Artem Tsogoev

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость. Новые интересные посты мэтров: 👉 Как можно сделать объект с ремонтом от ПИК: комплектация и хоумстейджинг студии 19 кв.м. 👉 Сложности в проекте по субаренде продолжаются 👉 Заплатил налоги как нерезидент. Подал 3 НДФЛ 👉 Ремонт бизнес-класса в трёшке за 3 млн 👉 Налоги повысят 👉 Сравнение инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость. Запись эфира 👉 Про делегирование. Или как масштабировать немасштабируемое 👉 Показатель NPV: простейшее объяснение 👉 Тенденции рынка коммерческой недвижимости по итогам конгресса в Сочи ✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram). ➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🔔Про Аргентину! Инфляция в Аргентине в 2013 году составляла 10,9%, в 2017 — 24,8%, в 2019 подскочила до 53,8% и снизившись в 2021 до 50,9% к декабрю 2023 года достигла 140%. ❌Все эти годы активы, номинированные в песо, теряли свою ценность с каждым днем из-за инфляции, поэтому мало кто сохранял и инвестировал в местной валюте. Любые накопления люди старались перевести в иностранную валюту, обычно в доллары. 💸По данным статистического бюро INDEC, в начале 2021 у аргентинцев было спрятано за пределами внутренней финансовой системы около $250,4 млрд. И это без учета криптовалют. 🔋Получить ипотечный кредит в Аргентине практически невозможно. Государство и нотариусы зарабатывают на сделках с недвижимостью: операционные расходы связанные с покупкой недвижимости в Аргентине весьма высоки и составляют около 8% от стоимости сделки. 🏡 Стоимость жилья в столице Аргентины Буэнос-Айресе с 2018 года упала на 35% (до значения $1,7 тыс./м2 в середине 2023). Жилая недвижимость дешевеет даже в долларовом эквиваленте. 🏘️ В настоящее время на продажу выставлено более 160 тыс. объектов в городе и пригородах (в 2019 году экспонировалось всего 50 тыс.). 😳 В общем, есть от чего волосам на голове зашевелиться. Нам в России такого не надо!!!

🤗 Ну а для тех, кто не ждет гиперинфляцию более спокойный текст, без призывов к распродажам. ⚖️ И всё же горькая правда состоит в том, что недвижимость защищает накопления от инфляции, но не от гиперинфляции. 🚀Гиперинфляция - это одно из проявлений тяжёлой болезни в экономике. Если в стране бушует гиперинфляция, значит всё плохо, а судя по опыту Турции и Аргентины «плохо» может затянуться надолго. ⛲Гиперинфляцию могут сопровождать дефолт по долгам государства, массовые банкротства, максимальное увеличение бартера и отказ от использования денег, обнищание населения из-за невозможности делать накопления. 💸Деньги утрачивают свою естественную роль в экономике как меры стоимости, средства обращения, средства накопления, средства платежа. Период гиперинфляции обозначает кризис в государстве. Это я всё из Википедии скопировал. ☝️В недвижимости есть инструменты, которые позволяют опередить инфляцию или снизить её негативное влияние на капитал. 🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды. ☔При гиперинфляции эффект привязки к обороту остается, вот только инвесторов, готовых вложить свои деньги в подобный актив просто не остается. Потому что экономика больна, и люди обладающие капиталами, стараются эти капиталы вывести местной валюты или из страны. 📉 Таким образом, рыночная оценка даже антиинфляционного инструмента стремится вниз из-за отсутствия спроса. 👍 Ясно-понятно 🗿 Путано-запутано 🔥 Спасибо, Кэп! 👌 Уже применяю

✊Этот текст создан специально для тех, кто ждёт гиперинфляцию в России в ближайшее время. 👀Ваша главная задача сейчас - не тормозить. Единственный вариант спасти накомления от гиперинфляции, которую вы ждёте - бежать из рублевых активов путем их ликвидации. Гиперинфляция уже стучится в дверь - торопитесь. 💸Продавайте всё (буквально всё) и быстро: недвижимость, машины, драгоценности, мебель, одежду и обувь. Вы уже открыли ЦИАН и Авито? Как нет!? Чего же вы ждёте??? 🔖Абсолютно неважно, каков будет размер дисконта, который вам придется давать покупателям за срочность - главное, выскочить из рублевых активов и переложиться в доллары, евро или юани. Я бы не игнорировал индийские рупии - суровые времена требуют суровых решений. 🛑 И главное - не забудьте продать трусы, потому что при гиперинфляции, лучше быть с долларом, но без трусов, чем в трусах, но без доллара. 🤝Удачи!

📑 Вышел свежий отчёт ведущего офисного девелопера Москвы STONE по состоянию рынка офисной недвижимости класса А в 1-м квартале 2024 года. Что внутри: 📉 Снижение вакансии 📈 Рост спроса на покупку 🗺️ Расширение географии деловых районов 🚱 Дефицит предложения 🗜️Кратко: офисы класса А активно разбирают эндюзеры и инвесторы, цены растут.

🔵 Коллеги из ВNmар.рro рапортуют об итогах апреля 2024 года на рынке новостроек «старой» Москвы. 🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах повысилась на 2,7% (до ₽335,75 тыс.). В высокобюджетных новостройках выросла на 1,1% (до ₽544,75 тыс.). 🚨 Число новостроек в реализации по итогам апреля снизилось на 2,1% (до 330 шт.) , а число лотов в продаже повысилось на 0,4% (до 48,5 тыс. шт.). 📈 В апреле 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽412,6 т./м2, а в апреле 2024 достигла ₽462,8 т./м2, таким образом годовой прирост цен на новостройки за год составил 11,2%. 🔴 Коллеги из IRN сообщили, что за март квартиры на вторичном фонде в «старой» Москве убавили 0.2%, достигнув значения ₽271,6 т./м2. 🏘️На вторичном рынке постепенно накапливается предложение – число лотов в экспозиции продолжает увеличиваться. 📑 ЦБ РФ сохранил 🗝️ ставку на уровне 16%. Пока похоже, что спрос на «вторичку» будет относительно низким достаточно долго.

🌁 Что такое бридж-кредиты и зачем они нужны. ❌ И речь не про короткие брюки (бриджи)! 🌉 Бридж-кредит (от англ. bridge - мост) — тип краткосрочного кредита, выдаваемый на срок до двух лет, являющийся временным решением краткосрочных задач заёмщика. ⚡Как правило, потребность в бридж-кредите связана со срочной необходимостью привлечения капитала ради проведения сделки. 🔥Пример! Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate работает на высококонкурентном рынке. Мы ищем (и находим) проекты, которые с одной стороны характеризуются низким риском, а с другой - повышенной, по сравнению с аналогами, доходностью. Такие проекты нужны многим инвесторам. 🏪На рынке инвестиций в объекты готового арендного бизнеса нет и не предвидится дефицита капитала. Инвесторов с «живыми деньгами», желающих купить «Пятёрочку» или «Магнит», огромное количество. ⚡️В этой ситуации нам приходится действовать насколько возможно быстро, при этом мы не можем позволить себе игнорировать наши строгие процедуры инвестиционного анализа. 🎚Финансирование проектов на платформе обычно проводится в несколько раундов. Коллективные инвестиции предполагают сбор значительной суммы (в нашем случае ₽150-300 млн.) от большого числа инвесторов, имеющих возможность вложить от ₽100 тыс. 🏁При этом до старта сбора средств мы обязаны не только оперативно проанализировать проект и создать презентационные материалы для инвесторов, но и осуществить комплексную юридическую и техническую проверку проекта. 🔍В это же самое время десятки других инвесторов с рынка могут выкупить изучаемый нами проект. ⏰Чтобы избежать этого риска мы вынуждены воспользоваться бридж-финансированием, с помощью которого оперативно осуществить сделку по вхождению в проект. 💵 Выдача бридж-кредита, однако, также предполагает предоставление документов и технико-экономического обоснования кредитору. Обычно стоимость бридж-кредитов на 6-10% превышает ставку рефинансирования, таким образом сейчас она варьируется от 22 до 26% годовых. В России предложение на рынке бридж-кредитования ограничено, большинство банков неспособны быстро осуществлять фондирование. 🔀 В этой ситуации SimpleEstate пользуется поддержкой одного из акционеров платформы, инвестиционной компании AYR Capital (но мы ищем и другие варианты), которая специализируется на прямых инвестициях, а также на мезонинном и бридж-кредитовании. 📊 Будучи акционерами SimpleEstate коллеги из AYR Capital понимают бизнес нашей инвестиционной платформы и настроены на помощь и поддержку в осуществлении выгодных сделок, а не в затягивании сроков рассмотрения документов. AYR Capital профинансировала несколько наших проектов, зарекомендовав себя надёжным и комфортным партнером. 📶 Основная задача последующих раундов привлечения финансирования состоит в том числе в замещении заёмных средств (бридж-кредита) средствами инвесторов (акционерным капиталом). 🟪 Таким образом, привлечение бридж-кредита является необходимой, но вынужденной и временной мерой. ⚖️ Кстати, часто наличие бридж-кредита называют риском для проектов. В нашем случае довольно сложно называть бридж-кредит дополнительным риском проекта для инвесторов. Если бы не бридж, возможно, просто не было бы никакого проекта (и риска тоже)! #ликбез

⚔️ Битва в Филях: город против «Перспективы»❌ - тоже хорошо звучит... 👀 Правительство Москвы начало недавно объявленную войну против незаконно (по мнению города) построенных и строящихся апарт-комплексов. В частности, против проектов, маскирующих офисы под арартаменты. 🧾 Мэрия Москвы подала иск в Арбитражный суд Москвы, требуя признать самовольной постройкой пока ещё недостроенный комплекс Fili Garden на Кастанаевской улице. Истец требует запретить продолжать стройку до приведения объекта в соответствие с разрешенным видом использования площадки. 📃Согласно ГПЗУ на участке можно размещать только «объекты делового управления» (офисы), но согласно данным ДГИ, застройщик реализует апарт-комплекс на 72 апартамента. 🤑 Проектом «Фили Гарден» владеет СК «Перспектива», выполняющая функции генподрядчика (у компании множество реализованных проектов в Москве и регионах). Земельный участок, согласно проектной декларации, принадлежит ООО «СЗ "Фили Гарден"», то есть формально изъят городом быть не может. Стройку кредитует СБЕР, выделивший на эту историю ₽1,7 млрд. - интересно, как в банке сейчас реагируют на иск (и вообще, они были в курсе?). 💥 Аналогичные иски власти уже подавали по другим «апартаментам», но в этом случае речь идет о строящемся здании. Скорее всего регистрационные действия по «Фили Гарден» уже не производятся (но это неточно - проверять на себе до решения суда всё же не советую) ⛔ Итак, процесс противостояния города и маскировщиков активно «пошёл».