Артем Цогоев | Недвижимость
前往频道在 Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
显示更多
网络:📈 Telegram 频道 Артем Цогоев | Недвижимость 的分析概览
频道 Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) 俄语 语言赛道中的 是活跃参与者。目前社区聚集了 14 111 名订阅者，在 房地产 类别中位列第 878，并在 俄罗斯 地区排名第 46 193 位。
📊 受众指标与增长动态
自 невідомо 创建以来，项目保持高速增长，吸引了 14 111 名订阅者。
根据 03 九月, 2026 的最新数据，频道保持稳定运转。过去 30 天订阅人数变化为 40，过去 24 小时变化为 4，整体触达仍然可观。
- 认证状态： 未认证
- 互动率 (ER)： 平均受众互动率为 7.12%。内容发布后 24 小时内通常能获得 4.54% 的反应，占订阅者总量。
- 帖子覆盖： 每篇帖子平均可获得 1 005 次浏览，首日通常累积 641 次浏览。
- 互动与反馈： 受众积极参与，单帖平均反应数为 17。
- 主题关注点： 内容集中在 девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование 等核心主题上。
📝 描述与内容策略
作者将该频道定位为表达主观观点的平台：
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
凭借高频更新（最新数据采集于 04 九月, 2026），频道始终保持新鲜度与高覆盖。分析显示受众积极互动，使其成为 房地产 类别中的关键影响点。
14 111
订阅者
+424 小时
-37 天
+4030 天
数据加载中...
相似频道
标签云
进出提及
---
---
---
---
---
---
吸引订阅者
九月 '26
九月 '26
+23
在2个频道中
八月 '26
+260
在15个频道中
Get PRO
七月 '26
+252
在7个频道中
Get PRO
六月 '26
+179
在3个频道中
Get PRO
五月 '26
+228
在2个频道中
Get PRO
四月 '26
+356
在5个频道中
Get PRO
三月 '26
+487
在10个频道中
Get PRO
二月 '26
+348
在10个频道中
Get PRO
一月 '26
+339
在4个频道中
Get PRO
十二月 '25
+235
在10个频道中
Get PRO
十一月 '25
+271
在18个频道中
Get PRO
十月 '25
+235
在6个频道中
Get PRO
九月 '25
+248
在16个频道中
Get PRO
八月 '25
+215
在14个频道中
Get PRO
七月 '25
+459
在19个频道中
Get PRO
六月 '25
+249
在16个频道中
Get PRO
五月 '25
+178
在12个频道中
Get PRO
四月 '25
+419
在12个频道中
Get PRO
三月 '25
+326
在17个频道中
Get PRO
二月 '25
+228
在13个频道中
Get PRO
一月 '25
+690
在15个频道中
Get PRO
十二月 '24
+274
在21个频道中
Get PRO
十一月 '24
+379
在24个频道中
Get PRO
十月 '24
+329
在15个频道中
Get PRO
九月 '24
+369
在23个频道中
Get PRO
八月 '24
+213
在24个频道中
Get PRO
七月 '24
+326
在22个频道中
Get PRO
六月 '24
+216
在16个频道中
Get PRO
五月 '24
+259
在19个频道中
Get PRO
四月 '24
+212
在22个频道中
Get PRO
三月 '24
+323
在26个频道中
Get PRO
二月 '24
+318
在17个频道中
Get PRO
一月 '24
+500
在23个频道中
Get PRO
十二月 '23
+364
在32个频道中
Get PRO
十一月 '23
+300
在30个频道中
Get PRO
十月 '23
+440
在27个频道中
Get PRO
九月 '23
+392
在0个频道中
Get PRO
八月 '23
+395
在0个频道中
Get PRO
七月 '23
+378
在0个频道中
Get PRO
六月 '23
+269
在0个频道中
Get PRO
五月 '23
+754
在0个频道中
Get PRO
四月 '23
+196
在0个频道中
Get PRO
三月 '23
+285
在0个频道中
Get PRO
二月 '23
+462
在0个频道中
Get PRO
一月 '23
+670
在0个频道中
Get PRO
十二月 '22
+500
在0个频道中
Get PRO
十一月 '22
+394
在0个频道中
Get PRO
十月 '22
+389
在0个频道中
Get PRO
九月 '22
+355
在0个频道中
Get PRO
八月 '22
+691
在0个频道中
Get PRO
七月 '22
+485
在0个频道中
Get PRO
六月 '22
+230
在0个频道中
Get PRO
五月 '22
+338
在0个频道中
Get PRO
四月 '22
+195
在0个频道中
Get PRO
三月 '22
+476
在0个频道中
Get PRO
二月 '22
+321
在0个频道中
Get PRO
一月 '22
+637
在0个频道中
Get PRO
十二月 '21
+309
在0个频道中
Get PRO
十一月 '21
+244
在0个频道中
Get PRO
十月 '21
+257
在0个频道中
Get PRO
九月 '21
+453
在0个频道中
Get PRO
八月 '21
+728
在0个频道中
Get PRO
七月 '21
+727
在0个频道中
Get PRO
六月 '21
+310
在0个频道中
Get PRO
五月 '21
+153
在0个频道中
Get PRO
四月 '21
+317
在0个频道中
Get PRO
三月 '21
+329
在0个频道中
Get PRO
二月 '21
+467
在0个频道中
Get PRO
一月 '21
+2 306
在0个频道中
Get PRO
十二月 '20
+1 918
在0个频道中
| 日期 | 订阅者增长 | 提及 | 频道 | |
| 04 九月 | +2 | |||
| 03 九月 | +11 | |||
| 02 九月 | +4 | |||
| 01 九月 | +6 |
频道帖子
🍲 Готовая еда - один из самых быстрорастущих сегментов продуктовой розницы. По оценке Infoline, в 2025 году рынок готовой еды достиг 1,12 трлн ₽ (+18,5% год к году), а по итогам 2026-го может прибавить еще около 18% и превысить 1,3 трлн ₽. Доля готовой еды в обороте продуктового ритейла вплотную подошла к 4%.
🥗 «Милти» (Mealty) - один из крупнейших независимых игроков этого рынка. Компания основана в 2016 году Олегом Савцовым (ранее - сооснователь Biglion), первый магазин открылся в 2017-м. Сегодня сеть работает в Москве, Петербурге и ряде регионов, по собственным данным управляет более чем 1200 торговыми точками и станциями самообслуживания и производит около 5 млн порций в месяц на собственной фабрике-кухне. Выручка ООО «Милти» в 2025 году выросла на 19%, до 8,24 млрд ₽. При этом чистая прибыль снизилась на 16,2%, до 345,5 млн ₽ - маржа сжимается на фоне удорожания сырья и производства. Но это общая история для сегмента: оборот растет быстрее прибыли.
🏪 С точки зрения стрит-ритейла ключевая особенность формата - компактность. Розничные магазины «Милти» открываются в помещениях порядка 20-30 м2. Для инвестора это означает низкий абсолютный чек входа при высокой цене за квадратный метр: покупается не площадь, а арендный поток с проходной точки.
⚖️ Риски такого арендатора тоже понятны. Готовая еда - высококонкурентный сегмент, где с «Милти» конкурируют X5, «Магнит», «ВкусВилл», «Самокат» и «Яндекс Лавка» с их собственными линейками готовой еды. Для собственника помещения это означает, что качество локации важнее бренда арендатора - точка должна быть ликвидной сама по себе.
🔍 Конкретный пример: помещение 19,9 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 10/1к1 (ЮЗАО, 5 минут от метро «Академическая») с арендатором «Милти» за 19,53 млн ₽ - около 981 тыс ₽/м2. Помещение на первом этаже жилого дома, отдельная входная группа с фасада, открытая планировка, потолки 4,8 м. Соседи - Ozon, пекарня, шаурма, цветы, то есть торговое окружение уже сформировано.
💡 Итог: «Милти» - крупный сетевой арендатор, с понятной бизнес-моделью и адекватной финансовой отчетностью, но в очень конкурентной нише. Компактные помещения под такой формат интересны широким кругом потенциальных сменщиков - на 20 м2 первой линии у метро всегда есть спрос со стороны кофеен, пекарен, цветов и пунктов выдачи.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
| 2 |  50% непроданных остатков в элитке после сдачи - это норма?
🏛 Я получил занятную обратную связь по своей статье о Лаврушинском (кто не читал - рекомендую). Мне написала моя знакомая, брокер по элитной недвижимости. Суть переписки была в том, что ситуация, когда непроданные остатки составляют более 50% после сдачи - неединичный случай на рынке.
🏢 Пример - ЖК Форум от MR. Клубный дом на Садовой-Сухаревской, 54 квартиры. Продажи стартовали в апреле 2023 года, срок передачи заявляли на 30.03.2025, потом сдвинули на 30.04.2026. Дом ввели весной 2026-го. Судя по последней проектной декларации перед вводом было реализовано 30 из 54 квартир. Оставалось 24 квартиры. Меньше половины, но всё же много.
📊 Я решил посмотреть на всю линейку MR Private, объединяющую проекты элитной недвижимости этого застройщика. Что с продажами сейчас - см. таблицу 1. Вместе с уже сданным Форумом получается 144 проданные квартиры из 449 - треть всего объёма. Данные я брал из раздела 19.7 проектных деклараций: по Форуму от 9 апреля 2026 года, по остальным - от 7-19 августа 2026-го.
✂️ Я исключил из выборки проект ОНЕ, потому что это явная ошибка - ну не может небоскреб-загогулина стоять в одном ряду с камерными проектами в самом центре Москвы.
🤖 Далее, я попросил ИИшку прикинуть, какое количество непроданных квартир останется в этих проектах на момент сдачи в эксплуатацию, исходя из текущего темпа продаж в каждом проекте линейки. Результат - таблица 2. Суммарно получается 200 с лишним квартир, которые придётся продавать уже готовыми.
🔍 Для полноты картины! Элитных проектов становится всё больше - рынок уже конкурентный, а будет еще конкурентнее. За первое полугодие 2026 года на московский рынок вышло 13 новых элитных проектов - втрое больше, чем годом ранее. MR Group готовит элитку в Большом Харитоньевском, Foresight Development открыл продажи в «Пушкарёв, 12» на 15 резиденций, на подходе «Капельский, 5» от ТСИ и ещё несколько адресов внутри Садового. Спрос при этом при всем ослаб. В NF Group насчитала за январь-июнь около 650 сделок, минус 27% год к году.
🙂 Такие дела! | 485 |
| 3 | ❤️ Любовь по расчёту
Коммерческую недвижимость лучше выбирать не сердцем, а мозгом. Особенно когда локация продаёт объект раньше, чем начинаются расчёты.
BF GURU - сервис анализа недвижимости перед покупкой. За 15–20 минут он собирает данные по объекту, сравнивает его с рынком и аналогами, проверяет доходность, риски и возможные сценарии использования.
Для примера в BF GURU разобрали помещение на Пятницкой, 16.
Две минуты от метро Новокузнецкая, исторический центр, первая линия. В объявлении указаны арендатор РБА Банк и месячная аренда 925 тыс. рублей.
Цена - 150 млн.
Красиво? Красиво.
Но после анализа BF GURU картина получилась другой:
🔹 обоснованный диапазон входа - 105–115 млн рублей;
🔹 верхняя граница - 120 млн, если договор с банком, платежи и расходы собственника подтверждаются документами;
🔹 если арендный поток не подтверждается, помещение нужно оценивать как свободное. Тогда ориентир снижается до 80–90 млн.
Откуда разница в 35–45 млн?
Почти половина заявленных 78,2 м² находится в подвале, а первый этаж и подвал не могут оцениваться одинаково. Условия договора с банком и фактические платежи не раскрыты. В открытых источниках расходятся сведения об арендаторе, ставке, состоянии помещения и инженерии.
Кроме того, здание является объектом культурного наследия. Вытяжку, вывеску, перепланировку и другие изменения сначала придётся согласовать. Поэтому потенциальный ресторан или иной более доходный сценарий нельзя заранее включать в стоимость объекта как готовое преимущество.
Само помещение может быть хорошим. Но хороший адрес и хорошая инвестиция - не одно и то же. Всё решает цена входа и то, чем она подтверждена.
BF GURU за 15–20 минут собирает данные по объекту, сравнивает его с рынком и аналогами, проверяет заявленный арендный поток и рассчитывает сценарии покупки.
Если вам уже нравится какой-то объект, сначала проверьте его цифры. Желательно до того, как начнёте объяснять себе, почему цена неважна.
Для читателей канала первый разбор в BF GURU - бесплатно
🔗 BFGURU.RU
* Анализ не заменяет осмотр объекта и проверку документов, но помогает понять, стоит ли переходить к этому этапу.
Реклама ООО "БАНКРОТФОРУМ" ИНН 771870203457 erid: 2VtzqvxAEh9 | 505 |
| 4 |  📋Я собрал практическую памятку о том, как получить достойную пенсию - с учётом инфляции, диверсификации и реальности. Без розовых иллюзий.
Для кого эта памятка:
👤 Для тех, кому 30-50 лет и кто понимает: на государство надеяться не стоит
👤 Для тех, кто уже создает свою пенсию, но не уверен в правильности стратегии
👤 Для тех, кто откладывал вопрос пенсии на потом, но "потом" уже наступило
Что внутри:
1️⃣ Как правильно рассчитать целевую пенсию с учётом инфляции
2️⃣ Какие инструменты работают на длинной дистанции и как их сочетать
3️⃣ Главные ошибки, которые уничтожают пенсионный капитал
Если вы не хотите в 70 лет жить на 25 тысяч в месяц (в сегодняшних рублях), эту памятку стоит скачать.
👉 https://atsogoev.com/pensia
* Это бесплатно | 526 |
| 5 | Пятницкая.pdf | 1 |
| 6 |  91% активных инвесторов не верят в государственную пенсию.
📊 Брокер фондового рынка «Финам» опросил 1000 своих инвесторов и получил результаты: только 9% опрошенных рассчитывают на государственную пенсию. Остальные понимают, что надеяться можно только на себя.
🎯 У 10,8% респондентов портфель превышает ₽10 млн, еще у 8,9% - от ₽5 до ₽10 млн. Треть респондентов инвестирует более пяти лет (опытные).
💰 Более 80% опрошенных активно задумываются о формировании собственных пенсионных накоплений. В условиях существующей пенсионной системы и демографических сложностей в России - забота о своей пенсии в отрыве от государства кажется разумным подходом.
⏰ Через 20-30 лет на одного пенсионера будет приходиться критически мало работающих. Система распределительных пенсий трещит по швам уже сегодня - что будет завтра, когда догорят костры рябин?
💡 Выходит, что наиболее финансово грамотная часть населения уже давно сделала выводы. Государственная пенсия может рассматриваться максимум как социальная доплата к основным накоплениям, сформированным самостоятельно через инвестиции.
❓ Интересно узнать мнение инвесторов в недвижимость и сопричастных.
Вы уже начали создавать портфель в недвижимости для финансирования своей пенсии?
👍 Да, уже многое сделано!
🤗 В начале пути.
🔥 Пенсия не скоро
👀 Я уже на пенсии... | 583 |
| 7 |  Где сохранить деньги на кризисном рынке, если рабочие стратегии отваливаются одна за другой? 😱
«Капитал в городе» — конференция по ГАБам, стрит-ритейлу, складам и лайт индастриал о трендах и стратегиях, которые работают в 2026 году.
Рынок недвижимости стал очень нестабилен: те стратегии, которые вчера казались рабочими, уже сегодня загоняют в убытки. А портфели становятся особенно чувствительны к вашим решениям. Одна неосмысленная сделка, и капитал, который нарабатывался годами может зависнуть или пропасть.
Что делать инвестору?
❓«Пересидеть» в кэше — не вариант, инфляция всё съест.
❓Метаться между инструментами — опасно, можно прогадать.
❓Действовать по привычному сценарию — уже не выгодно.
👉 26 сентября клуб инвесторов «Деньги» в Москве проводит конференцию о сохранении капитала, где не просто будет обзор рынка недвижимости, а эксперты раскроют рабочие варианты решений, чтобы пережить этот кризис в плюс.
Подробная программа, форматы и спикеры на сайте. Переходите познакомиться и присоединяйтесь сейчас по самым выгодным ценам ⚡️
📆 26 сентября
📍 Москва
Узнать подробности и приобрести билет по цене предпродаж — money-event | 630 |
| 8 |  А может ну их, эти стройки?
🍫Банки получают шоколадные условия от кредитования государства, зачем кредитовать застройщиков жилья, которые еле-еле продают свой товар?
📈 Минфин РФ сейчас обеспечивает 15,6-15,9% годовых доходности по длинным государственным долговым бумагам (ОФЗ) при ключе в 14%. Самые главные покупатели ОФЗ - это банки. Премия банка к ключу почти 2%. При этом покупка ОФЗ не требует начисления резервов, не давит на капитал и засчитывается в норматив ликвидности, принимается в РЕПО у самого ЦБ и обладает мгновенной ликвидностью.
🔌 До конца года Минфин планирует занять ₽6 трлн, и не факт, что на этом ограничится. А что будет в 2027, 2028 и далее - никто и не знает.
💵 Теперь стройка жилых домов. Бридж-кредит на покупку земли стоит застройщику ключ +5% и выше - 19-25% годовых. За непокрытую эскроу часть ПФ застройщик платит ключ +3-5%, сейчас это 17-19%. Покрытая часть ПФ стоит застройщикам 1-4%.
💰И конечно, банк кредитует застройщиков ради того, чтобы как можно быстрее получить кучу денег на эскроу-счета, чтобы крутить-вертеть этими средствами, а заодно ещё стричь с застройщиков 1-4%. То есть логика банка такая: дадим этому застройщику ПФ, рискнем, но потом получим деньги от продаж и заживём.
🫰Схема держалась на хороших продажах. Но сейчас их нет. Покрытие долга застройщиков средствами эскроу упало с 71% до 65% за год. На проектах с покрытием ниже 30% висит уже 26% всей задолженности по ПФ. Продажи застройщиков идут плохо - даже у ПИК денежные поступления от продаж с учётом эскроу упалили на 41,5% по отношению к 1п2025 - до ₽153,3 млрд. У ПИК!!!
🫣При этом выдача ПФ и уж тем более бриджей чревата для банка не только риском невозврата тела, но и необходимостью начисления резервов, давлением на капитал и норматив его достаточности. В норматив ликвидности такой кредит не идёт (у такого долга ликвидности нет), в РЕПО у ЦБ его не заложишь.
🪆А ещё кредитование застройщиков создаёт кучу рабочих мест в банке: кредитный анализ, проверка смет, стройконтроль, согласование бумажек застройщика... Просто орава людей с миллиардным ФОТ, плохо заменяемая ИИ.
⚖️ Итого на весах у банка: потенциально проблемный, сложный и ресурсоемкий кредит застройщику или покупка ОФЗ.
Вот будь вы на месте банка, вы бы что выбрали?
👍 Кредит застройщику
🔥 ОФЗ
👀 Не хочу быть на том месте... | 653 |
| 9 |  🏗 Девелопер STONE объявил старт продаж в бизнес-центре класса А STONE Савеловская 2 - первая линия ТТК, 7-11 мин.пеш. от ТПУ «Савеловская» и «Марьина Роща». Это уже 19-й объект класса А в линейке компании.
🏢 Две башни: 23-этажная доминанта С1 высотой 100 м и камерная С2 в 13 этажей.
↕️ Высота потолков - до 4,25 м.
🪟 Панорамное остекление с возможностью естественного проветривания.
💵📐 Цены и планировки: старт от ₽445 т./м2, минимальный бюджет лота ₽26,4 млн. На витрине офисы от 45 до 605 м2, представительские этажи от 1,05 тыс.м2 с террасами и даже целая 13-этажная башня С2 на 17,7 тыс.м2.
💳 Условия покупки: рассрочка с первым взносом от 10% и отложенным платежом до марта 2027 г. Есть и отдельная беспроцентная рассрочка от девелопера до окончания строительства.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
#стартпродаж | 646 |
| 10 |  🍁 Наступила осень: скоро начнет холодать, деревья станут желтеть, листва - опадать. Что может быть лучше осенью, чем завернуться в плед и пошуршать бумажками - почитать книгу или журнал?
🤔 Но с журналами в последние годы не всё так однозначно.
📦 В 2022 году глянец в России хоронили. Condé Nast отозвал лицензии - журналы Vogue, GQ, Tatler и AD закрылись, а их редакторы и авторы разбрелись по своим тг-каналам.
📂 Однако примерно года полтора назад глянцевый «покойник» зашевелился. По данным Союза предприятий печатной индустрии, в 2025 году аудитория печатных СМИ выросла на 2,5 млн человек и достигла 65 млн. Впервые за десятилетие издатели ожидают роста выручки от дистрибуции печатных изданий.
📊 Опрос Rambler объяснил, зачем люди в принципе возвращаются к бумаге: 52% сравнивают это с модой на винил, 22% ценят тактильные ощущения, по 17% берут журнал ради цифрового детокса и возможности замедлиться. То есть ровно то самое - чай, плед и шуршание.
💸 И в это уже вкладывают деньги. Сергей Минаев запустил «Чтиво» тиражом 40 тыс. и дотянул до пятнадцатого номера. Мадонна Мур выпускает Fashion Paper - тираж 20 тыс... И так далее
🏗 Один из примеров в недвижимости - журнал «Движение», зарегистрированный как СМИ ещё в мае 2023 года.
📕 Свежий, шестой номер называется «Капитал как наследие-2026». Что внутри:
🔹 Прогнозы и премьеры-2026 с подзаголовком «рынок скорее жив?»
🔸 Большой материал про личные фонды
🔹 Дальний Восток и Арктика: во что реально вложить деньги на дальних рубежах
🔸 Гости номера - Юрий Грымов, Ильдар Гайнутдинов, Марат Ка
🎤 Отдельным пунктом идёт эксклюзивное интервью с Прохором Шаляпиным, амбассадором арендных однушек.
💰 Журнал стоит ₽1090. Что ж, скоро почитаю, пошуршу листочками. | 599 |
| 11 |  🗳 До выборов в Госдуму осталось чуть больше двух недель. В предвыборной риторике обнаружилась любимая тема политиков-популистов - как обобрать богатого!
🔴 Заместитель руководителя фракции «Справедливая Россия», депутат Госдумы Валерий Гартунг предложил поднять верхнюю границу ставки НДФЛ до 35% для тех, кто зарабатывает от ₽500 млн в год. Заодно высказался за повышение ставки налога на дивиденды, которая сейчас составляет 15%.
🔵 Лидер партии ЛДПР и депутат Госдумы Леонид Слуцкий пошёл ещё дальше. В программе «100 дней преобразования России» (недолго осталось)! он предлагает ввести НДФЛ в размере от 25% (на доходы от ₽50 млн) до 45% (на доходы от ₽1 млрд в год), а также внедрить прогрессивный налог на роскошь: 2% в год со стоимости недвижимости дороже ₽250 млн и до 5% при стоимости выше ₽1 млрд. Автомобили, яхты и самолёты дороже ₽50 млн - 2%.
🙄😕🙁☹️
💰Инвестиции это про производство денег. Деньги производятся ради того, чтобы их тратить. Можно и бедным раздать, это личный выбор богатого человека.
✅ Большинство из тех, кто подписан на мой канал (я надеюсь на это) либо уже богаты, либо стремятся к богатству через инвестиции.
🪑 А вот депутаты Гартунг, Слуцкий и им подобные, предлагая свои инициативы, не способствуют увеличению числа богатых. Потому что станешь богатым - Слуцкий и Гартунг отнимут большую часть...
☑️ Прошу, не надо писать, что в России богатые это сплошь воры. Я лично знаю множество людей, разбогатевших на операциях с российской недвижимостью. Ничего не крали, просто взяли на себя кучу рисков (множественные ипотеки, тревожных соинвесторов, потребкредиты и т.д.) и получили иксы на недвижимости за 5-7 лет.
🚩Богатым быть правильно и хорошо. Инвестировать правильно и хорошо. Предлагать отнять деньги у богатых - плохо. Моё личное мнение!
👍 Быть богатым - хорошо
🔥 Отнять и поделить
👀 Мне по 🥁 | 625 |
| 12 | Спекуляция это | 593 |
| 13 |  🛡️Инвестиции или спекуляции?
⚔️ Очень часто вижу противопоставление этих понятий. Причем спекуляции имеют негативный и даже аморальный флёр (особенно в России), а инвестиции - это «хорошо и правильно».
🏺Слово «спекуляция» имеет латинские (Древний Рим) корни. На латыни speculātiō означало «наблюдение, высматривание». Уже много позже латинское слово начали использовать философы и финансисты.
💸 На самом деле спекулятивная стратегия - одна из форм инвестиций. Спекулянт зарабатывает на разнице цен, заранее точно не зная, сколько и когда сможет получить в результате своей операции.
🧮 Для инвестиционного анализа грамотные спекулянты пользуются большим массивом различных
данных и сложными предварительными расчетами для определения предпосылок своих финансовых моделей.
🔻То есть спекуляции - намного, намного более интеллектуальная деятельность, чем кажется обывателям. | 633 |
| 14 |  💳 С 1 сентября 2026 года (это сегодня!) НСПК начала передавать Росфинмониторингу данные об операциях по картам «Мир», в СБП и по единому платёжному QR-коду. Порядок, сроки, объём и состав данных определяются отдельным соглашением между Росфинмониторингом и НСПК по согласованию с Банком России. Данные идут через систему межведомственного взаимодействия, при этом сам факт передачи информации НСПК раскрывать не вправе.
⚠️ Чем это грозит!!! Правительство планирует с 2027 года запустить автоматический обмен между ЦБ и ФНС по счетам физлиц, чей неподтверждённый доход превышает ₽2,4 млн в год, чтобы выявлять предпринимательскую деятельность без регистрации. Законопроект уже лежит в Госдуме. Признаки будут окончательно определены соглашением ЦБ и ФНС, но кое-что известно уже сейчас: системность и ритмичность поступлений, круг контрагентов, суммы.
📥 После получения данных от ЦБ налоговая сможет запрашивать у банков детализированные выписки по счетам таких физлиц - сейчас это возможно только при налоговой проверке или при наличии задолженности.
🏠 Долгосрочная аренда - идеальный паттерн для подобного алгоритма: одинаковая сумма, одно и то же число месяца, один и тот же плательщик. ФНС оценивает дополнительные поступления в бюджет от этой затеи минимум в ₽49,3 млрд в год...
🧾 Что делать? Ещё раз подумать о легализации. | 792 |
| 15 | 🎁 Коллеги из NF Group исследовали эволюцию инфраструктурныого ретейла в элитных новостройках Москвы за 10 лет.
🏛️ С 2016 года в городе ввели 108 элитных ЖК общей площадью 1,7 млн м2, коммерческие помещения есть в 92 из них - суммарно на 126 тыс. м2. Доля ретейла относительно общей площади элитных жилых комплексов все десять лет держится в коридоре 7-10%.
💵 Средняя запрашиваемая цена продажи коммерческого помещения в элитном ЖК Москвы - ₽1 224 тыс./м2 без НДС. Средняя запрашиваемая ставка аренды - ₽81 тыс./м2/год без НДС.
🔍 Разбивка по форматам такая:
🔹помещения менее 100 м2 - экспонирование ₽1 800 тыс./м2, аренда ₽98 тыс./м2/год
🔹100-300 м2 - ₽1 450 тыс. и ₽85 тыс.
🔹300-500 м2 - ₽995 тыс. и ₽75 тыс.
🔹более 500 м2 - ₽650 тыс. и ₽65 тыс.
☝️ За отдельные помещения в «трофейных» локациях на первой линии застройщики просят и по ₽4 млн/м2.
⏳ По результатам 20 лет наблюдений в первые два года после ввода ЖК свободными (вакантными) остаются 79% коммерческих площадей. Спустя два года вакантность падает до 17-18%.
🎯 Кто в итоге заезжает в ритейл элитных ЖК: фитнес (24%), общепит (22%) и допобразование (12%) - три профиля забирают 58% площадей. В жилых комплексах с несколькими корпусами те же три категории занимают 70%, и лидирует там детское доп.образование с долей 25%.
💡 NF Group оценивает среднюю окупаемость инфраструктурного ретейла в 11 лет при ставке капитализации 8,9% - это по состоявшимся сделкам. | 710 |
| 16 |  +3⚡️ Что будет с рынком недвижимости в 2027 году? И что это значит для вас?
Рынок меняется: покупатели становятся требовательнее, стратегии продаж сложнее, а просто хорошо знать цены уже недостаточно.
12 сентября Smarent проведёт ежегодную конференцию «Тренды на рынке недвижимости 2027». Это день аналитики, прогнозов и практики для тех, кто работает с недвижимостью, инвестирует или просто хочет понимать, что происходит с рынком.
В программе:
🔹 аналитика рынка и прогнозы на 2027 год
🔹 реальные инвестиционные кейсы
🔹 дискуссионная панель с экспертами
🔹 нетворкинг со спикерами и участниками
🔹 практические инструменты и стратегии для работы с недвижимостью
🎤 Среди спикеров: Виктор Зубик, Алексей Марков, Ирина Ахмадуллина, Владимир Осипов и другие эксперты.
📍 Москва, Skynia Hall, Михайловский проезд, 1 стр. 2
🗓 12 сентября 2026 года, 10:00–18:00
🎟 Для подписчиков моего канала действует скидка 15% по промокоду: ЦОГОЕВ
👉 Зарегистрироваться на конференцию: smarent.com/conference-2026 | 698 |
| 17 | Проклятие знания
🛎 В день знаний нельзя не напомнить о том, что из наших знаний и опыта формируется известное когнитивное искажение, то есть систематическая ошибка в мышлении или шаблонное отклонение. называется это когнитивное искажение - проклятие знания.
«Я на этом рынке 25 лет работаю, не надо мне тут рассказывать что и как! Я тебе сам всё могу рассказать🤬»
😳Наверняка, вы встречали таких бывалых в своей жизни.
📚Когда люди потратили 10 тыс. часов и стали экспертами в чем-то, они начинают считать, что знают обо всём в этой области. Однако избыток самоуверенности и знаний может стать помехой для принятия правильного решения.
💡Мы склонны использовать полученные нами знания как точку отсчета для всех последующих оценок и решений. Это может привести к тому, что мы неправильно интерпретируем новую информацию, несовместимую с нашим знанием.
🏢 Примеры:
🅰️ Инвесторы, которые работают на определенном рынке недвижимости или в определенном секторе рынка многие годы, могут стать жертвами проклятия знания. Они могут слишком уверенно прогнозировать цены на недвижимость и игнорировать другие факторы, такие как экономическая ситуация или изменения в законодательстве, которые могут повлиять на цены на недвижимость. Это может привести к принятию неверных инвестиционных решений и потере денег.
🅱️ Инвестиционный консультант, обладая профессиональными знаниями в области недвижимости, может считать, что его клиенты тоже владеют такими знаниями. Он начнет использовать термины типа IRR, NOI или «кэпитал гейн» и предполагать, что клиенты понимают процесс инвестиций в недвижимость так же, как он. Однако некоторые клиенты могут не знать этих заумных терминов или не понимать процесса. В этом случае консультант, страдающий от «проклятия знания», может стать неэффективным, если не сможет адаптироваться к уровню знаний своих клиентов.
☝️Просто напомнил! | 733 |
| 18 | По вашему мнению, акции каких девелоперских компаний способны вырасти в цене до конца 2026 года? Можно выбрать несколько. | 709 |
| 19 |  🔎 Проанализировал для вас отчетность пяти российских публичных девелоперов за первое полугодие 2026 года (про «Самолет» был отдельный пост). За год ключевую ставку снизили с 21% до 14%, но легче отрасли не стало...
🟠 ПИК - денежная машина перешла в режим экономии, но всё ещё неплохо едет. Выручка ₽290 млрд (-12% г/г), прибыль ₽14,7 млрд. Формально это в 2,2 раза меньше прошлогоднего, но две трети той прибыли дали переоценка форвардной сделки компании со своими собственными акциями. На счетах ПИК ₽353 млрд, на эскроу ₽544 млрд при совокупном долге компании в ₽875 млрд: у ПИК по-прежнему денег больше, чем долгов. В отрасли, где половина игроков в убытках, это уже подвиг. Однако поступления на эскроу-счета снизились на 39%. Прибыль зарабатывать получается, а вот с продажами нужно поднажать.
🔵 Глоракс. На бирже с октября 2025 года, выручка ₽27 млрд, +45%, прибыль ₽1,3 млрд. Пока рынок сжимается, компания выводит в продажи новые проекты. Но обслуживание долга съедает почти всё: проценты уплаченные - ₽7,8 млрд за полгода. И запас прочности низкий - на счетах Глоракс всего ₽685 млн при полугодовой выручке ₽27 млрд.
💎 Эталон честности. Компания переписала итоги прошлого года: выручку первого полугодия 2025 пересчитали с ₽77,4 до ₽60,2 млрд, а убыток увеличили с ₽8,9 до ₽14,1 млрд. Причина: перестали признавать выручку по ДДУ с рассрочкой, оплаченным меньше чем на 15%, потому что такие договоры массово расторгают. Проще говоря, «Эталон» первым в отрасли заявил: часть наших продаж продажами не была. За честность - респект.
🔴 ЛСР - таинственное списание на ₽46,8 млрд. Убыток за полугодие ₽57,6 млрд, и почти весь он - одна февральская операция. Группа продала связанной стороне 100% некой дорогостоящей дочерней компании: чистых активов там было ₽44,9 млрд, причём ₽20,2 млрд из них - живые деньги на счетах. Цена сделки составила ₽2,95 млрд. Разницу списали в убыток. Что именно продали, ЛСР не раскрывает. Известно немногое - дочка была иностранной и держала ₽21,4 млрд запасов при нулевой прибыли. Похоже на какой-то зарубежный девелоперский проект, но это неточно. Даже без этой сделки дела у ЛСР так себе: выручка зафиксировалась на ₽97 млрд (+0,7% г/г), на счетах осталось ₽5,4 млрд при ₽57 млрд краткосрочного долга...
🟣 АПРИ - тихушники из Челябинска продолжают удивлять. Маржа лучшая в отрасли (40%), выручка выросла на 30% до ₽12 млрд, прибыль... тоже есть - правда это ₽121 миллион против ₽979 млн годом ранее. За полгода компания заплатила ₽4,3 млрд процентов, операционный поток - минус ₽8,4 млрд, долг вырос с ₽43,6 до ₽55,2 млрд. Банки забирают все деньги...
😎 В общем, ставку Эльвира подснизила, но никому особо не полегчало. Банкротств я лично по-прежнему не жду, но и «ту зе муна» никакого явно не будет.
⭐️Спасибо, Кэп
👍Всё хорошо
🔥Всё плохо
👀Всё непонятно... | 1 554 |
| 20 |  📊 ЗПИФ АВИУМ вышел на Мосбиржу
АВИУМ сфокусировался на офисной недвижимости класса А в Москве — сегмент, развивающийся с большой скоростью.
Почему это важно прямо сейчас:
• Вакантность офисов класса А — на историческом минимуме. Дефицит рекордный.
• Ставки аренды выросли на +30% за 2025 год.
• Рост цен на офисные активы в 2024 — +108%.
• Фондов на этот сегмент на бирже — единицы.
Параметры фонда:
🧰 Актив: 5 смежных этажей БЦ АВИУМ, “Большой Сити”, Москва
👉 Стоимость активов: 2,5 млрд. руб.
📈 Целевая доходность: 32,4% годовых
⚡️ Выплаты: ежемесячно после ввода объекта
📊 Ликвидность: листинг на Мосбирже + маркетмейкер
Модель — гибридная:
• Девелоперский цикл: вход по цене котлована → рост стоимости по мере строительства
• Арендный цикл: после сдачи объекта — стабильный рентный поток ежемесячно
Фонд уже торгуется.
Детали, модель и цифры — в официальном канале.
👉 Подписаться: https://t.me/+7nApoU8VG7g1ZDFi
Не является индивидуальным инвестиционным решением
Реклама "ООО Антей ИНН: 7720626002 erid: 2VtzquYAhG7" | 886 |
