Артем Цогоев | Недвижимость
前往频道在 Telegram
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot 💸Реклама telega.in/c/atsogoev ✍️Пишите @ArtemTsogoev Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
显示更多
网络:📈 Telegram 频道 Артем Цогоев | Недвижимость 的分析概览
频道 Артем Цогоев | Недвижимость (@atsogoev) 俄语 语言赛道中的 是活跃参与者。目前社区聚集了 14 006 名订阅者，在 房地产 类别中位列第 895，并在 俄罗斯 地区排名第 47 048 位。
📊 受众指标与增长动态
自 невідомо 创建以来，项目保持高速增长，吸引了 14 006 名订阅者。
根据 12 七月, 2026 的最新数据，频道保持稳定运转。过去 30 天订阅人数变化为 -18，过去 24 小时变化为 4，整体触达仍然可观。
- 认证状态： 未认证
- 互动率 (ER)： 平均受众互动率为 7.15%。内容发布后 24 小时内通常能获得 4.63% 的反应，占订阅者总量。
- 帖子覆盖： 每篇帖子平均可获得 1 001 次浏览，首日通常累积 649 次浏览。
- 互动与反馈： 受众积极参与，单帖平均反应数为 18。
- 主题关注点： 内容集中在 девелопер, доходность, арендатор, сегмент, финансирование 等核心主题上。
📝 描述与内容策略
作者将该频道定位为表达主观观点的平台：
“💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atso...”
凭借高频更新（最新数据采集于 13 七月, 2026），频道始终保持新鲜度与高覆盖。分析显示受众积极互动，使其成为 房地产 类别中的关键影响点。
14 006
订阅者
+424 小时
+17 天
-1830 天
数据加载中...
相似频道
标签云
进出提及
---
---
---
---
---
---
吸引订阅者
七月 '26
七月 '26
+71
在1个频道中
六月 '26
+179
在3个频道中
Get PRO
五月 '26
+228
在2个频道中
Get PRO
四月 '26
+356
在5个频道中
Get PRO
三月 '26
+487
在10个频道中
Get PRO
二月 '26
+348
在10个频道中
Get PRO
一月 '26
+339
在4个频道中
Get PRO
十二月 '25
+235
在10个频道中
Get PRO
十一月 '25
+271
在18个频道中
Get PRO
十月 '25
+235
在6个频道中
Get PRO
九月 '25
+248
在16个频道中
Get PRO
八月 '25
+215
在14个频道中
Get PRO
七月 '25
+459
在19个频道中
Get PRO
六月 '25
+249
在16个频道中
Get PRO
五月 '25
+178
在12个频道中
Get PRO
四月 '25
+419
在12个频道中
Get PRO
三月 '25
+326
在17个频道中
Get PRO
二月 '25
+228
在13个频道中
Get PRO
一月 '25
+690
在15个频道中
Get PRO
十二月 '24
+274
在21个频道中
Get PRO
十一月 '24
+379
在24个频道中
Get PRO
十月 '24
+329
在15个频道中
Get PRO
九月 '24
+369
在23个频道中
Get PRO
八月 '24
+213
在24个频道中
Get PRO
七月 '24
+326
在22个频道中
Get PRO
六月 '24
+216
在16个频道中
Get PRO
五月 '24
+259
在19个频道中
Get PRO
四月 '24
+212
在22个频道中
Get PRO
三月 '24
+323
在26个频道中
Get PRO
二月 '24
+318
在17个频道中
Get PRO
一月 '24
+500
在23个频道中
Get PRO
十二月 '23
+364
在32个频道中
Get PRO
十一月 '23
+300
在30个频道中
Get PRO
十月 '23
+440
在27个频道中
Get PRO
九月 '23
+392
在0个频道中
Get PRO
八月 '23
+395
在0个频道中
Get PRO
七月 '23
+378
在0个频道中
Get PRO
六月 '23
+269
在0个频道中
Get PRO
五月 '23
+754
在0个频道中
Get PRO
四月 '23
+196
在0个频道中
Get PRO
三月 '23
+285
在0个频道中
Get PRO
二月 '23
+462
在0个频道中
Get PRO
一月 '23
+670
在0个频道中
Get PRO
十二月 '22
+500
在0个频道中
Get PRO
十一月 '22
+394
在0个频道中
Get PRO
十月 '22
+389
在0个频道中
Get PRO
九月 '22
+355
在0个频道中
Get PRO
八月 '22
+691
在0个频道中
Get PRO
七月 '22
+485
在0个频道中
Get PRO
六月 '22
+230
在0个频道中
Get PRO
五月 '22
+338
在0个频道中
Get PRO
四月 '22
+195
在0个频道中
Get PRO
三月 '22
+476
在0个频道中
Get PRO
二月 '22
+321
在0个频道中
Get PRO
一月 '22
+637
在0个频道中
Get PRO
十二月 '21
+309
在0个频道中
Get PRO
十一月 '21
+244
在0个频道中
Get PRO
十月 '21
+257
在0个频道中
Get PRO
九月 '21
+453
在0个频道中
Get PRO
八月 '21
+728
在0个频道中
Get PRO
七月 '21
+727
在0个频道中
Get PRO
六月 '21
+310
在0个频道中
Get PRO
五月 '21
+153
在0个频道中
Get PRO
四月 '21
+317
在0个频道中
Get PRO
三月 '21
+329
在0个频道中
Get PRO
二月 '21
+467
在0个频道中
Get PRO
一月 '21
+2 306
在0个频道中
Get PRO
十二月 '20
+1 918
在0个频道中
| 日期 | 订阅者增长 | 提及 | 频道 | |
| 12 七月 | +6 | |||
| 11 七月 | +4 | |||
| 10 七月 | +7 | |||
| 09 七月 | +4 | |||
| 08 七月 | +7 | |||
| 07 七月 | +4 | |||
| 06 七月 | +7 | |||
| 05 七月 | +8 | |||
| 04 七月 | +3 | |||
| 03 七月 | +4 | |||
| 02 七月 | +6 | |||
| 01 七月 | +11 |
频道帖子
🎁 Мои друзья и коллеги из офисного департамента NF Group, которым я во многом обязан аналитикой по офисам, создали свой telegram-канал.
https://t.me/nf_office_agency
✔️Создать тг-канал в 2026 году - это не просто смело! Желаю им удачи и множества преданных и вовлечённых подписчиков.
📷 Надеюсь увидеть в канале интересный и креативный контент в духе сериала «Офис».
| 2 |  👓 «Линзмастер» - одна из старейших и крупнейших сетей оптики в России, работающая на рынке с 1998 года. Первый салон открылся в самом центре Москвы, на Никольской улице, на месте легендарной городской «Оптики №1». Сегодня сеть насчитывает более 80 салонов (преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках) и располагает полным комплексом офтальмологических услуг - в большинстве салонов работает кабинет врача-офтальмолога с современным диагностическим оборудованием.
💵 За 2025 год объем рынка оптики в России превысил 105 млрд рублей. По данным исследовательской компании «ГФК-Русь» более шести миллионов жителей России покупают медицинскую оптику. Количество людей с нарушениями зрения в России продолжает ежегодно увеличиваться во всех возрастных группах, что создаёт устойчивую основу для долгосрочного роста рынка.
💰 Главное преимущество салона оптики как арендатора - высокая маржинальность бизнеса. Наценка на оправы может достигать 200-300%, на линзы - 100-150%, что позволяет поддерживать достойный уровень арендной платы даже на относительно небольших площадях. Для сетевого оператора уровня «Линзмастер» это означает финансовую устойчивость и способность годами оставаться на одной локации.
🌐 Отдельно стоит отметить крайне низкое влияние онлайн-продаж на этот формат. В отличие от многих сегментов ритейла, покупка очков требует личного присутствия клиента - для проверки зрения, профессиональных измерений, примерки и подгонки. Именно поэтому салоны с собственным кабинетом офтальмолога устойчивы к маркетплейсам и сохраняют ценность традиционного розничного формата на годы вперёд.
👥 Клиентская база оптики обеспечивает стабильный поток выручки: очки обновляют регулярно, раз в 1-2 года, велика доля постоянных клиентов, а средний чек в сегменте устойчиво растёт. Преобладает женская аудитория. Эти факторы делают арендный поток предсказуемым и слабо подверженным сезонности (за исключением сегмента солнцезащитной оптики).
📍 Расположение остается критически важным фактором для салона оптики. Эффективно функционирующий салон оптики находится в местах интенсивного пешеходного трафика – у станций метро, на центральных улицах, вблизи торговых центров или медицинских учреждений. Неплохо работает соседство с аптеками. Идеальный вариант – первая линия домов с отдельным входом и витринным остеклением.
🔍 Показательный пример - помещение 108,4 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 24 (ЮЗАО, метро «Академическая») за 160 млн ₽ с арендатором салоном оптики «Линзмастер». Договор заключён на 5 лет с ежегодной индексацией 5%, арендная ставка составляет 1 100 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 13,2 млн ₽). Помещение расположено в жилом доме, имеет отдельный вход с фасада, потолки 3 м, центральные коммуникации и электрическую мощность 15 кВт.
💡 Итог: сетевые салоны оптики уровня «Линзмастер» можно считать одними из наиболее надёжных арендаторов в стрит-ритейле. Высокая маржинальность, устойчивость к онлайн-конкуренции, лояльная клиентская база и формат с собственным медицинским кабинетом обеспечивают стабильный арендный поток. Ключевыми факторами успеха остаются качественная локация у метро и сетевой оператор с устойчивым финансовым положением - оба условия в данном объекте соблюдены.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией | 522 |
| 3 |  🎈Баллонная рассрочка: в начале по чуть-чуть, а в финале - «бум»
🏙 У одного крупного московского застройщика появился новый схематоз - баллонная рассрочка. Суть: весь срок рассрочки вносятся небольшие платежи (как ежемесячные, так и ежегодные), а основная сумма гасится одним крупным платежом в самом конце.
🧠 По сути ничего революционного: застройщики давно переносят значительную часть выплат по рассрочке ближе к сдаче. Просто теперь появилось название.
📋 Как устроена программа:
🔹 Первоначальный взнос - от 35% до 40%
🔹 Ежемесячный платёж - от 0,3% до 0,5% от стоимости
🔹 Ежегодный платёж - от 10% до 13%. Обратите внимание - есть ежегодный платёж, видимо, сразу после годовой премии.
🔹 Остаток - тот самый баллон в конце
➕ Возможности. Инвестору не нужно замораживать сразу весь капитал - часть денег до финального платежа может работать в другом активе. Цена фиксируется сегодня, а основная сумма отдаётся ближе к сдаче.
➖ Риски. Счёт, выставленный застройщиком, в конце надо чем-то закрыть. Три пути - накопить, продать/переуступить лот или рефинансировать остаток в ипотеку. Если что-то из этого не сработает - приятная схема превращается в проблему.
🧭 Мой вывод: баллонная рассрочка - это вполне рабочий инструмент. Но финальный платёж - это и ответственность, и риск: заходить в такую схему обеим сторонам стоит, только поняв, как именно будет сдуваться баллон.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 518 |
| 4 |  ⚡️Где теряется доход из-за коротких броней и окон в календаре?
В посутке доход зависит не только от цены за ночь. В высокий сезон календарь стоит оценивать по качеству каждой брони: какие даты она занимает, что оставляет после себя и насколько выгоден канал, через который пришел гость.
📅 Этим вопросам посвящен бесплатный вебинар Bnovo, который пройдет 15 июля в 12:00.
В эфире — аналитика рынка, практические кейсы и опыт приглашенного эксперта по Revenue Эрики Тихоновой, отельера и основателя RevExpert.
Вы уйдете с готовыми решениями:
🔹 как понять, какие брони выгодны в высокий сезон;
🔹 где короткие заезды занимают сильные даты;
🔹 как управлять календарем посутки, чтобы сильные даты приносили больше;
🔹 как учитывать MinLOS, предоплаты, невозвратные условия и комиссии каналов.
👉🏻 Зарегистрироваться | 514 |
| 5 | Выгодные условия кредитования! Вопрос в том, выгодные для кого.
💼 Обычная, стандартная схема кредита - аннуитет. Заёмщик платит каждый месяц одинаковую сумму на протяжении всего срока. Внутри платежа сидят и проценты, и часть тела: сначала заёмщик гасит в основном проценты, а тело - по чуть-чуть; ближе к концу срока кредита пропорция меняется.
💡 Заёмщику же выгодно платить по кредиту как можно меньше, а возвращать тело кредита как можно позже.
📶 Вот четыре инструмента, которые помогают заёмщикам добиться этих целей:
🎈 Баллон (англ. balloon, «шаровой платёж»). Почти весь срок заёмщик вносит относительно скромные периодические платежи по графику (небольшая часть тела + %), а возврат большей части тела происходит одним крупным платежом в конце. Удобно, но тревожно: к моменту погашения кредита нужно иметь круглую сумму. Иначе дефолт со всеми вытекающими. Схема применяется в кредитовании девелопмента (с продажей объекта в конце срока).
🔫 Буллет (англ. bullet «пуля» или «кредит с единовременным погашением»). Весь срок заёмщик платит только проценты, а всё тело гасит целиком в конце. Проблема та же, что и у балона - в конце нужно разом вернуть всё тело.
⏳ Грейс-период, отсрочка или льготный период. У заёмщика есть временной отрезок, когда проценты по кредиту не начисляются и погашать тело не нужно. Обычно грейс-период длится от полугода.
🛑 Кредитные каникулы и мораторий. При стрессовой ситуации заёмщик может приостановить или снизить платежи на небольшой срок. Иногда право на мораторий или каникулы закреплено законодательно.
⚠️ Важный момент: в рознице - потребкредитах и ипотеке - российские банки такие продукты в базовой комплектации не предлагают. Балон, буллет и длинные грейсы история, связанная с кредитовании девелопмента или коммерческой недвижимости.
🏦 Каждый инструмент даёт заёмщику преимущество, а банку обеспечивает лишний риск. Но банки патологически не любят рисковать. Поэтому за любую отсрочку они требуют плату - комиссию или более высокую ставку по кредиту.
🎯 Отсрочки работают ровно до тех пор, пока верно допущение заёмщика о будущем - что появится источник погашения кредита или рефинансирования.
#ликбез | 559 |
| 6 |  🤔 Опыт: опора или помеха?
💭 В последнее время я стал замечать, как при обсуждении новых инвестиционных проектов или бизнес-идей многие люди первым делом вспоминают свой негативный опыт. «Мы это всё 100 раз пробовали – не работает», «В 2012-м я это делал и результаты были не очень», «Знаю я эти темы…». Опыт становится буквально шорами на глазах, не позволяющими увидеть и воспринять новую информацию, оценить изменившиеся условия или понять, что в прошлый раз причиной неудачи могли быть совсем другие факторы.
🎓 С одной стороны, опыт – это действительно бесценное сокровище. Он помогает быстрее принимать решения, видеть потенциальные проблемы на горизонте, выстраивать более эффективные процессы и избегать типичных ошибок новичков. Опыт учит задавать правильные вопросы, выделять существенное из потока информации и не обращать внимание на несущественные детали.
🚫 Однако есть и обратная сторона - «проклятие знания» (одно из когнитивных искажений). Часто встречаю людей, которые заявляют: «Я на рынке ХХ лет работаю, не надо мне тут рассказывать что и как!». Эта позиция может стать настоящей ловушкой, заставляя игнорировать новые возможности и изменения в мире, который трансформируется сейчас намного быстрее, чем когда-либо.
🎯 Мой личный опыт научил меня стараться не считать своё мнение истиной в последней инстанции. Я отношусь к собственному опыту как к набору инструментов, а не как к догме. Каждый новый проект, каждую новую задачу я пытаюсь рассматривать свежим взглядом, максимально избегая предвзятости, основанной на обширном, и часто негативном опыте.
❌ Я считаю, что мой личный условно негативный опыт не является доказательством того, что «тема не работает». Например, мои прошлые неудачные попытки рекламировать свои проекты через Яндекс.Директ не говорят о том, что «Яндекс.Директ не работает». Это скорее свидетельствует о том, что я что-то делал не так или не учел важные факторы. Прошлые неудачи или скромные результаты – это не приговор методу / идее / проекту, а всего лишь обратная связь на мои подходы и действия.
✨ Мне очень нравится фраза экономиста Зияда Абдельнура: «Не позволяйте вашему тусклому прошлому отбрасывать вас от блестящего будущего». Я стараюсь применять этот принцип каждый день, используя свой опыт как трамплин для роста, а не как якорь, который тянет назад и мешает пробовать новое.
💭 Как это может помочь в жизни, бизнесе и инвестициях? Лично я использую опыт для выявления рисков и возможностей, но всегда оставляю место для новых идей и подходов. В конце концов, мир постоянно меняется, и то, что не работало вчера, может отлично сработать сегодня или завтра. Главное, не застревать в прошлом, а меняться и развиваться (чтобы «взяли в будущее»). | 603 |
| 7 |  📑 Коллеги из NF Group подвели итоги I полугодия 2026 года на рынке стрит-ретейла центра Москвы. Средний уровень вакантности на основных торговых коридорах подрос до 6,5% - показатель по историческим меркам всё ещё комфортный, но не всё так однозначно.
🚗 Весь прирост вакансии обеспечили транспортно-пешеходные улицы: +2,1 п.п., до 6,6%. На Садовом кольце освободились большие помещения «М.Видео» и XSAI, из общепита закрылись рестораны Old Money, «Тресковия» и «Бардо». В список просевших локаций попали и Патриаршие пруды, и Бульварное кольцо.
🚶 Пешеходные улицы, наоборот, чувствуют себя увереннее - вакантность 6,1%, на 0,5 п.п. ниже уровня 2025 года. Площади активно заполнялись на Камергерском (-4,2 п.п.), Столешниковом и Климентовском (по -2,9 п.п.), Кузнецком мосту (-1,4 п.п.). На Рождественке и в Ордынском тупике свободных помещений не осталось вовсе. А вот на Арбате и Никольской вакансия выросла.
🍽️ В структуре арендаторов общепит занял 38%, фэшн - 14%, продуктовые магазины и развлечения - по 8%. На рынке было всего зафиксировано 90 открытий против 115 закрытий за полугодие.
🔍 Что имеем по факту? Пока что открытия замещают закрытия, а в топовых локациях по-прежнему наблюдается дефицит предложения. Вакансия хоть и растёт, но ретроспективно находится на вполне приемлемом уровне. | 678 |
| 8 |  ⚡️ Девелопер Forma (входит в ПИК) продал 3,39 га на ул. Касаткина компании Tekta Group.
🧐 Комментарии отраслевых тг-каналов:
«Только по тому, как Гордеев последние годы распродает площадки и меняет структуру своих компаний, можно отчетливо понимать и процессы на рынке, и его прогнозы на будущее. Понимаем, Сергей Эдуардович, понимаем…»
«Но бизнес есть бизнес. Предложили приличную денежку - продали».
«Рынок на то и рынок. Дует ветер в спину, надо самим строить. Не дует - то надо заниматься точечными монетизациями».
💤 Как видно, все всё понимают.
☝️Между тем реальных причин для продажи - минимум пять.
1️⃣ Показатель NPV. Net Present Value это финансовая метрика, которая показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что доллар сегодня дороже доллара через год. Цикл девелопмента долгий, от 3-х до 10-и и более лет. Например, в 2021 году при расчётах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 18-22% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц. А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер - упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учётом того, что в портфеле компании и так куча проектов.
2️⃣ Рост стоимости проекта. Например, девелопер приобретает земельный участок, а потом начинает хождение по мукам согласований - и на этом этапе стоимость актива может вырасти в разы по сравнению с ценой входа. Подобные кейсы можно часто наблюдать в Москве: некая компания купила участок за X, а пытается продать готовый согласованный проект за 25X (да, вот именно - такие иксы иногда). Так почему бы не зафиксировать прибыль и не продать?
3️⃣ Просьба партнеров. Девелоперские проекты нередко реализуются в партнёрстве (финансовом или нефинансовом), и у партнёров бывают разные горизонты планирования, личные обстоятельства и аппетит к риску. Если один из совладельцев настойчиво хочет выйти из актива - второй либо выкупает его долю, либо продают проект целиком.
4️⃣ Несоответствие проекта портфелю. У компании, специализирующейся на жилье бизнес-класса, может «заваляться» участок под де-люкс или под апарт-отель гостиничного типа. Компетенций для реализации особо нет, фокус стратегии не тот, команда заточена под другое. Почему бы не продать непрофильный актив тому, кто знает этот сегмент лучше или верит в него больше?
5️⃣ Острая потребность в деньгах. Вот это уже тревожный сигнал. Если застройщик продаёт проект потому, что ему нужна ликвидность здесь и сейчас - это та самая драматичная, кликбейтная и любимая СМИ история.Есть застройщики, которые ведут бизнес рискованно и вынуждены сливать проекты в пожарном порядке.
🧮 Кто инициирует решения по продаже проектов? Инвестиционный директор. Его или её работа - следить за проектными метриками, приглядывать за портфелем, взаимодействовать с партнёрами, общаться с рынком. И конечно, инициировать продажи проектов. Хороший инвест.директор - это не тот, кто только покупает проекты. Это еще и человек, который говорит «а вот этот проект лучше продать».
💰Смешивать все случаи продаж проектов в одну кучу и объяснять произошедшее отсутствием попутного ветра и «кризисом» - значит намеренно игнорировать, что у большинства сделок есть и другое объяснение.
🛐 В «кризисы», «проблемы» и т.д. верить удобнее. В NPV и девелоперскую логику - значительно сложнее.
👍 Спасибо, Кэп...
🔥 Верую в NPV.
👀 Всё равно все обанкротятся!!!
💬 Дубль в MAX (на всякий) | 703 |
| 9 |  ⚡ Закрытый вебинар для инвесторов с застройщиком ⏩16 июля в 11:00 по МСК
Премиальный инвестиционный отель Hartwell Sheregesh — это формат, в котором инвестор становится совладельцем отеля и получает доход от аренды без ежедневного операционного участия
Hartwell Sheregesh реализуется в одной из самых капитализированных точек Шерегеша: в центре курорта, у подножия горы
Сдача проекта запланирована на 2027 год
На вебинаре разберут:
• финансовую модель и параметры входа
• за счет чего формируется доход от аренды от 1,3 млн рублей в год
• потенциал роста стоимости актива до 30%
• структуру управления через профессиональную управляющую компанию с опытом более 20 лет
• реальные показатели уже реализованного проекта девелопера
Отдельно обсудят Шерегеш как инвестиционную локацию: почему курорт сегодня рассматривают как одну из сильных точек горного туризма в России
♻️ Также на вебинаре будет опыт действующего инвестора проектов застройщика: как он смотрит на локацию, модель дохода и участие в подобных курортных активах
📌 Вебинар будет полезен инвесторам, которым важны:
• доход без самостоятельного управления объектом
• диверсификация капитала
• участие в премиальном курортном активе
• понятная модель входа в гостиничную недвижимость
Для участников вебинара будут доступны специальные условия входа в проект
16 июля в 11:00 по МСК
🟡 Регистрация по ссылке
Реклама ООО УДАЧА ИНН 5406640258 erid: 2VtzqwsKhxV | 676 |
| 10 | 🍸Сеть алкомаркетов «ВинЛаб» (АО «ВинЛаб», входит в Novabev Group) отчиталась за II квартал и полугодие 2026 года.
📉 Год назад, в I квартале 2025-го, продажи сети росли на +19,4% год к году. Сейчас +9,7%.
🚶 Еще нагляднее по LFL трафику: год назад +9%, сейчас +3,1% за квартал и +2% за полугодие. Люди ходят в магазины все менее охотно.
🧾 Что вытягивает выручку - рост среднего чека (+6,4%), спрос уходит в более дорогое вино и крепкий алкоголь.
🏬 Сеть при этом продолжает открывать магазины - 2 225 магазинов на конец июня против 2 103 годом ранее.
🥃 Традиционно инвесторы в коммерческую недвижимость отдают предпочтение алкомаркетам как надежным арендаторам. В то время как финансовые показатели сетей «Красное и Белое» и «Бристоль» (входящих в Mercury Retail Holding) не раскрываются публично, данные о деятельности «ВинЛаб» находятся в открытом доступе. | 776 |
| 11 |  Икорный дом как арендатор: норм или стрём?
🐟 Икра, замороженная рыба, морепродукты - для многих людей товар не на каждый день, а «по поводу»: к празднику, к визиту гостей, для настроения. Импульсная покупка с высоким средним чеком с одной стороны, но и лояльность покупателей без выраженной сезонности с другой. Впрочем икра на новый год - это традиционный ежегодный всплеск продаж в подобных магазинах.
🤔 Вообще-то красную икру продают и супермаркеты. Однако у формата есть то, чего в супермаркетах нет, - экспертиза и доверие. Икра и красная рыба - категория, где легко нарваться на пересортицу, разморозки и даже подделки. Ценители икры и морепродуктов идут туда, где объясняют происхождение товара, дадут попробовать и в конечном итоге ответят за качество.
🦀 Специализированный магазин с продавцом-экспертом и открытой витриной такую ценность потребителям даёт, супермаркет - нет. Возможно, именно поэтому сети, торгующие икрой и морепродуктами спокойно уживаются рядом с супермаркетами. И даже так: сети морепродуктов иногда сами стремятся сесть рядом с супермаркетами, чтобы паразитировать на их трафике.
🧊 Требования к помещению у такого формата специфические. Нужны холодильное и морозильное оборудование, а значит - достаточная электрическая мощность, водоснабжение и канализация, вытяжка. Площадь нужна компактная (20-40 м2), но с местом под витрины-холодильники и небольшой склад. И, само собой, - первая линия, отдельный вход, витринное остекление и интенсивный пешеходный трафик, желательно у метро или в связке с супермаркетом-донором.
📍 Показательный пример - помещение 24,0 м2 на 1-й Новокузьминской, 21к2, менее минуты пешком по прямой от метро «Рязанский проспект». Арендатор - сеть магазинов «Икорный» (дальневосточная икра, дикая рыба и морепродукты, работает с 2003 года), арендная ставка ₽250 т./мес. (₽3 млн/год), цена объекта - ₽30 млн. Отдельная входная группа с фасада, прямая видимость от метро, потолки 3,3 м, все городские коммуникации и отдельный прибор учёта электричества. Окружение сильное: «Пятёрочка», аптека, DNS - сложившийся стрит-ритейл-кластер у метро.
🔻 Итог: норм или стрём - зависит не от икры, а от локации. Целевой трафик у метро, сложившееся окружение, готовая пищевая инженерия и якорь в виде супермаркета - вот что переводит такой объект из «стрём» в «норм». «Икорный» съедет - место не простаивает.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. | 804 |
| 12 |  🎢 Что заставляет цены на жилую недвижимость взлетать и падать?
🎰 Вот эти все годами непрекращающиеся басни о том, что цены должны упасть - они на чем основаны? А на чем основаны ультра-оптимистичные прогнозы роста цен? Давайте-ка разберем, какие факторы в принципе играют роль в движениях на рынке жилья.
📈 Что толкает цены вверх:
🔹 Когда центробанки включают «печатный станок» и заливают рынок дешевыми деньгами (как во время Covid)
🔹 Когда государство вдруг решает всех осчастливить льготными и субсидированными ипотеками, спец.программами и прочими вертолетными деньгами
🔹 Когда застройщикам устраивают «новую жизнь», меняя условия игры (см. эскроу-счета)
🔹 Когда в локацию массово приезжают новые жители с деньгами (как в Дубай в последние годы)
🔹 Когда строители обнаруживают, что кирпич и арматура подорожали в 2 раза, а з/п сварщика выросла в 3 раза.
🔹Когда экономика хорошо растет и многие люди богатеют (такое редко бывает)
📉 А вот что роняет рынок:
🔹 Резкий рост ипотечных ставок (как в США в начале 80-х до 20% годовых - это был настоящий шок для того рынка)
🔹 Если застройщики входят в раж и застраивают всё что можно и нельзя (как в Китае)
🔹 Когда население беднеет испытывает проблемы с поиском работы и может только мечтать о покупке квартиры
🔹 Когда локация теряет привлекательность и люди из неё уезжают (пока, Детройт)
🔹 Когда случается финансовый кризис и люди вынуждены продавать активы
🔹Когда прилетает черный лебедь (стихийное бедствие, эпидемия и т.д.)
💡 Интересный факт: иногда одно и то же событие может и поднять и уронить цены. Например, на некоторых рынках covid в 2020-м сначала обрушил рынок недвижимости, а благодаря мерам поддержки и изменению предпочтений покупателей цены начали расти.
🥺 Когда в очередной раз вам начнут что-то втирать о движениях рынка недвижимости - вспомните этот пост и приложите все эти факторы к текущей ситуации. Многое прояснится.
👍 Аффтор жжот
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Мне по 🥁
✍️ Выскажусь | 715 |
| 13 |  ☝️Просьба к тем, кто проголосовал за вариант «Да», напишите, пожалуйста, в комментариях - как сейчас можно заработать на идее покупки квартиры в новостройке и последующей ее перепродаже. Возможно, вы видите рынок с какой-то другой стороны и ваш взгляд даст уникальные инсайты! Заранее спасибо. | 677 |
| 14 |  🏛️100 000 рублей на инвестиции - когда-нибудь позже...
📱100 000 рублей на новый Айфон - да, прямо сейчас!
🫑1 000 рублей на здоровое питание - слишком дорого.
🍺1 000 рублей на пиво с колбасками - нет проблем!
📺 Посмотреть 2 часа новый сериал - и ещё один сезон!
📖 Пройти за 2 часа бесплатный курс лекций по инвестициям в недвижимость - нет времени.
🔻Не стоит жаловаться на отсутствие возможностей, выбор есть всегда. | 699 |
| 15 |  +2🛠️ Пока офис SimpleEstate в БЦ iCity в «Москва-Сити» находится на стадии завершения ремонта (идут активные показы арендаторам), наши соседи по бизнес-ценнтру из ГК «Свой» закончили ремонт своих площадей и провели по этому поводу мероприятие - совместно с NF Group.
🏗 История такая: ещё в сентябре 2025 года финтех-группа «Свой» купила около 4 тыс. м2 сразу на трёх этажах башни Space, 53-м, 54-м и 15-м (сделку консультировала NF Group). К лету 2026-го на 53 и 54 этадах сделали полноценную отделку под ключ в формате design&build - туда въехала финтех-группа «Свой», создав в едином двухуровневом офисе собственную штаб-квартиру.
💼 Отделку сделали за шесть месяцев: опенспейсы, кабинеты, переговорные всех форматов, ресепшен, кухня, гардеробные. Панорамные виды на Москву как бонус.
🎤 Уже 3 июля в этом офисе прошёл бизнес-завтрак NF Group × «Свой» для брокеров и журналистов, где представили
15-й этаж Space - лот на 1 789 м2 (с возможностью деления на блоки от 900 м2), который продаётся силами NF Group.
💵 То есть группа «Свой» не только купила офис для себя, но и реализовала (почти реализовала - осталось продать) спекулятивный инвестиционный проект.
☝️Кстати, в самом iCity (в «Москва-Сити») два корпуса, Space и Time, на 230 тыс. м2, из которых продается сейчас 10,7 тыс. м2, или 7,8%. В основном это крупные лоты и этажи. | 799 |
| 16 | Можно ли сейчас заработать на новостройках? | 769 |
| 17 |  Кто ещё ждёт новых стартов продаж?
🏭 Годами на рыне первичной жилой недвижимости можно было делать прибыльные асимметричные ставки. Асимметричная ставка - это сделка, где потенциальный убыток и потенциальная прибыль несоразмерны: рискуешь малым, а заработать можешь кратно больше.
🏗️ Работало это так. Инвестор заходил в проект минимальным ПВ, а остаток - в рассрочку или ипотеку. За время стройки квартира дорожала на 30-50%. Переуступка на высокой стадии почти гарантированно обеспечивала прибыль. Это работало многие годы (за исключением нескольких особых лет)
⚡ Сейчас всё изменилось, асимметричных ставок на рынке новостроек больше нет. Там, где ещё есть потенциал роста цены, инвестор не контролирует риск и не может выйти из-за низкой ликвидности рынка. А там, где риск ограничен, нет роста цены, ради которого всё и затевалось. Асимметрия, на которой все зарабатывали, исчезла.
🕯️А привычка-то осталась. По инерции многие заработавшие в прошлом, ждут «того самого» старта продаж, следят за рынком, продажами, новыми адресами будущих проектов, новостями ипотеки и т.д., верят, что у них получится провернуть то, что они проворачивали в прошлом. А возможностей (тех самых сделок с асимметричными ставками) нет и, возможно, больше не будет никогда.
👀 Тяжело смиряться с реальностью, ну а вдруг всё-таки? | 834 |
| 18 | ☝️В этом видео-кружочке я рассказываю о том, почему STONE Мнёвники 1 - интересный и перспективный проект для инвестирования.
➡️Подробный инвестиционный расчет - в файле
💬 Дубль в MAX (на всякий) | 847 |
| 19 |  视频消息 | 796 |
| 20 |  Банкротство «Самолёта» глазами нейросети
👀 Мне попалось исследование WallStreetPrep, компании, которая готовит аналитиков для инвестбанков. Они дали четырём ИИ-инструментам (Claude, ChatGPT, Microsoft Copilot и надстройке Shortcut) задание: построить трёхкомпонентную финмодель Apple на основе отчётности компании, по стандартам инвестбанков.
🏆 Лучше всех справились Shortcut (5,9 из 10) и Claude (5,5) - с большим отрывом от Copilot и ChatGPT. Но даже лидер не дотянул до уровня начинающего аналитика.
🏗️ У нас в России есть свой «Apple» (ну уж какой есть) -застройщик «Самолёт». Я попросил Claude (модель Opus 4.8) собрать финмодель компании. Основа - отчёт SMLT по МСФО за 2025 год + статистика продаж по Москве и Московской области за первое полугодие 2026.
☝️ Отдельная задача - лист «Дистресс»: смоделировать, при каких условиях компания может прийти к банкротству.
⚡ Коротко по результатам: банкротство на базе отчётности 2025 года не реализуется ни в одном из сценариев. Чтобы оно наступило, нужна одновременная связка трёх условий - прежде всего серьёзные проблемы с рефинансированием (закрытие доступа к кредитам), длительные переносы сроков сдачи проектов и удержание высокого ключа (14%+) несколько лет подряд. Сама по себе высокая ключевая ставка банкротства застройщику не обеспечит: модель показывает, что при условии рефинансирования кредитов и своевременной сдаче объектов компания нормально проходит стрессовый период.
✅ С моделью можно ознакомиться по ссылке:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1hO_0b5ARF5Kqtwlwt-wIJjsirXzncDGZB6ZtzlBMhx4/edit?usp=drivesdk
⚠️ Модель сложная и многослойная - не исключаю логических или технических ошибок. Это делала нейросеть, а не Артем Цогоев, за цифры и выводы нейросети я отвечать не могу. | 977 |
