Артем Цогоев | Недвижимость

🏦 На рынке появился новый инвестиционный инструмент - банковская гарантия доходности! 🌊 «Аструм Групп» вместе с Совкомбанком объявил старт продаж во всесезонном курорте «Алеан Резорт Монвер» в Лазаревском районе Сочи, а для инвесторов еще и придумали любопытную новинку - банковская гарантия доходности для инвестора проекта. 📑 Что это такое. Обычно доход от сдачи номера гарантирует сам застройщик или его управляющая компания. В «Алеан Резорт Монвер» гарантийное обязательство берёт на себя банк: первые два года эксплуатации комплекса Совкомбанк гарантирует инвестору доход вне зависимости от заполняемости номеров.

Если в первые два года эксплуатации комплекса фактический доход окажется ниже определенного уровня, то Совкомбанк компенсирует разницу.

К слову, сам банк проект и финансирует, так ещё и приобрел в нём долю 15%. 🏗 Теперь про сам комплекс. Объём инвестиций - ₽44 млрд, шесть гостиничных корпусов на 2680 номеров, участок 15,7 га, общая площадь застройки - около 184 тыс. м2. 👨‍👩‍👧‍👦 Девелопер делает ставку на семейную аудиторию. Под инфраструктуру отдают 70% территории: крупнейший крытый аквапарк в Сочи, парк аттракционов, кинотеатр, концертный зал на 1000 мест, 13 зон бассейнов и собственный пляж. Работать курорт будет по системе «ультра всё включено». 💺Наличие концертного и банкетных залов подразумевает интерес со стороны деловых туристов и будет обеспечивать проекту стабильную круглогодичную загрузку на должном уровне. ✅ Завершение строительства «Алеан Резорт Монвер» запланировано на II квартал 2029 года, что довольно оптимистично. Управлять комплексом будет гостиничный оператор Alean Collection. Реклама АО«Специализированный застройщик «Якорная Щель» ИНН 2318030530 erid:2VtzqusMVYm

Портфель Трампа! 💜 Управление правительственной этики США раскрыло декларацию президента этой страны - Дональда Трампа. 🛐 «Агент Краснов» инвестировал в сотни компаний и инвестиционных фондов, включая 70+ публичных компаний из сектора недвижимости: REIT (фонды недвижимости), брокеры, застройщики жилья. 💵 Все ценные бумаги компаний, связанных с недвижимостью, в портфеле оценивается в $3,9–11,7 млн (медиана ≈ $7,8 млн). А весь портфель, включающий акции Nvidia, Apple и другие компании оценивается кратно выше. 👐 Трамп утверждает, что инвестиционных решений не принимал: «Я никогда не общаюсь с теми, кто распоряжается моими деньгами». Ну да ладно, что там в портфеле оранжевого (не путать с ПИК): 🔹 Ventas (VTR) - $1–5 млн. Единственная позиция такого калибра, на порядок больше всех. Это фонд недвижимости, инвестирующий в дома престарелых и недвижимость медицинских клиник. Ventas это ≈39% портфеля. Да, Трампу за 80. 🔹 American Tower - $500K–1M. Вышки сотовой связи. Алло, Мелания? 🔹 CBRE - $250–500K. Известная брокерская компания, ранее работала в России. 🔹 Realty Income - $250–500K. Доходные ГАБы. Какая грязная окупаемость? 🔹 Simon Property - $250–500K. Торговые центры в США. 🖐 Эти пять имен занимают примерно 63% портфеля недвижимости. Остальные 65+ компаний - ставки от нескольких тысяч до десятков тысяч долларов. ❓Может ли инвестор из России полностью скопировать портфель Трампа? Да, но понадобится брокер (по ценным бумагам) из какой-нибудь дружественной страны с доступом к международным рынкам.

👀 Новое интервью на моих видео-каналах! 📺 О девелопменте на Бали, о необычном гостиничном проекте для всей семьи, о финансировании крупных строительных проектов и о многом другом говорим с основателем Blue Ocean Capital Павлом Яншевским. 🔥 Смотреть здесь: 🖥 Youtube 📺 Rutube 📼 VK ⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️ 👍 Лайк 🔥 Коммент 👀 Уже смотрю 👌 Вечером посмотрю

Срочно покупать! И побольше. 💰За 25 лет присутствия на рынке недвижимости я ни разу не слышал: «Какие же сейчас доступные цены! Надо срочно покупать и побольше!». Из года в год люди говорят одно и то же - цены достигли потолка, куда уже выше, скоро всё рухнет. Пять лет назад так говорили, десять лет назад, пятнадцать лет назад. А цены растут дальше. И дальше. И дальше. 😞 Люди хотят верить и верят: цены достигли потолка, куда уже выше, скоро всё рухнет. Только вот ждут они уже не первый год, а цены продолжают расти. «Эх, как же круто было в 2020-м! Можно было купить так дешёво! Жаль, что не могу туда вернуться». ⏰ Представьте 2031 год - это всего через пять лет. Вы точно это услышите: «Эх, как же круто было в 2026-м! Можно было купить так дешёво! Жаль, что не могу туда вернуться». Мы почему-то считаем прошлые цены доступными, а текущие - запредельными. 💸 Лично я жалею, что не пользовался ипотекой активнее, что не купил больше объектов в прошлом. Но я никогда не думал тогда, что «сейчас слишком дорого, не время покупать». Во всяком случае, не припомню такого. Понимаю, что у людей бывают объективные причины - нет денег (даже на первоначальный взнос), сложная жизненная ситуация, нет уверенности в работе и доходе. Это всё понятно. 🎯 Но ведь очень многие не покупают недвижимость из-за предубеждения, что «цены на пике». Вопрос не в том, дорого сейчас или дешёво. Вопрос в том, с чем вы окажетесь в 2031 году. Большинство будет вспоминать 2026 год как время упущенных возможностей. Меньшинство будет благодарить себя за решительность. ⚠️ Это я не конкретно про новостройки, вторичку или коммерческую недвижимость. Я вообще, в целом. 🛑 И дисклеймер, конечно: не является инвестиционной рекомендацией. 👍 Беру на всю котлету в 2026-м. 🔥 Жду обвала (денег мало)! 👀 Жалею о прошлом...

⚡Мой знакомый недавно сообщил мне, что легко заработал ₽10 000 000. Что он делал? Рутина миллионера: 🔹 Просыпался рано утром 🔹 Выпивал 2 стакана воды натощак 🔹 Медитировал по 20 минут каждый день 🔹 Купил однушку на Щелковской в 2000-м за ₽800 тыс и не продавал её 25 лет (сейчас она стоит ₽10,8 млн) 🔹 Дышал Больше подобных кейсов на @atsogoev

Дешевое без отделки? В реальности - дороже. 🧮 Относительно недавно у меня была консультация, на которой женщина-инвестор поинтересовалась, что лучше купить под аренду со сдачей в 2029 году: более дешевую квартиру без отделки или более дорогую, но уже с отделкой. Логические рассуждения привели меня к выводу, который на первый взгляд кажется неочевидным: несмотря на более высокий порог входа, вариант с отделкой может оказаться выгоднее для арендной модели. 📊 Сначала про ремонт. ТАСС был уполномочен заявить еще в 2025 году, что средняя цена ремонта московской квартиры 55–60 м2 за последние годы выросла примерно так: 2022 - ₽970 тыс., 2023 - ₽1,32 млн, 2024 - ₽1,69 млн, начало 2025 - ₽2,16 млн. За три года - в 2,2 раза, около +30% в год. Быстрее, чем дорожали сами новостройки. 🔮 Я уже писал, что к концу 2025 года средняя стоимость ремонта в Москве превысила ₽75 тыс./м2. Предполагаю дальнейший рост на осторожные +15% в год - и тогда к 2029-му выходит порядка ₽131 тыс./м2, почти вдвое дороже сегодняшнего. 🧱 Если квартира передается без отделки в 2029 году, ремонт придется делать уже по ценам 2030-го. А это не только более высокие расходы, но и дополнительные месяцы без арендного дохода. Плюс мы ничего не знаем о рынке 2030 года - будет ли дефицит бригад, какими окажутся цены на материалы и качество работ. ⏱️ Квартира с отделкой в той же логике дороже на старте, зато после получения ключей ее можно быстрее выводить на рынок аренды. По сравнению с вариантом без отделки сокращается период простоя, а стоимость ремонта фактически фиксируется в цене покупки, а не догоняет владельца через несколько лет. 🔑 Такие предложения на рынке достаточно редки. Из имеющихся сейчас вариантов с близкой сдачей: например, в «Символе» от «Донстроя», где есть квартиры с отделкой в доходном доме. Там инвестору хотя бы не придется отдельно искать бригаду, контролировать ремонт и пересобирать смету уже после ввода дома. 💡 В общем, никакой новости - для финансовой модели чем быстрее квартира становится готова к сдаче и чем меньше непредсказуемых расходов после получения ключей, тем лучше.

«Не дай вам Бог жить в эпоху перемен». Древняя китайская пословица. 💳 Капитал современного человека это строчка в базе данных, расположенном на сервере неизвестно где. Права на деньги, недвижимость, ценные бумаги - всего лишь сочетание цифр и букв, которые можно увидеть на смартфоне. Кое-что пока есть и на бумажном носителе, но цифровизация развивается слишком стремительно. 🦨 Каждое неожиданно происходящее событие - очередной повод задуматься. А что ЕСЛИ? 😳 Что если произойдут очередные непредвиденные, ненормальные и вообще никак не ожидаемые события? Это не касается только России и Москвы. Например, за последние 5 лет крупномасштабные уличные беспорядки с человеческими жертвами, попытки гос.переворотов и т.д. происходили в Ереване, Минске, Алмате, Вашингтоне, Штутгарте и Париже. 📝 Периодически можно увидеть тексты о том, что «пачка наличных (долларов) не помешает», а «лучшая инвестиция сейчас - набор продуктов и полный бак бензина». В очень краткосрочной перспективе это может быть и так, но вообще-то нет. ☑️ Лучшая инвестиция сейчас и всегда - наличие стратегии, диверсификация активов, наличие плана Б (В, Г, Д...), запасных аэродромов, системы безопасности свой семьи и своего капитала. 👍 У меня есть стратегия 🔥 Хочу построить стратегию 👀 Всё плохо со стратегией

📊 СФО и СОПФ - две аббревиатуры из мира секьюритизации и проектного финансирования. Узкая тема, но раз уж я начал про СФО, то продолжу. Итак! 🏦 СФО - это Специализированное Финансовое Общество. Это компания специального назначения, которая создается для секьюритизации финансовых активов с стабильным денежным потоком - кредитов, займов, лизинговых или арендных платежей. СФО выпускает под этот денежный поток облигации. Инвесторы покупают облигации, получают доход от денежных потоков по этим активам. 💼 СОПФ - это Специализированное Общество Проектного Финансирования. Оно создается для финансирования долгосрочных инвестиционных проектов (минимум на 3 года) - строительства мостов, дорог, гостиниц, инфраструктуры. СОПФ покупает права требования по будущим доходам от проекта (например, право собирать плату за проезд по мосту) или приобретает имущество для реализации проекта. Потом СОПФ размещает облигации под залог этих прав и имущества, привлекая финансирование. Классический пример - строительство платной дороги: застройщик продает СОПФ права на будущую плату за проезд, СОПФ выпускает облигации, на эти деньги строится дорога. 🔍 В чем разница? СФО работает с уже существующими активами и денежными потоками - рефинансирует то, что уже есть. СОПФ финансирует создание нового имущества и инфраструктуры - инвестирует в то, чего еще нет. СФО - про секьюритизацию готовых активов, СОПФ - про проектное финансирование будущих объектов. Плюс у СОПФ есть налоговые льготы - доходы в рамках уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль. ❓ Кому пригодятся эти знания? Инициаторам проектов в сфере недвижимости для расширения кругозора как минимум, для применения на практике как максимум. 👍 Ясно-понятно 🔥 Спасибо, Кэп! 👀 Путано-запутано #ликбез

🏗 Застройщик «Кортрос» вывел в продажу жилой комплекс «Сикрет Гарден». Адрес: Москва, Профсоюзная, 76А (5 мин.пеш. от ст.м. «Калужская»). Вывеска - премиум, но по набору лотов тянет максимум на бизнес-плюс. 📌 Место: ЮЗАО, Обручевский район - давно обжитой, с готовой инфраструктурой и парком под боком. 💵📐 Цены и планировки: без отделки, пока продают единственный корпус - 30-этажную «Аква». 1️⃣ (и студии) от ₽19,6 млн. за 29,8 м2 или ₽658 т./м2 2️⃣ от ₽33,9 млн. за 62,3 м2 или ₽544 т./м2 3️⃣ от ₽41,1 млн. за 81,6 м2 или ₽504 т./м2 🏢 Проект: три корпуса переменной этажности от 8 до 30 этажей - «Аква», «Терра» и «Флора», 1 066 квартир от студий до четырёшек, 455 машино-мест под землёй и закрытая территория на 2,3 га. Три четверти лотов (73%) - студии и однушки: для «клубного премиума» расклад необычный. ⭕️ Окружение: соседи бодрые и их много! Готовый бизнес-класс EVER (от ₽530 т./м2), «Архитектор» от ФСК (от ₽400 т./м2), «Обручева 30» со сдачей до конца года (от ₽495 т./м2) и STONE Грэйн (от ₽530 т./м2). Плюс в локации ожидаются проекты от Level. 🔑 Ключи: обещают в 2030 году. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией 👀 Вижу инвест 🔥 Опять оверпрайс 👍 Мне по 🥁

⚡️Споры с гостями: как защитить объект В посуточном размещении споры с гостями часто начинаются с условий бронирования: отмены, возврата предоплаты или правил заезда. В сезон такие ситуации особенно чувствительны: одна неясная формулировка может привести к жалобе. 📆 7 июля в 12:00 Bnovo проведет бесплатный вебинар с юристом, учитывая новые законы с 1 марта. В программе: 🔹 возвраты, no-show и предоплата; 🔹 заселение и документы гостей; 🔹 жалобы, претензии и спорные условия тарифа; 🔹 Персональные данные, туристический налог. Вебинар будет полезен управляющим апарт-отелями, апартаментами и любым объектам, которые хотят снизить риски в работе с гостями. 👉🏻 Участвовать бесплатно

🛍 Чистопрудный бульвар, 2 - новый проект R4S уже в продаже. На рынке экспонируется помещение по этому адресу - и сразу с арендатором, шоурумом белья Le Journal Intime. 📍 Локация - одна из сильнейших на бульварном кольце: помещение на первой линии, прямо у выхода из метро «Чистые пруды». Постоянный пешеходный трафик и максимальная видимость с бульвара. 👙 Le Journal Intime - российский бренд технологичного женского белья, основанный в 2015 году. Бутики сети работают в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске, Новосибирске и Южно-Сахалинске; сеть развивается в том числе по франшизе. Постоянный участник парижской выставки Salon International de la Lingerie. 📐 Про помещение: 67,4 м2, отдельный вход с фасада, потолки 4,4 м, центральные коммуникации, электрическая мощность 10 кВт. Договор аренды на 5 лет, ставка 770 000 ₽/мес, индексация 10% в год. Цена - 122 млн ₽. 🔎 Почему я слежу за этим адресом? В 2025 году проектная компания девелопера R4S Group выкупила у «Почты России» на торгах помещения в этом здании. Теперь первые помещения выходят в продажу — и это весьма быстрый темп для такого рода проектов. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Побег из Нью-Йорка ☝️Это Серёжа, недавно он потерял несколько десятков миллионов долларов на инвестициях в недвижимость. Вот его история. 🏙 Сооснователь Google Сергей Брин, чье состояние оценивается в четверть триллиона долларов, вышел из фонда нью-йоркской арендной недвижимости, выручив за свою долю сущие копейки. Связанная с Брином компания Amphitheatre LLC продала свою долю в фонде нью-йоркской жилой недвижимости под управлением УК A&E Real Estate. 🔍 Фонд владеет почти 5900 квартирами в Манхэттене, Бруклине, Квинсе и Бронксе. Доля Брина в этих объектах оценивалась примерно в $79 млн., но выкупили её у Брина, по признанию управляющих, всего за 6 центов на каждый доллар его первоначальных вложений. Сергей вышел из сектора нью-йоркского арендного жилья с большим убытком. Сколько именно в абсолютных деньгах потерял Брин, публично не раскрывается. 🧊 Фонд, в который инвестировал Брин, застрял в сегменте так называемых квартир со стабилизированной арендной платой - таких в городе около 1 млн., и индексировать ставки аренды в таких домах собственнику просто так нельзя: раз в год специальный городской совет решает, на сколько вообще можно повысить плату. 😢Более того, закон штата 2019 года закрыл механизм, по которому арендодатель мог отбивать затраты на капремонт через повышение аренды. То есть вложив деньги в новые лифты или котлы, повышать ставки нельзя. При этом операционные расходы фонда за десять лет выросли на 78%. Кроме того, некоторые жильцы не очень хорошо оплачивают счета. Всё это привело к $84 млн. долгов по аренде (дебиторка) и дефолту по кредиту на $506 млн. А 25 июня 2026 года Совет по арендной плате при новом мэре-коммунисте Зохране Мамдани проголосовал за заморозку ставок. 📉 Кстати, в прошлом году Калифорнийский университет списал половину своих $115 млн., вложенных в тот же самый фонд. ❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? А вот как! В истории Сергея сработал регуляторный риск. Казалось бы - доходная жилая недвижимость в огромном мегаполисе, с большим спросом на аренду. Но увы, власти изничтожили доходность и из сектора просто бегут инвесторы. Записываем, учимся на чужих ошибках.

Кто купил склады Raven Russia? У меня есть правдоподобная версия. 💰 Складской портфель Raven Russia обрел нового владельца. Покупатель - относительно свежен АО «УК «Белая Скала», а ее учредитель специализированное финансовое общество (СФО) «Аврора». 💼 Предыстория. Портфель из 16 складских комплексов почти на 2 млн м2 в Москве, Подмосковье, Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове по иску Генпрокуратуры признали «стратегическими транспортными терминалами», обратили в доход государства и выставили на торги. После серии несостоявшихся аукционов лот со стартовой ценой около ₽90 млрд ушёл за ₽47,2 млрд - с дисконтом порядка 50% к начальной цене. 👉Ключевой элемент конструкции сделки - СФО. 🏷️ СФО или специализированное финансовое общество - это особая конструкция, появившийся в российском праве в 2013 году для секьюритизации и выпуска облигаций. Смысл в том, чтобы «упаковать» денежный поток или права требования в облигации: СФО получает актив или права на будущие доходы, выпускает под них бумаги, а инвесторы получают купон из этого потока. У такой конторы, как правило, нет ни сотрудников, ни собственной операционной жизни - всем управляет сторонняя управляющая компания. 🔒 В последние 4 года СФО в том числе применялись для сокрытия конечных бенефициаров активов в борьбе против санкций от недружественных стран. Но и собственно для финансирования сделок и секьюритизации - тоже. ✅ В случае продажи активов Raven Russia СФО могла с одной стороны использоваться чтобы дистанцироваться от несколько токсичной истории с экспроприацией недвижимости англосаксонских инвесторов, а с другой - для финансирования сделки. 📜 В мае 2024 ЦБ зарегистрировал для СФО «Аврора» выпуск структурных облигаций с залоговым обеспечением серии А-1 для квалифицированных инвесторов по закрытой подписке. Именно этот выпуск может стать инструментом финансирования оплаты ₽47,2 млрд. То есть некий Инвестор купив облигации СФО, профинансирует сделку со складами. ⚙️ Схема такая: деньги от продажи облигаций СФО спускаются в «Белую Скалу», а та оплачивает лот. Арендный поток со складов поднимается и обслуживает выплату купонов. Закрытая подписка подразумевает, что список держателей бумаг не раскрывается, а вместе с ним скрыт и реальный источник денег на покупку. 🪝Очевидно, это сделка с очень высоким плечом: «Белая Скала» покупает крупный актив на деньги от размещения облигаций (собственные средства тут могут стремиться к нулю, а долг к 100%) и обслуживает его денежным потоком самого актива. 🔍 Так кто же Инвестор? Бывший руководитель «Белой Скалы» пользуется корп. почтой известной УК ПИФ и ЗПИФ, «Первая», ранее именовавшейся «Сбер Управление Активами». То есть возможно, что за сделкой стоит структура из орбиты крупнейшего банка страны, одного из немногих игроков, кому не проблема оплатить чек почти на ₽50 млрд . ⚠️ Важная оговорка! УК «Первая» - юридически самостоятельное лицо, после переименования 2022 года её структура собственности стала менее прозрачной. Некорректно говорить о Сбере как покупателе складов Raven Russia. ❓Может ли СБЕР купить облигации СФО «Аврора»? Может. Могут ли ПИФы УК «Первая» купить облигации СФО «Аврора»? Могут. 🧩 Если облигации СФО по закрытой подписке осядут в итоге в СБЕРе и финансовых структурах с ним связанных, то национализированный у британцев портфель в конечном счёте профинансирован деньгами российских квал. инвесторов - неопределенного количества клиентов экосистемы Сбербанка (от НПФов до физических лиц). То есть бенефициар сделки - это не один человек и не группа людей, а экосистема СБЕРа и контролирующие его лица. 🔁 Если всё будет так, то получится замкнутый контур: одна экосистема и структурирует сделку, и держит долг, и несёт какой-никакой риск. Подтвердить это по открытым данным будет нельзя, но эта версия лучше всего объясняет, зачем городить конструкцию с СФО. ➕ Добавлю ещё один штрих. Конструкции СФО применяются ещё одной структурой, связанной со СБЕРом - УК СФН. Там целый выводок СФО «Цефей», назначение которых мне неизвестно. 🔻Всё написанное - мои домыслы, основанные на слухах и преувеличениях!