КОТЛОВАНЪ

Объёмы и этажность Часто сейчас пишем, что девелоперский проект становится заложником собственных же метров (ТЭПов), когда в рамках проекта надо реализовывать огромный объем, а на такой объем просто нет клиентов. Плюс стройка уникальных высотных зданий — это дорого во всех смыслах: более дорогие ПИРы (проектирование), технически сложные решения и нормы по пожарке, лифтам, долгие сроки стройки = нужно грамотно управлять финансовыми потоками, чтобы не попасть под проценты банка и т. д. Самая эффективная высотность для девелопера — это 33 этажа, дома до 100 метров. Собственно, поэтому ПИК до прихода эпохи архитектурных излишеств пытался застроить Москву своей крайне эффективной серией — ПИК33. Город сейчас пошел в «высоту», в «доминанты». Обывательски кажется, что это алчные девелоперы хотят строить выше — больше квартир — больше денег. Но нет, высотный проект, особенно больше 150 метров, заведомо более опасная история, чем пару корпусов 75-100 метров. И это сейчас мы смотрим только со стороны — город, архитектура, себестоимость, проектное финансирование. А где клиент-то, который должен будет потом заплатить и жить в домах по 50+ этажей? Клиент не очень-то любит небоскребы и покупает квартиры в высоких домах скорее от безвыходности, так как предложения в «малоэтажке» можно по пальцам одной руки пересчитать. Многие, без шуток, не хотят выше отметки, куда может дотянуться пожарный кран, а это всего до 10 этажа. То есть желание строить выше — это реалии рынка и видение города, а не желание жить высоко от потребителя. Следующая проблема такая чисто девелоперская. Цена квадратного метра для финмодели не значит ничего без темпа продаж — сколько квартир, метров будет продаваться в месяц. Там всегда можно, нужно играть очередностью проектов, выводом тех или иных объемов, но чем выше дом — тем больше в нем квартир, а чем больше квартир — тем сильнее нужна тяга в проекте. И вот тут происходит следующий разрыв — стройка дорогая, продавать надо дорого, но на это дорого в моменте нет необходимого объема людей. Поэтому ряд крупных проектов с доминантами под 300 метров и зависло на рынке. Девелоперы просто не рискуют выводить такой проект. Не будет спроса — не будет покрытия эскроу — ты просто попадаешь на банковские банки. Решение простое — перенести срок выдачи ключей и ждать спроса (как бы намекает, что эскроу-счета защищают кого угодно, кроме потребителя), но довольно сомнительное. Складывается ощущение, что крупные проекты бизнес-класса «первой волны» (грядка лотов ЗИЛАрта до 17, первые очереди «Символа») из 2010-х могут через лет 20 цениться сильнее, чем то, что строится сейчас. Они тупо низкоэтажные на фоне текущего подхода — сажаем на урбан-блок рядом доминант, в том числе 60-этажный дом. И ладно одно дело продать небоскреб, другое дело его эксплуатировать, чтобы не дуло и двери можно было закрыть, чтобы лифты не ломались и коммуналка не вызывала коммунистические настроения в жителях. Посмотрим, но то что объемы и этажность начинают играть против рынка — факт. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Вологодских льготников расселят в типовые деревянные дома В области запускают пилот по строительству типовых домокомплектов. Первые 10 появятся в Кирилловском округе уже в этом году. Программа рассчитана на семьи врачей и учителей на селе, многодетные семьи и семьи участников СВО. О проекте на ПМЭФ-2026 рассказал губернатор Георгий Филимонов. По его словам, такие комплекты начали прорабатывать еще в прошлом году. Теперь их планируют «штамповать» — чтобы расселять льготников в деревянные дома, созданные по единому образцу. Если все пройдет успешно, опыт масштабируют. До форума недвижимости «Движение» осталось 11 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи. Движение.ру в МАКС

«Разрыв» цен между первичкой и вторичкой ликвидирован В Сбере отметили изменение в структуре спроса на жилую недвижимость в последние месяцы – рост интереса к вторичке по мере снижения ключевой ставки. В результате готовое жилье начинает активно конкурировать с новостройками, спрос на которые в этом году значительно снизился. Также аналитики заявили о недооцененности вторичного сегмента. По данным «Домклик», медианная стоимость «квадрата» в домах, построенных не более 10 лет назад выросла в мае до 192,2 тыс. руб., а за год на 14-15%, что существенно выше роста цен на рынке новостроек (9,8%). Стоимость «квадрата» в домах последних десяти лет постройки оказалась выше его стоимости в новостройках (190,0 тыс. руб.). ❗️Что ждет вторичный рынок Аналитики отмечают, что рынок жилья, в части взаимоотношения его первичного и вторичного сегментов, постепенно возвращается к равновесному состоянию. Новостройки относительно недавно стали стоить дороже готового жилья. Это случилось в 2017 году. Разрыв еще больше увеличился в 2023-2024 гг. в связи с резким ростом ключевой ставки. И только теперь ситуация начала выравниваться. Речь идет о вторичной недвижимости в целом: вторичка последних 10 лет постройки никогда не стоила существенно дешевле первичной недвижимости. Снижение рыночных ставок снизит и долю покупок по льготным программам, что начнет работать против опережающего роста цен на новостройки и послужит оздоровлению рынка. #вторичка #новостройки Подпишитесь на «Про квадраты»

На ПМЭФ тоже обсуждают коммуналку 🏢 До 2030 года на модернизацию коммунальной инфраструктуры потребуется 4,5 трлн рублей. Но одних денег недостаточно. Отрасли нужны гибкие концессии, предсказуемые тарифные правила и цифровые решения. Об этом сегодня говорили на сессии ПМЭФ с участием первых лиц региональной власти, Минстроя, Счётной палаты и топ-менеджеров СИБУРа, Росводоканала и Альфа-Банка. Как финтех меняет ЖКХ? Рассказал 1️⃣ Александр Горинов, руководитель департамента разработки и поддержки продаж транзакционных продуктов Альфа-Банка:

🔚 ЖКХ необоснованно обделено вниманием Это касается в целом подхода к развитию отрасли, а также решений, которые предлагают партнёры. Для Альфа-Банка ЖКХ — один из стратегических фокусов последних двух лет. Банк смотрит на ЖКХ шире — как на направление, где стоит разрабатывать самые передовые сервисы для ключевых процессов. ⚡️Главная задача — сделать расчёты проще и прозрачнее В марте Альфа-Банк запустил цифровой сервис сбора платежей за ЖКУ. Компании могут выставлять счета напрямую потребителям и доставлять их через приложение, почту и мессенджеры. В этом же канале можно направлять уведомления и общаться с клиентами. ⚡️Будущее в платформенности Расчёты, сервисы и коммуникации будут всё больше объединяться на одной платформе. Это делает отрасль прозрачнее для жителей, бизнеса и инвесторов.

❤️ Telegram | MAX

В отчёте ЦБ "О проектном финансировании строительства жилья в I картале 2026 года" есть очень любопытная цифра:

Продажи по-прежнему поддерживает реализация жилья в рассрочку. Объем не полностью оплаченных ДДУ, в основном сформированный из-за рассрочки, не уменьшается с середины 2025 года и пока остается значительным. Так, по состоянию на 01.04.26 накопленная разница между ценой заключенных ДДУ (8,9 трлн руб.) и остатками на счетах эскроу (7,4 трлн руб.) составила около 1,5 трлн рублей.

Рассрочка это когда покупатель подписывает ДДУ, но вносит деньги частями, а не сразу и и отсюда разрыв в 1,5 трлн - это деньги, которые ещё только должны "дозреть" на счетах по мере выплат. Банк, конечно, кредитует весь проект, но ставка зависит от покрытия, т.е. часть долга, закрытая эскроу, идёт под низкий процент, непокрытая под рыночный и чем меньше реальных денег на эскроу, тем дороже обслуживание кредита. Модель рассрочек включала в себя ожидания, что покупатель в рассрочку потом возьмёт ипотеку и закроет остаток, но ипотека осталась дорогой. В итоге качество кредитов трудней оценить, т.к. рассрочка вне обычной статистики качества портфеля, а доля покрытия за год упало с 72% до 68% (на картинке) + доля проектов с нулевым покрытием выросла до 10%. ЦБ называет уровень приемлемым, но следить за этим показателем, однозначно, стоит внимательней. 📢 MarketOverview | МАКС

Москва стала худшим городом России по окупаемости однокомнатных квартир под сдачу В столице средний срок окупаемости однокомнатной квартиры под сдачу этой весной составил 24,7 года. Одновременно в Москве за год сильнее всего среди мегаполисов вырос средний срок окупаемости — сразу на 4,2 года. Это связано с более сильным повышением цен на жилье по сравнению с увеличением стоимости аренды. Средний срок окупаемости однокомнатной квартиры, приобретенной под сдачу в аренду, к маю 2026 года в российских городах-миллионниках составил от 15,1 до 24,7 года. За год показатель увеличился от 0,6 до 4,2 года. Подписаться на БанкБлог в Telegram | Макс

«А тебе стыдно не будет перед внуками за то, что ты построил?» — Стасишин

Девелоперы жилья столкнулись с необходимостью более жестко отбирать новые проекты, сказал в интервью @ria_realty на #ПМЭФ2026 замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.

"Одно из проявлений структурных сдвигов на рынке – это более жесткий отбор проектов, потому что рынок ошибок не прощает", - подчеркнул он.

Как пояснил замминистра, речь идет не только о качестве проектов, но и о "четко спланированной финансовой модели, которая позволит бесшовно и, самое главное, в срок строить, сдавать и передавать ключи гражданам". По его словам, всего в 2026 году в России было выдано 1238 разрешений на 11,9 млн кв м, что почти на 7% больше, чем на годом ранее. Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

❗️ Доля рыночной ипотеки в общей структуре выдачи в РФ достигла 50% и будет расти по мере снижения ставки ЦБ, сообщил замглавы Минстроя Никита Стасишин. При этом рыночная ипотека в большем объеме пока идет на вторичное жилье, добавил он. #ипотека @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

🏗 DOGMA вложит 85,6 млрд ₽ в проекты в Ленобласти Девелопер будет развивать площадки во Всеволожском и Ломоносовском районах. Соглашение на ПМЭФ-2026 подписали DOGMA и правительство Ленобласти. Во Всеволожском районе появится «DOGMA Юкки»: на участке почти 43 га девелопер планирует построить 304 тыс. м² жилья, школу с бассейном и спортблоком, а также два детских сада. Застройщик вложит в этот проект 36,7 млрд ₽. О планах на эту локацию компания сообщала еще в 2025 году, но тогда речь шла о меньших квадратуре и сумме инвестиций. 👉 Еще 48,9 млрд ₽ девелопер направит в Ломоносовский район. Там DOGMA намерена построить около 460 тыс. м² продаваемой площади, включая жилые кварталы, социальную, инженерную и дорожную инфраструктуру, а также промышленный кластер на 425 тыс. м². Это новый проект, о котором стало известно сейчас. До форума недвижимости «Движение» осталось 12 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи. Движение.ру в MAКС

📈 Сейчас доля рыночной ипотеки в выдачах банков находится на уровне около 40%, остальное занимают госпрограммы. Начиная с июля ВТБ ожидает устойчивого превышения рыночной ипотекой планки в 50% ежемесячно. Доли рыночной и льготной ипотеки в выдачах банков в этом году сравняются впервые с апреля 2023 года, прогнозируют в ВТБ.

«Мы прогнозируем, что уже во втором полугодии рыночные программы будут стабильно занимать в ипотечных продажах не менее 50%. Рынок возвращается к балансу и своему естественному развитию. Главное – это создает предсказуемую среду для всех участников: банки могут увереннее планировать фондирование, застройщики – запуск новых проектов, а заемщики – долгосрочные обязательства», – отметил старший вице-президент ВТБ Алексей Охорзин.

#мнение #ипотека @rusipoteka 📲 Ипотечный чат в MAX

💳 Кирилл Царев, первый зампред правления Сбербанка: ▪️Спрос на рыночную ипотеку стабильно растет. Год назад ее доля составляла около 14%, сейчас приближается к 40%. В абсолютном выражении выдачи выросли почти в четыре раза: с чуть более 90 млрд рублей за первые пять месяцев 2025 года до более 350 млрд рублей за аналогичный период 2026-го. По итогам года прогнозируем сдержанный рост выдач на 7–8% – до ориентировочно 3,2 трлн рублей. Ожидаем, что к концу 2026 года доля рыночных программ превысит 40% от общего объема. ▪️Не подтверждаем тезисы ЦБ об ухудшении ситуации с просроченной задолженностью по ипотеке. После резкого роста, который наблюдался во второй половине 2024 – первой половине 2025 года, ситуация стабилизировалась. За четыре месяца 2026 года доля просроченной задолженности выросла всего на 0,03 п.п. – с 0,78 до 0,81%. ▪️Чуть более трети всех сделок с жильем на Домклик проходит без ипотеки. Около 60% из них – покупки на вторичном рынке. В среднем ежемесячно через Домклик проходит 40 тыс. таких сделок. ▪️Семейная ипотека станет более адресной, усилит поддержку многодетных семей и снизит нагрузку на федеральный бюджет. Вместе с тем действующий лимит 6 млн рублей во многих крупных регионах не позволяет приобрести достаточно просторное жилье. Поэтому таргетирование в сторону многодетности должно сопровождаться условиями для покупки квартир площадью не менее 60–70 кв. м. ▪️Динамика цен будет определяться ключевой ставкой и соотношением спроса и предложения – а они существенно различаются по регионам. В 2026 году рост цен на первичное жилье замедлился, тогда как на вторичном рынке цены выросли на фоне повышения доступности рыночной ипотеки. Этот разрыв, по всей видимости, сохранится в ближайшей перспективе. При этом важно учитывать, что вторичка в недавно построенных домах практически не отстает в цене от жилья в новостройках. По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, выросла в мае до 192,2 тыс. рублей – это уже выше цен в новостройках (190 тыс. рублей). ▪️На первичном рынке ключевой вопрос – подходит ли заемщик под условия льготных программ. На вторичном главным препятствием остается высокая ключевая ставка. При этом, по нашим данным, средний размер ипотечного платежа сохраняется на комфортном для заемщика уровне: по льготным программам – за счет низких ставок, по рыночным – за счет формирования значительного первоначального взноса через продажу имеющейся недвижимости. Снижение рыночных ставок повышает ликвидность вторичной недвижимости и, таким образом, ускоряет и формирует новые цепочки альтернативных сделок. Мы видим, что по итогам апреля 2026 года доля рыночных программ в объеме выдач приблизилась к 40%. При этом покупатели стали выбирать более просторные квартиры с двумя и более комнатами, которые лучше подходят для семейного проживания, – и в льготных, и в базовых программах. #ипотека #сбербанк #мнение @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

Правительство внесло в Госдуму законопроект, который предусматривает возможность доставки квитанций на оплату жилья и ЖКХ в личный кабинет на "Госуслугах". Законопроект № 1249111-8 Электронные квитанции будут приходить в личный кабинет автоматически на основе данных ГИС ЖКХ, но только если гражданин зарегистрирован на «Госуслугах» и не отказался от такого формата. Для граждан без профиля на портале, пенсионеров и тех, кто оформит официальный отказ от цифрового формата, бесплатная доставка привычных бумажных квитанций полностью сохранится. #законопроекты #жилье #жкх

🏚 У топ-20 девелоперов накопилось более 10 млн м² непроданного жилья Больше всего нереализованных остатков — у трех компаний: ▪️ «Самолет» — 1,3 млн м²; ▪️ ПИК — около 1 млн м²; ▪️ DOGMA — 975 тыс. м². У каждого из них непродано больше четверти строящегося портфеля. Данные исследования bnMAP.pro в партнерстве с Фондом «Росконгресс» по теме: «Крупнейшие агломерации и компании-девелоперы в новостройках РФ 2025–2026 гг.». Представлено на ПМЭФ-2026 на Urban Hub, документ есть в распоряжении «Движение.ру». Меньше всего остатков у: ▪️ «Инсити Девелопмент» — 85,6 тыс. м²; ▪️ А101 — 145,3 тыс. м²; ▪️ «ЮгСтройИнвест» — 154,7 тыс. м²; ▪️ Level Group — 197,2 тыс. м²; ▪️ ФСК — 275,6 тыс. м². У остальных девелоперов из топ-20 объем непроданного жилья варьируется от 314 тыс. до 744 тыс. м². Напомним, на крупнейших рынках жилья уже заметен переизбыток новостроек. По оценке bnMAP.pro, от 49% до 65% квартир и апартаментов в строящихся корпусах могут остаться в продаже более чем на два года после ввода домов в эксплуатацию. В исследовании использовали данные экспозиции, ЕГРН, Росреестра, ЕИСЖС, Росстата и классификации bnMAP.pro. Нереализованные остатки — это проектный объем квартир и апартаментов, которые не участвовали в сделках по ДДУ, находятся в строящихся и еще не введенных корпусах и продаются на открытом рынке. До форума недвижимости «Движение» осталось 13 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи. Движение.ру в MAКС

Топ-5 регионов забрали 73% выручки от продаж новостроек Речь о валовой выручке от сделок с квартирами и апартаментами на первичном рынке. По итогам 2025 года на пять субъектов РФ пришлось 58% всех проданных площадей и 73% выручки. Рынок новостроек все сильнее собирается вокруг крупнейших территорий и девелоперов. Среди застройщиков продажи по площади тоже сконцентрированы у лидеров: топ-50 групп компаний обеспечили 55% рынка, топ-20 — 40%, а две крупнейшие группы — 11,6%. Данные исследования bnMAP.pro в партнерстве с Фондом «Росконгресс» по теме: «Крупнейшие агломерации и компании-девелоперы в новостройках РФ 2025–2026 гг.». Представлено на ПМЭФ-2026 на Urban Hub. В топ-5 регионов по проданной площади вошли: ▪️ Москва — 4,23 млн м²; ▪️ Московская область — 2,27 млн м²; ▪️ Санкт-Петербург — 1,49 млн м²; ▪️ Краснодар — 1,23 млн м²; ▪️ Екатеринбург — 1,2 млн м². Крупнейшие девелоперы по объему продаж в 2025 году: ▪️ ПИК — 1,09 млн м²; ▪️ «Самолет» — 989,8 тыс. м²; ▪️ Брусника — 496,7 тыс. м²; ▪️ ЛСР — 475,2 тыс. м²; ▪️ Setl Group — 437,6 тыс. м². Еще один вывод исследования — продукт становится компактнее. Средняя площадь реализованных квартир и апартаментов составила около 46 м². 👉 Рынок также зависит от ипотеки и рассрочек: снижение доступности ипотеки сокращает оборот и увеличивает роль продуктов-суррогатов. При этом ипотека сконцентрирована у лидеров: доля трех крупнейших банков в ипотечных сделках составляет 76–93%. В отчете использовали данные ЕГРН/Росреестра, ЕИСЖС, экспозиции, Росстата и классификации bnMAP.pro. Аналитики смотрели сделки, цены, остатки, темпы продаж, структуру по классам и комнатности, сроки реализации и риск-профиль регионов и девелоперов. До форума недвижимости «Движение» осталось 13 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи. Движение.ру в MAКС

Это ещё экономический рывок или уже прорыв? Начинается головокружение от успехов

🏠 В России с использованием эскроу строят более 30 тысяч частных домов, рассказал зампред правления Сбербанка Анатолий Попов на #ПМЭФ2026. Эту схему расчетов с клиентами в стране, по данным «Сбера», уже используют более 3,5 тысячи подрядных организаций. 💰Средняя сумма размещенных средств на одном счете - около ₽6,9 млн. По количеству эскроу-счетов среди регионов лидируют Московская область (3,5 тысячи договоров), Краснодарский край (1,7 тысячи), Башкортостан (почти 1,7 тысячи), Татарстан и Ленинградская область (по 1,2 тысячи). Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Девелоперы постепенно адаптируют вывод новых проектов под параметры текущего рынка Объем вывода новых ЖК в последние месяцы снижается. По данным ДОМ РФ в мае 2026 года было опубликовано новых проектных деклараций на 2,3 млн. кв. м. Это на 30% меньше предыдущего месяца и на 14% ниже аналогичного периода прошлого года. Но, переживать за текущее предложение на большинстве рынков не стоит. Запуск новых проектов по итогам 5 месяцев текущего года на 11% выше аналогичных уровней прошлого года. Более того, новые старты, как и ранее, остаются сильно выше показателей продаж на стадии строительства. @REBURG |🌐До встречи на форуме недвижимости "Движение"

🏡 По данным ЦБ, за 1к26 в проектах со счетами эскроу реализовано 5,8 млн кв. м (-3,7 млн кв. м к 4к25, сопоставимо с 1к25). Существенный объем продаж (2,6 млн из 5,8 млн кв. м) пришелся на январь, что нетипично для этого месяца и связано с изменением условий cемейной ипотеки, говорится в обзоре регулятора. Продажи в денежном выражении (цена заключенных ДДУ) в 1к26 составили 1,3 трлн руб., что близко к результату 1к25 и в целом соответствует среднеквартальным значениям (кроме периодов повышенного спроса, когда рынок ждал ужесточения условий госпрограмм).

Продажи по-прежнему поддерживает реализация жилья в рассрочку. Объем не полностью оплаченных ДДУ, в основном сформированный из-за рассрочки, не уменьшается с середины 2025 года и пока остается значительным. Так, по состоянию на 01.04.26 накопленная разница между ценой заключенных ДДУ (8,9 трлн руб.) и остатками на счетах эскроу (7,4 трлн руб.) составила около 1,5 трлн рублей, отмечается в обзоре.

Из-за активных запусков в 1к26 доля реализованного жилья во всех заявленных проектах незначительно снизилась, до 31% (-0,5 п.п. за 1к26), при этом: ⚪️в проектах с открытыми продажами она осталась комфортной, 41%; ⚪️в объектах на момент ввода в эксплуатацию даже увеличилась, до 76% (+3,8 п.п. за 1к26), что отчасти связано с высокими продажами в январе. Рост цен в 1к26 вызван повышением спроса перед ужесточением условий господдержки ипотеки: в номинальном выражении он составил 3,9% (3,4% в 4к25), однако с корректировкой на инфляцию – всего 0,9%. #первичка #новостройки #недвижимость @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX