КОТЛОВАНЪ

Депутаты ГД прогнозируют, что цены на жилье в России пойдут на спад уже в этом году Глава комитета ГД по финансовому рынку Анатолий Аксаков считает, что постепенное падение цен, хотя и тут не всё так просто, на ситуацию может повлиять снижение ключевой ставки. «Я уверен, что всё время сидеть на жилье, которое не продаётся, продавцы не смогут, и цена на жильё начнёт постепенно снижаться. К сожалению, эта ситуация связана, в том числе, с монополизацией рынка. Но даже монополистам тяжело будет удержать цены, если жильё не будет продаваться. Конечно, не так сильно и не так быстро будет снижение, но всё-таки я прогнозирую снижение цен на жильё. Я думаю, в этом году начнётся снижение. Правда, есть другой, такой скажем, обратный момент, он связан со снижением ключевой ставки ЦБ, а всё говорит о том, что ключевая ставка будет снижаться, соответственно, это будет способствовать росту кредитования, в том числе покупатели будут более активно брать кредиты. В общем такой балансирующий фактор есть. Но всё-таки думаю, что факторы, работающие на снижение стоимости жилья, пока довлеют и будут довлеть». #прогнозы #мнение #недвижимость

А как вы проводите воскресенье? В ЖК бизнес-класса «Хозяин морей» от ТОЧНО в Анапе🌊 В целом же это уникальный для России формат ЖК: комплексное развитие территорий (КРТ) на побережье. Вкратце о проекте: 🟠Комплекс включает четыре квартала на 267 тыс. кв. м (более 780 квартир). 🟠Запланировано 9,5 тыс. «квадратов» торговых галерей, SPA-комплекс, два бассейна, падел-теннис, терраса на крыше. 🟠Школа на 1 100 мест и 2 детских сада общей вместимостью 500 мест. Которые сдаются даже раньше первых очередей. 🟠Подземный паркинг почти на 1,5 тыс. машин. ⚡️Застройщик идет с опережением графика строительства объекта на полгода, что редкость в наши дни. За счет четкости организации процессов и дисциплины. Справочно: По данным Всеостройке.pф, ГК ТОЧНО занимает 4 место в РФ по объему текущего строительства жилья и 1 место в РФ по надёжности.

Почему жильё в реальных ценах постоянно дорожает (т.е. растёт темпами выше, чем темпы роста дохода) и почему оно уже никогда не будет дешёвым? Я много раз писал о том, что строительство жилья – редкая отрасль (и наверное единственная из крупных отраслей), где не только нет роста экономической производительности, но и происходит её снижение. (К примеру, в потребительских отраслях рост экономической производительности в развитых странах с конца 1960-х составил 800-900% - и потому в реальных ценах так подешевели одежда и обувь, бытовая и прочая электроника, товары для дома, мебель и т.п.) На графике мы видим, что это общий для развитых стран процесс – экономическая производительность в строительстве жилья везде падает с начала 1990-х (на самом деле – с конца 1960-х). Уверен, что и Россия – не исключение. Причины не в том, что крановщик, арматурщик, каменщик или штукатур стали работать менее продуктивно, а из-за удорожания «строительной среды». Везде в крупных городах цена земли безудержно растёт, везде проекты требуют сложных согласований и дополнительного финансирования (с государством, муниципалитетом, гражданскими сообществами), повышаются требования к экологичности материалов и безопасности зданий (что тоже требует дополнительных средств). И это говорит нам о том, что как минимум в крупных городах «доступного жилья» ждать не стоит – в т.ч. в крупных городах России. Перелома тренда в экономической производительности стройки пока нигде не видно.

Про обратную ипотеку В Армении парламентская комиссия одобрила законопроект о введении обратной ипотеки для пожилых людей старше 63 лет. Суть предложения: Залог жилья: пенсионер передает недвижимость банку в залог, но продолжает в ней жить. Выплаты: взамен банк обязуется выплачивать владельцу пожизненное ежемесячное пособие. Переход прав: после смерти собственника жилье полностью переходит в собственность банка. Защита супругов: в проект включено «право супруга», гарантирующее автоматический переход имущества и выплат второму супругу, а наследники смогут заявить права только после смерти обоих. Авторы инициативы отмечают, что такая мера обеспечит пожилых граждан стабильным доходом, хотя и может спровоцировать споры из-за лишения родственников права на наследство. На текущий момент документ еще в рассмотрении. Обратная ипотека уже работает во многих странах за рубежом. Например, в США. Здесь программа жестко регулируется государством и называется HECM (Home Equity Conversion Mortgage). Кредиты застрахованы Федеральным жилищным управлением. Получить их могут граждане старше 62 лет. А что в России В России, кстати, тоже были эксперименты с «обратной» ипотекой. В 2012 году государственное Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), "дочка" АИЖК (сейчас это Дом РФ), запустило пилотный проект «обратной ипотеки» для пенсионеров старше 60 лет. Однако механизм в России не прижился и массовым не стал. Почему обратная ипотека провалилась в РФ ◾️Менталитет и квартирный вопрос. В России традиционно силен «мотив наследования». Пожилые люди стремятся любой ценой оставить жилье детям и внукам, а не отдавать его банку. ◾️Высокие риски для банков. Из-за инфляции, скачков цен на недвижимость и долгосрочности проекта коммерческим банкам невыгодно выдавать такие кредиты без жестких госгарантий. ◾️Страх мошенничества. У населения исторически низкое доверие к подобным схемам. Люди боятся остаться на улице, путая обратную ипотеку с черными риелторами. Сегодня вместо "обратной" ипотеки работает другой юридический механизм - договор пожизненной ренты. По нему одинокий пенсионер может передать право собственности на жилье (городу, компании или физлицу) в обмен на ежемесячное содержание и право пожизненного проживания. @ipotekahouse #зарубежом #ипотека #обратнаяипотека #недвижимость

Никуда без нотки спонтанности: во время съёмок обзоров лучших новостроек России директор портала Всеостройке.рф С. Опрышко купила квартиру в ЖК бизнес-класса «Роялта» от ТОЧНО в Крыму ☝🏻угловая евродвушка площадью 60 кв. м с террасой, из которой открывается прекрасный вид на море и горы. Аргументы застройщика оказались весомыми: 🟠потенциал роста цены — до +40% в течение года. 🟠сдача в аренду такого жилья приносит порядка 3 млн рублей в год.

Это уже четвёртый объект в её портфеле.

Тот редкий случай, когда из обзора выходишь уже собственником😃

Не кредитом единым…   «Квартирный вопрос» портит жителей в любом большом городе «жильё слишком дорого», аренда растёт быстрее зарплат, а «молодым семьям» надо либо копить десятилетиями, либо уезжать в пригородные гетто. Что делать? В РФ сделали доступным кредит – получилось так себе, ("я не знаю сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать", шутит начальник по аналитике ЦБ РФ).   Дело все-таки не в доступном кредите, объясняет Тобиас Петер из Американского института предпринимательства (AEI Housing Center) в публикации «San Francisco's Housing Problem Is Solvable: How the City Can Actually Build Enough Housing», где он разбирает «квартирный вопрос» на примере Сан-Франциско - города с высочайшими доходами жителей и одновременно с одним из самых глубоких жилищных кризисов в «первом мире».   Сан-Франциско не хватает примерно 100 000 домов. Чтобы закрыть этот разрыв за разумное время, штат Калифорния установил для города целевой показатель в рамках программы Regional Housing Needs Allocation (RHNA). На восьмилетний цикл 2023–2031 годов городу предписано обеспечить планирование и зонирование под 82 069 новых жилых единиц, т.е. нужно строить около 10 000 домов в год. Причём значительная часть жилья должна быть доступной по цене, что делает задачу ещё более сложной.  Сегодня Сан-Франциско строит в год около 2500 домов — в 4 раза меньше целевого показателя: что мешает — дорогой кредит или кривая строительная политика? Дешёвый капитал не спасёт проекты, которые город сделал слишком дорогими, слишком медленными и слишком рискованными для строительства, заключает Петер. Он сравнивает строительные издержки в Калифорнии и Техасе - штате, где строят гораздо активнее при тех же макроэкономических условиях. Оказывается, даже после вычета природных и рыночных факторов, политически обусловленная премия к стоимости строительства в Сан-Франциско достигает 30–60%. Она складывается из затяжных согласований (плюс примерно 8% к издержкам), из высоких сборов и налогов на развитие (ещё 5–10%), из избыточных «мягких» затрат на соответствие нормативам, дизайн-ревью и экспертизы (10–15%), из рисков зонирования и неопределённости с разрешениями (5–10%) и, наконец, из мандатов на строительство доступного жилья в рыночных проектах — это даёт ещё 15–30 %.   То есть, дай застройщикам хоть беспроцентные кредиты, они не смогли бы строить в Сан-Франциско с той же эффективностью, что в Хьюстоне. Потому что «правила игры» — не ставка, а количество этапов согласования, требования к парковкам, две лестницы в многоквартирном доме вместо одной, обязательные слушания, где соседи могут заблокировать проект, и многолетний риск судебных исков. Всё это закладывается в цену метра.   Калифорнийский кейс важен для любого крупного города. Доступность кредита — это про спрос. Субсидируя ипотеку, мы делаем покупку жилья чуть более реальной для отдельных семей, но, если предложение жёстко ограничено, дополнительный спрос уходит в рост цен. Эту арифметику уже усвоили в РФ, где льготная ипотека привела к взлёту цен на первичном рынке. Строительная политика — это про предложение. И она действует на порядок мощнее, хотя менять её политически сложнее. Исследование AEI Housing Center показывает, что Сан-Франциско технически способен выйти на уровень почти 9 650 домов в год. Но для этого нужны не дешёвые кредиты, а три изменения политики. Первое: разрешить достаточно высокую плотность там, где рынок реально хочет строить. Второе: сделать строительство «по праву» (by-right) — чтобы проект, соответствующий чётким стандартам, утверждался автоматически, без соседского вето. Третье: резко сократить число этапов и требований, включая обязательное наличие двух лестниц в многоквартирном доме, что делает почти невозможным строительство на узких участках (которых в Сан- Франциско много)   Доступный кредит важен — особенно для семей, которые не могут купить жильё без заёмных денег. Но лечить нехватку предложения субсидиями спроса, а потом удивляться росту цен – ну, такое…

📈 Доля расторгнутых рассрочек на рынке новостроек на момент исполнения на начало апреля составила 5%. «Пока это немного», – сообщил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. По оценкам ЦБ, доля неоплаченной части договоров долевого строительства в объеме продаж (рассрочка) на начало апреля составила 17% (около 1,5 трлн руб.), это на 4,3 п.п. больше, чем год назад. Доля неоплаченных продаж перестала быстро расти. Год назад она сильно росла – сейчас она стабилизировалась, отметил Данилов. #рассрочка #недвижимость #новостройки @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

💬 Анатолий Попов, зампред правления Сбербанка: ▪️Эффект решений, принятых в 2025-м, начнем ощущать в 2026–2028 годах. В 2025 году запуски новых проектов в России снизились на 10–15% по сравнению с предыдущим годом – и это с учетом довольно активного четвертого квартала. А вот первый квартал 2026 года показал заметный рост активности застройщиков. Это во многом объясняется низкой базой сравнения – в первом квартале 2025 года были зафиксированы многолетние минимумы по объему запусков новых проектов. ▪️Политика Банка России и тренд на снижение стоимости кредитов постепенно восстанавливают инвестиционную активность девелоперов. <...> Сейчас рынок жилищного строительства в России входит в фазу зрелости. Мы не ждем взрывного роста, как это было раньше. Скорее, это мягкая посадка и стабилизация с ростом цен в пределах инфляции. Выигрывать и развиваться будут застройщики, которые обеспечили себе подушку безопасности и грамотно распределили ресурсы. ▪️Девелоперам со слабой экономикой и высокой долговой нагрузкой потребуется поддержка. Не исключаю сделок по партнерствам и поглощениям. В целом ожидается продолжение тренда на рост инвестиционной активности, в том числе вложений в новые площадки. ▪️Отмена моратория (для застройщиков на штрафы за срыв сроков – прим.), безусловно, повлияет на рынок. Но нельзя сказать, что строительный цикл можно резко ускорить одним регуляторным решением. Сроки строительства зависят от поставок, технологических этапов, подключения к инфраструктуре и людей на стройке. Однако стимул соблюдать графики стал сильнее. Видно, что девелоперы внимательнее относятся к календарям ввода и передачи ключей. По данным ДОМ РФ, в первом квартале 2026 года объем переносов сроков сдачи жилья или выдачи ключей снизился до 3 млн кв. м – это на 26% меньше, чем в конце 2025 года. ▪️Распроданность проектов на вводе действительно снизилась: если в 2021 году в целом по стране она составляла почти 85%, то в 2025 году опустилась ниже 75%. Это следствие изменения конъюнктуры рынка и замедления скорости продаж. ▪️Уровень продаж в рассрочку в наших проектах продолжает снижаться. За первый квартал 2026 года предварительно 32% продаж прошли с использованием рассрочки – год назад их было 42%. По мере снижения ключевой ставки мы ожидаем возвращения к историческому уровню 15–20%, который был зафиксирован до отмены широкой льготной ипотеки. ▪️По мере снижения ключевой ставки (прогноз SberCIB – 10% на конец 2027 года) роль рыночных программ будет расти, а доля льготных – снижаться. И этот процесс уже идет. <...> В 2027 году по мере снижения ставок доля льготных программ может опуститься до 50% и ниже. Восстановление рынка будет идти в основном за счет рыночных инструментов, постепенно снижая зависимость от льготных программ. Хотя многое, конечно, будет зависеть от решения по корректировке условий семейной ипотеки. #мнение #сбербанк @rusipoteka 📲 Ипотечный чат в MAX

🏦 ЦБ с учетом ужесточения условий по семейной ипотеке немного понизил прогноз по росту ипотеки на балансе банков в 2026 году – с 6-11% до 6-10%. Прогноз регулятора на 2027 год остается прежним – 10-15%. #цбрф #ипотека @rusipoteka 📲 Ипотечный чат в MAX

⚡️Мы уже на юге — и это начало большого тура: 5 дней, 5 локаций по проектам самого надёжного застройщика страны — ГК ТОЧНО Посетим: 🟠в Краснодаре — микрорайон «Родные просторы», рассчитанный на 28 000 жителей, и один из самых масштабных жилых проектов России «Первое место» — 71 га и 18 кварталов; 🟠в станице Азовская — строящийся премиум-курорт «Собер-Баш» — обсудим, почему в России почти не получается строить успешные коттеджные посёлки и зачем застройщику запускать премиум-курорт в горах; 🟠в Крыму — ЖК бизнес-класса «Роялта»: 70 метров над уровнем моря, террасированный двор, инфинити-бассейн, СПА и аллея с краснокнижными растениями; 🟠в Анапе — ЖК бизнес-класса «Хозяин морей» — полноценное комплексное развитие территории прямо у моря; 🟠в Сочи — ЖК бизнес-класса «Светский лес» — проект в Центральном районе, в котором 200 тысяч гектаров реликтового леса, набережная в 1,2 километра, wellness-кластер, школа на 1 510 учеников и детский сад на 510 мест. Пишите в комментариях, что проверить и посмотреть у одного из крупнейших застройщиков страны еще — включим в план✊🏻

🏦 Долг застройщиков перед Сбером превысил 7 трлн ₽ К 1 мая объем вырос до 7,2 трлн ₽. Это на 23% больше, чем годом ранее. При этом доля просроченной задолженности остается ниже 1% — примерно на уровне 2025-го, сообщил зампред правления банка Анатолий Попов. 👉 В Сбере считают качество портфеля девелоперов стабильно высоким, но отдельные проекты требуют повышенного внимания. Доля таких кредитов сейчас составляет 3% против 2,6% годом ранее. До форума недвижимости «Движение» осталось 25 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи. Движение.ру в MAКС

Вот и не дождались российские производители господдержки – гендиректор ассоциации «Российское лифтовое объединение» Пётр Харламов выразил тревогу в связи с ростом поставок китайских лифтов для российских жилых домов. 📣 В первом квартале года доля китайской продукции достигла 23% (626 лифтов), что превышает показатели любого отдельного российского производителя, тогда как годом ранее на Китай приходилось около 15%, а на отечественные заводы — 65% (всего в 2025 году установили около 44 тыс. лифтов). © При этом в первом квартале 2026-го смонтировано почти 2,7 тыс. лифтов, из которых российские составили лишь около 53%, что и вызывает озабоченность отечественных производителей © Объяснить просто: если уж где-то в регионе и нашлись деньги на «лифтовизацию», то лучше всего по больной теме сработать четко, и заказать у стабильного производителя, а не тех, кто в «штопоре». От этого проблемы российских заводов усугубляются сильнее. 🧊Монолит в Мах

📉 Ценовой разрыв между новостройками и вторичкой сокращается впервые за 5 лет По данным Циана, готовое жилье сейчас на 23% дешевле новостроек — в декабре 2025 показатель достигал рекордных 26%. По оценкам аналитиков, до 2026 года разрыв цен почти всегда рос, т.к. новостройки дорожали быстрее готового жилья, но в январе текущего года тренд был нарушен. В большинстве локаций (в 29 из 40) цены на вторичке с начала года увеличились сильнее, чем в новостройках, где рост был ограничен снижением спроса из-за ужесточения выдачи семейной ипотеки, говорится в отчете. В среднем «квадрат» в начале года подорожал на 2,2% на первичном рынке и на 5,4% на вторичном. Среди причин сокращения разрыва аналитики называют переток спроса на вторичку, насыщение рынка готового жилья недавно сданными новостройками, замедление роста цен на новостройки.

В агломерациях Москвы, Петербурга, Казани показатели близки к средним по стране (23%, 25% и 18% соответственно). Заметно меньше цифры в Екатеринбурге, Новосибирске (менее 15%). Там на это влияет более высокая конкуренция за покупателя из-за большего числа проектов и застройщиков. Ценовой разрыв сейчас максимален в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти (более 50%). Минимальные значения (менее 5%) в Ставрополе, Оренбурге и Калининграде.

#вторичка #новостройки Подпишитесь на «Про квадраты»

Названы регионы с признаками затоваривания новостройками Среди топ-10 регионов с наибольшим объемом строительства срок продажи новостроек составил 3,5 года, а в целом по России показатель — 3,2 года, подсчитали в «Дом. РФ». Для сравнения: прошлым летом застройщикам требовались рекордные 3,7 года, чтобы реализовать непроданные квартиры. По данным «Дом.РФ», наиболее длительные сроки продажи среди топ-10 регионов: 🔹в Краснодарском крае — 5,5 года; 🔹в Башкортостане — 4,4 года; 🔹в Ленинградской области — 4,1 года. В этих регионах накоплен значительный объем предложения, за которым текущий спрос пока не поспевает. Аналитики поясняют, если показатель ниже двух лет, возникают риски дефицита предложения, а если больше 3,5 года, есть риски затоваренности рынка. Среди топ-10 регионов по объемам строительства самые низкие сроки реализации жилья — в Санкт-Петербурге, где срок продажи новостроек составляет 2,3 года, и в Москве — 2,4 года. В топ-3 таких регионов входит Московская область с показателем 2,5 года. #вторичка Подпишитесь на «Про квадраты»

⚠️ Краснодарский край лидирует среди российских регионов по затоваренности на рынке новостроек, предполагаемый срок продажи накопленного объема предложения первичного жилья в регионе составляет 5,5 года, сообщила компания "Дом.РФ". Там напомнили, что одним из показателей баланса рынка является срок реализации новостроек. Если показатель ниже двух лет - возникают риски дефицита предложения, а если больше 3,5 лет - затоваренности.

"Сегодня рынок стабилизировался у отметки в 3,2 года. Хотя еще прошлым летом застройщикам требовались рекордные 3,7 года, чтобы реализовать непроданные квартиры", - утверждают в "Дом.РФ".

🙆⌛️При этом в первой десятке регионов по объемам строительства самые низкие сроки продаж у многоквартирного жилья в Санкт-Петербурге (2,3 года) и Москве (2,4 года). 👎 А вот наиболее длительные сроки продаж - в Краснодарском крае (5,5 года) и Башкортостане (4,4 года). В этих регионах, по мнению "Дом.РФ" "накоплен значительный объем предложения, за которым текущий спрос пока не поспевает". Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Прогноз желаемого рынка опять не сбылся Весь прошлый год покупателей пугали будущим дефицитом на рынке жилья, объясняя это снижением запуска новых проектов. Но дефицит или избыток формируется не только под влиянием предложения, он зависит и от активности покупателей. К лету 2026 года рынок новостроек подходит с максимальным объемом рыночных остатков на стадии строительства. По данным ЕИСЖС на начало мая в России было: ◾️54 млн. кв. м нереализованных квартир в проектах с открытыми продажами. ◾️29 млн. кв. м - в резерве. Проекты строятся или анонсированы (опубликованы ПД), но еще не продаются. Это максимальный показатель за все годы наблюдений. Далеко не все рынки в последний год наращивали предложение, но и они пока далеки от дефицита. Недавно мы указывали на то, что рыночные проблемы многих компаний часто связаны не с катастрофическим падением спроса, а с избыточным предложением и оптимизмом самого бизнеса в прошлом и настоящем. @REBURG |🌐До встречи на форуме недвижимости "Движение"

📑 Правительство разработало законопроект, направленный на расширение страховой защиты банковских вкладов и эскроу-счетов. 🔹Гарантированное страховое покрытие по стандартным рублевым депозитам, размещаемым на срок более 3 лет, вырастет с 1,4 млн до 2 млн рублей. 🔹До 2 млн рублей повысится сумма страховых выплат по вкладам, удостоверенным безотзывными сертификатами на срок от 1 года до 3 лет. Ранее для таких же вложений, но рассчитанных на 3 и более года, страховое покрытие подняли до 2,8 млн рублей. 🔹Максимальная сумма страховых выплат по счетам эскроу, открытым для купли-продажи недвижимости, расчетов по договорам участия в долевом строительстве или стройподряде, увеличится в 3 раза: с 10 млн до 30 млн рублей. #законодательство #вклады #эскроу @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX