Артем Цогоев | Недвижимость
Ir al canal en Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
Mostrar más
Red:📈 Análisis del canal de Telegram Артем Цогоев | Недвижимость
El canal Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) en el segmento lingüístico de Ruso es un actor destacado. Actualmente la comunidad reúne a 14 005 suscriptores, ocupando la posición 896 en la categoría Bienes inmuebles y el puesto 47 080 en la región Rusia.
📊 Métricas de audiencia y dinámica
Desde su creación el невідомо, el proyecto ha mostrado un crecimiento acelerado, reuniendo a 14 005 suscriptores.
Según los últimos datos del 13 julio, 2026, el canal mantiene una actividad estable. En los últimos 30 días la variación de miembros fue de -23, y en las últimas 24 horas de -2, conservando un alto alcance.
- Estado de verificación: No verificado
- Tasa de interacción (ER): El promedio de interacción de la audiencia es 7.19%. Durante las primeras 24 horas tras publicar, el contenido suele obtener 4.63% de reacciones respecto al total de suscriptores.
- Alcance de las publicaciones: Cada publicación recibe en promedio 1 007 visualizaciones. En el primer día suele acumular 649 visualizaciones.
- Reacciones e interacción: La audiencia responde de forma activa: el promedio de reacciones por publicación es 18.
- Intereses temáticos: El contenido se centra en temas clave como девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование.
📝 Descripción y política de contenido
El autor describe el recurso como un espacio para expresar opiniones subjetivas:
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
Gracias a la alta frecuencia de actualizaciones (últimos datos recibidos el 14 julio, 2026), el canal mantiene la vigencia y un amplio alcance. La analítica demuestra que la audiencia interactúa activamente con el contenido, lo que lo convierte en un punto de referencia dentro de la categoría Bienes inmuebles.
14 005
Suscriptores
-224 horas
-17 días
-2330 días
Carga de datos en curso...
Canales Similares
Nube de Etiquetas
Menciones Entrantes y Salientes
---
---
---
---
---
---
Atraer Suscriptores
julio '26
julio '26
+83
en 1 canales
junio '26
+179
en 3 canales
Get PRO
mayo '26
+228
en 2 canales
Get PRO
abril '26
+356
en 5 canales
Get PRO
marzo '26
+487
en 10 canales
Get PRO
febrero '26
+348
en 10 canales
Get PRO
enero '26
+339
en 4 canales
Get PRO
diciembre '25
+235
en 10 canales
Get PRO
noviembre '25
+271
en 18 canales
Get PRO
octubre '25
+235
en 6 canales
Get PRO
septiembre '25
+248
en 16 canales
Get PRO
agosto '25
+215
en 14 canales
Get PRO
julio '25
+459
en 19 canales
Get PRO
junio '25
+249
en 16 canales
Get PRO
mayo '25
+178
en 12 canales
Get PRO
abril '25
+419
en 12 canales
Get PRO
marzo '25
+326
en 17 canales
Get PRO
febrero '25
+228
en 13 canales
Get PRO
enero '25
+690
en 15 canales
Get PRO
diciembre '24
+274
en 21 canales
Get PRO
noviembre '24
+379
en 24 canales
Get PRO
octubre '24
+329
en 15 canales
Get PRO
septiembre '24
+369
en 23 canales
Get PRO
agosto '24
+213
en 24 canales
Get PRO
julio '24
+326
en 22 canales
Get PRO
junio '24
+216
en 16 canales
Get PRO
mayo '24
+259
en 19 canales
Get PRO
abril '24
+212
en 22 canales
Get PRO
marzo '24
+323
en 26 canales
Get PRO
febrero '24
+318
en 17 canales
Get PRO
enero '24
+500
en 23 canales
Get PRO
diciembre '23
+364
en 32 canales
Get PRO
noviembre '23
+300
en 30 canales
Get PRO
octubre '23
+440
en 27 canales
Get PRO
septiembre '23
+392
en 0 canales
Get PRO
agosto '23
+395
en 0 canales
Get PRO
julio '23
+378
en 0 canales
Get PRO
junio '23
+269
en 0 canales
Get PRO
mayo '23
+754
en 0 canales
Get PRO
abril '23
+196
en 0 canales
Get PRO
marzo '23
+285
en 0 canales
Get PRO
febrero '23
+462
en 0 canales
Get PRO
enero '23
+670
en 0 canales
Get PRO
diciembre '22
+500
en 0 canales
Get PRO
noviembre '22
+394
en 0 canales
Get PRO
octubre '22
+389
en 0 canales
Get PRO
septiembre '22
+355
en 0 canales
Get PRO
agosto '22
+691
en 0 canales
Get PRO
julio '22
+485
en 0 canales
Get PRO
junio '22
+230
en 0 canales
Get PRO
mayo '22
+338
en 0 canales
Get PRO
abril '22
+195
en 0 canales
Get PRO
marzo '22
+476
en 0 canales
Get PRO
febrero '22
+321
en 0 canales
Get PRO
enero '22
+637
en 0 canales
Get PRO
diciembre '21
+309
en 0 canales
Get PRO
noviembre '21
+244
en 0 canales
Get PRO
octubre '21
+257
en 0 canales
Get PRO
septiembre '21
+453
en 0 canales
Get PRO
agosto '21
+728
en 0 canales
Get PRO
julio '21
+727
en 0 canales
Get PRO
junio '21
+310
en 0 canales
Get PRO
mayo '21
+153
en 0 canales
Get PRO
abril '21
+317
en 0 canales
Get PRO
marzo '21
+329
en 0 canales
Get PRO
febrero '21
+467
en 0 canales
Get PRO
enero '21
+2 306
en 0 canales
Get PRO
diciembre '20
+1 918
en 0 canales
| Fecha | Crecimiento de Suscriptores | Menciones | Canales | |
| 14 julio | +8 | |||
| 13 julio | +4 | |||
| 12 julio | +6 | |||
| 11 julio | +4 | |||
| 10 julio | +7 | |||
| 09 julio | +4 | |||
| 08 julio | +7 | |||
| 07 julio | +4 | |||
| 06 julio | +7 | |||
| 05 julio | +8 | |||
| 04 julio | +3 | |||
| 03 julio | +4 | |||
| 02 julio | +6 | |||
| 01 julio | +11 |
Publicaciones del Canal
📊 Коллеги из NF GROUP выпустили сразу две порции аналитики по торговым центрам за I полугодие 2026 года - по Москве и по Петербургу.
🏙 В ключевых торговых центрах Москвы доля свободных площадей достигла 6,4% - на 0,9 п.п. больше, чем годом ранее (5,5%). До конца 2026 года NF GROUP ждёт роста показателя до 8%. В Петербурге вакантность в среднем по рынку выросла с 4,7% в декабре 2025 года до 6,8% в июне 2026 года (+2,1 п.п. всего за полгода). В ключевых ТЦ - с 3,5% до 5,1%. Для сравнения: чуть больше года назад, в I квартале 2025 года, в ключевых ТЦ Петербурга пустовало всего 1,3% площадей.
🪚 Причины: за полгода 39 брендов пересмотрели стратегию присутствия на столичном рынке:
🔸 38% сократили количество магазинов
🔸 36% закрыли вообще все офлайн-точки
🔸 26% столкнулись с финансовыми трудностями или находятся в зоне неопределённости
👟 Две трети (67%) всех «оптимизаторов» - магазины одежды и обуви. А потому что операционные расходы вверх, налоги вверх, покупательская способность вниз, маркетплейсы подпирают.
🎢 В Петербурге +/- то же самое. Площадь закрывшихся магазинов на 39% превысила площадь открывшихся, и положительный баланс сохранили ровно две категории: досуг (спорт и развлечения) и общепит. В сегменте отдыха и развлечений на 12 тыс.м2 открытий пришлось около 6 тыс.м2 закрытий. Торговый центр окончательно перестаёт быть местом, куда приходят покупать, и становится местом, куда приходят проводить время. Правда, к концу полугодия траты петербуржцев на еду вне дома тоже начали сокращаться.
🪢 Ещё один фактор - формат. В Москве устойчивы только суперрегиональные ТЦ (более 75 тыс.м2): 4,9% вакантности, минус 0,3 п.п. за год. А вот региональные (45-75 тыс.м2) улетели с 4,9% до 7,1%, окружные (20-45 тыс.м2) - с 8,5% до 9,2%. Крупные объекты с диверсифицированным пулом арендаторов и развлекательной начинкой держат удар, средние и мелкие - сдают позиции и быстро пустеют.
Когда последний раз были в торговом центре?
👍 Недавно
🔥 Давно
👀 Посещаю только маркетплейсы в интернете
💬 Дубль в MAX (на всякий)
| 2 |  «Самолёт» выходит из пике?
✅ Аналитики @atsogoev собрали данные по продажам «Самолёта» в трёх важных для девелопера локациях - Москва, Новая Москва и Подмосковье - за семь месяцев подряд, с декабря 2025 по июнь 2026. И таки что вы думаете?
📊 В декабре 2025 по 36 проектам застройщика было зарегистрировано 1956 сделок. В январе - 1370 (-30%). В феврале - 752 (-45%). В марте - 312 (-59%). Итого за четыре месяца потерял 84% объёма продаж. Но дальше - апрель 463, май 563, а Новая Москва в июне и вовсе вернулась к 316 сделкам. Дно по продажам в SMLT было в марте.
🔻 Отдельные проекты продолжают падение. «Молжаниново» - с 65 сделок в декабре до 4 (-93,8%). «Егорово Парк» - со 127 до 10 (-92,1%). «Новое Видное» - с 210 до 19 (-91,0%). «Остафьево» - с 93 до 11 (-88,2%). Единственное исключение - всё тот же «Тропарево парк», который вырос с 10 до 33 сделок (+23 сделки!)
🏗 67 июньских сделок в Новой Москве - «Литературный квартал», свежий старт продаж SMLT в Новой Москве. «Новое Внуково» показали 0 сделок в мае и 56 в июне, «Ольховый квартал» - 0 в мае и 29 в июне. Данные считаются по дате регистрации ДДУ, так что похоже на месячную паузу регистраций ДДУ в этих проектах по техническим или еще каким причинам.
🔍Отмечу отдельно. Несмотря на общее охлаждение рынка, не всё так однозначно. Покупатели голосуют не в пользу «Самолёта»: например, ПИК в «Саларьево Парке» за те же месяцы прибавил в контрактациях +32% (118 сделок в январе и уже 156 в июне).
⚠️ И это мы ещё отчётность застройщика по МСФО за первое полугодие 2026 не видели... Что там будет? Ждём.
👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо | 516 |
| 3 |  🧮 Арендатор считает каждый метр. Бизнес не арендует излишние площади на вырост, а старается занимать только те пространства, которые собирается использовать. Компенсирующим фактором ограниченности площадей становится инфраструктура бизнес-центров: её доля в строящихся объектах классов Prime и А выросла в 2,5 раза и достигла 10% площадей.
🏢92% офисов класса А, введённых с начала 2026 года, передаются в shell&core, а к 2030 году доля дойдёт до ~97%. Девелоперы не готовы фиксировать стоимость отделки на горизонте строительства и предлагают её отдельной услугой - готовые решения сокращают сроки подготовки помещения и период экспонирования лота. Ставки в новых бизнес-центрах на 20-30% выше сопоставимых объектов прошлых поколений, и арендатор эту премию платит.
📰 Обо всём этом вышла подробная и интересная статья в «Ведомостях»: https://www.vedomosti.ru/gorod/economics/articles/starih-biznes-tsentrov | 523 |
| 4 |  И Darом не нужно?
🚀 В декабре 2025 года менеджеры по продажам ЖК «Солос» от застройщика Dar подписали 57 ДДУ - это был лучший месяц за всю историю проекта. Через три месяца они наскребли всего 3 ДДУ. А ещё через месяц они не продали ничего, ноль.
😳Опять история одного неудачного проекта? Не совсем. То же самое случилось с другими проектами этого застройщика.
Что же происходит с Dar?
🏗 Dar - новый московский девелопер с проектами бизнес- и премиум-класса. Три ЖК, три разных SPV: «Ракурс» в Щукине (СЗ «ЛБМ Инжиниринг»), «Солос» на Сокольническом Валу (СЗ «Сокольнический Вал 2А»), DDOOMM у метро «Аэропорт» (СЗ «Артстрой»). Юрлица разные, бенефициары Левон Авдалян (80%) и Георгий Авдалян (20%). Кстати, генподрядчик у трёх ЖК тоже один и тот же - ООО «Стройник».
✅Откуда взялся Dar? Этот бренд отпочковался от застройщика «Бэст Консалтинг», который за два с лишним десятилетия реализовал 26 проектов и ввёл более 623 тыс. м2 жилья, а в 2022 году даже попал в перечень системообразующих организаций в строительстве и ЖКХ!
🌃 Распроданность. «Ракурс» - продано 344 квартиры из 744 (46%). «Солос» - 155 из 1243 (12%). Непроданными стоят 1 088 квартир. DDOOMM - 23 из 255 (9%). Кредитные линии по трём проектам - ₽53,7 млрд, пока выбрано ₽27,1 млрд. А по ДДУ привлечено ₽17,8 млрд. В «Солосе», помимо двух коммерческих башен на 41 и 49 этажей, строятся корпуса под программу реновации. Корпус на 355 квартир реализован одним договором на ₽3,46 млрд, или по 161 тыс. ₽/м2. В «Ракурсе» та же конструкция: корпус на 171 квартиру реализован одним ДДУ на ₽1,64 млрд, тоже по 166 тыс. ₽/м2.
🤔 Итак, глядя на график ёжику становится ясно, что продажи Dar тормозят. Что застройщик делает с ценой? Верно, поднимает.
🔻В «Солосе» при распроданности 12% метр в сделках подорожал с 426 тыс. ₽ в сентябре 2025 до 547 тыс. в марте 2026, или плюс 28,6% за полгода. Пик продаж пришёлся на 487 тыс. ₽, после чего продажи обнулились. В «Ракурсе» цена двигалась не так резко (с 483 до 512 тыс. ₽/м2), и падение там прошло мягче: до нуля ДДУ не дошло, в июне даже отскок до 8 ДДУ.
🔮 Какой план у Dar - я не знаю. Логика подсказывает: цену надо не поднимать, а опускать. Или придумывать какие-то стимулирующие спрос истории из сферы финансового инжиниринга. Возможно, выбор застройщика - ждать. Ключ рано или поздно снизят, стройка дойдёт до высокой стадии готовности, часть конкурентов в локациях распродастся. Время у Dar есть. Пока слабые продажи стройке не помеха - процесс идёт...
🔍 В общем, пока не катастрофа. Но последить есть за чем.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 537 |
| 5 | Будут ли эффективны инвестиции в курортную и рекреационную недвижимость юга России, если покупка совершится в 2026 году? | 536 |
| 6 |  🌞 Курорт имеется, но доехать до него сложно и не на что... Про летний отпуск действительно стоит крепко подумать - теплое пиво, потные женщины и мужчины... Может быть реально - лучше зимой?
📅 И всё же большинство людей ходит в отпуск летом. К лету 2026 года звезды сошлись. Минэк понизил прогноз роста реальных располагаемых доходов до 0,8% - против 7,4% годом ранее. Потребительские настроения на минимуме с осени 2022-го. Аэропорты внезапно останавливают свою работу как на югах, так и в столицах, что ведет к отмене или переносам рейсов. Дефицит бензина присутствует, лимиты на заправку введены в десятках регионов.
📉 На этом фоне по данным TravelLine и «Ъ» летние бронирования отелей в популярных туристических направлениях год к году:
🔹 Крым - минус 29-41%
🔹 Дагестан - минус 20-29%
🔹 Адыгея - минус 16%
🔹 Ставропольский край (Кавминводы) - минус 15%
🔹 Кабардино-Балкария - минус 12%
🔹 Северная Осетия - минус 10%
🔹 Калининград - минус 9%
🔹 Карачаево-Черкесия (Архыз и Домбай) - минус 2,5%
🔹 Приморье - плюс 11%
📊 А вот данные сети Cosmos Hotel Group по собственным отелям - это уже не региональная статистика, но динамика показательная:
🔸 Алтай - плюс 3%
🔸 Подмосковье - плюс 11%
🔸 Казань - плюс 12%
🧮 Что это значит для доходности инвесторов в курортную недвижимость? Финмодели курортных апартаментов зависят от загрузки и ежегодной индексации тарифа. В 2026 году загрузка большинства направлений вызывает вопросы, как и возможность повышать цены.
🌪 Можно ли утверждать, что 2026 год - это идеальный шторм для всей индустрии и самое плохое время? Шторм накрыл конкретный сегмент - «авиазависимые» курорты. Ровно в то же время Подмосковье, Казань и Приморье показывают плюс 11-12%. Хочется верить, что и геополитические, и экономические проблемы - временные.
📈 Есть ли надежда на восстановление загрузки и рост цен на размещение? Да, есть. Не в этом сезоне и, возможно, не в следующем. Но надежда имеется.
💰 Стоит ли инвестировать в курортную и рекреационную недвижимость? 2026 год подсветил неочевидные риски некоторых локаций. Как минимум, при принятии инвестиционных решений это стоит учитывать | 551 |
| 7 |  Mensaje de video | 576 |
| 8 | 🏙️🏙️🏙️🏙️ Новый выпуск рубрики #лотнедели от STONE. Сегодня разбираем инвестиционный потенциал эксклюзивного офиса с террасой в премиальном бизнес-центре STONE Ходынка 2.
➡️Расчеты в PDF-файле. | 599 |
| 9 |  ❌ Галя, у нас отмена!
☝️ Только недавно мы объявили, что готовим новый объект и совсем скоро поделимся всеми подробностями.
🤚 К сожалению, сегодня вынуждены сообщить, что этой сделки не будет.
И это, пожалуй, лучший пример того, почему в SimpleEstate процесс подбора объектов занимает месяцы.
💜 С коммерческой точки зрения объект выглядел практически идеальным:
• надежный федеральный арендатор
• долгосрочный договор аренды
• отличная локация
• высокий товарооборот
• безусловная ежегодная индексация
• привязка к товарообороту
• выгодная цена покупки
💜 По нашей внутренней системе оценки объект набрал 73 балла из 80 — один из самых высоких результатов за последнее время.
Однако в ходе углубленного юридического due diligence наша команда выявила скрытые риски, которые в неблагоприятном сценарии могли привести к существенным финансовым потерям для инвесторов.
👀 Что особенно показательно: даже банк, который был готов финансировать сделку и выдал положительное заключение, не выявил этих рисков. Но мы продолжили проверку и обнаружили проблему, которая полностью изменила наше решение.
💜 Да, отказаться от сделки — значит потерять несколько месяцев работы, расходы на подготовку и огромное количество времени и сил всей команды.
Но мы не готовы подвергать капитал инвесторов даже небольшой вероятности столь серьезных рисков.
Именно поэтому было принято тяжелое, но единственно правильное решение — отказаться от покупки.
💜 Почему мы решили рассказать об этом?
Потому что подобные ситуации на рынке коммерческой недвижимости встречаются гораздо чаще, чем кажется.
Некоторые риски невозможно выявить без глубокого анализа, в том числе юридического. Именно поэтому они часто остаются незаметными для частных инвесторов и даже опытных участников рынка. И если вы не знаете о каком-то риске - это не значит, что его нет.
💜 Вот почему процесс отбора объектов в SimpleEstate не ограничивается анализом доходности, арендатора или локации. Мы проводим комплексную проверку каждого объекта. И если мы видим риск, способный поставить под угрозу капитал инвесторов, мы отказываемся от сделки, какой бы привлекательной она ни казалась.
💜Мы уже продолжаем работу над поиском нового объекта и обязательно расскажем о нем, когда будем уверены, что нашли действительно достойную возможность для наших инвесторов.
Иногда лучшая инвестиция — это та, от которой вовремя отказались. А лучшие возможности — это не только хорошие сделки, но и умение избежать плохих. | 602 |
| 10 |  🏢 Аналитический центр STONE подвёл итоги первого полугодия 2026 года по вводу офисов класса А внутри МКАД. За шесть месяцев в эксплуатацию введено 408 тыс. м2 - это девять бизнес-центров, ещё три объекта получили ЗОС. Три бизнес-центра из девяти это продукция офисного девелопера №1 Москвы, STONE - рекорд среди офисных девелоперов.
📊 Прогноз по вводу на весь 2026 год - всего 631 тыс. м2, на 22% больше прошлогоднего результата. Кажется, что это много, но...
☝️Но в бизнес-центрах, введённых за полугодие, реализовано уже 92% площадей - покупатели по-прежнему разбирают качественные офисы ещё на стадии строительства. Часть площадей, купленных инвесторами, скоро выйдет на рынок аренды, но объём этот невелик - на вакансию и ставки существенно не повлияет.
🏦 Почти половину ввода (176 тыс. м2, или 43%) сформировали корпоративные штаб-квартиры: Яндекс (111 тыс. м2), X5 Group в одном из корпусов БЦ Dubinin'Sky (38 тыс. м2) и Центральный университет Т-Банка в здании Центрального телеграфа (28 тыс. м2). На открытый рынок эти помещения не выходят - так что дефицит готовых офисов в Москве никуда не делся.
🔮 До конца года ожидается ввод ещё 223 тыс. м2, включая STONE Ленинский и Tower D. А вот в 2027 году темпы, скорее всего, замедлятся.
🤔 Зачем это знать частному инвестору? Показатели ввода офисов 2026 - не должны вас обмануть: почти всё либо уже продано, либо построено «для себя». Рынок готовых офисов класса А остаётся дефицитным, а после всплеска 2026 года новое предложение снова сожмётся. | 604 |
| 11 |  ⚡️ Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений в Весковском переулке!
📍Место: ЦАО, метро «Новослободская», Весковский переулок, 3 - в шаговой доступности от метро. Рядом ТЦ «Дружба» и РГГУ, а плотная жилая и деловая застройка вокруг формирует устойчивый трафик в локации.
🚀 В продаже 3 торговых блока:
🔹 площади от 5,5 м2 до 106 м2
🔹 высокие потолки 3,4 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы с фасада
🔹 центральные коммуникации
💼 Инвестиционная идея тут строится на дефиците качественных торговых площадей в первой линии у метро в центре крайне мало, и такие помещения не простаивают. Витринное остекление, отдельные входы и интенсивный трафик делают блоки одинаково интересны и под ритейл, и под общепит. Помещения в такой локации ликвидны и быстро восстанавливают рентный поток даже при ротации арендаторов, что защищает вложения инвестора.
💸 Цены: от ₽19,5 млн до ₽145 млн
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 701 |
| 12 |  💸 Пассивный доход от коммерческий недвижимости - это когда ты активно ищешь арендатора, активно торгуешься по арендной ставке и индексации, а через три месяца уже активно делаешь ремонт за выездом арандатора.
🥂 На выходных я общался с семейной парой инвесторов, «разочарованных» коммерческой недвижимостью. Они попробовали - им очень не понравилось (кратко их история в первом абзаце) и теперь их выбор - только жилая недвижимость, но доходная.
☝️Показал им свой старый мем - посмеялись. Просто мои знакомые допустили некоторые обидные ошибки в ходе инвестиционного анализа, и всё это ими признается, но... осадочек остался. | 718 |
| 13 | 🔥 Due diligence - любимая мантра юристов и консультантов рынка недвижимости. Проверяйте документы, говорят они. Нанимайте экспертов, изучайте разрешения, анализируйте риски. И будет вам счастье.
⚠️ Только вот незадача - даже самая дотошная проверка документов, разрешений и прав собственности не даёт 100% гарантии. Хоть десять юристов наймите, хоть сто аудиторов - если власти решат что-то изъять, они найдут способ это сделать. И неважно, где вы купили - в Дубае, на Бали или в Барвихе.
🎲 Единственное, что реально помогает - это понимание, что инвестиции в недвижимость везде связаны с риском. И нет такой волшебной юрисдикции, где ваши права собственности будут защищены железобетонно. Да, где-то риски повыше, где-то пониже, но они есть везде.
🧲В странах, заинтересованных в притоке иностранных инвестиций (ОАЭ, например), такие «изъятия» могут проходить в мягкой форме, без шума и с минимумом потерпевших. Если само государство владеет / курирует / помогает развивать проект, в который привлекаются инвестиции иностранных покупателей - риски сильно снижаются.
☝️В остальных случаях - волнуйтесь. России тоже касается.
💡 Так что же делать? Проводить due diligence ли нет? Однозначно да. Но при этом трезво оценивать риски и не питать иллюзий. Диверсифицировать портфель по разным странам, юрисдикциям и инструментам.
🚧 Хватит делить мир на «надёжные» и «опасные» юрисдикции. Риски есть везде. И единственный способ с этим жить - принять / не принять эти риски и двигаться дальше.
🚨Все гарантии - на депозите до ₽1.4 млн. от АСВ (если верить этой гос.конторе). За пределами условно безопасной коробочки - welcome to the jungle.
🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Как страшно жить...
👍 Рискую каждый день! | 745 |
| 14 |  🚨 Покупка недвижимости за рубежом становится популярнее у россиян.
💵 По данным КоммерсантЪ интерес российских покупателей к зарубежной недвижимости в январе-июне 2026 года увеличился на 5% год к году, к июлю-декабрю 2025 года - на 20%. Восстановление спроса на рынке началось после двухлетнего спада. Инвестиционную активность стимулирует укрепление рубля и снижение ставок по банковским депозитам.
Но как купить за рубежом и не остаться у разбитого корыта?
📋 Главная ошибка большинства покупателей - экономия на комплексной проверке объекта (due diligence или просто DD). Профессиональный due diligence включает юридическую экспертизу документов, технический аудит здания, проверку разрешений на строительство и целевого назначения земли. Да, такая проверка может стоить 1-5% от стоимости объекта, но она может реально оградить инвестора от потери всех вложений.
⚖️ Не стоит полагаться на репутацию застройщика, рендеры или красивый сайт проекта. Необходимо получить независимое заключение от местных (это важно) юристов, специализирующихся на недвижимости. Они должны указать на все подводные камни законодательства, проверить легальность каждого документа, проследить цепочку сделок.
💼 А помимо этого до проведения due diligence необходимо проделать самостоятельную работу по прединвестиционному анализу проекта:
1️⃣ Формирование инвестиционной концепции
2️⃣ SWOT-анализ
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, подробное маркетинговое обоснование
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту
🛑 Покупка зарубежной недвижимости может стать отличной инвестицией, но только при грамотном подходе к проверке проекта.
📊 Сколько % инвесторов в зарубежные проекты заказывают DD? Примерно 0,1% (десятая процента) я думаю.
⚠️Экономия на due diligence - это экономия на безопасности ваших инвестиций. Лучше потратить время и деньги на проверку, чем потерять всё имущество из-за юридических проблем.
🔥 Спасибо, Кэп.
👀 1-5% сверху? За что?!
👍 Куда DDеньги нести? | 736 |
| 15 |  🎁 Мои друзья и коллеги из офисного департамента NF Group, которым я во многом обязан аналитикой по офисам, создали свой telegram-канал.
https://t.me/nf_office_agency
✔️Создать тг-канал в 2026 году - это не просто смело! Желаю им удачи и множества преданных и вовлечённых подписчиков.
📷 Надеюсь увидеть в канале интересный и креативный контент в духе сериала «Офис». | 1 039 |
| 16 |  👓 «Линзмастер» - одна из старейших и крупнейших сетей оптики в России, работающая на рынке с 1998 года. Первый салон открылся в самом центре Москвы, на Никольской улице, на месте легендарной городской «Оптики №1». Сегодня сеть насчитывает более 80 салонов (преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках) и располагает полным комплексом офтальмологических услуг - в большинстве салонов работает кабинет врача-офтальмолога с современным диагностическим оборудованием.
💵 За 2025 год объем рынка оптики в России превысил 105 млрд рублей. По данным исследовательской компании «ГФК-Русь» более шести миллионов жителей России покупают медицинскую оптику. Количество людей с нарушениями зрения в России продолжает ежегодно увеличиваться во всех возрастных группах, что создаёт устойчивую основу для долгосрочного роста рынка.
💰 Главное преимущество салона оптики как арендатора - высокая маржинальность бизнеса. Наценка на оправы может достигать 200-300%, на линзы - 100-150%, что позволяет поддерживать достойный уровень арендной платы даже на относительно небольших площадях. Для сетевого оператора уровня «Линзмастер» это означает финансовую устойчивость и способность годами оставаться на одной локации.
🌐 Отдельно стоит отметить крайне низкое влияние онлайн-продаж на этот формат. В отличие от многих сегментов ритейла, покупка очков требует личного присутствия клиента - для проверки зрения, профессиональных измерений, примерки и подгонки. Именно поэтому салоны с собственным кабинетом офтальмолога устойчивы к маркетплейсам и сохраняют ценность традиционного розничного формата на годы вперёд.
👥 Клиентская база оптики обеспечивает стабильный поток выручки: очки обновляют регулярно, раз в 1-2 года, велика доля постоянных клиентов, а средний чек в сегменте устойчиво растёт. Преобладает женская аудитория. Эти факторы делают арендный поток предсказуемым и слабо подверженным сезонности (за исключением сегмента солнцезащитной оптики).
📍 Расположение остается критически важным фактором для салона оптики. Эффективно функционирующий салон оптики находится в местах интенсивного пешеходного трафика – у станций метро, на центральных улицах, вблизи торговых центров или медицинских учреждений. Неплохо работает соседство с аптеками. Идеальный вариант – первая линия домов с отдельным входом и витринным остеклением.
🔍 Показательный пример - помещение 108,4 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 24 (ЮЗАО, метро «Академическая») за 160 млн ₽ с арендатором салоном оптики «Линзмастер». Договор заключён на 5 лет с ежегодной индексацией 5%, арендная ставка составляет 1 100 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 13,2 млн ₽). Помещение расположено в жилом доме, имеет отдельный вход с фасада, потолки 3 м, центральные коммуникации и электрическую мощность 15 кВт.
💡 Итог: сетевые салоны оптики уровня «Линзмастер» можно считать одними из наиболее надёжных арендаторов в стрит-ритейле. Высокая маржинальность, устойчивость к онлайн-конкуренции, лояльная клиентская база и формат с собственным медицинским кабинетом обеспечивают стабильный арендный поток. Ключевыми факторами успеха остаются качественная локация у метро и сетевой оператор с устойчивым финансовым положением - оба условия в данном объекте соблюдены.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией | 791 |
| 17 |  🎈Баллонная рассрочка: в начале по чуть-чуть, а в финале - «бум»
🏙 У одного крупного московского застройщика появился новый схематоз - баллонная рассрочка. Суть: весь срок рассрочки вносятся небольшие платежи (как ежемесячные, так и ежегодные), а основная сумма гасится одним крупным платежом в самом конце.
🧠 По сути ничего революционного: застройщики давно переносят значительную часть выплат по рассрочке ближе к сдаче. Просто теперь появилось название.
📋 Как устроена программа:
🔹 Первоначальный взнос - от 35% до 40%
🔹 Ежемесячный платёж - от 0,3% до 0,5% от стоимости
🔹 Ежегодный платёж - от 10% до 13%. Обратите внимание - есть ежегодный платёж, видимо, сразу после годовой премии.
🔹 Остаток - тот самый баллон в конце
➕ Возможности. Инвестору не нужно замораживать сразу весь капитал - часть денег до финального платежа может работать в другом активе. Цена фиксируется сегодня, а основная сумма отдаётся ближе к сдаче.
➖ Риски. Счёт, выставленный застройщиком, в конце надо чем-то закрыть. Три пути - накопить, продать/переуступить лот или рефинансировать остаток в ипотеку. Если что-то из этого не сработает - приятная схема превращается в проблему.
🧭 Мой вывод: баллонная рассрочка - это вполне рабочий инструмент. Но финальный платёж - это и ответственность, и риск: заходить в такую схему обеим сторонам стоит, только поняв, как именно будет сдуваться баллон.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 675 |
| 18 |  ⚡️Где теряется доход из-за коротких броней и окон в календаре?
В посутке доход зависит не только от цены за ночь. В высокий сезон календарь стоит оценивать по качеству каждой брони: какие даты она занимает, что оставляет после себя и насколько выгоден канал, через который пришел гость.
📅 Этим вопросам посвящен бесплатный вебинар Bnovo, который пройдет 15 июля в 12:00.
В эфире — аналитика рынка, практические кейсы и опыт приглашенного эксперта по Revenue Эрики Тихоновой, отельера и основателя RevExpert.
Вы уйдете с готовыми решениями:
🔹 как понять, какие брони выгодны в высокий сезон;
🔹 где короткие заезды занимают сильные даты;
🔹 как управлять календарем посутки, чтобы сильные даты приносили больше;
🔹 как учитывать MinLOS, предоплаты, невозвратные условия и комиссии каналов.
👉🏻 Зарегистрироваться | 577 |
| 19 | Выгодные условия кредитования! Вопрос в том, выгодные для кого.
💼 Обычная, стандартная схема кредита - аннуитет. Заёмщик платит каждый месяц одинаковую сумму на протяжении всего срока. Внутри платежа сидят и проценты, и часть тела: сначала заёмщик гасит в основном проценты, а тело - по чуть-чуть; ближе к концу срока кредита пропорция меняется.
💡 Заёмщику же выгодно платить по кредиту как можно меньше, а возвращать тело кредита как можно позже.
📶 Вот четыре инструмента, которые помогают заёмщикам добиться этих целей:
🎈 Баллон (англ. balloon, «шаровой платёж»). Почти весь срок заёмщик вносит относительно скромные периодические платежи по графику (небольшая часть тела + %), а возврат большей части тела происходит одним крупным платежом в конце. Удобно, но тревожно: к моменту погашения кредита нужно иметь круглую сумму. Иначе дефолт со всеми вытекающими. Схема применяется в кредитовании девелопмента (с продажей объекта в конце срока).
🔫 Буллет (англ. bullet «пуля» или «кредит с единовременным погашением»). Весь срок заёмщик платит только проценты, а всё тело гасит целиком в конце. Проблема та же, что и у балона - в конце нужно разом вернуть всё тело.
⏳ Грейс-период, отсрочка или льготный период. У заёмщика есть временной отрезок, когда проценты по кредиту не начисляются и погашать тело не нужно. Обычно грейс-период длится от полугода.
🛑 Кредитные каникулы и мораторий. При стрессовой ситуации заёмщик может приостановить или снизить платежи на небольшой срок. Иногда право на мораторий или каникулы закреплено законодательно.
⚠️ Важный момент: в рознице - потребкредитах и ипотеке - российские банки такие продукты в базовой комплектации не предлагают. Балон, буллет и длинные грейсы история, связанная с кредитовании девелопмента или коммерческой недвижимости.
🏦 Каждый инструмент даёт заёмщику преимущество, а банку обеспечивает лишний риск. Но банки патологически не любят рисковать. Поэтому за любую отсрочку они требуют плату - комиссию или более высокую ставку по кредиту.
🎯 Отсрочки работают ровно до тех пор, пока верно допущение заёмщика о будущем - что появится источник погашения кредита или рефинансирования.
#ликбез | 768 |
| 20 |  🤔 Опыт: опора или помеха?
💭 В последнее время я стал замечать, как при обсуждении новых инвестиционных проектов или бизнес-идей многие люди первым делом вспоминают свой негативный опыт. «Мы это всё 100 раз пробовали – не работает», «В 2012-м я это делал и результаты были не очень», «Знаю я эти темы…». Опыт становится буквально шорами на глазах, не позволяющими увидеть и воспринять новую информацию, оценить изменившиеся условия или понять, что в прошлый раз причиной неудачи могли быть совсем другие факторы.
🎓 С одной стороны, опыт – это действительно бесценное сокровище. Он помогает быстрее принимать решения, видеть потенциальные проблемы на горизонте, выстраивать более эффективные процессы и избегать типичных ошибок новичков. Опыт учит задавать правильные вопросы, выделять существенное из потока информации и не обращать внимание на несущественные детали.
🚫 Однако есть и обратная сторона - «проклятие знания» (одно из когнитивных искажений). Часто встречаю людей, которые заявляют: «Я на рынке ХХ лет работаю, не надо мне тут рассказывать что и как!». Эта позиция может стать настоящей ловушкой, заставляя игнорировать новые возможности и изменения в мире, который трансформируется сейчас намного быстрее, чем когда-либо.
🎯 Мой личный опыт научил меня стараться не считать своё мнение истиной в последней инстанции. Я отношусь к собственному опыту как к набору инструментов, а не как к догме. Каждый новый проект, каждую новую задачу я пытаюсь рассматривать свежим взглядом, максимально избегая предвзятости, основанной на обширном, и часто негативном опыте.
❌ Я считаю, что мой личный условно негативный опыт не является доказательством того, что «тема не работает». Например, мои прошлые неудачные попытки рекламировать свои проекты через Яндекс.Директ не говорят о том, что «Яндекс.Директ не работает». Это скорее свидетельствует о том, что я что-то делал не так или не учел важные факторы. Прошлые неудачи или скромные результаты – это не приговор методу / идее / проекту, а всего лишь обратная связь на мои подходы и действия.
✨ Мне очень нравится фраза экономиста Зияда Абдельнура: «Не позволяйте вашему тусклому прошлому отбрасывать вас от блестящего будущего». Я стараюсь применять этот принцип каждый день, используя свой опыт как трамплин для роста, а не как якорь, который тянет назад и мешает пробовать новое.
💭 Как это может помочь в жизни, бизнесе и инвестициях? Лично я использую опыт для выявления рисков и возможностей, но всегда оставляю место для новых идей и подходов. В конце концов, мир постоянно меняется, и то, что не работало вчера, может отлично сработать сегодня или завтра. Главное, не застревать в прошлом, а меняться и развиваться (чтобы «взяли в будущее»). | 771 |
