Pro недвижимость. Smarent
Open in Telegram
Авторский канал Виктора Зубика, основателя Smarent (1500+ квартир в управлении) для тех, кто хочет зарабатывать на аренде, а не просто владеть квартирами. 📩 Вопросы — @smarent Рекламы нет Регистрация в РКН https://gosuslugi.ru/snet/67b321be2ed5ff6ad7e
Show more📈 Analytical overview of Telegram channel Pro недвижимость. Smarent
Channel Pro недвижимость. Smarent (@pro_smarent) in the Russian language segment is an active participant. Currently, the community unites 54 429 subscribers, ranking 180 in the Real Estate category and 11 170 in the Russia region.
📊 Audience metrics and dynamics
Since its creation on невідомо, the project has demonstrated rapid growth, gathering an audience of 54 429 subscribers.
According to the latest data from 05 November, 2026, the channel demonstrates stable activity. Although there has been a change in the number of participants by -45 over the last 30 days and by 1 over the last 24 hours, overall reach remains high.
- Verification status: Not verified
- Engagement rate (ER): The average audience engagement rate is 15.16%. Within the first 24 hours after publication, content typically collects 10.09% reactions from the total number of subscribers.
- Post reach: On average, each post receives 8 252 views. Within the first day, a publication typically gains 5 494 views.
- Reactions and interaction: The audience actively supports content: the average number of reactions per post is 87.
- Thematic interests: Content is focused on key topics such as smarent, лот, меблировка, мораторий, евро-3.
📝 Description and content policy
The author describes the resource as a platform for expressing subjective opinions:
“Авторский канал Виктора Зубика, основателя Smarent (1500+ квартир в управлении) для тех, кто хочет зарабатывать на аренде, а не просто владеть квартирами.
📩 Вопросы — @smarent
Рекламы нет
Регистрация в РКН https://gosuslugi.ru/snet/67b321be2ed5ff...”
Thanks to the high frequency of updates (latest data received on 06 November, 2026), the channel maintains relevance and a high level of publication reach. Analytics show that the audience actively interacts with content, making it an important point of influence in the Real Estate category.
54 429
Subscribers
+124 hours
-297 days
-4530 days
Loading data
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
November '26Nov '26
November '26
+32
in 2 channels
October '26
+314
in 11 channels
Get PRO
September '26
+252
in 10 channels
Get PRO
August '26
+419
in 32 channels
Get PRO
July '26
+291
in 13 channels
Get PRO
June '26
+321
in 5 channels
Get PRO
May '26
+489
in 5 channels
Get PRO
April '26
+340
in 3 channels
Get PRO
March '26
+1 645
in 21 channels
Get PRO
February '26
+1 831
in 15 channels
Get PRO
January '26
+2 201
in 13 channels
Get PRO
December '25
+514
in 21 channels
Get PRO
November '25
+766
in 12 channels
Get PRO
October '25
+1 008
in 16 channels
Get PRO
September '25
+1 121
in 21 channels
Get PRO
August '25
+1 073
in 11 channels
Get PRO
July '25
+1 063
in 28 channels
Get PRO
June '25
+902
in 19 channels
Get PRO
May '25
+683
in 13 channels
Get PRO
April '25
+1 047
in 13 channels
Get PRO
March '25
+1 568
in 40 channels
Get PRO
February '25
+1 626
in 24 channels
Get PRO
January '25
+2 000
in 27 channels
Get PRO
December '24
+1 774
in 26 channels
Get PRO
November '24
+2 109
in 16 channels
Get PRO
October '24
+2 741
in 46 channels
Get PRO
September '24
+1 853
in 19 channels
Get PRO
August '24
+1 319
in 20 channels
Get PRO
July '24
+1 412
in 22 channels
Get PRO
June '24
+1 078
in 34 channels
Get PRO
May '24
+1 626
in 28 channels
Get PRO
April '24
+1 079
in 12 channels
Get PRO
March '24
+809
in 13 channels
Get PRO
February '24
+1 359
in 19 channels
Get PRO
January '24
+1 603
in 5 channels
Get PRO
December '23
+584
in 15 channels
Get PRO
November '23
+2 839
in 18 channels
Get PRO
October '23
+2 541
in 29 channels
Get PRO
September '23
+1 732
in 0 channels
Get PRO
August '23
+2 638
in 0 channels
Get PRO
July '23
+1 335
in 0 channels
Get PRO
June '23
+1 615
in 0 channels
Get PRO
May '23
+1 869
in 0 channels
Get PRO
April '23
+1 786
in 0 channels
Get PRO
March '23
+548
in 0 channels
Get PRO
February '23
+902
in 0 channels
Get PRO
January '23
+1 178
in 0 channels
Get PRO
December '22
+884
in 0 channels
Get PRO
November '22
+490
in 0 channels
Get PRO
October '22
+247
in 0 channels
Get PRO
September '22
+446
in 0 channels
Get PRO
August '22
+384
in 0 channels
Get PRO
July '22
+552
in 0 channels
Get PRO
June '22
+307
in 0 channels
Get PRO
May '22
+256
in 0 channels
Get PRO
April '22
+311
in 0 channels
Get PRO
March '22
+884
in 0 channels
Get PRO
February '22
+263
in 0 channels
Get PRO
January '22
+652
in 0 channels
Get PRO
December '21
+169
in 0 channels
Get PRO
November '21
+215
in 0 channels
Get PRO
October '21
+678
in 0 channels
Get PRO
September '21
+370
in 0 channels
Get PRO
August '21
+271
in 0 channels
Get PRO
July '21
+211
in 0 channels
Get PRO
June '21
+484
in 0 channels
Get PRO
May '21
+185
in 0 channels
Get PRO
April '21
+217
in 0 channels
Get PRO
March '21
+425
in 0 channels
Get PRO
February '21
+211
in 0 channels
Get PRO
January '21
+203
in 0 channels
Get PRO
December '20
+1 293
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 06 November | +3 | |||
| 05 November | +6 | |||
| 04 November | +7 | |||
| 03 November | +10 | |||
| 02 November | +1 | |||
| 01 November | +5 |
Channel Posts
Зачем продавать квартиру через агента, если можно самому разместить объявление на ЦИАН или Авито?
Сделать фотографии, написать описание и разместить объявление собственник действительно может самостоятельно. В Smarent приходят, чтобы доверить продажу профессионалам и быть уверенным: команда работает в твоих интересах.
Я считаю, что главное в этой работе - доверие. Причём в обе стороны.
✅ Сначала мы разбираемся в задаче собственника. Почему он продаёт квартиру? Когда нужны деньги? Планирует ли покупать другую недвижимость? Для человека, которому нужно выйти на следующую сделку через месяц, и для того, кто готов ждать полгода, стратегия будет разной.
✅ Дальше мы вкладываем собственные деньги в подготовку объекта: профессиональную уборку, хомстейджинг, съёмку. Готовим квартиру к рекламе и показам, чтобы покупатель увидел её преимущества и захотел в ней жить.
Собственник доверяет нам продажу квартиры. Мы доверяем собственнику и вкладываем в совместный результат деньги, время и работу команды.
Поэтому важно договориться на старте: согласовать цели, подписать договор и доверить специалистам выбор стратегии и работу по её реализации.
Определить стартовую цену, оценить спрос, провести показы, отработать сомнения покупателей, вести переговоры и при необходимости скорректировать предложение - это наша ежедневная работа. За каждым решением должны стоять данные рынка и понимание задачи клиента.
Когда собственник доверяет нашей экспертизе, мы можем последовательно работать на результат: получить максимально возможную цену в тот срок, которым он располагает.
👉 По данным нашего аналитического отчёта, средний срок продажи квартиры через Smarent - менее двух месяцев. За этой цифрой стоят подготовка объектов, работа с покупателями и доверительные отношения с собственниками.
Если планируете продавать квартиру на вторичном рынке, приходите в Smarent. Начнём с оценки: наша команда и профессиональные партнёры помогут определить рыночную стоимость, обсудить сроки и выбрать стратегию под вашу задачу.
| 2 |  +2🧮 Квартира за 36 млн ₽ с первым взносом 14,4 млн ₽: считаем выгоду рассрочки
Разберём на конкретном примере - квартира в проекте "Правда" рядом с Белорусской. Это один из самых свежих стартов осени (чтобы не пропустить новые проекты, подпишитесь на @smarent_novostroiki_bot).
📍 Объект
• 47,7 м², второй этаж, без отделки
• Стоимость - 36,04 млн ₽, или 755 480 ₽ за м²
Условия покупки
• Первоначальный взнос 40% - 14,41 млн ₽ в день покупки
• Оставшиеся 60% - равными платежами на десять кварталов, по 2,16 млн ₽ каждые три месяца
• Через 2,5 года квартира полностью оплачена
Горизонт инвестиции для расчёта - четыре года, до осени 2030-го.
Возможная стоимость продажи
В соседнем сданном ЖК "Суббота" есть предложения квартир без отделки примерно по 940 тыс. - 1,1 млн ₽ за м² (но это цены объявлений, а не фактических сделок). Возьмём 1 млн ₽ за м² как сегодняшний ориентир готового жилья. Предположим, что после завершения строительства "Правда" будет оцениваться на сопоставимом уровне с поправкой на дальнейшее движение рынка.
Дальше закладываем консервативный прогнозный рост 8% в год. За четыре года сложный процент даёт увеличение стоимости на 36,05%:
47,7 м² × 1 млн ₽ × 1,08⁴ = 64,90 млн ₽
Получаем:
🔹 Покупка - 36,04 млн ₽
🔹 Расчётная продажа - 64,90 млн ₽
🔹 Потенциальная прибыль - 28,86 млн ₽ до расходов и налогов
🔹 Рост относительно цены покупки - 80,1% за четыре года
Из этих 28,86 млн ₽:
• 11,66 млн ₽ - достижение сегодняшней цены готового аналога
• 17,20 млн ₽ - дальнейший рост рынка
❗️ Именно первое предположение нужно проверять особенно внимательно: качество готового проекта, расположение, этаж и спрос должны позволить продать квартиру по заложенной цене.
💡 Что здесь даёт рассрочка?
• Заплатить все 36,04 млн ₽ сразу - 15,8% годовых
• Первый взнос 40% и десять квартальных платежей - 19,9% годовых
Это IRR - показатель, который учитывает сумму и срок каждого вложения. Часть денег мы передаём застройщику позже, поэтому доходность вложенного капитала получается выше. Сравнение работает при одинаковой цене квартиры. Если за полную оплату есть отдельная скидка, её необходимо учесть.
Почему нельзя просто разделить прибыль на первый взнос?
28,86 млн ₽ прибыли / 14,41 млн ₽ первого взноса = примерно 200%.
Цифра эффектная, но после первого взноса мы дополнительно вложим ещё 21,62 млн ₽. Поэтому корректно говорить о 80,1% прибыли относительно полной цены покупки и 19,9% годовых с учётом графика платежей.
⚖️ Если поменять вводные
• Рост рынка 9% вместо 8%: продажа - 67,33 млн ₽, прибыль - 31,30 млн ₽, доходность - 21,2% годовых
• Затраты на продажу 2%: прибыль - 27,56 млн ₽, доходность - 19,2% годовых, ещё до налогов и содержания квартиры. Продажу считаем без ремонта
Для меня привлекательность такой покупки складывается из трёх вещей: цены входа, будущей ликвидности квартиры и графика платежей. Рассрочка позволяет сохранить часть капитала свободной на начальном этапе. Но результат всей инвестиции определит цена, по которой квартиру действительно удастся продать. | 3 482 |
| 3 |  ⚡️ «Т-Технологии» хотят купить до 100% «Циана». Что это значит для рынка недвижимости?
Цена предложения: 993,05 ₽ за акцию, на 29,3% выше котировки на закрытии торгов 5 ноября. Компания уже направила добровольное предложение в Банк России. Закрыть сделку планируют в первом квартале 2027 года.
Для меня самое интересное здесь - возможность объединить поиск квартиры и финансовые сервисы в одной экосистеме.
Человек приходит посмотреть объявления, затем ему нужны ипотека, расчёты, оформление сделки, страхование. Покупка недвижимости создаёт спрос сразу на целый набор услуг.
Мой взгляд: конкуренция будет усиливаться за весь путь клиента - от первого поиска до покупки и дальнейшего обслуживания.
Для покупателей такое объединение потенциально означает более удобный сервис. Для брокеров и девелоперов возникает вопрос: насколько сильнее они будут зависеть от площадки, которая одновременно привлекает клиента и предлагает услуги вокруг сделки?
При этом найти объявление - только часть работы. Нужно ещё понять, подходит ли квартира человеку, проверить ограничения, сравнить условия и помочь принять решение.
Поэтому ценность брокера всё больше придётся доказывать качеством консультации и сопровождения. Доступ к базе объявлений сам по себе всё труднее считать преимуществом.
Пока речь идёт о планах приобретения. Но направление интересное: крупная финансовая экосистема хочет стать ещё ближе к моменту, когда человек выбирает недвижимость. | 3 180 |
| 4 | ЦБ ограничит ипотеку под 0,1% от застройщиков
С 1 июля 2027 года банки должны будут создавать на 50 п.п. больше резервов по ипотеке, где платёж в первые три года растёт больше чем на 20% в год.
Речь о тех самых субсидированных программах, где первый год вы платите по ставке 0,1% или 5%, а потом платёж становится гигантским.
Низкий платёж оплачивает покупатель. Застройщик компенсирует банку проценты и закладывает эту сумму в цену квартиры.
Расчёт покупателя - за год-два ставки снизятся, и кредит можно будет рефинансировать. Но:
❌ Ключевая ставка может не снизиться или снизиться не так сильно, как рассчитывает заёмщик.
❌ Новый банк оценит квартиру по рынку, а не по цене в ДДУ. Если долг окажется больше оценки, в рефинансировании откажут.
Скорее всего, схема не исчезнет, а поменяет структуру:
🔹 вместо 0,1% на год и скачка - ставка, которая растёт ступеньками в пределах 20% в год, или умеренно сниженная ставка на весь срок;
🔹 траншевая ипотека - мера её, вероятно, тоже зацепит: после второго транша платёж растёт в разы;
🔹 рассрочка - она остаётся вне банковского регулирования.
Скидок я бы сильно не ждал. Комиссия банку в любом случае остаётся в цене квартиры.
Покупали с субсидией от застройщика?
👍 - да
😱 - нет, и теперь рад | 3 353 |
| 5 | 💸Застройщики на 47% чаще просят о реструктуризации долга. Что это значит для покупателей
Пока вы выбираете квартиру и считаете будущую доходность, застройщик может уже иди в банк за реструктуризацией своего долга, чтобы не допустить дефолта и банкротства.
За год обращений девелоперов в Сбер за реструктуризацией стало на 47% больше. Безусловно, не каждое такое обращение связано с угрозой банкротства, но перед покупкой я бы проверял, почему компании понадобилось менять условия кредита. Зампред Сбера Анатолий Попов поделился, что проекты дорожают, согласования затягиваются, финансирование приходится продлевать.
Реструктуризация помогает компании продолжить работу. Но для меня это повод выяснить, что именно пошло не по плану. Задержался запуск новой очереди или проблемы уже затрагивают корпус, в котором я собираюсь купить квартиру?
На быстрое восстановление спроса я бы тоже не рассчитывал. Сбер прогнозирует снижение продаж новостроек на 10-15% в 2026 году, а в 2027-м роста не ожидает. При этом цены, по оценке банка, продолжат умеренно расти.
Получается, прайс может повышаться даже тогда, когда продавать квартиры застройщику становится сложнее. Рост цены в презентации ещё не подтверждает, что моя инвестиция приносит прибыль.
Для покупателя потери могут начаться задолго до любого банкротства. Достаточно переноса ключей. Допустим, я планировал сдавать квартиру за 100 тыс. ₽ в месяц. Полгода дополнительного ожидания - 600 тыс. ₽ неполученных поступлений. Ипотеку всё это время нужно платить. Если покупал для себя, придётся дольше оплачивать съёмную квартиру.
👉Поэтому перед покупкой я бы проверил:
▪️ Как идёт строительство конкретного корпуса и менялись ли сроки.
▪️ Чем закрою последний платёж по рассрочке, если быстро перепродать квартиру не получится.
▪️ Хватит ли денег при задержке ключей на 6-12 месяцев. Такую задержку я закладываю как сценарий для расчёта. Я не стал бы утверждать, что это прогноз по каждому ЖК, но по опыту сейчас примерно так и получается.
Далее я сравниваю результат с покупкой готовой квартиры. Если несколько лишних месяцев ожидания съедают всю выгоду новостройки, я бы искал другой вариант.
Согласны? 👍
P.S. Вы же посмотрели стрим про банкротства застройщиков в наши дни? | 4 450 |
| 6 |  Те, кто ответил, что не стал бы её покупать, интересно, почему? Что именно вас смутило: ипотека под 13% в 2016 году, старый дом или перспективы перепродажи?
А вот те, кто проголосовал за покупку, я в своё время поступил точно так же.
В 2016 году я купил квартиру в Зюзино за 4,9 млн рублей. Вложил ещё 400 тысяч в ремонт, а спустя 9 месяцев продал за 6,3 млн.
На первый взгляд, отличная сделка. Купил, отремонтировал, продал дороже💰
Но есть нюанс: прибыль от продажи и реальная доходность инвестиции — совершенно разные вещи.
Нужно учитывать проценты по ипотеке, расходы на сделку, ремонт, налоги и время, на которое вы заморозили свои деньги.
📉 И даже если квартира выросла в цене, это ещё не означает, что вы удачно вложили капитал.
За 10 лет в недвижимости я пересмотрел свой подход к покупке квартир. Сегодня меня интересует не только то, сколько я могу заработать, но и насколько легко смогу выйти из сделки, какие риски беру на себя и есть ли более выгодная альтернатива.
❗️В новом выпуске я сформулировал 5 вопросов, которые теперь задаю себе перед каждой покупкой недвижимости.
Советую посмотреть их разбор, особенно если сейчас выбираете квартиру. Возможно, после этого вы начнёте оценивать сделки совсем иначе.
Также мне будет интересно почитать и о ваших подобных сделках. Переходите на YouTube и расскажите в комментариях свою историю. Возможно, ваш опыт будет полезен и другим зрителям 😉 | 5 907 |
| 7 |  Представьте: сейчас 2016 год.
Вы листаете ЦИАН/Авито и натыкаетесь на объявление о продаже квартиры в Москве.
Исходные данные:
🔹 35 м², старый брежневский дом
🔹 Второй этаж, вид из окна так себе
🔹 Стоимость 4,9 млн рублей
🔹 Ипотеку можно взять только под 13%
🔹 На ремонт потребуется ещё 400 тысяч рублей
В районе обещают открыть метро. Квартира требует вложений, но цена выглядит привлекательно.
Ваша задача: купить квартиру, сделать ремонт и перепродать её дороже.
Как думаете, ввязались бы вы тогда в такую сделку?
🔥 — да, вижу потенциал заработать
⚡️ — нет, слишком много рисков | 5 980 |
| 8 |  +3Была "Среда", стал "Натив". А кто отвечает за результат?
FORMA теперь строит вторую очередь "Среды на Лобачевского". Точнее, уже "Натива" - под этим названием проект продолжает свою историю в Матвеевском кластере.
Согласованы семь новых корпусов с архитектурой от бюро Saga. На картинках - разноцветные фасады, террасы, балконы. Выглядит интересно. Мне нравится, когда корпуса отличаются друг от друга и квартал не превращается в бесконечный ряд одинаковых домов. Но за красивыми фасадами и новым названием у меня возникает другой вопрос.
👉Если в первой очереди обнаружатся косяки, что будет говорить FORMA? "Это ещё "Среда" строила, вопросы к ней"? И кто тогда окажется виноват: прежний бренд или день недели? 🙂
Конечно, смена вывески сама по себе ничего не говорит о качестве строительства. Но покупатель выбирает квартиру, ориентируясь в том числе на репутацию девелопера, и рассчитывает, что за этим именем стоит ответственность за результат.
Поэтому вместе с новой архитектурой хотелось бы увидеть понятную позицию: как устроена работа с покупателями первой очереди и кто будет решать их вопросы после выдачи ключей. Название поменять проще, чем исправить недостатки дома. Посмотрим, каким получится "Натив" в реальности.
Кто должен отвечать за косяки первой очереди?
👍 - FORMA
🤯 - тот, кто строил | 6 868 |
| 9 |  10 лет в недвижимости. Как же я ошибался. 🤦🏻♂️
За 10 лет я покупал квартиры для перепродажи, сдачи в аренду и собственного проживания. Были сделки, на которых я хорошо заработал. А были и те, которые сегодня не повторил бы ни за что.
В новом выпуске расскажу:
🔹 На каких квартирах я заработал, а о каких покупках жалею
🔹 Почему я больше не верю в дешевые студии
🔹 Как я зарыл в землю 130 млн рублей
🔹 Какие квартиры покупаю сегодня и почему продаю старые
🔹 Какие 5 вопросов нужно задать себе перед покупкой недвижимости
Это не история о том, как легко заработать миллионы на квартирах. Это мой личный опыт, ошибки и выводы, к которым я пришёл за 10 лет.
Обязательно посмотрите этот выпуск. Уверен, что эти 40 минут помогут вам избежать ошибок, сэкономить годы и миллионы рублей.
✅ Выпуск уже доступен по ссылке | 7 622 |
| 10 |  🏠 Сталинка или новостройка: что лучше выбрать?
Высокие потолки, просторные комнаты и проверенное временем качество или современные планировки, новые технологии и инфраструктура?
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Но что действительно важнее при выборе квартиры?
Сегодня в 21:00 в прямом эфире разберём:
🔹 Правда ли, что раньше строили лучше?
🔹 За что мы переплачиваем при покупке квартиры?
🔹 Что выгоднее покупать сегодня?
А вы что выбрали бы, сталинку или новостройку? Пишите в комментариях на эфире 😉
🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке
🎬 Ссылка на Rutube
🎬 Ссылка на VK
👉🏼 Ссылка на Twitch | 8 551 |
| 11 | Чему Москве стоит поучиться у Китая, Астаны и Дубая?
Неожиданно для себя дал интервью изданию "Евразия сегодня" о развитии городов Евразии. Тема немного нетипичная для меня и канала, но напрямую связана с недвижимостью.
Обсудили:
▪️Как Китай планирует новые районы
▪️Что можно перенять у Астаны с её суровым климатом
▪️Почему в Дубае для озеленения используют очищенные сточные воды.
▪️А ещё поговорили о советских микрорайонах. Кстати, некоторые решения того времени до сих пор актуальны.
Моя главная мысль: построить жильё и создать полноценный город, это две разные задачи. Можно сдать миллион квадратных метров, но если транспорт, школы и рабочие места не успевают за строительством, качество жизни от этого не улучшается. И оценивать развитие города я бы стал не по объёмам строительства, а по тому, насколько удобно людям в нём жить.
Кстати, разговор о советском градостроительстве натолкнул меня на идею отдельного стрима. Что лучше с точки зрения жизни и инвестиций: сталинка в сложившемся районе или квартира в современной новостройке? Сравним не только сами дома, но и инфраструктуру, качество строительства, расходы на содержание и перспективы роста стоимости.
🔥 Если хотите такой разбор, ставьте лайк! | 9 820 |
| 12 | ✈️ "Самолёт" готовят к санации. Что происходит с крупнейшим застройщиком России?
Сегодня первый зампред ВТБ Дмитрий Пьянов заявил, что "Самолёт" может стать первой крупной компанией в России, для которой применят новый механизм добанкротной санации.
Что это значит? Проще говоря, банки попытаются финансово оздоровить застройщика без банкротства. Основной сценарий, по оценке ВТБ, - это реструктуризация долгов: изменение сроков и условий их погашения, а не передача акций банкам.
Причём процесс уже идёт. 28 октября Сбербанк сообщил, что основные кредиторы "Самолёта" достигли договорённостей по программе выхода из сложной финансовой ситуации. Окончательно согласовать её рассчитывают до конца 2026 года.
Почему вообще дошло до санации?
▪️ Долги по кредитам и облигациям на конец июня достигли 773 млрд ₽.
▪️ Убыток за первое полугодие составил 22,3 млрд ₽.
▪️ В 2026 году компания допускала задержки выплат по облигациям.
▪️ Ещё в начале года застройщик обращался за господдержкой на 50 млрд ₽, но прямую помощь не получил.
А теперь самое интересное: кто будет решать судьбу "Самолёта"?
1⃣ Крупнейший кредитор девелопера, Сбербанк. На середину 2026 года на него приходилось около 303 млрд ₽ кредитов, или 31% кредитного портфеля компании.
2️⃣ ВТБ, второй крупнейший кредитор, прямо заявил, что будет ориентироваться на позицию Сбера.
Сбер уже подтвердил работу над программой финансового оздоровления, но окончательные условия пока не объявлены. Так что ждём, какое решение предложит главный кредитор.
🏗 А что будет с новостройками?
Санация не означает банкротства или автоматической остановки строек. Наоборот, её цель в том, чтобы компания продолжила работу и обслуживала долги.
👉Но для покупателей квартир главный вопрос остаётся прежним: насколько договорённости с банками помогут "Самолёту" соблюдать сроки строительства и передачи ключей.
Моё мнение: ситуация показательная для всего девелоперского рынка. Если крупнейшему застройщику страны потребовалась масштабная реструктуризация долгов при участии банков, - это серьёзный сигнал.
И что-то мне подсказывает, что "Самолёт" может оказаться далеко не последним девелопером, которому понадобится финансовое оздоровление. Особенно если период дорогих кредитов затянется.
PS: Не забудьте посмотреть ролик, где я детально разобрал ситуацию и последствия. | 9 357 |
| 13 |  🚗 Новые правила для машино-мест. Что учитывать покупателю (и собственнику)
Купить машино-место за 5-8 миллионов, а потом выяснить, что зарядку на нём не поставить. Или получить требование снести шкаф, который стоял годами. И такие риски вполне реальные.
Летом вступили в силу новые противопожарные правила для паркингов. И они сильно усложняют жизнь будущим (и действующим) собственникам машино-мест.
⚡️ Поставить зарядку на любое существующее машиноместо не получится. Если вы купили машиноместо, а потом решили установить зарядку, одного подключения к электричеству недостаточно. Может потребоваться переделка противопожарной защиты, причём не только вашего места, но и соседних. А это уже совсем другие расходы.
УК сейчас проще эту инициативу запретить, чтобы не нарваться на штрафы. Более того, если проектом зарядки не предусмотрены, это может потребовать решения ОСС. А судебная практика о демонтаже уже есть.
⚡️ Чем глубже паркинг, тем больше ограничений. На минус втором этаже и ниже разрешена только медленная зарядка, с током до 32А. А в механизированных паркингах зарядные машиноместа вообще не допускаются.
И это интересно на фоне ужесточения парковочных нормативов Москвы. Застройщикам нужно размещать больше машин, "клаусы" позволяют экономить площадь, но с зарядками возникает проблема.
⚡️ Эти же нормы регулируют еще один любимый многими элемент машино-места - шкафы на парковках. Новый СП допускает их установку, но ужесточает требования. Так, высота шкафа теперь не должна превышать 1,5 м (глубина - не более 1 м). Но есть еще один нюанс: после установки шкафа должно оставаться не менее 5,3 × 2,5 м для автомобиля. Это 13,25 м². То есть на стандартном машино-месте шкаф разместить практически негде!
МЧС уже начинает требовать демонтаж шкафов, установленных с нарушениями.
💰 Что это значит для покупателей новостроек?
▪️Паркинги могут еще подорожать. Дополнительные противопожарные системы и инфраструктура для зарядок увеличивают расходы застройщиков.
▪️Выбирать машиноместо станет сложнее. Два соседних места могут стоить одинаково, хотя на одном можно установить зарядку, а на другом нет.
И даже если лично вам электромобиль не нужен, будущему покупателю он может понадобиться. Поэтому возможность зарядки способна влиять на ликвидность и цену машиноместа.
Главный вывод: при покупке паркинга смотрите не только на площадь, цену и удобство заезда. Проверяйте, что предусмотрено проектом именно для вашего места. Потому что рассчитывать на "потом поставлю зарядку и шкаф" может оказаться дорогой ошибкой. | 9 335 |
| 14 |  🤖 Как ИИ чуть не "обанкротил" ГК Основа
По отраслевым ТГ-каналам разлетелась новость о "банкротстве Основы". Рассказываю всю историю.
▪️Началось всё со спора ГК "Основа" с подрядчиком "ЕАГ Инжиниринг" примерно на 3 млн рублей. Застройщик удержал часть оплаты за выполненные работы в качестве гарантии. Подрядчик потребовал вернуть деньги, а "Основа" предъявила встречные требования из-за задержки работ.
▪️Суд встал на сторону подрядчика и взыскал с застройщика гарантийное удержание и судебные расходы. Апелляция оставила решение в силе. Вот постановление суда.
▪️В сентябре история получила продолжение. Подрядчик опубликовал уведомление о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве "Основы" в течение 15 дней. Это обязательная процедура перед реальной подачей иска о банкротстве, но также этот ход часто используется как способ давления с целью добиться выплаты.
Это факты. А вот дальше вмешались технологии.
🤖 Многие уже отвыкли самостоятельно читать новости целиком и полагаются на пересказ ИИ. Здесь же на пересказ ИИ положился портал отраслевых новостей, и в сообщении "намерен обратиться в суд" превратилось в "подал заявление". Самое любопытное, что исходный текст с правильной формулировкой опубликован прямо под ним. Сравнить можно здесь. Получается, ИИ сделал за кредитора следующий шаг. Хорошо, что это был не ИИ-агент с расширенными правами.
По факту, процесс банкротства проходит так:
▪️ Кредитор сообщает о намерении обратиться в суд.
▪️ Кредитор подает заявление о банкротстве.
▪️ Суд признает компанию банкротом.
Одно не означает другое. По состоянию на 29 октября в картотеке арбитражных дел нет ни подтверждения банкротства самого АО "ГК Основа", ни даже поданного заявления.
При этом проигранный судебный спор никуда не делся. Почему подрядчику пришлось взыскивать деньги через суд и удалось ли сторонам урегулировать конфликт, вопросы открытые.
Что делать покупателям квартир?
Прежде всего оценивать ситуацию по своему ЖК: смотреть на темпы строительства, соблюдение сроков, финансирование проекта и юридическое лицо, с которым заключён договор.
Подобные новости, безусловно, повод внимательнее проверить документы и состояние стройки. Но делать вывод, что застройщик обанкротился и квартиры не достроят, на основании одного уведомления кредитора нельзя. Особенно когда между первоисточником и читателем успел поработать искусственный интеллект. | 7 602 |
| 15 | Почему мы делаем ставку на квартиры под аренду
Минэкономразвития подготовило Законопроект о долевом строительстве гостиниц. Он касается в том числе апартаментов, которые продаются как гостиничные номера. По проекту такими объектами будет управлять гостиничный оператор:
▪️ Самостоятельно передавать номер в аренду третьим лицам собственник не сможет.
▪️ Сроки и условия личного проживания будут определяться договором с оператором.
▪️ При продаже обязательства по этому договору перейдут к новому владельцу, а ограничения сохранятся в ЕГРН.
Эти изменения могут коснуться и собственников уже построенных апартаментов в составе гостиниц. Для объектов, введённых до вступления закона в силу, проект предусматривает применение новых правил с 1 марта 2030 года, а до этой даты - регистрацию ограничений права собственности в ЕГРН.
Это пока законопроект: окончательные условия могут измениться. Но он напоминает, насколько важно понимать, что именно вы покупаете и какие права получаете вместе с недвижимостью.
Для меня базовая и наиболее понятная инвестиция в недвижимость - жилая квартира, оформленная в собственность инвестора. Её можно использовать для себя, сдавать в аренду, менять компанию, управляющую арендой, или продать, когда изменятся планы.
Апартаменты или номер в гостинице тоже могут принадлежать вам на праве собственности. Однако возможности их использования и доход зависят от гостиничного режима, условий договора, работы оператора и расходов всего объекта.
Такие инвестиции могут предлагать более высокую доходность. Но вместе с ней нужно оценивать дополнительные риски и ограничения.
Высокая заявленная доходность = ожидание, которое ещё должно подтвердиться на практике.
Именно поэтому большую часть квартир мы в Smarent подбираем клиентам под долгосрочную аренду. Нам важны понятные права собственника, реальный спрос арендаторов, расходы на содержание и возможность в дальнейшем продать объект.
У квартиры тоже есть риски: простой, ремонт, изменение арендной ставки и цены продажи. Поэтому любую покупку нужно считать.
👉Но начинать я бы рекомендовал с простого вопроса: что я смогу сделать со своей недвижимостью, если мои планы изменятся? | 8 452 |
| 16 |  +9😍 Сегодня впервые понял, почему люди влюбляются в малоэтажные дома
📸 Делюсь фотографиями со стройки ЖК "Садовническая, 69" от Balchug Estate. Замоскворечье, ЦАО, клубный дом на 160 квартир.
Генподрядчик - СУ-10. На мой взгляд, один из лучших генподрядчиков Москвы в этом сегменте.
Вот к этому проекту выражение "тихая роскошь" действительно подходит. Камерная атмосфера, центр Москвы и очень красивые виды.
Но для меня есть нюанс - этаж. На пятом-шестом этаже местами почти окна в окна. Такой вайб я пока не понимаю. А вот начиная с девятого - совсем другое ощущение: город раскрывается, появляются простор и перспектива.
Фото сделаны с десятого этажа. И именно отсюда я впервые почувствовал, насколько красивой может быть жизнь над невысокой застройкой старой Москвы.
💸 Ценник, конечно, кусается. Тихая роскошь - это когда тихо во дворе, а при виде стоимости квартиры хочется громко выдохнуть)) | 9 887 |
| 17 |  +2Дом сдали. Ключи выдали. А отопление? 🥶
Помните мою историю с ЖК "Воксхолл" от "Эталона"? На Boosty был выпуск о приёмке, в соцсетях - мои ролики с вопросами к отделке МОПов и фасадам. Чего стоит одна детская горка в стену.
Но появилась проблема посерьёзнее. В доме нет отопления. И, судя по официальному ответу УК, горячей воды тоже.
📍 Речь о доме по адресу: Летниковская, 6, корпус 2. Ключи дольщики получали летом 2026 года. Уже конец октября.
Жители обратились за объяснениями. И получили от ООО "Управление и эксплуатация недвижимости "Эталон"” ответ от 20 октября:
📄 "Отсутствие отопления и ГВС в доме связано с невозможностью заключения договора на поставку теплоносителя между управляющей организацией и поставщиком тепла ПАО "МОЭК", обусловленной невыполнением застройщиком АО СЗ "Комплект" технических условий для заключения такого договора".
То есть, по версии самой УК, проблема в невыполненных застройщиком технических условиях. При этом в том же письме говорится, что тепловой пункт и сети дома готовы к подаче тепла.
Батареи есть. Сети, как нам пишут, готовы. Тепла нет.
Но дальше ещё интереснее. В ответе Мосжилинспекции на обращение по этому же адресу написано:
📄 "В настоящее время управляющая организация не определена".
И далее - что проводятся мероприятия по выбору способа управления домом и управляющей организации. Сегодня поддержка "Эталона" сообщила мне, что УК работает с лета и застройщик передал ей дом. Я попросил документы, подтверждающие основания управления. Пока их мне не предоставили.
Само по себе отсутствие выбора УК жителями ещё не означает, что она работает незаконно. Но тогда покажите, на каком основании она управляет домом и выставляет счета.
💸 По словам жителей, некоторым уже пришли квитанции примерно на 25 тысяч рублей за месяц. Хотелось бы с такой же определённостью получить дату включения отопления.
Поэтому у меня к "Эталону" три простых вопроса:
1️⃣ Какие технические условия не выполнены и кто отвечает за их выполнение?
2️⃣ На каком основании сейчас работает УК и начисляет плату?
3️⃣ Когда конкретно в доме появятся отопление и горячая вода?
Пара-пара-пам. Ключи получили, квитанции получили. Теперь бы ещё тепло.
P. S. "Эталон", если в этой истории есть неточности - пришлите документы и пояснения. Я готов опубликовать ответ и исправления. Но главное - включите отопление: у людей идут ремонты, а холод и сырость создают риск повреждения отделки. | 8 872 |
| 18 |  🏠 Должны ли родители покупать квартиры своим детям?
Многие родители хотят обеспечить ребёнка жильём, помочь ему начать самостоятельную жизнь и избавить от финансовых трудностей. Но всегда ли такая помощь идёт на пользу? И где проходит граница между заботой и контролем?
Сегодня у меня в гостях Александр Колмановский, психолог, специалист по семейным и детско-родительским отношениям, преподаватель МГУ.
В выпуске обсудили:
🔹 Стоит ли покупать квартиру своему ребёнку и как правильно об этом ему сказать
🔹 Почему даже благие намерения родителей могут навредить детям
🔹 Как воспитать самостоятельного человека, не навязывая ему свои решения
🔹 Почему дети теряют доверие к родителям и как его восстановить
🔹 Что родители на самом деле должны своим детям
Получился интересный разговор не только о недвижимости, но и о воспитании, семейных отношениях и ошибках, которые мы порой совершаем из лучших побуждений.
✅ Выпуск уже доступен по ссылке | 7 916 |
| 19 |  🏠 Когда аренда дороже зарплаты
Обычно здесь мы разбираем российский рынок. Но Forbes попросил меня прокомментировать европейский жилищный кризис, и в нём есть цифры, с которыми интересно сверить Москву.
▪️В Лиссабоне средняя аренда составляет 116% средней зарплаты.
▪️В Барселоне и Мадриде на жильё уходит 74% дохода.
▪️В Милане - 72%.
За этими цифрами не только рост цен. Молодым сложнее начать самостоятельную жизнь, семьи откладывают переезд, а работники не всегда могут позволить себе жильё в городе, где есть подходящая работа.
Моя позиция - оценивать доступность жилья по тому, сколько семейного дохода уходит на него. Число построенных квартир и объём субсидий важны, но если новых домов не хватает, поддержка спроса может толкать цены вверх.
А как думаете, сколько средней зарплаты в Москве уходит на аренду однушки? По оценке Циана, около 41% | 8 393 |
| 20 |  Video message | 8 230 |
