متاح الآن! بحث تيليغرام 2025 — أهم رؤى العام 
Артем Цогоев | Недвижимость
الذهاب إلى القناة على Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
إظهار المزيد📈 نظرة تحليلية على قناة تيليجرام Артем Цогоев | Недвижимость
تُعد قناة Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) في القطاع اللغوي الروسية لاعباً نشطاً. يضم المجتمع حالياً 14 000 مشتركاً، محتلاً المرتبة 900 في فئة العقار العقاري والمرتبة 47 174 في منطقة روسيا.
📊 مؤشرات الجمهور والحراك
منذ تأسيسه في невідомо، حقق المشروع نمواً سريعاً وجمع 14 000 مشتركاً.
بحسب آخر البيانات بتاريخ 28 يونيو, 2026، تحافظ القناة على نشاط مستقر. خلال آخر 30 يوماً تغيّر عدد الأعضاء بمقدار -17، وفي آخر 24 ساعة بمقدار -6، مع بقاء الوصول العام مرتفعاً.
- حالة التحقق: غير موثّقة
- معدل التفاعل (ER): يبلغ متوسط تفاعل الجمهور 6.85%. وخلال أول 24 ساعة من النشر يحصد المحتوى عادةً 4.68% من ردود الفعل نسبةً إلى إجمالي المشتركين.
- وصول المنشورات: يحصل كل منشور على متوسط 959 مشاهدة. وخلال اليوم الأول يجمع عادةً 655 مشاهدة.
- التفاعلات والاستجابة: يتفاعل الجمهور بانتظام؛ متوسط التفاعلات لكل منشور يبلغ 18.
- الاهتمامات الموضوعية: يركز المحتوى على مواضيع رئيسية مثل девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование.
📝 الوصف وسياسة المحتوى
يصف المؤلف القناة بأنها مساحة للتعبير عن الآراء الذاتية:
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
بفضل وتيرة التحديث المرتفعة (أحدث البيانات بتاريخ 29 يونيو, 2026) تحافظ القناة على حداثتها ومستوى وصول مرتفع. وتُظهر التحليلات تفاعلاً نشطاً من الجمهور، ما يجعلها نقطة تأثير مهمة ضمن فئة العقار العقاري.
14 000
المشتركون
-624 ساعات
-197 أيام
-1730 أيام
جاري تحميل البيانات...
القنوات المماثلة
سحابة العلامات
الإشارات الواردة والصادرة
---
---
---
---
---
---
جذب المشتركين
يونيو '26
يونيو '26
+168
في 3 قنوات
مايو '26
+228
في 2 قنوات
Get PRO
أبريل '26
+356
في 5 قنوات
Get PRO
مارس '26
+487
في 10 قنوات
Get PRO
فبراير '26
+348
في 10 قنوات
Get PRO
يناير '26
+339
في 4 قنوات
Get PRO
ديسمبر '25
+235
في 10 قنوات
Get PRO
نوفمبر '25
+271
في 18 قنوات
Get PRO
أكتوبر '25
+235
في 6 قنوات
Get PRO
سبتمبر '25
+248
في 16 قنوات
Get PRO
أغسطس '25
+215
في 14 قنوات
Get PRO
يوليو '25
+459
في 19 قنوات
Get PRO
يونيو '25
+249
في 16 قنوات
Get PRO
مايو '25
+178
في 12 قنوات
Get PRO
أبريل '25
+419
في 12 قنوات
Get PRO
مارس '25
+326
في 17 قنوات
Get PRO
فبراير '25
+228
في 13 قنوات
Get PRO
يناير '25
+690
في 15 قنوات
Get PRO
ديسمبر '24
+274
في 21 قنوات
Get PRO
نوفمبر '24
+379
في 24 قنوات
Get PRO
أكتوبر '24
+329
في 15 قنوات
Get PRO
سبتمبر '24
+369
في 23 قنوات
Get PRO
أغسطس '24
+213
في 24 قنوات
Get PRO
يوليو '24
+326
في 22 قنوات
Get PRO
يونيو '24
+216
في 16 قنوات
Get PRO
مايو '24
+259
في 19 قنوات
Get PRO
أبريل '24
+212
في 22 قنوات
Get PRO
مارس '24
+323
في 26 قنوات
Get PRO
فبراير '24
+318
في 17 قنوات
Get PRO
يناير '24
+500
في 23 قنوات
Get PRO
ديسمبر '23
+364
في 32 قنوات
Get PRO
نوفمبر '23
+300
في 30 قنوات
Get PRO
أكتوبر '23
+440
في 27 قنوات
Get PRO
سبتمبر '23
+392
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '23
+395
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '23
+378
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '23
+269
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '23
+754
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '23
+196
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '23
+285
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '23
+462
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '23
+670
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '22
+500
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '22
+394
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '22
+389
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '22
+355
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '22
+691
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '22
+485
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '22
+230
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '22
+338
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '22
+195
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '22
+476
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '22
+321
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '22
+637
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '21
+309
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '21
+244
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '21
+257
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '21
+453
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '21
+728
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '21
+727
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '21
+310
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '21
+153
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '21
+317
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '21
+329
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '21
+467
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '21
+2 306
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '20
+1 918
في 0 قنوات
| التاريخ | نمو المشتركين | الإشارات | القنوات | |
| 29 يونيو | +5 | |||
| 28 يونيو | 0 | |||
| 27 يونيو | +3 | |||
| 26 يونيو | +5 | |||
| 25 يونيو | +4 | |||
| 24 يونيو | +5 | |||
| 23 يونيو | +3 | |||
| 22 يونيو | +6 | |||
| 21 يونيو | +4 | |||
| 20 يونيو | +3 | |||
| 19 يونيو | +4 | |||
| 18 يونيو | +5 | |||
| 17 يونيو | +1 | |||
| 16 يونيو | +8 | |||
| 15 يونيو | +10 | |||
| 14 يونيو | +3 | |||
| 13 يونيو | +5 | |||
| 12 يونيو | +10 | |||
| 11 يونيو | +10 | |||
| 10 يونيو | +9 | |||
| 09 يونيو | +6 | |||
| 08 يونيو | +3 | |||
| 07 يونيو | +6 | |||
| 06 يونيو | +4 | |||
| 05 يونيو | +5 | |||
| 04 يونيو | +10 | |||
| 03 يونيو | +11 | |||
| 02 يونيو | +13 | |||
| 01 يونيو | +7 |
منشورات القناة
📊 Коллеги из bnMAP.pro сделали два среза одного рынка - кто финансирует стройку и кто выдаёт ипотеку покупателям.
🏗 Проектное финансирование: по итогам января-апреля 2026 года лидером остаётся Сбер с долей 52%. Второе место занимает ВТБ - 17%, третье - Банк ДOM.PФ с 15%. На остальные банки приходится лишь 16%.
💵 Ипотека на первичке: здесь Сбербанк занимает 59% абсолютного рейтинга. ВТБ - на втором месте с 11%, Альфа-Банк - на третьем с 9%. На остальные банки приходится 21%.
🔥 А теперь вывод от меня. Сбер и ВТБ держат 69% проектного финансирования и 70% ипотеки на первичке. То есть на обоих концах цепочки стоят два госбанка: они кредитуют застройщиков и выдают ипотеку покупателям, которые покупают квартиры. Деньги, по сути, ходят по кругу внутри одного-двух банков и наружу почти не выходят. Зато в банках оседает НАВАР!
😢 Рынок первичного жилья в стране - это давно не какие-то там «банки», а вполне конкретные два БАНКА с госучастием. Стройку и ипотеку в стране контролируют олигархи Греф и Костин. Именно эта парочка де-факто в ответе за всё, что происходит на рынке.
💬 Дубль в MAX (на всякий)
| 2 |  ВСЁ ВЫШЕ И ВЫШЕ!
🎁 Росреестр (очевидно совместно с налоговой) продолжает двигать законопроект об обязательном внесении отчётов об оценке в государственные информационные системы.
📋 Суть инициативы не изменилась: оценщиков обяжут вносить любые отчёты об оценке в государственную систему (ФГИС ЕЦП НСПД), а государство сможет использовать эти цифры при кадастровой переоценке недвижимости. Заказали оценку - её результат уже доступен фискалам.
🗓 Напомню, что кадастровую оценку теперь планируют проводить чаще: с 2028 года раз в два года для земельных участков, с 2029 - для зданий и сооружений. Сейчас в таком режиме живут только Москва и Санкт-Петербург, остальные регионы переоценивают раз в четыре года. Чаще оценка - чаще пересмотр налоговой базы. А имея данные от частных оценщиков в базе, можно существенно эту базу увеличить.
💸 Кадастровая стоимость медленно, но верно подтягивается к рыночной, налог в натуральном выражении растёт. Особенно достанется владельцам объектов, которые сейчас по кадастру оценены заметно ниже рынка.
⚖️ Но и это не всё. Оспаривать кадастр станет тяжело. Когда у государства на руках окажется массив сопоставимых рыночных данных из тех самых отчётов оценщиков, аргументы о снижении кадастровой стоимости в суде имеют шанс рассыпаться - в какой-то момент оспаривание просто потеряет смысл.
⏳ Это пока законопроект, а не закон. Пока неочевидно, в какой редакции он в итоге дойдёт до принятия - и дойдёт ли. Но направление движения мысли законопрожектёров видно невооружённым глазом.
🔮 Если примут - инвесторам можно будет смело в базовом сценарии фин.моделей использовать рыночную стоимость как основу для исчисления налога на имущество.
💬 Дубль в MAX (на всякий)
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Заплатил налоги - спи спокойно (вечным сном)
👀 Как страшно жить... | 404 |
| 3 |  STONE снова достроил - на этот раз STONE Ленинский!
🏢 Премиальный бизнес-центр STONE Ленинский получил заключение о соответствии (ЗОС) - документ, подтверждающий, что объект построен в соответствии с требованиями проектной документации и техрегламентов. Проверку проводил Мосгосстройнадзор.
📋 Это уже третий бизнес-центр STONE, достроенный и получивший ЗОС с начала года - между прочим рекорд сезона среди офисных девелоперов.
🔑 Следующий этап - разрешение на ввод в эксплуатацию. После этого STONE Ленинский откроет двери резидентам.
💼 Зачем об этом знать частному инвестору? Способность девелопера качественно и в срок доводить стройки до финала - один из ключевых факторов при выборе объекта. Поэтому STONE - офисный девелопер №1 в Москве. | 455 |
| 4 |  СМЕРТИ НЕТ. Но есть фаза.
🤗 Именно так. Ни о какой «смерти» какого-то конкретного сегмента рынка говорить категорически нельзя. Но можно говорить о рецессии.
🏡 Рынок недвижимости развивается циклично, события на нём повторяются с определенной периодичностью.
⏲️ Выделяют 4 (четыре) основные фазы развития рынка недвижимости:
🔹восстановление
🔹экспансия
🔹переизбыток предложения
🔹рецессия
Ну и где мы сейчас?
📊 Чтобы определить в какой фазе рынок недвижимости находится прямо сейчас необходимо провести довольно большую аналитическую работу, исследовать экономическую ситуацию и основные показатели исследуемого сектора в целом в стране и в конкретном регионе:
✅ВВП (рост / падение)
✅Уровень безработицы
✅Процентные ставки
✅Инфляция
✅Миграция
и другие факторы
Например, для какого-нибудь сегмента коммерческой недвижимости:
✅Цены на коммерческую недвижимость (в динамике)
✅Ставки аренды коммерческой недвижимости (в динамике)
✅Уровень вакантности (количество свободных помещений), в % (в динамике)
✅Доходности Cap.rate по секторам (в динамике)
✅Спрос / поглощение - (в динамике)
и другие факторы, явно влияющие на сегмент
⚖️ На основе всех этих данных можно сформировать своё (и что важно, субъективное) мнение о текущей фазе рынка.
☝️Таким образом нельзя просто высказать какое-то экспресс-мнение о фазе рынка. Нужно «перелопатить» множество источников данных, чтобы получить исходные данные для формирования вывода о том, в какой фазе находится рынок.
🎤 Если эта работа не была проделана, а мнение всё же было высказано - результаты будут с высокой вероятностью ложные и не соответствующие действительности, иными словами - безосновательное балабольство.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Циклов не существует!
👀 На глазок определять лучше, душевнее... | 601 |
| 5 | 🚨 Кстати, в группе обучения образовательной программы «Коммерческая недвижимость» осталось всего 1 (одно) место. Стартуем завтра, 30 июня 2026 года. gab.atsogoev.com | 654 |
| 6 |  🏗 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ УМЕР? СНОВА?
😱 Периодически мне попадаются «мнения» о смерти (или об очень скорой и неминуемой смерти) того или иного сегмента рынка недвижимости. Периодически «умирает» первичный рынок недвижимости, флиппинг, вторичка. Недавно «умерли» склады, ленд-девелопмент в Подмосковье, создание ГАБов и т.д.
🪫Создается ощущение, что я у постели умирающего или даже уже на похоронах, если не на поминках. Просто какая-то волна негатива.
☠️ Прогнозы один мрачнее другого: вот-вот рухнет крупный застройщик сегмента, спрос окончательно обвалится.
🔀 Интерпретация рыночных событий или циклов того или иного сегмента тоже сугубо негативная: «сделок нет», «на рынке ж🍑па» и т.д. При этом сделки-то есть, просто их меньше, чем раньше.
🤔 Что-то тут не сходится. 2022 год - вот когда действительно было от чего потерять сон. И что? Рынок недвижимости не умер, а кое-где и выросло.
🏢 Недвижимость поразительно жизнеспособный сектор - что жилая, что коммерческая. Когда вокруг говорят о коллапсе-обвале-дне, люди покупают и продают недвижимость. И будут покупать и продавать!
🪦 Может, хватит хоронить рынок недвижимости? Он пережил уже столько «концов света», что впору говорить о его бессмертии. | 696 |
| 7 |  📱На канале SimpleEstate вышел интересный пост о влиянии проблем с топливом на торговую недвижимость с арендаторами-супермаркетами.
👉 Публикую с минимальными сокращениями.
🛢️ Российский топливный рынок этим летом вошёл в зону заметного напряжения. Часть нефтеперерабатывающих мощностей выведена из строя в связи с атаками БПЛА, объёмы переработки в мае–июне опустились до многолетних минимумов. Оптовые цены на бензин АИ-92 и АИ-95 подорожали примерно на 30%, дизельное топливо - на рекордные 40%.
⛽ Розница (заправки) реагирует медленнее: за первые две недели июня средняя цена литра на АЗС прибавила почти 2% - вдвое выше темпа всего мая. Острый физический дефицит при этом сконцентрирован в отдельных регионах с уязвимой логистикой; в части страны пока речь идёт лишь о росте цен и точечных ограничениях на отпуск.
🙈 Ситуацию зафиксировал и ЦБ РФ. На заседании 19 июня регулятор снизил ключевую ставку лишь на 0,25% (до 14,25%) вместо ожидавшихся рынком 0,5%, прямо назвав среди причин проинфляционные риски из-за временного снижения производства моторного топлива.
🚨 Сигнал очевиден: всплеск цен на бензин повлияет на инфляцию и, что важнее, на инфляционные ожидания. А значит, деньги останутся дорогими дольше, чем закладывалось в начале года.
🛒 Фактор стоимости топлива присутствует почти в каждом товаре, он зашит в цену через стоимость логистики. Сильнее всего этот фактор влияет там, где высокая доля доставки в конечной цене и быстрый оборот товара: свежие овощи, фрукты, молочная продукция.
🕳️ Перенос топливного дефицита на цены в магазинах скорее всего будет частичным и растянутым во времени. Не ценовой рывок, а дополнительное давление на инфляцию во втором полугодии, ближе к сезонному пику спроса на топливо в августе–сентябре.
❓ Что это значит для инвестора в стрит-ритейл с продуктовым арендатором? Недвижимость, арендованная продуктовыми сетями в который раз становится бенефициаром негативных проинфляционных факторов. Инфляция, разгоняющая цены на полке супермаркета, поднимает и товарооборот сетей, а арендная плата в проектах SimpleEstate индексируется и привязана к обороту арендатора. Рост цен на продукты переносится в выручку «Пятёрочки», «Магнита» или «Ленты», а вслед за ней в арендный поток собственника помещения. | 770 |
| 8 |  «Магнит» и «Дикси» или «Продукты24»?
💸 При инвестировании в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл одним из ключевых критериев качества денежного потока является надежность и платежеспособность арендаторов. Традиционно федеральные сети рассматриваются инвесторами как более предпочтительные партнеры благодаря своей устойчивости и репутации.
🤔 Но так ли очевиден выбор в пользу «федералов»? Независимые ритейлеры также могут представлять интерес и обладать рядом преимуществ.
💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.
🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.
📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.
🛒 Еще одно преимущество независимых ритейлеров заключается в их способности адаптировать ассортимент товаров под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.
🔍 Тем не менее тщательная проверка потенциальных арендаторов, изучение их финансового положения и деловой репутации чрезвычайно важна и позволяет инвестору верно оценивать риски.
🏪 И конечно же, качество самого объекта недвижимости остается приоритетным фактором для инвестора - ликвидное помещение с хорошей локацией легко найдет нового арендатора даже при смене текущего, неважно, федерального или независимого. | 685 |
| 9 |  📊 Свежие данные NF Group по спросу россиян за первое полугодие 2026 года.
👑 ОАЭ несмотря ни на что держат первое место.
🇹🇭 Таиланд поднялся с третьего на второе место, и только за первый квартал 2026 спрос там вырос на 33%. Ещё в начале 2024 года я предполагал, что азиатское направление выстрелит - вот оно и стреляет. Турция замкнула тройку, поднявшись с пятого места, а вот Сербия, наоборот, съехала со второго на четвёртое место. Пятую строчку неожиданно разделили Грузия и Маврикий, которых не было в рейтинге с 2023 года.
🎯 Но любопытнее не география, а мотивы возникновения спроса. 53% покупок совершается ради ВНЖ, ещё 27% - приобретения для собственного проживания (доля подросла на 14 п.п. за полгода), и только 20% - с инвестиционными целями. Причём инвестиционная доля за те же полгода просела ровно на 14 п.п.
🤔 Итого: зарубежную недвижимость в основном сейчас покупают не инвесторы, а люди, которым нужен второй дом или ВНЖ. Чистых инвесторов в зарубежную недвижимость всё меньше.
👍 Пора брать
🔥 В Сочи лучше, душевнее
👀 Налицо вздутие пузыря | 692 |
| 10 |  🏗 Продолжаю следить за судьбами бывших зданий АТС «Ростелекома» в Санкт-Петербурге. Чуть больше года назад я писал о здании на Дачном проспекте, которое петербургский девелопер Orange.Life! перепрофилировал в торгово-офисный центр.
📉 Эволюция продукта в редевелопменте - это могло бы стать названием какой-нибудь скучной конференции, но нет. В апреле 2025-го (на старте продаж) минимальный лот, доступный для приобретения в проекте, был целый этаж - 624 м2 за 87,4 млн ₽. Потом застройщик смилостивился и нарезал здание на лоты от 13 до 32 м2 с ценой входа от ₽3,9 млн.
💸 А на днях была анонсирована уже следующая итерация: продажа ГАБов с арендаторами за 5,8 млн ₽. Что интересно, Orange.Life! предлагает приобрести эти лоты в рассрочку на 12 месяцев с ПВ 50% или от 2,9 млн ₽. Застройщик сулит 535 200 ₽ в год рентного потока, причем доход обещает уже завтра.
🧐 Что предлагается купить? Помещения по 16 - 29 м2, обремененные договорами аренды - 11 месяцев с пролонгацией, индексация - аж 15% в год (заметно выше инфляции). Заявляется окупаемость 7 лет! С устойчивостью арендаторов ситуация такая - это кабинеты маникюра и косметологии, небольшие офисы, агентства недвижимости. Интересно будет понаблюдать за тем, как на это отреагирует рынок 🍿
⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией | 667 |
| 11 |  🛡 ЗПИФы недвижимости - защита во время обвала фондового рынка?
🌊 Существует красивая легенда: когда биржу трясёт, паи ЗПИФов недвижимости стабильны. Защитный актив, тихая гавань, в которой можно переждать шторм. В понедельник шторм как раз случился.
📊 Любые торгуемые на бирже ценные бумаги рано или поздно становятся подвержены общим трендам фондового рынка - резкому повышению или понижению цены.
📉Очень часто можно услышать: «сегодня такой-то миллиардер потерял $1 млрд. - ведь акции его компании обвалились». Эти новости всегда собирают интерес публики, но представьте себя на месте этого миллиардера.
🌊 В последние годы в России и мире происходила масса событий, создающих избыточную волатильность на рынке ценных бумаг. В 2022 году случилось аж несколько обвалов фондового рынка, но тогда ЗПИФы недвижимости показали себя очень хорошо - стоимость паев практически не шелохнулась.
💸 Истинная причина этой стабильности заключалась в том, что тогда паи ЗПИФ были драматически низколиквидны, поэтому слабо реагировали на внешние факторы. Объемы торгов по ЗПИФам очень были незначительны, инвесторов и сделок было мало.
📈 Я предсказывал тогда, что по мере роста популярности ЗПИФ у инвесторов движения котировок на паи станут когерентны российскому фондовому рынку, то есть будут падать, когда «всё падает» и расти, когда «всё растёт».
⚡Итак, на бирже опять бахнуло! Я посмотрел на несколько ЗПИФов недвижимости в попытках поддержать свой тезис 4-летней давности.
🔻 «Парус-Макс» - это фонд фондов, корзина из всех ЗПИФов УК PARUS AM сразу. Фонд подешевел с начала месяца примерно на 7%, и большая часть просадки легла ровно на дни обвала.
🔻«Парус-ДВН» - это ЗПИФ с бизнес-центром класса А в Москве. В дни обвала его цена успела и подрасти, и просесть.
🔻 «Современный 7» от СФН (Сбер) - ЗПИФ со складами. Качнулся слабо, подешевел совсем чуть-чуть в дни обвала, хотя за месяц потерял около 3%
💸 В общем, пока ЗПИФы опять оказались относительно невосприимчивы к буре в стакане фондового рынка. Но сигналы того, что это уже не совсем тихая гавань - есть. | 747 |
| 12 | 🎥 Почему 12 лет окупаемости могут быть выгоднее, чем 8?
Большинство инвесторов при выборе объекта коммерческой недвижимости ищут минимальную окупаемость. Логика кажется простой: чем быстрее вернутся вложенные деньги, тем лучше.
Но на практике именно такие объекты часто оказываются самыми рискованными.
💜 В новом видео Никита Корниенко разбирает:
• Почему нельзя оценивать объект только по сроку окупаемости
• Как завышенная арендная ставка может испортить инвестицию
• Почему качественный объект с окупаемостью 12 лет иногда приносит больше прибыли, чем объект с окупаемостью 8 лет
• На какие показатели стоит смотреть помимо доходности и окупаемости
Рекомендуем посмотреть видео до конца.
📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK Видео
🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики! | 682 |
| 13 |  ГАБ с ЗОЖем
🥬 Магазины фермерских и натуральных продуктов - главный бенефициар тренда на здоровое питание. По данным ВЦИОМ, принципов ЗОЖ так или иначе придерживаются около 88% россиян, и значительная их часть готова доплачивать за то, что считает более полезным. По экспертным оценкам, спрос на фермерскую продукцию в ближайшие годы может расти на 15–20% в год, а число крестьянских хозяйств растет примерно на 10% в год с 2024 года.
💰 Что насчет ГАБов с фермерскими продуктами? Для собственника коммерческой недвижимости такой арендатор интересен прежде всего малым форматом. Магазину «у дома» достаточно компактной площади (от 10–20 м2), он не требует сложной инженерии и эл.мощностей, как общепит, и органично взаимодействует с супермаркетами, аптеками и другими базовыми операторами стрит-ритейла. Высокая наценка на свежую и нишевую продукцию позволяет платить повышенную ставку аренды даже на небольших метражах.
🌐 Да, магазины фермерских товаров активно развивают доставку, но магазины у дома играют на другом поле - личном доверии жителей к конкретной точке и импульсном спросе. Это делает офлайн-формат более устойчивым.
📍 Требования операторов к помещениям:
🔸 первая линия в плотно населённом районе
🔸 интенсивный пешеходный трафик, близость к метро или жилым массивам
🔸 отдельный вход и витринное остекление
🔸 возможность размещения вывески
🔸 компактная площадь (10–20 м2)
⚖️ Ключевая особенность сегмента - арендатором, как правило, выступает локальный несетевой оператор, а не федеральная сеть с прозрачной отчётностью. Это объективно повышает риск: финансовая устойчивость отдельного магазина менее предсказуема. Поэтому во главу угла выходит не столько сам арендатор, сколько качество локации - насколько быстро при его уходе помещение займёт новый продуктовый оператор.
🔍 Показательный пример - ГАБ 16,6 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 10/1к1 https://www.cian.ru/sale/commercial/330466722/ (ЮЗАО, 5 минут пешком от метро «Академическая») за 16,38 млн ₽ с арендатором магазином «Фермерские продукты». Арендный платёж составляет 130 000 ₽/месяц (1,56 млн ₽ в год). Объект на первом этаже жилого дома, с отдельной входной группой с фасада, свободной планировкой, высокими потолками 4,8 м. Это уже сложившееся торговое окружение: по соседству пункт OZON, цветы, пекарня, точки стрит-фуда, что формирует устойчивый трафик.
💡 Итог: фермерские магазины «у дома» - растущий, но специфический сегмент. Их сила в устойчивом потребительском тренде, слабость - в несетевом, локальном характере большинства арендаторов. Для инвестора это значит, что при покупке такого ГАБ ставку стоит делать на качество локации и ликвидность помещения: компактная площадь на первой линии у метро в жилом районе востребована широким кругом арендаторов.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 772 |
| 14 |  👐 Очень часто можно услышать о некой «проблеме перенасыщения рынка офисов в Москве». Но настоящая проблема в том, что единого офисного рынка в городе больше нет.
Фактически есть три рынка офисов, и у каждого свой путь:
🔹 Сложившиеся кластеры
🔹 Развивающиеся кластеры
🔹 «Сюрприз-локации»
🧐 Вышла моя новая колонка в Forbes - советую прочитать всем паникёрам (и оптимистам). | 737 |
| 15 | 💻 Как при помощи post-view увидеть 35-кратное снижение стоимости сделки с медийки на Циане
Команда застройщика из Ikon Development проверила эффективность медийной рекламы на Циане при помощи post-view от Smartis и увидела, что такая реклама генерировала до 6,4% всех сделок.
Как на основе новых данных коллеги улучшили показатели и какие выводы сделали - читайте подробнее в кейсе. | 732 |
| 16 |  🤔 Как при помощи post-view увидеть 35-кратное снижение стоимости сделки с медийки на Циане
Команда застройщика из Ikon Development проверила эффективность медийной рекламы на Циане при помощи post-view от Smartis и увидела, что такая реклама генерировала до 6,4% всех сделок.
Как на основе новых данных коллеги улучшили показатели и какие выводы сделали — читайте подробнее в кейсе.
Подписывайтесь на канал в MAX | 1 |
| 17 |  Приятное для пайщиков ЗПИФов
📜 Госдума во втором и третьем чтениях приняла закон, который распространяет на пайщиков закрытых фондов (в том числе недвижимости и комбинированных) налоговый вычет по НДФЛ при продаже паёв после более чем трёх лет владения. Раньше эта льгота полагалась только владельцам паёв открытых ПИФов.
📝 Всего одно слово! Депутаты вычеркнули из подпункта 1 пункта 1 статьи 219 Налогового кодекса одно-единственное слово - «открытых». И всё. После этого право на освобождение от НДФЛ при продаже паёв, которыми инвесторы владели дольше трёх лет, получают и держатели паёв ЗПИФ. Предельный размер вычета - ₽3 млн за каждый год владения.
📅 Закон вступает в силу со дня официального опубликования, но его положения распространяются на правоотношения с 1 января 2026 года. То есть задним числом и в пользу инвестора-налогоплательщика - жест по нынешним временам почти экзотический.
💡 Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Трёхлетний горизонт владения паем ЗПИФ теперь даёт ощутимый бонус на выходе, что меняет расчет итоговой доходности для долгосрочных инвесторов. | 771 |
| 18 |  ⚡Кризис: что это?
📖 Вообще-то «кризис» - греческий термин из медицины, момент болезни, когда больной либо идёт на поправку, либо умирает. То есть вопреки стереотипам, это не «плохие времена», точка перелома. Развилка, на которой решается судьба всего организма.
⚙️ Если перенести эту логику на бизнес, то кризис - это не спад продаж и не взлёт дебиторки, а момент, когда прежняя бизнес-модель полностью перестаёт работать. В этот момент происходит озарение - предприниматель придумывает или применяет нечто, что с одной стороны меняет, а с другой спасает бизнес.
🦴В бизнесе ломается обычно то, что было напряжено. Кризис - это плата за напряжённую позу, то есть слишком много долгов, слишком узкая ниша, слишком дорогой маркетинг и т.д.
💊 Я как-то писал пост «Куда уходят деньги предпринимателя» о важности выведения части денег из бизнеса во что-то скучное, типа коммерческой недвижимости. Так вот в какой-нибудь сетевой аптеке в спальном районе, приносящей 8-9%, рисков намного меньше, чем в бизнесе. При определенных условиях точка перелома (кризис) в этом активе вообще не наступает никогда.
🔍 Недавно я где-то увидел фразу: «бизнес - это всегда кризис». Да, это бесконечная череда переломов, изменений, стрессов. Поэтому дальновидные и опытные предприниматели деньги из бизнеса выводят во что-то защитное, например в коммерческую недвижимость с относительно низкой доходностью и большим запасом прочности.
❓Как выбирать доходную коммерческую недвижимость, которой не страшны кризисы? Ответ - на образовательной программе «Коммерческая недвижимость». Старт 30 июня (во вторник), в группе осталось всего 3 места (из 10).
👉 Ваша лучшая инвестиция: gab.atsogoev.com | 807 |
| 19 | По вашим личным ощущениям в вашем бизнесе / бизнесе вашего работодателя сейчас кризис? | 830 |
| 20 |  🏢 По данным NF Group, в первом полугодии 2026 года на центральных торговых улицах Санкт-Петербурга открылось 205 магазинов, кафе и предприятий сферы услуг, тогда как 233 арендатора прекратили работу. Число закрытий превысило число открытий на 14% - ротация на фоне меняющейся структуры спроса усиливается.
💊 Ключевой сдвиг - по количеству открытий аптеки, оптики и магазины ортопедических товаров обогнали фэшн-сегмент, уступив только общепиту. Сопоставимая активность аптечных сетей наблюдалась в пандемию, но тогда носила краткосрочный характер. В 2026 году расширение сегмента выглядит масштабнее и затрагивает знаковые локации.
🛍 Аптеки и оптики занимают помещения арендаторов других профилей, в том числе премиальные адреса. На Невском, 73-75 на месте Calzedonia открылась аптека «Неофарм», на Невском, 128 на смену «Обуви и Моды» приходит аптека «Вита».
🧐 Налицо переход от спонтанного потребления к рациональному. Классические преимущества первой линии (витрина, интенсивный пешеходный трафик) перестают окупаться для части форматов. Наиболее устойчивы две категории арендаторов: сетевые операторы с узнаваемым брендом и форматы, построенные на личном контакте, - продажа лекарств, выдача заказов, реализация алкоголя.
📦 Параллельно растёт доля пунктов выдачи заказов: на ПВЗ пришлось 6% открытий, распространяются гибридные форматы (кофейня с ПВЗ, почтовое отделение с ПВЗ, объединение нескольких маркетплейсов в одной точке).
🍭Сегмент подарков, сувениров и сладостей занял 7% открытий против 10% у фэшн-ритейла. | 1 018 |
