструменты представлены на бирже).
❗️НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ❗️ | 771 |
