REBURG

Есть ли жизнь после льготной ипотеки? Коллеги из Треугольного метра подняли емкую тему – что будет с рынком после того, как льготные программы свернут. Простого выхода из рукотворного тупика уже нет. Давайте напомним, что «льготная ипотека» на российском рынке жилья появилась не в 2020. Первый опыт массового субсидирования процентных ставок со стороны государства был получен еще в 2015 году. Но это был совершенно иной опыт. Первое отличие - «льготную ипотеку» под 12% в 2015 году вводили в момент, когда спрос уже рухнул. Рынок новостроек потерял доверие покупателей, которые начли проводить аналогии с 2009 годом и массово отказывались от сделок. В 2020 льготные ставки запустили на опережение. Продавцы новостроек еще не успели испугаться локдауна, как их причислили к лику неприкасаемых и обеспечили повышенный интерес покупателей. Все это происходило на фоне большого скепсиса со стороны девелоперов относительно будущего спроса. Поэтому если в 2015 году льготная программа лишь удержала рынок от более глубокого падения в пропасть и стабилизировала цены, в 2020 мы получили рост продаж на фоне ограниченного предложения. Ничего другого с ценами в этот момент произойти не могло. В дальнейшем, на фоне повышения рыночных ставок и инфляционных ожиданий, рост цен сам по себе начал стимулировать продажи. Старый забытый лозунг, «покупай пока не подорожало» на несколько лет стал основным инструментом продаж. На этом фоне льготную ипотеку несколько раз «отменяли», но в итоге трансформировали и продляли. И это второе важное отличие от 2015-16 гг, когда льготная ставка достаточно быстро сравнялась с рыночной и сектор вернулся к естественным контурам функционирования. Весной 2024 года рынок жилья России в очередной раз пугают отменой льготной ипотеки. Парадокс ситуации в том, что этот фактор в большей степени беспокоит покупателей, а не продавцов. Девелоперы за 4 года массовых льготных программ поверили в свою исключительную роль в условиях «структурной трансформации экономики». Эксперты, конечно, высказывают свою озабоченность, но реального плана работы в рыночных условиях у большинства из них нет. Само по себе падение продаж до уровней предыдущих лет не так страшно для тех, кто сделал кассу в 2023 году. Но на рынке уже немало проектов, которые вышли на него в 2024. Эскроу-счета пустые, ставки по проектному финансированию высокие. На исправление ситуации есть пара месяцев. Дальше – чистый лист и вера в лоббизм профильного ведомства, которое и подсадило рынок на ипотечную иглу. Ключ проблем «льготки» – поддержка спроса не была обеспечена адекватным расширением предложения. Рост стройки за 4 года льгот мизерный. Это стало очевидным не вчера, но ипотечную дозу никто и не подумал сократить и адаптировать под объем предложения. Теперь при радикальном урезании льготного финансирования у зависимого рынка начнется ломка, но девелоперы рассчитывают на заместительную терапию. И в текущей ситуации — это более разумный выход. Тонкая настройка ипотечных программ под конкретные цели с учетом возможностей строительного комплекса, гибкие дифференцированные ставки – то, что надо было вводить вчера. Фокус ситуации в том, что одномоментное урезание льготных программ с середины года в большинстве городов не приведет к заметному снижению цен. Но падение продаж обернется пересмотром инвестиционных программ и сильным сокращением предложения ниже уровней 2020 года. Итог - падение оборота, падение предложения и высокие цены. Это станет самым странным итогом «льготной ипотеки», которую долгое время называли драйвером развития отрасли. @REBURG

Грядущее решение по ключевой ставке комментирует ув. Михаил Хорьков, Михаил Хорьков, @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов: Участники рынка не ждут сюрпризов от ближайшего заседания Совета директоров Банка России. Консенсус – ставку не изменят. Важно – как это преподнесут, прокомментируют и какие ожидания сформируют. Здесь вариантов уже больше. Второй блок информации, который будет привлекать внимание - обновление среднесрочного прогноза. Корректировка ожиданий на текущий и будущий год важный элемент коммуникации с рынком. Но для рынка жилья ничего принципиально нового ждать не стоит. Первичный рынок остается во власти правительственных решений, а по вторичному давно понятно, что хороших условий по ипотеке в этом году не будет.

🌆 Яндекс Недвижимость проведет отраслевую конференцию для застройщиков Урала. 5 причин, почему стоит зарегистрироваться на мероприятие уже сейчас: 1️⃣ актуальная аналитика рынка Урала и тренды этого года от Яндекса и Яндекс Недвижимости; 2️⃣ анонс продуктовых новинок сервиса; 3️⃣ выступления опытных экспертов из Calltouch, Profitbase, ГК КОРТРОС; 4️⃣ активный нетворкинг, обмен знаниями и опытом с коллегами; 5️⃣ онлайн-трансляции не будет, а количество мест в зале ограничено. Когда: 17 мая в 13:30 Где: Центр искусств «Главный проспект», Екатеринбург, проспект Ленина, д. 8 Участие бесплатное, по предварительной регистрации 👉 Зарегистрироваться Приходите, будет интересно!

⚙️ После просадки в январе 2024 года, уже в феврале объем производства цемента вернулся в положительную плоскость и продолжил расти в марте. По итогам 1 кв. 2024 года было произведено 11,1 млн. тонн цемента, что на 8,9% выше аналогичного периода 2023 года. Результаты производства в марте 2024 превышают аналогичный уровень 2023 года на 12,4%. Пиковые показатели производства были достигнуты в 2014 году и пока отрасль не приблизилась к этому уровню. Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 24 года. @REBURG

⚡️ Москвичи назвали параметры квартиры своей мечты По результатам опроса Белой Каски в Яндекс Взгляде на тему: "Жильё вашей мечты": 🔘 Трехкомнатная квартира для респондентов - самая желанная; 🔘 Большинство жителей столицы мечтают о цене от 100 до 150 тысяч рублей за квадратный метр; 🔘Площадь квартиры мечты — 80-100 м², а высоту потолков большинство выбрали от 2,7 до 3 м.; 🔘Большая часть участников опроса хотят отделку под ключ; Эх, мечты…

Задача без решения? По схожему поводу любимый сталинский экономист, академик Станислав Струмилин, говаривал, что «лучше стоять за высокие темпы роста, чем сидеть - за низкие» А вообще, окончательное решение "квартирного вопроса" в России регулярно отодвигается на 20 лет (как раз на поколение) В 1913 году в городах России на человека в среднем приходилось 4,5 м² жилой площади После революции Наркомздрав РСФСР установил «минимальную кубатуру воздуха на человека», которая соответствовала 6,83 м² площади жилья К 1928 году средняя жилищная норма по СССР составляла 5,53 м² "На 1 января 1953 года средний размер жилой площади на 1 постоянно проживающего в городах и рабочих поселках в обобществлённом фонде составлял 5,6 м²" В 1956 году XX съезд КПСС поставил задачу положить конец жилищному дефициту за 20 лет. 31 июля 1957 года ЦК КПСС и СМ СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР». С 1956 по 1963 года национальный жилищный фонд вырос почти в 2 раза — с 640 до 1 184 млн м², то есть за данный период в СССР было построено больше жилья, чем за предшествующие 40 лет Но «квартирный вопрос» все равно не был решен. В 1986 году была принята программа «Жильё-2000» - на момент подготовки программы, для минимального обеспечения каждой советской семьи индивидуальным жильём требовалось увеличить среднюю обеспеченность с 14,6 м². в 1985 году до 22,0—22,5 м². на человека в 2000 году. На эти «20 метров» вышли вот сейчас. В начале XXI века в федеральной программе «Жилище 2002—2010» правительство РФ ставило цель в такой формулировке: «— обеспечить доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м² будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за 3 года» Сейчас 2024 год. Обеспеченность, доступность, метры, свои расходы – каждый может оценить сам. О чем это говорит. Если «квартирный вопрос» (во всех смыслах) не может быть решен больше ста лет – значит, есть какая-то системная проблема, которая не позволяет его решить. Или тут неверное целеполагание, или тут недостаточные ресурсы, или это в принципе неразрешимая задача в рамках тех экономических моделей, которые применяются в СССР/РФ. Или – возможно – у начальства на самом деле нет мотивации этот вопрос решать, ну просто другие приоритеты у людей. Много чего «получается», а вот «жилье для людей» - «не получается». Тут что -то «не так».

Каждой российской семье – квартиру, дачу и студию под сдачу! Относительно новый тезис для долгосрочного развития российского рынка жилья сформулирован в докладе “Россия 2035 – к новому качеству экономики”, подготовленном Институтом народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук (ИНП РАН).

«Именно наличие второго (и даже третьего) жилья, самостоятельное освоение достаточно большого земельного пространства в состоянии сформировать самобытный российский образ жизни и стандарты потребления».

Такой подход по мнению авторов позволит вывести ежегодные показатели ввода жилья на 130-150 млн. кв. м в год к 2035/2050 году. @REBURG

Тяжело в это верится, но в Норильске самая доходная недвижимость «РИА Новости» составило рейтинг городов по доходности вложений в недвижимость. Города с высокими ценами на недвижимость (Москва, Санкт-Петербург и Сочи) оказались в числе отстающих по доходности инвестиций в жилье. При этом самая высокая доходность при инвестировании в недвижимость среди крупных российских городов оказалась в Норильске и Горно-Алтайске, а замыкает рейтинг Южно-Сахалинск.

К предыдущему репосту Ситуацию с «семейной ипотекой» ув. Михаил Хорьков @reburg описывает так Мальчик, который кричал: «Волк!» Важная дата в календаре российского рынка жилья – 1 июля 2024 года, очередной срок «отмены господдержки по ипотеке». Льготные программы «отменяют» не первый раз. На предыдущих этапах это всегда приводило к всплеску спроса со стороны напуганных покупателей. Не будет исключений и в текущем году. Ближайшие 2 месяца – отличный шанс для того чтобы наполнить эскроу-счета для тех продавцов, которые не успели сделать это во 2 половине прошлого года. Для остальных – возможность улучшить финансовые показатели по проекту. Но отсутствие четкого понимания, что будет с льготной ипотекой во 2 половине года проблема не только для покупателей, но и для девелоперов. Что делать с будущими проектами, как строить стратегию развития компании, если ты не имеешь четких контуров развития отрасли даже на ближайшие месяцы – ключевой вопрос. Это должно пугать участников рынка гораздо сильнее. Но, если для покупателей «отмена льготной ипотеки» - всегда новость, то девелоперы слышат эту басню не в первый раз. Они перестали реагировать на крик «Волки!» и продолжают готовиться к тому, что льготную ипотеку не отменят, а если отменят, то не совсем, а если совсем, то сформулируют новые программы поддержки спроса. Очередной парадокс текущего этапа развития рынка жилья. Развязка уже близко, а пока льготные ипотечные программы продолжают набирать обороты, в марте объем выдачи кредитов с господдержкой вырос на 12% по отношению к аналогичному периоду 2023 года. А ключевой программой, которая быстро восстанавливается после провала начала года стала «семейная».

👆Льготные ставки есть не только на рынке жилья, но и в сегменте индустриальной недвижимости. В копилку идей, что будет с льготной ипотекой после 1 июля 2024 года. Вариант с "плавающей" ставкой в зависимости размера ключевой вводится по «промипотеке». Но ипотечную ставку можно дифференцировать в зависимости от региона/площади квартиры/состава семьи/других параметров. Это более гибкий и рациональный подход для рынка жилья, если есть понимание какого результата мы хотим добиться. @REBURG