КОТЛОВАНЪ

👍 К началу января 2026 года в топ-3 крупнейших по объемам строительства жилья в России застройщиков вошли: ♦️Самолет ♦️ПИК ♦️DOGMA 👍На начало года в РФ возводится почти 116,6 млн кв. м многоквартирного жилья – на 1,9% больше, чем годом ранее. Из них десятка крупнейших застройщиков строит 22,2 млн кв. м (за год этот объем вырос лишь на 0,2%), что дает всем компаниям из топ-10 суммарную долю рынка в объеме строящегося жилья 19,1%. #застройщики #стройка @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

Дорогие читатели! Сегодня команда DREAMSMM собрала для вас уникальную подборку - только качественная и свежая информация: 🌃 Группа компаний «Стилобат»: официально в Телеграм. Новости девелопера проектов класса de luxe, экспертиза основателя Льва Мазараки, а также значимые новости Москвы, мира технологий и достижений промышленности, истории о знаковой архитектуре и многом другом. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе главного. 🏙️ STONE – канал офисного девелопера №1: от аналитики рынка и успешных кейсов клиентов до эксклюзивных предложений и свежих новостей. В направлении STONE Office представлены офисы всех форматов в престижных деловых локациях на разных стадиях строительства. В линейке STONE Retail — трофейные активы в шаговой доступности от метро и с высоким трафиком 24/7. Подпишитесь на канал STONE, чтобы начать выгодно инвестировать. 🎇 Урбанизм как смысл жизни - Канал социолога города Петра Иванова о науке о городах, прикладной урбанистике в России и личном опыте участия в городских проектах ❗️ «ОДНУШКА» – здесь полно идей для декора и интерьера на любой вкус. 🇷🇺 СтройРус - Коротко и о главном в строительстве, недвижимости и застройщиках России. 🌟 Архитектор -  ваш путеводитель в мир архитектуры и дизайна! Здесь вы найдете: интересные факты об архитектурных стилях и эпохах,советы по проектированию и строительству,фотографии и обзоры красивых зданий 🗞 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и ипотеки, который читают риелторы. Самое важное и интересное - здесь. 🪞 ConTrust - канал-зеркало всего происходящего в России. Про финансы, недвижимость, политику. 1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу. Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется 🏤 Дизайн интерьера - практические советы по дизайну и ремонту 🥇«Движимая повестка» - канал о недвижимости и экономике. Ведет журналист Мария ПеревоЩикова (макро, налоги, бизнес, бюджет в Forbes). Также входит в экспертную группу по мониторингу общественного мнения (при общественном совете Минстроя). 👩‍💻 Канал GR-эксперта Венеры Шайдуллиной: легко о GR и лоббизме, продвижении законов. Кандидат юридических наук, сопредседатель рабочей группы при Госдуме, член Комитетов ТПП РФ. Автор в РБК, Форбс, Коммерсант. Уже через неделю на канале - эксклюзивное исследование о влиянии на рынок недвижимости "Эффекта Долиной" 📊 Level Group - Канал столичного девелопера с высшей оценкой в Едином реестре застройщиков по надежности. Level Group — это действительно высокий уровень, и не важно, говорим мы о бизнес-классе или сегментах премиум и выше. Но, кстати, время от времени и у него бывают приятные скидки на квартиры — лучше узнавать о них сразу и от первоисточника Подборка организована DREAMSMM

(к предыдущему посту) Почему речь в первую очередь должна идти о малых и средних (скорее даже – «крупных малых») городах? «Новые урбанисты» сейчас определяют численность идеального города (или обособленного района мегаполиса) примерно в 60 тыс. человек. Похожую цифру называли и античные мыслители. Платон в своём «Государстве» как раз и определил идеальный размер города в 5040 граждан. Правда, речь идёт о численности глав семейств. Большая семья тогда включала не только женщин и детей, но и рабов (обычно всё вместе - человек 8-11). То есть идеальный город Платона - 40-55 тысяч человек. БОльшую численность они считали вредной по простой причине: в крупном городе невозможна прямая демократия (это когда главы домохозяйств выходили на площадь и голосовали – площади городов того времени как раз могли вместить до 5 тыс. человек), и им невозможно эффективно управлять. А в меньшем по численности городе нет развитого рынка, из-за чего невозможно содержание армии города, а также роста благосостояния. (Древнегреческий градостроитель Гипподам уточнял: вокруг города должно быть ещё 5 тысяч крестьянских домохозяйств, т.е. ещё 40-55 тысяч человек. Таким образом, идеальный полис с окрестностями - 100 тыс. человек) В идеальном греческом городе не должно быть много бедных и богатых. Много богатых приведут город к правлению олигархии, много бедных - к диктатуре. Лишь превалирование домохозяйств со средним доходом является основой для демократии. Лишние по численности люди, лишние богатые и лишние бедные высылались из греческих полисов. Благодаря этому Средиземноморье (включая и Чёрное море) получило десятки греческих колоний, переросших затем и в города. Думаю, и сегодня город с численностью населения в 50-100 тыс. человек - идеальный город. Армию ему, конечно, содержать не нужно, как в античности. Но такая численность позволяет иметь нормально-сбалансированный рынок труда, содержать хорошую центральную больницу, школы, вуз или скорее отделения вузов из мегаполисов, хороший театр и т.п. При этом скорее всего жильё того же качества там будет в разы дешевле, чем в мегаполисе (из-за недорогой земли), и скорее всего это будет ИЖС или малоэтажная застройка. Зарплаты будут ниже, чем в мегаполисе, но их покупательная способность – вероятно, выше из-за более низкой цены на жильё и услуги, на транспорт (чтобы добираться из дома на работу). При этом, как упоминал в предыдущем посте, относительная близость мегаполиса (Москвы, Питера, Н.Новгорода, Казани, Воронежа и т.п.) позволит жителям пользоваться и их возможностями.

Согласен с руководителем «Курчатовского института» Михаилом Ковальчуком про перенаправление потоков россиян в малые города. https://tass.ru/nauka/26060755 Здесь отмечу про упор именно на малые города, а не на переселение в деревни (а то и на пустоши и в пещеры, как у радикальных архаиков). В первую очередь это могли бы быть малые города в орбите притяжения мегаполисов. Если говорить о Москве, то это должен быть радиус в 200-250 км от МКАД – чтобы человек на машине или на поезде мог обернуться одним днём (рано утром по делам уехал в Москву, поздно вечером приехал). Как пример, некоторые года в этом радиусе: Тверь (~190 км); Зарайск (~190 км); Калуга (~200 км); Владимир (~200 км); Суздаль (~240 км). По логике, всё это пространство вокруг Москвы радиусом до 250 км (а то и 300 км) должно процветать от того, что под боком есть такой крупный и богатый рынок сбыта, мегаполис современного типа. А мы, наоборот, видим упадок уже в радиусе от 100 км. А на северо-запад есть ещё одна огромная агломерация – Петербург, и эта линия при воздействии Москвы и Питера вообще по логике (рыночной и социокультурной) должна процветать на всём её протяжении в 650 км. В США так располагаются «линии притяжения в тени мегаполисов». Один из самых знаменитых – это мегалополис Босваш (Boswash). В длину Босваш, представляющий собой цепь малых, средних и крупных городов, протянулся на 750 км по Атлантическому побережью через Бостон, Нью-Йорк, Филадельфию, Балтимор до Вашингтона. В этом регионе, площадь которого составляет всего 3% территории страны, проживает 54 млн человек, что составляет 17% населения США. Здесь сосредоточено 25% промышленных предприятий США. Что интересно, Московская и Питерская агломерации в сумме составляют около 30 млн человек (20-22 млн + 8 млн), или 20% населения России. Очень похоже на Босваш. Только там эти люди относительно равномерно распределены по всей 750-километровой линии, а в России – в самих ядрах агломерации и по их окружности в городах-спутниках. Отдельная большая тема, почему в России не вырос аналог Босваша и вообще ожерелья малых и средних городов в радиусе хотя бы 200-250 км от мегаполисов. Все тут живут на головах друг у друга при таких огромных просторах и при таком потенциале нормальной жизни, эксплуатируя возможности большого города по соседству. И если совсем кратко: вместо фантазий по поводу заселения тундры и тайги, а также умерших деревень без дорог и инфраструктуры лучше бы занялись спасением того, что уже существует и может существовать – малых и средних городов Нечерноземья (великорусского Хинтерланда). (продолжение в следующем посте)

Расширен список городов, где можно взять льготную ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке в рамках Семейной ипотеки. В обновлённый перечень вошли: "Семейная ипотека" - 891 город в 83 регионах России. «Дальневосточная и арктическая ипотека»: 90 городов в 19 регионах. #семейнаяипотека

О перспективах вторички.... ... задумались в Российской гильдии риелторов. Именно рынку вторичной недвижимости в рамках свеженького интервью уделил немало внимания вице-президент организации Андрей Банников. Ловите главные мысли: ▪️ Цены на вторичную недвижимость России в 2026 году не упадут и будут расти быстрее инфляции. Например, в Москве они могут подняться на 10-12%. ▪️ Это 👆 связано с перетоком денег с депозитов на рынок жилья. Тот отложенный спрос, который всю первую половину 2025 года держался, начинает действовать.  ▪️ 2026 год не будет годом победы новостроек над вторичкой. Разница, которая образовалась в цене между первичным и вторичным жильем, возможно, даже уменьшится. ▪️ В РФ стоит создать Фонд обманутых покупателей жилья на вторичном рынке с выплатами компенсаций от государства. Отчисления туда могли бы поступать из госпошлин. Вот такие перспективы... Во всяком случае, по мнению гильдии. Как вам? @novostroyman

Гиганты больше не растут. ▶️Рынок Москвы начал терять эффект масштаба для коммерческих застройщиков, а Питер уже прошел эту стадию. Из-за этого крупные девелоперы перестали расти. Об этом говорят изменения в ТОП-5 компаний по объему строительства. ⚫️В 2019 году (первый скрин) ПИК был королем среди девелоперов: почти 7% от общего рынка страны по площади текущего строительства (в 2025 — 3%). По итогам прошлого года лидером стал "Самолет", но с долей почти 4%. Питерские ЛСР и Setl Group вовсе покинули первую пятерку, а их место заняли краснодарские застройщики. ⚫️Главная причина — трансформация столичных рынков. Москва перестает быть рынком девелоперов и становится полугосударственной строительной системой: реновация, КРТ, комплексные проекты, инфраструктурные обязательства, рост Фонда реновации, как девелопера. Комфорт-класс в этой модели чувствует себя все хуже. ⚫️Раньше ПИК был королем потому, что Москва была фабрикой метров, а теперь она становится условной витриной. Массовый сегмент выдавливается в область. Интересно, что этот процесс Петербург прошел раньше. В 2019 году второе и третье места в общероссийском рейтинге занимали питерские девелоперы (первый скрин). Тогда Петербург позволял строить много: большие поля, мягкая градполитика, массовые кварталы, масштабируемое строительство. ⚫️На декабрь 2019 года в стройке было 12,7 млн кв. м. На декабрь прошлого года в городе строилось всего 5 млн кв. м. Массовое жилье уехало в Ленобласть, а сам город перестал давать объем. Но и свободной земли в нем осталось не так много. В итоге два крупных питерских девелопера выпали из пятерки по объему стройки. Не потому что стали слабее, а потому что их домашний рынок перестал быть генератором метров. ⚫️Москва начала проходить тот же путь. Упор все больше делается на бизнес и премиум, а комфорт стал требовательнее. Логичный выход для крупных столичных девелоперов — наращивать регионы. Но здесь появляется новая проблема — GR-связи. Важны отношения с местными администрациями, давят локальные элиты, нужны долгосрочные договоренности и встроенность в городскую повестку. ⚫️Здесь у крупных игроков слабое место. Пример Екатеринбурга показателен: ПИК не смог встроиться в местную систему. На этом фоне выигрывают региональные девелоперы, особенно из Краснодарского края (три компании из ТОП-5 оттуда). Они строят у себя дома, где у них сильные позиции, не боятся осваивать новые ("исторические") территории, заходят в Крым, масштабируются по своему макрорегиону и пытаются выйти на другие региональные рынки. ⚫️Но ПИК, "Самолет" и другие большие компании туда пока идти не хотят или не могут, т.к. там другие риски, своя политика, иная логика принятия решений и другая маржинальность. Где-то вдалеке маячит надежда на то, что санкции все-таки снимут и весь мир для топ-менеджеров и их яхт вновь будет открыт. При этом два гиганта не страдают от отсутствия земли. В портфеле ПИК примерно 23 млн кв. м, а у "Самолета" 45 млн кв. м, но при нынешней ключевой ставке слабо работает система проектного финансирования, поэтому нет масштабирования стройки, а земля пылится на балансе девелоперов и они стагнируют. ⚫️Хотя по логике в кризисные времена гиганты должны расти за счет поглощения слабых, но отечественный девелопмент стоит на коленях перед банками, которые указывают им, где и когда строить. Поэтому лидеры больше не наращивают доминирование, а рынок дробится. ™️ Домострой

Задолженность по ипотеке обновила максимум с 2023 года В декабре 2025 года общий объем задолженности россиян по жилищным кредитам достиг 20,47 трлн ₽. Для сравнения: в декабре 2023-го показатель составлял 17,7 трлн ₽. Еще сильнее выросла просроченная задолженность — с 59,6 до 198 млрд ₽, следует из данных ЦБ. На фоне роста долгов объемы выдачи ипотеки остаются заметно ниже прежних лет. Минимум был зафиксирован в феврале прошлого года — 126,9 млн ₽. К декабрю выдачи частично восстановились и достигли 501,45 млн ₽, однако до показателей 2023 года рынок так и не дотянул: тогда объем составлял 726 млн ₽. Движение.ру в MAX

Миграция напрямую влияет на ипотечный рынок, говорится в исследовании Сбербанка. В нем отмечается, что в среднем по России 12,6% ипотек на первичном и вторичном рынках совершают покупатели из другого региона. В отдельных субъектах эта доля значительно выше: 🟠Краснодарский край (30%) 🟠Калининградская область (28%) 🟠Москва (25%) Люди покупают жилье в других регионах для собственного переезда либо для детей, родителей, для летнего отдыха или в качестве инвестиции. На рынке новостроек доля иногородних покупателей еще выше – 19%. В лидерах: 🟠Калининградская область (37%) 🟠Краснодарский край (36%) 🟠Москва (31%) #ипотека #жилье #недвижимость @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

ПАРАДОКС 2019–2020: ПОЧЕМУ ОДИНАКОВЫЕ СТАВКИ ДАЛИ ПРОТИВОПОЛОЖНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ? Если убрать эмоции и посмотреть на цифры, 2019 и 2020 годы выглядят почти одинаково. Ипотечные ставки уже были относительно низкими, ключевая ставка снижалась, банки активно кредитовали рынок. Но результат оказался диаметрально противоположным. 2019 год запомнился как вялый, выдохшийся, почти мертвый рынок. Осень 2020 года стала взрывом спроса, очередями в офисах продаж и ощущением, что квартиры «разбирают». Этот парадокс невозможно объяснить только процентами. Он объясняется тем, как люди принимали решения, в каком контексте и под какими сигналами. 2019 год: рынок после паники и без будущего К началу 2019 года рынок жилья уже пережил сильный эмоциональный перегрев. Конец 2018 года прошел под знаком реформы долевого строительства и перехода на эскроу. Покупателям год объясняли, что дальше будет дороже, сложнее и опаснее. Люди поверили и ускорились. Итог простой. Значительная часть спроса 2019 года была вытянута вперед, в конец 2018-го. В новый год рынок вошел без запаса покупателей. Те, кто хотел и мог купить, уже купили. Те, кто сомневался, остались наблюдать. На этом фоне ипотека под 9–9,5 процента при ключевой ставке, снижавшейся к 6,25 процента, выглядела формально дешевой. Вдумайтесь ключевая ставка ЦБ РФ была 6.25!!! Но ощущение было противоположным. Квартиры за предыдущие полтора года подорожали, средний чек вырос, платеж увеличился, доходы стояли на месте. Реальная ставка с учетом инфляции оставалась высокой, а субъективное ощущение доступности жилья ухудшалось. Ключевая особенность 2019 года заключалась в ожиданиях. Люди видели, что ставка снижается, и логично предполагали, что через несколько месяцев будет еще лучше. Это рождало выжидание. Снижение ставки не стимулировало покупки, а откладывало их. Рынок оказался в ловушке рационального ожидания. --- 2020 год: кризис как переключатель поведения Весной 2020 года ситуация изменилась не экономически, а психологически. Пандемия резко сменила модель восприятия риска. Если в 2019 году основной страх звучал как «куплю и переплачу», то в 2020 году он стал другим: «если не переведу деньги в актив, они обесценятся». Девальвация рубля, падение нефти, разговоры о кризисе и неопределенность будущего сделали депозиты психологически бесполезными. Деньги на счетах перестали восприниматься как защита. Недвижимость и золото в массовом сознании превратились из инвестиции в средство сохранения. На этом фоне государство запускает льготную ипотеку под 6,5 процента. И здесь важно понять, что сработала не сама цифра, а упаковка решения. Это была не рыночная ставка, а «льготная», временная, антикризисная мера. Возник четкий сигнал: государство официально говорит, что сейчас правильный момент покупать жилье. Появился страх упустить возможность. В 2019 году люди ждали, что будет дешевле. В 2020 году люди боялись, что такого предложения больше не будет. --- Почему разница в 2 процента оказалась решающей? С точки зрения сухой математики разница между 8,5 и 6,5 процента не выглядит драматичной. Но для домохозяйства это превращается в несколько тысяч рублей в ежемесячном платеже. В условиях стагнирующих доходов это переход из зоны постоянного напряжения в зону приемлемости. Плюс добавляется эффект «чужих денег». Когда часть ставки компенсирует государство, решение воспринимается как использование субсидии, а не как обычный кредит. Психологически это гораздо сильнее стимулирует действие. 2019 год был рынком ожиданий, выжженного спроса и рационального откладывания решений. 2020 год стал рынком страха, защиты капитала и ощущения редкого окна возможностей. При близких номинальных ставках поведение людей оказалось противоположным. Это наглядный урок для всех, кто анализирует рынок только через цифры. В недвижимости важнее не ставка сама по себе, а контекст, в котором человек принимает решение. Именно поэтому рынок может быть мертвым при низких процентах и перегретым при кризисе.

🔔 Продажи превысили старты

По итогам 2025 года в новостройках Мос. региона будет реализовано по ДДУ ~6.5 млн кв. м жилья в новостройках

Это на 0.8 млн кв. м больше площадей корпусов, выведенных на рынок. Такое соотношение фиксируется впервые с 2020 года, а абсолютные цифры по запускам — худшие с момента ведения сопоставимыхнаблюдений. Высокие ставки по-прежнему ограничивают активность застройщиков, что вкупе с неплохими темпами продаж привело не к затовариванию рынка (чего все боялись в начале прошлого года), а к быстрому (на 28% г/г) снижению объема предложения. На этом фоне витринные цены почти наверняка продолжат расти быстрее инфляции (ожидаем их индексации на 18-20% по итогам 2026). 💬 Алексей Попов, главный аналитик Циан #аналитика 🔑 Циан для профи

📥 Доля заемщиков с высоким рейтингом сократилась до 19% Год назад, в 2024 году, показатель был значительно выше и достигал 29%, по данным НБКИ. К категории наиболее надежных относятся заемщики с рейтингом более 750 баллов, и именно эта группа заметно сократилась. В структуре спроса на банковские кредиты доля самых кредитоспособных клиентов уменьшилась на 10 п. п. При этом финансовые организации ужесточают требования к качеству кредитных историй, стремясь снизить риски просрочек. @fatcat18

🧑‍⚖️Что изменилось в сфере жилья с 1 января ⚫️Снизились субсидии банкам по льготной ипотеке на 0,5 п.п. Планируется обновить реестр городов для семейной ипотеки на вторичку. ⚫️Центробанк сохраняет макропруденциальные лимиты на покупку жилья, вводя строгие ограничения на ИЖС и нецелевые кредиты с залоговой недвижимостью. Теперь допустимые доли составляют 20% и 15% соответственно. ⚫️Семьи с двумя и более детьми получат дополнительные налоговые льготы при продаже жилья, а для иноагентов они отменены. ⚫️Тарифы ЖКХ вырастут на 1,7%. Повышаются размеры МРОТ и прожиточного минимума. ⚫️В паспорте можно будет указать номер из ЕГРН. ⚫️Запланировано упрощение процесса подключения к электрическим сетям через портал Госуслуг. ⚫️Можно обжаловать приостановления кадастрового учета. #ижс 👤 ИЖС в России

ничего себе последствия продолжительных гуляний выходных. ведь как будто уже есть такой закон, нет? фз 120, который дополнил фз 218, где буквами прям написано "запрещено создавать" всяких двойников ведомства. ну да ладно. как говорится, лучше перебдеть и два раза запретить написать еще пару-тройку законов, чем терпеть всякий фишинг и равнодушно наблюдать как мошенники буквально издеваются, продолжая нарушать все, что им запретили. доброе утро 🫶

Это на завтра

Ситуацию на рынке строительства многоквартирных домов (как по РФ в целом , так и на крупнейших региональных рынках ) для нашего канала комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов: По итогам прошлого года рынок жилья России сохранил тренд на увеличение объема строящегося жилья. Несмотря на сложные рыночные условия мы увидели заметное сжатие объема строительства лишь в Самаре и Владивостоке. Небольшая коррекция фиксируется в Уфе, Новосибирске, Тюмени. Продолжается снижение в Санкт-Петербурге, которое не компенсируется расширением стройки в ближайшем пригороде. На большинстве других крупных рынков фиксируется либо стагнация, либо рост строительства. Падение продаж в 2025 году оказалось не таким драматичным, как ожидалось в начале прошлого года. Но общее настроение на рынке остается подавленными. Во многом это связано с тем, что на локальных рынках темпы снижения предложения были ниже темпов снижения продаж, а на других и вовсе фиксировался рост предложения. Впервые за длительную историю рынка жилья в России девелоперы не остановили вывод новых проектов на рынок на фоне заметного снижения спроса. Банки продолжали финансировать оптимистичных девелоперов и тех в чьей бизнес-модели задний ход не предусмотрен. В течение всего года представители власти продолжали говорить о потенциальном дефиците предложения (подразумевая ввод жилья) в то время, как на многих рынках формировалось избыточное предложение, а распроданность на вводе продолжала снижаться. Общий объем продаж на рынке по итогам прошлого года остался на приемлемом уровне. Но задачи отдельных проектов и компаний усложняются из-за роста конкуренции, ограниченных возможностей льготного стимулирования и потери избыточного потребительского оптимизма.

Понятна градостроительная политика в Москве с концентрацией на возведение высотных жилых домов (выше 17 этажей): свободной земли в городе мало, а та, что есть – очень дорогая. Даже можно понять строительство высоток в городах-миллионниках. Но вот почему в Пензе и Ижевске больше половины новостроек составляют высотки – непонятно. В первом городе население около 500 тыс. человек, во втором – около 600 тыс. человек. Города такого типа должны пополняться малоэтажной застройкой, а то и ИЖС на их окраинах. (таблица – «Инженерный вестник Дона», №12, 2024)

Трамп у нас дома: в сети обсуждают интерьер певицы и звезды «Брата-2» Ирины Салтыковой, сравнивая его с пентхаусом президента США Подписывайтесь на меня в МАХ.

(к предыдущему репосту) Уважаемый Сергей Смирнов хорошо расписал проигравшие и выигравшие для инвестирования сегменты рынка жилья. Я также в последние два года упоминал, что для человека с «живыми деньгами» и кто не нуждается в срочном решении квартирного вопроса (т.е. типичный «инвестор в бетон») выгоднее всего было бы положить деньги на депозит. Например, 10 млн руб. за два года на депозите (с процентами на проценты) дали бы прирост минимум 35%, т.е. превратились бы в 13,5 млн руб. За это же время «вторичка» выросла в цене на 5-7%. На дополнительные 3 млн руб. прироста (за вычетом роста цен на жильё) в старом фонде можно дополнительно прикупить 10 кв. м, чаще всего – дополнительную комнату, т.е. «однушку» превратить в «двушку». Правда, я внесу в расчёты Сергея Смирнова некоторые дополнения. Покупатель скорее всего эти 5 лет ещё бы сдавал в квартиру, имея 3-5% доходности в год, т.е. прибавив за этот период 15-25% доходности, и некоторые сегменты, приведённые Смирновым, улучшили бы баланс: студии вышли бы в плюс, кирпич 1960-80-х – в ноль. Во-вторых, материнский капитал (у кого он есть) в размере 700 тыс. руб. тоже немного улучшил бы баланс (чаще всего его несут именно в новостройки). В-третьих, есть имущественный вычет. Сумма имущественного вычета при покупке недвижимости – 2 млн руб. (вам вернётся 13% от этой суммы). То есть если вы, к примеру, купили квартиру стоимостью 10 млн рублей, к вычету можно заявить только 2 млн рублей. В случае с процентами по кредитам (займам) максимальная сумма, к которой можно применить налоговый вычет - 3 млн рублей. Да, оба элемента не такие большие (в сумме около 900 тыс. руб.), но всё же они на несколько процентных пунктов поправили бы баланс. Если в 2026 году ключевая ставка не опустится ниже 12%, и проценты по депозиту ниже 10-11%, то по-прежнему банковский вклад будет выгоднее «инвестиций в бетон». Не говоря уже о том, что наступление экономического кризиса – а он уже вырисовывается – всегда действует на рынок жилья как понижательный фактор.

🏢 Недвижимость 2020-2026: кто выиграл, кто потерял? Анализ 5 лет рынка показал беспощадную правду: 95% россиян, вложивших в жилье, потеряли капитал. 📊 Основная инфляция за период: 70% Чтобы просто сохранить деньги, недвижимость должна была вырасти минимум на 70%. Вот что произошло: ❌ ПРОИГРАЛИ (потеря 20-55% капитала): Панельные спальные районы: +10-15% номиналу = -35-55% в реальности • Кирпич 60-80х годов: +15-30% = -12-45% в реальности • Сталинки центра: +15-35% = -20-35% в реальности • Дома 2000-2010: +15-30% = -28-45% в реальности • Студии под сдачу (с издержками): -10% в реальности • Регионы (Краснодар, СПб): +20-50% = -20-40% в реальности Итог: если ты купил квартиру в панельной пятиэтажке в 2020 за 9 млн, в 2025 она стоит 11 млн. Но за эти годы тебе не хватало денег на - 40%, чем раньше. Ты потерял 3 млн за счёт инфляции в реальной покупательной способности. ✅ ВЫИГРАЛИ (прирост 10-50% сверх инфляции): 🥇 Элитка центра Москвы: +18-50% сверх инфляции от 850 тыс/м² (2022) → 1,8-2 млн/м² (2025) Это единственный сегмент, где деньги размножались. 🥈 Новостройки комфорт-класса (с покупкой до лета 2021): +10-40% сверх инфляции Если купил на старте по 200-300 тыс/м² и продал готовым по 450-700 тыс/м² — обогнал инфляцюи с прибылью 🤔 Что это означает? Для вторичного рынка (95% квартир в России): • Вложение в недвижимость было хуже депозитов (20% на депозите за 3 года) • Социальный лифт сломан: продав свою страю квартиру в панельке, не можешь купить лучшую Меновая способность старого фонда на новый упала на 30-60% Для инвесторов: • Стратегия «купи студию и сдавай» мертва (лучший результат = ноль) • Лучше было 80% на депозитах, 20% в элитку Для жилищной политики: • Льготная ипотека не сделала жильё дешевле, только сделала дороже для тех, кто не воспользовался программой • Разрыв между старой вторичкой и новостройками вырос с 20% до 50-60% • Миллионы семей заперты теперь в старых районах, не имея шанса улучшить условия 📈 Вывод: Если бы ты положил деньги на депозит в 2020 под 5% годовых, а потом в 2023-2025 под 20%, ты бы обогнал инфляцию и заработал больше, чем на 95% владельцев недвижимости. Недвижимость сохранила капитал только: • В Элитке (нишевой рынок для богатых) • В Новостройках комфорт класса на старте продаж до лета 2021 (для тех, кто угадал проект) Остальным — соболезнуем. 🪦