Pro недвижимость. Smarent
Open in Telegram
Авторский канал Виктора Зубика, основателя Smarent (1100+ квартир в управлении) для тех, кто хочет зарабатывать на аренде, а не просто владеть квартирами. 📩 Вопросы — @smarent Регистрация в РКН https://gosuslugi.ru/snet/67b321be2ed5ff6ad7e39779
Show more📈 Analytical overview of Telegram channel Pro недвижимость. Smarent
Channel Pro недвижимость. Smarent (@pro_smarent) in the Russian language segment is an active participant. Currently, the community unites 54 501 subscribers, ranking 169 in the Real Estate category and 11 207 in the Russia region.
📊 Audience metrics and dynamics
Since its creation on невідомо, the project has demonstrated rapid growth, gathering an audience of 54 501 subscribers.
According to the latest data from 02 September, 2026, the channel demonstrates stable activity. Although there has been a change in the number of participants by 9 over the last 30 days and by 0 over the last 24 hours, overall reach remains high.
- Verification status: Not verified
- Engagement rate (ER): The average audience engagement rate is 16.48%. Within the first 24 hours after publication, content typically collects 10.28% reactions from the total number of subscribers.
- Post reach: On average, each post receives 8 981 views. Within the first day, a publication typically gains 5 602 views.
- Reactions and interaction: The audience actively supports content: the average number of reactions per post is 101.
- Thematic interests: Content is focused on key topics such as smarent, лот, меблировка, мораторий, евро-3.
📝 Description and content policy
The author describes the resource as a platform for expressing subjective opinions:
“Авторский канал Виктора Зубика, основателя Smarent (1100+ квартир в управлении) для тех, кто хочет зарабатывать на аренде, а не просто владеть квартирами.
📩 Вопросы — @smarent
Регистрация в РКН https://gosuslugi.ru/snet/67b321be2ed5ff6ad7e39779”
Thanks to the high frequency of updates (latest data received on 03 September, 2026), the channel maintains relevance and a high level of publication reach. Analytics show that the audience actively interacts with content, making it an important point of influence in the Real Estate category.
54 501
Subscribers
No data24 hours
-347 days
+930 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+11
in 0 channels
August '26
+419
in 31 channels
Get PRO
July '26
+291
in 11 channels
Get PRO
June '26
+321
in 3 channels
Get PRO
May '26
+489
in 5 channels
Get PRO
April '26
+340
in 3 channels
Get PRO
March '26
+1 645
in 20 channels
Get PRO
February '26
+1 831
in 14 channels
Get PRO
January '26
+2 201
in 13 channels
Get PRO
December '25
+514
in 20 channels
Get PRO
November '25
+766
in 12 channels
Get PRO
October '25
+1 008
in 16 channels
Get PRO
September '25
+1 121
in 21 channels
Get PRO
August '25
+1 073
in 11 channels
Get PRO
July '25
+1 063
in 28 channels
Get PRO
June '25
+902
in 19 channels
Get PRO
May '25
+683
in 13 channels
Get PRO
April '25
+1 047
in 13 channels
Get PRO
March '25
+1 568
in 40 channels
Get PRO
February '25
+1 626
in 24 channels
Get PRO
January '25
+2 000
in 27 channels
Get PRO
December '24
+1 774
in 26 channels
Get PRO
November '24
+2 109
in 16 channels
Get PRO
October '24
+2 741
in 46 channels
Get PRO
September '24
+1 853
in 19 channels
Get PRO
August '24
+1 319
in 20 channels
Get PRO
July '24
+1 412
in 22 channels
Get PRO
June '24
+1 078
in 34 channels
Get PRO
May '24
+1 626
in 28 channels
Get PRO
April '24
+1 079
in 12 channels
Get PRO
March '24
+809
in 13 channels
Get PRO
February '24
+1 359
in 19 channels
Get PRO
January '24
+1 603
in 5 channels
Get PRO
December '23
+584
in 15 channels
Get PRO
November '23
+2 839
in 18 channels
Get PRO
October '23
+2 541
in 29 channels
Get PRO
September '23
+1 732
in 0 channels
Get PRO
August '23
+2 638
in 0 channels
Get PRO
July '23
+1 335
in 0 channels
Get PRO
June '23
+1 615
in 0 channels
Get PRO
May '23
+1 869
in 0 channels
Get PRO
April '23
+1 786
in 0 channels
Get PRO
March '23
+548
in 0 channels
Get PRO
February '23
+902
in 0 channels
Get PRO
January '23
+1 178
in 0 channels
Get PRO
December '22
+884
in 0 channels
Get PRO
November '22
+490
in 0 channels
Get PRO
October '22
+247
in 0 channels
Get PRO
September '22
+446
in 0 channels
Get PRO
August '22
+384
in 0 channels
Get PRO
July '22
+552
in 0 channels
Get PRO
June '22
+307
in 0 channels
Get PRO
May '22
+256
in 0 channels
Get PRO
April '22
+311
in 0 channels
Get PRO
March '22
+884
in 0 channels
Get PRO
February '22
+263
in 0 channels
Get PRO
January '22
+652
in 0 channels
Get PRO
December '21
+169
in 0 channels
Get PRO
November '21
+215
in 0 channels
Get PRO
October '21
+678
in 0 channels
Get PRO
September '21
+370
in 0 channels
Get PRO
August '21
+271
in 0 channels
Get PRO
July '21
+211
in 0 channels
Get PRO
June '21
+484
in 0 channels
Get PRO
May '21
+185
in 0 channels
Get PRO
April '21
+217
in 0 channels
Get PRO
March '21
+425
in 0 channels
Get PRO
February '21
+211
in 0 channels
Get PRO
January '21
+203
in 0 channels
Get PRO
December '20
+1 293
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 02 September | +6 | |||
| 01 September | +5 |
Channel Posts
🏛 Четыре сценария ЦБ обновились. Что изменилось для рынка недвижимости?
Год назад ЦБ представил четыре сценария развития экономики на 2026-2028 годы. Теперь прогноз обновили.
И если сравнить было и стало, картина получилась интересной: ставки действительно снижаются, но ожидания по скорости этого снижения стали заметно осторожнее.
1️⃣ Базовый сценарий (самый вероятный)
Было:
🔸 Ключ: 12-13% в 2026 году, 7,5-8,5% в 2027 году
🔸 Инфляция: 4% уже в 2026 году
Стало:
🔸 Ключ: 10,5-12,5% в 2027 году, 8-9% в 2028 году, 7,5-8,5% в 2029 году
🔸 Инфляция: 4% в 2027 году
👉 Главное изменение: возвращение к относительно низкой ключевой ставке сдвинулось на два года.
2️⃣ Дезинфляционный сценарий (менее вероятный, чем проинфляционный)
Было:
🔸 Ключ: 10,5-12,5% уже в 2026 году
🔸 Инфляция: 4% уже в 2026 году
Стало:
🔸 Ключ: 9-11% в 2027 году, 7-8% в 2028 году
🔸 Инфляция: 3-4% в 2027 году
👉 Хороший сценарий никуда не делся. Но теперь даже он начинается позже, чем рынок рассчитывал год назад.
3️⃣ Проинфляционный сценарий (более вероятный, чем дезинфляционный)
Было:
🔸 Ключ: 14-16% в 2026 году, ниже 10% только к 2028 году
🔸 Инфляция: выше таргета
Стало:
🔸 Инфляция: 4,5-5,5% в 2027 году, затем постепенное возвращение к 4%
👉 Регулятор больше опасается медленного снижения инфляции, чем рассчитывает на быстрое возвращение дешёвых денег.
4️⃣ Рисковый сценарий (наименее вероятный)
Было:
🔸 Ключ: 16-18% в 2026 году, затем до 20% в 2027 году
🔸 Инфляция: 10-12% в 2026-2027 годах
Стало:
🔸 Ключ: 19-21% в 2027 году, 14-16% в 2028 году, 9,5-10,5% в 2029 году
🔸 Инфляция: 11-13% в 2027 году
👉 В плохом сценарии рынок фактически снова возвращается в эпоху экстремально дорогих денег.
Что это значит для недвижимости?
Сравнение сценариев "было/стало" рисует новую реальность: ЦБ дает понять, что дорогие деньги - это не кризис, а горизонт планирования до 2029 года. Ждать снижения ставки, чтобы войти в рынок, - значит терять 3-4 года, за которые инфляция съест накопления, а продавцы перестанут давать скидки. Ипотека сейчас - это фиксация условий на долгий срок, без быстрого рефинансирования. Рынок больше не про "когда подешевеет", а про "кто быстрее примет решение и купит дисконт здесь и сейчас", закладывая в сделку 3-5 лет удержания актива. Время легких спекуляций ушло - настало время холодного расчета.
А как вам новые прогнозы? 😱
| 2 |  🚇 Метро едет в Химки и Куркино. Не шутка.
Собянин внес интригу в конец лета, объявив о продлении фиолетовой ветки в область. И сделал это не на планерке, а на встрече со школьниками. Символично: подарок к 1 сентября, только непонятно, какого именно года.
Про Куркино говорили давно. А вот Химки многие уже списали со счетов. И вдруг - две станции, 5,1 км новых путей.
▪️Первая - в начале Химок (Новокуркинское шоссе или Химкинская, пока проектные названия)
▪️Вторая - ближе к Куркино.
Проектирование стартует в 2027-м, стройка займет еще 3-4 года. Но для рынка недвижимости новости такого уровня работают на опережение: цены и интерес начинают меняться задолго до первого котлована.
Главным триггером станет, по моему опыту, трассировка и публикация расположения станций. Именно это решит, какие кварталы получат главный бонус: транспортный апгрейд, рост спроса и переоценку стоимости.
И Химки, и Куркино давно ждали нормальной связи с Москвой - похоже, дождались.
А вы как думаете:
👍 Потянет ли этот проект цены на северо-западе?
❤️ Или всё уже зашито в текущие прайсы? | 7 374 |
| 3 |  +1🏗 Покупая новостройку, вы сначала проверяете квартиру. А застройщика?
Практически у всех крупных девелоперов вышли не очень хорошие финансовые отчёты за первое полугодие 2026 года. И если совсем коротко: у Эталона, ЛСР, Брусники, Самолета - есть вопросы к финансовому результату.
🔸У ЛСР выручка почти не выросла, а чистый убыток увеличился до 57,6 млрд ₽ с 2,5 млрд ₽ годом ранее (это в 22,5 раза!).
🔸У Брусники выручка выросла в два раза, до 73,6 млрд ₽. Но итог всё равно отрицательный: чистый убыток - 1,4 млрд ₽.
Почему так происходит?
Главная причина - дорогие деньги. Даже если девелопер строит и продаёт квартиры, огромные расходы на обслуживание долгов могут съедать значительную часть финансового результата.
⚠️ Значит ли это, что покупать квартиры у ЛСР, Брусники или Эталона опасно? Нет.
Один отчёт с убытком сам по себе не означает, что компания находится на грани банкротства. У девелоперов вообще сложная финансовая модель, где результат сильно зависит от переоценок, финансирования и графика реализации проектов.
Но ситуация на рынке меняется. Раньше покупатель чаще выбирал между локацией, ценой и качеством проекта. Сейчас я бы добавил ещё один вопрос: в каком финансовом состоянии находится застройщик?
Потому что финансовые проблемы компании могут привести к экономии на проекте, задержкам отдельных очередей, изменению первоначальной концепции.
Красивый ЖК на рендере - это ещё не готовый ЖК. Его должна построить компания, и сейчас особенно важно понимать, в каком она состоянии. | 7 042 |
| 4 |  Ну что, готовы к цифровому рублю?
ЦБ: С 1 сентября крупнейшие банки и розничные компании открывают инфраструктуру для работы с цифровым рублём
Думаю, скоро сделки с недвижимостью будут строго через цифровой рубль, как минимум на первичном рынке. А это значит, что появится больше вопросов про источник происхождения денег конечно же.
Ждете цифровой рубль или снимаете кеш в банкоматах?
P.S. На фото уже реально утвержденный лого цифрового рубля | 7 064 |
| 5 |  Video message | 7 305 |
| 6 |  ⚡️ За что вы на самом деле переплачиваете при покупке квартиры?
Эконом, комфорт, бизнес, премиум, делюкс. Кажется, что между этими классами есть чёткая граница. Но на практике всё гораздо сложнее.
На прямом эфире в 21:00 разберём:
🔹 чем на самом деле отличаются эконом, комфорт, бизнес, премиум и делюкс
🔹 кто и по каким критериям определяет класс жилого комплекса
🔹 можно ли назвать один и тот же проект бизнесом и комфортом одновременно
🔹 какие характеристики действительно влияют на класс
🔹 за что покупатели переплачивают миллионы
И главное, разберём реальные проекты и попробуем разобраться, где заканчивается класс жилья и начинается маркетинг.
🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке
🎬 Ссылка на Rutube
🎬 Ссылка на VK
👉🏼 Ссылка на Twitch | 7 541 |
| 7 |  🏗 Парадокс массового строительства
Москва продолжает строить миллионы квадратных метров, но продажи новостроек падают. Покупатель всё чаще выбирает вторичку, аренду или просто откладывает покупку.
Кому тогда вообще нужно всё это жильё и что будет с рынком дальше? Разберем в новом выпуске:
🔹 Почему Москва строит больше, чем может продать
🔹 Что произойдёт, когда на рынок выйдут миллионы квартир, полученных по наследству
🔹 Почему новостройки начинают конкурировать с арендой за одного покупателя
🔹 Зачем застройщики запускают новые масштабные проекты при падающем спросе
🔹 Почему даже хороший ЖК может оказаться не нужен рынку
Предложение растёт, покупатель меняется, и это уже влияет на правила игры для всех участников рынка. Рекомендую этот выпуск к просмотру 👍🏼
✅ Видео уже доступно по ссылке | 7 641 |
| 8 |  +2Почему мы всегда ненавидим новые локации, а потом жалеем
Когда появляется новый проект, комментарии обычно одинаковые: "тут нет инвеста", "место спорное", "сплошная промка", "ничего не вырастет", "потом не продать", "ресторанов нет и не будет". Люди смотрят на сегодняшнюю картинку и моментально выносят вердикт: локация бесперспективная.
И, если честно, так было всегда. Спартак. ЗИЛ. Символ. Остров. Событие. Каждая из этих локаций на старте получала тонны негатива. А потом появлялись дороги, парки, школы, рестораны, офисы и новая городская среда. А через 10 лет те же самые люди вздыхали: "Надо было брать, когда было дешево".
Сейчас, мне кажется, примерно этот же сценарий разворачивается на Новоданиловской набережной, там, где строится СТОУН Блик. И я понимаю скепсис. Честно, сейчас там правда не гламурно. Дороги, стройка, офисы, остатки промзоны: "Ну какой тут премиум?"
Но дело в том, что обычный человек смотрит на локацию и видит то, что есть сегодня. А профессионал рынка недвижимости смотрит на неё как будто в очках дополненной реальности: видит ещё и то, какой она станет через 5-10 лет. И вот тогда Новоданиловская выглядит уже гораздо интереснее. Сейчас расскажу, что вижу я:
✅ Это не какая-то новая локация на окраине или в картофельных полях, которую пытаются раскрутить с нуля. Новоданиловская находится вблизи ТТК, рядом с центром и между уже сложившимися деловыми и жилыми районами Москвы. Ее не нужно создавать - она уже есть. И довольно удобная.
✅ В Москве осталось совсем немного мест, где можно построить новый проект прямо у воды. Сейчас строится всего 12 ЖК премиум-класса на первой линии Москвы-реки с набережной и спортивными маршрутами. Вода и открытые виды - это актив, который невозможно построить потом. И здесь он уже есть.
✅ Один из главных хейтерских аргументов - "до метро очень далеко". Уж не знаю, какую карту они смотрят, но до ближайшей станции МЦК заявлено 8 минут пешком. И цифра выглядит реалистично. По крайней мере, это не "полчаса через промзону", как часто пишут.
✅ Вдоль ТТК и Новоданиловской набережной уже формируется большой деловой кластер с более чем 200 тыс. кв. м офисов, коворкингов и креативных пространств. Но важны не сами квадратные метры. Чтобы появились хорошие рестораны, кофейни и сервисы, нужен поток людей с высокой покупательной способностью. Здесь он появляется не только за счет новых жителей, но и за счет деловой аудитории. А за ней приходит инфраструктура. Сама собой.
✅ Буквально в нескольких минутах пешком появляется еще один большой городской кластер. На Нагатинской набережной планируют 230 тыс. кв. м жилья, 185,5 тыс. кв. м офисов, торговли и сервисов, школу, детский сад и новые общественные пространства.
✅ Более того, из этого кластера планируется строительство пешеходного моста через Москву-реку. Да, официального проекта моста пока нет, но место посадки уже забронировано. После того, как мост запустят, от Стоуна до Шагала, крупнейшего градостроительного проекта Европы, будет чуть больше километра пешком.
Поэтому фраза "там никогда ничего не будет" лично для меня выглядит неубедительно.
Можно спорить о СТОУН Блик: ценах, планировках, сроках. Но сама локация уже меняется, причем сразу с нескольких сторон. Достаточно посмотреть на карту города - но только не бегло, с хейтом, а спокойно, с планами города в руках. И тогда многие вопросы отпадают сами собой. Или не отпадают. Тоже вариант. Но хотя бы честный. | 8 054 |
| 9 |  +2⚡️ 2-я очередь Will Towers уходит к Upside за 4,9 млрд ₽
Развязка аукциона за вторую очередь Will Towers оказалась неожиданной, хотя если смотреть на карту, то логичной. Победителем торгов стал Upside Development, который забрал 100% ООО СЗ Волынская вместе с двумя участками площадью 1,74 га.
Цена покупки, 4,9 млрд ₽, совпала со стартовой ценой аукциона.
▪️Фактически Upside получил площадку под продолжение Will Towers с потенциалом почти 181 тыс. м² застройки.
▪️Если разделить 4,9 млрд ₽ на этот объём, получится около 27 тыс. ₽ за квадрат потенциальной застройки.
Но не спешите радоваться за девелопера. Потому что к этой сумме нужно добавить:
❌ 365 млн ₽ долгов и ещё 10,2 млн ₽ займов.
❌ Инфраструктурный платёж Москве. Точной суммы пока нет, но можно прикинуть, что с текущими нормативами компенсации в 4,3-4,5 млн ₽ за место в школе/саду и 7,7-7,9 млн ₽ за одно посещение поликлиники, это будет где-то в районе 3 млрд ₽.
❌ Строительство улично-дорожной сети, включая продолжение эстакады, с последующей бесплатной передачей городу. При цене 400-500 тыс. ₽/метр получается сумма в районе 2,5 млрд (как минимум).
❌ Инженерные ограничения, включая охранную зону кабельных линий 110 кВ (плюсуем 500-700 млн).
❌ Новые требования к архитектуре и парковкам. Тут capex легко вырастет на 3-5 млрд, по моим оценкам в зависимости от фантазии девелопера и квартирографии.
Это всё мои грубые оценки, но итоговая сумма фактически вырастает с халявных 4,9 млрд до 15-17 млрд ₽, или 80-90 тыс. за метр (а это еще даже без учета самой стройки).
🎬 Так что сериал со второй очередью Will Towers выходит в новый сезон. Главный клиффхенгер: как Upside удастся собрать финансовую модель участка со всеми обязательствами и сделать проект почти на 181 тыс. м² экономически жизнеспособным.
По всей видимости, стартовую цену за Золотые крылья в 1 млн ₽ за метр мы еще будем вспоминать с ностальгией.
Согласны? 👍 | 8 915 |
| 10 |  🤔 Бизнес класс за 30 млн? А может, это вообще комфорт?
Эконом, комфорт, бизнес, премиум и делюкс. Все эти классы мы видим в рекламе новостроек. Но кто вообще решает, к какому классу относится конкретный жилой комплекс?
Единого закона с четкими критериями в России нет. Поэтому застройщик вполне может назвать свой проект бизнесом, а вам остается либо поверить, либо разобраться самому.
В это воскресенье на прямом эфире разберем реальные ЖК разных классов и посмотрим, чем они действительно отличаются.
❗️Вопросы принимаю заранее и на эфире отвечу только на те, которые вы оставите до начала трансляции.
Задать вопрос: smarent.com/questions-youtube | 7 661 |
| 11 | Дополню еще эфир про аренду, так как стал довольно популярным
В одном жилом комплексе мы сдали студию за 73 тысячи рублей за четыре дня. А евро‑2 — уже за 90 тысяч и всего за два дня.
При этом предложение аренды в Москве выросло на 6%, средняя ставка снизилась на 2%, а на Avito за июль было около 45 тысяч объявлений.
Как получается, что на рынке арендатора одни квартиры забирают практически сразу, а другие стоят больше месяца?
Потому что сегодня дефицит не квартир. Дефицит — хорошего арендного продукта.
И по итогу те, кто в комментариях пишут, что легко сдали - это попадание с ценой и продуктом, точнее квартирой. А те, кто пишут, что сложнее сдать или нужно тратить доп усилия, то скорее неверная оценка и квартирка так себе 😕 | 10 010 |
| 12 |  ⚡️ Больше никакой интриги - раскрываем финального спикера конференции SMARENT
Спикером брокерского кластера станет Владимир Кочубей, создатель Telegram-канала о недвижимости без цензуры ИЛИ ИЛИ.
В недвижимости Владимир уже более 15 лет. Он работал с аналитикой и маркетингом у крупных девелоперов, а сегодня разбирает рынок и без лишней дипломатии рассказывает, что на самом деле происходит в недвижимости.
На конференции Владимир расскажет профессионалам рынка, как анализировать новостройки и на что смотреть при оценке проекта.
Напомним, брокерский кластер доступен на тарифе «Профессионал» для агентов по недвижимости.
🗓 12 сентября 2026 года, 10:00–18:00
👉 Купить билет за 7 500 рублей: smarent.com/conference-2026 | 11 121 |
| 13 |  +1Как квартира в красивом ЖК может превратиться в неликвид
Мне попался ролик о квартире в ЖК Огни-2 от Донстроя, и пройти мимо такой истории сложно. Собственник рассказывает, что его студия примыкает к шахте мусоропровода. При падении мусора возникает сильный ударный шум, который не устранишь обычной шумоизоляцией. На руках есть заключение Роспотребнадзора о превышении допустимого уровня шума.
По действующим санитарным требованиям мусоропровод действительно нельзя размещать смежно с жилыми помещениями. Однако на практике подобные истории всё же случаются, и это не совсем нарушение. Если посмотреть на планировку, то мы видим, что мусоропровод примыкает к стене "кухни-ниши" (и к санузлу соседней квартиры). То есть экспертизу такой проект проходит, формально требования не нарушены. Только вот жителю от этого не легче.
И это ещё одно довольно громкое напоминание, почему квартиру нельзя выбирать только по красивым рендерам, фасаду и имени застройщика. На качество жизни могут влиять десятки вещей, которые на картинке вообще не видны: расположение квартиры относительно лифтов и инженерных шахт, мусоропровода, мусорокамер, технических помещений, вентиляции, паркинга, крыши соседнего здания, коммерческих объектов, входных групп, хлопающих калиток и многое-многое другое.
И даже в самом красивом и популярном ЖК жить может быть невыносимо. Более того, продать такую квартиру на вторичке тоже может оказаться сложно.
🎞 Именно поэтому в июле я делал специальный мега-полезный стрим о том, как правильно выбирать квартиру.
👉Обязательно посмотрите сами и перешлите всем, кто выбирает или планирует покупать квартиру, чтобы такой проблемы как у автора ролика никогда не возникло. | 10 700 |
| 14 |  Video message | 9 747 |
| 15 |  ❗️Цены на аренду квартир растут
Каждый август у арендаторов начинается паника, а у собственников квартир, которые сдают их в аренду, праздник.
В конце лета рынок аренды оживает, люди возвращаются в Москву, начинается сезон переездов, а вместе с этим растут спрос и цены.
Но насколько сильно уже подорожала аренда в этом году? Что сейчас происходит с предложением? И как долго цены будут расти?
Обсудим всё это сегодня на прямом эфире в 21:00 🔥
🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке
🎬 Ссылка на Rutube
🎬 Ссылка на VK
👉🏼 Ссылка на Twitch | 10 381 |
| 16 |  ❌ Как архитекторы хоронят ваши деньги?
Сегодня у меня в гостях уже во второй раз Олег Анатольевич Карлсон, российский архитектор, руководитель архитектурно-строительного бюро "Карлсон и К" и руководитель театрального пространства "Внутри".
В выпуске обсудили:
🔹 сколько квадратных метров нужно человеку для комфортной жизни
🔹 сколько стоит исправить неудачную планировку
🔹 как понять ещё до покупки, что квартира будет неудобной
А главное, Олег Карлсон разобрал реальные планировки и наглядно показал, где архитекторы заставляют нас переплачивать за бесполезные метры и как можно было сделать лучше.
Рекомендую всем этот выпуск к просмотру 👍
✅ Видео уже доступно по ссылке | 9 345 |
| 17 |  🏗 Напротив Шагала появится новый район, мост через Москва-реку всё ближе
Москва выставила на торги участок на Нагатинской набережной прямо напротив ЖК Шагал. Сейчас там грустная промзона, но в ближайшие годы построят:
▪️229,5 тыс. м² жилья (примерно 4-5 тыс. квартир)
▪️185,5 тыс. м² офисов, торговли и сервисов
▪️школу на 1000 учеников
▪️детский сад на 350 мест
▪️новые улицы и пешеходные пространства
🌉 И ещё одна важная деталь, которая касается очень нужного пешеходного моста в сторону Шагала. В документации его нет, то есть строить его будущий инвестор не обязан. Но место для приземления моста уже учитывают в планировке.
Получается, идея моста никуда не исчезла. Если в перспективе его действительно построят, Шагал получит прямую пешеходную связь с новым районом и новую линию метро в 1,5 км.
👉Для Шагала это отличная новость. Как и для ЖК Стоун Блик и ЖК Роттердам.
Если поспекулировать на тему возможных участников торгов, то к зоне КРТ примыкает как раз ЖК Роттердам, который построила ФСК. А ещё, по слухам, в КРТ вошли некоторые участки, принадлежащие Prime Life Development, которая строит соседний ЖК "1-й Нагатинский". Ну и Эталон тоже нельзя сбрасывать со счетов, особенно с учетом всё более вероятного моста через Москва-реку до ЖК "Шагал".
На подготовку проекта планировки отводится до 12 месяцев, а весь КРТ должен быть реализован максимум за 9 лет с момента заключения договора. Победитель торгов станет известен в конце сентября. Ждём? 👍 | 11 357 |
| 18 |  🧮 Флиппинг и 11 млн ₽ на ровном месте. А если посчитать правильно?
Интересное видео, но давайте всё-таки посмотрим на него по фактам. Если история про флиппинг действительно произошла именно так, это очень хороший результат. Но пока в расчёте не хватает многих деталей, чтобы говорить о 11 млн ₽ прибыли.
1️⃣ Ремонт за 4 млн ₽
Квартира площадью 50-60 м². Получается примерно 67-80 тыс. ₽ за метр, причём вместе с работами, материалами и мебелью.
Для хорошего ЖК одна только мебель, кухня и техника могут стоить 1,5-2 млн ₽. Поэтому поверить в качественный ремонт под флиппинг за 4 млн можно, но хотелось бы увидеть смету и фотографии. Возможно, 4 млн ₽ указаны только за материалы? Но допустим, что ребята действительно уложились.
2️⃣ Квартиру купили за 24 млн ₽
Когда именно? В каком корпусе? На каких условиях? Если это была ипотека или рассрочка, где в расчёте расходы на проценты и стоимость денег? И главное, с какой целью изначально покупали квартиру: для себя или сразу под перепродажу?
3️⃣ Откуда взялись 11 млн ₽ прибыли?
39 млн — 24 млн — 4 млн = 11 млн ₽.
Но это пока просто разница между тремя цифрами, а не чистая прибыль.
Из неё нужно как минимум вычитать:
▪️ налоги;
▪️ проценты по ипотеке или стоимость рассрочки;
▪️ комиссию агенту;
▪️ расходы на проект, комплектацию и контроль ремонта;
▪️ коммунальные платежи и содержание квартиры;
▪️ стоимость денег за весь период владения;
▪️ возможную скидку покупателю.
Поэтому главный вопрос: 11 млн ₽ это прибыль до налогов и всех сопутствующих расходов или уже чистая сумма на руках?
4️⃣ "Девушка занимается этим десять лет"
Если это действительно так, то перед нами уже не случайная удачная сделка, а системная деятельность: есть опыт, подрядчики, поставщики, понимание рынка и регулярные перепродажи.
Тогда возникает вопрос, как оформлена эта деятельность и какие налоги уплачиваются. Если квартира продана физическим лицом, налог можно считать с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку и отделку. При регулярной деятельности налоговая модель может быть другой. Без этой информации называть 11 млн ₽ именно прибылью некорректно.
5️⃣ Почему квартиру оценили именно в 39 млн ₽?
Сколько аналогичных квартир продавалось в этом корпусе? Сколько времени объект находился в рекламе? Была ли скидка? Кто стал покупателем и почему решил заплатить такую сумму, а не купить квартиру у застройщика или на вторичном рынке?
Цена в объявлении и цена реальной сделки это две разные вещи.
6️⃣ "Удалённый ремонт без участия собственницы"
Человек действительно может не ездить на объект каждый день. Но тогда вместо него ремонтом занимается кто-то другой: дизайнер, комплектатор, прораб или управляющий проектом. И их работа тоже стоит денег.
Все, кто хотя бы раз делал ремонт, а тем более занимался флиппингом, понимают: полностью самостоятельного удалённого ремонта не бывает.
7️⃣ И наконец, главное: ЖК SOUL
Первые два корпуса получили разрешение на ввод только в феврале 2026 года. Поэтому здесь особенно хочется увидеть точную хронологию:
▪️ когда купили квартиру;
▪️ в каком корпусе;
▪️ когда получили ключи;
▪️ когда начался и закончился ремонт;
▪️ когда выставили квартиру на продажу;
▪️ когда прошла сделка за 39 млн ₽.
Без этих дат невозможно понять, могла ли вся история физически произойти в заявленные сроки.
Роман, сама история красивая. Но пока в ней не хватает сметы, сроков, условий покупки, налогов, реальных расходов и подтверждённой цены сделки.
А это как раз те данные, которые нужны, чтобы посчитать настоящую доходность флиппинга, а не просто разницу между ценой покупки и продажи 🙌🏻
👉Нужен стрим про флиппинг? Тогда жду 500 🔥 | 10 292 |
| 19 |  +4⛲️В Метрополии вчера было было жарче и мокрее, чем планировалось
Утром сразу в трех корпусах прорвало трубы с горячей водой и паром. А дальше сработали пожарные распылители 🤔.
В итоге вода пошла уже не только из лопнувшей трубы, но и из системы пожаротушения. МОПы оказались затоплены кипятком. Лифты встали. Вода лилась около двух часов.
Застройщик винит во всём МОЭК:
"Московская объединенная энергетическая компания" (МОЭК) проводила там испытания стояков с теплоносителем, при этом брали температуру вместо запланированных 75 градусов 125 градусов. В результате на 16 этаже произошел прорыв трубы. Все это утекло в лифтовые шахты".
А МОЭК в ответ - управляющую компанию "Высота-Сервис" (частый выбор MR Group на своих объектах):
Тепловой пункт и внутридомовое оборудование находится в зоне ответственности управляющей компании. Возможно, в данном случае некорректно отработала автоматика теплового пункта и допустила избыточный нагрев горячей воды. О проведении любых работ по подготовке к отопительному периоду все управляющие компании заранее уведомляются и должны обеспечить контроль своего оборудования.
👉Как думаете, кто накосячил?
👍 МОЭК
🔥 УК
⚡️ MR Group
😭 Просто стечение обстоятельств | 11 251 |
| 20 | Минстрой внёс на согл правки в 214-ФЗ про регулирование Рассрочки в ДДУ
В соавторстве указаны: ЦБ, Росреестр, Минэк и Минфин… Короче, такие «предложения» не отклоняются. В итоге точно примут ) Что по сути:
◾️Закрепляется понятие «ДДУ с рассрочкой». Такие ДДУ будут заключаться исключительно в форме электронного дока, подписанного УКЭП
◾️Сведения по рассрочке будут передаваться БКИ, учитываться в кредитной истории дольщика
◾️Не допускается начисление % на цену ДДУ, или сумму долга. Однако, обращу внимание, я не увидел запрета на изначальное завышение цены объекта при рассрочке
◾️При рассрочках в горизонте «за» ввод объекта, больше не нужно будет расторгать ДДУ и заключать другие договоры. Условия и график из рассрочной ДДУ-шки может действовать и после сдачи. Но не более 3 лет после даты ввода (той, что указана в ПД на момент заключения ДДУ)
◾️При таких рассрочках «после ввода», поступившие деньги дольщика до сдачи стандартно хранятся на эскроу. А после ввода (раскрытия / закрытия эскроу), платежи ужу будут поступать на счёт застроя. Реквизиты эти должны быть сразу прописаны в ДДУ
◾️При рассрочке «после ввода», если долг не погашен, это будет указано в АПП. Собственность покупатель оформить сможет. Но до погашения рассрочки, объект будет числиться в ипотеке в пользу кредитора / застроя
◾️Можно гасить рассрочку досрочно. Частично или полностью. Уведомив застроя за 30 дней (если иное не прописано в ДДУ). При частичной досрочке не нужно вносить изменения в дог. Взнос учитывается в счёт последних платежей по графику. А после факта заявленного погашения, застрой в течение 2 дней пришлёт размер остатка или справку, что «Добби свободен» (с)
◾️Если дольщик накосячит с платежами более 3-х раз за 1 год, или просрочится на 2+ мес., застрой вправе будет потребовать полное погашение. На каких условиях – должно быть прописано в ДДУ. В т.ч. вместо штрафа, может быть начисление % на просроченную задолженность. Но не более 20% годовых
◾️Совокупная площадь объектов в рассрочку «после ввода», не должна превышать 25% от совокупной площади всех помещений проекта (или корпуса, этапа… короче, «материнского» объекта строительства по ДДУ). Причём в эту общую площадь включаются все помещения, по которым могут быть заключены ДДУ-шки… То есть, и коммерция, и парковки, и кладовки. Что, есесьно, применительно чисто к жилым объёмам прилично режет допустимый «лимит»… НО, строгость закона перешагивается через согласование продаж сверх «лимита» с банком-кредитором
Если примут Правки заработают с 1 сент. 2027. И будут применяться к сделкам с этой даты. Так что у рынка есть ещё год, на рассрочки «без правил». А там, глядишь, уже и не особо нужно будет 🤔 @iliilitop | 7 496 |
