متاح الآن! بحث تيليغرام 2025 — أهم رؤى العام 
Артем Цогоев | Недвижимость
الذهاب إلى القناة على Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
إظهار المزيد📈 نظرة تحليلية على قناة تيليجرام Артем Цогоев | Недвижимость
تُعد قناة Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) في القطاع اللغوي الروسية لاعباً نشطاً. يضم المجتمع حالياً 14 010 مشتركاً، محتلاً المرتبة 894 في فئة العقار العقاري والمرتبة 47 257 في منطقة روسيا.
📊 مؤشرات الجمهور والحراك
منذ تأسيسه في невідомо، حقق المشروع نمواً سريعاً وجمع 14 010 مشتركاً.
بحسب آخر البيانات بتاريخ 01 يوليو, 2026، تحافظ القناة على نشاط مستقر. خلال آخر 30 يوماً تغيّر عدد الأعضاء بمقدار -2، وفي آخر 24 ساعة بمقدار 5، مع بقاء الوصول العام مرتفعاً.
- حالة التحقق: غير موثّقة
- معدل التفاعل (ER): يبلغ متوسط تفاعل الجمهور 7.10%. وخلال أول 24 ساعة من النشر يحصد المحتوى عادةً 4.75% من ردود الفعل نسبةً إلى إجمالي المشتركين.
- وصول المنشورات: يحصل كل منشور على متوسط 995 مشاهدة. وخلال اليوم الأول يجمع عادةً 665 مشاهدة.
- التفاعلات والاستجابة: يتفاعل الجمهور بانتظام؛ متوسط التفاعلات لكل منشور يبلغ 19.
- الاهتمامات الموضوعية: يركز المحتوى على مواضيع رئيسية مثل девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование.
📝 الوصف وسياسة المحتوى
يصف المؤلف القناة بأنها مساحة للتعبير عن الآراء الذاتية:
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
بفضل وتيرة التحديث المرتفعة (أحدث البيانات بتاريخ 02 يوليو, 2026) تحافظ القناة على حداثتها ومستوى وصول مرتفع. وتُظهر التحليلات تفاعلاً نشطاً من الجمهور، ما يجعلها نقطة تأثير مهمة ضمن فئة العقار العقاري.
14 010
المشتركون
+524 ساعات
+27 أيام
-230 أيام
جاري تحميل البيانات...
القنوات المماثلة
سحابة العلامات
الإشارات الواردة والصادرة
---
---
---
---
---
---
جذب المشتركين
يوليو '26
يوليو '26
+17
في 0 قنوات
يونيو '26
+179
في 3 قنوات
Get PRO
مايو '26
+228
في 2 قنوات
Get PRO
أبريل '26
+356
في 5 قنوات
Get PRO
مارس '26
+487
في 10 قنوات
Get PRO
فبراير '26
+348
في 10 قنوات
Get PRO
يناير '26
+339
في 4 قنوات
Get PRO
ديسمبر '25
+235
في 10 قنوات
Get PRO
نوفمبر '25
+271
في 18 قنوات
Get PRO
أكتوبر '25
+235
في 6 قنوات
Get PRO
سبتمبر '25
+248
في 16 قنوات
Get PRO
أغسطس '25
+215
في 14 قنوات
Get PRO
يوليو '25
+459
في 19 قنوات
Get PRO
يونيو '25
+249
في 16 قنوات
Get PRO
مايو '25
+178
في 12 قنوات
Get PRO
أبريل '25
+419
في 12 قنوات
Get PRO
مارس '25
+326
في 17 قنوات
Get PRO
فبراير '25
+228
في 13 قنوات
Get PRO
يناير '25
+690
في 15 قنوات
Get PRO
ديسمبر '24
+274
في 21 قنوات
Get PRO
نوفمبر '24
+379
في 24 قنوات
Get PRO
أكتوبر '24
+329
في 15 قنوات
Get PRO
سبتمبر '24
+369
في 23 قنوات
Get PRO
أغسطس '24
+213
في 24 قنوات
Get PRO
يوليو '24
+326
في 22 قنوات
Get PRO
يونيو '24
+216
في 16 قنوات
Get PRO
مايو '24
+259
في 19 قنوات
Get PRO
أبريل '24
+212
في 22 قنوات
Get PRO
مارس '24
+323
في 26 قنوات
Get PRO
فبراير '24
+318
في 17 قنوات
Get PRO
يناير '24
+500
في 23 قنوات
Get PRO
ديسمبر '23
+364
في 32 قنوات
Get PRO
نوفمبر '23
+300
في 30 قنوات
Get PRO
أكتوبر '23
+440
في 27 قنوات
Get PRO
سبتمبر '23
+392
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '23
+395
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '23
+378
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '23
+269
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '23
+754
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '23
+196
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '23
+285
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '23
+462
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '23
+670
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '22
+500
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '22
+394
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '22
+389
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '22
+355
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '22
+691
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '22
+485
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '22
+230
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '22
+338
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '22
+195
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '22
+476
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '22
+321
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '22
+637
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '21
+309
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '21
+244
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '21
+257
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '21
+453
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '21
+728
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '21
+727
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '21
+310
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '21
+153
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '21
+317
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '21
+329
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '21
+467
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '21
+2 306
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '20
+1 918
في 0 قنوات
| التاريخ | نمو المشتركين | الإشارات | القنوات | |
| 02 يوليو | +6 | |||
| 01 يوليو | +11 |
منشورات القناة
Дешевое без отделки? В реальности - дороже.
🧮 Относительно недавно у меня была консультация, на которой женщина-инвестор поинтересовалась, что лучше купить под аренду со сдачей в 2029 году: более дешевую квартиру без отделки или более дорогую, но уже с отделкой. Логические рассуждения привели меня к выводу, который на первый взгляд кажется неочевидным: несмотря на более высокий порог входа, вариант с отделкой может оказаться выгоднее для арендной модели.
📊 Сначала про ремонт. ТАСС был уполномочен заявить еще в 2025 году, что средняя цена ремонта московской квартиры 55–60 м2 за последние годы выросла примерно так: 2022 - ₽970 тыс., 2023 - ₽1,32 млн, 2024 - ₽1,69 млн, начало 2025 - ₽2,16 млн. За три года - в 2,2 раза, около +30% в год. Быстрее, чем дорожали сами новостройки.
🔮 Я уже писал, что к концу 2025 года средняя стоимость ремонта в Москве превысила ₽75 тыс./м2. Предполагаю дальнейший рост на осторожные +15% в год - и тогда к 2029-му выходит порядка ₽131 тыс./м2, почти вдвое дороже сегодняшнего.
🧱 Если квартира передается без отделки в 2029 году, ремонт придется делать уже по ценам 2030-го. А это не только более высокие расходы, но и дополнительные месяцы без арендного дохода. Плюс мы ничего не знаем о рынке 2030 года - будет ли дефицит бригад, какими окажутся цены на материалы и качество работ.
⏱️ Квартира с отделкой в той же логике дороже на старте, зато после получения ключей ее можно быстрее выводить на рынок аренды. По сравнению с вариантом без отделки сокращается период простоя, а стоимость ремонта фактически фиксируется в цене покупки, а не догоняет владельца через несколько лет.
🔑 Такие предложения на рынке достаточно редки. Из имеющихся сейчас вариантов с близкой сдачей: например, в «Символе» от «Донстроя», где есть квартиры с отделкой в доходном доме. Там инвестору хотя бы не придется отдельно искать бригаду, контролировать ремонт и пересобирать смету уже после ввода дома.
💡 В общем, никакой новости - для финансовой модели чем быстрее квартира становится готова к сдаче и чем меньше непредсказуемых расходов после получения ключей, тем лучше.
| 2 | 📊 UBS выпустил Global Wealth Report 2026 - ежегодное исследование о том, как в мире создаётся и распределяется личное богатство. Совокупное богатство частных лиц выросло в среднем по миру за 2025 год на 10,8% в долларах. А что там швейцарцы насчитали в России?
😃 Хорошие новости! По темпам роста реального богатства на взрослого с начала десятилетия (2020-2025, с поправкой на инфляцию, в местной валюте) Россия занимает второе место в выборке UBS из 56 стран - плюс 37%. Быстрее богатели только южнокорейцы (плюс 55%). Для сравнения: Германия за тот же период в реальном выражении почти не изменилась, Италия осталась на нуле, а Великобритания просела на 23%.
💰 Число долларовых миллионеров в России тоже растёт опережающими мировой темп темпами - за 2025 год их стало больше на 5,2% (плюс 21 951 человек). Это шестой результат в мире после Литвы, Турции, Латвии, Венгрии и Ирландии. Всего в стране сейчас 447 тысяч долларовых миллионеров - между Швецией (507 тыс.) и Бразилией (386 тыс.).
💎 Не отстают и миллиардеры: в отчёте фигурирует 122 российских миллиардера - пятое место в мире после США, Китая, Индии и Германии.
☹️ Плохие новости. По коэффициенту Джини - показателю неравенства благосостояния - Россия делит второе место в выборке с показателем 0,82, уступая только ОАЭ и опережая ЮАР и Бразилию. То есть стремительный рост богатства почти не касается среднего россиянина: он концентрируется в довольно узкой прослойке сверхбогатых.
🏠 Второй штрих к портрету - структура самого богатства. Доля финансовых, то есть ликвидных, активов в совокупном личном богатстве россиян - всего 31,2%. Это один из самых низких показателей в выборке UBS, ниже только у Индии (25,8%). Для сравнения, у миллионеров Израиля и Тайваня финансовые активы (ценные бумаги) превышают 80% личного богатства, а у богатеев из США - почти 79%.
📉 При этом долговая нагрузка у российских домохозяйств скромная: долг составляет лишь 8% от валового богатства - один из самых низких показателей среди стран отчёта (для сравнения, в Норвегии - больше четверти, в Великобритании - 20%).
🧩 Если собрать всё вместе, получается портрет российского богатства образца 2025 года: оно растёт быстрее, чем почти везде в мире, концентрируется у узкого круга людей, слабо закредитовано и относительно неликвидно. | 455 |
| 3 | В продолжении темы офисов. SimpleEstate начинает ежеквартально освещать офисный рынок. Вот первый отчет. | 475 |
| 4 | 🏢 Любимая страшилка скептиков офисного рынка Москвы: «частные инвесторы скупили офисы внарезку, а потом разом вывалят их на вторичку после чего рынок рухнет».
🔮 NF GROUP и STONE в совместном исследовании напророчили, что на самом деле будет на рынке офисов Москвы в обозримом будущем.
📊 До 2030 года в Москве заявлен ввод 141 офисного объекта на 5,7 млн м2, из них 71% (4,1 млн м2) - на продажу. Около 2,4 млн м2 выкупят конечные пользователи, и лишь 2,1 млн м2 достанется инвесторам - менее 40% будущего ввода. Именно эти метры потенциально формируют вторичное предложение.
🔍 Даже если инвесторы не оставят лично себе ни метра, на вторичный рынок выйдет 1,7 млн м2 в аренду и 423 тыс. м2 на перепродажу. При базовых темпах перепродажа поглощается за 8 месяцев - 1,5 года, аренда - за 3-5,5 лет. А в условиях нынешнего дефицита весь объем рынок способен съесть примерно за 3,5 года.
⚡️ Причина такой прожорливости проста: в будущем вводе на классическую аренду от собственника придется всего 9% площадей. Арендатору деваться некуда - он пойдет к частному инвестору. По данным STONE, в уже сданных объектах компании до 90% клиентов-инвесторов выбирают именно арендную стратегию, причем больше половины уже готовы делать ремонт ради ставки повыше и короткой экспозиции.
📍 Единственная зона, где будущее предложение превышает ретроспективный спрос - пояс ТТК - МКАД: там появится 3,4 млн м2 (60% всего ввода), это на 2 млн м2 больше, чем рынок поглотил за 2021-2025 годы. Внутри Садового кольца нового почти не строят: внутри Бульварного кольца заявлено смешные 35 тыс. м2.
☝️ Вывод: «инвестиционный пузырь» на офисном рынке - не более чем пугалка. Реальный риск для конкретного инвестора представляют слабые локации и слабые девелоперы без опыта и компетенций. Не забудем также, что переносы сроков ввода - это реальность офисного рынка, где около 35% заявленных объемов традиционно съезжает вправо. | 556 |
| 5 |  «Не дай вам Бог жить в эпоху перемен». Древняя китайская пословица.
💳 Капитал современного человека это строчка в базе данных, расположенном на сервере неизвестно где. Права на деньги, недвижимость, ценные бумаги - всего лишь сочетание цифр и букв, которые можно увидеть на смартфоне. Кое-что пока есть и на бумажном носителе, но цифровизация развивается слишком стремительно.
🦨 Каждое неожиданно происходящее событие - очередной повод задуматься. А что ЕСЛИ?
😳 Что если произойдут очередные непредвиденные, ненормальные и вообще никак не ожидаемые события? Это не касается только России и Москвы. Например, за последние 5 лет крупномасштабные уличные беспорядки с человеческими жертвами, попытки гос.переворотов и т.д. происходили в Ереване, Минске, Алмате, Вашингтоне, Штутгарте и Париже.
📝 Периодически можно увидеть тексты о том, что «пачка наличных (долларов) не помешает», а «лучшая инвестиция сейчас - набор продуктов и полный бак бензина». В очень краткосрочной перспективе это может быть и так, но вообще-то нет.
☑️ Лучшая инвестиция сейчас и всегда - наличие стратегии, диверсификация активов, наличие плана Б (В, Г, Д...), запасных аэродромов, системы безопасности свой семьи и своего капитала.
👍 У меня есть стратегия
🔥 Хочу построить стратегию
👀 Всё плохо со стратегией | 647 |
| 6 | Меня уже давно раздражает сокращения «недвижка», «недвига» и прочие. Как вы к этому относитесь? | 620 |
| 7 | 📊 СФО и СОПФ - две аббревиатуры из мира секьюритизации и проектного финансирования. Узкая тема, но раз уж я начал про СФО, то продолжу.
Итак!
🏦 СФО - это Специализированное Финансовое Общество. Это компания специального назначения, которая создается для секьюритизации финансовых активов с стабильным денежным потоком - кредитов, займов, лизинговых или арендных платежей. СФО выпускает под этот денежный поток облигации. Инвесторы покупают облигации, получают доход от денежных потоков по этим активам.
💼 СОПФ - это Специализированное Общество Проектного Финансирования. Оно создается для финансирования долгосрочных инвестиционных проектов (минимум на 3 года) - строительства мостов, дорог, гостиниц, инфраструктуры. СОПФ покупает права требования по будущим доходам от проекта (например, право собирать плату за проезд по мосту) или приобретает имущество для реализации проекта. Потом СОПФ размещает облигации под залог этих прав и имущества, привлекая финансирование. Классический пример - строительство платной дороги: застройщик продает СОПФ права на будущую плату за проезд, СОПФ выпускает облигации, на эти деньги строится дорога.
🔍 В чем разница? СФО работает с уже существующими активами и денежными потоками - рефинансирует то, что уже есть. СОПФ финансирует создание нового имущества и инфраструктуры - инвестирует в то, чего еще нет. СФО - про секьюритизацию готовых активов, СОПФ - про проектное финансирование будущих объектов. Плюс у СОПФ есть налоговые льготы - доходы в рамках уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль.
❓ Кому пригодятся эти знания? Инициаторам проектов в сфере недвижимости для расширения кругозора как минимум, для применения на практике как максимум.
👍 Ясно-понятно
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Путано-запутано
#ликбез | 702 |
| 8 |  🏗 Застройщик «Кортрос» вывел в продажу жилой комплекс «Сикрет Гарден». Адрес: Москва, Профсоюзная, 76А (5 мин.пеш. от ст.м. «Калужская»). Вывеска - премиум, но по набору лотов тянет максимум на бизнес-плюс.
📌 Место: ЮЗАО, Обручевский район - давно обжитой, с готовой инфраструктурой и парком под боком.
💵📐 Цены и планировки: без отделки, пока продают единственный корпус - 30-этажную «Аква».
1️⃣ (и студии) от ₽19,6 млн. за 29,8 м2 или ₽658 т./м2
2️⃣ от ₽33,9 млн. за 62,3 м2 или ₽544 т./м2
3️⃣ от ₽41,1 млн. за 81,6 м2 или ₽504 т./м2
🏢 Проект: три корпуса переменной этажности от 8 до 30 этажей - «Аква», «Терра» и «Флора», 1 066 квартир от студий до четырёшек, 455 машино-мест под землёй и закрытая территория на 2,3 га. Три четверти лотов (73%) - студии и однушки: для «клубного премиума» расклад необычный.
⭕️ Окружение: соседи бодрые и их много! Готовый бизнес-класс EVER (от ₽530 т./м2), «Архитектор» от ФСК (от ₽400 т./м2), «Обручева 30» со сдачей до конца года (от ₽495 т./м2) и STONE Грэйн (от ₽530 т./м2). Плюс в локации ожидаются проекты от Level.
🔑 Ключи: обещают в 2030 году.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👀 Вижу инвест
🔥 Опять оверпрайс
👍 Мне по 🥁 | 707 |
| 9 |  ⚡️Споры с гостями: как защитить объект
В посуточном размещении споры с гостями часто начинаются с условий бронирования: отмены, возврата предоплаты или правил заезда. В сезон такие ситуации особенно чувствительны: одна неясная формулировка может привести к жалобе.
📆 7 июля в 12:00 Bnovo проведет бесплатный вебинар с юристом, учитывая новые законы с 1 марта.
В программе:
🔹 возвраты, no-show и предоплата;
🔹 заселение и документы гостей;
🔹 жалобы, претензии и спорные условия тарифа;
🔹 Персональные данные, туристический налог.
Вебинар будет полезен управляющим апарт-отелями, апартаментами и любым объектам, которые хотят снизить риски в работе с гостями.
👉🏻 Участвовать бесплатно | 1 |
| 10 | 🛍 Чистопрудный бульвар, 2 - новый проект R4S уже в продаже. На рынке экспонируется помещение по этому адресу - и сразу с арендатором, шоурумом белья Le Journal Intime.
📍 Локация - одна из сильнейших на бульварном кольце: помещение на первой линии, прямо у выхода из метро «Чистые пруды». Постоянный пешеходный трафик и максимальная видимость с бульвара.
👙 Le Journal Intime - российский бренд технологичного женского белья, основанный в 2015 году. Бутики сети работают в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске, Новосибирске и Южно-Сахалинске; сеть развивается в том числе по франшизе. Постоянный участник парижской выставки Salon International de la Lingerie.
📐 Про помещение: 67,4 м2, отдельный вход с фасада, потолки 4,4 м, центральные коммуникации, электрическая мощность 10 кВт. Договор аренды на 5 лет, ставка 770 000 ₽/мес, индексация 10% в год. Цена - 122 млн ₽.
🔎 Почему я слежу за этим адресом? В 2025 году проектная компания девелопера R4S Group выкупила у «Почты России» на торгах помещения в этом здании. Теперь первые помещения выходят в продажу — и это весьма быстрый темп для такого рода проектов.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 725 |
| 11 |  Побег из Нью-Йорка
☝️Это Серёжа, недавно он потерял несколько десятков миллионов долларов на инвестициях в недвижимость. Вот его история.
🏙 Сооснователь Google Сергей Брин, чье состояние оценивается в четверть триллиона долларов, вышел из фонда нью-йоркской арендной недвижимости, выручив за свою долю сущие копейки. Связанная с Брином компания Amphitheatre LLC продала свою долю в фонде нью-йоркской жилой недвижимости под управлением УК A&E Real Estate.
🔍 Фонд владеет почти 5900 квартирами в Манхэттене, Бруклине, Квинсе и Бронксе. Доля Брина в этих объектах оценивалась примерно в $79 млн., но выкупили её у Брина, по признанию управляющих, всего за 6 центов на каждый доллар его первоначальных вложений. Сергей вышел из сектора нью-йоркского арендного жилья с большим убытком. Сколько именно в абсолютных деньгах потерял Брин, публично не раскрывается.
🧊 Фонд, в который инвестировал Брин, застрял в сегменте так называемых квартир со стабилизированной арендной платой - таких в городе около 1 млн., и индексировать ставки аренды в таких домах собственнику просто так нельзя: раз в год специальный городской совет решает, на сколько вообще можно повысить плату.
😢Более того, закон штата 2019 года закрыл механизм, по которому арендодатель мог отбивать затраты на капремонт через повышение аренды. То есть вложив деньги в новые лифты или котлы, повышать ставки нельзя. При этом операционные расходы фонда за десять лет выросли на 78%. Кроме того, некоторые жильцы не очень хорошо оплачивают счета. Всё это привело к $84 млн. долгов по аренде (дебиторка) и дефолту по кредиту на $506 млн. А 25 июня 2026 года Совет по арендной плате при новом мэре-коммунисте Зохране Мамдани проголосовал за заморозку ставок.
📉 Кстати, в прошлом году Калифорнийский университет списал половину своих $115 млн., вложенных в тот же самый фонд.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? А вот как! В истории Сергея сработал регуляторный риск. Казалось бы - доходная жилая недвижимость в огромном мегаполисе, с большим спросом на аренду. Но увы, власти изничтожили доходность и из сектора просто бегут инвесторы. Записываем, учимся на чужих ошибках. | 784 |
| 12 | ☝️В этом видео-кружочке я рассказываю о том, почему STONE Tower Е - интересный и перспективный проект для инвестирования.
➡️Подробный инвестиционный расчет - в файле
💬 Дубль в MAX (на всякий) | 746 |
| 13 |  رسالة فيديو | 680 |
| 14 |  Кто купил склады Raven Russia? У меня есть правдоподобная версия.
💰 Складской портфель Raven Russia обрел нового владельца. Покупатель - относительно свежен АО «УК «Белая Скала», а ее учредитель специализированное финансовое общество (СФО) «Аврора».
💼 Предыстория. Портфель из 16 складских комплексов почти на 2 млн м2 в Москве, Подмосковье, Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове по иску Генпрокуратуры признали «стратегическими транспортными терминалами», обратили в доход государства и выставили на торги. После серии несостоявшихся аукционов лот со стартовой ценой около ₽90 млрд ушёл за ₽47,2 млрд - с дисконтом порядка 50% к начальной цене.
👉Ключевой элемент конструкции сделки - СФО.
🏷️ СФО или специализированное финансовое общество - это особая конструкция, появившийся в российском праве в 2013 году для секьюритизации и выпуска облигаций. Смысл в том, чтобы «упаковать» денежный поток или права требования в облигации: СФО получает актив или права на будущие доходы, выпускает под них бумаги, а инвесторы получают купон из этого потока. У такой конторы, как правило, нет ни сотрудников, ни собственной операционной жизни - всем управляет сторонняя управляющая компания.
🔒 В последние 4 года СФО в том числе применялись для сокрытия конечных бенефициаров активов в борьбе против санкций от недружественных стран. Но и собственно для финансирования сделок и секьюритизации - тоже.
✅ В случае продажи активов Raven Russia СФО могла с одной стороны использоваться чтобы дистанцироваться от несколько токсичной истории с экспроприацией недвижимости англосаксонских инвесторов, а с другой - для финансирования сделки.
📜 В мае 2024 ЦБ зарегистрировал для СФО «Аврора» выпуск структурных облигаций с залоговым обеспечением серии А-1 для квалифицированных инвесторов по закрытой подписке. Именно этот выпуск может стать инструментом финансирования оплаты ₽47,2 млрд. То есть некий Инвестор купив облигации СФО, профинансирует сделку со складами.
⚙️ Схема такая: деньги от продажи облигаций СФО спускаются в «Белую Скалу», а та оплачивает лот. Арендный поток со складов поднимается и обслуживает выплату купонов. Закрытая подписка подразумевает, что список держателей бумаг не раскрывается, а вместе с ним скрыт и реальный источник денег на покупку.
🪝Очевидно, это сделка с очень высоким плечом: «Белая Скала» покупает крупный актив на деньги от размещения облигаций (собственные средства тут могут стремиться к нулю, а долг к 100%) и обслуживает его денежным потоком самого актива.
🔍 Так кто же Инвестор? Бывший руководитель «Белой Скалы» пользуется корп. почтой известной УК ПИФ и ЗПИФ, «Первая», ранее именовавшейся «Сбер Управление Активами». То есть возможно, что за сделкой стоит структура из орбиты крупнейшего банка страны, одного из немногих игроков, кому не проблема оплатить чек почти на ₽50 млрд .
⚠️ Важная оговорка! УК «Первая» - юридически самостоятельное лицо, после переименования 2022 года её структура собственности стала менее прозрачной. Некорректно говорить о Сбере как покупателе складов Raven Russia.
❓Может ли СБЕР купить облигации СФО «Аврора»? Может. Могут ли ПИФы УК «Первая» купить облигации СФО «Аврора»? Могут.
🧩 Если облигации СФО по закрытой подписке осядут в итоге в СБЕРе и финансовых структурах с ним связанных, то национализированный у британцев портфель в конечном счёте профинансирован деньгами российских квал. инвесторов - неопределенного количества клиентов экосистемы Сбербанка (от НПФов до физических лиц). То есть бенефициар сделки - это не один человек и не группа людей, а экосистема СБЕРа и контролирующие его лица.
🔁 Если всё будет так, то получится замкнутый контур: одна экосистема и структурирует сделку, и держит долг, и несёт какой-никакой риск. Подтвердить это по открытым данным будет нельзя, но эта версия лучше всего объясняет, зачем городить конструкцию с СФО.
➕ Добавлю ещё один штрих. Конструкции СФО применяются ещё одной структурой, связанной со СБЕРом - УК СФН. Там целый выводок СФО «Цефей», назначение которых мне неизвестно.
🔻Всё написанное - мои домыслы, основанные на слухах и преувеличениях! | 981 |
| 15 |  لا يوجد نص... | 1 072 |
| 16 |  ☝️И всё же УК Белая Скала это не Гриф, а Греф. Во всяком случае в контактах значится УК «Первая», находящаяся под контролем СБЕРа. | 36 |
| 17 |  Вот у этого чувака якобы есть ₽47,19 млрд ($629 млн) - он выиграл торги и получит ранее изъятые государством активы Raven Russia через некое АО «УК «Белая скала». Слышали когда-нибудь о нем? | 1 084 |
| 18 |  🏢 Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений на Садовом кольце - Земляной вал, 42!
📍 Место: ЦАО, метро «Чкаловская», Земляной вал, 42 - всего 200 метров от метро, прямо на первой линии Садового кольца, напротив станции. Локация формирует мощный трафик: рядом Курский вокзал, ТРК «Атриум» и жилой дом Chkalov.
🚀 В продаже 8 торговых блоков:
🔹 площади от 14,4 м2 до 209,6 м2
🔹 потолки 3 м
🔹 отдельные входы в каждый лот
🔹 центральные коммуникации
💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Расположение на первой линии Садового кольца с интенсивным трафиком и метро в шаговой доступности обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, кафе и услуги. Инвестор сможет получать регулярный рентный доход, а также рассчитывать на потенциальный рост стоимости активов.
💸 Цены: от ₽26 млн
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж | 1 013 |
| 19 | 🔲 Белые ночи = максимальный доход.
🏖️Помню, когда жил в Санкт-Петербурге мы с женой вызвали такси в Сестрорецк, и, садясь в машину, я назвал адрес и добавил «в Сестрорецк, к морю, пожалуйста». Водитель сделал очень кислую мину и сказал, что «в Петербурге моря нет, а есть залив».
🌚 Наверное и ночи у него были не совсем белые, но мы решили не уточнять. Формально-то про море он был прав, но...
🌟 Я это к чему. В одном из самых лучших городов мира (в моём личном рейтинге) недавно прошли форумы экономистов и юристов, ПМЭФ и ПМЮФ! Летом в город приезжают туристы на праздник «Алые паруса» и, конечно, посмотреть на белые ночи.
🏨 Именно летом заполняемость некоторых (многих) гостиниц и апарт-отелей города достигает 100%, а цены на размещение увеличиваются на 10-20%. На успех апарт-отеля в летний сезон влияют несколько факторов: локация, категория апарт-отеля, концепция, перечень дополнительных услуг и т.д.
🏟️ Ежегодные летние мероприятия в Санкт-Петербурге и природный феномен белых ночей создают стабильный летний туристический поток. Это практически гарантирует высокий доход владельцам апартаментов в летний сезон, благодаря предсказуемости и регулярности пикового спроса.
💼 Деловые мероприятия, конференции и форумы поддерживают гостиничную и апарт-отельную индустрию Петербурга в другие времена года.
🪫Однако, возможно, что подобных мероприятий в городе и стране в целом станет меньше. Петербурженка и спикер Совета Федерации Матвиенко на встрече с премьер-министром Мишутиным предложила дать поручение проанализировать систему существующих форумов в стране, которые проводятся на бюджетные средства, а также их отдачу и эффективность.
☝️Правда Матвиенко сказала, что выводит за рамки обсуждения основные ежегодные мероприятия – например, ПМЭФ и ВЭФ. А вот остальные мероприятия вероятно ожидает секвестр, что может стать неприятным сюрпризом для владельцев доходной жилой недвижимости в СПБ.
⚠️ Кстати, осенью в Санкт-Петербурге состоится Петербургский Международный Газовый Форум, но это мероприятие по масштабу пока уступает ПМЭФ и «Алым Парусам». | 884 |
| 20 | Инвесторы с небольшим капиталом часто хотят «сразу и много», но почти никто не готов разбираться, за счёт чего это вообще должно получиться. А чтобы получать «много», нужна системность.
Поэтому особого внимания заслуживают объекты, где доходность закладывается ещё на этапе строительства и подтверждается локацией с гарантированным потоком посетителей.
Хороший пример — жилой квартал «Инджой», в котором недавно открылись продажи коммерческих помещений. Локация — Войковская. Первое, что считывается, — это крутой обжитой район. Метро, МЦК, плотная жилая застройка, движение в течение дня — всё это обеспечивает ежедневный высокий трафик. А ещё это Ленинградский коридор: здесь сосредоточено множество бизнес-центров, куда ежедневно съезжаются тысячи сотрудников.
Поэтому новая коммерция в таком месте не просто кстати, а буквально востребована с первого дня: днём — офисные работники, вечером и в выходные — жители.
Похоже, что «Талан» делает ставку не на случайный набор арендаторов, а на продуманную экосистему сервисов, | 816 |
