Proeconomics-Realty
رفتن به کانال در Telegram
Доступно о недвижимости. Реклама @Kursistka обратная связь @netovetz
نمایش بیشتر
شبکه:4 864
مشترکین
+1124 ساعت
+257 روز
+2530 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
هیچ دادهای
مشکلی وجود دارد؟ لطفاً صفحه را تازه کنید یا با مدیر پشتیبانی ما تماس بگیرید.
ابر برچسبها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
سپتامبر '26
سپتامبر '26
+37
در 4 کانالها
اوت '26
+46
در 10 کانالها
Get PRO
ژوئیه '26
+105
در 13 کانالها
Get PRO
ژوئن '26
+53
در 12 کانالها
Get PRO
مه '26
+77
در 13 کانالها
Get PRO
آوریل '26
+111
در 14 کانالها
Get PRO
مارس '26
+217
در 29 کانالها
Get PRO
فوریه '26
+234
در 31 کانالها
Get PRO
ژانویه '26
+484
در 59 کانالها
Get PRO
دسامبر '25
+378
در 36 کانالها
Get PRO
نوامبر '25
+865
در 37 کانالها
Get PRO
اکتبر '25
+218
در 39 کانالها
Get PRO
سپتامبر '25
+315
در 16 کانالها
Get PRO
اوت '25
+245
در 29 کانالها
Get PRO
ژوئیه '25
+398
در 36 کانالها
Get PRO
ژوئن '25
+164
در 27 کانالها
Get PRO
مه '25
+1 928
در 26 کانالها
Get PRO
آوریل '250
در 15 کانالها
Get PRO
مارس '25
+5
در 17 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 06 سپتامبر | +5 | |||
| 05 سپتامبر | +11 | |||
| 04 سپتامبر | +21 | |||
| 03 سپتامبر | 0 | |||
| 02 سپتامبر | 0 | |||
| 01 سپتامبر | 0 |
پستهای کانال
Покупка жилья сегодня воспринимается многими россиянами как вид «антидепрессанта». Об этом говорится в «Квартальном прогнозе, №71, сентябрь 2026» ИНП РАН и Института психологии РАН.
«На экономическом поведении россиян сказывается не только оценка текущей ситуации в стране и мире, но и коллективная травма - массовые негативные переживания при мысли о катастрофических событиях исторического прошлого и настоящего, которые воспринимаются как угроза для привычного социального порядка. Такие травмы могут быть кумулятивными, то есть формироваться под влиянием не одного, а нескольких следующих друг за другом кризисов - экономических, эпидемических, военных, политических, природных.
Для таких травм характерно сочетание
1) психологической травматизации (переживания страха, гнева, вины, безнадёжности при мыслях о произошедшем в стране);
2) признания травмирующего характера исторического опыта (оценка событий как трагических и затрагивающих несколько поколений);
а также 3) «тёмного воображения» (низкое доверие социальным институтам и ожидание того, что ужасы прошлого могут вернуться, что ситуация в стране в любой момент может резко ухудшиться).
По данным опроса, проведённого в июле 2026 г. ИП РАН совместно с ВЦИОМ, выраженность этих показателей характерна для каждого второго респондента. При ответе на вопрос о том, как участники исследования потратили бы крупную сумму денег в ближайшие 3 месяца, психологическая травматизация повышает вероятность выбора иностранной валюты, а признание травматичности исторического опыта повышает вероятность выбора жилой недвижимости и снижает вероятность инвестирования в собственное дело. Этот эффект можно рассматривать как проявление ценностей выживания, характерных для обществ, переживающих трудноконтролируемую угрозу».
Так что возвращение к нормализации в России не обязательно повысит продажи жилья, как верят застройщики. Они уже обожглись в подобной вере, что снижение ставок по ипотеке увеличит покупки новостроек – а люди выбирают скорее вторичные квартиры (далее, при дальнейшем снижении ставки, вероятно, будет рост покупок и стройки ИЖС, а вовсе не новостроек МКД).
При возвращении к нормализации люди скорее направят деньги в свой бизнес, в рынок акций – который может взлететь до 4500-5000 Индекса Мосбиржи, в покупку зарубежных активов и т.п.
Рынку новостроек нынешнее время ещё может показаться лучшим по сравнению с тем, что с ним может стать в будущем.
| 2 | Увидел статистику:
«По итогам августа в Москве средний бюджет покупки лота в новостройке достиг 38,65 млн рублей. По сравнению с июлем показатель увеличился на 1,1% с 38,24 млн рублей, а за год — на 23,6% с 31,27 млн рублей».
Можно посчитать, сколько среднему москвичу со средней зарплатой (раз уж всё этой статистике среднее) надо работать на средний лот в московской новостройке.
Средняя зарплата в середине года составила 183 тыс. руб., за вычетом НДФЛ она получится 160 тыс. руб.
Получается, на средний лот надо работать 241 месяц, или 20 лет. При этом ничего не тратить из этой зарплаты.
(Не учитываем ещё затраты на ремонт, так как теперь у нас принято сдавать квартиры с голым бетоном – это ещё 2-3 года работы)
Давайте говорить честно, среднему москвичу со средней зарплатой средняя новостройка недоступна.
(А доступна лишь высшим 3-5% москвичей – хотя в масштабах города с официальным населением 13,3 млн человек это будет большая величина: 400-700 тыс. человек, или 150-300 тыс. домохозяйств, и это не считая других обеспеченных россиян, покупающих жильё в столице. Рынок московских новостроек работает только на эту прослойку) | 1 474 |
| 3 |  По итогам августа динамика удорожания вторичных квартир в Новой Москве (+0,8%) и Подмосковье (+0,7%) сблизилась с Москвой (+0,8%), по данным «Индикаторов рынка недвижимости».
«При этом, спрос за МКАД по-прежнему сосредоточен, прежде всего, в ближнем поясе. Так готовое жильё в ближнем Подмосковье прибавило в цене за август более 1%, ощутимо обогнав как среднее, так и дальнее Подмосковье (+0,4% и +0,5% соответственно), причём такая же картина наблюдалась и месяцем ранее», - отмечают в ИРН.
Тренд этот логичен. «Доступное» жильё теперь сосредоточено в городах ближнего Подмосковья, вроде Химок, Люберец, Одинцово, Видное и т.п. Наибольшим спросом (и соответственно, наибольшим удорожанием) отмечены города, в которых есть станции МЦД. В этом отношении они выигрывают даже у Новой Москвы (затраты времени до центра Москвы будут примерно одинаковые). | 1 258 |
| 4 | «В условиях дефицита предложения массового сегмента на первичном рынке старой Москвы все больше клиентов рассматривают доступные варианты в Подмосковье: в этом году 40% потенциального спроса перемещается из столицы в область против 20% в прошлом году, по данным «Инком». Общий контингент покупателей областных новостроек формируют локалы (их 60%), жители регионов РФ и стран СНГ (30%), а также москвичи (10%)».
Смотрю, что в среднесрочной перспективе на самом деле мало что изменилось в региональной представленности покупателей жилья в Москве. В начале 2000-х была та же треть регионалов.
С тех пор прирост населения в Московской области так и идёт около 100 тыс. человек в год.
Вообще же для владельцев жилья в Московском регионе это хорошие цифры: спрос на ту же аренду квартир продолжит оставаться высоким. В целом же деловая активность в Московском регионе тоже будет на высоком уровне: сюда едут не пенсионеры и не мигранты-вэлферщики (как в Европе), а активная молодёжь, сразу включающаяся в работу – часто привносящая и денежный капитал из своего региона (например, деньги на первый взнос на ипотеку от продажи жилья на своей малой родине).
Так что я бы отметал все стенания публицистов от недвижки «ах, кто же будет покупать жильё в Московской области, мы все вымираем…» Когда же произойдёт возвращение к нормализации на внешнем треке, мы ещё дополнительно получим и внешнюю миграцию в Московский регион. И не только гастарбайтеров: те же растущие Азербайджан, Казахстан, Узбекистан – это резервуар состоятельных людей, кто выберет Россию. При нормальном современном руководстве мы ещё и уловим спрос многих европейцев на переезд из их локаций, где теряется привычная им среда обитания (вроде Брюсселя, в котором уже больше половины жителей – мигранты). Кто-то из них едет в Дубай, а кто-то поедет и в Москву.
Так что будущее Московского региона выглядит нормальным. | 1 361 |
| 5 |  В продолжение темы «однушек» как самого востребованного формата жилья в России.
На студии и 1-комнатные квартиры в июле 2026 года приходилось уже 65% от всего предложения жилья в аренду. Год назад их доля была 50%.
И мы видим, за счёт чего произошёл этот рост (вообще предложение жилья в аренду за последний год выросло на 21%, говорится в последнем дайджесте ДомРФ). Это пришедшая на рынок аренды «свежая вторичка»: 69% от всех квартиры аренде, сданных в 2022-26 годах – однушки и студии.
Уже сейчас 38% от всего предлагаемого в аренду жилья –это квартиры в домах, построенных за последние 10 лет.
Инвесторы, вложившие деньги в новостройки, видимо, верят в серьёзный рост их цены (отдельная тема, сбудутся ли такие ожидания), а потому придерживают их, переводя квартиры на рынок аренды (что принесёт им текущую доходность в 4-5%). | 1 625 |
| 6 |  В августе цены на вторичные квартиры в Москве выросли на 0,8%, по данным «Индикаторов рынка недвижимости». Таким образом, с начала года квартиры подорожали на 6,2%, что чуть больше накопленной инфляции за этот период (4,9%). Рынок возвращается к норме, которая ранее выражалась как «удорожание на уровень инфляции +2-3%».
Как и прежде, более активно дорожает жильё наиболее низкого качества – 5-этажные «хрущёвки». Это и самый дешёвый вариант, и возможность через такую схему попасть под программу реновации московского правительства, когда вместо 2-комнатной квартиры в 40 кв. м можно получить новое жильё площадью 50 кв.м. | 1 188 |
| 7 |  Доля одиночных домохозяйств в России выросла с 24% в 2005 году до 45% в 2025 году («Жилищный баланс РФ: параметры 2025 года и прогноз до 2036 года», Институт экономики города, 2026)
А вот доля однокомнатный квартир в общем жилом фонде страны не поспевает за ростом доли одиночных домохозяйств – рост с 23% до 27% за период 20205-2025 годов.
Средняя однокомнатная квартира в 32-39 кв. м для одного человека вполне удовлетворяет и российскому параметру приемлемой жилищной обеспеченности, по Росстату – 23 кв. м на человека, и жилищной обеспеченности большинства развитых стран – 30-40 кв. м на человека.
Единственное, как мне думается, у части обеспеченных одиночек в крупных городаз есть спрос на «однушки» увеличенной, по сравнению со стандартными, площадью – 40-45 кв м и даже 45-50 кв.м.
Девелоперов часто упрекают, что они строят «муравейники», но застройщики просто чётко следуют за демографическими трендами, главный из которых – рост числа одиночек. | 1 735 |
| 8 |  В июле 2026 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 12.573 перехода прав на основании договоров купли-продажи жилой недвижимости. По сравнению с июлем 2025 года (11.438) число оформленных в столице вторичных сделок выросло почти на 10%, а к аналогичному периоду 2024 года (13.165) показатель сократился всего на 592 договора (-4,5%).
(календарный фактор соблюдён – во всех июлях за последние три года было по 23 рабочих дня)
Вторичный рынок жилья в Москве возвращается к норме – после пика ажиотажа и пика падений. По 14,1-14,9 тыс. сделок было в июлях 2014-го и 2023 года, по 8,3-8,7 тыс. сделок было в июлях 2015-го и 2022 года.
Сейчас кривая сделок проходит примерно по уровню 2019 года – спокойному году (12.563 сделки в июле 2019 года).
(график – «Миэль») | 1 541 |
| 9 | В Москве средний размер скидки на вторичные квартиры сегодня - 4,2%, год назад - 5%, по данным «Инком». С дисконтом проходит 69% сделок со вторичным жильём, год назад – 89%.
Тоже косвенный индикатор оживления рынка вторичных квартир.
Посмотрел, какие были скидки в 2019 году, до наступления в России «долгого кризиса 2020-х». Средняя скидка по всему 2019 году -4,9%, с дисконтом проходило 70% сделок (данные ЦИАН).
Так что в середине 2026 года по этим параметрам рынок вторички в Москве стал таким же, как в 2019 году. | 1 742 |
| 10 | Изменение городских нормативов по обеспеченности новостроек парковками в Москве может привести к увеличению себестоимости строительства жилья до 18%. Об этом говорится в исследовании девелоперской компании «Ферро-строй». Там напоминают, что с 5 августа согласно распоряжению столичной мэрии девелоперы будут обязаны закладывать в проектируемые жилые комплексы не менее 0,8 машино-места на лоты площадью до 70 кв. м и 1,2 – на квартиры на 70–100 кв. м.
Проще говоря, девелоперам придётся строить дополнительный подземный этаж (или даже два) для машиномест или увеличивать кусок земли вокруг ЖК, т.е. купить больше земли.
Понятно, что такое новшество могут потянуть только проекты от бизнес-класса и выше. | 1 757 |
| 11 | «За полгода – с декабря 2025 по июль 2026 года – цены на готовые квартиры в массовом сегменте выросли с 372 тыс. до 407 тыс. рублей за квадратный метр, прирост составил 9,4%. Это значительно выше, чем в других сегментах: в бизнес-классе цена увеличилась с 530 тыс. до 544 тыс. (+2,6%), в премиуме – с 918 тыс. до 960 тыс. (+4,6%), а в высокобюджетном – с 2,46 млн до 2,49 млн руб. (+1,0%). Таким образом, именно массовый сегмент демонстрирует опережающий рост цен на готовое жильё», сообщает «Метриум».
Логичный тренд. Именно в массовый сегмент девелоперы хотят вкладываться всё меньше, что приводит к сильному сокращению предложения. Массовый сегмент стал заложником административных мер в виде льготной ипотеки. Строительный цикл составляет 3-4 года, сегодня девелопер может начинать проект исходя из доли продаж за счёт льготной ипотеки в 60-70%, а уже завтра правительство может сильно изменить правила в этой льготной ипотеке или вовсе отменить её. И что тогда делать девелоперу с жилым комплексом, в котором доля ипотеки упадёт с 60-70% до 20-30%?
Если бы правительство объявило «Минимум 5 лет не меняем правила по льготной ипотеке», тогда бы у девелопера был понятный горизонт планирования. А так – «Не уж, - думает он, - лучше я начну строить бизнес-класс, в котором зависимость от льготной ипотеки кратно меньше». | 2 267 |
| 12 | В новых домах доля однокомнатных квартир в среднем по России сейчас составляет 54%, тогда как в 2005 году она была 34%.
Аналитики часто объясняют этот тренд ростом доли одиночных домохозяйств: средний размер домохозяйства снизился с 2,6 в 2010 году до 2,2 в 2021 году, а доля домохозяйств, состоящих из одного человека, увеличилась за этот же период с 26 до 42%.
Однако исследование Института экономики города показывает, что значительную долю проживающих в «однушках» имеют неодиночные семьи:
«38% однокомнатных квартир в МКД сегодня заняты домохозяйствами, состоящими из двух и более человек, большинство которых в обозримой перспективе предъявит спрос на более просторные жилые помещения».
В ИЭГ уверены, что доля «однушек» в новых домах всё же будет немного снижаться:
«В данном контексте можно говорить не о дефиците (27% однокомнатных жилых помещений в (общем) жилищном фонде для 45% домохозяйств из одного человека), а о насыщении домохозяйств однокомнатными жилыми единицами в существующем жилищном фонде. В связи с этим в период до 2036 года можно ожидать некоторого снижения доли однокомнатных жилых помещений во вводе жилья и увеличения доли жилых единиц большей комнатности». | 2 178 |
| 13 |  Интересно, как очень сильно отличается динамика цена на вторичное жильё, год к году, по районам Центрального округа Москвы.
Например, средняя цена метра в Замоскворечье за год выросла на 20% (с 600 тыс. до 724 тыс. руб.).
А вот на Якиманке цены за год вообще упали – с 898 тыс. до 849 тыс. руб. за кв.м.
Во многих районах цены стояли на месте.
Вероятно, растут в цене в ЦАО Москвы районы с относительно небольшими (по меркам центра города) ценами – например, кроме Замоскворечья это Мещанский район (рост за год 18,5%). Районы, ранее достигшие потолка (Якиманка, Арбат, Пресня, Хамовники, Тверской), оказались в застое (плюс-минус цены либо очень слабо растут, либо слабо падают).
Но вообще правильно при анализе динамики цен префектурам Москвы отдельно смотреть динамку по районам.
(таблица – «Миэль») | 2 080 |
| 14 |  Эконом-класс продолжает терять позиции на рынке новостроек России. За последний год его доля снизилась с 19% до 16,2%, подсчитали аналитики сервиса Сбербанка «Домклик». Это свидетельствует о смещении спроса и предложения в сторону более дорогих сегментов жилья.
Наиболее активно процесс такой трансформации идёт в Москве, где доля эконом-класса снизилась до 11,2% от общего предложения новостроек.
Доля комфорт-класса также самая низкая в Москве – 31,5%.
В Москве бизнес- и премиум-классы занимают 57,3% рынка, тогда как эконом- и комфорт-классы вместе составляют 42,7%. Год назад эти показатели были обратными - 47,8% против 52,2%.
Эти данные «Домклика» совпадают с моими прогнозами, неоднократно произнесёнными в канале: строительство «доступного жилья» в Москве, особенно в старых границах внутри МКАД, будет и дальше сокращаться. Московский стройкомплекс переходит на строительство жилья класса «бизнес» и выше. Это, в том числе, и способ победить зависимость от семейной ипотеки, и вообще – от ипотеки, т.е. – способ сделать бизнес более стабильным и прогнозируемым. В классе «бизнес» доля сделок с привлечением ипотеки составляет 30-40% (в более дорогих классах – ещё меньше) против 70% в массовом сегменте.
«Доступное жильё» покупатели будут искать на вторичном рынке и на рынке ИЖС. | 10 075 |
| 15 |  Лихо как упало предложение новостроек в Московской области, в июле 2026, год к году – на 14%.
При этом при сокращении предложения цены всё равно стоят (229 тыс. руб. за кв. м в апреле и 225 тыс. руб. в июле).
У меня есть ещё одна догадка про вставший рынок комфорт-класса: вымыта страта, которая могла взять и взяла семейную льготную ипотеку. | 1 992 |
| 16 | «В Москве в июле не стартовало ни одного нового проекта массового сегмента. Более того, «премьер» на рынке новостроек комфорт-класса нет с августа 2025 года».
Как не раз писал, это будущее московского рынка новостроек: комфорт-класса тут больше не будет, проекты начинаются от класса «бизнес» и выше. Москва в старых границах теперь строит рынок для состоятельных людей (для высших 3-5% россиян). Проекты будут начинаться от 600 тыс. руб. за кв. м.
«Доступное» жильё в Московской агломерации – это пока вторичка, а также новостройки Московской области и там же – ИЖС. | 2 506 |
| 17 | Оказывается, в 2017 году Россия прошла важный этап, свойственный уже развитым странам – общее количество комнат в жилых помещениях достигло численности населения страны, и дальше продолжило увеличиваться. Увидел про этот факт в одном из исследований Института экономики города:
«Важной вехой стало достижение в 2017 году в целом по Российской Федерации среднего стандарта расселения, при котором количество комнат в жилищном фонде равно численности населения (стандарт K=N). Соответственно актуальной темой становится оценка приближения к качественно более высокому среднему стандарту расселения, когда количество комнат равно количеству членов домохозяйства плюс 1 комната (стандарт K=N+1). В 2025 году общее количество комнат в жилищном фонде в стране составило 166 млн ед., а количество комнат, необходимое для достижения стандарта «K=N+1», равно 212 млн ед. (на 46 млн жилых единиц больше)». | 2 716 |
| 18 |  Обратите внимание – 54% москвичей хотят жить в частном доме или таунхаусе (сейчас в них живут 7%). Наверное, в этом главное расхождение между желанием горожан и московских властей. Даже в огромной по площади и пустой Новой Москве мэрия стимулирует появление многоэтажных человейников, а не индивидуальной застройки.
Второе расхождение: менее четверти москвичей хотят жить в башнях выше 12 этажей – но именно такие башни и составляют почти все новые проекты в городе.
На правой диаграмме: половина москвичей мечтают добираться до работы пешком (сейчас так делают 9%). И ещё одно важное наблюдение – ездить по Москве на велосипеде хотят не более 4% москвичей, тогда как урбанисты продвигают нам его чуть ли не как основной транспорт в городе.
(Исследование PwC по 14 крупнейшим городам мира, в числе которых и Москва; 2019 год) | 26 205 |
| 19 | «Этим летом на рынке аренды квартир в старой Москве спрос и предложение примерно соответствуют тем, что были летом 2021 г. Минимальный уровень цены в нынешнем августе на 75% выше, чем пять лет назад», - отмечают в «Инком».
Общая инфляция за период 2021-2026 составила 57%. Получается, что реальный рост стоимости аренды квартир нижнего ценового диапазона составил 18%, или около 3% за год.
Укладывается в долговременную норму для московского рынка жилья «рост цен в среднем составляет уровень инфляции +2-3%».
Примерно теми же номинальными темпами выросли и зарплаты в Москве: 2026 года весной средний доход жителей столицы составил 219,6 тысячи рублей, а в 2021 году этот показатель находился на уровне 116,3 тысячи рублей».
Так что динамика арендной платы остаётся очень надёжным индикатором динамики доходов. А также – и динамики притока нового населения в Москву (миграционный прирост остаётся). | 1 944 |
| 20 |  Только в трех из 16 городов-миллионников средняя зарплата, рассчитанная Росстатом, больше ипотечного платежа на «однушку»(!)
Ну вот поэтому девелоперы будут ориентироваться на клиентов, кому не нужна ипотека – это около 5% высших россиян. | 2 773 |
