Артем Цогоев | Недвижимость

Про элитные загородные инвестиции. 🏢 NF Group рапортует: за четыре года первичный рынок элитной загородной недвижимости Подмосковья изменился до неузнаваемости. По данным коллег, из 33 поселков с открытыми продажами 29 запущены после 2021 года. Пять лет до этого рынок почти не пополнялся новыми проектами - и вдруг взрывной рост: 9 стартов в 2022-м, 11 - в 2025-м, ещё три за первый квартал 2026-го. 📊 Цифры по итогам первого квартала 2026 года: объем предложения вырос на 23% до 815 лотов, совокупная стоимость всего элитного загородного предложения Московского региона достигла 1 трлн рублей (+28% за год). Средний бюджет сделки при покупке коттеджа - 209 млн рублей, что на 40% больше, чем год назад. 👤 Параллельно менялся покупатель. До 2020-го это был мужчина 40-55 лет из «старой» элиты - сырьевой бизнес, госкорпорации и т.д. После 2022-го на рынок элитной загородки зашли региональные предприниматели, IT и финтех, средний возраст снизился до 30-45 лет. Загородная недвижимость получила три сценария использования: постоянное проживание, гибридное жильё и инвестиционный актив. 🌿 В угоду новому поколению покупателей девелоперы элитных поселков теперь заботятся о качестве среды: продвигают концепции с акцентом на здоровье и долголетие, проектируют гольф-поля и яхт-клубы, конноспортивные комплексы, строят спа-отели на территории - всё это уже обязательная программа для проектов верхнего ценового сегмента. 🏗 Типичный пример нового подхода - загородный коттеджный поселок «Пирогово Коллекция» на Клязьминском водохранилище (девелопер DATA). На территории более 100 тыс. м2 помимо 129 домов площадью 330-840 м2 предусмотрены спа-отель на 130 номеров, гольф-поле, яхт-клуб, конноспортивный комплекс и теннисные корты. Бюджет домовладения там - от ₽200 млн. 💡 В общем, поселки «нового поколения» - это избыток инфраструктуры для резидентов.

Офисы в лизинг: новый тренд или старая шляпа? 🏢 Лизинговые компании добрались до застройщиков офисных зданий и предлагают покупателям инструмент финансирования с привлекательными параметрами (на первый взгляд). ⚙️ Условия лизинга: 🔸 срок до 20 лет 🔸 ПВ от 10% 🔸 возможность возмещения НДС 🔸 без залогов и поручителей 💼 Для кого это интересно в первую очередь - для юр.лиц на ОСН, особенно для компаний с опытом работы с лизинговыми продуктами. Механизм возмещения НДС здесь реально работает и повышает эффективность вложения. 🤔 Для ИП на УСН (то есть для частного инвестора) картина другая. НДС они либо не платят вовсе, либо не принимают к вычету. ⚖️ Лизинг стабильно дороже рассрочки и даже ипотеки - лизинговая компания сама берет деньги в банке, добавляет свою маржу и с этой наценкой предлагает продукт клиенту. 💡 Ключевое отличие лизинга от ипотеки: при ипотеке недвижимость находится в собственности покупателя (с обременением в пользу банка залогом), а при лизинге объект остается собственностью лизинговой компании вплоть до выплаты последнего платежа. 🧐 Предполагается, что частный инвестор 20 лет будет ежемесячно платить какой-то лизинговой конторе в надежде на то, что через 20 лет она передаст офис в собственность. Это психологически тяжело - годами платить за чужое, не имея полноценного права собственности на актив. Где взять столько оптимистов? 🎯 Как это всё относится к частным инвесторам в коммерческую недвижимость? Лизинг как инструмент покупки недвижимости на первичном рынке существует очень давно, а вот спрос на это решение весьма ограниченный. Рассрочка от застройщика (особенно беспроцентная) или покупка за собственные средства остаются более очевидными путями для большинства покупателей - если, конечно, лизинг не является единственным доступным вариантом в конкретных обстоятельствах. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👀 А что такое ставка капитализации? 💸 Вопрос даже не в том, что это такое, а зачем это нужно! 🚗 Начну объяснять издалека! Есть такая популярная теория «как только машина покидает автосалон, она сразу обесценивается примерно на 10%». Я не знаю, правда ли это, и мне неинтересно в этом разбираться. ☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное. 🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так: (Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации 🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс. 🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации. 🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.:ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться. Улыбайтесь, я жду... 📑 Найти ставку капитализации можно в специальных источниках, например, в аналитических отчетах. Я лично всем счастливым обладателям стрит-ритейла в Москве рекомендую обращаться к аналитике SimpleEstate. 🗒️Например, в актуальном отчёте SimpleEstate написано, что ставка капитализации помещений ГАБ до 300 м2 составляет в Москве 7.6% (см.стр. 2). 🟢 Итого: (₽1.5 млн.- 200 т.)/7.6% = ₽17,1 млн. 🖲️ То есть помещение имеет справедливую оценку стоимости на уровне ₽17,1 млн. 🛅 Разница между пустым и арендованным помещением составляет, таким образом, ~₽2,9 млн. 🔀 Многие инвесторы и собственники объектов рентной недвижимости считают, что их недвижимость стоит ₽ХХХ т./м2. На самом деле стоимость их объекта это не более, чем отражение дохода, который в реальности приносит этот объект.

☝️Это довольно известный график изменения эмоционального состояния инвесторов в зависимости от рыночного цикла. ❓Вы сейчас себя где ощущаете? Напишите комментарий, пожалуйста!

ЛСР ищет партнеров 🌊 «Деловой Петербург» сообщает, что «Группа ЛСР» не будет самостоятельно застраивать северный намыв Васильевского острова, а привлечет других девелоперов для освоения проекта. 🕹️Владелец ЛСР Андрей Молчанов утверждает, что на освоение участка в одиночку ушло бы 20-25 лет, а с партнёрами он рассчитывает уложиться в 10-15. ЛСР останется мастер-девелопером 15,25 га намытой земли, с потенциалом строительства около 1 млн м2. 🧩 В качестве возможных участников проекта - Element Development, RBI, «Брусника», ПСК, Fizika Development. Вполне возможно привлечение на территорию игроков из Москвы и регионов. При этом процесс вовлечения партнёров, потому что у ряда игроков, которые могли бы принять участие в мега-проекте ЛСР, есть незапущенные очереди на южном намыве В.О., поэтому «сделка с ЛСР - точно не вопрос ближайшего времени» 📜 Напомню один из эпизодов увлекательной истории проекта! В мае 2023 года некий высокопоставленный силовик, прогуливаясь по Васильевском у острову в штатском и без охраны, зашёл на КПП стройки на намыве. Охрана его не пустила, после чего СК возбудил два уголовных дела и стройку временно остановили. В итоге, ЛСР отбился от претензий оскорбленного генерала, закончив работы по намыве в ноябре 2024 года. 📊 По данным коллег из NF Group, средняя цена на Южном намыве В.О. по итогам I квартала 2026 года - ₽432 тыс./м2 (+27% за год). Северная намыв, очевидно, будет продаваться с дисконтом. ☝️В общем, времена, когда огромные территории застраивались в «одно лицо» (ЗИЛАРТ, например), видимо, ушли навсегда. С другой стороны, Южный намыв тоже осваивался «содружеством» застройщиков, включая ЛСР, и даже скандальную компанию Seven Suns Development.

🤗 Спасибо, что читаете мой канал! Это очень приятно. ✍️ Просто решил написать, а то всё забываю вас поблагодарить за это!

А кому сейчас легко? ✍️После поста о трудностях бизнеса владелицы швейного производства «Мисс Лора» из Ставропольского края Ларисы Камболовой, которая отдает на Wildberries 70% выручки от продаж на платформе, мне написали сразу двое действующих девелоперов, чтобы рассказать о том, как банки их обирают, и о том, как они оставляют банкам до 90% прибыли проектов (Москва). ⚠️ Я с большим уважением отношусь к девелоперам, но сравнение, мягко говоря, некорректное. 🔷 Wildberries не кредитовал бизнес Ларисы. Платформа просто берёт комиссию за доступ к широкой аудитории покупателей, логистику и проведение платежей. Это плата за канал продаж и доставку товара до покупателей. 🔷 Банк кредитует бизнес застройщика и таки рискует. Да, риск банка снижается продажами и наполнением счетов эскроу, но мы уже видим на рынке проекты со слабыми продажами, которые становятся проблемами банка. Да, банк еще берёт комиссию за субсидирование ипотеки, но без этого не было бы нормальных продаж и риски банка бы только увеличились. Альтернативы есть у обоих: 🔸Лариса может уйти с WB, создать собственный интернет-магазин, наладить логистику. Но стоимость привлечения покупателей будет явно очень высокой. 🔸Девелопер может строить жильё без банковского финансирования (представляете!) - на собственные средства, на долги в виде облигаций, ЦФА, на капитал соинвесторов. Но это требует усилий и компетенций. 💉Про застройщиков хотелось бы заметить вот что! Бизнес сильно зависит от стоимости денег. Когда деньги дешёвые, он расцветает и приносит прибыль, когда деньги дорогие - всё меняется. В последние 2,5 года ключевая ставка держалась на уровне 16–21%, что для девелопмента с его нормальной доходностью IRR на уровне 20-25% - экстремально дорого. Неудивительно, что маржа «куда-то» делась! 🧮 Но ведь лучше отдать 90% прибыли банку, чем обанкротиться, испортить себе репутацию, получить взыскание от банка по поручительству и прочее-прочее-прочее. Не правда ли? 💵 И вообще! Не всё измеряется деньгами. В застройщики идут люди с амбициями и желанием оставить свой осязаемый след в этом мире (как бы пафосно это ни звучало). Банки финансируют эту амбицию, а также аренду офиса класса А, участие в форумах и презентациях, рекламу застройщика на канале Артема Цогоева (пишите на t.me/atsogoev_bot) и прочие излишества. Лариса Камболова о таком и не мечтает.

💊 Аптека 2026: интересный ГАБ или рискованная инвестиция? 📈 Аптечный рынок России по итогам 1 квартала 2026 года вырос на 9,5% в рублях. При этом в натуральном выражении рынок сжался на 7,1% - продано 1,09 млрд упаковок лекарств. Средняя цена упаковки одного лекарственного средства в марте превысила 460 рублей. 💵 В деньгах рынок выглядит убедительно. Аптечный сегмент России по итогам 2025 года превысил 2,3 трлн рублей с учётом коммерческого рынка лекарств (₽1,85 трлн) и парафармацевтики (₽464 млрд). 📊 В России работает более 82 тысяч аптек. По итогам 2025 года тройку лидеров по-прежнему возглавляет «Ригла», следом «Апрель» и «Имплозия». Разрыв между первым и вторым игроком сократился до 0,1%. 🚑 При этом сети аптек достаточно активны и расширяют свое присутствие в ряде регионов. Развиваются франчайзинговые проекты, и даже наблюдается выход новых игроков из регионов на рынок Москвы. ☝️Например, сеть «Аптека» из Ростова-на-Дону недавно арендовала сразу два помещения в Москве - 37 м2 на Ярцовской улице (ст.м. «Молодежная») и 43.5 м2 на Братиславской улице (ст.м. «Братиславская»). Похоже, аптекарям из Ростова повезло - у них теперь точки в топ-локациях столицы! Кстати, оба помещения уже на рынке ГАБ. 🧮 Короткий SWOT по аптеке в качестве арендатора ГАБ Сильные стороны: 🔸 Стабильный спрос: лекарства - товар первой необходимости, трафик не зависит от кризисов и сезонности. 🔸 Растущий рынок: в деньгах аптечный рынок растёт уже несколько лет подряд, а значит арендатор  стабильно генерирует выручку. 🔸 Устойчивость в кризис: аптеки работали даже в локдауны - редкий арендатор с такой историей. Слабые стороны: 🔹 Регуляторные ограничения: жёсткие требования к помещению сужают круг потенциальных альтернативных арендаторов при ротации. 🔹 Локация решает: аптека без трафика - убыточный бизнес. Арендатор рядом с поликлиникой, жилым кварталом, транспортным хабом или ТЦ несравнимо устойчивее. 🔹 Сжатие форматов: онлайн-продажи и ПВЗ-логика сокращают потребность аптек в площади - оптимальные форматы 20-45 м2. Возможности: 🔸 Универсальный ассортимент: косметика, БАД, медтехника - аптека давно не только про таблетки. 🔸 Антикризисная модель: в турбулентные периоды аптеки остаются среди немногих арендаторов, которые не закрываются. Угрозы: 🔹 Консолидация и каннибализация рынка выдавливает слабых игроков с неустойчивой бизнес-моделью 🔹 Онлайн продолжает медленно отбирать трафик у офлайн-точек - особенно у тех аптек, где слабая пешеходная доступность. 💡 Итого: помещения с аптечными арендаторами - один из защитных инструментов в портфеле. Аптеки недаром любят и ценят покупатели ГАБ. Но «аптека» как арендатор сама по себе не гарантия. Всё решает локация, формат сети и условия договора. Инвестировать можно только после тщательного анализа всех трёх параметров.

📩 Мой товарищ Андрей Хазов - девелопер комплекса вилл OceaniQ на Бали, прислал пост Оскара Хартманна, который зашёл в этот проект как инвестор. 📝 Там коротко сформулировано, на что смотрит Оскар перед принятием инвестиционного решения: «Я инвестирую в то, где хочу быть сам. Где можешь и жить, и приумножать капитал. Такая точка входа - большая редкость. В инвестициях я смотрю на три вещи: энергия места, кто строит, и какая у них стратегия. Большинство проектов делают просто на продажу - не на удержание в долгую, не на создание ценности. Когда девелопер думает не про скидки, а про стоимость через 10 лет - это совсем другой класс игры». ☝️Кстати 12 июня в 11:00 по Москве (16:00 по Бали) Андрей Хазов проводит живую экскурсию по проекту, так что можно будет оценить инвестицию господина Хартманна своими глазами.  💡 Что думаете про фильтры Хартманна? Рабочая история или фильтров должно быть больше? ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📦 ПВЗ 2026: интересный ГАБ или рискованная инвестиция? 💸 На ПМЭФ-2026 владелица швейного производства «Мисс Лора» из Ставропольского края Лариса Камболова раскрыла реальные цифры своего бизнеса на WB. Доля затрат продавца на Wildberries достигла 70% от выручки. В 2024-м это показатель бы в районе 47%, в 2025-м - 53%. Из оставшихся 30% нужно заплатить повысившиеся налоги и покрыть себестоимость товара. Продавцам и производственниками на маркетпоейсе буквально не остаётся ничего. 📈 За два года комиссия площадки выросла с 24,5% до 34,5%, логистические затраты - с 22% до 40%. Сверх этого - задержка выплат продавцу до четырёх недель и комиссия платформы в 2,5% за досрочный вывод денег. ↔️ Кассовый разрыв настолько серьёзный, что ИП Камболова Л.В. была вынуждена остановить производство. 🚨 К сожалению, Лариса такая не одна. Сложившаяся ситуация - прямая угроза для рынка ГАБов с ПВЗ. Когда маркетплейс уничтожает экономику селлеров - товарооборот падает, посылок становится меньше, выручка ПВЗ снижается. Франчайзи, открывшие пункты выдачи оказываются в положении селлеров (крайне затруднительном). Следующий шаг - закрытие точки и выезд арендатора. Арендодатель получает пустое помещение вместо стабильного денежного потока. ❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? ПВЗ последние годы позиционировались как надёжный арендатор ГАБа с предсказуемым денежным потоком. К сожалению, как выясняется, не всё так однозначно.

Заморозки в июне заказывали? 🧊 Они опять обещают. На этот раз заморозить порог для уплаты НДС при УСН на уровне ₽20 млн. выручки. Обещают не трогать минимум на три года. Звучит как хорошая новость, но... 🗣️ Судя по самому факту этого обещания, в правительстве осознали, наконец, что переусердствовали. Но признавать это прямо - значит подписаться под тем, что решение о снижении порога было ошибкой. Поэтому вместо возврата к славному прошлому УСН - обещается заморозка. 📉 Тысячи бизнесов уже закрыты или раздроблены (я даже не знаю, что хуже). Всё это случилось после того, как порог для обязательной уплаты НДС опустился с ₽60 млн. до ₽20 млн. выручки в год. 💡 ₽20 млн. в год - это ₽1,67 млн. в месяц. При бешеной инфляции последних лет и кратном росте себестоимости всего и вся это явно недостаточный уровень. А если завтра опять инфляция вдарит на 15% и выручка мгновенно вырастет до ₽21 млн? 😐 Доверия к обещаниям чиновников по налогам больше нет: когда представитель Минфина говорит, что налоги повышать не будут, а через полгода вводится НДС, это наводит на мысли, что обещать - не мешки ворочать, а верить в обещания - себе дороже. ❄️ В общем, от этих июньских заморозок - ни тепло, ни холодно.

⚠️ ОПРОС: Высокие цены на товары и услуги это признак чего? 🔥Вздутия пузыря, дисбаланса экономики и скорой коррекции 👍 Необходимости больше работать и зарабатывать

«Это же сколько нужно зарабатывать, чтобы платить такую аренду? Это чем там нужно торговать, чтобы отчислять собственнику такие деньги? Вот мой бизнес такое не тянет!» 🔮 А дальше - идёт прогноз. Что аренда уже ни в какие ворота и скоро будет падение ставок, цен, экономики и т.д. 😬 Ну потому что ну как это так! Мне же дорого!!! А ещё можно удариться в воспоминания - вот 5/10/15 лет назад это стоило в 2/3/4 раза дешевле. 🔊 Я лично периодически слышу или читаю такие возгласы и всхлипы. Самое интересное, что эта позиция получает огромную поддержку аудитории. Ведь и вправду - ну дорого! 🎰 Проблема в том, что эта вечная шарманка по поводу всего. 🔸Три круглых сырничка за ₽1100 в «Кофемании» - это ж кем надо быть, чтобы... 🔸Элитка по ₽3 млн/м2 - это ж где нужно работать, чтобы... 🔸Сумка от Hermes за ₽17 млн - это ж какая любовь должна быть, чтобы... 🗓️ Годами по самым разным поводам одно и то же. Ну я точно 20 лет назад такое слышал - не помню уже о чем. 💵 Что тут скажешь - это рынок. Если чей-то бизнес и кто-то лично не тянет аренду, сырники, сумки и элитные квартиры - найдется тот, кто это потянет. ⤵️ А тот, кто не потянет - пойдет арендовать офис класса С, за сырниками по ₽200 в «Пятерочку», а вместо Hermes купит практичный и немаркий пластиковый пакет. ⚠️ Можно возмущаться, можно писать комментарии к роликам, можно завидовать. 🥺Но делать рыночные прогнозы и глубокомысленные утверждения на основе своего личного (бедственного?) положения своих личных (ограниченных?) возможностей, да ещё и транслировать это... Это просто смехотворно. 💎 Рынку плевать на нытьё и очередные прогнозы апокалипсиса. «Если звёзды зажигаются, значит это кому-нибудь нужно...» - писал Маяковский. 🪎 Если на рынке экспонируются дорогие товары или услуги, это вовсе не значит, что на них нет спроса. 🙃 А так - да, конечно! Цены - атас)

🤔 Почему классы офисов это именно Prime, А, В и С? ❓Почему классификация такая, а не, скажем, «премиум», «бизнес», «комфорт» и «эконом»? 📖 Классификацию офисов придумала американская ассоциация BOMA (Building Owners and Managers Association), организация, основанная ещё в 1907 году. Буквенная шкала A,B,C и D сформировалась к 1980-м годам. 💡А 1980-е в США были временем бума фондового рынка и корпоративных заимствований. Именно тогда рейтинговые агентства S&P и Moody's стали повсеместно влиятельными. Их буквенные шкалы - AAA, AA, A, BBB, применявшиеся для изменения кредитного рейтинга эмитентов, были на слуху. 🔀 По одной из версий буквенная классификация «перекочевала» на рынок деловой недвижимости именно оттуда. Хотя BOMA прямо нигде не указывает кредитные рейтинги как источник вдохновения. ☝️ Более того - на американском рынке коммерческой недвижимости параллельно существует совершенно отдельное понятие «credit tenant» - арендатор с инвестиционным кредитным рейтингом от S&P, Moody's или Fitch. От BBB- и выше - компания считает «кредитным арендатором». Это не жаргон, а юридический и финансовый термин, который определяет условия кредитования объекта недвижимости, его оценку и ликвидность. 🤠А ещё брокеры на диком Западе употребляют выражение «арендатор класса А», имея в виду именно это - компанию с рейтингом инвестиционного уровня. #ликбез

Полезный совет! — Аллё, доктор? У меня правый бок болит, что посоветуете? — Так это газы! Примите активированный уголь, сразу полегчает. — Спасибо, док, вы лучший! 🛣 Представьте себе дорогу, многополосный автобан. Теперь представьте, что только 10% машин на нём ездят по правилам, а 90% нарушают. Опасная дорожка какая-то, может лучше на поезде? 💰В реальности инвестиции, особенно инвестиции в недвижимость, это сфера, где по правилам работают только 10% инвесторов, а остальные 90% можно сказать наудачу, в надежде на рынок! 😵‍💫 Что за правила такие? Скучища... Анализ рынка, SWOT-анализ, поиск предпосылок для финмодели, расчет финмодели, план-факторный анализ, мониторинг рисков... 💡И вот я даю полезный совет: дорогие 90%, чтобы не получить убытки и не войти в проект с доходностью меньше депозита, нужно определить свой риск-профиль, инвестиционный горизонт, понять свои инвестиционные пристрастия, потом поучиться - пройти бесплатное обучение или почитать (желательно мою) книгу, или потрудиться и поискать информацию на моём канале... А потом применяя все полученные знания заниматься инвестициями, делая это по правилам, а не наобум! 💬 Что же мне отвечают? — Да нафига это надо??? Ты можешь просто сказать куда вложить! Без всего этого анализа...! ❌ Друзья, на моём канале не кормят рыбой, тут скорее дают информацию о том, как её ловить.