Артем Цогоев | Недвижимость
Ir al canal en Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
Mostrar más
Red:📈 Análisis del canal de Telegram Артем Цогоев | Недвижимость
El canal Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) en el segmento lingüístico de Ruso es un actor destacado. Actualmente la comunidad reúne a 14 004 suscriptores, ocupando la posición 894 en la categoría Bienes inmuebles y el puesto 47 076 en la región Rusia.
📊 Métricas de audiencia y dinámica
Desde su creación el невідомо, el proyecto ha mostrado un crecimiento acelerado, reuniendo a 14 004 suscriptores.
Según los últimos datos del 12 julio, 2026, el canal mantiene una actividad estable. En los últimos 30 días la variación de miembros fue de -18, y en las últimas 24 horas de 4, conservando un alto alcance.
- Estado de verificación: No verificado
- Tasa de interacción (ER): El promedio de interacción de la audiencia es 7.15%. Durante las primeras 24 horas tras publicar, el contenido suele obtener 4.63% de reacciones respecto al total de suscriptores.
- Alcance de las publicaciones: Cada publicación recibe en promedio 1 001 visualizaciones. En el primer día suele acumular 649 visualizaciones.
- Reacciones e interacción: La audiencia responde de forma activa: el promedio de reacciones por publicación es 18.
- Intereses temáticos: El contenido se centra en temas clave como девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование.
📝 Descripción y política de contenido
El autor describe el recurso como un espacio para expresar opiniones subjetivas:
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
Gracias a la alta frecuencia de actualizaciones (últimos datos recibidos el 13 julio, 2026), el canal mantiene la vigencia y un amplio alcance. La analítica demuestra que la audiencia interactúa activamente con el contenido, lo que lo convierte en un punto de referencia dentro de la categoría Bienes inmuebles.
14 004
Suscriptores
+424 horas
+17 días
-1830 días
Carga de datos en curso...
Canales Similares
Nube de Etiquetas
Menciones Entrantes y Salientes
---
---
---
---
---
---
Atraer Suscriptores
julio '26
julio '26
+75
en 1 canales
junio '26
+179
en 3 canales
Get PRO
mayo '26
+228
en 2 canales
Get PRO
abril '26
+356
en 5 canales
Get PRO
marzo '26
+487
en 10 canales
Get PRO
febrero '26
+348
en 10 canales
Get PRO
enero '26
+339
en 4 canales
Get PRO
diciembre '25
+235
en 10 canales
Get PRO
noviembre '25
+271
en 18 canales
Get PRO
octubre '25
+235
en 6 canales
Get PRO
septiembre '25
+248
en 16 canales
Get PRO
agosto '25
+215
en 14 canales
Get PRO
julio '25
+459
en 19 canales
Get PRO
junio '25
+249
en 16 canales
Get PRO
mayo '25
+178
en 12 canales
Get PRO
abril '25
+419
en 12 canales
Get PRO
marzo '25
+326
en 17 canales
Get PRO
febrero '25
+228
en 13 canales
Get PRO
enero '25
+690
en 15 canales
Get PRO
diciembre '24
+274
en 21 canales
Get PRO
noviembre '24
+379
en 24 canales
Get PRO
octubre '24
+329
en 15 canales
Get PRO
septiembre '24
+369
en 23 canales
Get PRO
agosto '24
+213
en 24 canales
Get PRO
julio '24
+326
en 22 canales
Get PRO
junio '24
+216
en 16 canales
Get PRO
mayo '24
+259
en 19 canales
Get PRO
abril '24
+212
en 22 canales
Get PRO
marzo '24
+323
en 26 canales
Get PRO
febrero '24
+318
en 17 canales
Get PRO
enero '24
+500
en 23 canales
Get PRO
diciembre '23
+364
en 32 canales
Get PRO
noviembre '23
+300
en 30 canales
Get PRO
octubre '23
+440
en 27 canales
Get PRO
septiembre '23
+392
en 0 canales
Get PRO
agosto '23
+395
en 0 canales
Get PRO
julio '23
+378
en 0 canales
Get PRO
junio '23
+269
en 0 canales
Get PRO
mayo '23
+754
en 0 canales
Get PRO
abril '23
+196
en 0 canales
Get PRO
marzo '23
+285
en 0 canales
Get PRO
febrero '23
+462
en 0 canales
Get PRO
enero '23
+670
en 0 canales
Get PRO
diciembre '22
+500
en 0 canales
Get PRO
noviembre '22
+394
en 0 canales
Get PRO
octubre '22
+389
en 0 canales
Get PRO
septiembre '22
+355
en 0 canales
Get PRO
agosto '22
+691
en 0 canales
Get PRO
julio '22
+485
en 0 canales
Get PRO
junio '22
+230
en 0 canales
Get PRO
mayo '22
+338
en 0 canales
Get PRO
abril '22
+195
en 0 canales
Get PRO
marzo '22
+476
en 0 canales
Get PRO
febrero '22
+321
en 0 canales
Get PRO
enero '22
+637
en 0 canales
Get PRO
diciembre '21
+309
en 0 canales
Get PRO
noviembre '21
+244
en 0 canales
Get PRO
octubre '21
+257
en 0 canales
Get PRO
septiembre '21
+453
en 0 canales
Get PRO
agosto '21
+728
en 0 canales
Get PRO
julio '21
+727
en 0 canales
Get PRO
junio '21
+310
en 0 canales
Get PRO
mayo '21
+153
en 0 canales
Get PRO
abril '21
+317
en 0 canales
Get PRO
marzo '21
+329
en 0 canales
Get PRO
febrero '21
+467
en 0 canales
Get PRO
enero '21
+2 306
en 0 canales
Get PRO
diciembre '20
+1 918
en 0 canales
| Fecha | Crecimiento de Suscriptores | Menciones | Canales | |
| 13 julio | +4 | |||
| 12 julio | +6 | |||
| 11 julio | +4 | |||
| 10 julio | +7 | |||
| 09 julio | +4 | |||
| 08 julio | +7 | |||
| 07 julio | +4 | |||
| 06 julio | +7 | |||
| 05 julio | +8 | |||
| 04 julio | +3 | |||
| 03 julio | +4 | |||
| 02 julio | +6 | |||
| 01 julio | +11 |
Publicaciones del Canal
| 2 | 🏙️🏙️🏙️🏙️ Новый выпуск рубрики #лотнедели от STONE. Сегодня разбираем инвестиционный потенциал эксклюзивного офиса с террасой в премиальном бизнес-центре STONE Ходынка 2.
➡️Расчеты в PDF-файле. | 328 |
| 3 |  ❌ Галя, у нас отмена!
☝️ Только недавно мы объявили, что готовим новый объект и совсем скоро поделимся всеми подробностями.
🤚 К сожалению, сегодня вынуждены сообщить, что этой сделки не будет.
И это, пожалуй, лучший пример того, почему в SimpleEstate процесс подбора объектов занимает месяцы.
💜 С коммерческой точки зрения объект выглядел практически идеальным:
• надежный федеральный арендатор
• долгосрочный договор аренды
• отличная локация
• высокий товарооборот
• безусловная ежегодная индексация
• привязка к товарообороту
• выгодная цена покупки
💜 По нашей внутренней системе оценки объект набрал 73 балла из 80 — один из самых высоких результатов за последнее время.
Однако в ходе углубленного юридического due diligence наша команда выявила скрытые риски, которые в неблагоприятном сценарии могли привести к существенным финансовым потерям для инвесторов.
👀 Что особенно показательно: даже банк, который был готов финансировать сделку и выдал положительное заключение, не выявил этих рисков. Но мы продолжили проверку и обнаружили проблему, которая полностью изменила наше решение.
💜 Да, отказаться от сделки — значит потерять несколько месяцев работы, расходы на подготовку и огромное количество времени и сил всей команды.
Но мы не готовы подвергать капитал инвесторов даже небольшой вероятности столь серьезных рисков.
Именно поэтому было принято тяжелое, но единственно правильное решение — отказаться от покупки.
💜 Почему мы решили рассказать об этом?
Потому что подобные ситуации на рынке коммерческой недвижимости встречаются гораздо чаще, чем кажется.
Некоторые риски невозможно выявить без глубокого анализа, в том числе юридического. Именно поэтому они часто остаются незаметными для частных инвесторов и даже опытных участников рынка. И если вы не знаете о каком-то риске - это не значит, что его нет.
💜 Вот почему процесс отбора объектов в SimpleEstate не ограничивается анализом доходности, арендатора или локации. Мы проводим комплексную проверку каждого объекта. И если мы видим риск, способный поставить под угрозу капитал инвесторов, мы отказываемся от сделки, какой бы привлекательной она ни казалась.
💜Мы уже продолжаем работу над поиском нового объекта и обязательно расскажем о нем, когда будем уверены, что нашли действительно достойную возможность для наших инвесторов.
Иногда лучшая инвестиция — это та, от которой вовремя отказались. А лучшие возможности — это не только хорошие сделки, но и умение избежать плохих. | 404 |
| 4 |  🏢 Аналитический центр STONE подвёл итоги первого полугодия 2026 года по вводу офисов класса А внутри МКАД. За шесть месяцев в эксплуатацию введено 408 тыс. м2 - это девять бизнес-центров, ещё три объекта получили ЗОС. Три бизнес-центра из девяти это продукция офисного девелопера №1 Москвы, STONE - рекорд среди офисных девелоперов.
📊 Прогноз по вводу на весь 2026 год - всего 631 тыс. м2, на 22% больше прошлогоднего результата. Кажется, что это много, но...
☝️Но в бизнес-центрах, введённых за полугодие, реализовано уже 92% площадей - покупатели по-прежнему разбирают качественные офисы ещё на стадии строительства. Часть площадей, купленных инвесторами, скоро выйдет на рынок аренды, но объём этот невелик - на вакансию и ставки существенно не повлияет.
🏦 Почти половину ввода (176 тыс. м2, или 43%) сформировали корпоративные штаб-квартиры: Яндекс (111 тыс. м2), X5 Group в одном из корпусов БЦ Dubinin'Sky (38 тыс. м2) и Центральный университет Т-Банка в здании Центрального телеграфа (28 тыс. м2). На открытый рынок эти помещения не выходят - так что дефицит готовых офисов в Москве никуда не делся.
🔮 До конца года ожидается ввод ещё 223 тыс. м2, включая STONE Ленинский и Tower D. А вот в 2027 году темпы, скорее всего, замедлятся.
🤔 Зачем это знать частному инвестору? Показатели ввода офисов 2026 - не должны вас обмануть: почти всё либо уже продано, либо построено «для себя». Рынок готовых офисов класса А остаётся дефицитным, а после всплеска 2026 года новое предложение снова сожмётся. | 439 |
| 5 |  ⚡️ Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений в Весковском переулке!
📍Место: ЦАО, метро «Новослободская», Весковский переулок, 3 - в шаговой доступности от метро. Рядом ТЦ «Дружба» и РГГУ, а плотная жилая и деловая застройка вокруг формирует устойчивый трафик в локации.
🚀 В продаже 3 торговых блока:
🔹 площади от 5,5 м2 до 106 м2
🔹 высокие потолки 3,4 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы с фасада
🔹 центральные коммуникации
💼 Инвестиционная идея тут строится на дефиците качественных торговых площадей в первой линии у метро в центре крайне мало, и такие помещения не простаивают. Витринное остекление, отдельные входы и интенсивный трафик делают блоки одинаково интересны и под ритейл, и под общепит. Помещения в такой локации ликвидны и быстро восстанавливают рентный поток даже при ротации арендаторов, что защищает вложения инвестора.
💸 Цены: от ₽19,5 млн до ₽145 млн
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 562 |
| 6 |  💸 Пассивный доход от коммерческий недвижимости - это когда ты активно ищешь арендатора, активно торгуешься по арендной ставке и индексации, а через три месяца уже активно делаешь ремонт за выездом арандатора.
🥂 На выходных я общался с семейной парой инвесторов, «разочарованных» коммерческой недвижимостью. Они попробовали - им очень не понравилось (кратко их история в первом абзаце) и теперь их выбор - только жилая недвижимость, но доходная.
☝️Показал им свой старый мем - посмеялись. Просто мои знакомые допустили некоторые обидные ошибки в ходе инвестиционного анализа, и всё это ими признается, но... осадочек остался. | 600 |
| 7 | 🔥 Due diligence - любимая мантра юристов и консультантов рынка недвижимости. Проверяйте документы, говорят они. Нанимайте экспертов, изучайте разрешения, анализируйте риски. И будет вам счастье.
⚠️ Только вот незадача - даже самая дотошная проверка документов, разрешений и прав собственности не даёт 100% гарантии. Хоть десять юристов наймите, хоть сто аудиторов - если власти решат что-то изъять, они найдут способ это сделать. И неважно, где вы купили - в Дубае, на Бали или в Барвихе.
🎲 Единственное, что реально помогает - это понимание, что инвестиции в недвижимость везде связаны с риском. И нет такой волшебной юрисдикции, где ваши права собственности будут защищены железобетонно. Да, где-то риски повыше, где-то пониже, но они есть везде.
🧲В странах, заинтересованных в притоке иностранных инвестиций (ОАЭ, например), такие «изъятия» могут проходить в мягкой форме, без шума и с минимумом потерпевших. Если само государство владеет / курирует / помогает развивать проект, в который привлекаются инвестиции иностранных покупателей - риски сильно снижаются.
☝️В остальных случаях - волнуйтесь. России тоже касается.
💡 Так что же делать? Проводить due diligence ли нет? Однозначно да. Но при этом трезво оценивать риски и не питать иллюзий. Диверсифицировать портфель по разным странам, юрисдикциям и инструментам.
🚧 Хватит делить мир на «надёжные» и «опасные» юрисдикции. Риски есть везде. И единственный способ с этим жить - принять / не принять эти риски и двигаться дальше.
🚨Все гарантии - на депозите до ₽1.4 млн. от АСВ (если верить этой гос.конторе). За пределами условно безопасной коробочки - welcome to the jungle.
🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Как страшно жить...
👍 Рискую каждый день! | 647 |
| 8 |  🚨 Покупка недвижимости за рубежом становится популярнее у россиян.
💵 По данным КоммерсантЪ интерес российских покупателей к зарубежной недвижимости в январе-июне 2026 года увеличился на 5% год к году, к июлю-декабрю 2025 года - на 20%. Восстановление спроса на рынке началось после двухлетнего спада. Инвестиционную активность стимулирует укрепление рубля и снижение ставок по банковским депозитам.
Но как купить за рубежом и не остаться у разбитого корыта?
📋 Главная ошибка большинства покупателей - экономия на комплексной проверке объекта (due diligence или просто DD). Профессиональный due diligence включает юридическую экспертизу документов, технический аудит здания, проверку разрешений на строительство и целевого назначения земли. Да, такая проверка может стоить 1-5% от стоимости объекта, но она может реально оградить инвестора от потери всех вложений.
⚖️ Не стоит полагаться на репутацию застройщика, рендеры или красивый сайт проекта. Необходимо получить независимое заключение от местных (это важно) юристов, специализирующихся на недвижимости. Они должны указать на все подводные камни законодательства, проверить легальность каждого документа, проследить цепочку сделок.
💼 А помимо этого до проведения due diligence необходимо проделать самостоятельную работу по прединвестиционному анализу проекта:
1️⃣ Формирование инвестиционной концепции
2️⃣ SWOT-анализ
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, подробное маркетинговое обоснование
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту
🛑 Покупка зарубежной недвижимости может стать отличной инвестицией, но только при грамотном подходе к проверке проекта.
📊 Сколько % инвесторов в зарубежные проекты заказывают DD? Примерно 0,1% (десятая процента) я думаю.
⚠️Экономия на due diligence - это экономия на безопасности ваших инвестиций. Лучше потратить время и деньги на проверку, чем потерять всё имущество из-за юридических проблем.
🔥 Спасибо, Кэп.
👀 1-5% сверху? За что?!
👍 Куда DDеньги нести? | 649 |
| 9 |  🎁 Мои друзья и коллеги из офисного департамента NF Group, которым я во многом обязан аналитикой по офисам, создали свой telegram-канал.
https://t.me/nf_office_agency
✔️Создать тг-канал в 2026 году - это не просто смело! Желаю им удачи и множества преданных и вовлечённых подписчиков.
📷 Надеюсь увидеть в канале интересный и креативный контент в духе сериала «Офис». | 907 |
| 10 |  👓 «Линзмастер» - одна из старейших и крупнейших сетей оптики в России, работающая на рынке с 1998 года. Первый салон открылся в самом центре Москвы, на Никольской улице, на месте легендарной городской «Оптики №1». Сегодня сеть насчитывает более 80 салонов (преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках) и располагает полным комплексом офтальмологических услуг - в большинстве салонов работает кабинет врача-офтальмолога с современным диагностическим оборудованием.
💵 За 2025 год объем рынка оптики в России превысил 105 млрд рублей. По данным исследовательской компании «ГФК-Русь» более шести миллионов жителей России покупают медицинскую оптику. Количество людей с нарушениями зрения в России продолжает ежегодно увеличиваться во всех возрастных группах, что создаёт устойчивую основу для долгосрочного роста рынка.
💰 Главное преимущество салона оптики как арендатора - высокая маржинальность бизнеса. Наценка на оправы может достигать 200-300%, на линзы - 100-150%, что позволяет поддерживать достойный уровень арендной платы даже на относительно небольших площадях. Для сетевого оператора уровня «Линзмастер» это означает финансовую устойчивость и способность годами оставаться на одной локации.
🌐 Отдельно стоит отметить крайне низкое влияние онлайн-продаж на этот формат. В отличие от многих сегментов ритейла, покупка очков требует личного присутствия клиента - для проверки зрения, профессиональных измерений, примерки и подгонки. Именно поэтому салоны с собственным кабинетом офтальмолога устойчивы к маркетплейсам и сохраняют ценность традиционного розничного формата на годы вперёд.
👥 Клиентская база оптики обеспечивает стабильный поток выручки: очки обновляют регулярно, раз в 1-2 года, велика доля постоянных клиентов, а средний чек в сегменте устойчиво растёт. Преобладает женская аудитория. Эти факторы делают арендный поток предсказуемым и слабо подверженным сезонности (за исключением сегмента солнцезащитной оптики).
📍 Расположение остается критически важным фактором для салона оптики. Эффективно функционирующий салон оптики находится в местах интенсивного пешеходного трафика – у станций метро, на центральных улицах, вблизи торговых центров или медицинских учреждений. Неплохо работает соседство с аптеками. Идеальный вариант – первая линия домов с отдельным входом и витринным остеклением.
🔍 Показательный пример - помещение 108,4 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 24 (ЮЗАО, метро «Академическая») за 160 млн ₽ с арендатором салоном оптики «Линзмастер». Договор заключён на 5 лет с ежегодной индексацией 5%, арендная ставка составляет 1 100 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 13,2 млн ₽). Помещение расположено в жилом доме, имеет отдельный вход с фасада, потолки 3 м, центральные коммуникации и электрическую мощность 15 кВт.
💡 Итог: сетевые салоны оптики уровня «Линзмастер» можно считать одними из наиболее надёжных арендаторов в стрит-ритейле. Высокая маржинальность, устойчивость к онлайн-конкуренции, лояльная клиентская база и формат с собственным медицинским кабинетом обеспечивают стабильный арендный поток. Ключевыми факторами успеха остаются качественная локация у метро и сетевой оператор с устойчивым финансовым положением - оба условия в данном объекте соблюдены.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией | 694 |
| 11 |  🎈Баллонная рассрочка: в начале по чуть-чуть, а в финале - «бум»
🏙 У одного крупного московского застройщика появился новый схематоз - баллонная рассрочка. Суть: весь срок рассрочки вносятся небольшие платежи (как ежемесячные, так и ежегодные), а основная сумма гасится одним крупным платежом в самом конце.
🧠 По сути ничего революционного: застройщики давно переносят значительную часть выплат по рассрочке ближе к сдаче. Просто теперь появилось название.
📋 Как устроена программа:
🔹 Первоначальный взнос - от 35% до 40%
🔹 Ежемесячный платёж - от 0,3% до 0,5% от стоимости
🔹 Ежегодный платёж - от 10% до 13%. Обратите внимание - есть ежегодный платёж, видимо, сразу после годовой премии.
🔹 Остаток - тот самый баллон в конце
➕ Возможности. Инвестору не нужно замораживать сразу весь капитал - часть денег до финального платежа может работать в другом активе. Цена фиксируется сегодня, а основная сумма отдаётся ближе к сдаче.
➖ Риски. Счёт, выставленный застройщиком, в конце надо чем-то закрыть. Три пути - накопить, продать/переуступить лот или рефинансировать остаток в ипотеку. Если что-то из этого не сработает - приятная схема превращается в проблему.
🧭 Мой вывод: баллонная рассрочка - это вполне рабочий инструмент. Но финальный платёж - это и ответственность, и риск: заходить в такую схему обеим сторонам стоит, только поняв, как именно будет сдуваться баллон.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 604 |
| 12 |  ⚡️Где теряется доход из-за коротких броней и окон в календаре?
В посутке доход зависит не только от цены за ночь. В высокий сезон календарь стоит оценивать по качеству каждой брони: какие даты она занимает, что оставляет после себя и насколько выгоден канал, через который пришел гость.
📅 Этим вопросам посвящен бесплатный вебинар Bnovo, который пройдет 15 июля в 12:00.
В эфире — аналитика рынка, практические кейсы и опыт приглашенного эксперта по Revenue Эрики Тихоновой, отельера и основателя RevExpert.
Вы уйдете с готовыми решениями:
🔹 как понять, какие брони выгодны в высокий сезон;
🔹 где короткие заезды занимают сильные даты;
🔹 как управлять календарем посутки, чтобы сильные даты приносили больше;
🔹 как учитывать MinLOS, предоплаты, невозвратные условия и комиссии каналов.
👉🏻 Зарегистрироваться | 577 |
| 13 | Выгодные условия кредитования! Вопрос в том, выгодные для кого.
💼 Обычная, стандартная схема кредита - аннуитет. Заёмщик платит каждый месяц одинаковую сумму на протяжении всего срока. Внутри платежа сидят и проценты, и часть тела: сначала заёмщик гасит в основном проценты, а тело - по чуть-чуть; ближе к концу срока кредита пропорция меняется.
💡 Заёмщику же выгодно платить по кредиту как можно меньше, а возвращать тело кредита как можно позже.
📶 Вот четыре инструмента, которые помогают заёмщикам добиться этих целей:
🎈 Баллон (англ. balloon, «шаровой платёж»). Почти весь срок заёмщик вносит относительно скромные периодические платежи по графику (небольшая часть тела + %), а возврат большей части тела происходит одним крупным платежом в конце. Удобно, но тревожно: к моменту погашения кредита нужно иметь круглую сумму. Иначе дефолт со всеми вытекающими. Схема применяется в кредитовании девелопмента (с продажей объекта в конце срока).
🔫 Буллет (англ. bullet «пуля» или «кредит с единовременным погашением»). Весь срок заёмщик платит только проценты, а всё тело гасит целиком в конце. Проблема та же, что и у балона - в конце нужно разом вернуть всё тело.
⏳ Грейс-период, отсрочка или льготный период. У заёмщика есть временной отрезок, когда проценты по кредиту не начисляются и погашать тело не нужно. Обычно грейс-период длится от полугода.
🛑 Кредитные каникулы и мораторий. При стрессовой ситуации заёмщик может приостановить или снизить платежи на небольшой срок. Иногда право на мораторий или каникулы закреплено законодательно.
⚠️ Важный момент: в рознице - потребкредитах и ипотеке - российские банки такие продукты в базовой комплектации не предлагают. Балон, буллет и длинные грейсы история, связанная с кредитовании девелопмента или коммерческой недвижимости.
🏦 Каждый инструмент даёт заёмщику преимущество, а банку обеспечивает лишний риск. Но банки патологически не любят рисковать. Поэтому за любую отсрочку они требуют плату - комиссию или более высокую ставку по кредиту.
🎯 Отсрочки работают ровно до тех пор, пока верно допущение заёмщика о будущем - что появится источник погашения кредита или рефинансирования.
#ликбез | 660 |
| 14 |  🤔 Опыт: опора или помеха?
💭 В последнее время я стал замечать, как при обсуждении новых инвестиционных проектов или бизнес-идей многие люди первым делом вспоминают свой негативный опыт. «Мы это всё 100 раз пробовали – не работает», «В 2012-м я это делал и результаты были не очень», «Знаю я эти темы…». Опыт становится буквально шорами на глазах, не позволяющими увидеть и воспринять новую информацию, оценить изменившиеся условия или понять, что в прошлый раз причиной неудачи могли быть совсем другие факторы.
🎓 С одной стороны, опыт – это действительно бесценное сокровище. Он помогает быстрее принимать решения, видеть потенциальные проблемы на горизонте, выстраивать более эффективные процессы и избегать типичных ошибок новичков. Опыт учит задавать правильные вопросы, выделять существенное из потока информации и не обращать внимание на несущественные детали.
🚫 Однако есть и обратная сторона - «проклятие знания» (одно из когнитивных искажений). Часто встречаю людей, которые заявляют: «Я на рынке ХХ лет работаю, не надо мне тут рассказывать что и как!». Эта позиция может стать настоящей ловушкой, заставляя игнорировать новые возможности и изменения в мире, который трансформируется сейчас намного быстрее, чем когда-либо.
🎯 Мой личный опыт научил меня стараться не считать своё мнение истиной в последней инстанции. Я отношусь к собственному опыту как к набору инструментов, а не как к догме. Каждый новый проект, каждую новую задачу я пытаюсь рассматривать свежим взглядом, максимально избегая предвзятости, основанной на обширном, и часто негативном опыте.
❌ Я считаю, что мой личный условно негативный опыт не является доказательством того, что «тема не работает». Например, мои прошлые неудачные попытки рекламировать свои проекты через Яндекс.Директ не говорят о том, что «Яндекс.Директ не работает». Это скорее свидетельствует о том, что я что-то делал не так или не учел важные факторы. Прошлые неудачи или скромные результаты – это не приговор методу / идее / проекту, а всего лишь обратная связь на мои подходы и действия.
✨ Мне очень нравится фраза экономиста Зияда Абдельнура: «Не позволяйте вашему тусклому прошлому отбрасывать вас от блестящего будущего». Я стараюсь применять этот принцип каждый день, используя свой опыт как трамплин для роста, а не как якорь, который тянет назад и мешает пробовать новое.
💭 Как это может помочь в жизни, бизнесе и инвестициях? Лично я использую опыт для выявления рисков и возможностей, но всегда оставляю место для новых идей и подходов. В конце концов, мир постоянно меняется, и то, что не работало вчера, может отлично сработать сегодня или завтра. Главное, не застревать в прошлом, а меняться и развиваться (чтобы «взяли в будущее»). | 690 |
| 15 |  📑 Коллеги из NF Group подвели итоги I полугодия 2026 года на рынке стрит-ретейла центра Москвы. Средний уровень вакантности на основных торговых коридорах подрос до 6,5% - показатель по историческим меркам всё ещё комфортный, но не всё так однозначно.
🚗 Весь прирост вакансии обеспечили транспортно-пешеходные улицы: +2,1 п.п., до 6,6%. На Садовом кольце освободились большие помещения «М.Видео» и XSAI, из общепита закрылись рестораны Old Money, «Тресковия» и «Бардо». В список просевших локаций попали и Патриаршие пруды, и Бульварное кольцо.
🚶 Пешеходные улицы, наоборот, чувствуют себя увереннее - вакантность 6,1%, на 0,5 п.п. ниже уровня 2025 года. Площади активно заполнялись на Камергерском (-4,2 п.п.), Столешниковом и Климентовском (по -2,9 п.п.), Кузнецком мосту (-1,4 п.п.). На Рождественке и в Ордынском тупике свободных помещений не осталось вовсе. А вот на Арбате и Никольской вакансия выросла.
🍽️ В структуре арендаторов общепит занял 38%, фэшн - 14%, продуктовые магазины и развлечения - по 8%. На рынке было всего зафиксировано 90 открытий против 115 закрытий за полугодие.
🔍 Что имеем по факту? Пока что открытия замещают закрытия, а в топовых локациях по-прежнему наблюдается дефицит предложения. Вакансия хоть и растёт, но ретроспективно находится на вполне приемлемом уровне. | 805 |
| 16 |  ⚡️ Девелопер Forma (входит в ПИК) продал 3,39 га на ул. Касаткина компании Tekta Group.
🧐 Комментарии отраслевых тг-каналов:
«Только по тому, как Гордеев последние годы распродает площадки и меняет структуру своих компаний, можно отчетливо понимать и процессы на рынке, и его прогнозы на будущее. Понимаем, Сергей Эдуардович, понимаем…»
«Но бизнес есть бизнес. Предложили приличную денежку - продали».
«Рынок на то и рынок. Дует ветер в спину, надо самим строить. Не дует - то надо заниматься точечными монетизациями».
💤 Как видно, все всё понимают.
☝️Между тем реальных причин для продажи - минимум пять.
1️⃣ Показатель NPV. Net Present Value это финансовая метрика, которая показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что доллар сегодня дороже доллара через год. Цикл девелопмента долгий, от 3-х до 10-и и более лет. Например, в 2021 году при расчётах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 18-22% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц. А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер - упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учётом того, что в портфеле компании и так куча проектов.
2️⃣ Рост стоимости проекта. Например, девелопер приобретает земельный участок, а потом начинает хождение по мукам согласований - и на этом этапе стоимость актива может вырасти в разы по сравнению с ценой входа. Подобные кейсы можно часто наблюдать в Москве: некая компания купила участок за X, а пытается продать готовый согласованный проект за 25X (да, вот именно - такие иксы иногда). Так почему бы не зафиксировать прибыль и не продать?
3️⃣ Просьба партнеров. Девелоперские проекты нередко реализуются в партнёрстве (финансовом или нефинансовом), и у партнёров бывают разные горизонты планирования, личные обстоятельства и аппетит к риску. Если один из совладельцев настойчиво хочет выйти из актива - второй либо выкупает его долю, либо продают проект целиком.
4️⃣ Несоответствие проекта портфелю. У компании, специализирующейся на жилье бизнес-класса, может «заваляться» участок под де-люкс или под апарт-отель гостиничного типа. Компетенций для реализации особо нет, фокус стратегии не тот, команда заточена под другое. Почему бы не продать непрофильный актив тому, кто знает этот сегмент лучше или верит в него больше?
5️⃣ Острая потребность в деньгах. Вот это уже тревожный сигнал. Если застройщик продаёт проект потому, что ему нужна ликвидность здесь и сейчас - это та самая драматичная, кликбейтная и любимая СМИ история.Есть застройщики, которые ведут бизнес рискованно и вынуждены сливать проекты в пожарном порядке.
🧮 Кто инициирует решения по продаже проектов? Инвестиционный директор. Его или её работа - следить за проектными метриками, приглядывать за портфелем, взаимодействовать с партнёрами, общаться с рынком. И конечно, инициировать продажи проектов. Хороший инвест.директор - это не тот, кто только покупает проекты. Это еще и человек, который говорит «а вот этот проект лучше продать».
💰Смешивать все случаи продаж проектов в одну кучу и объяснять произошедшее отсутствием попутного ветра и «кризисом» - значит намеренно игнорировать, что у большинства сделок есть и другое объяснение.
🛐 В «кризисы», «проблемы» и т.д. верить удобнее. В NPV и девелоперскую логику - значительно сложнее.
👍 Спасибо, Кэп...
🔥 Верую в NPV.
👀 Всё равно все обанкротятся!!!
💬 Дубль в MAX (на всякий) | 750 |
| 17 |  ⚡ Закрытый вебинар для инвесторов с застройщиком ⏩16 июля в 11:00 по МСК
Премиальный инвестиционный отель Hartwell Sheregesh — это формат, в котором инвестор становится совладельцем отеля и получает доход от аренды без ежедневного операционного участия
Hartwell Sheregesh реализуется в одной из самых капитализированных точек Шерегеша: в центре курорта, у подножия горы
Сдача проекта запланирована на 2027 год
На вебинаре разберут:
• финансовую модель и параметры входа
• за счет чего формируется доход от аренды от 1,3 млн рублей в год
• потенциал роста стоимости актива до 30%
• структуру управления через профессиональную управляющую компанию с опытом более 20 лет
• реальные показатели уже реализованного проекта девелопера
Отдельно обсудят Шерегеш как инвестиционную локацию: почему курорт сегодня рассматривают как одну из сильных точек горного туризма в России
♻️ Также на вебинаре будет опыт действующего инвестора проектов застройщика: как он смотрит на локацию, модель дохода и участие в подобных курортных активах
📌 Вебинар будет полезен инвесторам, которым важны:
• доход без самостоятельного управления объектом
• диверсификация капитала
• участие в премиальном курортном активе
• понятная модель входа в гостиничную недвижимость
Для участников вебинара будут доступны специальные условия входа в проект
16 июля в 11:00 по МСК
🟡 Регистрация по ссылке
Реклама ООО УДАЧА ИНН 5406640258 erid: 2VtzqwsKhxV | 796 |
| 18 | 🍸Сеть алкомаркетов «ВинЛаб» (АО «ВинЛаб», входит в Novabev Group) отчиталась за II квартал и полугодие 2026 года.
📉 Год назад, в I квартале 2025-го, продажи сети росли на +19,4% год к году. Сейчас +9,7%.
🚶 Еще нагляднее по LFL трафику: год назад +9%, сейчас +3,1% за квартал и +2% за полугодие. Люди ходят в магазины все менее охотно.
🧾 Что вытягивает выручку - рост среднего чека (+6,4%), спрос уходит в более дорогое вино и крепкий алкоголь.
🏬 Сеть при этом продолжает открывать магазины - 2 225 магазинов на конец июня против 2 103 годом ранее.
🥃 Традиционно инвесторы в коммерческую недвижимость отдают предпочтение алкомаркетам как надежным арендаторам. В то время как финансовые показатели сетей «Красное и Белое» и «Бристоль» (входящих в Mercury Retail Holding) не раскрываются публично, данные о деятельности «ВинЛаб» находятся в открытом доступе. | 892 |
| 19 |  Икорный дом как арендатор: норм или стрём?
🐟 Икра, замороженная рыба, морепродукты - для многих людей товар не на каждый день, а «по поводу»: к празднику, к визиту гостей, для настроения. Импульсная покупка с высоким средним чеком с одной стороны, но и лояльность покупателей без выраженной сезонности с другой. Впрочем икра на новый год - это традиционный ежегодный всплеск продаж в подобных магазинах.
🤔 Вообще-то красную икру продают и супермаркеты. Однако у формата есть то, чего в супермаркетах нет, - экспертиза и доверие. Икра и красная рыба - категория, где легко нарваться на пересортицу, разморозки и даже подделки. Ценители икры и морепродуктов идут туда, где объясняют происхождение товара, дадут попробовать и в конечном итоге ответят за качество.
🦀 Специализированный магазин с продавцом-экспертом и открытой витриной такую ценность потребителям даёт, супермаркет - нет. Возможно, именно поэтому сети, торгующие икрой и морепродуктами спокойно уживаются рядом с супермаркетами. И даже так: сети морепродуктов иногда сами стремятся сесть рядом с супермаркетами, чтобы паразитировать на их трафике.
🧊 Требования к помещению у такого формата специфические. Нужны холодильное и морозильное оборудование, а значит - достаточная электрическая мощность, водоснабжение и канализация, вытяжка. Площадь нужна компактная (20-40 м2), но с местом под витрины-холодильники и небольшой склад. И, само собой, - первая линия, отдельный вход, витринное остекление и интенсивный пешеходный трафик, желательно у метро или в связке с супермаркетом-донором.
📍 Показательный пример - помещение 24,0 м2 на 1-й Новокузьминской, 21к2, менее минуты пешком по прямой от метро «Рязанский проспект». Арендатор - сеть магазинов «Икорный» (дальневосточная икра, дикая рыба и морепродукты, работает с 2003 года), арендная ставка ₽250 т./мес. (₽3 млн/год), цена объекта - ₽30 млн. Отдельная входная группа с фасада, прямая видимость от метро, потолки 3,3 м, все городские коммуникации и отдельный прибор учёта электричества. Окружение сильное: «Пятёрочка», аптека, DNS - сложившийся стрит-ритейл-кластер у метро.
🔻 Итог: норм или стрём - зависит не от икры, а от локации. Целевой трафик у метро, сложившееся окружение, готовая пищевая инженерия и якорь в виде супермаркета - вот что переводит такой объект из «стрём» в «норм». «Икорный» съедет - место не простаивает.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 874 |
| 20 |  🎢 Что заставляет цены на жилую недвижимость взлетать и падать?
🎰 Вот эти все годами непрекращающиеся басни о том, что цены должны упасть - они на чем основаны? А на чем основаны ультра-оптимистичные прогнозы роста цен? Давайте-ка разберем, какие факторы в принципе играют роль в движениях на рынке жилья.
📈 Что толкает цены вверх:
🔹 Когда центробанки включают «печатный станок» и заливают рынок дешевыми деньгами (как во время Covid)
🔹 Когда государство вдруг решает всех осчастливить льготными и субсидированными ипотеками, спец.программами и прочими вертолетными деньгами
🔹 Когда застройщикам устраивают «новую жизнь», меняя условия игры (см. эскроу-счета)
🔹 Когда в локацию массово приезжают новые жители с деньгами (как в Дубай в последние годы)
🔹 Когда строители обнаруживают, что кирпич и арматура подорожали в 2 раза, а з/п сварщика выросла в 3 раза.
🔹Когда экономика хорошо растет и многие люди богатеют (такое редко бывает)
📉 А вот что роняет рынок:
🔹 Резкий рост ипотечных ставок (как в США в начале 80-х до 20% годовых - это был настоящий шок для того рынка)
🔹 Если застройщики входят в раж и застраивают всё что можно и нельзя (как в Китае)
🔹 Когда население беднеет испытывает проблемы с поиском работы и может только мечтать о покупке квартиры
🔹 Когда локация теряет привлекательность и люди из неё уезжают (пока, Детройт)
🔹 Когда случается финансовый кризис и люди вынуждены продавать активы
🔹Когда прилетает черный лебедь (стихийное бедствие, эпидемия и т.д.)
💡 Интересный факт: иногда одно и то же событие может и поднять и уронить цены. Например, на некоторых рынках covid в 2020-м сначала обрушил рынок недвижимости, а благодаря мерам поддержки и изменению предпочтений покупателей цены начали расти.
🥺 Когда в очередной раз вам начнут что-то втирать о движениях рынка недвижимости - вспомните этот пост и приложите все эти факторы к текущей ситуации. Многое прояснится.
👍 Аффтор жжот
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Мне по 🥁
✍️ Выскажусь | 835 |
