Артем Цогоев | Недвижимость
Kanalga Telegram’da o‘tish
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
Ko'proq ko'rsatish
Tarmoq:📈 Telegram kanali Артем Цогоев | Недвижимость analitikasi
Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) Rus til segmentidagi kanali faol ishtirokchi. Hozirda hamjamiyat 14 046 obunachidan iborat bo'lib, Haqiqiy mulk toifasida 903-o'rinni va Rossiya mintaqasida 46 943-o'rinni egallagan.
📊 Auditoriya ko‘rsatkichlari va dinamika
невідомо sanasidan buyon loyiha tez o‘sib, 14 046 obunachiga ega bo‘ldi.
30 Iyul, 2026 dagi oxirgi ma’lumotlarga ko‘ra kanal barqaror faollikka ega. Oxirgi 30 kunda obunachilar soni 37 ga, so‘nggi 24 soatda esa -1 ga o‘zgardi va umumiy qamrov yuqori darajada qolmoqda.
- Tasdiqlash holati: Tasdiqlanmagan
- Jalb etish (ER): Auditoriya o‘rtacha 6.99% darajada jalb etiladi. Nashrdan keyingi dastlabki 24 soatda kontent odatda umumiy obunachilar sonining 4.61% ini tashkil etuvchi reaksiyalarni to‘playdi.
- Post qamrovi: Har bir post o‘rtacha 981 marta ko‘riladi; birinchi sutkada odatda 647 ta ko‘rish yig‘iladi.
- Reaksiyalar va o‘zaro ta’sir: Auditoriya faol: har bir postga o‘rtacha 18 ta reaksiya keladi.
- Tematik yo‘nalishlar: Kontent девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование kabi asosiy mavzularga jamlangan.
📝 Tavsif va kontent siyosati
Muallif resursni shaxsiy fikrni ifoda etish maydoni sifatida ta’riflaydi:
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
Yuqori yangilanish chastotasi (oxirgi ma’lumot 31 Iyul, 2026 da olingan) sababli kanal doimo dolzarb va katta qamrovli bo‘lib qoladi. Analitika auditoriya kontent bilan faol hamkorlik qilishini, uni Haqiqiy mulk toifasidagi muhim ta’sir nuqtasiga aylantirishini ko‘rsatadi.
14 046
Obunachilar
-124 soatlar
+17 kunlar
+3730 kunlar
Ma'lumot yuklanmoqda...
O'xshash kanallar
Taglar buluti
Kirish va chiqish esdaliklari
---
---
---
---
---
---
Obunachilarni jalb qilish
Iyul '26
Iyul '26
+252
7 kanalda
Iyun '26
+179
3 kanalda
Get PRO
May '26
+228
2 kanalda
Get PRO
Aprel '26
+356
5 kanalda
Get PRO
Mart '26
+487
10 kanalda
Get PRO
Fevral '26
+348
10 kanalda
Get PRO
Yanvar '26
+339
4 kanalda
Get PRO
Dekabr '25
+235
10 kanalda
Get PRO
Noyabr '25
+271
18 kanalda
Get PRO
Oktabr '25
+235
6 kanalda
Get PRO
Sentabr '25
+248
16 kanalda
Get PRO
Avgust '25
+215
14 kanalda
Get PRO
Iyul '25
+459
19 kanalda
Get PRO
Iyun '25
+249
16 kanalda
Get PRO
May '25
+178
12 kanalda
Get PRO
Aprel '25
+419
12 kanalda
Get PRO
Mart '25
+326
17 kanalda
Get PRO
Fevral '25
+228
13 kanalda
Get PRO
Yanvar '25
+690
15 kanalda
Get PRO
Dekabr '24
+274
21 kanalda
Get PRO
Noyabr '24
+379
24 kanalda
Get PRO
Oktabr '24
+329
15 kanalda
Get PRO
Sentabr '24
+369
23 kanalda
Get PRO
Avgust '24
+213
24 kanalda
Get PRO
Iyul '24
+326
22 kanalda
Get PRO
Iyun '24
+216
16 kanalda
Get PRO
May '24
+259
19 kanalda
Get PRO
Aprel '24
+212
22 kanalda
Get PRO
Mart '24
+323
26 kanalda
Get PRO
Fevral '24
+318
17 kanalda
Get PRO
Yanvar '24
+500
23 kanalda
Get PRO
Dekabr '23
+364
32 kanalda
Get PRO
Noyabr '23
+300
30 kanalda
Get PRO
Oktabr '23
+440
27 kanalda
Get PRO
Sentabr '23
+392
0 kanalda
Get PRO
Avgust '23
+395
0 kanalda
Get PRO
Iyul '23
+378
0 kanalda
Get PRO
Iyun '23
+269
0 kanalda
Get PRO
May '23
+754
0 kanalda
Get PRO
Aprel '23
+196
0 kanalda
Get PRO
Mart '23
+285
0 kanalda
Get PRO
Fevral '23
+462
0 kanalda
Get PRO
Yanvar '23
+670
0 kanalda
Get PRO
Dekabr '22
+500
0 kanalda
Get PRO
Noyabr '22
+394
0 kanalda
Get PRO
Oktabr '22
+389
0 kanalda
Get PRO
Sentabr '22
+355
0 kanalda
Get PRO
Avgust '22
+691
0 kanalda
Get PRO
Iyul '22
+485
0 kanalda
Get PRO
Iyun '22
+230
0 kanalda
Get PRO
May '22
+338
0 kanalda
Get PRO
Aprel '22
+195
0 kanalda
Get PRO
Mart '22
+476
0 kanalda
Get PRO
Fevral '22
+321
0 kanalda
Get PRO
Yanvar '22
+637
0 kanalda
Get PRO
Dekabr '21
+309
0 kanalda
Get PRO
Noyabr '21
+244
0 kanalda
Get PRO
Oktabr '21
+257
0 kanalda
Get PRO
Sentabr '21
+453
0 kanalda
Get PRO
Avgust '21
+728
0 kanalda
Get PRO
Iyul '21
+727
0 kanalda
Get PRO
Iyun '21
+310
0 kanalda
Get PRO
May '21
+153
0 kanalda
Get PRO
Aprel '21
+317
0 kanalda
Get PRO
Mart '21
+329
0 kanalda
Get PRO
Fevral '21
+467
0 kanalda
Get PRO
Yanvar '21
+2 306
0 kanalda
Get PRO
Dekabr '20
+1 918
0 kanalda
| Sana | Obunachilarni jalb qilish | Esdaliklar | Kanallar | |
| 31 Iyul | +12 | |||
| 30 Iyul | +8 | |||
| 29 Iyul | +7 | |||
| 28 Iyul | +7 | |||
| 27 Iyul | +17 | |||
| 26 Iyul | +5 | |||
| 25 Iyul | +6 | |||
| 24 Iyul | +6 | |||
| 23 Iyul | +14 | |||
| 22 Iyul | +26 | |||
| 21 Iyul | +24 | |||
| 20 Iyul | +6 | |||
| 19 Iyul | +7 | |||
| 18 Iyul | +4 | |||
| 17 Iyul | +7 | |||
| 16 Iyul | +11 | |||
| 15 Iyul | +1 | |||
| 14 Iyul | +9 | |||
| 13 Iyul | +4 | |||
| 12 Iyul | +6 | |||
| 11 Iyul | +4 | |||
| 10 Iyul | +7 | |||
| 09 Iyul | +4 | |||
| 08 Iyul | +7 | |||
| 07 Iyul | +4 | |||
| 06 Iyul | +7 | |||
| 05 Iyul | +8 | |||
| 04 Iyul | +3 | |||
| 03 Iyul | +4 | |||
| 02 Iyul | +6 | |||
| 01 Iyul | +11 |
Kanal postlari
👐 Я к вам с хорошими новостями - для того, чтобы купить московский офис «дёшево» вам понадобится машина времени.
☝️ Почему так случилось? Есть целых три причины - и я очень подробно изложил их.
🧐 Вышла моя новая колонка в Forbes - советую прочитать всем любителям дешёвого (но и транжирам тоже).
| 2 | Остановитесь. Присядьте.
Сели? А теперь держитесь за стул!
🪝 Вакантность в офисах класса А внутри МКАД выросла на 6,0 п.п. г/г и достигла 9,5%. То есть свободных площадей стало почти в два с половиной раза больше год к году. Это сигнал? Рынок посыпался, арендаторы разбежались, ставки сейчас рухнут вниз. В общем обвал.
🚦 А теперь можно вставать со стула. Нет никакого обвала. 29% всех свободных площадей класса А - это один-единственный объект, небоскреб Moscow Towers, который появился на рынке из-за смены планов РЖД и вывода помещений в небоскребе на рынок. Вот такое влияние одного (хоть и большого) объекта!
🏗 Ввод новых объектов за полугодие составил 408 тыс. м2, всего было введено 9 бизнес-центров. Тоже вроде бы много. Только вот введенные объекты реализованы уже на 92%, а более 30% ввода - это штаб-квартиры, включая новую штаб-квартиру Яндекса на 111 тыс. м2, площади которых на рынок не выйдут никогда.
🧊 Дефицит никуда не делся, наоборот. В готовых зданиях класса А на всю Москву доступно всего 33 тыс. м2. Ставки на офисы с отделкой в ключевых локациях уже пробивают ₽80 тыс. за м2 в год и доходят до ₽100-110 тыс. Цена готового офиса достигает ₽711 т./м2, почти на 30% выше среднерыночной. Хотите въехать сейчас - платите премию. Не хотите - ждите 2028-2029 годы, куда и ушло около 60% спроса.
🔝 Со спросом всё в порядке: продажи офисных блоков за полугодие достигли 124 тыс. м2, оценочная выручка девелоперов составила примерно ₽62 млрд., +38%. 70% продаж на рынке сделали четыре игрока - STONE, MR Group, FORMA и Sense. Оставшиеся 30% поделили 18 компаний. 82% площадей ушло по ДКПБВ.
🚧 Кстати, новых стартов продаж было 11, но только 4 проекта будут построены в премиальных (то есть востребованных) локациях.
🔮 Прогноз аналитического центра STONE на 2026 год: ввод 629 тыс. м2 (+21%), вакантность 9,6%, средняя цена экспонирования ₽630 т./м2 (+10%), ставка аренды ₽50,0 тыс. за м2 в год. А вот в 2027 году ожидается локальный минимум ввода - 401 тыс. м2.
🧐 Итого: да, вакансия высокая (9,5%) и ввод новых офисов внушительный (408 тыс. м2), но нужно хорошенько разобраться что реально стоит за этими цифрами. | 540 |
| 3 | 🔣 Итак, я решил посчитать двухкомнатную квартиру площадью 60,1 м2 на 58 этаже 60-этажной башни, лот № 1208 в шестом корпусе. По прайсу это ₽60,1 млн, ровно ₽1 млн за метр, горизонт - с августа 2026 до ввода в IV квартале 2029, то есть три года и пять месяцев. Темпы роста цены я не выдумывал, а перенес из своей же модели по соседнему ЖК «СЕЗАР СИТИ»: там сценарии давали 3,7%, 10,7% и 13,7% годовых. Все расчеты — до налогов.
📗 В модели два листа. Скидка 20% от застройщика действует только при единовременной оплате за квартиру. В рассрочку квартира идет по полному прайсу, то есть на ₽12 млн дороже. Получается развилка: либо платим сразу ₽48,08 млн со скидкой, либо ₽60,1 млн, но частями - взнос 50%, дальше ₽450 тыс. в месяц, а за три месяца до ввода закрываем остаток ₽13,85 млн одним платежом.
1️⃣ Пессимистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 074 т./м2
2️⃣ Реалистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 346 т./м2
3️⃣ Оптимистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 475 т./м2
1️⃣ Пессимистичный сценарий предполагает рост метра всего на 7,4% за три с половиной года, по сути это заморозка цен. При единовременной оплате доходность IRR составляет 8,4% годовых при ROI 32% и прибыли ₽15,2 млн. А вот в рассрочке тот же сценарий рушится: 2,5% годовых, ROI 5%, прибыль всего ₽3,2 млн. NPV под 12% отрицательный в обоих вариантах. Замечу, что сам «СЕЗАР СИТИ» за последние два года прибавлял около 12% годовых, так что нижнюю границу я взял с большим запасом.
2️⃣ Реалистичный сценарий показывает достаточный уровень доходности - 15,7% годовых при единовременной оплате, ROI 65% и прибыль ₽31,2 млн. NPV выходит в плюс на ₽5,7 млн. В рассрочке IRR 13,2% при ROI 32% и прибыли ₽19,2 млн, NPV ₽1,4 млн. Разрыв в доходности небольшой, а вот в прибыли — ₽12 млн, ровно размер скидки.
3️⃣ В оптимистичном сценарии IRR вырастает до 18,9% годовых при ROI 81% и прибыли ₽38,8 млн, NPV ₽10,9 млн. В рассрочке - 17,7% и ₽26,8 млн прибыли. Вопрос лишь в том, дорастет ли премиум-класс в Хорошевском районе до ₽1 475 т./м2 к концу 2029-го года.
☝🏻 Что мне кажется здесь главным. Рассрочка выглядит выгодной только при условии роста рынка: чем сильнее рост цен, тем ближе результаты модели с рассрочкой приближаются к варианту со скидкой (20%). Но при слабом рынке разрыв сильно снижается - 8,4% против 2,5% годовых. Скидка в ₽12 млн работает в каком-то смысле как «подушка безопасности», а вот рассрочка эту подушку убирает.
🎹 Модель непростая, поэтому буду рад вашим вопросам и комментариям! | 610 |
| 4 | 🧮 А вот и финансовая модель покупки квартиры с целью перепродажи в ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ»:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1EH77oObhpiQtn7PdSmLHUJnroULA679QYV6tgkTE3vU/edit?usp=sharing
✍️ Пояснение к финансовой модели напишу чуть позже. | 538 |
| 5 |  🧐 А теперь самое интересное. Два года назад я разбирал ЖК «СЕЗАР СИТИ», соседний проект того же девелопера на той же площадке. Тогда я взял для модели двухкомнатную квартиру с видом на Москву-Сити площадью 58,5 м2 по цене ₽452 тыс. за м2, а с учетом дисконта в 5% покупка выходила по ₽429,4 тыс./м2, то есть ₽25,12 млн.
🚦Я тогда построил три сценария выхода в 2027 году: пессимистичный - продаем по ₽503,5 тыс./м2 с IRR 4,1%, реалистичный - ₽613,5 тыс./м2 с IRR 10,3% и оптимистичный - ₽665 тыс./м2 с IRR 12,9%. В варианте с беспроцентной рассрочкой доходность поднималась для каждого сценария до 8,6%, 21,4% и 26,7% соответственно.
📈 Что произошло за два года. Сегодня двухкомнатные квартиры аналогичной площади в «СЕЗАР СИТИ» стоят по прайсу ₽645–695 тыс. за м2. При этом с видом на Сити ничего не осталось... Но! Сейчас девелопер дает скидку 20%, и фактическая цена входа составляет уже ₽516-556 тыс./м2, в среднем около ₽537 тыс. Прайс за два года вырос почти на 49%, с учетом скидок - на 25%. За два года. Уже неплохо.
🎯 За полтора года до сдачи пессимистичный сценарий можно забыть: он предполагал выход по ₽503,5 тыс./м2 в 2027 году, но уже сейчас аналогичный лот стоит ₽537 тыс./м2, это за полтора года до сдачи. За прошедшие два года метр прибавлял по 11,9% годовых, а чтобы закрыть оставшийся разрыв, хватит темпа в 9,3%. То есть, если квартиры в «СЕЗАР СИТИ» будут дорожать теми же темпами, что и в прошлом, реалистичный сценарий реализуется с вероятностью 100%. Таким образом, мой прогноз по росту цен в «СЕЗАР СИТИ» двухлетней давности пока сбывается (уж точно для реалистичного сценария). | 567 |
| 6 |  Ход строительства
🚧 Стройка только началась, готовность 0,5%. На июль 2026-го года это котлован и подготовительный этап. Ввод в эксплуатацию заявлен на IV квартал 2029 года, то есть горизонт от покупки сегодня до ключей, примерно три с половиной года.
🔗 Соседний ЖК «СЕЗАР СИТИ», стартовавший раньше, активно строится и идет к сдаче в 2027 году - то есть производственный цикл на этой площадке уже отлажен, техника заведена, логистика выстроена. Для «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» это жирный плюс. | 550 |
| 7 |  🏢О застройщике и комплексе
🏗 Застройщик Sezar Group - известный игрок рынка недвижимости Москвы. Компания существует уже более 20 лет и известна своими проектами в «старой» Москве (Клубный дом Full House, ЖК «Династия») и Новой Москве (ЖК «Рассказово», ЖК «Николин Парк»)
📁 Портфель жилой недвижимости на сегодня выглядит так. Реализованы: «Династия» и Full House (бизнес-класс), «Рассказово» и «Николин Парк» (комфорт-плюс). В активной стадии: ЖК «СЕЗАР СИТИ» (бизнес), «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» и «СЕЗАР СИЛИКА» (оба премиум). В перспективе — проекты на Цветном бульваре и в Раменках. Отдельное направление компании - коммерческая недвижимость. Тут у нас два деловых центра в Москва-Сити, SEZAR TOWER и «СИТИ-4», а также индустриальный парк «Рябиновая 42».
🛋Реализованные жилые проекты Sezar Group отличаются от подавляющего большинства имеющихся на рынке аналогов классическим стилем, большими по площади квартирами, помпезной отделкой общих зон и качеством благоустройства территории. Последние проекты Sezar Group с современной архитектурой.
👀Отзывы о качестве строительства компании скорее положительные. Например, жители ЖК «Династия» отмечают хорошее благоустройство и высокое качество отделочных материалов МОПов. | 548 |
| 8 |  🗺 О районе и о транспортной доступности
📍ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» расположен в Хорошевском районе Москвы, который входит в ближний радиус «Большого Сити». ММДЦ Москва-Сити будет виден из окон СЕЗАР БУДУЩЕГО, при этом небоскребы комплекса находятся не в шаговой доступности.
🚇 Сам объект находится в 1 км от ст.м. «Беговая» (и 1,2 км от «Полежаевской») . На метро до «Пушкинской» ехать 7 минут, 3 станции. Для автомобилистов есть удобные заезды на ТТК и на Звенигородское шоссе.
📏В радиусе 10 минут на автомобиле расположено более 15 образовательных учреждений, многие из которых признаны престижными и входят в рейтинги от RAEX, Forbes Education и Департамента образования и науки города Москвы. C бытовой инфраструктурой тоже все в порядке: ТРЦ «Хорошо!» в пяти минутах, «Авиапарк» в одиннадцати, Боткинская больница рядом. Для покупателя-эндюзера это довольно сильный аргумент, для инвестора - фактор ликвидности при выходе. | 504 |
| 9 |  🏙 СЕЗАР БУДУЩЕЕ - это жилой квартал, состоящий из семи зданий, объединенных общим стилобатом. В его структуре сочетаются шесть жилых домов и один бизнес-центр.
🔸Объект: ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ»
🔹Местоположение: Москва, САО, 2-й Хорошёвский проезд, зем. участок 7/4
🔹9 мин. пеш. от ст.м. «Беговая»
🔹Категория: премиум-класс
🔹Количество квартир — 1 257 шт. (1-комн. 632, 2-комн. 534, 3-комн. 91)
🔹Площадь квартир: от 29,6 до 93,1 м2
🔹Отделка: без отделки, с приборами отопления и металлической входной дверью
🔹Количество этажей — от 6 до 60
🔹Высота потолков — 3,1 м
🔹Паркинг: 525 м/м на двух подземных уровнях + келлеры
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета)
🔹Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2029 г.
🔸Застройщик: Sezar Group
🔸Стоимость: от 22,68 млн руб. | 500 |
| 10 |  ❓Как растут цены на новостройки и растут ли? Решил сделать исследование, чтобы ответить на этот вопрос и всё-таки определиться, хороним инвест в новострой или нет!
🏛Почти два года назад, летом 2024 года, я разбирал инвестиции в проект бизнес-класса ЖК «СЕЗАР СИТИ». Пару месяцев назад на рынок вышла, если не новая очередь этого проекта, то, во всяком случае, логическое продолжение проекта - жилой комплекс премиум-класса «СЕЗАР БУДУЩЕЕ».
🔍 А значит, у меня появилась редкая возможность: посмотреть, что произошло с ценами в соседнем проекте того же девелопера, который стартовал раньше, и попробовать экстраполировать показатели более раннего проекта (СЕЗАР СИТИ) на соседний проект в этой же локации (СЕЗАР БУДУЩЕЕ).
💸Цель исследования - ответить на вопрос, существует ли потенциал для спекуляций.
🔍Представляю вам большой обзор инвестиционной идеи: покупки квартиры в жилом комплексе премиум-класса «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» на стадии строительства для перепродажи. | 564 |
| 11 |  Закрытые продажи: что скрыто за кулисами?
🦪 Многие частные инвесторы мечтают найти «скрытые жемчужины» на рынке коммерческой недвижимости - объекты, которые не выставлены в открытую продажу. Идея приобрести то, что «лежит под прилавком», кажется заманчивой, но важно понимать, что есть четыре основных типа объектов недвижимости, не попадающих на радары открытого рынка.
1️⃣ Помещения, которые застройщики / продавцы сознательно продают только через агентов. Причины для делегирования продажной функции агентам могут быть разными, как правило, это отсутствие собственного отдела продаж коммерческой недвижимости или нехватка компетентного специалиста по продажам коммерции, а также стремление сосредоточиться на деятельности, не связанной с продажами. Интересно, что иногда некоторые застенчивые или скрытные застройщики / продавцы даже запрещают агентам рекламировать помещения, создавая дополнительный уровень «закрытости».
2️⃣ Объекты, которые застройщики / продавцы планируют вывести на рынок в будущем, но пока не готовы экспонировать. Впрочем, это может не мешать им продать помещение в случае поступления интересного предложения. Здесь ключевым фактором становится информированность покупателя и его способность вести проактивные переговоры. Если инвестор знает о наличии таких объектов, он может инициировать коммуникацию с продавцом и получить преимущество перед другими потенциальными покупателями.
3️⃣ «Полуфабрикаты» готового арендного бизнеса (ГАБ). Инвестиционные компании, специализирующиеся на создании объектов ГАБ, часто имеют в портфеле помещения на разных стадиях готовности. Например, инвестиционная компания приобрела пустое помещение и заключила предварительный договор аренды. Фактически ГАБ еще не сформирован и риски не минимизированы. Такие объекты часто (но не всегда) не выставляются в открытую продажу, но могут быть интересны определенным категориям инвесторов.
4️⃣ Проекты на старте продаж. Некоторые застройщики или инвестиционные компании часто предоставляют агентам «право первой ночи», позволяя им продавать помещения по своим базам в течение 2-4 недель до официального старта продаж. Чтобы получить доступ к таким предложениям, необходимо быть в базе агентства, сотрудничающего с застройщиком.
🛡Работа с объектами из закрытых баз требует глубокого понимания рынка, отличных навыков ведения переговоров и надежных партнерских отношений с агентствами недвижимости и застройщиками. Очень часто под видом эксклюзивного и уникального предложения инвесторам могут предлагать нечто рискованное и потенциально неликвидное, создавая искусственный ажиотаж через ограничение сроков на принятие решения и проведения прединвестиционного анализа.
⚖️ Правильный баланс между стремлением найти уникальный объект по привлекательной цене и тщательным анализом всех аспектов сделки - ключ к успешным инвестициям в этом особом сегменте рынка недвижимости.
Сталкивались с закрытыми продажами? Что думаете о них? | 625 |
| 12 |  🔴 Фора-Банк - один из старейших финансовых институтов России, работающий на рынке аж с 1992 года. За более чем 30 лет работы банк пережил все ключевые кризисы российской экономики и продолжает развиваться. В настоящее время занимает 64 место по кредитному портфелю и 55 место по объему вкладов физлиц.
🔗 «Фора-Банк» входит в группу «Ташир», известную инвестиционную и девелоперскую компанию. По состоянию на июль 2025 года банк насчитывал 175 дополнительных офисов и 6 филиалов в 35 городах России. Активно развивается сеть небольших форматных отделений, которые позволяют банку быть ближе к клиентам при оптимальных затратах на аренду, а также быстрее масштабировать сеть.
💼 У «Фора-Банка» как арендатора есть особенности. Банк в основном арендует помещения площадью от 20 до 50 м2, заключая долгосрочные договоры аренды, на 5 лет и более.
📍 Судя по текущему качеству сети, банк особенно внимательно относится к выбору локаций для своих офисов, предпочитая:
🔹 Расположение вблизи станций метро
🔹 Интенсивный пешеходный трафик
🔹 Первую линию домов
🔹 Наличие отдельного входа
🔹 Близость к деловым зонам и местам концентрации малого бизнеса
🔍 На рынке ГАБ в настоящее время представлено как минимум пять объектов с «Фора-Банком» в качестве арендатора. Например, недавно в продажу вышло помещение 36,2 м2 на Ленинском проспекте, 2 (ЦАО), прямо у выхода из метро «Октябрьская». Цена 165 млн ₽, арендный поток 1 млн ₽/месяц (12 млн ₽/год), договор заключен на 5 лет. Это первый этаж жилого дома с отдельной входной группой с фасада по первой линии и прямо за углом от выходы из метро. Потолками 4 м, открытая планировка.
🔻Не могу не отметить, что компактный формат в сочетании с такой локацией - предполагает максимальную ликвидность помещения, поэтому вопрос смены арендатора (если вдруг «Фора-Банк» решит покинуть это место) решается быстро.
☝️ Напомню, что несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение числа дополнительных офисов российских банков примерно на 1% в год. Заметен тренд на развитие небольших форматов обслуживания, вплоть до 15 м2. При этом стоит учитывать, что средние банки всё же несут более высокие риски по сравнению с топ-10 игроками банковского сектора.
🔍 Однако, в случае изменения стратегии банка или еще каких-то проблем, небольшие помещения в хороших локациях легче сдать другим арендаторам.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 640 |
| 13 |  🏕 Как крупнейшая сеть детских лагерей США утонула в долгах
🇺🇸 В США банкротится Simad Holdings - крупнейшая частная сеть коммерческих детских лагерей Америки. Тридцать лагерей, способных принять до 20 тыс. детей за сезон, плюс торговые центры, офисы, отели, аквапарк и 1,8 тыс. арендных квартир.
👬 Майкл (56) и Дэвид (49) Шабселс, владельцы Simad Holdings, выросли в Бруклине, в 90-х издавали журналы про студенческий баскетбол. В 2009 году продали этот бизнес за $37,5 млн. и начали заниматься недвижимостью. К 2026 году собрали около 80 объектов. Известны как крупные жертвователи благотворительных организаций еврейской общины Нью-Йорка.
🏔 Весь бизнес братьев Шабселс был организован на горе долгов. Например, Simad Holdings покупала новый детский лагерь. Сделка осуществлялась на бридж-кредит. После покупки объект юридически расщеплялся на два актива: 1) земля 2) права аренды этой земли вместе со зданием. На выходе получались два самостоятельных залога. Дальше привлекались два кредита от двух разных банков.
⚠️ Расщепление на землю и строение - законный и распространённый в США инструмент. Но если два кредита в сумме превышают реальную стоимость объекта, то один из двух банков фактически остается без обеспечения. Формально сведения о залогах в США содержатся в реестре UCC. Практически получить адекватные данные из этого реестра банки не могут - далеки они там от цифровизации. Кредиторы видели только свой фрагмент, а общей картины увидеть не могли. Братьям удалось набрать таким образом банковских долгов на $344 млн.
🩸 Братьям этого было мало. У них был и третий слой долговых обязательств - MCA, merchant cash advance. Это формально даже не кредит, а право на списание будущей выручки. Эффективная ставка по MCA от 50% до 200% годовых. Обеспечение: личное поручительство собственника и право безакцептного списания денег со счетов компании по графику. У братьев накопилось $230+ млн. подобных долгов от 42 кредиторов.
💵 В декабре 2025 года американская Simad Holdings вышла на фондовую биржу Тель-Авива и разместила облигации на 620 млн. шекелей (~$195 млн.), с купоном 7% и эффективной доходностью к погашению около 8,8%. Почему Израиль? Я таки вам расскажу. Американские девелоперы протоптали дорожку в Тель-Авив с 2014 года - на местной бирже разместили облигации компании Related, Extell, Silverstein и ряд других. Просто так случилось, что в Израиле деньги намного дешевле для девелоперов, чем в США. Как итог, в 2025 году американские компании заняли на бирже Тель-Авива рекордные $4 млрд.
🅰️ Существенная деталь: выпуск Simad, в отличие от типичных для этого рынка выпусков, был обеспеченным. В залог передали портфель детских лагерей с оценкой $466,6 млн. Агентство Midroog присвоило выпуску инвестиционный рейтинг A3. Бумаги раскупили местные институциональные инвесторы.
😐 И всё было бы хорошо, но...
🚨 В конце мая 2026 года комитет по аудиту Simad Holdings установил, что CEO Майкл Шабселс перевёл со счетов компании $34 млн. в подконтрольные лично ему структуры - без одобрения совета директоров (в который вошли держатели нового долга из Израиля). Поступило требование возврата $34 млн., но братья сообщили, что вернуть деньги не могут. На первую же выплату купона 31 мая средств уже не хватило. Торги облигациями приостановили, Управление по ценным бумагам Израиля начало проверку.
⚖️ Уже 4 июня было подано заявление о банкротстве: Simad Holdings. Братьев от управления отстранили, компанию передали внешнему управляющему из Израиля Асафу Равиду.
📊 Выяснилось, что операционно бизнес Simad Holdings был вполне здоров: выручка лагерей за 2025 год составила $165 млн. На конец 2025 года на счетах Simad Holdings лежало $66,6 млн. авансов за летний отдых детей, внесенных заранее их родителями. Компанию убила не операционка, а структура капитала.
👮 Прокуратура Восточного округа Нью-Йорка ведёт уголовное расследование в отношении компании и обоих братьев. Асаф Равид распродает детские лагеря, пытаясь вернуть деньги инвесторам. | 639 |
| 14 | 🧐 Недавно одна коллега призналась мне, что ненавидит показатель NPV и считает его бесполезным. Я начал выяснять, чем NPV не угодил... и выяснилось, что нет полного понимания, что это такое и как считается.
Итак, относительно простое объяснение NPV!
💡 Представьте, что у вас есть ₽1 000 000. Вы можете либо положить их на депозит на три года под 15% годовых, либо вложить в проект друга на 3 года под 20%.
📊 Проект друга обещает:
Год 1: ₽1 000 000 × 20% = ₽200 000
Год 2: (₽1 000 000 + ₽200 000) × 20% = ₽240 000
Год 3: (₽1 000 000 + ₽200 000 + ₽240 000) × 20% = ₽288 000
🏦 Депозит под 15% годовых:
Год 1: ₽1 000 000 × 15% = ₽150 000
Год 2: (₽1 000 000 + ₽150 000) × 15% = ₽172 500
Год 3: (₽1 000 000 + ₽150 000 + ₽172 500) × 15% = ₽198 375
🔑 Ключевой момент: деньги через год стоят меньше, чем сегодня!
🔢 Считаем NPV: приводим будущие доходы ОБОИХ вариантов к сегодняшней стоимости (дисконтируем по ставке депозита 15%):
Проект друга:
₽200 000 / 1,15¹ = ₽173 913
₽240 000 / 1,15² = ₽181 474
₽288 000 / 1,15³ = ₽189 365
Итого: ₽544 752
Депозит:
₽150 000 / 1,15¹ = ₽130 435
₽172 500 / 1,15² = ₽130 435
₽198 375 / 1,15³ = ₽130 435
Итого: ₽391 304
✅ NPV = ₽544 752 − ₽391 304 = ₽153 448
📝 Общее правило: если NPV положительный - проект выгоднее депозита. Если отрицательный - лучше банк.
🔌 В нашем случае NPV положительный (+₽153 448), значит проект друга выгоднее депозита! NPV - полезный показатель, который показывает, насколько один проект выгоднее другого с учётом того, что деньги в будущем стоят меньше, чем сегодня. | 694 |
| 15 | 2️⃣ Инвестиции в ценные бумаги, связанные с недвижимостью, и альтернативные формы инвестиций
📈 Акции российских застройщиков (ПИК, ЛСР, «Эталон» и «Самолёт») и их облигации (Setl, Legenda, Пионер, АПРИ Флай Планинг и т.д.). Можно ещё и ЦФА приобрести (Пионер, ФСК и прочие). Вход от ₽1 т., таким образом имея ₽500 т. можно набрать много чего.
🗓 Раньше можно было купить акции иностранных застройщиков (DR Horton, Vonovia, Lennar и т.д.), а также акции REIT разных секторов рынка недвижимости (Prologis, Omega Healthcare и т.д.). Сейчас эти удовольствия в полноценном виде доступны через иностранных брокеров (прежде всего через IB), через дружественных казахстанских брокеров. Вход - от 100$, т.е. на $8 т. (~₽500 т.) можно много чего накупить.
📊 Паи ЗПИФ недвижимости. На рынке есть ряд неплохих предложений в сфере коллективных инвестиций в недвижимость, стоимость пая в которых стартует с ₽1 т. То есть на ₽500т. можно собрать целый портфель (особенно если есть статус «квалифицированного инвестора»).
💰 Инвестиционные платформы, позволяющие дать кредит под залог недвижимости или вложить деньги в недвижимость напрямую. Здесь я не могу не упомянуть о SimpleEstate, минимальный вход на рынок через платформу - ₽100 т. Кстати, сейчас открыт заключительный раунд размещения в проект «Офис в Москва-Сити».
💸Доходность таких вложений зависит от выбора инструментов, стратегии инвестирования и от состояния всего фондового рынка (если эти инструменты представлены на бирже).
❗️НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ❗️ | 731 |
| 16 | 🔥 Третий раз отвечаю на вопрос: «Во что можно вложить ₽500 т. на рынке недвижимости?» Первый раз я выяснял это в октябре 2022 года, второй - летом 2024-го.
↪️ Спойлер: в этот раз в ₽500 т. недвижимость уже не помещается. Я выбирал только приличные предложения, которые на первый взгляд не смогут стать жертвой КРТ и не развалятся от старости сами по себе. В итоге нужно искать дополнительные денежки, чтобы это купить...
1️⃣ Прямые инвестиции
🏪 Торговое помещение 11 м2 на 1-м этаже в ТЦ «Павелецкий» (бывший Riverdale), Даниловский район, 3-й Павелецкий проезд, 4 (25 мин. пеш. от ст.м. «Тульская») - ₽3,7 млн или ₽336 т./м2. Внутри сидит кофейня, то есть это даже готовый арендный бизнес, у лота отдельный кадастровый номер, продаёт физлицо и обещает полную стоимость в договоре. Если банк даст купить такое в ипотеку с ПВ 15%, то понадобится ₽555 т. Значит, ₽55 т. нужно где-то найти.
🏢 Офис без окна площадью 12 м2 на 5-м этаже МФК «Союз», Переведеновский пер., 13с18 (15 мин. пеш. от ст.м. «Бауманская», между прочим это ЦАО!) - ₽3,9 млн или ₽325 т./м2. Редевелопмент, дизайнерская отделка офиса, но всё же... без окна. Если первый взнос по ипотеке 15%, то нужно ₽585 т. Значит, ₽85 т. нужно где-то найти.
📦 Кладовка 2,2 м2 на 2-м этаже во 2-й очереди ЖК «Метрополия» от MR, Волгоградский просп., 32/5к1 (12 мин. пеш. от ст.м. «Волгоградский проспект») - ₽535 550 или ₽243 432/м2. Цена, как пишет застройщик, уже со скидкой. Тут можно без ипотеки, но дополнительные ₽35,5 т. нужно где-то найти...
🚘 Машиноместо 14 м2 на 5-м этаже многоуровневого неотапливаемого паркинга на Кетчерской ул., 5А в Вешняках (15 мин. пеш. от ст.м. «Новогиреево») - ₽540 т. или ₽38 572/м2. Освещение, видеонаблюдение, охрана, контроль доступа. В объявлении обещают разумный торг - и это, пожалуй, единственный шанс уложиться в бюджет: скинуть надо 8%. В 2024-м машиноместо в Митине стоило ₽220 т. или ₽17 т./м2.
⚠️ В этом посте я вообще не оцениваю доходность и целесообразность подобных инвестиций - только доступность для приобретения. Любая инвестиционная деятельность требует комплексного подхода к оценке проекта. На этом канале я неоднократно показывал свой подход к инвест.анализу. | 760 |
| 17 |  Зачем крупному селлеру резервный склад при FBO⁉️
Компенсация за утраченный товар-работа с последствиями. Пока идет инвентаризация, остатки заканчиваются,сроки растут, запуски останавливаются, позиции проседают.
Важно считать не только комиссию и логистику, но и риск зависимости от одного склада.
Резервный склад не заменяет FBO: он хранит запас товаров, поддерживает FBS и срочные отгрузки, принимает возвраты и переупаковку, сохраняет продажи при сбое основного узла.
✔️В промпарке «Лиханов.Балашиха» реализуется новый формат REAL INDUSTRIAL- автономные здания 288-1440 м² на собственных зем.участках, без смежных стен. Владелец сам организует доступ, парковку, загрузку и разгрузку. Предусмотрены АПС, СОУЭ и противопожарные емкости.
Абсолютной защиты нет, но отдельное здание дает более управляемый контур. Иногда лучшая страховка-не пункт в оферте, а резервная точка работы.
🔝Планировки и актуальные цены
Реклама. ООО "РЕАЛИТЕК КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ". ИНН 5001134334. erid: 2W5zFHkrorR | 1 |
| 18 |  А может ну её, эту элитку?
📼 Бонус-трек для https://atsogoev.ru/tpost/lavrushinskiy
💵 Ну действительно, не лучше было бы Тулупову просто купить доллары? Конечно, наличные доллары на 3,68 млрд рублей купить можно было (и сложить под большую подушку, ага), но в 2019 году логичнее было бы такие деньги вложить хотя бы в десятилетние казначейские облигации США - на тот момент они считались безрисковым активом.
🏛В июне 2019 года десятилетние казначейские облигации США давали 2,1% годовых, а 1 доллар стоил 68 рублей. 3,68 млрд рублей, которые Тулупов заплатил за «Гиредмет», это по тогдашнему курсу 54,1 млн долларов. Что если бы он не связывался с аукционом, судами, стройкой и продажами, а просто нажал одну кнопку и семь лет ничего не делал?
📈 К июлю 2026 года на его счёте было бы 62,6 млн долларов - с учётом реинвестирования купонов. По сегодняшнему курсу 77,9 это 4,88 млрд рублей. Прибыль за семь лет: +1,2 млрд, или 4,1% годовых в рублях. Причём почти половину этого результата обеспечили бы не проценты, а девальвация: рубль за семь лет ослаб на 15%.
😬 А то ведь накопленный денежный поток «Лаврушинского» на середину 2025 года был минус 500 млн рублей. То есть на момент ввода объекта в эксплуатацию ответ звучал так: да, облигации были бы выгоднее. Разрыв - почти 1,7 миллиарда не в пользу девелопмента. Семь лет работы, и результат хуже, чем у семи лет безделья.
🏗 Но проект ещё не закончен. Вся прибыль сосредоточена в непроданном остатке: сто лотов и 16,5 тысячи метров. К 2033 году, когда остаток будет распродан, трежерис принесут около 2,8 млрд руб. прибыли (до налогов). А проект даст от 32 млрд в стрессовом сценарии до 50 млрд в базовом (до налогов). Разница в 11–18 раз.
🧊 Правда, в феврале 2022 года бумаги российских резидентов оказались заблокированы. Те самые виртуальные тулуповские 54 миллиона долларов в казначейских облигациях США к третьему году «безрисковой» стратегии превратились бы в актив, который нельзя ни продать, ни получить по нему купон, ни вернуть в Россию.
⚖️ Так что девелопмент в Москве может оказаться в 11–18 раз лучше американских облигаций (но это неточно). А с учётом 2022 года самый надёжный инструмент на планете оказался не самым надёжным для конкретного российского инвестора. Такие дела! | 822 |
| 19 |  🏛 Ещё к новостям элитной недвижимости Москвы
🔑 На Большой Никитской продан таунхаус площадью 975 м2 - крупнейший лот за всю историю наблюдений на первичном рынке элитного жилья Москвы.
🎁 Консультантом сделки выступила NF Group. Финансовые условия сделки не раскрываются.
🏰 Речь о Stella di Mosca Hotel & Residences по адресу Большая Никитская, 9/15с1 - комплексе общей площадью 19,6 тыс. м2, объединяющем отель на 65 номеров и всего 14 жилых лотов: десять резиденций, пентхаус, два таунхауса и гранд-таунхаус, спроектированные итальянским бюро Antonio Citterio Patricia Viel, с рестораном, баром, спа с бассейном и фитнес-центром.
☝️ Старожилы рынка помнят проект под другим именем - до 2022 года он строился в отреставрированных доходных домах усадьбы Разумовского как Bvlgari Hotel & Residences Moscow.
⏳ Отель открылся в марте 2024 года, а резиденции продаются по сию пору.
🥇 С начала 2026 года это ещё и самая дорогая сделка по абсолютной стоимости на первичной элитке столицы, а в рейтинге с начала 2025-го - четвертая. Впереди мезонет 594,5 м2 и пентхаус 553,7 м2 в ЖК «Лё Дом», зарегистрированные в начале прошлого года, и вилла 426 м2 в клубном доме «Обыденский № 1», проданная в сентябре. Пятерку замыкает пентхаус 514 м2 в проекте «Никитский 6».
📊 Рекорд случился на довольно вялом рынке: в I полугодии 2026 года на первичной элитке Москвы реализовано около 630 квартир и апартаментов - на 29% меньше, чем годом ранее. Во II квартале покупатели зашевелились, объем сделок превысил показатель I квартала.
📈 Предложение при этом рекордное - около 3,5 тыс. лотов, +9% за год. Средневзвешенная цена обновила исторический максимум и составила ₽2,291 млн/м2 (+6% за год), в классе делюкс - ₽3,242 млн/м2 (+7%). | 782 |
| 20 | ⚠️ Я начал писать эту статью 7 лет назад, в 2019 году и вот, наконец, дописал: https://atsogoev.ru/tpost/lavrushinskiy
📝 О чём статья. В июне 2019 года имущественный комплекс института «Гиредмет» в Большом Толмачевском переулке ушёл с открытого аукциона за 3,68 млрд рублей, по стартовой цене, потому что конкурентов на торгах не оказалось. Сегодня на этом месте стоит готовый ЖК «Лаврушинский», где метр стоит до 7,26 млн рублей.
💵 Я создал и опубликовал финансовую модель проекта ещё в 2019 году, до начала стройки. Тогда же ко мне попал независимый инвестанализ той же площадки, сделанный крупной девелоперской компанией для решения об участии в торгах. Два расчёта сошлись почти идеально, но оба оказались далеки от того, что произошло на самом деле.
🔎 Спустя семь лет по проекту доступны важнейшие данные, которые можно получить из проектных деклараций, аукционной документации, выгрузок сделок изРосреестра.
🔗Статья сводит план 2019 года с фактом 2026-го и восстанавливает экономику проекта целиком, от цены входа до настоящего времени (и вероятного будущего).
☑️ Зачем это читать? Это уникальный случай, когда в экономику московского элитного проекта можно углубиться и каждую цифру проверить самому.
🧮 Новая финансовая модель со всеми предпосылками также выложена в открытый доступ.
📍Предупреждаю - внутри много букв и цифр. Держитесь крепче. | 849 |
