Pro недвижимость. Smarent

⚠️ Риск новостроек, о котором редко думают: бренд застройщика может исчезнуть ПИК объявил об отказе от бренда "Среда" - он просуществовал всего около двух лет и будет интегрирован в другой девелоперский юнит Forma. Формально для клиентов ничего не меняется: обязательства по договорам сохраняются, проекты продолжают развиваться уже внутри новой структуры. Честно говоря, я не удивлен самому факту, так как позиционирование Среды в линейке "ПИК - ПИК Плюс - Среда - Форма" было самым неустойчивым, но немного удивлен, что это сделали посреди реализации проектов. Но, в любом случае, для рынка это еще одно напоминание: в новостройках больше не гарантирован даже сам "застройщик как имя". Покупатель часто выбирает квартиру, ориентируясь на "образ девелопера": продукт, архитектуру, подход. Однако внутри крупных групп эти образы могут существовать как временные оболочки: их создают под рыночную фазу и так же легко сворачивают, когда меняется экономика или стратегия. 👉 В итоге вы можете купить квартиру у "молодого перспективного девелопера", а достраиваете отношения уже с другим - иногда с полной сменой логики продукта и управления. ⚠️ Формально это не влияет на договоры. Но влияет на восприятие продукта, его развитие и то, как именно будет реализована следующая стадия проекта. 📌И главный риск здесь не в том, что "всё сломается". Просто в один момент вы можете обнаружить: тот девелопер, которому вы доверяли при покупке, к моменту сдачи уже формально не существует. Да, рынок становится всё интереснее...🧐 "Smarent. Pro недвижимость" в Telegram / в MAX

⚡️Кто построит вторую очередь Will Towers? Один из самых недооценённых рисков при покупке новостройки - смена девелопера между очередями строительства. И про такой риск для конкретно этого проекта я рассказывал ещё два года назад, когда выбирал квартиру для себя.

Компания «Управление экспериментальной застройки» (УЭЗ), принадлежащая мэрии Москвы, выставила на продажу 100% ООО СЗ "Волынская", которому принадлежат участки под вторую очередь ЖК Will Towers. Стартовая цена актива — 4,9 млрд рублей, торги пройдут в начале августа. Для участия в аукционе допустят только крупных девелоперов: с выручкой не менее 13 млрд рублей за последние три года и опытом ввода не менее 190 тыс. кв. м жилья. Торги ожидаются в начале августа.

На первый взгляд, обычная новость рынка. Но не для жителей первой очереди Will Towers. Потому что смена застройщика может с большой вероятностью означать: ▪️другую архитектуру; ▪️другое благоустройство; ▪️иное качество материалов и отделки; ▪️изменение общей концепции жилого комплекса. В результате вместо единого проекта можно получить ЖК, который визуально и по качеству будет состоять из двух совершенно разных частей. ⚠️ И, кстати, это не единичный случай. Похожий риск, на мой взгляд, существует и в ЖК NOVA от Самолёта. Поэтому при выборе новостройки важно смотреть не только на дом, который вы покупаете сегодня, но и понимать, кому принадлежат участки под следующие очереди и кто будет их строить. Иногда именно это через несколько лет сильнее всего влияет и на комфорт жизни, и на стоимость квартиры. Кстати, а давайте попробуем угадать нового собственника: -Региональный застройщик😱 -ПИК с "дочками"👍 -MR Group❤️ -Sminex⚡️ -Донстрой🔥 -Победителя не будет🍌

Что нужно знать про застройщиков ТОП уровня 👇

Акционеры девелоперской компании ПИК решили не платить дивиденды по итогам 2025 года.

На самом деле, это показывает реальную ситуацию на рынке недвижимости и неустойчивость положения девелоперов. Это плохо и для рынка, и для покупателя недвижимости, и для владельцев недвижимости и для тех, кто сидит на диване и ждет обвал! 😂 👉Кстати, знаете, кто единственный из публичных застройщиков выплатит дивиденды, да ещё с доходностью 12% (на момент объявления)? Ну, вы наверное догадались - ЛСР.

🧟 Зомби долгострой оживает? У проекта, который должны были сдать 10 лет назад, снова появились "признаки жизни". Весной на стриме про долгострои и банкротства застройщиков я вспоминал самые громкие кейсы последних лет. Среди них - проекты ALVEK, которые уже давно должны были принять новоселов, но вместо этого стали символами несбывшихся обещаний. И вот один из проектов них неожиданно снова всплыл. Правда, есть нюанс. "Клубный дом на Пришвина" получил новую страницу на Дом. РФ. Вместе с ней появились свежая проектная декларация, обновленное разрешение на строительство (оно продлено до конца этого года) и даже раздел с ходом строительства. Формально девелопер не изменился - проект по-прежнему ведет компания Кара+, входящая в группу ALVEK. Но есть деталь, которая выглядит максимально символично: на фотографии, датированной июнем, почему-то лежит снег. Совпадение? 😂 Это очень точно отражает судьбу самого проекта. Самое интересное, что внешне дом уже давно выглядит практически готовым. Однако никакой реальной активности на площадке не наблюдается годами. В каком состоянии находится объект сегодня - остается только гадать. Для сравнения: согласно проектной декларации от февраля 2015 года, дом должны были ввести в эксплуатацию до 30 июня 2016 года. Прошло десять лет. Вообще история ALVEK - это целая коллекция долгостроев: ▪️ Sky Parks все-таки удалось достроить, пусть и с серьезными задержками. И это единственный сданный проект. ▪️ Дом на ВДНХ так и не состоялся. После протестов местных жителей строительство остановили, а в конце 2016 года власти расторгли договор аренды участка и отозвали разрешительную документацию. ▪️ Клубный дом на Пришвина должен был быть сдан еще летом 2016-го. ▪️ Клубный дом на Менжинского стартовал в 2014 году, а завершить строительство планировали до сентября 2017-го. Спустя два года после старта не был готов даже котлован, в котором многие годы даже плавали уточки. Сегодня объект обнесен новеньким забором, а на строительном щите значится МФК со сдачей 2026 году. В остальном - ничего нового. Пока рано говорить, что "Клубный дом на Пришвина" действительно воскрес. Но обновление документов - первый сигнал за долгое время. Вопрос только в том, станет ли он началом реальной стройки или это очередная формальность, которая ничего не изменит. 👀 А если не видели стрим - обязательно посмотрите! "Smarent. Pro недвижимость" в Telegram / в MAX

Реальный разрыв между первичкой и вторичкой составляет не 46%, а всего 9% - ЦБ На прошлой неделе ЦБ выпустил интересный материал на тему разрыва цен между первичным и вторичным рынком. На мой взгляд, это важное уточнение. Наконец появился более аккуратный взгляд на структуру рынка. Так, реальный разрыв, по оценке ЦБ, составляет около 9%, а не привычные 40–50%, которые часто звучат в публичных обсуждениях. Именно об этом я говорил в одном из недавних роликов и в новой статье на РБК. ▪️Во-первых, вторичный рынок крайне неоднороден. Он состоит не из "средней цены по больнице", а из разных слоев - ликвидных объектов, переоценённых квартир и большого объёма "шума" в объявлениях. Именно этот шум часто создаёт ощущение избыточного предложения и иллюзию дешёвой вторички, которого в реальности может не быть. ▪️Во-вторых, значительная часть ценового разрыва между первичкой и вторичкой существует только на уровне агрегированных данных. Когда мы переходим к конкретным домам и локациям, особенно к "новой вторичке" в домах последних лет, разрыв в ряде случаев сокращается до минимальных значений. ▪️В-третьих, рынок всё чаще смещается от логики "дешевле/дороже" к логике "качество и ликвидность". В результате вторичка перестаёт быть универсальным дисконтом к новостройкам и становится рынком выбора конкретного объекта с сильно различающимся качеством. И я рад, что ЦБ, наконец, правильно посмотрел на рынок. Потому что усреднённые разрывы всё хуже описывают реальную картину: они фиксируют статистику, но теряют механику сделок. А, кстати, поделитесь и вы своим недавним опытом: -Вторичка сильно дешевле 👍 -Вторичка дешевле, но не сильно ❤️ -Первичка всё равное выгоднее 🔥 -Не было опыта, просто хочу поставить лайк ❤️ "Smarent. Pro недвижимость" в Telegram / в MAX

Скоро еще сложнее будет получить ипотеку

ЦБ предложил учитывать только 90% неофициальных доходов заемщиков. А с 1 июля 2027 года при расчете долговой нагрузки будут учитываться только официально подтвержденные доходы заемщиков — ТАСС

Да, ставку будут снижать. А выдадут ли вам ипотеку?

Записали подкаст с Андреем Ковалевым😎 Ставьте огонь 🔥, чтобы мы выложили выпуск в это воскресенье 😉

“Купил коммерцию в новостройке и завис без арендатора" Заметил, что в последнее время меня чаще стали спрашивать про коммерческую недвижимость: стоит ли заходить сейчас и как выбирать помещения, чтобы они не превращались в пыльный неликвид. Поэтому я написал серию статей по этой теме для "Т-Бизнес Секреты" (первая часть тут, вторая тут). 👉 Два одинаковых помещения в одном ЖК могут отличаться по доходности в 2–3 раза. Одно сдают ещё до сдачи дома, второе стоит пустым годами. Всё потому, что для арендатора важны не статус проекта, а трафик: сколько людей проходит мимо, есть ли метро/остановки, как быстро заселяется район. На практике самые сильные точки: на въезде в ЖК, вдоль пешеходных маршрутов, у якорей (супермаркет, аптека) и остановок. Что ещё проверить до покупки, чтобы не прогадать: ✅ Технические параметры: свободная планировка, витрины, вход с уровня тротуара, мощность от 15 кВт. Комнатные планировки - почти гарантированный неликвид. ✅ Наличие мокрой точки и вентиляции - без них сложно сдать под общепит, продукты или салон. То есть выбор сужается. ✅ Метраж 60–90 кв. м - самый ходовой. Меньше 40 или больше 150 искать арендатора сложнее. ✅ Перспектива района - за 2–3 года может открыться метро или достроиться соседняя очередь, и потоки сместятся. Поиск арендатора и ремонт Начинать искать арендатора стоит за 3-4 месяца до сдачи дома: многие сети готовы подписывать предварительные договоры. Ремонт до подписания арендатора делать не стоит: разным бизнесам нужны разные планировки. Арендаторы чаще берут "в бетоне" и делают сами под себя, а на время ремонта получают арендные каникулы. Самый надёжный вариант - найти арендатора до покупки. Тогда у вас прогнозируемый денежный поток с самого начала. Если арендатора нет, проверьте, какие сети развиваются в локации, хватает ли населения и есть ли конкуренты. Вывод: в коммерции выигрывает не тот, кто купил дешевле за метр, а тот, кто заранее посчитал трафик, проверил технику и нашёл арендатора до сделки или хотя бы начал поиск до сдачи дома. 👉А как у вас опыт с коммерческими помещениями? -Да, всё круто, доходность отличная 👍 -Неудачный опыт, лучше б взял ещё квартиру 😭 -Пока опыта нет, но очень интересно ❤️ "Smarent. Pro недвижимость" в Telegram / в MAX

💵 67 трлн рублей на депозитах. Когда они пойдут в недвижимость? Это один из самых популярных вопросов последних месяцев. Но, как мне кажется, это неправильный вопрос. Ошибка №1 Многие смотрят на эту сумму с позиции среднего размера вклада - около 456 тыс. рублей. Но для рынка недвижимости эта цифра почти ничего не говорит. ▪️Во-первых, это "среднее" одинаково для двух ситуаций: 100 человек × 456 тыс. ИЛИ 1 человек × 45,6 млн + 99 человек × 0 ▪️Во-вторых, покупка квартиры - это редко решение одного человека. Чаще это решение семьи. А значит, оценивать потенциал рынка по одному вкладу бессмысленно: важнее совокупный капитал домохозяйства. Ошибка №2 В поиске ответа многие следят за ключевой ставкой, ожидая, что какой-то уровень станет сигналом для вкладчиков бежать в недвижимость. Безусловно, снижение на 0,25 п.п. - это не тот масштаб изменения, который способен вызвать массовый отток денег с депозитов. Да, многие уже начинают задумываться о следующих шагах, но предпосылок для резкого перетока капитала пока нет. Но, на мой взгляд, инвестору сегодня стоит задавать себе совсем другой вопрос. 👉Не "Когда ЦБ снизит ставку?", а "Когда лично я буду готов к покупке?" Потому что первое - это попытка угадать действия регулятора. Второе - работа с собственной стратегией. А рынок недвижимости обычно начинает реагировать раньше, чем большинство людей понимает, что момент уже наступил. Именно поэтому попытки "поймать идеальный момент" часто оказываются менее эффективными, чем заранее подготовленная инвестиционная стратегия.

Что и требовалось доказать и на эфирах обсуждали данный вариант.

Условия семейной ипотеки останутся без изменений до 1 октября, сообщили в Минфине РФ. Заинтересованные ведомства продолжают работу над совершенствованием программы льготного кредитования "Семейная ипотека".

Видимо для рынка недвижимости это был бы серьезный удар 🥊

🌊 Почему все хотят здесь жить? Рынок недвижимости меняется. Стратегии, которые работали ещё год назад, сегодня могут уже не давать прежнего результата. Инвесторам и покупателям приходится искать новые точки роста и внимательнее изучать перспективные города и их районы. Один из таких примеров — Санкт-Петербург. Пока цены в Москве продолжают достигать новых высот, Петербург остаётся рынком с неплохим потенциалом. Это северная столица России, в которую стабильно приезжают жители из других городов, а значит, спрос на недвижимость здесь сохраняется. Сегодня в прямом эфире в 21:00 разберём один из самых обсуждаемых районов Санкт-Петербурга, а именно Васильевский остров. Обсудим, почему этот район привлекает покупателей и инвесторов, какие у него есть реальные плюсы и минусы, стоит ли сейчас рассматривать покупку недвижимости здесь и какие проекты могут быть интересны на рынке. Жду всех сегодня в 21:00 👋 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK

🇷🇺 Как менялась жизнь людей в России за 1000 лет Сегодня у меня в гостях Клим Александрович Жуков, автор YouTube-канала «Клим Жуков», исторический реконструктор и публицист, писатель-фантаст и историк-медиевист. В выпуске мы обсудили: 🔹 Как выглядело жильё людей в разные исторические эпохи 🔹 Что повлияло на развитие рынка недвижимости 🔹 Кто владел доходными домами и сколько на них зарабатывали 🔹 Как жильё и ипотека влияют на жизнь общества 🔹 В какой период истории было проще приобрести собственную квартиру В это выпуске мы разобрали историю жилья в России на протяжении 1000 лет: от первых поселений и сословного общества до современной недвижимости. Уверен, что вам понравится этот выпуск 🙌🏼 ✅ Видео уже доступно по ссылке

"Не дай бог комиссия агента станет больше на 2%" Еще одна яркая цитата Никиты Стасишина. А мне идея включать комиссию агента в ипотеку кажется вполне разумной. Как и возможность включить в кредит отделку. Для покупателя это часто вопрос удобства и снижения первоначальных затрат. Согласны? 👍 Ну и раз уж заговорили о комиссиях. Знаете, какая комиссия в Смарент за подбор новостройки? Правильный ответ: 0%. Никита Стасишин был бы доволен "Smarent. Pro недвижимость" в Telegram / в MAX

Почему я не пишу про каждый новый "вариант" семейной ипотеки? Потому что не хочу заниматься гаданием и разгонять ожидания там, где решения еще нет. Есть общие тренды (например, демография), но цифр реальных еще нет, совсем. Сейчас вокруг льготных программ огромное количество обсуждений, вбросов, "инсайдов" и прогнозов. Кто-то услышал фразу на совещании, кто-то пересказал чье-то мнение, кто-то уже рисует новые условия и сроки запуска программ. Внутри правительства изменения по льготным программам еще обсуждаются, согласовываются и просчитываются. Сегодня звучит одна идея, завтра - уже другая. А читают это не эксперты, а обычные семьи, которые решают: покупать квартиру сейчас, ждать новую программу или планировать пополнение в семье. Поэтому я не хочу хайповать на слухах. Когда решение будет принято, опубликовано и станет понятна механика работы: обязательно расскажу и всё разберу. "Smarent. Pro недвижимость" в Telegram / в MAX

Рынок жилья на пороге изменений, о которых уже говорят открыто У Никиты Евгеньевича Стасишина спросили, есть ли проблема на рынке первичной недвижимости, что не хватает качественных и ликвидных квартир нужной планировки?

Сейчас многим застройщикам, сидящим здесь, не понравится то, что я скажу. Вот смотрите, что происходит в последние годы и с чем мы сталкиваемся. Это вызов и перед федеральным правительством, и, я надеюсь, перед региональными правительствами. У нас, к сожалению, под меры поддержки, которые были последние несколько лет, подстраивалась квартирография. Объём однокомнатных квартир составляет в проектах до 70%. И, как мы считаем, самая главная задача, которая стоит перед нами, - это демография. Нам необходимо увеличивать квартирографию, увеличивать среднюю площадь квартир. Но почему так происходило? Потому что застройщики подстраивались под спрос. Есть вопросы с ценой, есть вопросы с доступностью. Но сегодня те меры поддержки, которые уже реализуются и которые будут реализовываться, будут направлены на стимулирование строительства более просторных квартир❗️

Вы знаете, это очень интересно и здорово, что Минстрой видит эту проблему - мы на канале часто об этом говорим. Строят много, но выбрать что-то действительно подходящее сложно, особенно для семьи, даже в условиях дорогой ипотеки и высокой стоимости квадратного метра. 👉Но что это значит? То, что дешёвого строительства не будет, и массовых проектов а-ля ПИК уже не появится. Все старты продаж будут с более высокими ценами, чем раньше.

ЦБ РФ снизил на 0,25 п.п. , а Сбербанк на 0,5 п.п. Постепенно ипотечная ставка на вторичке снижается Завтра снижаем ставку по базовой ипотеке на 0,5п.п. - Алексей Лейси , руководитель Домклик Как Вы считаете, увеличит это спрос на недвижимость? Да - 👍🏻 Нет - 🍌

Интересно, а что планировал САМОЛЕТ платить и кому ? Или они хотели еще выпустить облигаций, чтобы заплатить дивы ?

Собрание акционеров девелоперской группы "Самолет" решило не платить дивиденды по итогам 2025 года. По данным тчетности компании, "Самолет" по итогам 2025 года получил около ₽2,3 млр убытка против ₽8,2 млрд прибыли годом ранее.

Доброе утро 😃 Точнее хорошая новость для будущих жителей ЖК Воксхолл