现已上线！2025 年 Telegram 研究 — 年度关键洞察 
Артем Цогоев | Недвижимость
前往频道在 Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
显示更多📈 Telegram 频道 Артем Цогоев | Недвижимость 的分析概览
频道 Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) 俄语 语言赛道中的 是活跃参与者。目前社区聚集了 14 018 名订阅者，在 房地产 类别中位列第 916，并在 俄罗斯 地区排名第 47 356 位。
📊 受众指标与增长动态
自 невідомо 创建以来，项目保持高速增长，吸引了 14 018 名订阅者。
根据 21 六月, 2026 的最新数据，频道保持稳定运转。过去 30 天订阅人数变化为 3，过去 24 小时变化为 1，整体触达仍然可观。
- 认证状态： 未认证
- 互动率 (ER)： 平均受众互动率为 6.60%。内容发布后 24 小时内通常能获得 4.84% 的反应，占订阅者总量。
- 帖子覆盖： 每篇帖子平均可获得 926 次浏览，首日通常累积 678 次浏览。
- 互动与反馈： 受众积极参与，单帖平均反应数为 16。
- 主题关注点： 内容集中在 девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование 等核心主题上。
📝 描述与内容策略
作者将该频道定位为表达主观观点的平台：
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
凭借高频更新（最新数据采集于 22 六月, 2026），频道始终保持新鲜度与高覆盖。分析显示受众积极互动，使其成为 房地产 类别中的关键影响点。
14 018
订阅者
+124 小时
-67 天
+330 天
数据加载中...
相似频道
标签云
进出提及
---
---
---
---
---
---
吸引订阅者
六月 '26
六月 '26
+137
在2个频道中
五月 '26
+228
在2个频道中
Get PRO
四月 '26
+356
在5个频道中
Get PRO
三月 '26
+487
在10个频道中
Get PRO
二月 '26
+348
在10个频道中
Get PRO
一月 '26
+339
在4个频道中
Get PRO
十二月 '25
+235
在10个频道中
Get PRO
十一月 '25
+271
在18个频道中
Get PRO
十月 '25
+235
在6个频道中
Get PRO
九月 '25
+248
在16个频道中
Get PRO
八月 '25
+215
在14个频道中
Get PRO
七月 '25
+459
在19个频道中
Get PRO
六月 '25
+249
在16个频道中
Get PRO
五月 '25
+178
在12个频道中
Get PRO
四月 '25
+419
在12个频道中
Get PRO
三月 '25
+326
在17个频道中
Get PRO
二月 '25
+228
在13个频道中
Get PRO
一月 '25
+690
在15个频道中
Get PRO
十二月 '24
+274
在21个频道中
Get PRO
十一月 '24
+379
在24个频道中
Get PRO
十月 '24
+329
在15个频道中
Get PRO
九月 '24
+369
在23个频道中
Get PRO
八月 '24
+213
在24个频道中
Get PRO
七月 '24
+326
在22个频道中
Get PRO
六月 '24
+216
在16个频道中
Get PRO
五月 '24
+259
在19个频道中
Get PRO
四月 '24
+212
在22个频道中
Get PRO
三月 '24
+323
在26个频道中
Get PRO
二月 '24
+318
在17个频道中
Get PRO
一月 '24
+500
在23个频道中
Get PRO
十二月 '23
+364
在32个频道中
Get PRO
十一月 '23
+300
在30个频道中
Get PRO
十月 '23
+440
在27个频道中
Get PRO
九月 '23
+392
在0个频道中
Get PRO
八月 '23
+395
在0个频道中
Get PRO
七月 '23
+378
在0个频道中
Get PRO
六月 '23
+269
在0个频道中
Get PRO
五月 '23
+754
在0个频道中
Get PRO
四月 '23
+196
在0个频道中
Get PRO
三月 '23
+285
在0个频道中
Get PRO
二月 '23
+462
在0个频道中
Get PRO
一月 '23
+670
在0个频道中
Get PRO
十二月 '22
+500
在0个频道中
Get PRO
十一月 '22
+394
在0个频道中
Get PRO
十月 '22
+389
在0个频道中
Get PRO
九月 '22
+355
在0个频道中
Get PRO
八月 '22
+691
在0个频道中
Get PRO
七月 '22
+485
在0个频道中
Get PRO
六月 '22
+230
在0个频道中
Get PRO
五月 '22
+338
在0个频道中
Get PRO
四月 '22
+195
在0个频道中
Get PRO
三月 '22
+476
在0个频道中
Get PRO
二月 '22
+321
在0个频道中
Get PRO
一月 '22
+637
在0个频道中
Get PRO
十二月 '21
+309
在0个频道中
Get PRO
十一月 '21
+244
在0个频道中
Get PRO
十月 '21
+257
在0个频道中
Get PRO
九月 '21
+453
在0个频道中
Get PRO
八月 '21
+728
在0个频道中
Get PRO
七月 '21
+727
在0个频道中
Get PRO
六月 '21
+310
在0个频道中
Get PRO
五月 '21
+153
在0个频道中
Get PRO
四月 '21
+317
在0个频道中
Get PRO
三月 '21
+329
在0个频道中
Get PRO
二月 '21
+467
在0个频道中
Get PRO
一月 '21
+2 306
在0个频道中
Get PRO
十二月 '20
+1 918
在0个频道中
| 日期 | 订阅者增长 | 提及 | 频道 | |
| 22 六月 | 0 | |||
| 21 六月 | +4 | |||
| 20 六月 | +3 | |||
| 19 六月 | +4 | |||
| 18 六月 | +5 | |||
| 17 六月 | +1 | |||
| 16 六月 | +8 | |||
| 15 六月 | +10 | |||
| 14 六月 | +3 | |||
| 13 六月 | +5 | |||
| 12 六月 | +10 | |||
| 11 六月 | +10 | |||
| 10 六月 | +9 | |||
| 09 六月 | +6 | |||
| 08 六月 | +3 | |||
| 07 六月 | +6 | |||
| 06 六月 | +4 | |||
| 05 六月 | +5 | |||
| 04 六月 | +10 | |||
| 03 六月 | +11 | |||
| 02 六月 | +13 | |||
| 01 六月 | +7 |
频道帖子
Все метрики рынка недвижимости
📋 Я собрал все метрики, применяемые для инвестиционного анализа рынка недвижимости в одну памятку.
✅ Проверьте себя и свой опыт на рынке недвижимости. Все ли метрики встречались на вашем пути?
👉 https://atsogoev.com/vse-metriki
* Это бесплатно
| 2 |  Мой ответ (уже отправил Александру- жду реакции):
👍19 лет на рынке коммерческой недвижимости - это серьёзный опыт, и я не стану оспаривать вашу экспертизу. Но прежде чем вы сочтёте программу пройденным этапом, позвольте несколько замечаний.
1️⃣ Взгляд брокера и взгляд инвестора на один и тот же объект различаются принципиально. Брокер, специализирующийся годами на одном-двух сегментах, оценивает сделку по-своему. Инвестор оценивает денежный поток, финансовые метрики, риски и т.д. Это другой взгляд, который не формируется стажем.
2️⃣ Программа не посвящена брокериджу - в ней нет ничего о продаже или сдаче в аренду. Она целиком об инвестиционном анализе доходной недвижимости. Это не надстройка над вашими навыками и опытом, а смежная дисциплина. Впрочем, я о вас, к сожалению, ничего не знаю - возможно, это действительно ваша ключевая компетенция и вы глубоко погружены в инвестиционный анализ всех сегментов рынка коммерческой недвижимости.
3️⃣ Программа даёт срез по всем сегментам рынка одновременно, от кладовых и машиномест до коллективных инвестиций в недвижимость, а сессии вопросов и ответов со мной актуализируют картину под текущий рынок.
4️⃣ Даже эксперт с многолетней практикой неизбежно ограничен собственной логикой. Ценность обучения для профессионала не в новизне фактов и методик инвестиционной оценки, а в том, что внешняя система координат показывает слепые зоны, которые изнутри не видны. Обучение даёт взгляд со стороны на то, что давно стало для вас само собой разумеющимся.
✅ Поэтому вопрос не в том, переросли ли вы программу, а в том, видите ли вы рынок во всем его многообразии в том числе глазами инвестора и готовы ли вы погружаться в сегменты, которые известны вам не до конца.
🔻Мы стартуем 30 июня, в группе осталось 7 мест. https://gab.atsogoev.com
Забронировать за вами? | 403 |
| 3 |  Поэтапно не выйдет, но есть решение!
🥺 Эльвира Сахипзадовна категорически против поэтапного раскрытия эскроу-счетов в пользу застройщиков жилья. Облом!
❓И что теперь делать? Всю прибыль у застройщиков жилья забрали, а идей так и не возникло... Неужели нужен ещё один бессмысленный форум?
⚡Я придумал идеальное решение. И даже ЦБ в лице Эльвиры Сахипзадовны будет, в общем-то, ЗА.
❌ Идея у меня простая: давайте создадим здорового конкурента банкам! Ну вот застройщицы плачут, что банки себя ведут как последние альфонсы и абьюзеры: присосались, всячески пользуются, обижают, руки выкручивают. Хватит это терпеть! Нужно искать нового спонсора.
💡 Нанимаем «дружественную» УК, создаем кредитный ЗПИФ, привлекаем в него инвесторов под высокую доходность, средствами ЗПИФ кредитуем свою же стройку. Никаких выкручиваний и абьюза, ведь УК-то «дружественная». Напомню, что «дружественные» и даже кэптивные УК уже имеются у застройщиков ФСК, MR Group, Самолет и у других.
🏢 Схема выглядит простой и элегантной: такой кредитующий стройку «небанк», только с деньгами инвесторов. И ведь всем хорошо! И даже регулятор у этой всей истории остаётся прежним - ЦБ РФ. Более того, несколько людей внутри ЦБ РФ, способны протолкнуть эту тему.
⚠️ Но есть один маленький, но принципиальный юридический момент: по 214-ФЗ застройщик может получать кредиты (проектное финансирование), чтобы продавать по ДДУ через эскроу, только от уполномоченных банков или от своих учредителей (целевые займы до 20% от стоимости проекта). ЗПИФы в этом списке отсутствуют. Вот такой затык!
🧩 Решение! Вместо того чтобы бухать и жрать хачапури на бессмысленных форумах типа «Шевеления», застройщикам стоило бы скинуться на лоббирование очень небольшого, но критически важного изменения в 214-ФЗ: добавить в статьи 2 и 3 кредитные ЗПИФы как легитимный источник проектного финансирования наряду с уполномоченными банками.
Важные моменты:
🔸 Контроль: можно так и быть прописать требования к ЗПИФам по мониторингу хода строительства, отчетности и т.д.
🔸 Защита инвесторов: квалифицированные инвесторы - люди по идее понимающие риски, в отличие от дольщиков, так что...
🔸 Защита дольщиков: защита присутствует, множество элементов внутри ЗПИФа и снаружи.
🔸 Конфликт интересов: фидуциарные риски в России вообще никого не волнуют - особенно ЦБшников.
📊 В итоге, рынок получил бы здоровую конкуренцию банкам, застройщики - более гибкое финансирование, а квалифицированные инвесторы - новый инструмент с потенциально высокой доходностью.
🍽 Такие изменения могут быть поданы не как послабление для застройщиков, а как мера по стимулированию жилищного строительства и создание альтернативного механизма финансирования, снижающего монополизм банковского сектора и одновременно развитие рынка коллективных инвестиций. НАУФОР (профсоюз управляющих компаний, спецдепов, спецрегов и прочих) могли бы тоже помочь в лоббировании, это ж Эльдорадо для них!
👍 Куда деньги сдавать (я от застройщика)?
🔥 Банки всё равно не пропустят
👀 Я дольщица/дольщик, я категорически против! | 492 |
| 4 | Поэтапно не получится, но есть решение!
🥺 Эльвира Сахипзадовна категорически против поэтапного раскрытия эскроу-счетов в пользу застройщиков жилья. Облом!
❓И что теперь делать? Всю прибыль у застройщиков жилья забрали, а идей так и не возникло... Неужели нужен ещё один бессмысленный форум?
⚡Я придумал идеальное решение. И даже ЦБ в лице Эльвиры Сахипзадовны будет, в общем-то, ЗА.
❌ Идея у меня простая: давайте создадим здорового конкурента банкам! Ну вот застройщицы плачут, что банки себя ведут как последние альфонсы и абьюзеры: присосались, всячески пользуются, обижают, руки выкручивают. Хватит это терпеть! Нужно искать нового спонсора.
💡 Нанимаем «дружественную» УК, создаем кредитный ЗПИФ, привлекаем в него инвесторов под высокую доходность, средствами ЗПИФ кредитуем свою же стройку. Никаких выкручиваний и абьюза, ведь УК-то «дружественная». Напомню, что «дружественные» и даже кэптивные УК уже имеются у застройщиков ФСК, MR Group, Самолет и у других.
🏢 Схема выглядит простой и элегантной: такой кредитующий стройку «небанк», только с деньгами инвесторов. И ведь всем хорошо! И даже регулятор у этой всей истории остаётся прежним - ЦБ РФ. Более того, несколько людей внутри ЦБ РФ, способны протолкнуть эту тему.
⚠️ Но есть один маленький, но принципиальный юридический момент: по 214-ФЗ застройщик может получать кредиты (проектное финансирование), чтобы продавать по ДДУ через эскроу, только от уполномоченных банков или от своих учредителей (целевые займы до 20% от стоимости проекта). ЗПИФы в этом списке отсутствуют. Вот такой затык!
🧩 Решение! Вместо того чтобы бухать и жрать хачапури на бессмысленных форумах типа «Шевеления», застройщикам стоило бы скинуться на лоббирование очень небольшого, но критически важного изменения в 214-ФЗ: добавить в статьи 2 и 3 кредитные ЗПИФы как легитимный источник проектного финансирования наряду с уполномоченными банками.
Важные моменты:
🔸 Контроль: можно так и быть прописать требования к ЗПИФам по мониторингу хода строительства, отчетности и т.д.
🔸 Защита инвесторов: квалифицированные инвесторы - люди по идее понимающие риски, в отличие от дольщиков, так что...
🔸 Защита дольщиков: защита присутствует, множество элементов внутри ЗПИФа и снаружи.
🔸 Конфликт интересов: фидуциарные риски в России вообще никого не волнуют - особенно ЦБшников.
📊 В итоге, рынок получил бы здоровую конкуренцию банкам, застройщики - более гибкое финансирование, а квалифицированные инвесторы - новый инструмент с потенциально высокой доходностью.
🍽 Такие изменения могут быть поданы не как послабление для застройщиков, а как мера по стимулированию жилищного строительства и создание альтернативного механизма финансирования, снижающего монополизм банковского сектора и одновременно развитие рынка коллективных инвестиций. НАУФОР (профсоюз управляющих компаний, спецдепов, спецрегов и прочих) могли бы тоже помочь в лоббировании, это ж Эльдорадо для них!
👍 Куда деньги сдавать (я от застройщика)?
🔥 Банки всё равно не пропустят
👀 Я дольщица/дольщик, я категорически против! | 1 |
| 5 | Видовые квартиры бизнес-класса в Ялте с собственным пляжем
ЖК "Юсуповский" — ваша личная резиденция бизнес-класса на берегу моря!
Здесь каждый элемент говорит о статусе: от величественного фасада до 2-этажного SPA и фитнес-центра на территории.
✅ Брендированный пляж в 500 метрах
✅ Открытый подогреваемый бассейн и закрытый двор-парк 2 га
✅ 2-этажные квартиры и панорамное остекление
✅ Трансфер к пляжу
✅ Закрытая парковая территория с реликтовыми деревьями
Всего в нескольких минутах езды: Ливадийский дворец, Солнечная тропа, ведущая вдоль побережья, а также лучшие рестораны и культурные, развлекательные объекты Ялты.
Это инвестиция в будущее: Ваш дом и источник вдохновения для будущих поколений.
До 30 июня 2026 года вы можете купить квартиры в рассрочку 0%. Не упустите эту возможность! | 1 |
| 6 |  🤗 Царство Фантастического Абсурда - всё
✍️Минюст зарегистрировал Указание Банка России № 7315-У «О дополнительных требованиях к содержанию решения о выпуске цифровых финансовых активов», вступающее в силу 1 октября 2026 года.
⤵️Для всех эмитентов ЦФА вводятся три обязательных элемента в решении о выпуске:
1️⃣ Финансовое положение – годовая отчётность за 3 года (или за каждый год при меньшем сроке) с аудиторским заключением, если требуется, а также промежуточная отчётность за последний период (3, 6 или 9 месяцев).
2️⃣ Кредитный рейтинг – ссылка на сайт агентства с указанием рейтинга (или прогноза), либо явное указание на его отсутствие.
3️⃣ Защита прав инвесторов – прописываются порядок и сроки информирования о неисполнении обязательств, возможные действия держателей ЦФА при нарушениях, а также валюта денежных требований.
❌Инициаторы проектов больше не смогут выпускать свои ЦФА без раскрытия информации для инвесторов.
👒Что было раньше? Информации об эмитентах не было никакой. В ЦФА от условной конторы «Рога и Копыта» - мог вложить деньги любой желающий, при этом о ней не было никаких данных. Например, застройщик ФСК настолько обнаглел, что разместил ЦФА, приложив буклетик о компании!
⚠️ Теперь будет по-другому. И это правильно! | 825 |
| 7 |  +1🔍 Коллеги из NF Group изучили 20 гостиниц, открытых в бывших тюрьмах по всему миру. Петербургский проект редевелопмента «Крестов» включает две гостиницы 4★ и 5★ на 262 номера и может стать крупнейшим в мире отелем, размещённым в историческом тюремном здании.
🤔 Я задал нескольким своим знакомым (в том числе моей жене) вопрос: забронировали бы вы номер в бывшей тюрьме «Кресты»? 100% ответили «нет».
❌ Лично я бы не хотел бы провести там ночь.
⚠️ Конкретно эта тюрьма - не просто исторический объект. «Кресты» - не просто место лишения свободы, но учреждение, связанное с политическими репрессиями 1920-30-х годов, откуда тысячи людей увозили на расстрел.
🎯 Предполагаю, что найдутся гости, которые приедут и приведут время в отеле-тюрьме ради экстрима. Удастся ли обеспечить стабильную загрузку 262 номеров такими экстремалами - вопрос. Большой номерной фонд в концептуально узкой нише - это большой риск недозагрузки.
🏛️ И конечно, я помню, что в Москве реконструировали административный корпус Таганской тюрьмы в отель Vertical Boutique Таганская. Но это был административный корпус, а не тюремные камеры.
Ладно, я всё же спрошу: вы бы остановились в отеле в «Крестах»?
👍 Да
🔥 Нет | 687 |
| 8 |  🧐 Инвесторы и владельцы коммерческой недвижимости оценивают риски повреждения объектов БПЛА. Что предлагают страховые компании?
☑️ В России уже можно застраховать квартиру, дом и коммерческую недвижимость от падения ракет и атак БПЛА. И да - спрос на такие полисы вырос в 2-2,5 раза за последние два года. По данным участников рынка, только в 2024-2025 годах запрос на страхование имущества от рисков атак БПЛА вырос ещё на треть.
🏢 Кто предлагает? ВСК создала отдельный полис «Метражи-ВСК», в который включена защита от этих рисков. «АльфаСтрахование» расширило покрытие в программе «АльфаРЕМОНТ» по риску падения летающих объектов, включая дроны, - опция доступна для всех регионов России. «СОГАЗ» включил риски БПЛА в страхование имущества юридических лиц. «РЕСО-Гарантия» предлагает комплексные договоры, включающие риски атаки БПЛА и терроризма - минимальная надбавка за опцию стартует от ₽850, в ряд премиум-пакетов она уже включена. «Росгосстрах» ввёл специализированную программу защиты именно от падения БПЛА ещё в 2024 году. «Ренессанс Страхование» предлагает полисы для физлиц и бизнеса с покрытием ущерба от падения БПЛА, ударов ракет и работы ПВО - стоимость для московской квартиры от ₽3 500 в год. Ещё несколько страховых компаний анонсировали запуск подобных продуктов.
🥽 При этом нужно внимательно читать «мелкий шрифт», чтобы точно понимать, при каких условиях страховщики выплатят компенсацию.
❓ Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Если у вас есть приносящие доход активы, квартира, апартаменты или коммерческое помещение - страховка от падения БПЛА уже становится элементом нормального управления рисками. Ремонт после попадания осколков может обойтись в сотни тысяч или миллионы рублей. Лучше, чтобы за это платила страховая компания.
🛑 Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Буду страховать.
😎 Не буду страховать - вероятность низкая.
👀 Как страшно жить... | 656 |
| 9 | 🗝️ Маленькими шажочками снижается ключ до 14.25% | 708 |
| 10 |  📍Как увеличить заявки из геосервисов
Карты помогают гостю быстро оценить расположение, удобство объекта и сделать следующий шаг — к бронированию.
25 июня на онлайн-практикуме Bnovo эксперты разберут, как гостиничному бизнесу сделать геосервисы управляемым каналом привлечения гостей.
В фокусе — практические шаги по самостоятельному продвижению в 2ГИС, Яндекс и Google Картах: от улучшения карточки объекта до перехода гостя к прямой брони через модуль бронирования Bnovo.
🎤 Спикеры:
Екатерина Кривова, директор по поиску и репутации Zum Punkt
Александра Конева, менеджер отдела продаж Bnovo
📆 25 июня | 12:00 мск
👉🏻 Участвовать | 1 |
| 11 |  💬 Я тут поговорил с коллегами, есть версия, что сделка ВТБ по продаже Галс-Девелопмент как-то связана с компанией «Софтлайн». Но это неточно!
☝️Неплохое решение - дать подержать акции девелорпера кому-то внешнему, передать в доверительное управление / номинальное держание, чтобы решить свои вопросы с надзором ЦБ. Кстати, ООО «Галс-Девелопмент» лежит в ЗПИФ комбинированном «Девелоперские активы», УК которого ну никак не связана с ВТБ. Пайщики фонда завуалированы.
🕳️ Сделка, как мне кажется, неинвестиционная и к инвестициям вообще отношения не имеет.
🔻Всё написанное - мои домыслы, основанные на слухах и преувеличениях! | 1 032 |
| 12 |  - Йося, ты продаёшь варёные яйца по $1, а сырые покупаешь по $1. И таки в чём твой бизнес?
- Во-первых, я при деле, а во-вторых, имею НАВАР!
🥚 Как вам такая «новость»? Как еще раз подтвердилось в ходе бессмысленного сочинского форума, застройщики жилья в некоторых случаях отдают банкам почти всю прибыль по проектам. В отдельных случаях банку уходит до 95% прибыли застройщика. Некоторые застройщики вообще не увидят свою прибыль в этом году.
💸 Откуда такая нагрузка у российских застройщиков? Ну если покупать землю в бридж-кредит, а сверху получать ПФ, доводя собственное участие в проекте до около ноля, при ключе 21-15.5% удивляться отсутствию прибыли не приходится. Прибыль заберёт банк.
🧟 Кстати, компании, которые существуют для погашения долга, а не для прибыли, называются «зомби». Термин появился в Японии после кризиса 1990-х. Банки не банкротили неплатёжеспособные компании, а продолжали их кредитовать - чтобы не признавать убытки на собственных балансах. Компании жили, платили проценты, но не развивались и не обеспечивали прибыль акционерам. Классический признак зомби-компании: операционного потока хватает только на обслуживание долга.
🎄Но мы живём не в Японии. Есть другой тип компании - кормушка, она же туннельная компания (tunneling). Прибыль её особо не интересует. В туннельной системе каждый подрядчик в цепочке расходов откатывает акционерам за право работать. Генподряд, реклама, организация продаж - со всех расходов, финансируемых банком, часть стабильно оседает в кармашках акционеров. Прибыль растворяется, акционеры богатеют.
🤑 При такой схеме акционеру выгодно раздувать затраты, входить в новые амбициозные проекты на деньги банков и соинвесторов - растить бизнес. Главная цель существования такой компании - поддерживать роскошный уровень жизни акционера. «Строительство жилья - низкомаржинальный бизнес» - слыхали такое? Ага.
🗂 Итого есть три типа застройщиков жилья:
🔹 Зомби - операционный поток уходит на покрытие долга, прибыль получает банк, а не акционер
🔹 Кормушка / туннельная компания - акционер зарабатывает на откатах, прибыль не нужна
🔹 Нормальная компания - акционер получает дивиденды и заинтересован в эффективности
💣 А теперь главный вопрос: банкротства будут? Я лично считаю, что шанс обанкротиться выше у нормальной компании, чем у кормушки или зомби. Нормальный акционер заинтересован в прибыли - а значит, не входит в проекты, которые её не обеспечивают. Кормушка работает наоборот: чем больше оборот, тем больше откатов. Зомби вообще живёт на банковском аппарате жизнеобеспечения. Зомби и кормушки банкротятся только тогда, когда банк решает выдернуть вилку из розетки. Случится ли это? Сильно сомневаюсь. Ну только если бахнет экономический кризис (нет, сейчас не он, просто сложности)! И то - не факт. А так... система вполне устойчива. | 973 |
| 13 | 🏢 Чуть не пропустил! Компания Estate Capital вывела в продажу торговые помещения на Профсоюзной улице!
📍 Место: ЮЗАО, метро «Новые Черемушки», Профсоюзная, вл. 60 - менее 1 минуты пешком от метро. В непосредственной близости ТЦ «Черёмушки», ТЦ «Панорама», УТК ГИТИС и несколько крупных ЖК («Дирижабль», «Родной Город», «Nametkin Tower»), формирующие устойчивый трафик в локации.
🚀 В продаже 7 торговых блоков:
🔹 площади от 20,0 м2 до 54,0 м2
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы для каждого блока
🔹 прогнозная индексация не менее 7% в год
🔹 срок завершения строительства - до 31.12.2026 г.
💼 Застройщиком ЖК, в котором расположены помещения, является Московский фонд реновации - известный девелопер с государственным участием. Район с высокой плотностью застройки и развитой инфраструктурой обеспечивает интенсивный пешеходный трафик вдоль витрин - более 1000 человек в час. Торговое помещение в шаговой доступности от метро в сложившемся спальном районе как бы намекает на стабильный спрос со стороны арендаторов.
💸 Цены: от ₽32,4 млн
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж | 907 |
| 14 |  😎Когда я был молодым специалистом по инвестициям, я не понимал многих терминов и аббревиатур. Приходилось переспрашивать. И это иногда было проблемой…
👀Вот сидит рядом кто-то и сыплет терминами, а ты ни хрена не понимаешь! Например, обсуждают CapRate. Я делаю вид, что понимаю.
🤔Прихожу домой, открываю словарь и обнаруживаю, что разговор, вероятно, шел о «налете чашек» (cup raid). А причем здесь чашки? Может какой-то специальный термин. В интернете тогда мало что было, а если и было, то обрывки и только на английском языке. Плюс я не особо знал где и как искать и конкретно что искать.
Что же делать? Если я переспрошу, то есть три варианта:
1️⃣ Коллеги начнут смеяться, гнобить и унижать за незнание базовых вещей. «Как! Ты не знаешь, что такое CapRate?!» - с ужасом, презрением и насмешкой восклицали «профессионалы». «Мы были о тебе лучшего мнения...»
2️⃣ Коллега объяснит так, что лучше бы не объяснял! Моё самое любимое: IRR — это ставка дисконтирования, при которой NPV равна нулю. Ну всё понятно, вопросов нет (вообще ничего не понятно!).
3️⃣ Коллега нормально объяснит. Без снобизма, без показухи экспертности, без демонстрации превосходства. Просто расскажет человеческим языком, что такое CapRate. Очень редко такое было, но было.
☝️Вспоминая те времена я решил создать рубрику #ликбез на своем канале.
🚩Если не понимаете какой-то термин - воспользуйтесь контекстным поиском по каналу. Не нашли? Напишите в комментарий к этому посту - я постараюсь объяснить то, что вы не понимаете. | 762 |
| 15 | Семейный квартал премиум-класса Первый Нагатинский
Рассрочка до сентября 2028 года
– Премиум инфраструктура
– Пляжный клуб для жильцов дома
– Собственный детский сад с бассейном и школа
– Дизайнерское лобби
– Приватный SPA и фитнес центр
– Sky-bar на 28 этаже с эксклюзивными напитками
– Коворкинг-клуб
– Детская игровая зона
– Японский сад для медитаций
– Клубный кинотеатр
– Музыкальная студия и арт-зал с подиумом
– Видеозона с игровыми приставками
– Настольный теннис и бильярд для резидентов
– 15 минут до центра Москвы
– До метро 3 минуты пешком
Нажмите на ссылку, чтобы получить подборку квартир с актуальными акциями и предложениями
Реклама. ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АЛЬФА". ИНН 9724029635. erid: 2W5zFHswur9 | 672 |
| 16 |  视频消息 | 717 |
| 17 |  ☑️ Офисный девелопер №1 - STONE получил заключение о соответствии требованиям проектной документации (ЗОС) для бизнес-центра Tower D, который входит в состав офисного квартала STONE Towers. Все строительно-монтажные работы согласно техническим регламентам и нормативным актам - выполнены.
✅ Следующий этап - получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, будущие резиденты и арендаторы Tower D могут начинать готовиться к переезду в новый офис.
💼 Также в ближайшее время ожидается получение ЗОС для STONE Ленинский, который станет уже 6-м готовым бизнес-центром в портфеле STONE. | 812 |
| 18 | Высокий сезон в коммерческой недвижимости: как подготовиться к периоду с сентября по декабрь 2025
🗓️ Вторая половина сентября традиционно открывает «высокий сезон» на рынке коммерческой недвижимости, который продлится до конца декабря.
💰 Для инвесторов высокий сезон открывает «окно возможностей». При текущем тренде снижения ключевой ставки пока ещё сохраняются неплохие условия для входа в активы - на рынке ещё остались пригодные для покупки объекты, которых станет меньше после выхода на рынок «депозитных» денег.
💼 Для брокеров и консультантов высокий сезон 2025 года представляет возможности для наращивания дохода. Способность предоставлять клиентам не просто подбор объектов, а комплексную инвестиционную аналитику, станет очевидным конкурентным преимуществом.
🔍 Образовательная программа «Коммерческая недвижимость» предоставит частным инвесторам и брокерам инструменты профессионального инвестиционного анализа. Особую ценность представляет блок по стрит-ритейлу, подготовленный замечательными профессионалами, Сергеем Дятловым и Сергеем Тарасовым из компании Primetr.
🏁 Программа стартует 30 июня - осталось всего 7 (семь) мест в группе: gab.atsogoev.com | 819 |
| 19 | ⏪ Можно ли легально получить данные по выручке ведущих федеральных продуктовых операторов (Х5, «Магнит» и даже «Минимаркет24»)? ⏩
⛔️ Спойлер: можно, но осторожно.
🪧Начнем с основ. Данные по выручке того или иного магазина вне всяких сомнений относятся к коммерческой тайне ритейлеров. Многие ритейлеры публичны и раскрывают информацию по выручке всех магазинов, но не по каждому в отдельности.
🧿 Лица, которые имеют доступ к информации о выручке условной «Пятерочки» в Жулебино со стороны торговой сети: финансовый департамент, IT, а также департамент развития.
📀 Информация о конкретном магазине также есть у собственника торгового помещения, если в договоре аренды есть привязка к товарообороту. В некоторых случаях сети развиваются по франшизе, тогда фин.информация о выручке конкретного магазина есть у франчайзи.
💾 Если магазин оформлен на ООО (и у этого ООО только один актив), то данные о выручке можно легально получить через сервисы налоговой инспекции. Однако, крупные сети арендуют помещения на свои крупные дочки. То есть одно ООО может арендовать десятки и сотни помещений и управлять сотнями магазинов.
💸 В такой ситуации есть три способа получения информации о выручке конкретного магазина:
1️⃣ Познакомиться с директором магазина, подружиться и просто спросить у него или у нее о выручке. На это он может не ответить или сказать нечто невнятное (90% вероятности), выдать более-менее точные цифры в виде разброса от и до (10% вероятности)
2️⃣ Купить данные у должностного лица, сотрудника федеральной сети. Я это метод категорически не рекомендую из-за наличия в нем состава статьи 204 УК РФ, то есть коммерческого подкупа, или
ст. 183 УК РФ - незаконное получение сведений, составляющих коммерческую тайну. Обидно стать фигурантом уголовного дела, пытаясь выяснить выручку торговой точки, но такой риск присутствует.
3️⃣ По чекам - тут нужно личное присутствие. Совершается мелкая покупка в торговой точке и через приложение «Проверка чеков» https://www.rustore.ru/catalog/app/ru.fns.billchecker.mobile.android получается номер смены и номер чека в смене, дальше нужно экстраполировать эти данные на месяц, чтобы получить выручку. Пример: смена с 8:00, вы пробились в 14:00 - прошло 6 часов из ~15 рабочих, на чеке № 200 за смену, значит около 33 чеков в час и ~500 за день. Умножаем на средний чек по сети - у публичных X5 и «Магнита» он лежит в квартальных отчётах, по другим форматам можно поискать в интернете. Например, средний чек ₽500. Тогда месячная выручка 500 × ₽500 × 30 дней ≈ ₽7,5 млн выручки точки в месяц.
🧾 Но в супермаркете несколько касс, включая кассы самообслуживания - один чек покажет поток всего одной кассы. Чтобы не занизить оборот, стоит собрать чеки со всех касс и пересчитать. Метод очень приблизительный, но первичное понимание об обороте точки даёт.
💽 В последнее время на рынке появляются предложения поставки информации о выручке продуктовых сетей чуть ли не в «промышленных масштабах».
☢️ Каждый, кто рассматривает для себя возможность покупки такого рода информации должен осознавать потенциальную угрозу применения ст. 204 или 183 УК РФ (соучастник, заказчик, повезет, если свидетель...). Лично я всегда выступаю за безусловное соблюдение закона и за минимизацию рисков. Покупка информации о выручке ритейлеров, по моему мнению, к сожалению, является нелегальной деятельностью с уголовными перспективами. Просто учитывайте эту позицию при принятии своих решений.
Вот такие варианты.
⭐️ Спасибо, Кэп!
👍 Связи решают.
🔥 Не согрешишь - не покаешься!
👀 Слишком всё сложно... | 759 |
| 20 |  Опять заговорили о переезде штаб-квартир госкомпаний из Москвы в регионы.
🎤 Поводом стало заявление на ПМЭФ-2026: решение о переводе ряда крупных госкомпаний и корпораций из Москвы в регионы якобы уже принято - ради развития местных экономик, рабочих мест и доходов бюджетов.
🛢 Напомню, что «Газпром» «переезжал» в Санкт-Петербург лет десять и до сих пор переехал не до конца. Теперь же речь о расселении сразу нескольких неназванных госкомпаний по всей стране.
🤔 А есть ли куда переезжать?
📊 Коллеги из NF Group посчитали. Совокупный объём качественных офисов в 17 региональных городах (миллионники плюс Владивосток, Сочи и Калининград, без Москвы и Питера) - 4,4 млн м2. Это всего 15% всех качественных офисов страны. Для сравнения: в одной только Москве - 19,9 млн м2, или 70% рынка.
🏢 Из этих 4,4 млн м2 на класс А приходится лишь 33% - около 1,4 млн м2 на всю региональную Россию. Остальное - класс B. А ведь штаб-квартира госкорпорации - серьезный объект. Найти такое единым зданием или блоком свыше 2 тыс. м2 в регионах сегодня почти нереально: вакансия в большинстве городов ниже 5% да и подходящих офисов просто нет.
🏗 То есть переезжать в готовое попросту некуда. Значит, под каждую корпорацию офис придётся строить с нуля, а это история на долгие годы. И тут «Газпром» с его десятилетним переездом в соседний мегаполис выглядит уже как оптимистичный сценарий.
💡 Что это значит для частного инвестора? Миф о том, что вот-вот офисная Москва опустеет и офисы в городе станут «не нужны», потому что госкорпорации переедут прочь из столицы, воспринимать всерьез категорически нельзя. На переезд даже одной гоконторы требуются годы и миллиарды инвестиций. Ну ок! Могут перевезти бухгалтерию или колл-центр. Но целиком госкорпорация никуда не уедет. | 855 |
