КОТЛОВАНЪ

Эпоха льготных ипотек: массовая льготная ипотека закончилась, господдержка осталась. ▶️Заканчиваем серию "Домостроя" об эпохе массовой льготной ипотеки. ⬛️1 июля 2024 года массовая "льготная ипотека" закончилась. И рынок почти сразу почувствовал последствия. В июле банки выдали ипотеку на 356 млрд руб. против 788,5 млрд руб. в июне (-55%). Объем кредитов по программам господдержки рухнул с 681,1 млрд руб. до 184,5 млрд руб. (-73%). ⬛️Во втором полугодии спрос продолжил снижаться. По итогам всего 2024 года банки выдали 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,9 трлн руб., что в 1,5 раза меньше рекордного 2023 года. Казалось бы, после такого падения спроса должны были начать снижаться и цены. Но массового удешевления квартир не произошло. ЦБ отмечал лишь замедление темпов роста цен. ⬛️Государство не ушло с ипотечного рынка. Вместо одной массовой программы ставка постепенно была сделана на набор адресных льгот. Главной стала "семейная ипотека". Продолжили работать IT-ипотека, сельская ипотека, Дальневосточная и Арктическая ипотека. Для ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей действует отдельная программа со ставкой до 2% годовых. ⬛️Модель изменилась: дешевый кредит перестали раздавать практически всем покупателям новостроек и начали предоставлять его отдельным категориям граждан и территориям. Но зависимость рынка от господдержки никуда не исчезла. В декабре 2024 года на льготные программы пришлось около 80% общего объема ипотечных выдач. В декабре 2025 года — 81%. ⬛️Даже к августу этого года, спустя более двух лет после закрытия массовой программы, господдержка обеспечивала 56% всего объема выдаваемой ипотеки. За месяц по льготным программам банки выдали 213,6 млрд руб., а на рыночных условиях — 167 млрд руб. Причина понятна: в августе этого года средняя ставка по рыночной ипотеке составляла около 18%, а по ипотеке на новостройки с учетом господдержки — 7,3%. ⬛️Получилось, что эпоха массовой льготной ипотеки формально закончилась еще летом 2024 года, но сам рынок продолжил жить при очень высокой роли государства. Спрос остыл, массовую программу закрыли, но цены вниз не пошли, а льготная ипотека превратилась из одной большой программы в набор адресных. ⬛️В следующей части подведем итоги всей эпохи: что произошло с ценами на первичке и вторичке, насколько ухудшилась доступность жилья и во сколько субсидирование ипотеки продолжает обходиться бюджету. #ЭпохаЛьготки в ™️ Домострое

КАК ЗА 15 МИНУТ ПРОВЕРИТЬ ФИНАНСЫ ЗАСТРОЙЩИКА? РАЗБИРАЕМ ПРОБЛЕМНЫЙ ПРОЕКТ ГК «САМОЛЕТ» Покупатели новостроек готовы часами изучать планировки, виды из окон, будущие детские площадки и обещания менеджеров по продажам, но почему-то совершенно не интересуются, сколько денег застройщик уже занял у банка, сколько ему осталось и когда этот кредит придётся возвращать. Хотя именно здесь иногда находится значительно больше интересного, чем в рекламном буклете. Для проверки не нужно быть финансовым аналитиком. Заходим на государственный портал наш.дом.рф, скачиваем проектную декларацию и изучаем несколько разделов. В разделе 19.6 смотрим размер банковского кредита, текущую задолженность и неиспользованный остаток. В разделе 6 находятся финансовые показатели застройщика, включая прибыль, убытки и задолженность. Раздел 17 показывает сроки строительства и передачи квартир, пункт 18.1.1 содержит планируемую стоимость строительства, а раздел 19.7 позволяет оценить количество и стоимость заключённых ДДУ. Теперь посмотрим, что можно обнаружить за 15 минут на примере ЖК «Молжаниново» ГК «Самолёт». Я взял проектную декларацию № 77-002926 от 10 октября 2026 года, корпус № 4, первая очередь строительства. Застройщик ООО «СЗ „Самолёт-Молжаниново“», ИНН 9731002497. Первое, что обнаруживаем, это перенос передачи квартир с 30 сентября 2026 года на 30 декабря 2027 года, то есть сразу на 15 месяцев. Далее открываем сведения о банковском финансировании. Московский кредитный банк предоставил застройщику кредит на 20,67 млрд рублей. Задолженность составляет 18,31 млрд, а неиспользованный остаток кредитной линии всего 2,36 млрд рублей. Получается, что задолженность перед банком достигла 88,6% кредитного лимита, а доступными остаются 11,4%. И здесь принципиально важно не путать две совершенно разные вещи. Если задолженность составляет почти 89% кредитной линии, это вовсе не означает, что строительство выполнено на 89%. Более того, кредит относится к юридическому лицу застройщика, а не обязательно только к корпусу № 4. Теперь смотрим дату исполнения обязательств перед банком: 24 января 2027 года. Передача квартир запланирована на 30 декабря 2027 года. Между этими датами 340 дней, то есть почти 11 месяцев. Получается, что по действующим сведениям застройщику необходимо исполнить обязательства по кредиту существенно раньше, чем передать квартиры покупателям. Это не доказывает будущий дефолт, поскольку кредит может быть продлён, рефинансирован или погашен из других источников, но при задолженности 18,31 млрд рублей вопрос дальнейшего финансирования становится принципиальным. Может быть, квартиры просто плохо продавались? В корпусе № 4 предусмотрено 865 квартир, из которых на конец сентября 2026 года ДДУ заключены на 727, то есть примерно на 84%. Проданная площадь составляет 30 691 м² из 37 085 м², или 82,8%. Стоимость заключённых договоров на квартиры достигла 7,34 млрд рублей, ещё 658 млн приходится на нежилые помещения. Совокупно почти 8 млрд рублей. То есть объяснять перенос сроков исключительно отсутствием продаж было бы неправильно. Но и считать эти 8 млрд свободными деньгами застройщика нельзя, поскольку средства покупателей находятся на счетах эскроу. Теперь финансовые показатели самого юридического лица на 30 июня 2026 года. Чистый убыток составляет 656,59 млн рублей, кредиторская задолженность 15,62 млрд, дебиторская задолженность 27,81 млрд рублей. Последняя цифра может производить впечатление огромного финансового запаса, только дебиторская задолженность не является деньгами на расчётном счёте. Без её расшифровки невозможно определить, какая часть этих требований действительно может быть превращена в деньги. При этом сам бухгалтерский убыток ещё не означает неплатёжеспособность застройщика. Планируемая стоимость строительства корпуса № 4 составляет 3,82 млрд рублей, но сравнивать её напрямую с кредитом на 20,67 млрд некорректно, поскольку банковское финансирование раскрыто по юридическому лицу, реализующему несколько объектов. И теперь главный вопрос. Перед нами проект, в котором квартиры продавались достаточно активно, передача покупателям перенесена на 15 месяцев, задолженность перед банком составляет почти 89% кредитного лимита, а предусмотренная декларацией дата исполнения кредитных обязательств наступает значительно раньше новой даты передачи квартир. Доказывает ли это, что застройщик обанкротится или не достроит дом? Нет, таких выводов из проектной декларации сделать нельзя. Но сочетание этих обстоятельств является вполне конкретным основанием выяснить, сколько стоит завершение оставшихся работ по всей финансируемой очереди, за счёт каких средств будут исполнены обязательства перед банком 24 января 2027 года и сколько денег фактически накоплено на счетах эскроу. Пока нет ответов на эти вопросы, утверждать, что оставшегося кредитного лимита достаточно для завершения строительства, было бы такой же фантазией, как объявлять застройщика банкротом по одной декларации. Именно поэтому я рекомендую покупателям изучать не только красивые презентации жилых комплексов, но и финансовые документы застройщика. Потому что эскроу защищает деньги покупателя в предусмотренных законом случаях, но не гарантирует получение квартиры точно в обещанный срок. А если сравнивать проектные декларации за несколько месяцев, можно увидеть не просто отдельные финансовые показатели, но и то, как меняются задолженность, доступное финансирование, продажи и сроки строительства. Источник: проектная декларация № 77-002926 от 10.10.2026. Все приведённые финансовые показатели относятся к ООО «СЗ „Самолёт-Молжаниново“» и раскрытым сведениям по конкретному проекту, а не ко всей ГК «Самолёт».

🤩 АУСН и Самозанятых готовят к повышению налогов Замглавы ФНС Дмитрий Сатин на Всероссийском налоговом форуме ТПП РФ заявил, что не стоит ждать окончания спецрежимов АвтоУСН в 2027 г. и Самозанятости в 2028 г. Вместе деловыми объединениями до конца 2026 - в начале 2027 г.г. будет сформирована единая концепция переходного специального налогового режима, который позволял бы компании по мере роста понемногу увеличивать налоговую нагрузку, чтобы она не была рывковой. Сатин допустил, что самозанятые будут интегрированы в УСН, но требуется решить три вопроса: – что делать, когда СЗ довольно регулярно выстраивает коммуникации с бизнесом = по сути СЗ работает по найму – насколько должна меняться модель С2C-отношений - менять кардинально или, наоборот, оставить их как оптимальную универсальную модель – индексация порогов дохода СЗ - "он не индексировался, на это есть предпосылки". Напомню, сейчас лимит дохода СЗ - 2,4 млн руб/год Также был поднят вопрос дальнейшего развития патнентной системой налогообложения. Видео выступления Дмитрия Сатина прикреплено к посту, полное видео пленарного заседания XXII Всероссийского налогового форума ТПП РФ - по ссылке 1 октября 2026 г. вступило в силу ограничение для СЗ, занятых на онлайн-платформах (N 289-ФЗ). СЗ не сможет работать на одного заказчика более 60 часов в месяц в течение 6 месяцев подряд. Ограничение работает в определенных сферах: в строительстве, торговле, логистике, общепите, IT, образовании, подборе персонала, рекламе и маркетинге, недвижимости, сухопутном транспорте, спорте и ряде других отраслей. Предположу, что именно эту меру возьмут за основу и расширят на отношения вне платформ, на другие сферы, возможно введут лимиты не только по времени, но и по долям. 📢 MarketOverview | МАКС

🏗️ Ввод жилья за три квартала в России – минимальный за 5 лет. К такому выводу пришли аналитики Циан. За 9 месяцев 2026 года в России построено 66,3 млн кв. м жилья – это на 13% меньше, чем в прошлом году (тогда 76,6 млн кв. м).

«Ввод жилья по итогам трех кварталов 2026 года – минимальный с 2021 года. Рост сдерживается стагнацией в экономике и высокими ставками, а в сегменте ИЖС на это наложился сложный переход на эскроу-счета и сокращение показателей по дачной амнистии», – отметила ведущий аналитик Циан Елена Бобровская.

Снижение показателя, по данным Циан, произошло за счет сокращения ввода населением. 🔴Объем ИЖС составил 41,4 млн кв. м – на 21% меньше, чем годом ранее (52,4 млн кв. м). Отрицательная динамика – в большинстве регионов, положительная – только в 10. Наибольшее снижение в Тыве (в 4 раза). Рост, в основном, в регионах с небольшими объемами ИЖС (Чукотский АО, Магаданская область, Калмыкия, Сахалинская область и др.), но есть и исключения (Дагестан, Самарская область). В Московской области снижение на 31%, в Ленинградской – на 11%, в Краснодарском крае – на 33%. 🔴Девелоперы построили 24,9 млн кв. м – на 3% больше чем за три квартала 2025 года (24,2 млн кв. м). Но и этот показатель довольно низкий по сравнению со значениями прошлых лет (2021-2024 гг.). Регионов с положительной динамикой больше, максимальный рост в Чукотском АО (в 12 раз). В Москве рост на 12% (за счет домов по реновации), в Московской области, наоборот, снижение на 22%. #стройка #недвижимость @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

Если вы следите за данными по средней температуре начисленной заработной плате, вот последняя статистика на середину 2026 года по крупнейшим городам. Не будем придираться к цифрам, то, что 2/3 работников получает ЗП ниже средней – известный факт. Посмотрим на динамику отдельных городов. Лидеры по темпам роста ЗП к 2022 году: ◾️Казань - 79% ◾️Челябинск - 73% ◾️Екатеринбург - 72% Аутсайдеры: ◾️Санкт-Петербург - 51% ◾️Уфа - 53% ◾️Москва - 57% @REBURG |Дзен|max

❗️ Минстрой и ЦБ разработали законопроект, который позволит покупателям квартир в рассрочку переходить на ипотеку без учета задолженности перед застройщиками. Девелоперов обяжут раскрывать разницу между стоимостью недвижимости при покупке в рассрочку и при единовременной оплате. В договоре также необходимо будет указывать количество, размер и сроки внесения платежей. Кроме того, возможность перехода на ипотеку без двойного учета задолженности планируется закрепить в нормативных правовых актах, в частности в указании ЦБ РФ. Законопроект также предусматривает процедуру взаимодействия уполномоченного банка с застройщиком и органом регистрации прав, что, согласно документу, должно усилить защиту покупателей недвижимости. #законодательство #рассрочка #недвижимость @rusipoteka 📲 Ипотечный чат в MAX

📊 Разрыв между заявленными и фактическими ценами на новостройки растет. По данным СберИндекса, в сентябре «квадрат» в объявлениях стоил в среднем 224 тыс. рублей, а в реальных сделках – 194 тыс. Разница достигла 15,5%. Динамика с начала года показывает, что цены в объявлениях росли быстрее реальных: 🔴в объявлениях +11 🔴в сделках +5% Годом ранее рост и по объявлениям, и по сделкам был примерно одинаковым – на уровне 3–4%. По мнению экспертов, увеличение разрыва говорит о слабом спросе на новое жилье. Цена в объявлении становится отправной точкой для торга. Застройщики дают скидки при полной оплате или крупном первоначальном взносе, а также на менее востребованные квартиры. Часть таких предложений не публикуется открыто. На вторичном рынке разница меньше. В сентябре 1 кв. м в объявлениях стоил в среднем 148 тыс. рублей, а в сделках – 132 тыс. Разрыв составил около 12% и с начала года увеличился на 3 тыс. рублей за метр. За тот же период 2025-го он, напротив, сокращался. #цены #недвижимость @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

Почему считать выручку застройщиков по ДДУ в 2026 году — полный буллшит? Человеку свойственно считать деньги. Когда есть свои — считает свои. Когда нет — можно посчитать чужие. Видимо, где-то на подкорке вшито, что подсчёт чужих денег — одно из самых увлекательных занятий на свете. Поэтому любой пресс-релиз на тему «сколько кто заработал» разлетается моментально. Особенно если кто-то заработал меньше, чем раньше. Тут вообще праздник. Как в поговорке: «У соседа корова сдохла — пустячок, а приятно». А уж деньги девелоперов считать — отдельное удовольствие. Потому что девелоперов по умолчанию не любят. Они виноваты во всём: в росте цен на недвижимость, уёбищной архитектуре, кривой стройке, пробках и, кажется, даже в плохой погоде. Хотя за цены отвечают в том числе банки, за архитектуру — архитекторы и город, за стройку — генподрядчик и тонна субчиков. Конечно, всем этим зоопарком должен рулить девелопер, в этом и суть бизнеса. Но шишки традиционно летят в одного. Весь 2026 год по интернету вирусится одна и та же история: девелоперы стали меньше зарабатывать. Очередные рейтинги, миллиарды, проценты падения, драма. И ведь продажи действительно просели, тут спорить не о чем. Но если заглянуть под капот того, как именно считают эту самую «выручку», выясняется, что перед нами зачастую полный буллшит с точки зрения методологии. Обычно берут регистрации ДДУ, прикручивают последний известный прайс квартиры «со скидкой» и всё суммируют. Способ поумнее — залезть в проектные декларации и посмотреть стоимость заключённых договоров. Но подписанный ДДУ — это не деньги на эскроу, а деньги на эскроу — ещё не бухгалтерская выручка девелопера. Три разные сущности, которые в публичной аналитике любят сваливать в одну кучу. 1. ДДУ перестают видеть всё больше реальных продаж. Последние полтора года у девелоперов растут остатки после РнВ. Раньше продать условные 90% квартир до ввода было нормальной задачей. Теперь всё больше квартир встречает разрешение на ввод вместе с девелопером. А дальше начинаются продажи готового жилья по ДКП, которые в статистике новых ДДУ уже не появляются. Рынок постепенно переползает в «постДДУшную» жизнь, а аналитики продолжают считать его старой линейкой. Нормальной общедоступной картины продаж по ДКП у нас как не было, так и нет. 2. Цена квартиры — тайна, покрытая скидками. Второй любимый аттракцион — оценивать стоимость проданной квартиры по последнему прайсу. Только реальная цена сделки может выясниться где-нибудь в переговорке офиса продаж. Секретная скидка, персональное предложение, особые условия для конкретного покупателя. А может быть, наоборот, наценка за рассрочку или ещё какая-нибудь финансовая акробатика. На сайте одна цена, в презентации другая, в договоре третья. 3. Банки тоже хотят кушать. И желательно первыми. Ипотечный стандарт вроде бы должен был прикрыть историю с искусственными наценками ради субсидирования ставок. Но банковские комиссии и прочие расходы на ипотечные программы никуда магически не испарились. В стоимости квартиры вполне могут сидеть расходы на отношения с банками. Покупатель видит цену квартиры, аналитик видит сумму договора, а девелопер видит ещё и счёт от банка. Нам обязательно скажут: «Ну и что? Комиссия банку — это такие же расходы, как комиссия агенту». Формально да. Только для оценки того, сколько девелопер действительно заработал, принципиально важно, сколько денег останется после оплаты всех этих финансовых фокусов. 4. Рассрочки. Миллиарды есть, денег нет. Наш любимый жанр. В ДДУ стоит полная стоимость квартиры. В проектной декларации отражается полная сумма договора. В рейтинге девелопер уже молодец, продажи состоялись, миллиарды заработаны. А на эскроу пока лежит первоначальный взнос. Остальное покупатель когда-нибудь донесёт. Или не донесёт. Или выйдет из рассрочки. Или договор расторгнут, и квартиру придётся продавать заново. И теперь попробуйте по этой конструкции объективно сравнить девелоперов. У одного половина квартир продаётся после ввода и выпадает из ДДУ. У другого цены в прайсах живут своей жизнью. У третьего продажи разогнаны рассрочками. У четвёртого в цене сидит дорогая ипотечная субсидия. А потом выходит рейтинг: этот заработал 100 млрд, тот 70 млрд, а третий вообще скатился. Как итог: рост доли квартир, продаваемых по ДКП, увеличивает недоучёт продаж в статистике ДДУ. А финансовый инжиниринг при продаже квартиры может как завышать оценку, так и занижать её. Где тут объективность? Решайте сами. Но и слепо верить красивым цифрам из МСФО мы бы не рекомендовали. Там хотя бы есть правила учёта, но без разбора денежных потоков, долгов и расходов одну строчку отчётности можно интерпретировать как душе угодно. А если очень постараться, то и сову натянуть на глобус практически любого размера. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Механизм инфраструктурного сбора для девелоперов представят в ближайшее время, сообщил в четверг на форуме в наццентре «Россия» замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. Ранее сообщалось, что Минстрой изучает возможность введения инфраструктурного сбора для застройщиков жилья. Предполагается, что девелоперы вместо возведения школ и детских садов собственными силами будут перечислять фиксированную сумму в бюджеты муниципалитетов, которые уже сами будут отвечать за возведение необходимой социальной инфраструктуры.

«Мы находимся на завершающей стадии обсуждения предложений. Скоро расскажем, как это будет работать», - сказал Стасишин.

Замминистра отметил, что механизм должен быть прозрачным и понятным, а также он должен функционировать таким образом, чтобы у контролирующих органов не возникало никаких вопросов. Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

⭐️ Стасишин: массовое жильё уже не продаётся без инфраструктуры, а дальше нужна бесшовная среда города Премиальный класс — это в первую очередь локация (и чем меньше дом, тем он дороже). А вот массовый сегмент за счёт конкуренции уже подходит к комфорту и бизнесу и без нормальной инфраструктуры его просто не продать. 📶 Требования жителей к массовому жилью постоянно растут.

Даже относительно недорогие проекты (в качестве примера привёл «Страну») с грядками, амфитеатрами и продуманной средой дают не просто двор, а новое качество общения и социума. Дети дружат, родители начинают общаться — и это уже влияет на решения рожать третьего-четвёртого ребёнка.

🔵 Главная задача на следующую пятилетку:

Переходить от «у меня есть свой двор» к бесшовной среде города и района. Чтобы инфраструктура внутри микрорайона сшивалась с парками, транспортной доступностью, объектами, которые строят регион и другой бизнес. Не замыкаться на 1,5 гектарах своего квартала, а создавать условия безопасного и комфортного времяпрепровождения за его пределами.

Медведи, волки, теперь ещё и лисы! Покажите им уже квитанцию за услуги ЖКХ, звери в ужасе вернутся в леса и больше никогда не появятся в городах

Тучи над рынком новостроек мы сгустили. Теперь отойдём ещё на шаг назад. Ещё большее видится на ещё большем расстоянии, и по итогам девяти месяцев 2026 года ситуация выглядит уже не настолько печально. За январь–сентябрь на просторах Святой Руси продали 373,1 тыс. квартир против 366,5 тыс. годом ранее. То есть рынок даже прибавил 1,8%. До результатов 2023 года с его 487 тыс. сделок, конечно, далеко — отставание составляет 23%. Зато уровень 2022-го уже превышен, а от 2021 года отстаём всего на 7%. Не рекорд, но и не катастрофа, которую можно было ожидать на фоне ипотечных ставок и бесконечных разговоров о смерти спроса. Причём ещё по итогам восьми месяцев годовой прирост составлял символические 0,2%. Сентябрьский забег за очередным последним вагоном семейной ипотеки увеличил его до 1,8%. Январский допинг никуда не делся, но теперь у него появился помощник. Средняя стоимость проданного квадратного метра за девять месяцев достигла 189,4 тыс. рублей против 178,6 тыс. год назад. Это +6%. В 2023 году метр стоил 141,1 тыс., в 2021-м — вообще 106,3 тыс. То есть за пять лет цена выросла примерно на 78%, тогда как количество проданных квартир сократилось на 7%. Но есть нюанс: за те же пять лет накопленная инфляция составила около 50%. Так что из красивых 78% номинального подорожания в реальном выражении остаётся примерно 18%. Метр, конечно, подорожал, но значительную часть этого роста обеспечило банальное обесценивание денег. На графике девелоперы уверенно покоряют новые ценовые вершины, а с поправкой на инфляцию Эверест внезапно превращается в довольно скромный холм. Теперь ждём традиционную предновогоднюю сезонность: декабрьские планы продаж, новые рассрочки, субсидированные ставки, очередные модификации ипотечных программ от девелоперов и прочие способы убедить покупателя, что именно сейчас у него последний шанс. Поэтому надеемся на хоть какое-то поддержание продаж и ценник в районе 190 тыс. руб./кв. м. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Большое видится на расстоянии. Поэтому от месячных скачков продаж переходим к квартальной статистике. А то каждый месяц у нас то рынок умер, то воскрес, то снова побежал за последним вагоном семейной ипотеки. И вот по итогам III квартала 2026 года картина получилась вполне приличной. По России продали 133,7 тыс. квартир — на 20,2% больше II квартала и всего на 4,2% меньше III квартала 2025 года. Спасибо сентябрю, который своим рывком на 36% к августу буквально вытащил весь квартал. С ценами всё гораздо скучнее. Средняя стоимость проданного квадратного метра в III квартале составила 189 тыс. рублей против 190 тыс. во II квартале. Фактически весь 2026 год топчемся на одной отметке. Для сравнения: в III квартале 2025 года метр стоил 178,8 тыс. рублей. Номинальный рост за год есть, но в течение последних трёх кварталов цены стоят. Продажи за счёт периодических ипотечных забегов ещё удаётся поддерживать примерно на прошлогоднем уровне, а вот разгонять цены вслед за спросом уже не получается. Рынок не рухнул, но и здоровее не стал. Просто научился жить от одного последнего вагона семейной ипотеки до следующего. А что дальше? Какие финансовые инструменты придётся изобретать, когда пассажиры закончатся? «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Эпоха льготных ипотек: льготный рынок вышел на максимум. ▶️Продолжаем серию "Домостроя" об эпохе массовой льготной ипотеки. После шока 2022 года рынок не просто восстановился, а перешел к новому этапу. В 2023 году ипотечные выдачи вышли на рекордные уровни: банки выдали 2 млн ипотечных кредитов на 7,8 трлн руб., что более чем в 1,5 раза превышало показатели 2022 года. ⬛️Главным двигателем снова стала господдержка. За весь 2023 год по льготным программам выдали ипотеку на 4,7 трлн руб. (60,8% всего объема). Для сравнения, годом ранее льготных кредитов было выдано на 2,3 трлн руб. К концу года зависимость рынка от льгот стала еще заметнее. В декабре на программы господдержки пришлось уже 83,8% общего объема ипотечных выдач (657,9 млрд руб.). ⬛️ЦБ связывал такой всплеск в том числе с желанием заемщиков успеть оформить кредиты до ужесточения условий льготных программ. ЦБ позже называл 2023 год аномальным из-за беспрецедентной раскрутки льготных программ. Рынок все сильнее делился на две части. Рыночные ставки росли, а льготные оставались намного ниже. Поэтому основной спрос продолжал уходить туда, где сохранялась господдержка, т.е. на первичный рынок. ЦБ отмечал, что государственные программы стали основным двигателем спроса на новостройки во второй половине 2023 года. ⬛️Но финальный рывок произошел уже в первой половине 2024 года. Все понимали, что массовая программа "льготная ипотека" подходит к завершению, поэтому покупатели начали торопиться со сделками. В июне 2024 года банки выдали ипотеку на 788,5 млрд руб., что на 44,5% больше, чем в мае. Более 85% всего объема выдач пришлось на льготные программы, а их объем достиг рекордных 681,1 млрд руб. за месяц. ЦБ связывал этот всплеск с ожиданием завершения массовой "льготной ипотеки". ⬛️Получилось, что перед закрытием программы рынок устроил последний ипотечный забег в последний вагон. Заемщики старались успеть взять дешевый кредит, а господдержка в отдельные месяцы уже формировала большую часть всей ипотеки. Но 1 июля 2024 года массовая "льготная ипотека" закончилась. И здесь начался следующий этап: спрос резко остыл, но цены на квартиры вниз так и не пошли. ⬛️Государство не ушло с ипотечного рынка, а сделало ставку на адресные программы — семейную, IT-, Дальневосточную и Арктическую, сельскую ипотеку и льготные программы для новых территорий. Об этом в следующей части. #ЭпохаЛьготки в ™️ Домострое

На четверть рухнул ввод жилья в сентябре Девелоперы за месяц ввели только 3 млн м² в многоквартирных домах. На это повлияли новые законодательные ограничения и стратегия самих застройщиков. ▪️ Причина №1: застройщики могли намеренно отложить ввод части домов, чтобы сохранить возможность продавать квартиры по договорам долевого участия. На фоне ожидаемых изменений семейной ипотеки спрос в сентябре был повышенным, и девелоперы хотели этим воспользоваться. ▪️ Причина №2: с августа действует запрет на выдачу разрешений на строительство и ввод жилья в зонах подтопления. По оценке правительства, ограничения могли затронуть около 11 млн м² жилья, которое планировали сдать до конца года. 👉 3,6 млн м², запланированных к сдаче в сентябре, пока не получили разрешений на ввод. При этом официальных переносов сроков тоже нет. Скорее всего, часть сентябрьского снижения просто перейдет в статистику октября—декабря, заключили аналитики ДОМ.РФ. Движение.ру в МАКС

Объем выдачи льготной ипотеки в России в январе-сентябре 2026 года вырос в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 6% – до ₽2,21 трлн, сообщила пресс-служба Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Всего за девять месяцев 2026 года россияне оформили 369,19 тысячи ипотечных кредитов с господдержкой на общую сумму, что на 2% больше, чем годом ранее. Среднемесячный объем выдач составил ₽245,84 млрд. В том числе в сентябре банки, по данным ОКБ, выдали максимальное с начала года количество льготных ипотечных кредитов – 70,37 тысячи, что на 41% больше, чем в сентябре 2025 года. Объем выдачи достиг ₽430,68 млрд, увеличившись на 48%. Показатель августа 2026 года был превышен вдвое и по количеству, и объему льготной ипотеки.  При этом в сентября средняя сумма льготного ипотечного кредита достигла ₽6,12 млн рублей в сентябре прочти ₽5,89 млн год назад. 🔝Как добавляется в нем, среди регионов по объемам льготного ипотечного кредитования в сентябре лидируют Москва (5,68 тысячи кредитов на ₽51,64 млрд), Подмосковье (4,15 тысячи кредитов на ₽34,46 млрд), Санкт-Петербург (3,65 тысячи кредитов на ₽28,07 млрд). Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Последний вагон семейной ипотеки снова вывез продажи. Причём на этот раз даже лучше, чем ожидалось. После августовского провала сентябрьский отскок был вполне предсказуем: очередные изменения программы подстегнули покупателей поторопиться. А вот масштаб рывка действительно удивил. В сентябре на просторах Святой Руси продали 53 тыс. квартир — на 36,1% больше августа и на 10,3% больше сентября 2025 года. Но на этом позитивные новости заканчиваются, потому что в октябре ожидаем закономерную просадку, даже с учётом хвоста сделок по семейке. Цены продолжают болтаться в районе 190 тыс. руб./кв. м. Девелоперы очень бы хотели индексировать, но кнопка «поднять цены» сломалась ещё в конце прошлого года. И сейчас инфляция потихоньку жрёт квадратный метр. И это, пожалуй, самое показательное. Раньше девелоперы на таком всплеске спроса уже успели бы несколько раз переписать прайсы, объяснив покупателям, что завтра будет ещё дороже. Теперь продажи могут подскочить на треть, а ценник продолжает топтаться на месте. Видимо, покупатель уже не настолько богат и испуган, чтобы одновременно обеспечивать девелоперам и объём, и индексацию. В общем, сентябрьский всплеск — это не столько выздоровление рынка, сколько очередная распродажа билетов на уходящий поезд. Спрос снова одолжили у будущих месяцев, цены удержали на месте, а инфляция продолжила выставлять девелоперам счёт. И когда в октябре пассажиры закончатся, выяснится, что поезд уехал, а рынок так и остался стоять. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Вторичка в Москве оживает, а новостройки просели на четверть за год За январь–август 2026 года спрос на готовое жилье в столице вырос, а на первичном рынке — заметно упал, сообщил Движение.ру главный аналитик «Циана» Алексей Попов. Как изменилось число сделок в сегментах — смотрите в таблице. А как изменились цены? Дорожают все сегменты, но первичка ушла в отрыв. Подробности — также в таблице. Но что важно отметить: средний чек ипотечной сделки в новостройке (20,1 млн) все еще заметно ниже общего среднего (25,4 млн). Для сравнения: в 2025 году разрыв был 15,3 против 19,7 млн. Покупатели с кредитом все чаще выбирают варианты попроще. 👉 Есть еще нюанс: цены сделок (то есть сколько денег получит в свое распоряжение продавец) для вторички в статистике чуть занижены из-за особенностей оформления части ДКП, а по новостройкам — чуть завышены из-за банковских комиссий, пояснил Алексей Попов. Движение.ру в МАКС