Pro недвижимость. Smarent

Дополню еще эфир про аренду, так как стал довольно популярным В одном жилом комплексе мы сдали студию за 73 тысячи рублей за четыре дня. А евро‑2 — уже за 90 тысяч и всего за два дня. При этом предложение аренды в Москве выросло на 6%, средняя ставка снизилась на 2%, а на Avito за июль было около 45 тысяч объявлений. Как получается, что на рынке арендатора одни квартиры забирают практически сразу, а другие стоят больше месяца? Потому что сегодня дефицит не квартир. Дефицит — хорошего арендного продукта. И по итогу те, кто в комментариях пишут, что легко сдали - это попадание с ценой и продуктом, точнее квартирой. А те, кто пишут, что сложнее сдать или нужно тратить доп усилия, то скорее неверная оценка и квартирка так себе 😕

⚡️ Больше никакой интриги - раскрываем финального спикера конференции SMARENT Спикером брокерского кластера станет Владимир Кочубей, создатель Telegram-канала о недвижимости без цензуры ИЛИ ИЛИ. В недвижимости Владимир уже более 15 лет. Он работал с аналитикой и маркетингом у крупных девелоперов, а сегодня разбирает рынок и без лишней дипломатии рассказывает, что на самом деле происходит в недвижимости. На конференции Владимир расскажет профессионалам рынка, как анализировать новостройки и на что смотреть при оценке проекта. Напомним, брокерский кластер доступен на тарифе «Профессионал» для агентов по недвижимости. 🗓 12 сентября 2026 года, 10:00–18:00 👉 Купить билет за 7 500 рублей: smarent.com/conference-2026

Как квартира в красивом ЖК может превратиться в неликвид Мне попался ролик о квартире в ЖК Огни-2 от Донстроя, и пройти мимо такой истории сложно. Собственник рассказывает, что его студия примыкает к шахте мусоропровода. При падении мусора возникает сильный ударный шум, который не устранишь обычной шумоизоляцией. На руках есть заключение Роспотребнадзора о превышении допустимого уровня шума. По действующим санитарным требованиям мусоропровод действительно нельзя размещать смежно с жилыми помещениями. Однако на практике подобные истории всё же случаются, и это не совсем нарушение. Если посмотреть на планировку, то мы видим, что мусоропровод примыкает к стене "кухни-ниши" (и к санузлу соседней квартиры). То есть экспертизу такой проект проходит, формально требования не нарушены. Только вот жителю от этого не легче. И это ещё одно довольно громкое напоминание, почему квартиру нельзя выбирать только по красивым рендерам, фасаду и имени застройщика. На качество жизни могут влиять десятки вещей, которые на картинке вообще не видны: расположение квартиры относительно лифтов и инженерных шахт, мусоропровода, мусорокамер, технических помещений, вентиляции, паркинга, крыши соседнего здания, коммерческих объектов, входных групп, хлопающих калиток и многое-многое другое. И даже в самом красивом и популярном ЖК жить может быть невыносимо. Более того, продать такую квартиру на вторичке тоже может оказаться сложно. 🎞 Именно поэтому в июле я делал специальный мега-полезный стрим о том, как правильно выбирать квартиру. 👉Обязательно посмотрите сами и перешлите всем, кто выбирает или планирует покупать квартиру, чтобы такой проблемы как у автора ролика никогда не возникло.

❗️Цены на аренду квартир растут Каждый август у арендаторов начинается паника, а у собственников квартир, которые сдают их в аренду, праздник. В конце лета рынок аренды оживает, люди возвращаются в Москву, начинается сезон переездов, а вместе с этим растут спрос и цены. Но насколько сильно уже подорожала аренда в этом году? Что сейчас происходит с предложением? И как долго цены будут расти? Обсудим всё это сегодня на прямом эфире в 21:00 🔥 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK 👉🏼 Ссылка на Twitch

❌ Как архитекторы хоронят ваши деньги? Сегодня у меня в гостях уже во второй раз Олег Анатольевич Карлсон, российский архитектор, руководитель архитектурно-строительного бюро "Карлсон и К" и руководитель театрального пространства "Внутри". В выпуске обсудили: 🔹 сколько квадратных метров нужно человеку для комфортной жизни 🔹 сколько стоит исправить неудачную планировку 🔹 как понять ещё до покупки, что квартира будет неудобной А главное, Олег Карлсон разобрал реальные планировки и наглядно показал, где архитекторы заставляют нас переплачивать за бесполезные метры и как можно было сделать лучше. Рекомендую всем этот выпуск к просмотру 👍 ✅ Видео уже доступно по ссылке

🏗 Напротив Шагала появится новый район, мост через Москва-реку всё ближе Москва выставила на торги участок на Нагатинской набережной прямо напротив ЖК Шагал. Сейчас там грустная промзона, но в ближайшие годы построят: ▪️229,5 тыс. м² жилья (примерно 4-5 тыс. квартир) ▪️185,5 тыс. м² офисов, торговли и сервисов ▪️школу на 1000 учеников ▪️детский сад на 350 мест ▪️новые улицы и пешеходные пространства 🌉 И ещё одна важная деталь, которая касается очень нужного пешеходного моста в сторону Шагала. В документации его нет, то есть строить его будущий инвестор не обязан. Но место для приземления моста уже учитывают в планировке. Получается, идея моста никуда не исчезла. Если в перспективе его действительно построят, Шагал получит прямую пешеходную связь с новым районом и новую линию метро в 1,5 км. 👉Для Шагала это отличная новость. Как и для ЖК Стоун Блик и ЖК Роттердам. Если поспекулировать на тему возможных участников торгов, то к зоне КРТ примыкает как раз ЖК Роттердам, который построила ФСК. А ещё, по слухам, в КРТ вошли некоторые участки, принадлежащие Prime Life Development, которая строит соседний ЖК "1-й Нагатинский". Ну и Эталон тоже нельзя сбрасывать со счетов, особенно с учетом всё более вероятного моста через Москва-реку до ЖК "Шагал". На подготовку проекта планировки отводится до 12 месяцев, а весь КРТ должен быть реализован максимум за 9 лет с момента заключения договора. Победитель торгов станет известен в конце сентября. Ждём? 👍

🧮 Флиппинг и 11 млн ₽ на ровном месте. А если посчитать правильно? Интересное видео, но давайте всё-таки посмотрим на него по фактам. Если история про флиппинг действительно произошла именно так, это очень хороший результат. Но пока в расчёте не хватает многих деталей, чтобы говорить о 11 млн ₽ прибыли. 1️⃣ Ремонт за 4 млн ₽ Квартира площадью 50-60 м². Получается примерно 67-80 тыс. ₽ за метр, причём вместе с работами, материалами и мебелью. Для хорошего ЖК одна только мебель, кухня и техника могут стоить 1,5-2 млн ₽. Поэтому поверить в качественный ремонт под флиппинг за 4 млн можно, но хотелось бы увидеть смету и фотографии. Возможно, 4 млн ₽ указаны только за материалы? Но допустим, что ребята действительно уложились. 2️⃣ Квартиру купили за 24 млн ₽ Когда именно? В каком корпусе? На каких условиях? Если это была ипотека или рассрочка, где в расчёте расходы на проценты и стоимость денег? И главное, с какой целью изначально покупали квартиру: для себя или сразу под перепродажу? 3️⃣ Откуда взялись 11 млн ₽ прибыли? 39 млн — 24 млн — 4 млн = 11 млн ₽. Но это пока просто разница между тремя цифрами, а не чистая прибыль. Из неё нужно как минимум вычитать: ▪️ налоги; ▪️ проценты по ипотеке или стоимость рассрочки; ▪️ комиссию агенту; ▪️ расходы на проект, комплектацию и контроль ремонта; ▪️ коммунальные платежи и содержание квартиры; ▪️ стоимость денег за весь период владения; ▪️ возможную скидку покупателю. Поэтому главный вопрос: 11 млн ₽ это прибыль до налогов и всех сопутствующих расходов или уже чистая сумма на руках? 4️⃣ "Девушка занимается этим десять лет" Если это действительно так, то перед нами уже не случайная удачная сделка, а системная деятельность: есть опыт, подрядчики, поставщики, понимание рынка и регулярные перепродажи. Тогда возникает вопрос, как оформлена эта деятельность и какие налоги уплачиваются. Если квартира продана физическим лицом, налог можно считать с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку и отделку. При регулярной деятельности налоговая модель может быть другой. Без этой информации называть 11 млн ₽ именно прибылью некорректно. 5️⃣ Почему квартиру оценили именно в 39 млн ₽? Сколько аналогичных квартир продавалось в этом корпусе? Сколько времени объект находился в рекламе? Была ли скидка? Кто стал покупателем и почему решил заплатить такую сумму, а не купить квартиру у застройщика или на вторичном рынке? Цена в объявлении и цена реальной сделки это две разные вещи. 6️⃣ "Удалённый ремонт без участия собственницы" Человек действительно может не ездить на объект каждый день. Но тогда вместо него ремонтом занимается кто-то другой: дизайнер, комплектатор, прораб или управляющий проектом. И их работа тоже стоит денег. Все, кто хотя бы раз делал ремонт, а тем более занимался флиппингом, понимают: полностью самостоятельного удалённого ремонта не бывает. 7️⃣ И наконец, главное: ЖК SOUL Первые два корпуса получили разрешение на ввод только в феврале 2026 года. Поэтому здесь особенно хочется увидеть точную хронологию: ▪️ когда купили квартиру; ▪️ в каком корпусе; ▪️ когда получили ключи; ▪️ когда начался и закончился ремонт; ▪️ когда выставили квартиру на продажу; ▪️ когда прошла сделка за 39 млн ₽. Без этих дат невозможно понять, могла ли вся история физически произойти в заявленные сроки. Роман, сама история красивая. Но пока в ней не хватает сметы, сроков, условий покупки, налогов, реальных расходов и подтверждённой цены сделки. А это как раз те данные, которые нужны, чтобы посчитать настоящую доходность флиппинга, а не просто разницу между ценой покупки и продажи 🙌🏻 👉Нужен стрим про флиппинг? Тогда жду 500 🔥

⛲️В Метрополии вчера было было жарче и мокрее, чем планировалось Утром сразу в трех корпусах прорвало трубы с горячей водой и паром. А дальше сработали пожарные распылители 🤔. В итоге вода пошла уже не только из лопнувшей трубы, но и из системы пожаротушения. МОПы оказались затоплены кипятком. Лифты встали. Вода лилась около двух часов. Застройщик винит во всём МОЭК:

"Московская объединенная энергетическая компания" (МОЭК) проводила там испытания стояков с теплоносителем, при этом брали температуру вместо запланированных 75 градусов 125 градусов. В результате на 16 этаже произошел прорыв трубы. Все это утекло в лифтовые шахты".

А МОЭК в ответ - управляющую компанию "Высота-Сервис" (частый выбор MR Group на своих объектах):

Тепловой пункт и внутридомовое оборудование находится в зоне ответственности управляющей компании. Возможно, в данном случае некорректно отработала автоматика теплового пункта и допустила избыточный нагрев горячей воды. О проведении любых работ по подготовке к отопительному периоду все управляющие компании заранее уведомляются и должны обеспечить контроль своего оборудования.

👉Как думаете, кто накосячил? 👍 МОЭК 🔥 УК ⚡️ MR Group 😭 Просто стечение обстоятельств

Минстрой внёс на согл правки в 214-ФЗ про регулирование Рассрочки в ДДУ В соавторстве указаны: ЦБ, Росреестр, Минэк и Минфин… Короче, такие «предложения» не отклоняются. В итоге точно примут ) Что по сути: ◾️Закрепляется понятие «ДДУ с рассрочкой». Такие ДДУ будут заключаться исключительно в форме электронного дока, подписанного УКЭП   ◾️Сведения по рассрочке будут передаваться БКИ, учитываться в кредитной истории дольщика   ◾️Не допускается начисление % на цену ДДУ, или сумму долга. Однако, обращу внимание, я не увидел запрета на изначальное завышение цены объекта при рассрочке   ◾️При рассрочках в горизонте «за» ввод объекта, больше не нужно будет расторгать ДДУ и заключать другие договоры. Условия и график из рассрочной ДДУ-шки может действовать и после сдачи. Но не более 3 лет после даты ввода (той, что указана в ПД на момент заключения ДДУ)   ◾️При таких рассрочках «после ввода», поступившие деньги дольщика до сдачи стандартно хранятся на эскроу. А после ввода (раскрытия / закрытия эскроу), платежи ужу будут поступать на счёт застроя. Реквизиты эти должны быть сразу прописаны в ДДУ   ◾️При рассрочке «после ввода», если долг не погашен, это будет указано в АПП. Собственность покупатель оформить сможет. Но до погашения рассрочки, объект будет числиться в ипотеке в пользу кредитора / застроя   ◾️Можно гасить рассрочку досрочно. Частично или полностью. Уведомив застроя за 30 дней (если иное не прописано в ДДУ). При частичной досрочке не нужно вносить изменения в дог. Взнос учитывается в счёт последних платежей по графику. А после факта заявленного погашения, застрой в течение 2 дней пришлёт размер остатка или справку, что «Добби свободен» (с)   ◾️Если дольщик накосячит с платежами более 3-х раз за 1 год, или просрочится на 2+ мес., застрой вправе будет потребовать полное погашение. На каких условиях – должно быть прописано в ДДУ. В т.ч. вместо штрафа, может быть начисление % на просроченную задолженность. Но не более 20% годовых   ◾️Совокупная площадь объектов в рассрочку «после ввода», не должна превышать 25% от совокупной площади всех помещений проекта (или корпуса, этапа… короче, «материнского» объекта строительства по ДДУ). Причём в эту общую площадь включаются все помещения, по которым могут быть заключены ДДУ-шки… То есть, и коммерция, и парковки, и кладовки. Что, есесьно, применительно чисто к жилым объёмам прилично режет допустимый «лимит»… НО, строгость закона перешагивается через согласование продаж сверх «лимита» с банком-кредитором      Если примут Правки заработают с 1 сент. 2027. И будут применяться к сделкам с этой даты. Так что у рынка есть ещё год, на рассрочки «без правил». А там, глядишь, уже и не особо нужно будет 🤔 @iliilitop

Наш коллега Владимир отлично разобрал тему рассрочек и интересные детали предложений. Кстати, скоро увидим его и на нашей конференции 👀 Ждёте? 👍

🤔 «Брать или не брать?» Вот в чём вопрос. Особенно когда в голове крутится: «а вдруг потом будет дороже?», «а вдруг, наоборот, всё упадёт?» и классическое: «ну вроде проект-то хороший». Разобраться, как принимать решения на рынке недвижимости в кризисное время без лишних эмоций, поможет наш новый спикер на конференции Smarent 12 сентября: 🎓 Владимир Осипов — доктор экономических наук, преподаватель МГУ. Поговорит о FOMO, синдроме упущенной выгоды, и о том, почему нам иногда кажется, что покупать нужно прямо сейчас. Увидимся 12 сентября на конференции Smarent — будем разбираться в рынке и искать ответы, которые помогут принимать решения о покупке более взвешенно. ⚡️ И важный момент: завтра стоимость билета вырастет. Если планировали прийти, сегодня последний день купить билет по текущей цене. 📅 12 сентября, 10:00 👉 Регистрация: smarent.com/conference-2026

🤔 Кому застройщики будут продавать все эти квартиры? Заметили, что в последнее время на рынке появилось много громких стартов продаж? На первый взгляд некоторые проекты выглядят действительно интересно. Но что будет, если разобраться в них чуть глубже? Сегодня на прямом эфире разберем последние заметные старты и посмотрим, что за ними стоит на самом деле. Поговорим про АфиАльт, РИДЖ, ПаркВью 26 и другие проекты: насколько оправданы цены, кому сейчас стоит покупать и почему застройщики продолжают выводить новые корпуса и ЖК на рынок. Как всегда, начинаем в 21:00 🔥 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK 👉🏼 Ссылка на Twitch

Интересная мысль: Пузырь, который все видели, — это скорее «серый носорог». А чёрным лебедем часто становится неожиданный триггер и способ, которым он передаёт удар дальше по цепочке.

⚡️Что будет с квартирами, если фондовый рынок рухнет? Сегодня у меня в гостях Максим Петров, профессиональный инвестор и основатель MaxCapital. В выпуске обсудили: 🔹 Почему падают ОФЗ 🔹 Сколько на самом деле должна стоить квартира 🔹 Какие вложения сегодня могут быть нерациональными 🔹 Почему происходит отскок на фондовом рынке 🔹 Как грамотно распределить 5, 15 и 30 млн рублей Максим уже был гостем нашего канала в 2023 году, но с тех пор многое изменилось. В этот раз он поделился результатами интересного эксперимента: включил недвижимость в собственный инвестиционный портфель. Почему он решил это сделать, как теперь оценивает недвижимость относительно фондового рынка и что происходит с его инвестиционной стратегией, смотрите в новом выпуске. ✅ Видео уже доступно по ссылке

Когда застройщик забыл, что средний рост человека в Москве около 170 см 😆 Приемка квартиры в ЖК Страна Озерная