КОТЛОВАНЪ

Медведи, волки, теперь ещё и лисы! Покажите им уже квитанцию за услуги ЖКХ, звери в ужасе вернутся в леса и больше никогда не появятся в городах

Тучи над рынком новостроек мы сгустили. Теперь отойдём ещё на шаг назад. Ещё большее видится на ещё большем расстоянии, и по итогам девяти месяцев 2026 года ситуация выглядит уже не настолько печально. За январь–сентябрь на просторах Святой Руси продали 373,1 тыс. квартир против 366,5 тыс. годом ранее. То есть рынок даже прибавил 1,8%. До результатов 2023 года с его 487 тыс. сделок, конечно, далеко — отставание составляет 23%. Зато уровень 2022-го уже превышен, а от 2021 года отстаём всего на 7%. Не рекорд, но и не катастрофа, которую можно было ожидать на фоне ипотечных ставок и бесконечных разговоров о смерти спроса. Причём ещё по итогам восьми месяцев годовой прирост составлял символические 0,2%. Сентябрьский забег за очередным последним вагоном семейной ипотеки увеличил его до 1,8%. Январский допинг никуда не делся, но теперь у него появился помощник. Средняя стоимость проданного квадратного метра за девять месяцев достигла 189,4 тыс. рублей против 178,6 тыс. год назад. Это +6%. В 2023 году метр стоил 141,1 тыс., в 2021-м — вообще 106,3 тыс. То есть за пять лет цена выросла примерно на 78%, тогда как количество проданных квартир сократилось на 7%. Но есть нюанс: за те же пять лет накопленная инфляция составила около 50%. Так что из красивых 78% номинального подорожания в реальном выражении остаётся примерно 18%. Метр, конечно, подорожал, но значительную часть этого роста обеспечило банальное обесценивание денег. На графике девелоперы уверенно покоряют новые ценовые вершины, а с поправкой на инфляцию Эверест внезапно превращается в довольно скромный холм. Теперь ждём традиционную предновогоднюю сезонность: декабрьские планы продаж, новые рассрочки, субсидированные ставки, очередные модификации ипотечных программ от девелоперов и прочие способы убедить покупателя, что именно сейчас у него последний шанс. Поэтому надеемся на хоть какое-то поддержание продаж и ценник в районе 190 тыс. руб./кв. м. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Большое видится на расстоянии. Поэтому от месячных скачков продаж переходим к квартальной статистике. А то каждый месяц у нас то рынок умер, то воскрес, то снова побежал за последним вагоном семейной ипотеки. И вот по итогам III квартала 2026 года картина получилась вполне приличной. По России продали 133,7 тыс. квартир — на 20,2% больше II квартала и всего на 4,2% меньше III квартала 2025 года. Спасибо сентябрю, который своим рывком на 36% к августу буквально вытащил весь квартал. С ценами всё гораздо скучнее. Средняя стоимость проданного квадратного метра в III квартале составила 189 тыс. рублей против 190 тыс. во II квартале. Фактически весь 2026 год топчемся на одной отметке. Для сравнения: в III квартале 2025 года метр стоил 178,8 тыс. рублей. Номинальный рост за год есть, но в течение последних трёх кварталов цены стоят. Продажи за счёт периодических ипотечных забегов ещё удаётся поддерживать примерно на прошлогоднем уровне, а вот разгонять цены вслед за спросом уже не получается. Рынок не рухнул, но и здоровее не стал. Просто научился жить от одного последнего вагона семейной ипотеки до следующего. А что дальше? Какие финансовые инструменты придётся изобретать, когда пассажиры закончатся? «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Эпоха льготных ипотек: льготный рынок вышел на максимум. ▶️Продолжаем серию "Домостроя" об эпохе массовой льготной ипотеки. После шока 2022 года рынок не просто восстановился, а перешел к новому этапу. В 2023 году ипотечные выдачи вышли на рекордные уровни: банки выдали 2 млн ипотечных кредитов на 7,8 трлн руб., что более чем в 1,5 раза превышало показатели 2022 года. ⬛️Главным двигателем снова стала господдержка. За весь 2023 год по льготным программам выдали ипотеку на 4,7 трлн руб. (60,8% всего объема). Для сравнения, годом ранее льготных кредитов было выдано на 2,3 трлн руб. К концу года зависимость рынка от льгот стала еще заметнее. В декабре на программы господдержки пришлось уже 83,8% общего объема ипотечных выдач (657,9 млрд руб.). ⬛️ЦБ связывал такой всплеск в том числе с желанием заемщиков успеть оформить кредиты до ужесточения условий льготных программ. ЦБ позже называл 2023 год аномальным из-за беспрецедентной раскрутки льготных программ. Рынок все сильнее делился на две части. Рыночные ставки росли, а льготные оставались намного ниже. Поэтому основной спрос продолжал уходить туда, где сохранялась господдержка, т.е. на первичный рынок. ЦБ отмечал, что государственные программы стали основным двигателем спроса на новостройки во второй половине 2023 года. ⬛️Но финальный рывок произошел уже в первой половине 2024 года. Все понимали, что массовая программа "льготная ипотека" подходит к завершению, поэтому покупатели начали торопиться со сделками. В июне 2024 года банки выдали ипотеку на 788,5 млрд руб., что на 44,5% больше, чем в мае. Более 85% всего объема выдач пришлось на льготные программы, а их объем достиг рекордных 681,1 млрд руб. за месяц. ЦБ связывал этот всплеск с ожиданием завершения массовой "льготной ипотеки". ⬛️Получилось, что перед закрытием программы рынок устроил последний ипотечный забег в последний вагон. Заемщики старались успеть взять дешевый кредит, а господдержка в отдельные месяцы уже формировала большую часть всей ипотеки. Но 1 июля 2024 года массовая "льготная ипотека" закончилась. И здесь начался следующий этап: спрос резко остыл, но цены на квартиры вниз так и не пошли. ⬛️Государство не ушло с ипотечного рынка, а сделало ставку на адресные программы — семейную, IT-, Дальневосточную и Арктическую, сельскую ипотеку и льготные программы для новых территорий. Об этом в следующей части. #ЭпохаЛьготки в ™️ Домострое

На четверть рухнул ввод жилья в сентябре Девелоперы за месяц ввели только 3 млн м² в многоквартирных домах. На это повлияли новые законодательные ограничения и стратегия самих застройщиков. ▪️ Причина №1: застройщики могли намеренно отложить ввод части домов, чтобы сохранить возможность продавать квартиры по договорам долевого участия. На фоне ожидаемых изменений семейной ипотеки спрос в сентябре был повышенным, и девелоперы хотели этим воспользоваться. ▪️ Причина №2: с августа действует запрет на выдачу разрешений на строительство и ввод жилья в зонах подтопления. По оценке правительства, ограничения могли затронуть около 11 млн м² жилья, которое планировали сдать до конца года. 👉 3,6 млн м², запланированных к сдаче в сентябре, пока не получили разрешений на ввод. При этом официальных переносов сроков тоже нет. Скорее всего, часть сентябрьского снижения просто перейдет в статистику октября—декабря, заключили аналитики ДОМ.РФ. Движение.ру в МАКС

Объем выдачи льготной ипотеки в России в январе-сентябре 2026 года вырос в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 6% – до ₽2,21 трлн, сообщила пресс-служба Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Всего за девять месяцев 2026 года россияне оформили 369,19 тысячи ипотечных кредитов с господдержкой на общую сумму, что на 2% больше, чем годом ранее. Среднемесячный объем выдач составил ₽245,84 млрд. В том числе в сентябре банки, по данным ОКБ, выдали максимальное с начала года количество льготных ипотечных кредитов – 70,37 тысячи, что на 41% больше, чем в сентябре 2025 года. Объем выдачи достиг ₽430,68 млрд, увеличившись на 48%. Показатель августа 2026 года был превышен вдвое и по количеству, и объему льготной ипотеки.  При этом в сентября средняя сумма льготного ипотечного кредита достигла ₽6,12 млн рублей в сентябре прочти ₽5,89 млн год назад. 🔝Как добавляется в нем, среди регионов по объемам льготного ипотечного кредитования в сентябре лидируют Москва (5,68 тысячи кредитов на ₽51,64 млрд), Подмосковье (4,15 тысячи кредитов на ₽34,46 млрд), Санкт-Петербург (3,65 тысячи кредитов на ₽28,07 млрд). Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Последний вагон семейной ипотеки снова вывез продажи. Причём на этот раз даже лучше, чем ожидалось. После августовского провала сентябрьский отскок был вполне предсказуем: очередные изменения программы подстегнули покупателей поторопиться. А вот масштаб рывка действительно удивил. В сентябре на просторах Святой Руси продали 53 тыс. квартир — на 36,1% больше августа и на 10,3% больше сентября 2025 года. Но на этом позитивные новости заканчиваются, потому что в октябре ожидаем закономерную просадку, даже с учётом хвоста сделок по семейке. Цены продолжают болтаться в районе 190 тыс. руб./кв. м. Девелоперы очень бы хотели индексировать, но кнопка «поднять цены» сломалась ещё в конце прошлого года. И сейчас инфляция потихоньку жрёт квадратный метр. И это, пожалуй, самое показательное. Раньше девелоперы на таком всплеске спроса уже успели бы несколько раз переписать прайсы, объяснив покупателям, что завтра будет ещё дороже. Теперь продажи могут подскочить на треть, а ценник продолжает топтаться на месте. Видимо, покупатель уже не настолько богат и испуган, чтобы одновременно обеспечивать девелоперам и объём, и индексацию. В общем, сентябрьский всплеск — это не столько выздоровление рынка, сколько очередная распродажа билетов на уходящий поезд. Спрос снова одолжили у будущих месяцев, цены удержали на месте, а инфляция продолжила выставлять девелоперам счёт. И когда в октябре пассажиры закончатся, выяснится, что поезд уехал, а рынок так и остался стоять. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Вторичка в Москве оживает, а новостройки просели на четверть за год За январь–август 2026 года спрос на готовое жилье в столице вырос, а на первичном рынке — заметно упал, сообщил Движение.ру главный аналитик «Циана» Алексей Попов. Как изменилось число сделок в сегментах — смотрите в таблице. А как изменились цены? Дорожают все сегменты, но первичка ушла в отрыв. Подробности — также в таблице. Но что важно отметить: средний чек ипотечной сделки в новостройке (20,1 млн) все еще заметно ниже общего среднего (25,4 млн). Для сравнения: в 2025 году разрыв был 15,3 против 19,7 млн. Покупатели с кредитом все чаще выбирают варианты попроще. 👉 Есть еще нюанс: цены сделок (то есть сколько денег получит в свое распоряжение продавец) для вторички в статистике чуть занижены из-за особенностей оформления части ДКП, а по новостройкам — чуть завышены из-за банковских комиссий, пояснил Алексей Попов. Движение.ру в МАКС

🏡 Выдачи ипотеки на частные дома достигли максимума с начала года на фоне повышенного спроса перед изменением условий семейной ипотеки, сообщили аналитики ДОМ РФ. На строительство и покупку домов, по данным ДОМ РФ, выдано: 🟢в сентябре 2026 года – 16,9 тыс. новых кредитов на 92,5 млрд руб. (+42% по количеству и +47% по объему к августу в пересчете на рабочий день); 🟢в январе-сентябре 2026 года – 97,3 тыс. кредитов на 530,4 млрд руб. (+48% по количеству и +49% по объему г/г). Основная часть выдач пришлась на покупку готовых домов – 69% по количеству кредитов и 60% по объему, остальные – на ИЖС. Портфель ипотеки на ИЖС составил 1,5 трлн руб. на 01.10.2026 (+218 млрд руб. за год), его доля в общем ипотечном портфеле составила 6,6% (6,2% на 01.10.2025). #ВыдачаИпотеки #ижс @rusipoteka 📲 Ипотечный чат в MAX

📃 ГД планирует до конца октября рассмотреть в I чтении законопроект об обязательном нотариальном заверении ипотечных договоров между физлицами. Предлагается установить обязанность нотариально заверять договор ипотеки между физлицами, в том числе между индивидуальными предпринимателями (ИП), предметом которых является жилое помещение или доля в праве общей собственности на жилое помещение. Законопроект разработан в целях установления дополнительной защиты прав граждан при их вступлении в правоотношения с кредитором – физлицом. Нотариусы в таких случаях будут обязаны: ✔️разъяснять сторонам смысл и значение проекта сделки, ✔️проверять соответствие сделки намерениям сторон и отсутствие противоречий требованиям закона, ✔️проверять дееспособность граждан. #законодательство #ипотека #нотариат @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

Спрос на ипотеку в 20 крупнейших городах показал взрывной рост в 2026-м Лидерами стали города Сибири и Поволжья, где темпы превысили 80–110%: ▪️ Омск — +110,7%; ▪️ Красноярск — +90,3%; ▪️ Нижний Новгород — +83%. Столичные регионы тоже в плюсе, но более умеренном: Москва (+34,4%) и Санкт-Петербург (+60,6%). Главный драйвер сентября — семейная ипотека. В ожидании изменения условий выдачи с октября 2026 года покупатели спешили закрыть сделки, пока ставки и требования оставались мягче. Рыночная ипотека выросла повсеместно и значительно сильнее — в среднем в 1,5–2 раза. Этому помогли снижение ключевой ставки и накопленный отложенный спрос: на рынок вышли те, кому не подходят льготные программы. Кстати, у большинства таких покупателей внушительный первоначальный взнос — более 40%, сообщили аналитики «Домклик». 👉 Ранее аналитики назвали сентябрь рекордным по выдаче ипотеки в этом году. Банки оформили 125 тыс. кредитов на 614 млрд ₽. Движение.ру в МАКС

В данных ЕИСЖС по распроданности есть важная специфика, о которой не следует забывать. В объем «проданных» квартир попадают все сделки, в том числе технические. Так, например, в рамках партнерского проекта, девелопер продал 25% квартир на ЗПИФ или компания зарегистрировала часть квартир на дружественное юрлицо. Все это попадает в условные продажи. Аналитические сервисы, которые работают с выписками Росреестра, такие сделки вычищают, но публичные цифры по стране, на основании данных ЕИСЖС могут показывать рынок чуть лучше, чем есть на самом деле. Поэтому, когда мы видим, что к моменту ввода показатели распроданности остаются приемлемыми, выше 70% — это не вся правда. Ведь часть квартир была переписана на компании, которые не успели продать эти квартиры на открытом рынке конечным пользователям. Еще есть специфика связанная с рассрочками, когда сделки есть, а денег на экроу нет. Поэтому с любой статистикой надо работать аккуратно. ЕИСЖС очень важный и ценный источник данных по рынку, но оценивая показатели продаж по стране, мы стараемся концентрироваться на движении рынка, пропорциях и соотношениях. Реальное положение дел по локальному рынку или отдельным компаниям надо смотреть более детально и дробно. @REBURG |Дзен|max

❗️ Комитет ГД по конституционному, гражданскому законодательству рекомендовал ГД принять в I чтении правительственный законопроект о внесении в ЕГРН недостающих сведений о годе ввода зданий и материале стен. В пояснительной записке отмечается, что сейчас в ЕГРН отсутствуют сведения о годе ввода в эксплуатацию либо годе завершения строительства в отношении более 6 млн ранее учтенных зданий и сооружений. Также нет данных о материале наружных стен более чем по 700 тыс. зданий. При этом данные сведения являются ценообразующими факторами при определении кадастровой стоимости. Их отсутствие может привести к ошибкам и снижению качества государственной кадастровой оценки. Законопроектом предлагается: ▪️вносить такие сведения на основании заявления собственника объекта недвижимости. Также орган регистрации прав сможет делать это самостоятельно на основании документов, представленных бюджетными учреждениями, занимающимися определением кадастровой стоимости; ▪️разрешить  уточнять в ЕГРН площадь зданий и помещений, если она изменилась из-за новых правил расчета или из-за ошибки в техническом паспорте, выданном до 1 января 2013 года. Сейчас закон не позволяет проводить кадастровый учет по этим причинам. #законодательство #недвижимость #егрн @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

📈 Спрос на ипотеку в крупнейших городах России в январе-октябре 2026 года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорится в сообщении сервиса Сбербанка "Домклик".

"Рост спроса на ипотеку в 2026 году носит устойчивый характер – все 20 крупнейших городов России показали положительную динамику. Лидером по темпам роста спроса стал Омск (+110,7%). На втором месте – Красноярск (+90,3%), на третьем – Нижний Новгород (+83,0%). В топ-5 также вошли Самара (+67,8%) и Челябинск (+60,8%). Москва прибавила 34,4%, Санкт-Петербург – 60,6%", – отмечается в нем.

Подчеркивается, что на фоне изменения условий выдачи семейной ипотеки с октября 2026 года покупатели торопились оформить сделку, пока ставки и требования были мягче.

"Наибольший прирост сделок по льготным программам наблюдался в Омске, Красноярске и Нижнем Новгороде – более чем на 50%. Хотя в ряде городов льготная ипотека, напротив, показала небольшое снижение: в Москве (–15,4%), Новосибирске (–5%), Тюмени (–2,4%) и Воронеже (–1%)", – уточняется в пресс-релизе.

Спрос на рыночную ипотеку при этом вырос в среднем в 1,5-2 раза. Среди лидеров – Ростов-на-Дону (в 2,5 раза), а также Екатеринбург, Тюмень и Петербург, где количество сделок выросло вдвое. Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Ввод жилья упал до пятилетнего минимума За девять месяцев 2026 года в стране построили 66,3 млн м² жилья — на 13% меньше, чем за тот же период прошлого года. Это минимальный показатель с 2021 года. Рынок тянет на дно частное строительство. Люди возвели 41,4 млн кв. м — на 21% меньше, чем годом ранее. При этом девелоперы сработали в плюс: они сдали 24,9 млн кв. м (+3% год к году), следует из данных «Циан». Но даже этот рост выглядит скромно на фоне результатов 2021–2024 годов. 👉 Прогноз по итогам 2026-го — 100 млн м² и меньше. Этот результат будет слабее, чем в 2025 году. Власти прогнозировали, что ввод упадет еще сильнее уже к 2029-му году, если не будут приняты дополнительные меры со стороны государства и ЦБ значительно не снизит ставку. Движение.ру в MAКС

💸 Просрочка бизнеса в недвижке растет в 5 раз быстрее их кредитов Если просроченная задолженность застройщиков с начала 2026 года выросла на 43% (до 592 млрд ₽ к 1 сентября), то общий портфель этих компаний увеличился всего на 8% (до 9,3 трлн ₽). 👉 Для понимания: у всего бизнеса просрочка по всем корпоративным кредитам выросла на 13%, при этом сектор недвижимости обеспечил почти половину этого прироста плохих долгов, хотя занимает лишь 10% рынка ссуд, следует из данных ЦБ. Движение.ру в МАКС

Перепродажи участков — главный драйвер инвестиций в жилье С начала года в жилом сегменте закрыли 53 сделки на 161 млрд ₽ (+15% г/г). Формально жилая недвижимость стала лидером по темпам роста инвестиций, однако большая часть этой активности пришлось именно на перепродажу. Всего с января по сентябрь продано более 300 га под застройку. Крупнейшей сделкой стал выкуп территории Филевского автобусного парка в Москве — 17 млрд ₽ за 374 тыс. м², сообщили аналитики IBC Real Estate. 👉 В целом же вложения в отрасль рухнули на треть. Бизнес направил в жилой и коммерческий сегменты только 565 млрд ₽. Движение.ру в МАКС

Эпоха льготных ипотек: шок, инфляция и ипотека от застройщика. ▶️Продолжаем серию "Домостроя" об эпохе массовой льготной ипотеки. ⬛️2022 год стал для рынка жилья новым переломным моментом. Против России ввели масштабные санкции, а условия для экономики резко изменились. В конце февраля ЦБ поднял ключевую ставку с 9,5% до 20%. Рыночные кредиты резко подорожали, в том числе ипотека. Произошел сильный инфляционный скачок. ⬛️В апреле годовая инфляция в России достигла 17,8% (максимум с начала 2002 года). Дорожали товары, импорт, оборудование и логистика, перестраивались цепочки поставок. Застройщики столкнулись с дорогим финансированием, ростом цен на материалы и оборудование, проблемами с поставками, а продажи нужно было поддерживать. ⬛️Поэтому банки и девелоперы начали активно продвигать так называемую "ипотеку от застройщика" с экстремально низкими ставками до 0,01% годовых. Но бесплатных денег не бывает. Стоимость субсидирования такого кредита частично переносилась в цену квартиры. ЦБ позже отмечал, что при таких схемах стоимость жилья могла быть завышена иногда до 30%. ⬛️Получалось, что обычная ипотека резко подорожала, а на витрине появились кредиты почти под ноль. Разница компенсировалась более высокой ценой квартиры. К концу года ситуация начала стабилизироваться. ЦБ постепенно снизил ключевую ставку, но ипотечный рынок уже привык к новой модели поддержки спроса. ⬛️По итогам 2022 года ипотечный портфель банков вырос на 20,4%. ЦБ связывал этот рост в том числе с государственными льготными программами и субсидированными программами от застройщиков. В 2022 году к прежним причинам роста цен добавился еще один механизм: покупателю продавали не просто квартиру, а низкую ставку, часть стоимости которой была зашита в цену жилья. ⬛️Но настоящий пик льготного рынка был еще впереди. В 2023 году ипотечные выдачи вышли на рекордные уровни, а доля господдержки стала аномально высокой. Об этом в следующей части. #ЭпохаЛьготки в ™️ Домострое