КОТЛОВАНЪ

Дом РФ в еженедельном отчете опубликовал динамику повышения средневзвешенной ставки по проектному финансированию. Именно процентная ставка и рост платежей по кредитам является главным вызовом для девелоперов. А не слабые продажи. Аналитики Дом РФ добавили в комментарии оптимизма:

Средневзвешенная ставка по проектному финансированию, хотя и выросла (+0,5 п.п. до 8,3%), остается вдвое ниже ставок для других отраслей экономики.

@yeltsovm

Доля «Семейной ипотеки» не снижается: в ноябре на неё пришлось около 44% от общего количества ипотечных выдач Сбера. В целом же за счёт льготных видов ипотеки осуществляется половина (50%) всех сделок. На IT-ипотеку приходится 0,5% лишь всех выдач – программа сильно просела после исключения из неё Москвы и Петербурга.

В ноябре 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались на 1% ниже, чем в октябре по числу лотов и на 5% по оценке выручки. При этом доля сделок с ипотекой выросла до 56%. В Санкт-Петербурге число зарегистрированных сделок снизилось на 9% на фоне снижения "среднего чека" на 2% и роста доли ипотечных сделок до 54%. В Ленинградской области число регистраций подросло на 18% на фоне снижение "среднего чека" сделки на 2% и роста доли ипотеки до 60%. Методика расчетов - в первом комментарии.

🪙В России скоро появится новый вид депозита для накопления на покупку жилья. Законопроект о договоре жилищных сбережений рассмотрен в I чтении в апреле 2024 года. Ожидается, что он будет принят в конце этого года и вступит в силу весной 2025 года, сообщил глава комитета ГД по финрынку Анатолий Аксаков. В данный момент документ готовится ко II чтению.

«Комитет рассмотрел и предварительно согласовал размер ставок по жилищно-накопительным вкладам и другие поправки, которые планируется внести ко II чтению. Как только оформим все доработки, подадим на рассмотрение Госдумы. Надеемся, что он будет принят в этом году и весной для россиян заработает новый продукт», – сказал Аксаков.

@rusipoteka

⚡️Специально для «Коммерсанта» в колонке рассказал о «деле сочинских садоводов» в Конституционном Суде: «Неприкосновенная частная собственность — одна из основ конституционного строя» Поговорили про обстоятельства и нюансы дела, особенности лесоустройства, требования равноценной компенсации, а также возможные перспективы решения КС РФ. Читаем по ссылке: https://www.kommersant.ru/doc/7361790 Как говорится, начинай своё утро правильно 😉

застройщикам уже со всех сторон подпорки готовят. теперь вот костыль в виде строительства арендных домов. да не просто подпорка, а целый нацпроект поможет. видимо должно сработать. вот домрф не помогает никто и у него туго выходит. с 2016 года вышло 7 домов в мск, 1 в воронеже и 1 в екате. фсио. это потому что под них нацпроекта не было. наверное. почему застройщики ранее не шли в эту шоколадную тему никто не поясняет. почему они все ринутся туда сейчас тоже тема до конца не раскрыта. доброе утро 🫶

Центр стратегических разработок (ЦСР) выкатил объемный отчет о состоянии и перспективах рынка краткосрочной аренды. Трендам в туризме следует уделять большое внимание. Они влияют на доходность от сдачи квартир, апартаментов, отдачу от инвестиций в гостиничном сегменте, загрузку торговых помещений, загородный сегмент и т. д. Что показалось интересным: В 2023 году доля туристов, выбравших «коллективные» объекты размещения (гостиницы, хостелы, базы отдыха, санатории) и т.д., составила 53%, «краткосрочных» объектах (в квартирах, апартаментах, у родственников и т. д) разместились 47%. И доля последних растет. 49% путешественников всегда организуют поездки самостоятельно. 43% - иногда пользуются услугами туроператоров. По данным исследования, «частники» намного лучше справляются со сдачей объектов. У «коллективных» заполняемость гостиниц и подобных уровень средней загрузки - 39%, у частников-«краткосрочников» - 63%. В 2024 году ожидается 47% против 63% и 56% против 80% к 2030 году. Емкость рынка проживания с 2024 года вырастет к 2030-му в 2,8 раза. Доля туристической отрасли в ВВП вырастет с 3% в 2024 года до 5% к 2030 году. Роль онлайн сервисов продолжит расти. Доля бронирований с их помощью в гостиничном сегменте должна вырасти с 50% в 2024 году до 60% к 2030 году. В частном сегменте с 45% до 71%. Пока на долю Авито приходится 49% онлайн бронирования. На «Суточно» - 27%. Не умаляя объема проделанной работы, к исследованию есть ряд вопросов. Осталось неясным, к какой категории отнесены комплексы сервисных апартаментов. Как указывает ЦСР, рынок краткосрочной аренды (КА) формируют такие объекты, как как квартиры, апартаменты, гостевые и частные дома. Да и сам принцип деления на коллективные средства размещения (гостиницы, отели, мотели, хостелы, санатории, туристские базы и тд) и рынок краткосрочной аренды вызывает вопросы. @yeltsovm

SFC модель процентных издержек. Я укрупненно и округленно сделал stock-flow consistent модель (потоков и запасов) для экономики РФ. Идея посчитать, что происходит при росте ключевой ставки с 8% до 20-25% у разных категорий получателей и плательщиков % доходов. Банк России с большой армией аналитиков мог бы сделать более точный и подробный анализ. Надеюсь, моя табличка простимулирует. 7 основных групп агентов и влияние на них роста ставки (считаем только деньги и долговые активы в трлн руб. без учета Equity): ▶️ Государство и ЦБ – являются нетто-кредитором, а не заемщиками с учетом незаблокированных ЗВР 30 трлн, средств бюджетов 15 и инвестиций 15 из ФНБ, ВЭБ и т.п. Бюджетное правило устроено так, что процентные доходы государство будет тратить, а процентные расходы на 20 трлн долга будут финансироваться за счет нового долга. Также при росте ставки государство получает больше налогов и тратит, активнее индексирует налоги и тарифы для балансировки своего бюджета и бюджета госкомпаний. В общем тут все однозначно проинфляционно. ▶️ Банковский сектор – имеет чистые активы (капитал) 15 трлн или 10% всех активов. Зарабатывает больше при росте ставки на марже, но в какой-то момент несет основные риски обрушения системы в случае реализации кредитного риска. Пока рост капитала банков позволяет им выдавать все больше кредитов. ▶️ Нерезиденты – совокупно должны другим секторам. Это балансирующий сектор, которые увеличивает свои обязательства в инвалюте на размер оттока капитала. Напомню, что чистая международная инвестиционная позиция России к остальному миру сейчас ~$900 трлн и увеличивается каждый год на $100 млрд (~10 трлн руб.). Этот процесс ускорился после 2022, в 2015-2021 чистая позиция была $300-500 млрд. ▶️ ЮЛ экспортеры – деньги 20, долг 40, все на 50% в инвалюте. Бизнес в целом обычно является чистым должником и наращивает свой долг. Для экспортеров рост процентных ставок не так критичен, когда они зарабатывают на ослаблении рубля. В России можно было выделить компании-рантье, которые имеют слишком много денег без долга, – они увеличивают свои депозиты на сумму начисленных процентов и пока не тратят. ▶️ ЮЛ внутренний бизнес – деньги 30, долг 80, все в рублях. Основной реципиент – будет платить вместо 8 до 18 трлн по долгам при росте КС с 8% до 20%, в чистом виде процентные расходы сектора вырастут с 6 до 12 трлн. Здесь также можно выделить бизнес с низкой кредитной нагрузкой, который выдержит любую ставку и/или переложит её в цену. ▶️ ФЛ рантье – до 5% населения зарабатывают до 30% доходов физлиц без учета процентов, формируют до 20% потребительского спроса и сберегают до 50% своих доходов, включая проценты. Они владеют основной частью депозитов 40 трлн в рублях. Столько же в валюте в РФ и за рубежом, ещё по 10 рублевых и валютных облигаций. Они основные бенефициары роста ставки. Процентные доходы вырастут с 3 до 9 трлн. При стабильной норме сбережений они увеличат свои реальные расходы на 3 трлн, в том числе на импорт, а часть сбережений уйдет в инвалюту (= ослабление рубля) ▶️ ФЛ работяги – владеют всеми наличными 15, меньшей частью депозитов 15, не имеют валютных активов и должны 40 трлн по кредитам. При росте ставки с 8% до 20% должны сократить расходы на 3 трлн при той же норме сбережений. Немного и компенсируется приростом расходов рантье. Вывод: чтобы ставка начала работать не проинфляционно ФЛ рантье должны начать тратить свои избыточные доходы не на импорт или внешние сбережения, а на выкуп активов у закредитованных компаний-банкротов. Можно только представить, какая доля бизнеса должна сменить собственников, чтобы этот процесс стал значимым. При том, что все будут стараться перекладывать издержки в цены, чтобы утопить кредитные риски в огне инфляции. 💡ЦБ нужно определиться, чего он добивается – сокращения прироста кредита или увеличения прироста депозитов. Одно без другого не бывает, разве что в кризис, когда разницу между депозитами и кредитами замещает прибыль и капитал банков, средства из бюджета или ЦБ. PS. Кредит создает депозит, но депозит создается не только за счет кредита @truevalue

Кредит и депозиты уверенно растут, несмотря на ставку и макропру. Данные по денежной массе за ноябрь показывают, что не только ДКП и рост ключевой ставки до 21%, но и вся мощь макропруденциальной политики, не могут остановить динамику рублевых кредитов и депозитов. Кроме ставки ЦБ задействовал другие механизмы ограничения кредитования, так что ставки по депозитам выросли выше КС, а кредитные спреды расширились в разы (раньше занимали под КС+2-3, а сейчас могут под КС+6-9). Предварительно в ноябре 2024 рублевые средства физлиц прибавили 0,8 трлн, а средства юрлиц 1,4 трлн, по моим расчетам. Если кредит физлицам также вырос по минимуму, то юрлица могли снова занять ~2 трлн за месяц в рублях. У юрлиц причиной могло стать размещение рублевых облигаций под низкую ставку у одной крупной компании на 0,7 трлн. Как известно, кредиты создают депозиты, хотя не все понимают это должным образом: ▪️Одни мыслят категориями, что "банки привлекают депозиты только для выдачи кредитов" и при сокращении спроса на кредит банки перестанут привлекать депозиты. ▪️Другие также неверно предполагают, что кредит может гаситься из текущего дохода, а не за счет сокращения чьих-то депозитов. Тут проблема в смешении потоков и запасов. ▪️Третьи считают, что банки начнут относить депозиты на счета в ЦБ, вместо кредитования. Ну здесь просто смешение разных активов и пассивов. Пока у нас ЦБ не начал QE или бюджет не влил много денег через дефицит, такое невозможно. Что должно произойти в системе, чтобы депозиты перестали расти, а сверхвысокие процентные доходы стали "проедаться"? Для верного ответа нужно разложить финансовые активы и обязательства в системе по группам агентов, оценить влияние на них изменения ставки, возможные следствия для реальных расходов и финансовых сбережений. 💡А пока все логично - высокая процентная ставка создает доходы и депозиты у одних за счет закредитованности и будущих проблем у других. Депозитов физлиц даже не так много создается. За последний год до 1 трлн в месяц был прирост средств физлиц, включая до 0,4 трлн за счет начисленных процентов. А сейчас из 0,8 трлн основная часть (0,6) приходится на проценты. Значит сберегатели начали тратить больше из других доходов. Проинфляционно. Продолжение следует... @truevaluе

❗В России планируют ввести мораторий на банкротство девелоперов до конца 2025 года  #эксклюзив Меру в числе прочих предложил Общественный совет при Минстрое, сообщили там «Движимой повестке». 🔺По информации моих источников, мораторий, а также отсрочку на введение макропруденциальных лимитов и другие меры уже включили в разработанный Минстроем план поддержки строительной отрасли.  Ранее такое предложение озвучивала также спикер Совета Федерации (СФ) Валентина Матвиенко на заседании СФ. 🔺Минстрой предложил своим подведам и Институту развития строительной отрасли продумать антикризисные меры. Общественный совет при министерстве также собрал предложения, в том числе из регионов.  За последние годы в России вводили мораторий дважды. Сначала из-за пандемии в 2020 году (для компаний из наиболее пострадавших отраслей), потом в 2022 году на полгода после известных событий. 🔺Общественный совет при Минстрое также предложил ведомству ввести субсидирование процентной ставки по проектному финансированию для застройщиков (чтобы уровень ставки составлял не выше 10%).  Помимо этого авторы предлагают усовершенствовать механизм проектного финансирования (начислять проценты на счетах эскроу на суммы, превышающие размер кредитных средств), сократить дефицит кадров за счет ввода целевого набора мигрантов - с возможностью смены работодателя только после возмещения его расходов, и другие. 

Вопрос только одни остался: квартиру Башару в Ростове бесплатно выдадут или в ипотеку?

Доля проблемных кредитов (NPL 90+) выросла на 0,3 п.п., до 7,9% (в абсолютном выражении рост составил 74 млрд руб.). ЦБ объясняет этот рост "отголосками":

...бурного роста розничного портфеля. Так, значимая часть кредитов с 4к23 выдавалась новым заемщикам без кредитной истории и с низкой долговой нагрузкой – риски по таким заемщикам оценить сложнее. Их качество обслуживания долга оказалось на низком уровне, в результате чего выросла доля NPL 90+.

Важно, что на 4 квартал 2024 и 1 квартал 2025 есть строгие ограничения доли кредитов в зависимости от показателя долговой нагрузки (ПДН) - доля кредитов с ПДН 50-80 не должна превышать 15% (на 3 квартал 2024 равен 18%), а доля кредитов с ПДН 80+ не должна превышать 3% (сейчас этот показатель равен 11%). Задача амбициозная, особенно по ПДН 80+🤔 ЦБ, кстати, подсветил и проблему с картами (ряд банков уже существенно ухудшили условия выдачи новых кредитных карт), т.к более 50% общего объема выдач необеспеченного потребительского кредитования составляют именно карты. Хотя причины ЦБ тоже прекрасно понимает:

...высокие ставки по вкладам стимулируют заемщиков сохранять деньги, а для оплаты текущих расходов использовать кредитные карты в льготный период.

@MarketOverview

⚡️По нашей информации, генеральный директор ДOМ.PФ Виталий Мутко ходил на встречу к Владимиру Путину, на которой в том числе обсуждалось будущее стройки и рынка жилья в России в эту пятницу Подробности и детали встречи никому неизвестны, но, возможно, скоро появятся в публичном доступе. Или раньше всех — у нас. Теперь мы знаем, в чьих руках судьба отрасли в это непростое время. Держим вас в курсе🙌🏻 Ну и по непроверенным инсайдам «домики» дали деньги Самолету.

Остатки льготных программ пока удерживают рынок строящегося жилья на уровне 2018-2019 годов по числу ипотечных кредитов. Текущие показатели близки и к уровню 2022. Но общая ситуация сильно хуже. Ожидаемо хуже за счет провала по рыночной ипотеке. Показатели ноября, вероятно, будут еще ниже. @REBURG

Сообщается, что постановление правительства РФ №326 от 18 марта 2024 года о моратории на взыскание и начисление неустойки с застройщиков за срыв сроков по договорам участия в долевом строительстве, будет продлен на 2025 год. Этот мораторий действовал с марта и до конца 2024 года. Хотя совсем недавно источники "Интерфакса" говорили, что мораторий продлен не был. Но видимо строительное лобби победило, застройщики могут открывать шампанское.

Пара любопытных графиков от ЦБ. Если коротко, то ЦБ душит, душит ипотеку, все палки в колеса девелоперов вставляет, а она все не падает и не падает до каких-то минимальных отметок. Уже даже какая-то нервозность в отчетах видна. Что, мол, всё уже сделали, чтобы уважаемые господа девелоперы пипу не ипотечную сосали. А они все как присели на ипотечный кол, так слезать с него и не планируют. Поэтому ЦБ начал заниматься рисками, связанными с качеством выдач. Вообще очень странно, что при таких ставках есть те самые риски качества выдачи ипотеки. ЦБ уже один раз себя хвалил на тему LTV, но точно ли это та причина, по которой дальше надо душить рынок ипотеки? По итогам года ЦБ прогнозирует прирост ипотечного портфеля на 15%, а вот на 2025 год есть достаточный позитив в виде диапазона 8–13%. Это даже выше, чем оценка активности на рынке от других аналитиков.

Собрали для Вас ТОП каналов о недвижимости на этой неделе: PIONEER – канал девелопера, который не скучно читать. Все о том, как строится масштабный жилой квартал LIFE Варшавская, где уже вышла в продажу 4 очередь. А также собственная аналитика и экспертиза, новости города и lifestyle-тренды. Подписывайтесь на PIONEER и прокачайте себя в недвижимости. Сделка.рф — канал для тех, кто работает с недвижимостью. Новости, кейсы и решения для застройщиков, агентов и риелторов. Инструменты по ускорению и упрощению сделок. Недвижимый пиарщик - канал известного PR - специалиста рынка недвижимости и владелицы агентства Be Tone Agency Ксении Соломатиной. О пиаре, о девелопменте и ярких кейсах и людях отрасли тут. 🔥 Недвижимость на Пхукете - Здесь самые актуальные предложения по объектам недвижимости на Пхукете: от апартаментов, до роскошных вилл🏝 Вся инсайдерская информация, которой делится эксперт на острове🏝 ⚡️RECO - канал о дизайне интерьера и фишках ремонта от опытной ремонто-строительной компании. На канале делятся фишками и лайфхаками ремонта и дизайна! ⚡️Вы будете знать о ремонте все! Что в тренде, а что не выйдет из моды долгие годы, на чем можно сэкономить, а где не стоит никогда! • Подписывайся, и будь в курсе всех фишек ремонта и дизайна! 🔵 ConTrust - канал-зеркало всего происходящего в России. Про финансы, недвижимость, политику. 1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу. Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется. 👤 Эксперт недвижимости Наумов - Ведущий эксперт в недвижимости для всех ваших нужд. Рынок Недвижимости Trends - Будьте в курсе всех новостей о развитии инфраструктуры и градостроительства РФ 📰 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и ипотеки, который читают лучшие риелторы. Самое важное и интересное - здесь. 📣 Эксперт Васильев о Недвижимости - Обсуждение актуальных тем и проблем в сфере недвижимости. Rerooms.ru - самый интересный канал о дизайне интерьера от крупнейшего онлайн-сервиса по разработке индивидуальных-дизайн проектов Rerooms.ru 🔻На канале делятся секретами дизайна и ремонта, публикуют подборки модных интерьеров и дают полезные советы по обустройству дома. 👉Подписывайся, чтобы все знать 🔥 Столыпин 2.0 – канал об экономическом развитии России. Выявляем тренды, делимся глубокой аналитикой, вместе с читателями определяем, кто виноват, и предлагаем, что делать. Эксперты канала - первые лица бизнеса и общественности, члены Столыпинского клуба. Нам, как и Столыпину, нужна Великая Россия. Что будет в тренде в строительной отрасли России в 2025 году? 🔥Канал Взгляд архитектора | Pugachevich Studio собрал реальные тенденции отрасли в документ с примерами, цифрами и прогнозами. В нём — про BIM, архитектуру, КРТ и другие важные тренды. 👉 Подробности — в источнике. Скачивайте! Полный БЦ - В телеграм-пространстве давно ждали годный канал про коммерческую недвижимость. И он появился: встречайте «Полный БЦ», который в ежедневном режиме рассказывает не только об этом сегменте рынка, но и смежных сегментах. Подписывайтесь и будьте в курсе.

✨ Сбербанк отменил пакет услуг «Домклик Плюс» Банк с 5 декабря прекратил реализацию пакета услуг «Домклик Плюс» при выдаче новых ипотечных кредитов. Пакеты услуг «Домклик Плюс», приобретенные до 5 декабря, продолжат действовать на прежних условиях.

«В случае заинтересованности клиентов пролонгировать срок действия пакета услуг "Домклик Плюс", приобретенного до 05.12.2024, банк сохраняет ранее принятые на себя обязательства и пролонгирует действие пакета на условиях, действовавших до 05.12.2024», – сообщается на сайте банка.

*** Напомним, что в декабре прошлого года ФАС возбудила дело в отношении Сбербанка и «Сбербанк страхования жизни». В ФАС поступили обращения граждан о навязывании пакета услуг «Домклик Плюс», в который входят услуги страховщика. Клиенты банка сообщали о невозможности получить пониженную ставку по ипотеке без оформления данного пакета услуг. Служба выявила в действиях организаций признаки заключения антиконкурентного соглашения. #банки #сбербанк @rusipoteka

🏡 Средняя площадь квартиры россиянина составляет 52 кв. м, площадь частного дома – 79 кв. м. Такие данные содержатся в исследовании аналитического центра НАФИ. #опрос #недвижимость @rusipoteka