متاح الآن! بحث تيليغرام 2025 — أهم رؤى العام 
Артем Цогоев | Недвижимость
الذهاب إلى القناة على Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
إظهار المزيد📈 نظرة تحليلية على قناة تيليجرام Артем Цогоев | Недвижимость
تُعد قناة Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) في القطاع اللغوي الروسية لاعباً نشطاً. يضم المجتمع حالياً 14 004 مشتركاً، محتلاً المرتبة 903 في فئة العقار العقاري والمرتبة 47 142 في منطقة روسيا.
📊 مؤشرات الجمهور والحراك
منذ تأسيسه في невідомо، حقق المشروع نمواً سريعاً وجمع 14 004 مشتركاً.
بحسب آخر البيانات بتاريخ 27 يونيو, 2026، تحافظ القناة على نشاط مستقر. خلال آخر 30 يوماً تغيّر عدد الأعضاء بمقدار -11، وفي آخر 24 ساعة بمقدار 3، مع بقاء الوصول العام مرتفعاً.
- حالة التحقق: غير موثّقة
- معدل التفاعل (ER): يبلغ متوسط تفاعل الجمهور 6.85%. وخلال أول 24 ساعة من النشر يحصد المحتوى عادةً 4.85% من ردود الفعل نسبةً إلى إجمالي المشتركين.
- وصول المنشورات: يحصل كل منشور على متوسط 959 مشاهدة. وخلال اليوم الأول يجمع عادةً 680 مشاهدة.
- التفاعلات والاستجابة: يتفاعل الجمهور بانتظام؛ متوسط التفاعلات لكل منشور يبلغ 18.
- الاهتمامات الموضوعية: يركز المحتوى على مواضيع رئيسية مثل девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование.
📝 الوصف وسياسة المحتوى
يصف المؤلف القناة بأنها مساحة للتعبير عن الآراء الذاتية:
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
بفضل وتيرة التحديث المرتفعة (أحدث البيانات بتاريخ 28 يونيو, 2026) تحافظ القناة على حداثتها ومستوى وصول مرتفع. وتُظهر التحليلات تفاعلاً نشطاً من الجمهور، ما يجعلها نقطة تأثير مهمة ضمن فئة العقار العقاري.
14 004
المشتركون
+324 ساعات
-127 أيام
-1130 أيام
جاري تحميل البيانات...
القنوات المماثلة
سحابة العلامات
الإشارات الواردة والصادرة
---
---
---
---
---
---
جذب المشتركين
يونيو '26
يونيو '26
+163
في 3 قنوات
مايو '26
+228
في 2 قنوات
Get PRO
أبريل '26
+356
في 5 قنوات
Get PRO
مارس '26
+487
في 10 قنوات
Get PRO
فبراير '26
+348
في 10 قنوات
Get PRO
يناير '26
+339
في 4 قنوات
Get PRO
ديسمبر '25
+235
في 10 قنوات
Get PRO
نوفمبر '25
+271
في 18 قنوات
Get PRO
أكتوبر '25
+235
في 6 قنوات
Get PRO
سبتمبر '25
+248
في 16 قنوات
Get PRO
أغسطس '25
+215
في 14 قنوات
Get PRO
يوليو '25
+459
في 19 قنوات
Get PRO
يونيو '25
+249
في 16 قنوات
Get PRO
مايو '25
+178
في 12 قنوات
Get PRO
أبريل '25
+419
في 12 قنوات
Get PRO
مارس '25
+326
في 17 قنوات
Get PRO
فبراير '25
+228
في 13 قنوات
Get PRO
يناير '25
+690
في 15 قنوات
Get PRO
ديسمبر '24
+274
في 21 قنوات
Get PRO
نوفمبر '24
+379
في 24 قنوات
Get PRO
أكتوبر '24
+329
في 15 قنوات
Get PRO
سبتمبر '24
+369
في 23 قنوات
Get PRO
أغسطس '24
+213
في 24 قنوات
Get PRO
يوليو '24
+326
في 22 قنوات
Get PRO
يونيو '24
+216
في 16 قنوات
Get PRO
مايو '24
+259
في 19 قنوات
Get PRO
أبريل '24
+212
في 22 قنوات
Get PRO
مارس '24
+323
في 26 قنوات
Get PRO
فبراير '24
+318
في 17 قنوات
Get PRO
يناير '24
+500
في 23 قنوات
Get PRO
ديسمبر '23
+364
في 32 قنوات
Get PRO
نوفمبر '23
+300
في 30 قنوات
Get PRO
أكتوبر '23
+440
في 27 قنوات
Get PRO
سبتمبر '23
+392
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '23
+395
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '23
+378
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '23
+269
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '23
+754
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '23
+196
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '23
+285
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '23
+462
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '23
+670
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '22
+500
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '22
+394
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '22
+389
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '22
+355
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '22
+691
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '22
+485
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '22
+230
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '22
+338
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '22
+195
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '22
+476
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '22
+321
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '22
+637
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '21
+309
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '21
+244
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '21
+257
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '21
+453
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '21
+728
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '21
+727
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '21
+310
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '21
+153
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '21
+317
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '21
+329
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '21
+467
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '21
+2 306
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '20
+1 918
في 0 قنوات
| التاريخ | نمو المشتركين | الإشارات | القنوات | |
| 28 يونيو | 0 | |||
| 27 يونيو | +3 | |||
| 26 يونيو | +5 | |||
| 25 يونيو | +4 | |||
| 24 يونيو | +5 | |||
| 23 يونيو | +3 | |||
| 22 يونيو | +6 | |||
| 21 يونيو | +4 | |||
| 20 يونيو | +3 | |||
| 19 يونيو | +4 | |||
| 18 يونيو | +5 | |||
| 17 يونيو | +1 | |||
| 16 يونيو | +8 | |||
| 15 يونيو | +10 | |||
| 14 يونيو | +3 | |||
| 13 يونيو | +5 | |||
| 12 يونيو | +10 | |||
| 11 يونيو | +10 | |||
| 10 يونيو | +9 | |||
| 09 يونيو | +6 | |||
| 08 يونيو | +3 | |||
| 07 يونيو | +6 | |||
| 06 يونيو | +4 | |||
| 05 يونيو | +5 | |||
| 04 يونيو | +10 | |||
| 03 يونيو | +11 | |||
| 02 يونيو | +13 | |||
| 01 يونيو | +7 |
منشورات القناة
📱На канале SimpleEstate вышел интересный пост о влиянии проблем с топливом на торговую недвижимость с арендаторами-супермаркетами.
👉 Публикую с минимальными сокращениями.
🛢️ Российский топливный рынок этим летом вошёл в зону заметного напряжения. Часть нефтеперерабатывающих мощностей выведена из строя в связи с атаками БПЛА, объёмы переработки в мае–июне опустились до многолетних минимумов. Оптовые цены на бензин АИ-92 и АИ-95 подорожали примерно на 30%, дизельное топливо - на рекордные 40%.
⛽ Розница (заправки) реагирует медленнее: за первые две недели июня средняя цена литра на АЗС прибавила почти 2% - вдвое выше темпа всего мая. Острый физический дефицит при этом сконцентрирован в отдельных регионах с уязвимой логистикой; в части страны пока речь идёт лишь о росте цен и точечных ограничениях на отпуск.
🙈 Ситуацию зафиксировал и ЦБ РФ. На заседании 19 июня регулятор снизил ключевую ставку лишь на 0,25% (до 14,25%) вместо ожидавшихся рынком 0,5%, прямо назвав среди причин проинфляционные риски из-за временного снижения производства моторного топлива.
🚨 Сигнал очевиден: всплеск цен на бензин повлияет на инфляцию и, что важнее, на инфляционные ожидания. А значит, деньги останутся дорогими дольше, чем закладывалось в начале года.
🛒 Фактор стоимости топлива присутствует почти в каждом товаре, он зашит в цену через стоимость логистики. Сильнее всего этот фактор влияет там, где высокая доля доставки в конечной цене и быстрый оборот товара: свежие овощи, фрукты, молочная продукция.
🕳️ Перенос топливного дефицита на цены в магазинах скорее всего будет частичным и растянутым во времени. Не ценовой рывок, а дополнительное давление на инфляцию во втором полугодии, ближе к сезонному пику спроса на топливо в августе–сентябре.
❓ Что это значит для инвестора в стрит-ритейл с продуктовым арендатором? Недвижимость, арендованная продуктовыми сетями в который раз становится бенефициаром негативных проинфляционных факторов. Инфляция, разгоняющая цены на полке супермаркета, поднимает и товарооборот сетей, а арендная плата в проектах SimpleEstate индексируется и привязана к обороту арендатора. Рост цен на продукты переносится в выручку «Пятёрочки», «Магнита» или «Ленты», а вслед за ней в арендный поток собственника помещения.
| 2 |  «Магнит» и «Дикси» или «Продукты24»?
💸 При инвестировании в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл одним из ключевых критериев качества денежного потока является надежность и платежеспособность арендаторов. Традиционно федеральные сети рассматриваются инвесторами как более предпочтительные партнеры благодаря своей устойчивости и репутации.
🤔 Но так ли очевиден выбор в пользу «федералов»? Независимые ритейлеры также могут представлять интерес и обладать рядом преимуществ.
💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.
🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.
📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.
🛒 Еще одно преимущество независимых ритейлеров заключается в их способности адаптировать ассортимент товаров под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.
🔍 Тем не менее тщательная проверка потенциальных арендаторов, изучение их финансового положения и деловой репутации чрезвычайно важна и позволяет инвестору верно оценивать риски.
🏪 И конечно же, качество самого объекта недвижимости остается приоритетным фактором для инвестора - ликвидное помещение с хорошей локацией легко найдет нового арендатора даже при смене текущего, неважно, федерального или независимого. | 523 |
| 3 |  📊 Свежие данные NF Group по спросу россиян за первое полугодие 2026 года.
👑 ОАЭ несмотря ни на что держат первое место.
🇹🇭 Таиланд поднялся с третьего на второе место, и только за первый квартал 2026 спрос там вырос на 33%. Ещё в начале 2024 года я предполагал, что азиатское направление выстрелит - вот оно и стреляет. Турция замкнула тройку, поднявшись с пятого места, а вот Сербия, наоборот, съехала со второго на четвёртое место. Пятую строчку неожиданно разделили Грузия и Маврикий, которых не было в рейтинге с 2023 года.
🎯 Но любопытнее не география, а мотивы возникновения спроса. 53% покупок совершается ради ВНЖ, ещё 27% - приобретения для собственного проживания (доля подросла на 14 п.п. за полгода), и только 20% - с инвестиционными целями. Причём инвестиционная доля за те же полгода просела ровно на 14 п.п.
🤔 Итого: зарубежную недвижимость в основном сейчас покупают не инвесторы, а люди, которым нужен второй дом или ВНЖ. Чистых инвесторов в зарубежную недвижимость всё меньше.
👍 Пора брать
🔥 В Сочи лучше, душевнее
👀 Налицо вздутие пузыря | 590 |
| 4 |  🏗 Продолжаю следить за судьбами бывших зданий АТС «Ростелекома» в Санкт-Петербурге. Чуть больше года назад я писал о здании на Дачном проспекте, которое петербургский девелопер Orange.Life! перепрофилировал в торгово-офисный центр.
📉 Эволюция продукта в редевелопменте - это могло бы стать названием какой-нибудь скучной конференции, но нет. В апреле 2025-го (на старте продаж) минимальный лот, доступный для приобретения в проекте, был целый этаж - 624 м2 за 87,4 млн ₽. Потом застройщик смилостивился и нарезал здание на лоты от 13 до 32 м2 с ценой входа от ₽3,9 млн.
💸 А на днях была анонсирована уже следующая итерация: продажа ГАБов с арендаторами за 5,8 млн ₽. Что интересно, Orange.Life! предлагает приобрести эти лоты в рассрочку на 12 месяцев с ПВ 50% или от 2,9 млн ₽. Застройщик сулит 535 200 ₽ в год рентного потока, причем доход обещает уже завтра.
🧐 Что предлагается купить? Помещения по 16 - 29 м2, обремененные договорами аренды - 11 месяцев с пролонгацией, индексация - аж 15% в год (заметно выше инфляции). Заявляется окупаемость 7 лет! С устойчивостью арендаторов ситуация такая - это кабинеты маникюра и косметологии, небольшие офисы, агентства недвижимости. Интересно будет понаблюдать за тем, как на это отреагирует рынок 🍿
⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией | 601 |
| 5 |  🛡 ЗПИФы недвижимости - защита во время обвала фондового рынка?
🌊 Существует красивая легенда: когда биржу трясёт, паи ЗПИФов недвижимости стабильны. Защитный актив, тихая гавань, в которой можно переждать шторм. В понедельник шторм как раз случился.
📊 Любые торгуемые на бирже ценные бумаги рано или поздно становятся подвержены общим трендам фондового рынка - резкому повышению или понижению цены.
📉Очень часто можно услышать: «сегодня такой-то миллиардер потерял $1 млрд. - ведь акции его компании обвалились». Эти новости всегда собирают интерес публики, но представьте себя на месте этого миллиардера.
🌊 В последние годы в России и мире происходила масса событий, создающих избыточную волатильность на рынке ценных бумаг. В 2022 году случилось аж несколько обвалов фондового рынка, но тогда ЗПИФы недвижимости показали себя очень хорошо - стоимость паев практически не шелохнулась.
💸 Истинная причина этой стабильности заключалась в том, что тогда паи ЗПИФ были драматически низколиквидны, поэтому слабо реагировали на внешние факторы. Объемы торгов по ЗПИФам очень были незначительны, инвесторов и сделок было мало.
📈 Я предсказывал тогда, что по мере роста популярности ЗПИФ у инвесторов движения котировок на паи станут когерентны российскому фондовому рынку, то есть будут падать, когда «всё падает» и расти, когда «всё растёт».
⚡Итак, на бирже опять бахнуло! Я посмотрел на несколько ЗПИФов недвижимости в попытках поддержать свой тезис 4-летней давности.
🔻 «Парус-Макс» - это фонд фондов, корзина из всех ЗПИФов УК PARUS AM сразу. Фонд подешевел с начала месяца примерно на 7%, и большая часть просадки легла ровно на дни обвала.
🔻«Парус-ДВН» - это ЗПИФ с бизнес-центром класса А в Москве. В дни обвала его цена успела и подрасти, и просесть.
🔻 «Современный 7» от СФН (Сбер) - ЗПИФ со складами. Качнулся слабо, подешевел совсем чуть-чуть в дни обвала, хотя за месяц потерял около 3%
💸 В общем, пока ЗПИФы опять оказались относительно невосприимчивы к буре в стакане фондового рынка. Но сигналы того, что это уже не совсем тихая гавань - есть. | 651 |
| 6 | 🎥 Почему 12 лет окупаемости могут быть выгоднее, чем 8?
Большинство инвесторов при выборе объекта коммерческой недвижимости ищут минимальную окупаемость. Логика кажется простой: чем быстрее вернутся вложенные деньги, тем лучше.
Но на практике именно такие объекты часто оказываются самыми рискованными.
💜 В новом видео Никита Корниенко разбирает:
• Почему нельзя оценивать объект только по сроку окупаемости
• Как завышенная арендная ставка может испортить инвестицию
• Почему качественный объект с окупаемостью 12 лет иногда приносит больше прибыли, чем объект с окупаемостью 8 лет
• На какие показатели стоит смотреть помимо доходности и окупаемости
Рекомендуем посмотреть видео до конца.
📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK Видео
🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики! | 644 |
| 7 |  ГАБ с ЗОЖем
🥬 Магазины фермерских и натуральных продуктов - главный бенефициар тренда на здоровое питание. По данным ВЦИОМ, принципов ЗОЖ так или иначе придерживаются около 88% россиян, и значительная их часть готова доплачивать за то, что считает более полезным. По экспертным оценкам, спрос на фермерскую продукцию в ближайшие годы может расти на 15–20% в год, а число крестьянских хозяйств растет примерно на 10% в год с 2024 года.
💰 Что насчет ГАБов с фермерскими продуктами? Для собственника коммерческой недвижимости такой арендатор интересен прежде всего малым форматом. Магазину «у дома» достаточно компактной площади (от 10–20 м2), он не требует сложной инженерии и эл.мощностей, как общепит, и органично взаимодействует с супермаркетами, аптеками и другими базовыми операторами стрит-ритейла. Высокая наценка на свежую и нишевую продукцию позволяет платить повышенную ставку аренды даже на небольших метражах.
🌐 Да, магазины фермерских товаров активно развивают доставку, но магазины у дома играют на другом поле - личном доверии жителей к конкретной точке и импульсном спросе. Это делает офлайн-формат более устойчивым.
📍 Требования операторов к помещениям:
🔸 первая линия в плотно населённом районе
🔸 интенсивный пешеходный трафик, близость к метро или жилым массивам
🔸 отдельный вход и витринное остекление
🔸 возможность размещения вывески
🔸 компактная площадь (10–20 м2)
⚖️ Ключевая особенность сегмента - арендатором, как правило, выступает локальный несетевой оператор, а не федеральная сеть с прозрачной отчётностью. Это объективно повышает риск: финансовая устойчивость отдельного магазина менее предсказуема. Поэтому во главу угла выходит не столько сам арендатор, сколько качество локации - насколько быстро при его уходе помещение займёт новый продуктовый оператор.
🔍 Показательный пример - ГАБ 16,6 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 10/1к1 https://www.cian.ru/sale/commercial/330466722/ (ЮЗАО, 5 минут пешком от метро «Академическая») за 16,38 млн ₽ с арендатором магазином «Фермерские продукты». Арендный платёж составляет 130 000 ₽/месяц (1,56 млн ₽ в год). Объект на первом этаже жилого дома, с отдельной входной группой с фасада, свободной планировкой, высокими потолками 4,8 м. Это уже сложившееся торговое окружение: по соседству пункт OZON, цветы, пекарня, точки стрит-фуда, что формирует устойчивый трафик.
💡 Итог: фермерские магазины «у дома» - растущий, но специфический сегмент. Их сила в устойчивом потребительском тренде, слабость - в несетевом, локальном характере большинства арендаторов. Для инвестора это значит, что при покупке такого ГАБ ставку стоит делать на качество локации и ликвидность помещения: компактная площадь на первой линии у метро в жилом районе востребована широким кругом арендаторов.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 670 |
| 8 |  👐 Очень часто можно услышать о некой «проблеме перенасыщения рынка офисов в Москве». Но настоящая проблема в том, что единого офисного рынка в городе больше нет.
Фактически есть три рынка офисов, и у каждого свой путь:
🔹 Сложившиеся кластеры
🔹 Развивающиеся кластеры
🔹 «Сюрприз-локации»
🧐 Вышла моя новая колонка в Forbes - советую прочитать всем паникёрам (и оптимистам). | 676 |
| 9 | 💻 Как при помощи post-view увидеть 35-кратное снижение стоимости сделки с медийки на Циане
Команда застройщика из Ikon Development проверила эффективность медийной рекламы на Циане при помощи post-view от Smartis и увидела, что такая реклама генерировала до 6,4% всех сделок.
Как на основе новых данных коллеги улучшили показатели и какие выводы сделали - читайте подробнее в кейсе. | 689 |
| 10 |  🤔 Как при помощи post-view увидеть 35-кратное снижение стоимости сделки с медийки на Циане
Команда застройщика из Ikon Development проверила эффективность медийной рекламы на Циане при помощи post-view от Smartis и увидела, что такая реклама генерировала до 6,4% всех сделок.
Как на основе новых данных коллеги улучшили показатели и какие выводы сделали — читайте подробнее в кейсе.
Подписывайтесь на канал в MAX | 1 |
| 11 |  Приятное для пайщиков ЗПИФов
📜 Госдума во втором и третьем чтениях приняла закон, который распространяет на пайщиков закрытых фондов (в том числе недвижимости и комбинированных) налоговый вычет по НДФЛ при продаже паёв после более чем трёх лет владения. Раньше эта льгота полагалась только владельцам паёв открытых ПИФов.
📝 Всего одно слово! Депутаты вычеркнули из подпункта 1 пункта 1 статьи 219 Налогового кодекса одно-единственное слово - «открытых». И всё. После этого право на освобождение от НДФЛ при продаже паёв, которыми инвесторы владели дольше трёх лет, получают и держатели паёв ЗПИФ. Предельный размер вычета - ₽3 млн за каждый год владения.
📅 Закон вступает в силу со дня официального опубликования, но его положения распространяются на правоотношения с 1 января 2026 года. То есть задним числом и в пользу инвестора-налогоплательщика - жест по нынешним временам почти экзотический.
💡 Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Трёхлетний горизонт владения паем ЗПИФ теперь даёт ощутимый бонус на выходе, что меняет расчет итоговой доходности для долгосрочных инвесторов. | 726 |
| 12 |  ⚡Кризис: что это?
📖 Вообще-то «кризис» - греческий термин из медицины, момент болезни, когда больной либо идёт на поправку, либо умирает. То есть вопреки стереотипам, это не «плохие времена», точка перелома. Развилка, на которой решается судьба всего организма.
⚙️ Если перенести эту логику на бизнес, то кризис - это не спад продаж и не взлёт дебиторки, а момент, когда прежняя бизнес-модель полностью перестаёт работать. В этот момент происходит озарение - предприниматель придумывает или применяет нечто, что с одной стороны меняет, а с другой спасает бизнес.
🦴В бизнесе ломается обычно то, что было напряжено. Кризис - это плата за напряжённую позу, то есть слишком много долгов, слишком узкая ниша, слишком дорогой маркетинг и т.д.
💊 Я как-то писал пост «Куда уходят деньги предпринимателя» о важности выведения части денег из бизнеса во что-то скучное, типа коммерческой недвижимости. Так вот в какой-нибудь сетевой аптеке в спальном районе, приносящей 8-9%, рисков намного меньше, чем в бизнесе. При определенных условиях точка перелома (кризис) в этом активе вообще не наступает никогда.
🔍 Недавно я где-то увидел фразу: «бизнес - это всегда кризис». Да, это бесконечная череда переломов, изменений, стрессов. Поэтому дальновидные и опытные предприниматели деньги из бизнеса выводят во что-то защитное, например в коммерческую недвижимость с относительно низкой доходностью и большим запасом прочности.
❓Как выбирать доходную коммерческую недвижимость, которой не страшны кризисы? Ответ - на образовательной программе «Коммерческая недвижимость». Старт 30 июня (во вторник), в группе осталось всего 3 места (из 10).
👉 Ваша лучшая инвестиция: gab.atsogoev.com | 736 |
| 13 | По вашим личным ощущениям в вашем бизнесе / бизнесе вашего работодателя сейчас кризис? | 696 |
| 14 |  🏢 По данным NF Group, в первом полугодии 2026 года на центральных торговых улицах Санкт-Петербурга открылось 205 магазинов, кафе и предприятий сферы услуг, тогда как 233 арендатора прекратили работу. Число закрытий превысило число открытий на 14% - ротация на фоне меняющейся структуры спроса усиливается.
💊 Ключевой сдвиг - по количеству открытий аптеки, оптики и магазины ортопедических товаров обогнали фэшн-сегмент, уступив только общепиту. Сопоставимая активность аптечных сетей наблюдалась в пандемию, но тогда носила краткосрочный характер. В 2026 году расширение сегмента выглядит масштабнее и затрагивает знаковые локации.
🛍 Аптеки и оптики занимают помещения арендаторов других профилей, в том числе премиальные адреса. На Невском, 73-75 на месте Calzedonia открылась аптека «Неофарм», на Невском, 128 на смену «Обуви и Моды» приходит аптека «Вита».
🧐 Налицо переход от спонтанного потребления к рациональному. Классические преимущества первой линии (витрина, интенсивный пешеходный трафик) перестают окупаться для части форматов. Наиболее устойчивы две категории арендаторов: сетевые операторы с узнаваемым брендом и форматы, построенные на личном контакте, - продажа лекарств, выдача заказов, реализация алкоголя.
📦 Параллельно растёт доля пунктов выдачи заказов: на ПВЗ пришлось 6% открытий, распространяются гибридные форматы (кофейня с ПВЗ, почтовое отделение с ПВЗ, объединение нескольких маркетплейсов в одной точке).
🍭Сегмент подарков, сувениров и сладостей занял 7% открытий против 10% у фэшн-ритейла. | 859 |
| 15 |  Вариант 1️⃣ это вот так, кстати. На небольшом объеме где-то в ультрадорогом центре Москвы - вполне может быть... | 762 |
| 16 |  ⚡️Скандал на Электрозаводе
🏭 Что произошло: прошел слух, что контролирующий территорию застройщик ГК «Эталон» якобы собирается нахрен снести корпуса «Электрозавода» и заменить их «новоделом».
🏙 Так получилось, что производства выводятся из центра Москвы, а на их месте строятся жилые дома и бизнес-центры.
🏚 В прошлом застройщикам приходилось заниматься редевелопментом. Например, на соседнем с «Электрозаводом» участке после захвата «Росбилдингом» был создан БЦ «Лефорт» - старые цеха Московского шёлкового комбината имени П. П. Щербакова были приспособлены под офисное пространство класса В+.
🎨 В настоящем девелоперы могут реализовывать более сложные, красивые и современные проекты. Например, Бадаевский пивзавод когда-нибудь всё-таки станет ЖК «Бадаевским». Напомню, что в 2019 году секта градозащитников «Архнадзор» устроила травлю застройщика Capital Group, в попытках предотвратить строительство «вызывающе агрессивного» проекта дома «на ножках» от арх. бюро Herzog & de Meuron. В итоге Москва могла бы не получить очевидный архитектурный шедевр, но трагедии не произошло - бесноватым не дали и шанса «отменить» проект.
😤 Теперь эта секта и примкнувшие к ним медиа травят «Эталон». Застройщик пытается максимально обтекаемо и мягко намекнуть, что старый завод, спроектированный в 1920-х (арх. Г. Евланов и Г. Шиханов) и построенный в годы военного коммунизма / НЭПа, для использования в жилых и коммерческих целях непригоден. Без экспертизы фасада непонятно, в каком состоянии он находится и переживет ли реконструкцию. «Архнадзор» и его группа поддержки в СМИ, очевидно, считают, что фасад Электрозавода крепкий. Но что там на самом деле - неизвестно.
Что вообще можно сделать с фасадами Электрозавода?
Вариант 1️⃣ Сохранить оригинальные фасады Электрозавода, разрушить всё внутри и возвести новые перекрытия. Это дорого, долго и опасно. Случаи, когда фасады дают трещину и даже обваливаются, были, причем вероятность таких событий высокая. При этом в итоге все фасады укрепляются внутри бетоном, так что фактически получается тоже «новодел» - смесь старых кирпичей и новых материалов.
Вариант 2️⃣ Разобрать полностью или частично оригинальные фасады и восстановить их из новых (а в том числе и неновых) материалов. Это тоже недешево, зато можно практически быть уверенным в том, что ни трещин, ни обвалов не будет.
🤔 Сейчас «Эталон» уточняет, что речь не о полном сносе исторических корпусов: фасады и узнаваемые черты зданий обещают сохранить и встроить в новый квартал. Но формулировки по-прежнему обтекаемые, поэтому я лично дождался бы проектной документации.
🗣 Все причитания «архнадзорных» о необходимости сбережения «старой Москвы» - это не более чем манипуляция и умалчивание очевидных фактов. Московские здания веками пристраивались вширь и надстраивались вверх, в некоторых случаях надстройка производилась несколько раз. В надстроенных и перестроенных зданиях весь центр. А уж как горела Москва, как часто и ярко! «Градозащитникам» должно быть известно, что в прошлом повсеместно процветало настоящее глумление над старинными зданиями - их варварски оснащали электричеством, водопроводом и даже канализацией - резали по-живому, насиловали исконный замысел московских зодчих.
🏠 В независимости от того, как «Эталон» собирается разбираться с фасадами Электрозавода, мне лично, как человеку, выросшему на Преображенской площади, и много раз бывавшему на самом Электрозаводе и рядом с ним, кажется, что лучше получить новый проект и новую жизнь на этой территории, чем годами наблюдать фактическое разрушение этих зданий.
#оффтоп | 876 |
| 17 |  ☝️Я был очень занят и попросил моего AI-брата записать для вас это видео. | 808 |
| 18 | 💬 Относительно недавно ко мне обратился сын моего товарища и задал интересный вопрос: «Как быстро и много заработать на инвестициях, если начальный капитал всего 5000 долларов?»
Я написал такой ответ:
⏪ Быстрые и большие деньги на небольшом начальном капитале бывают только в двух случаях: когда ты идёшь на огромный риск или когда ты попал в очень редкий момент рынка (и скорее всего, случайно). Любая стратегия «быстро и много» почти всегда означает: высокие риски, ограниченная ликвидность, зависимость от внешней конъюнктуры. Может получится, да и вообще везет тем, кто везёт! Но есть и обратная сторона — можно потерять тот самый «минимум», с которого начинали.
📚 Ключевая проблема начала пути в инвестициях — отсутствие опыта и знаний. Поэтому я бы советовал начинать с обучения, то есть поглощения больших объёмов информации по теме инвестиций. Опыт можно нарабатывать на небольших личных сделках или участии (в любом качестве) в более крупных чужих. Конечно, можно лично залезать в любые рискованные темы и пробовать на себе! Но высокие доходы могут уравновесить высокие потери. Может получится такой бег на месте и в лучшем случае начальный капитал просто не исчезнет, а вот опыт появится.
🏗 Реальный капитал обычно строится на другом: на системной работе, правильной диверсификации, взвешенных решениях. В инвестициях в недвижимость быстрых побед почти не бывает. Бывает удачный момент (например, 2022 год — те, кто купил недвижимость в марте-апреле, уже к концу года сидели на 20-30% прироста). Но это скорее исключение, чем правило.
🎯 Поэтому главный совет в личных инвестициях: сосредоточься на том, что можешь контролировать. Маленькие, но регулярные шаги, внимательный выбор актива, умение ждать — это и есть основа реального заработка в инвестициях. Ну и конечно, я бы посоветовал заниматься бизнесом, зарабатывать деньги и реинвестировать их в проекты. Сильно помогает бизнес где-то рядом со сферой инвестиций. Это если кратко! ⏩
Что думаете? Правильно я написал или нет?
👍 Правильно
🔥 Неправильно
👀 Покритикую в комментах! | 828 |
| 19 |  Макроэкономика в сосудах: куда это выльется?
🏫 Сложный выбор! Представьте, что вы снова в школе, на уроке физики. Перед вами три сообщающихся сосуда. Учитель наливает в один сосуд воду и в других тоже становится больше воды. Это наглядно показывает вам взаимосвязи и влияние одних процессов на другие.
🔄 Визуализируйте: перед вами три взаимосвязанных сосуда: в одном - ключевая ставка ЦБ РФ (сейчас 14,25%), в другом курс доллара (сейчас около 75 и ползёт вверх), а в третьем инфляция (сейчас 5,6%). Фон: экспортно-ориентированная экономика, СВО, санкции, на депозитах россиян около ₽67 трлн, низкая безработица и остывшая экономика на пороге рецессии. А ну и перебои с топливом.
🎲 А теперь вам нужно принять решение, что делать с этими грёбаными сосудами. У вас три варианта:
1️⃣ Девальвация рубля. Доллар по 100. Бюджету нужны деньги. Ослабишь рубль - экспортёры в рублях заработают больше, в бюджет налогов больше пойдёт. Но импорт тут же подорожает, инфляция резко подскочит вверх. Всё, что завязано на импорте - техника, стройматериалы, лекарства - начнёт дорожать. Опять 25 (это я про реальную инфляцию в %). Народ начнёт бежать менять рубли на что угодно - валюту, золото, квартиры. А ведь с инфляцией и боролись последние годы.
🔹 Выигрывают: экспортеры, бюджет, должники с фиксированными рублевыми кредитами
🔸 Проигрывают: население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), импортеры
2️⃣ Снижение ключевой ставки. Допустим, ускоренное - не по 0,25 п.п. за заседание, как сейчас, а сразу до 12% до конца года. Бизнесу стало легче, ипотека - доступнее, да и спрос на жильё оживится. Но деньги с депозитов утекают. Либо на потребление, либо снова в валюту, золото, недвижимость. А значит, инфляция снова подскочит. И это при том, что её и так подпирает т.н. «топливный кризис». Так еще и курс доллара полезет вверх! Больше инфляции.
🔹 Выигрывают: застройщики, риэлторы, производственные компании с кредитами, заемщики
🔸 Проигрывают: банки, население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), люди с фиксированными доходами
3️⃣ «Комбо»: и рубль девальвировали, и ставку снизили. Вот тут начнётся самое интересное. Цены на всё летят вверх. Валюту, золотишко и м2 сметают с рынка, как горячие пирожки, пока не остыло. Тоже беда.
🔹 Выигрывают: экспортеры, рублевые должники
🔸 Проигрывают: практически все остальные
🤔 И таки что же делать в этих условиях!? Вот что бы вы выбрали? Вообразите, что вы Силуанов или Набиуллина!
☑️ Тут в принципе действовать следует очень медленно, осторожно смотря на эффект от моих осторожных действий, потому что так много всего вокруг, около и внутри и «хрен его знает, что будет». В общем без резких движений. В реальности власти часто вынуждены действовать быстро из-за внешнего давления... Но что и как будет реализовано, кого «отдадут на заклание» пока точно не известно.
📆 Зато точно известно, что менее чем через месяц наступит август, а в августе в России происходят всякие неприятные макроэкономические события. В этом году к традиционному набору добавляется топливный кризис, пик сезонного спроса по которому приходится как раз на август-сентябрь.
⚠️ Дисклеймер: я не макроэкономист и вообще не экономист, я всего лишь главный, лучший и скромный специалист по инвестициям в недвижимость в России - не более того.
👍 Всё будет хорошо!
🔥 Всё будет плохо.
👀 Будь что будет... | 849 |
| 20 |  🏪 Американские моллы превращаются... в элегантные шорты. Нет. На месте закрытых гигантских универмагов открываются батутные парки, площадки с боулингом, локально популярной игрой шаффлборд (см. золотую рамочку) и т.д. По данным JLL, сектор развлечений планирует прибавить 16,5 млн. кв. футов площадей по всей стране - и это в период, когда американский потребитель считает каждый доллар.
📍Освободившиеся площади - печальная реальность сектора торговых центров Америки. Сеть Lord & Taylor закрыла все 38 магазинов в 2020-м. Сеть Bed Bath & Beyond - все ~900 точек в 2023-м. Сети Party City и Big Lots полностью ушли с рынка в 2024-2025-м. Сеть Joann (~800 магазинов с тканями и рукоделием) закрыла двери в мае 2025-го. Forever 21 окончательно свернул американскую сеть в том же году.
🚸 Все они освободили коробки по 2-3 тыс. м2 в моллах и региональных ТЦ. Батутные парки, квест-комнаты и боулинг оказались в нужном месте в нужное время.
📊 Операторы развлекательного формата управляют сейчас примерно 4 700 объектами, ещё 721 - в планах открытия. Лидеры роста - так называемые «комнаты-испытания» и игровые квесты: плюс 246% за три года. Следом - «конкурентный досуг» (еда + напитки + мини-гольф или шаффлборд): рост на 83% за тот же период.
🎱 Интересно, что этот тренд заметен (в меньшем объеме и в России). Самый желаемый рестораторами формат недвижимости в 2026 году - помещение, в котором можно открыть бильярдную. Говорят, что погонять шары стало модно в столицах, а рестораторы устали от роста цен на продукты и рентабельности на грани. Так что на американку и русскую пирамиду вся надежда.
Такие дела. | 1 260 |
