¡Ya disponible! Investigación de Telegram 2025 — los principales insights del año 
Артем Цогоев | Недвижимость
Ir al canal en Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
Mostrar más
Red:📈 Análisis del canal de Telegram Артем Цогоев | Недвижимость
El canal Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) en el segmento lingüístico de Ruso es un actor destacado. Actualmente la comunidad reúne a 14 005 suscriptores, ocupando la posición 895 en la categoría Bienes inmuebles y el puesto 47 061 en la región Rusia.
📊 Métricas de audiencia y dinámica
Desde su creación el невідомо, el proyecto ha mostrado un crecimiento acelerado, reuniendo a 14 005 suscriptores.
Según los últimos datos del 05 julio, 2026, el canal mantiene una actividad estable. En los últimos 30 días la variación de miembros fue de -12, y en las últimas 24 horas de -3, conservando un alto alcance.
- Estado de verificación: No verificado
- Tasa de interacción (ER): El promedio de interacción de la audiencia es 7.08%. Durante las primeras 24 horas tras publicar, el contenido suele obtener 4.83% de reacciones respecto al total de suscriptores.
- Alcance de las publicaciones: Cada publicación recibe en promedio 991 visualizaciones. En el primer día suele acumular 677 visualizaciones.
- Reacciones e interacción: La audiencia responde de forma activa: el promedio de reacciones por publicación es 17.
- Intereses temáticos: El contenido se centra en temas clave como девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование.
📝 Descripción y política de contenido
El autor describe el recurso como un espacio para expresar opiniones subjetivas:
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
Gracias a la alta frecuencia de actualizaciones (últimos datos recibidos el 07 julio, 2026), el canal mantiene la vigencia y un amplio alcance. La analítica demuestra que la audiencia interactúa activamente con el contenido, lo que lo convierte en un punto de referencia dentro de la categoría Bienes inmuebles.
14 005
Suscriptores
-324 horas
+37 días
-1230 días
Carga de datos en curso...
Canales Similares
Nube de Etiquetas
Menciones Entrantes y Salientes
---
---
---
---
---
---
Atraer Suscriptores
julio '26
julio '26
+39
en 1 canales
junio '26
+179
en 3 canales
Get PRO
mayo '26
+228
en 2 canales
Get PRO
abril '26
+356
en 5 canales
Get PRO
marzo '26
+487
en 10 canales
Get PRO
febrero '26
+348
en 10 canales
Get PRO
enero '26
+339
en 4 canales
Get PRO
diciembre '25
+235
en 10 canales
Get PRO
noviembre '25
+271
en 18 canales
Get PRO
octubre '25
+235
en 6 canales
Get PRO
septiembre '25
+248
en 16 canales
Get PRO
agosto '25
+215
en 14 canales
Get PRO
julio '25
+459
en 19 canales
Get PRO
junio '25
+249
en 16 canales
Get PRO
mayo '25
+178
en 12 canales
Get PRO
abril '25
+419
en 12 canales
Get PRO
marzo '25
+326
en 17 canales
Get PRO
febrero '25
+228
en 13 canales
Get PRO
enero '25
+690
en 15 canales
Get PRO
diciembre '24
+274
en 21 canales
Get PRO
noviembre '24
+379
en 24 canales
Get PRO
octubre '24
+329
en 15 canales
Get PRO
septiembre '24
+369
en 23 canales
Get PRO
agosto '24
+213
en 24 canales
Get PRO
julio '24
+326
en 22 canales
Get PRO
junio '24
+216
en 16 canales
Get PRO
mayo '24
+259
en 19 canales
Get PRO
abril '24
+212
en 22 canales
Get PRO
marzo '24
+323
en 26 canales
Get PRO
febrero '24
+318
en 17 canales
Get PRO
enero '24
+500
en 23 canales
Get PRO
diciembre '23
+364
en 32 canales
Get PRO
noviembre '23
+300
en 30 canales
Get PRO
octubre '23
+440
en 27 canales
Get PRO
septiembre '23
+392
en 0 canales
Get PRO
agosto '23
+395
en 0 canales
Get PRO
julio '23
+378
en 0 canales
Get PRO
junio '23
+269
en 0 canales
Get PRO
mayo '23
+754
en 0 canales
Get PRO
abril '23
+196
en 0 canales
Get PRO
marzo '23
+285
en 0 canales
Get PRO
febrero '23
+462
en 0 canales
Get PRO
enero '23
+670
en 0 canales
Get PRO
diciembre '22
+500
en 0 canales
Get PRO
noviembre '22
+394
en 0 canales
Get PRO
octubre '22
+389
en 0 canales
Get PRO
septiembre '22
+355
en 0 canales
Get PRO
agosto '22
+691
en 0 canales
Get PRO
julio '22
+485
en 0 canales
Get PRO
junio '22
+230
en 0 canales
Get PRO
mayo '22
+338
en 0 canales
Get PRO
abril '22
+195
en 0 canales
Get PRO
marzo '22
+476
en 0 canales
Get PRO
febrero '22
+321
en 0 canales
Get PRO
enero '22
+637
en 0 canales
Get PRO
diciembre '21
+309
en 0 canales
Get PRO
noviembre '21
+244
en 0 canales
Get PRO
octubre '21
+257
en 0 canales
Get PRO
septiembre '21
+453
en 0 canales
Get PRO
agosto '21
+728
en 0 canales
Get PRO
julio '21
+727
en 0 canales
Get PRO
junio '21
+310
en 0 canales
Get PRO
mayo '21
+153
en 0 canales
Get PRO
abril '21
+317
en 0 canales
Get PRO
marzo '21
+329
en 0 canales
Get PRO
febrero '21
+467
en 0 canales
Get PRO
enero '21
+2 306
en 0 canales
Get PRO
diciembre '20
+1 918
en 0 canales
| Fecha | Crecimiento de Suscriptores | Menciones | Canales | |
| 07 julio | 0 | |||
| 06 julio | +7 | |||
| 05 julio | +8 | |||
| 04 julio | +3 | |||
| 03 julio | +4 | |||
| 02 julio | +6 | |||
| 01 julio | +11 |
Publicaciones del Canal
📈 Премиальный офисный квартал STONE Ходынка 1, ввод которого запланирован на 2027 год, практически полностью распродан: к июню 2026 года реализовано уже 95% площадей.
📊 Более половины площадей приобрели конечные пользователи для собственного бизнеса.
🏙 Такой спрос объясняется сильной локацией проекта - рядом со станцией метро «ЦСКА», на стыке Ленинградского делового коридора и «Большого Сити». При этом вакантность офисов в районе составляет всего 3,1%.
🚀 И кстати, STONE Ходынка 2 с вводом в 2028 году уже реализован на 60%!
| 2 | 💸 В 2022 году британская компания Infinium Logistics объявила о создании фонда объемом £500 млн для покупки необычной недвижимости - площадок для хранения и зарядки корпоративных электромобилей (и я писал об этом). Фонд успел привлечь капитал, приобрести несколько площадок и инвестировать более £70 млн, после чего... практически исчез из информационного поля.
📉 Что произошло? Судя по всему, бизнес не провалился, но и не оправдал первоначальных надежд. После первых сделок компания перестала объявлять о новых крупных приобретениях и сосредоточилась на развитии уже купленных объектов. Рост рынка электромобилей замедлился, стоимость капитала резко выросла, а строительство подобных хабов столкнулось с нехваткой электрических мощностей. В результате история, которая должна была стать стремительным взлётом, превратилась в долгосрочный инфраструктурный проект.
⚡️Однако сама идея оказалась сильной. Сегодня правительства и крупнейшие инфраструктурные инвесторы вкладывают миллиарды в аналогичные объекты. Например, крупный институциональный инвестор, немецкая УК PATRIZIA инвестировала более €140 млн в сеть ультрабыстрых зарядных хабов.
🔍Более того, сегодня аналитики всё чаще выделяют отдельный сегмент Energy Infrastructure Real Estate - недвижимость энергетической инфраструктуры. Внутри него уже формируются самостоятельные классы активов: EV Charging Hubs (Fleet Depots) и Truck Charging Hubs (для электрических грузовиков).
👀 Фонд Infinium, возможно, не стал главным хедлайнером рынка, но оказался одним из первых, кто увидел новый класс недвижимости.
📍Так часто и происходит: пионеры показывают направление, а по их следам приходят крупнейшие институциональные инвесторы с гораздо большим капиталом. Так что не проспите какой-нибудь новый тренд, если видите его очертания на горизонте.
📚 В феврале 2026 года консультанты из JLL посвятили этой теме целое исследование - «Where Energy Meets Property» (прикрепил). Главный тезис звучит так: важнейшим фактором стоимости коммерческой недвижимости постепенно становится не только местоположение, но и доступ к электроэнергии. | 423 |
| 3 |  ГАБ с электрозарядкой!
⛽️ Топливный кризис, очереди на АЗС, россияне скупают электромобили и гибриды (за полугодие 2026 продали 54,3 тыс. таких машин, почти вдвое больше прошлогоднего). Пора покупать участки на трассах с удобным заездом, парковкой и возможностью подключить электромощность?
🤔 А дальше что - сдавать в аренду оператору?
🤝 У инвестора площадка, а оператор ставит свои станции. Инвестор получает либо фиксированную арендную плату, либо процент с чистой прибыли станции. Возможны и гибридные решения, насколько я понял. Капекс, монтаж, согласования и обслуживание - на операторах, инвестору - рентный поток. Дополнительно можно возвести здание кафе и тоже сдать его в аренду, получая полноценный рентный поток уже из двух источников (правда, связанных друг с другом). Вот она - новая ниша с огромным потенциальным спросом?
⁉️ Но есть вопросы!
📉 Первый - какая у такого ГАБ нормальная доходность? Ответ никто не знает. Это не привычный арендный бизнес с «Пятёрочкой», где рынок оцифрован и cap rate / окупаемость таргетируются в неком коридоре. В нашем случае арендатор - оператор зарядных станций, класс актива новый, сделок мало (если вообще они есть), больших данных статистики по доходности попросту не существует. Значит нет и ориентира, по которому такой объект оценивать и, что важнее, кому и по какой ставке его потом перепродавать.
🔌 Второй вопрос - мощность. Вся идея держится на «возможности подключить мощность». Быстрой станции нужно 50-150 кВт, а на трассе, вдали от города, свободной мощности в ближайшей подстанции может просто не оказаться. Тогда это новые линии, трансформатор и присоединение - миллионы инвестиций и месяцы согласований.
🧐 Третий вопрос - насколько вообще жизнеспособен арендатор? Средняя загрузка зарядных станций в России в 2025 году - вы удивитесь - около 9% в сутки. То есть станция простаивает больше 90% времени. Тут, правда, есть оговорка: эти 9% - средняя по стране. На бойкой трассе загрузка обязана быть выше - но увы, пока единой статистики по трассам нет (ну или я не нашел). Если трафик не обеспечит высокую загрузку, арендатор завтра может начать пытаться передоговариваться или просто забрать свои станции и съехать, оставив инвестора с кафе на трассе...
⏳ И еще одно: сегодняшний ажиотаж на электромобили во многом разогнан временным топливным кризисом, а его, по официальным прогнозам, обещают сгладить уже к началу весны. Строить долгосрочный арендный поток на всплеске спроса - недальновидно.
🔌 Вывод: ГАБ с электрозарядками - это звучит красиво и современно. Но рисков и неопределенности тут пока больше, чем в традиционных ГАБах. При этом я ни в коем случае не говорю «нет». Как обычно, я призываю сначала посчитать финмодель, а уже потом тратить деньги на покупку участка где-то на трассе, рассчитывая на спрос электрокаров и устойчивость бизнес-модели заправщика.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Это будущее - куда деньги нести?
👀 У меня дизель... | 500 |
| 4 | Как стать брокером-миллиардером в Москве? Продолжение...
✍️ На прошлой неделе я прикидывал, как стать брокером-миллиардером в Москве, продавая и сдавая в аренду офисы. А в пятницу NF Group подкинул повод вернуться к теме - только уже со стороны элитного жилья.
📈 На конец июня 2026 года суммарная стоимость элитных новостроек Москвы в экспозиции (выставленных на продажу) впервые превысила ₽1 трлн. В продаже - 3,4 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 446 тыс. м2, средневзвешенная цена ₽2 335 тыс./м2 (в делюксе - ₽3 237 тыс./м2).
🧮 Прикинем комиссионный пирог. Если брокер на первичке выручает со сделки в районе 2% (сразу оговорюсь: это моя оценка), то весь потенциал элитного сегмента - примерно ₽20 млрд. Сопоставимо со всем офисным рынком комиссий Москвы (напомню, ₽24,5 млрд.). И это только один сегмент жилья!
💰 Чтобы вытащить отсюда свой ₽1 млрд., нужно продать 5% всего выставленного объёма - элитки примерно на ₽50 млрд.
📉 Одна беда: продавать это добро всё труднее. За первое полугодие 2026 года в элитном сегменте реализовано порядка 650 лотов - на 27% меньше, чем годом ранее. Витрина ломится, а ряды покупателей поредели.
💼 Так что брокер-миллиардер и в элитке в теории существует. Но продавать ему или ей стало сложнее, а раз так, то и заветный миллиард заполучить значительно сложнее. | 570 |
| 5 |  ❌ Не сезон
На какое время года планировать продажи? Когда лучше выходить из проекта?
📊Активность на рынке недвижимости подвержена сезонным колебаниям, но их влияние зависит от конкретного сегмента:
🏡 Загородная недвижимость:
🔹Пик активности: весна и лето
🔹Причины: благоприятная погода для осмотра участков, планирование летнего отдыха
🏙️ Городская недвижимость:
🔹Наибольший спрос: осень и зима
🔹Исключения: традиционный спад в сентябре и январе
❗️Однако стоит учитывать, что в последние годы фактор сезонности частично ослаб из-за влияния различных геополитических и экономических событий на рынок недвижимости.
📈Важно помнить, что на рынок недвижимости влияют не только сезонные факторы, но и:
🔹Экономическая ситуация
🔹Стоимость финансирования сделок
🔹Изменения в законодательстве
🔹Локальные особенности рынка
🫡 Понял-принял
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Просто нужно снизить цену! | 603 |
| 6 |  🥺 Мрачное настроение? Атмосфера всеобщего уныния? Дальше - только хуже?
Много негатива и тревожности вокруг. Во всяком случае я так вижу. И вот что я хотел бы по этому поводу сказать...
Часто люди (не все, конечно) начинают что-то активно делать и менять вокруг себя в двух состояниях - крайняя форма страха и крайняя форма веры в светлое будущее.
Страх это природный инструмент, направленный на сохранение жизни человека. Но иногда от страха случается оцепенение, а это более опасное для жизни состояние. Или уныние, когда «руки опускаются» - тоже плохо, непродуктивно и фатально.
Ежеминутный думскроллинг, то есть потребление негативных новостей в тг-каналах, разборки в чатах и прослушивание апокалиптических прогнозов не ведут ни к чему хорошему.
Напротив, оптимизм и вера в хорошее позволяют человеку двигаться вперёд и делать свою жизнь (и жизнь окружающих) лучше. Напоминаю историю про двух лягушек и сметану...
В общем, я уже очень давно для себя выбрал формулу Марка Твена (см. золотую рамочку).
Стараюсь в границах своего канала проповедовать оптимизм, по мере сил лечить поразивших многих людей болезнь страха, уныния, усталости и обречённости.
Ведь лучше быть оптимистом, который иногда ошибается, чем пессимистом, который всегда прав. | 703 |
| 7 | - У меня получилось!
- Новичкам везёт
- У меня опять получилось!
- Это не более, чем случайность
- У меня ещё раз получилось!
- Это исключение, лишь подтверждающее правило.
- У меня вновь получилось!
- Это всего лишь ошибка выжившего.
- У меня это системно получается, опять, опять и опять!
- Да ты просто инфоц@г@н!!!
-----------------------------------------
🎸Лемми Килмистеру из Motörhead приписывают цитату:
«Существует два типа людей: те, кто за вас, и те, кто против. Жизненно важный навык - разбирать кто есть кто».
☝️Иногда, чтобы понять «кто есть кто» достаточно рассказать другому о своих успехах.
#оффтоп | 1 |
| 8 |  +4🏦 На рынке появился новый инвестиционный инструмент - банковская гарантия доходности!
🌊 «Аструм Групп» вместе с Совкомбанком объявил старт продаж во всесезонном курорте «Алеан Резорт Монвер» в Лазаревском районе Сочи, а для инвесторов еще и придумали любопытную новинку - банковская гарантия доходности для инвестора проекта.
📑 Что это такое. Обычно доход от сдачи номера гарантирует сам застройщик или его управляющая компания. В «Алеан Резорт Монвер» гарантийное обязательство берёт на себя банк: первые два года эксплуатации комплекса Совкомбанк гарантирует инвестору доход вне зависимости от заполняемости номеров.
Если в первые два года эксплуатации комплекса фактический доход окажется ниже определенного уровня, то Совкомбанк компенсирует разницу.
К слову, сам банк проект и финансирует, так ещё и приобрел в нём долю 15%.
🏗 Теперь про сам комплекс. Объём инвестиций - ₽44 млрд, шесть гостиничных корпусов на 2680 номеров, участок 15,7 га, общая площадь застройки - около 184 тыс. м2.
👨👩👧👦 Девелопер делает ставку на семейную аудиторию. Под инфраструктуру отдают 70% территории: крупнейший крытый аквапарк в Сочи, парк аттракционов, кинотеатр, концертный зал на 1000 мест, 13 зон бассейнов и собственный пляж. Работать курорт будет по системе «ультра всё включено».
💺Наличие концертного и банкетных залов подразумевает интерес со стороны деловых туристов и будет обеспечивать проекту стабильную круглогодичную загрузку на должном уровне.
✅ Завершение строительства «Алеан Резорт Монвер» запланировано на II квартал 2029 года, что довольно оптимистично. Управлять комплексом будет гостиничный оператор Alean Collection.
Реклама АО«Специализированный застройщик «Якорная Щель» ИНН 2318030530 erid:2VtzqusMVYm | 873 |
| 9 |  Портфель Трампа!
💜 Управление правительственной этики США раскрыло декларацию президента этой страны - Дональда Трампа.
🛐 «Агент Краснов» инвестировал в сотни компаний и инвестиционных фондов, включая 70+ публичных компаний из сектора недвижимости: REIT (фонды недвижимости), брокеры, застройщики жилья.
💵 Все ценные бумаги компаний, связанных с недвижимостью, в портфеле оценивается в $3,9–11,7 млн (медиана ≈ $7,8 млн). А весь портфель, включающий акции Nvidia, Apple и другие компании оценивается кратно выше.
👐 Трамп утверждает, что инвестиционных решений не принимал: «Я никогда не общаюсь с теми, кто распоряжается моими деньгами». Ну да ладно, что там в портфеле оранжевого (не путать с ПИК):
🔹 Ventas (VTR) - $1–5 млн. Единственная позиция такого калибра, на порядок больше всех. Это фонд недвижимости, инвестирующий в дома престарелых и недвижимость медицинских клиник. Ventas это ≈39% портфеля. Да, Трампу за 80.
🔹 American Tower - $500K–1M. Вышки сотовой связи. Алло, Мелания?
🔹 CBRE - $250–500K. Известная брокерская компания, ранее работала в России.
🔹 Realty Income - $250–500K. Доходные ГАБы. Какая грязная окупаемость?
🔹 Simon Property - $250–500K. Торговые центры в США.
🖐 Эти пять имен занимают примерно 63% портфеля недвижимости. Остальные 65+ компаний - ставки от нескольких тысяч до десятков тысяч долларов.
❓Может ли инвестор из России полностью скопировать портфель Трампа? Да, но понадобится брокер (по ценным бумагам) из какой-нибудь дружественной страны с доступом к международным рынкам. | 709 |
| 10 | 👀 Новое интервью на моих видео-каналах!
📺 О девелопменте на Бали, о необычном гостиничном проекте для всей семьи, о финансировании крупных строительных проектов и о многом другом говорим с основателем Blue Ocean Capital Павлом Яншевским.
🔥 Смотреть здесь:
🖥 Youtube
📺 Rutube
📼 VK
⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️
👍 Лайк
🔥 Коммент
👀 Уже смотрю
👌 Вечером посмотрю | 730 |
| 11 | Как стать брокером-миллиардером в Москве?
📊 Онлайн-классифайд коммерческой недвижимости M2DATA выпустил исследование рынка брокерских комиссий в офисном сегменте Москвы.
💰 Весь потенциал рынка «в моменте» - ₽24,5 млрд: столько получили бы брокеры, если бы прямо сейчас продали и сдали всё, что выставлено на рынок (офисы и коворкинги).
👉 Итак, что нужно сделать, чтобы заработать на этом рынке ₽1 млрд. комиссионных вознаграждений.
💵 Вариант первый - продаем офисы. Потенциал сегмента офисов, выставленных на продажу, ₽19,9 млрд (81,1% всего рынка). Чтобы заработать миллиард, нужно продать всего 5% от выставленного на продажу объёма - примерно 150 лотов из 2 990 в продаже. Комиссия в продаже зависит от объёма сделки: за целые здания платят 1-2%, за продажу блоками 2-5%, в среднем по рынку 3-4%.
💴 Вариант второй - аренда. Потенциал сегмента скромнее, ₽3,65 млрд. Для миллиарда придётся сдать 27% всех экспонируемых офисов, заключив около 790 сделок из 2 883 лотов. При стандартной комиссии 8,33% (один месяц аренды).
💶 Вариант третий - коворкинги. Тут миллиардером не стать: весь сегмент целиком - ₽976 млн. Даже сдав все рабочие места во всех 258 коворкингах Москвы, до миллиарда не дотянуть. Кстати 40,3% операторов гибких офисных просиранств комиссию брокерам не платят в принципе.
📶 Если выйти за пределы офисов, картина улучшается: с учётом складов, стрит-ритейла, отелей и прочей ком.недвижимости авторы исследования оценивают потенциал рынка комиссий более чем в ₽100 млрд. Там миллиард на комиссиях - это всего лишь 1% московского рынка коммерческой недвижимости.
💼 В общем, брокером-миллиардером стать можно. Сложно, конечно - а кто говорил, что будет просто? Дерзайте - вы талантливы! | 852 |
| 12 |  Срочно покупать! И побольше.
💰За 25 лет присутствия на рынке недвижимости я ни разу не слышал: «Какие же сейчас доступные цены! Надо срочно покупать и побольше!». Из года в год люди говорят одно и то же - цены достигли потолка, куда уже выше, скоро всё рухнет. Пять лет назад так говорили, десять лет назад, пятнадцать лет назад. А цены растут дальше. И дальше. И дальше.
😞 Люди хотят верить и верят: цены достигли потолка, куда уже выше, скоро всё рухнет. Только вот ждут они уже не первый год, а цены продолжают расти. «Эх, как же круто было в 2020-м! Можно было купить так дешёво! Жаль, что не могу туда вернуться».
⏰ Представьте 2031 год - это всего через пять лет. Вы точно это услышите: «Эх, как же круто было в 2026-м! Можно было купить так дешёво! Жаль, что не могу туда вернуться». Мы почему-то считаем прошлые цены доступными, а текущие - запредельными.
💸 Лично я жалею, что не пользовался ипотекой активнее, что не купил больше объектов в прошлом. Но я никогда не думал тогда, что «сейчас слишком дорого, не время покупать». Во всяком случае, не припомню такого. Понимаю, что у людей бывают объективные причины - нет денег (даже на первоначальный взнос), сложная жизненная ситуация, нет уверенности в работе и доходе. Это всё понятно.
🎯 Но ведь очень многие не покупают недвижимость из-за предубеждения, что «цены на пике». Вопрос не в том, дорого сейчас или дешёво. Вопрос в том, с чем вы окажетесь в 2031 году. Большинство будет вспоминать 2026 год как время упущенных возможностей. Меньшинство будет благодарить себя за решительность.
⚠️ Это я не конкретно про новостройки, вторичку или коммерческую недвижимость. Я вообще, в целом.
🛑 И дисклеймер, конечно: не является инвестиционной рекомендацией.
👍 Беру на всю котлету в 2026-м.
🔥 Жду обвала (денег мало)!
👀 Жалею о прошлом... | 937 |
| 13 | ⚡Мой знакомый недавно сообщил мне, что легко заработал ₽10 000 000. Что он делал?
Рутина миллионера:
🔹 Просыпался рано утром
🔹 Выпивал 2 стакана воды натощак
🔹 Медитировал по 20 минут каждый день
🔹 Купил однушку на Щелковской в 2000-м за ₽800 тыс и не продавал её 25 лет (сейчас она стоит ₽10,8 млн)
🔹 Дышал
Больше подобных кейсов на @atsogoev | 862 |
| 14 |  Дешевое без отделки? В реальности - дороже.
🧮 Относительно недавно у меня была консультация, на которой женщина-инвестор поинтересовалась, что лучше купить под аренду со сдачей в 2029 году: более дешевую квартиру без отделки или более дорогую, но уже с отделкой. Логические рассуждения привели меня к выводу, который на первый взгляд кажется неочевидным: несмотря на более высокий порог входа, вариант с отделкой может оказаться выгоднее для арендной модели.
📊 Сначала про ремонт. ТАСС был уполномочен заявить еще в 2025 году, что средняя цена ремонта московской квартиры 55–60 м2 за последние годы выросла примерно так: 2022 - ₽970 тыс., 2023 - ₽1,32 млн, 2024 - ₽1,69 млн, начало 2025 - ₽2,16 млн. За три года - в 2,2 раза, около +30% в год. Быстрее, чем дорожали сами новостройки.
🔮 Я уже писал, что к концу 2025 года средняя стоимость ремонта в Москве превысила ₽75 тыс./м2. Предполагаю дальнейший рост на осторожные +15% в год - и тогда к 2029-му выходит порядка ₽131 тыс./м2, почти вдвое дороже сегодняшнего.
🧱 Если квартира передается без отделки в 2029 году, ремонт придется делать уже по ценам 2030-го. А это не только более высокие расходы, но и дополнительные месяцы без арендного дохода. Плюс мы ничего не знаем о рынке 2030 года - будет ли дефицит бригад, какими окажутся цены на материалы и качество работ.
⏱️ Квартира с отделкой в той же логике дороже на старте, зато после получения ключей ее можно быстрее выводить на рынок аренды. По сравнению с вариантом без отделки сокращается период простоя, а стоимость ремонта фактически фиксируется в цене покупки, а не догоняет владельца через несколько лет.
🔑 Такие предложения на рынке достаточно редки. Из имеющихся сейчас вариантов с близкой сдачей: например, в «Символе» от «Донстроя», где есть квартиры с отделкой в доходном доме. Там инвестору хотя бы не придется отдельно искать бригаду, контролировать ремонт и пересобирать смету уже после ввода дома.
💡 В общем, никакой новости - для финансовой модели чем быстрее квартира становится готова к сдаче и чем меньше непредсказуемых расходов после получения ключей, тем лучше. | 903 |
| 15 | 📊 UBS выпустил Global Wealth Report 2026 - ежегодное исследование о том, как в мире создаётся и распределяется личное богатство. Совокупное богатство частных лиц выросло в среднем по миру за 2025 год на 10,8% в долларах. А что там швейцарцы насчитали в России?
😃 Хорошие новости! По темпам роста реального богатства на взрослого с начала десятилетия (2020-2025, с поправкой на инфляцию, в местной валюте) Россия занимает второе место в выборке UBS из 56 стран - плюс 37%. Быстрее богатели только южнокорейцы (плюс 55%). Для сравнения: Германия за тот же период в реальном выражении почти не изменилась, Италия осталась на нуле, а Великобритания просела на 23%.
💰 Число долларовых миллионеров в России тоже растёт опережающими мировой темп темпами - за 2025 год их стало больше на 5,2% (плюс 21 951 человек). Это шестой результат в мире после Литвы, Турции, Латвии, Венгрии и Ирландии. Всего в стране сейчас 447 тысяч долларовых миллионеров - между Швецией (507 тыс.) и Бразилией (386 тыс.).
💎 Не отстают и миллиардеры: в отчёте фигурирует 122 российских миллиардера - пятое место в мире после США, Китая, Индии и Германии.
☹️ Плохие новости. По коэффициенту Джини - показателю неравенства благосостояния - Россия делит второе место в выборке с показателем 0,82, уступая только ОАЭ и опережая ЮАР и Бразилию. То есть стремительный рост богатства почти не касается среднего россиянина: он концентрируется в довольно узкой прослойке сверхбогатых.
🏠 Второй штрих к портрету - структура самого богатства. Доля финансовых, то есть ликвидных, активов в совокупном личном богатстве россиян - всего 31,2%. Это один из самых низких показателей в выборке UBS, ниже только у Индии (25,8%). Для сравнения, у миллионеров Израиля и Тайваня финансовые активы (ценные бумаги) превышают 80% личного богатства, а у богатеев из США - почти 79%.
📉 При этом долговая нагрузка у российских домохозяйств скромная: долг составляет лишь 8% от валового богатства - один из самых низких показателей среди стран отчёта (для сравнения, в Норвегии - больше четверти, в Великобритании - 20%).
🧩 Если собрать всё вместе, получается портрет российского богатства образца 2025 года: оно растёт быстрее, чем почти везде в мире, концентрируется у узкого круга людей, слабо закредитовано и относительно неликвидно. | 874 |
| 16 | В продолжении темы офисов. SimpleEstate начинает ежеквартально освещать офисный рынок. Вот первый отчет. | 742 |
| 17 | 🏢 Любимая страшилка скептиков офисного рынка Москвы: «частные инвесторы скупили офисы внарезку, а потом разом вывалят их на вторичку после чего рынок рухнет».
🔮 NF GROUP и STONE в совместном исследовании напророчили, что на самом деле будет на рынке офисов Москвы в обозримом будущем.
📊 До 2030 года в Москве заявлен ввод 141 офисного объекта на 5,7 млн м2, из них 71% (4,1 млн м2) - на продажу. Около 2,4 млн м2 выкупят конечные пользователи, и лишь 2,1 млн м2 достанется инвесторам - менее 40% будущего ввода. Именно эти метры потенциально формируют вторичное предложение.
🔍 Даже если инвесторы не оставят лично себе ни метра, на вторичный рынок выйдет 1,7 млн м2 в аренду и 423 тыс. м2 на перепродажу. При базовых темпах перепродажа поглощается за 8 месяцев - 1,5 года, аренда - за 3-5,5 лет. А в условиях нынешнего дефицита весь объем рынок способен съесть примерно за 3,5 года.
⚡️ Причина такой прожорливости проста: в будущем вводе на классическую аренду от собственника придется всего 9% площадей. Арендатору деваться некуда - он пойдет к частному инвестору. По данным STONE, в уже сданных объектах компании до 90% клиентов-инвесторов выбирают именно арендную стратегию, причем больше половины уже готовы делать ремонт ради ставки повыше и короткой экспозиции.
📍 Единственная зона, где будущее предложение превышает ретроспективный спрос - пояс ТТК - МКАД: там появится 3,4 млн м2 (60% всего ввода), это на 2 млн м2 больше, чем рынок поглотил за 2021-2025 годы. Внутри Садового кольца нового почти не строят: внутри Бульварного кольца заявлено смешные 35 тыс. м2.
☝️ Вывод: «инвестиционный пузырь» на офисном рынке - не более чем пугалка. Реальный риск для конкретного инвестора представляют слабые локации и слабые девелоперы без опыта и компетенций. Не забудем также, что переносы сроков ввода - это реальность офисного рынка, где около 35% заявленных объемов традиционно съезжает вправо. | 832 |
| 18 |  «Не дай вам Бог жить в эпоху перемен». Древняя китайская пословица.
💳 Капитал современного человека это строчка в базе данных, расположенном на сервере неизвестно где. Права на деньги, недвижимость, ценные бумаги - всего лишь сочетание цифр и букв, которые можно увидеть на смартфоне. Кое-что пока есть и на бумажном носителе, но цифровизация развивается слишком стремительно.
🦨 Каждое неожиданно происходящее событие - очередной повод задуматься. А что ЕСЛИ?
😳 Что если произойдут очередные непредвиденные, ненормальные и вообще никак не ожидаемые события? Это не касается только России и Москвы. Например, за последние 5 лет крупномасштабные уличные беспорядки с человеческими жертвами, попытки гос.переворотов и т.д. происходили в Ереване, Минске, Алмате, Вашингтоне, Штутгарте и Париже.
📝 Периодически можно увидеть тексты о том, что «пачка наличных (долларов) не помешает», а «лучшая инвестиция сейчас - набор продуктов и полный бак бензина». В очень краткосрочной перспективе это может быть и так, но вообще-то нет.
☑️ Лучшая инвестиция сейчас и всегда - наличие стратегии, диверсификация активов, наличие плана Б (В, Г, Д...), запасных аэродромов, системы безопасности свой семьи и своего капитала.
👍 У меня есть стратегия
🔥 Хочу построить стратегию
👀 Всё плохо со стратегией | 834 |
| 19 | Меня уже давно раздражает сокращения «недвижка», «недвига» и прочие. Как вы к этому относитесь? | 771 |
| 20 | 📊 СФО и СОПФ - две аббревиатуры из мира секьюритизации и проектного финансирования. Узкая тема, но раз уж я начал про СФО, то продолжу.
Итак!
🏦 СФО - это Специализированное Финансовое Общество. Это компания специального назначения, которая создается для секьюритизации финансовых активов с стабильным денежным потоком - кредитов, займов, лизинговых или арендных платежей. СФО выпускает под этот денежный поток облигации. Инвесторы покупают облигации, получают доход от денежных потоков по этим активам.
💼 СОПФ - это Специализированное Общество Проектного Финансирования. Оно создается для финансирования долгосрочных инвестиционных проектов (минимум на 3 года) - строительства мостов, дорог, гостиниц, инфраструктуры. СОПФ покупает права требования по будущим доходам от проекта (например, право собирать плату за проезд по мосту) или приобретает имущество для реализации проекта. Потом СОПФ размещает облигации под залог этих прав и имущества, привлекая финансирование. Классический пример - строительство платной дороги: застройщик продает СОПФ права на будущую плату за проезд, СОПФ выпускает облигации, на эти деньги строится дорога.
🔍 В чем разница? СФО работает с уже существующими активами и денежными потоками - рефинансирует то, что уже есть. СОПФ финансирует создание нового имущества и инфраструктуры - инвестирует в то, чего еще нет. СФО - про секьюритизацию готовых активов, СОПФ - про проектное финансирование будущих объектов. Плюс у СОПФ есть налоговые льготы - доходы в рамках уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль.
❓ Кому пригодятся эти знания? Инициаторам проектов в сфере недвижимости для расширения кругозора как минимум, для применения на практике как максимум.
👍 Ясно-понятно
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Путано-запутано
#ликбез | 862 |
