متاح الآن! بحث تيليغرام 2025 — أهم رؤى العام 
Артем Цогоев | Недвижимость
الذهاب إلى القناة على Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
إظهار المزيد📈 نظرة تحليلية على قناة تيليجرام Артем Цогоев | Недвижимость
تُعد قناة Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) في القطاع اللغوي الروسية لاعباً نشطاً. يضم المجتمع حالياً 14 010 مشتركاً، محتلاً المرتبة 896 في فئة العقار العقاري والمرتبة 47 293 في منطقة روسيا.
📊 مؤشرات الجمهور والحراك
منذ تأسيسه في невідомо، حقق المشروع نمواً سريعاً وجمع 14 010 مشتركاً.
بحسب آخر البيانات بتاريخ 30 يونيو, 2026، تحافظ القناة على نشاط مستقر. خلال آخر 30 يوماً تغيّر عدد الأعضاء بمقدار -18، وفي آخر 24 ساعة بمقدار 3، مع بقاء الوصول العام مرتفعاً.
- حالة التحقق: غير موثّقة
- معدل التفاعل (ER): يبلغ متوسط تفاعل الجمهور 6.99%. وخلال أول 24 ساعة من النشر يحصد المحتوى عادةً 4.68% من ردود الفعل نسبةً إلى إجمالي المشتركين.
- وصول المنشورات: يحصل كل منشور على متوسط 979 مشاهدة. وخلال اليوم الأول يجمع عادةً 655 مشاهدة.
- التفاعلات والاستجابة: يتفاعل الجمهور بانتظام؛ متوسط التفاعلات لكل منشور يبلغ 19.
- الاهتمامات الموضوعية: يركز المحتوى على مواضيع رئيسية مثل девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование.
📝 الوصف وسياسة المحتوى
يصف المؤلف القناة بأنها مساحة للتعبير عن الآراء الذاتية:
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
بفضل وتيرة التحديث المرتفعة (أحدث البيانات بتاريخ 01 يوليو, 2026) تحافظ القناة على حداثتها ومستوى وصول مرتفع. وتُظهر التحليلات تفاعلاً نشطاً من الجمهور، ما يجعلها نقطة تأثير مهمة ضمن فئة العقار العقاري.
14 010
المشتركون
+324 ساعات
-57 أيام
-1830 أيام
جاري تحميل البيانات...
القنوات المماثلة
سحابة العلامات
الإشارات الواردة والصادرة
---
---
---
---
---
---
جذب المشتركين
يوليو '26
يوليو '26
+9
في 0 قنوات
يونيو '26
+179
في 3 قنوات
Get PRO
مايو '26
+228
في 2 قنوات
Get PRO
أبريل '26
+356
في 5 قنوات
Get PRO
مارس '26
+487
في 10 قنوات
Get PRO
فبراير '26
+348
في 10 قنوات
Get PRO
يناير '26
+339
في 4 قنوات
Get PRO
ديسمبر '25
+235
في 10 قنوات
Get PRO
نوفمبر '25
+271
في 18 قنوات
Get PRO
أكتوبر '25
+235
في 6 قنوات
Get PRO
سبتمبر '25
+248
في 16 قنوات
Get PRO
أغسطس '25
+215
في 14 قنوات
Get PRO
يوليو '25
+459
في 19 قنوات
Get PRO
يونيو '25
+249
في 16 قنوات
Get PRO
مايو '25
+178
في 12 قنوات
Get PRO
أبريل '25
+419
في 12 قنوات
Get PRO
مارس '25
+326
في 17 قنوات
Get PRO
فبراير '25
+228
في 13 قنوات
Get PRO
يناير '25
+690
في 15 قنوات
Get PRO
ديسمبر '24
+274
في 21 قنوات
Get PRO
نوفمبر '24
+379
في 24 قنوات
Get PRO
أكتوبر '24
+329
في 15 قنوات
Get PRO
سبتمبر '24
+369
في 23 قنوات
Get PRO
أغسطس '24
+213
في 24 قنوات
Get PRO
يوليو '24
+326
في 22 قنوات
Get PRO
يونيو '24
+216
في 16 قنوات
Get PRO
مايو '24
+259
في 19 قنوات
Get PRO
أبريل '24
+212
في 22 قنوات
Get PRO
مارس '24
+323
في 26 قنوات
Get PRO
فبراير '24
+318
في 17 قنوات
Get PRO
يناير '24
+500
في 23 قنوات
Get PRO
ديسمبر '23
+364
في 32 قنوات
Get PRO
نوفمبر '23
+300
في 30 قنوات
Get PRO
أكتوبر '23
+440
في 27 قنوات
Get PRO
سبتمبر '23
+392
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '23
+395
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '23
+378
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '23
+269
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '23
+754
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '23
+196
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '23
+285
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '23
+462
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '23
+670
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '22
+500
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '22
+394
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '22
+389
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '22
+355
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '22
+691
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '22
+485
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '22
+230
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '22
+338
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '22
+195
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '22
+476
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '22
+321
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '22
+637
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '21
+309
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '21
+244
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '21
+257
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '21
+453
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '21
+728
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '21
+727
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '21
+310
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '21
+153
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '21
+317
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '21
+329
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '21
+467
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '21
+2 306
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '20
+1 918
في 0 قنوات
| التاريخ | نمو المشتركين | الإشارات | القنوات | |
| 01 يوليو | +9 |
منشورات القناة
🛍 Чистопрудный бульвар, 2 - новый проект R4S уже в продаже. На рынке экспонируется помещение по этому адресу - и сразу с арендатором, шоурумом белья Le Journal Intime.
📍 Локация - одна из сильнейших на бульварном кольце: помещение на первой линии, прямо у выхода из метро «Чистые пруды». Постоянный пешеходный трафик и максимальная видимость с бульвара.
👙 Le Journal Intime - российский бренд технологичного женского белья, основанный в 2015 году. Бутики сети работают в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске, Новосибирске и Южно-Сахалинске; сеть развивается в том числе по франшизе. Постоянный участник парижской выставки Salon International de la Lingerie.
📐 Про помещение: 67,4 м2, отдельный вход с фасада, потолки 4,4 м, центральные коммуникации, электрическая мощность 10 кВт. Договор аренды на 5 лет, ставка 770 000 ₽/мес, индексация 10% в год. Цена - 122 млн ₽.
🔎 Почему я слежу за этим адресом? В 2025 году проектная компания девелопера R4S Group выкупила у «Почты России» на торгах помещения в этом здании. Теперь первые помещения выходят в продажу — и это весьма быстрый темп для такого рода проектов.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
| 2 |  Побег из Нью-Йорка
☝️Это Серёжа, недавно он потерял несколько десятков миллионов долларов на инвестициях в недвижимость. Вот его история.
🏙 Сооснователь Google Сергей Брин, чье состояние оценивается в четверть триллиона долларов, вышел из фонда нью-йоркской арендной недвижимости, выручив за свою долю сущие копейки. Связанная с Брином компания Amphitheatre LLC продала свою долю в фонде нью-йоркской жилой недвижимости под управлением УК A&E Real Estate.
🔍 Фонд владеет почти 5900 квартирами в Манхэттене, Бруклине, Квинсе и Бронксе. Доля Брина в этих объектах оценивалась примерно в $79 млн., но выкупили её у Брина, по признанию управляющих, всего за 6 центов на каждый доллар его первоначальных вложений. Сергей вышел из сектора нью-йоркского арендного жилья с большим убытком. Сколько именно в абсолютных деньгах потерял Брин, публично не раскрывается.
🧊 Фонд, в который инвестировал Брин, застрял в сегменте так называемых квартир со стабилизированной арендной платой - таких в городе около 1 млн., и индексировать ставки аренды в таких домах собственнику просто так нельзя: раз в год специальный городской совет решает, на сколько вообще можно повысить плату.
😢Более того, закон штата 2019 года закрыл механизм, по которому арендодатель мог отбивать затраты на капремонт через повышение аренды. То есть вложив деньги в новые лифты или котлы, повышать ставки нельзя. При этом операционные расходы фонда за десять лет выросли на 78%. Кроме того, некоторые жильцы не очень хорошо оплачивают счета. Всё это привело к $84 млн. долгов по аренде (дебиторка) и дефолту по кредиту на $506 млн. А 25 июня 2026 года Совет по арендной плате при новом мэре-коммунисте Зохране Мамдани проголосовал за заморозку ставок.
📉 Кстати, в прошлом году Калифорнийский университет списал половину своих $115 млн., вложенных в тот же самый фонд.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? А вот как! В истории Сергея сработал регуляторный риск. Казалось бы - доходная жилая недвижимость в огромном мегаполисе, с большим спросом на аренду. Но увы, власти изничтожили доходность и из сектора просто бегут инвесторы. Записываем, учимся на чужих ошибках. | 285 |
| 3 | ☝️В этом видео-кружочке я рассказываю о том, почему STONE Tower Е - интересный и перспективный проект для инвестирования.
➡️Подробный инвестиционный расчет - в файле
💬 Дубль в MAX (на всякий) | 444 |
| 4 |  رسالة فيديو | 391 |
| 5 |  Кто купил склады Raven Russia? У меня есть правдоподобная версия.
💰 Складской портфель Raven Russia обрел нового владельца. Покупатель - относительно свежен АО «УК «Белая Скала», а ее учредитель специализированное финансовое общество (СФО) «Аврора».
💼 Предыстория. Портфель из 16 складских комплексов почти на 2 млн м2 в Москве, Подмосковье, Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове по иску Генпрокуратуры признали «стратегическими транспортными терминалами», обратили в доход государства и выставили на торги. После серии несостоявшихся аукционов лот со стартовой ценой около ₽90 млрд ушёл за ₽47,2 млрд - с дисконтом порядка 50% к начальной цене.
👉Ключевой элемент конструкции сделки - СФО.
🏷️ СФО или специализированное финансовое общество - это особая конструкция, появившийся в российском праве в 2013 году для секьюритизации и выпуска облигаций. Смысл в том, чтобы «упаковать» денежный поток или права требования в облигации: СФО получает актив или права на будущие доходы, выпускает под них бумаги, а инвесторы получают купон из этого потока. У такой конторы, как правило, нет ни сотрудников, ни собственной операционной жизни - всем управляет сторонняя управляющая компания.
🔒 В последние 4 года СФО в том числе применялись для сокрытия конечных бенефициаров активов в борьбе против санкций от недружественных стран. Но и собственно для финансирования сделок и секьюритизации - тоже.
✅ В случае продажи активов Raven Russia СФО могла с одной стороны использоваться чтобы дистанцироваться от несколько токсичной истории с экспроприацией недвижимости англосаксонских инвесторов, а с другой - для финансирования сделки.
📜 В мае 2024 ЦБ зарегистрировал для СФО «Аврора» выпуск структурных облигаций с залоговым обеспечением серии А-1 для квалифицированных инвесторов по закрытой подписке. Именно этот выпуск может стать инструментом финансирования оплаты ₽47,2 млрд. То есть некий Инвестор купив облигации СФО, профинансирует сделку со складами.
⚙️ Схема такая: деньги от продажи облигаций СФО спускаются в «Белую Скалу», а та оплачивает лот. Арендный поток со складов поднимается и обслуживает выплату купонов. Закрытая подписка подразумевает, что список держателей бумаг не раскрывается, а вместе с ним скрыт и реальный источник денег на покупку.
🪝Очевидно, это сделка с очень высоким плечом: «Белая Скала» покупает крупный актив на деньги от размещения облигаций (собственные средства тут могут стремиться к нулю, а долг к 100%) и обслуживает его денежным потоком самого актива.
🔍 Так кто же Инвестор? Бывший руководитель «Белой Скалы» пользуется корп. почтой известной УК ПИФ и ЗПИФ, «Первая», ранее именовавшейся «Сбер Управление Активами». То есть возможно, что за сделкой стоит структура из орбиты крупнейшего банка страны, одного из немногих игроков, кому не проблема оплатить чек почти на ₽50 млрд .
⚠️ Важная оговорка! УК «Первая» - юридически самостоятельное лицо, после переименования 2022 года её структура собственности стала менее прозрачной. Некорректно говорить о Сбере как покупателе складов Raven Russia.
❓Может ли СБЕР купить облигации СФО «Аврора»? Может. Могут ли ПИФы УК «Первая» купить облигации СФО «Аврора»? Могут.
🧩 Если облигации СФО по закрытой подписке осядут в итоге в СБЕРе и финансовых структурах с ним связанных, то национализированный у британцев портфель в конечном счёте профинансирован деньгами российских квал. инвесторов - неопределенного количества клиентов экосистемы Сбербанка (от НПФов до физических лиц). То есть бенефициар сделки - это не один человек и не группа людей, а экосистема СБЕРа и контролирующие его лица.
🔁 Если всё будет так, то получится замкнутый контур: одна экосистема и структурирует сделку, и держит долг, и несёт какой-никакой риск. Подтвердить это по открытым данным будет нельзя, но эта версия лучше всего объясняет, зачем городить конструкцию с СФО.
➕ Добавлю ещё один штрих. Конструкции СФО применяются ещё одной структурой, связанной со СБЕРом - УК СФН. Там целый выводок СФО «Цефей», назначение которых мне неизвестно.
🔻Всё написанное - мои домыслы, основанные на слухах и преувеличениях! | 671 |
| 6 |  لا يوجد نص... | 932 |
| 7 |  ☝️И всё же УК Белая Скала это не Гриф, а Греф. Во всяком случае в контактах значится УК «Первая», находящаяся под контролем СБЕРа. | 36 |
| 8 |  Вот у этого чувака якобы есть ₽47,19 млрд ($629 млн) - он выиграл торги и получит ранее изъятые государством активы Raven Russia через некое АО «УК «Белая скала». Слышали когда-нибудь о нем? | 961 |
| 9 |  🏢 Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений на Садовом кольце - Земляной вал, 42!
📍 Место: ЦАО, метро «Чкаловская», Земляной вал, 42 - всего 200 метров от метро, прямо на первой линии Садового кольца, напротив станции. Локация формирует мощный трафик: рядом Курский вокзал, ТРК «Атриум» и жилой дом Chkalov.
🚀 В продаже 8 торговых блоков:
🔹 площади от 14,4 м2 до 209,6 м2
🔹 потолки 3 м
🔹 отдельные входы в каждый лот
🔹 центральные коммуникации
💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Расположение на первой линии Садового кольца с интенсивным трафиком и метро в шаговой доступности обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, кафе и услуги. Инвестор сможет получать регулярный рентный доход, а также рассчитывать на потенциальный рост стоимости активов.
💸 Цены: от ₽26 млн
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж | 916 |
| 10 | 🔲 Белые ночи = максимальный доход.
🏖️Помню, когда жил в Санкт-Петербурге мы с женой вызвали такси в Сестрорецк, и, садясь в машину, я назвал адрес и добавил «в Сестрорецк, к морю, пожалуйста». Водитель сделал очень кислую мину и сказал, что «в Петербурге моря нет, а есть залив».
🌚 Наверное и ночи у него были не совсем белые, но мы решили не уточнять. Формально-то про море он был прав, но...
🌟 Я это к чему. В одном из самых лучших городов мира (в моём личном рейтинге) недавно прошли форумы экономистов и юристов, ПМЭФ и ПМЮФ! Летом в город приезжают туристы на праздник «Алые паруса» и, конечно, посмотреть на белые ночи.
🏨 Именно летом заполняемость некоторых (многих) гостиниц и апарт-отелей города достигает 100%, а цены на размещение увеличиваются на 10-20%. На успех апарт-отеля в летний сезон влияют несколько факторов: локация, категория апарт-отеля, концепция, перечень дополнительных услуг и т.д.
🏟️ Ежегодные летние мероприятия в Санкт-Петербурге и природный феномен белых ночей создают стабильный летний туристический поток. Это практически гарантирует высокий доход владельцам апартаментов в летний сезон, благодаря предсказуемости и регулярности пикового спроса.
💼 Деловые мероприятия, конференции и форумы поддерживают гостиничную и апарт-отельную индустрию Петербурга в другие времена года.
🪫Однако, возможно, что подобных мероприятий в городе и стране в целом станет меньше. Петербурженка и спикер Совета Федерации Матвиенко на встрече с премьер-министром Мишутиным предложила дать поручение проанализировать систему существующих форумов в стране, которые проводятся на бюджетные средства, а также их отдачу и эффективность.
☝️Правда Матвиенко сказала, что выводит за рамки обсуждения основные ежегодные мероприятия – например, ПМЭФ и ВЭФ. А вот остальные мероприятия вероятно ожидает секвестр, что может стать неприятным сюрпризом для владельцев доходной жилой недвижимости в СПБ.
⚠️ Кстати, осенью в Санкт-Петербурге состоится Петербургский Международный Газовый Форум, но это мероприятие по масштабу пока уступает ПМЭФ и «Алым Парусам». | 798 |
| 11 | Инвесторы с небольшим капиталом часто хотят «сразу и много», но почти никто не готов разбираться, за счёт чего это вообще должно получиться. А чтобы получать «много», нужна системность.
Поэтому особого внимания заслуживают объекты, где доходность закладывается ещё на этапе строительства и подтверждается локацией с гарантированным потоком посетителей.
Хороший пример — жилой квартал «Инджой», в котором недавно открылись продажи коммерческих помещений. Локация — Войковская. Первое, что считывается, — это крутой обжитой район. Метро, МЦК, плотная жилая застройка, движение в течение дня — всё это обеспечивает ежедневный высокий трафик. А ещё это Ленинградский коридор: здесь сосредоточено множество бизнес-центров, куда ежедневно съезжаются тысячи сотрудников.
Поэтому новая коммерция в таком месте не просто кстати, а буквально востребована с первого дня: днём — офисные работники, вечером и в выходные — жители.
Похоже, что «Талан» делает ставку не на случайный набор арендаторов, а на продуманную экосистему сервисов, | 726 |
| 12 |  💜 Аналитики INFOLine зафиксировали минимальный прирост торговых площадей FMCG-сетей с 2011 года.
💜 В I квартале 2026 года TOP-200 торговых FMCG-сетей нарастили площади на 282,45 тыс. кв. м (без учёта закрытий) - против 443,9 тыс. кв. м годом ранее. «Магнит» снизил прирост на 65,6% г/г до 36,6 тыс. кв. м, X5 - на 39% до 98,9 тыс. кв. м. «Красное & Белое» впервые в истории сократило количество точек.
💜 Почему сети тормозят экспансию? Есть два варианта.
💜 Первый: привлекательные локации в крупных городах в значительной степени уже освоены, а открытие новых точек требует инвестиций. Сети смещают фокус с количества точек на эффективность существующих - и это нормальная зрелая фаза отраслевого роста.
💜 Второй: замедление экономики давит на потребительский спрос, и сети это чувствуют, предпочитая не инвестировать в новые точки в условиях неопределённости с возвратом своих вложений. Эту версию косвенно поддерживает сам INFOLine, называя «общее замедление экономики» среди одной из причин торможения.
💜 Исключение из общего тренда - ГК «Лента»: входящая в группу сеть «Монетка» увеличила прирост площадей на 20% г/г до 55,2 тыс. кв. м.
💜 Какой из двух вариантов ближе к истине покажет динамика следующиех кварталов.
💜 Мы в SimpleEstate действительно фиксируем этот тренд: если раньше сети охотно заключали обычные и даже предварительные договоры аренды, после чего спокойно открывались, то сейчас часть из них отказывается от части уже подписанных соглашений и не заключает новых. Мы интерпретируем это так: сети стали значительно избирательнее и тщательнее оценивают каждую локацию.
💜 В этих условиях для нас, как для инвестора в ГАБ критически важно верно оценивать проекты. Хороший объект в сильной локации по адекватной ставке аренды находит своего арендатора достаточно быстро - именно на такие объекты ориентируется SimpleEstate при формировании портфеля. | 650 |
| 13 | ❓Вопрос от читателя моего канала Михаила: «Я работаю менеджером по продажам у застройщика Х, но собираюсь уходить и начинать свой бизнес. Я хотел бы начать консультировать инвесторов в недвижимость (жилая, коммерческая, рекреационная и т.д.). Как стать профессионалом в инвестициях?»
☝️Интересный вопрос! Итак, профессионализм в продажах инвестиционных проектов, что это?
🛅 Я бы разложил профессионализм идеального брокера, продающего инвестиционные проекты в недвижимости, на ряд составляющих:
1️⃣ экспертность в своей области, знание основных игроков рынка, продавцов и покупателей, их текущих предпочтений, умение посмотреть на мир с позиции клиента и желание найти наилучшее для него решение задачи.
2️⃣ знания в сфере инвестиционного анализа (способность составить простую финансовую модель и понять сложную), оценки рыночной стоимости недвижимости, знания в сфере налогов и права.
3️⃣ системность, умение продавать, налаживать новые отношения, вести CRM-систему, делать холодные звонки, писать письма, назначать встречи, общаться с клиентами, закрывать сделки (а это всегда сложно и долго).
4️⃣ оптимизм, помноженный на знания в области психологии, умение настраивать себя и других на нужную волну.
5️⃣ умение искать и находить информацию, постоянно учиться, постигать новое.
6️⃣ понимание рынка аренды и взаимосвязи стоимости недвижимости продажи от арендного потока.
7️⃣ управленческие навыки, умение привлекать и нанимать исполнителей / подрядчиков / партнёров для реализации бизнес-задач
8️⃣ чувство юмора: умение обсмеять IRR 2% точно может пригодится
9️⃣ интуиция, являющаяся отражением опыта (чем больше опыта, тем сильнее интуиция)
📋 Теперь осталось понять, где найти такого специалиста...🙄
🔻Что думаете? Я не ничего не забыл? | 771 |
| 14 |  ⏸️ Условия выдачи семейной ипотеки сохранятся без изменений как минимум до 1 октября - Минфин | 808 |
| 15 | 📊 Коллеги из bnMAP.pro сделали два среза одного рынка - кто финансирует стройку и кто выдаёт ипотеку покупателям.
🏗 Проектное финансирование: по итогам января-апреля 2026 года лидером остаётся Сбер с долей 52%. Второе место занимает ВТБ - 17%, третье - Банк ДOM.PФ с 15%. На остальные банки приходится лишь 16%.
💵 Ипотека на первичке: здесь Сбербанк занимает 59% абсолютного рейтинга. ВТБ - на втором месте с 11%, Альфа-Банк - на третьем с 9%. На остальные банки приходится 21%.
🔥 А теперь вывод от меня. Сбер и ВТБ держат 69% проектного финансирования и 70% ипотеки на первичке. То есть на обоих концах цепочки стоят два госбанка: они кредитуют застройщиков и выдают ипотеку покупателям, которые покупают квартиры. Деньги, по сути, ходят по кругу внутри одного-двух банков и наружу почти не выходят. Зато в банках оседает НАВАР!
😢 Рынок первичного жилья в стране - это давно не какие-то там «банки», а вполне конкретные два БАНКА с госучастием. Стройку и ипотеку в стране контролируют олигархи Греф и Костин. Именно эта парочка де-факто в ответе за всё, что происходит на рынке.
💬 Дубль в MAX (на всякий) | 876 |
| 16 |  ВСЁ ВЫШЕ И ВЫШЕ!
🎁 Росреестр (очевидно совместно с налоговой) продолжает двигать законопроект об обязательном внесении отчётов об оценке в государственные информационные системы.
📋 Суть инициативы не изменилась: оценщиков обяжут вносить любые отчёты об оценке в государственную систему (ФГИС ЕЦП НСПД), а государство сможет использовать эти цифры при кадастровой переоценке недвижимости. Заказали оценку - её результат уже доступен фискалам.
🗓 Напомню, что кадастровую оценку теперь планируют проводить чаще: с 2028 года раз в два года для земельных участков, с 2029 - для зданий и сооружений. Сейчас в таком режиме живут только Москва и Санкт-Петербург, остальные регионы переоценивают раз в четыре года. Чаще оценка - чаще пересмотр налоговой базы. А имея данные от частных оценщиков в базе, можно существенно эту базу увеличить.
💸 Кадастровая стоимость медленно, но верно подтягивается к рыночной, налог в натуральном выражении растёт. Особенно достанется владельцам объектов, которые сейчас по кадастру оценены заметно ниже рынка.
⚖️ Но и это не всё. Оспаривать кадастр станет тяжело. Когда у государства на руках окажется массив сопоставимых рыночных данных из тех самых отчётов оценщиков, аргументы о снижении кадастровой стоимости в суде имеют шанс рассыпаться - в какой-то момент оспаривание просто потеряет смысл.
⏳ Это пока законопроект, а не закон. Пока неочевидно, в какой редакции он в итоге дойдёт до принятия - и дойдёт ли. Но направление движения мысли законопрожектёров видно невооружённым глазом.
🔮 Если примут - инвесторам можно будет смело в базовом сценарии фин.моделей использовать рыночную стоимость как основу для исчисления налога на имущество.
💬 Дубль в MAX (на всякий)
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Заплатил налоги - спи спокойно (вечным сном)
👀 Как страшно жить... | 849 |
| 17 |  STONE снова достроил - на этот раз STONE Ленинский!
🏢 Премиальный бизнес-центр STONE Ленинский получил заключение о соответствии (ЗОС) - документ, подтверждающий, что объект построен в соответствии с требованиями проектной документации и техрегламентов. Проверку проводил Мосгосстройнадзор.
📋 Это уже третий бизнес-центр STONE, достроенный и получивший ЗОС с начала года - между прочим рекорд сезона среди офисных девелоперов.
🔑 Следующий этап - разрешение на ввод в эксплуатацию. После этого STONE Ленинский откроет двери резидентам.
💼 Зачем об этом знать частному инвестору? Способность девелопера качественно и в срок доводить стройки до финала - один из ключевых факторов при выборе объекта. Поэтому STONE - офисный девелопер №1 в Москве. | 828 |
| 18 |  СМЕРТИ НЕТ. Но есть фаза.
🤗 Именно так. Ни о какой «смерти» какого-то конкретного сегмента рынка говорить категорически нельзя. Но можно говорить о рецессии.
🏡 Рынок недвижимости развивается циклично, события на нём повторяются с определенной периодичностью.
⏲️ Выделяют 4 (четыре) основные фазы развития рынка недвижимости:
🔹восстановление
🔹экспансия
🔹переизбыток предложения
🔹рецессия
Ну и где мы сейчас?
📊 Чтобы определить в какой фазе рынок недвижимости находится прямо сейчас необходимо провести довольно большую аналитическую работу, исследовать экономическую ситуацию и основные показатели исследуемого сектора в целом в стране и в конкретном регионе:
✅ВВП (рост / падение)
✅Уровень безработицы
✅Процентные ставки
✅Инфляция
✅Миграция
и другие факторы
Например, для какого-нибудь сегмента коммерческой недвижимости:
✅Цены на коммерческую недвижимость (в динамике)
✅Ставки аренды коммерческой недвижимости (в динамике)
✅Уровень вакантности (количество свободных помещений), в % (в динамике)
✅Доходности Cap.rate по секторам (в динамике)
✅Спрос / поглощение - (в динамике)
и другие факторы, явно влияющие на сегмент
⚖️ На основе всех этих данных можно сформировать своё (и что важно, субъективное) мнение о текущей фазе рынка.
☝️Таким образом нельзя просто высказать какое-то экспресс-мнение о фазе рынка. Нужно «перелопатить» множество источников данных, чтобы получить исходные данные для формирования вывода о том, в какой фазе находится рынок.
🎤 Если эта работа не была проделана, а мнение всё же было высказано - результаты будут с высокой вероятностью ложные и не соответствующие действительности, иными словами - безосновательное балабольство.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Циклов не существует!
👀 На глазок определять лучше, душевнее... | 886 |
| 19 | 🚨 Кстати, в группе обучения образовательной программы «Коммерческая недвижимость» осталось всего 1 (одно) место. Стартуем завтра, 30 июня 2026 года. gab.atsogoev.com | 864 |
| 20 |  🏗 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ УМЕР? СНОВА?
😱 Периодически мне попадаются «мнения» о смерти (или об очень скорой и неминуемой смерти) того или иного сегмента рынка недвижимости. Периодически «умирает» первичный рынок недвижимости, флиппинг, вторичка. Недавно «умерли» склады, ленд-девелопмент в Подмосковье, создание ГАБов и т.д.
🪫Создается ощущение, что я у постели умирающего или даже уже на похоронах, если не на поминках. Просто какая-то волна негатива.
☠️ Прогнозы один мрачнее другого: вот-вот рухнет крупный застройщик сегмента, спрос окончательно обвалится.
🔀 Интерпретация рыночных событий или циклов того или иного сегмента тоже сугубо негативная: «сделок нет», «на рынке ж🍑па» и т.д. При этом сделки-то есть, просто их меньше, чем раньше.
🤔 Что-то тут не сходится. 2022 год - вот когда действительно было от чего потерять сон. И что? Рынок недвижимости не умер, а кое-где и выросло.
🏢 Недвижимость поразительно жизнеспособный сектор - что жилая, что коммерческая. Когда вокруг говорят о коллапсе-обвале-дне, люди покупают и продают недвижимость. И будут покупать и продавать!
🪦 Может, хватит хоронить рынок недвижимости? Он пережил уже столько «концов света», что впору говорить о его бессмертии. | 910 |
