Артем Цогоев | Недвижимость

❗Друзья, напоминаю - на выходных выставка MIPIF. ⌚Выделите время на посещение этого полезного во всех смыслах мероприятия.

📉 Б1 (бывшая российская практика EY) опубликовала «Ретейл-барометр» - ежегодный опрос о настроениях в розничной торговле. 54% ретейлеров ждут, что в 2027 году вести бизнес будет тяжелее, чем сейчас. Роста бизнеса ожидают только 18% ритейлеров против 29% год назад и 47% в 2024 году. Текущее состояние 67% опрошенных оценивают как «непростое», еще 21% - как тяжелое. 🛒 Основное давление на бизнес розничной торговли оказывает трафик: о снижении посещаемости сообщили 68% компаний. Примерно половина при этом зафиксировала рост среднего чека на 5% и более, однако 44% отмечают переход покупателей на более дешевые товары и интерес к СТМ сетей. 🏪В опросе участвовали 77 компаний - вся розница, а не только продуктовая. Но продуктовые сети в этой картине стоят особняком, что видно по отчетности за первое полугодие 2026 года. 📈 X5 Group: выручка 2,48 трлн рублей, +10,5% г/г, сеть выросла до 30 604 магазинов, +8,6% г/г. Во 2 квартале LFL-трафик вернулся в положительную зону во всех трех сетях - ровно то, чего нет у розницы в целом. 📈 Лента: выручка 648,5 млрд рублей, +26,2% г/г, LFL-продажи во 2 квартале +6,5%. Торговая площадь выросла на 41,1% г/г, правда во многом за счет сделок M&A, а не органики. 📈 «О'КЕЙ Групп» с сетью «ДА!»: выручка 43,3 млрд рублей, +10,4% г/г, LFL +6,6%, рентабельность по EBITDA 9,6%. ⚠️ Но не всё так однозначно: у Магнита LFL-продажи сопоставимы с конкурентами, но при нулевом LFL-трафике, а долговая нагрузка выросла до 2,9х EBITDA против 1,08х у X5. 🍏 Тем не менее, россияне продолжают стабильно покупать еду и формировать выручку продуктового ритейла, и это ровно тот механизм, на который делаем ставку мы в SimpleEstate. Поэтому общий пессимизм розницы не отменяет того, что качественный ГАБ с федеральной продуктовой сетью остается одним из самых предсказуемых активов на рынке.

❌ А мы не платим налоги! 😳 Помню первый раз это услышал в начале 2000-х и прямо удивился! Как так? Были тогда у меня знакомые-рантье, которые прямо отрицали необходимость платежей государству. Где они сейчас...? ✴️ Оказалось, что такие люди всё ещё есть. Один ИП владел помещениями и сдавал их в аренду, но «неофициально», то есть получал арендную плату кэшем, а о доходах в налоговую не сообщал. Его философией, вероятно, было «отрицалово». 📋При этом ОКВЭД у ИП был 68.20, т.е. аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. 🔍Налоговая инспекция в какой-то момент заметила нашего ИП с его недвижимостью и собрала доказательства правонарушения:  🔹Допросила свидетелей;  🔹На основании допросов определила суммы арендных платежей и сроков оплаты;  🔹Рассчитала налоги к выплате исходя из полученных сведений + пени.  👨‍⚖️ Дальше - суд. Неожиданно судебное решение оказалось не в пользу налоговой инспекции: ненадлежащие доказательства, то есть показаний свидетелей было недостаточно для исчисления налога. 📶 Аппеляции, касации... И наконец, Верховный суд РФ постановил: 1️⃣ Сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, может определяться расчетным способом на основании имеющейся у налогового органа информации о налогоплательщике, а также данных об иных аналогичных налогоплательщиках. 2️⃣ Если налогоплательщик не согласен с размером доходов и расходов, то бремя доказывания возлагается на него самого 3️⃣ Показания свидетелей можно использовать в качестве доказательств сумм дохода ☝️Вывод: пора бы легализоваться, но некоторые люди продолжают наплевательски относиться к налогам или в принципе стараются уклониться от почетной обязанности. Увы, налоговая не дремлет и жестко наказывает нарушителей. 📜 Для любителей первоисточников: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС от 7 июня 2024 г. N 309-ЭС23-30097

Вануату отобрало паспорт у Эндрю Тейта 🇻🇺 Власти Вануату аннулировали гражданство одиозного блогера Эндрю Тейта и выданный ему паспорт. Документы он получил в 2022 году по местной программе гражданства за инвестиции, с минимальным взносом в $130 тыс. 🔍 Громко эта история прозвучала еще в 2025 году, когда выяснилось, что паспорт Тейт оформил ровно в то время, как в Румынии против него уже шло расследование. Тогда Citizenship Commission заверила, что заявка прошла все положенные проверки, а гражданство выдано строго по действовавшей процедуре. 🔄 Прошло чуть больше года - и решение пересмотрено. Аннулированы и гражданство, и паспорт, выданный на его основании. Сам Тейт сейчас находится под стражей в США и оспаривает экстрадицию в Великобританию. Обвинения он отрицает, приговора ни в одной юрисдикции пока нет. ☝️ Для Вануату это пока единичный случай. Для сравнения, в Турции лишение инвестиционного гражданства уже поставлено на поток: в августе МВД страны сообщило, что турецкие паспорта потеряли 6 134 человека, включая членов семей инвесторов. 👀 Инвестиционный паспорт по-прежнему может быть элементом диверсификации, особенно для законопослушных людей. Но в Вануату прецедент лишения гражданства уже есть. Просто стоит это иметь в виду.

Цифровой рубль: налоговая приготовилась 🧾 Цифровой рубль запустили три недели назад. И уже есть «новости». 📅 С 1 сентября системно значимые банки обязаны дать клиентам доступ к платформе. Для граждан счёт пока добровольный, для крупного ритейла - уже нет: продавцы с выручкой свыше ₽120 млн за 2025 год и эквайрингом в системно значимом банке обязаны принимать цифровые рубли. С сентября 2027 года порог опустится до ₽30 млн, с сентября 2028-го - до ₽20 млн. 🔍 Ещё 19 августа ФНС обнародавала три приказа. С 1 июля 2027 года в выписку по счёту цифрового рубля, помимо суммы, назначения и сторон платежа, попадут IP- и MAC-адрес, номер телефона и данные SIM-карты устройства, с которого ушёл платеж. Запрашивать выписку налоговая будет в том же порядке, что и по обычному счёту. То есть это прямо цифровой след и возможность тотального контроля за операциями с цифровыми рублями. ⚠️ В общем, если вам кто-то захочет подсунуть цифровые рубли - подумайте, прежде чем их принять. Как только начнёте тратить цифрорублики, каждый ваш перевод будет виден налоговой.

🫶Налоговая душит: арендодателей жилья пытаются вывести из тени 🏢 Федеральная Налоговая Служба резко усилила контроль за собственниками жилья, сдающими квартиры в аренду. Информацию о нелегальных арендодателях ФНС теперь получает не только от недовольных соседей, но и от банков, порталов объявлений и госорганов. 🚔 И увы, не только от них. В Москве к поиску нелегальных арендодателей подключаются участковые. Они выясняют, кто фактически живёт в квартире, берут объяснения у жильцов, запрашивают договор найма и передают сведения в ФНС. 💻 Вообще, главным драйвером ужесточения контроля стала масштабная цифровизация налоговой службы. Налоговики перешли от выборочных проверок по жалобам к системному анализу данных из многочисленных источников. В ФНС автоматически поступают сведения о всех банковских транзакциях, система отслеживает регулярные платежи, характерные для арендной платы, а также мониторит объявления на специализированных сайтах. 📋 Особое внимание уделяется договорам аренды, зарегистрированным в Росреестре. С октября 2024 года Росреестр обязан предоставлять в ФНС информацию о зарегистрированных сделках с недвижимостью, включая договоры аренды сроком от года и более. Это заставляет арендодателей заключать краткосрочные договоры, чтобы избежать регистрации. 💰 Подозрения вызывает и владение несколькими объектами недвижимости - собственник двух и более квартир автоматически попадает в зону повышенного внимания. Уже зафиксированы случаи массовой рассылки уведомлений владельцам нескольких квартир с призывом подать налоговую декларацию. 🏙 Мэрия Москвы составила список из 154 тыс. трудоспособных горожан без официальных доходов, но с большим количеством недвижимости и транспорта. Город оценивает налоговый потенциал их имущества и передаёт данные в ФНС. В выборке, например, есть владельцы 50 квартир и 70 машин при нулевом официальном доходе. ⚖️ Сам факт того, что в квартире кто-то живёт, ещё не повод для доначисления - налоговой нужно доказать получение денег и установить сумму. Но если доказала - доначисление, плюс пени и штрафы... 🤔 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Получать арендную плату за жильё переводом на карту становится небезопасным - штрафы, пени, нервы... Наличные? Тоже возможны сюрпризы, потому что государство научилось получать сведения по косвенным источникам. В общем - оформи ИП / самозанятость и спи спокойно. 👍 Сплю спокойно! 🔥 Сплю беспокойно. 👀 Вообще не сплю...

🔮 Профессия: профессиональный предсказатель апокалипсиса - блогер, который каждый квартал выпускает посты, видео и аналитические исследования с одним и тем же посылом: «Скоро хлоп пузыря!». Экономические показатели, графики, сравнения с США 2008 года, японским пузырём 1990-х и т.д. 🙄 Но хлопа не наступает! Объяснение обычно простое - это заговор. Рептилоиды / правительство / банкиры / застройщики сговорились и искусственно оттягивают хлоп. Но ничего - рано или поздно! 💥 И вот (спустя годы ожидания) хлоп действительно случается! Это же просто праздник какой-то. Рынки падают, инвесторы теряют деньги, компании банкротятся, а предсказатели торжествуют: «Я это предвидел!». Но маленькая деталь. Хлоп должен был случится по «японскому сценарию», а случился из-за пандемии COVID-19, поноса или золотухи! ⚡ Сломанные часы дважды в день показывают правильное время. И вообще, победителей не судят. 🧠 Но почему, собственно, предсказатели хлопов популярны? Это же шарлатаны и манипуляторы? Почему аудитория годами слушает одно и то же? Некоторые посмеиваются, конечно, но есть и адепты, которые верят. ❗Существует психологическое объяснение. Учёные называют это negativity bias - предрасположенность к негативу. Негативные события и переживания более значимы для человека, чем позитивные. Плохие новости привлекают больше внимания, чем хорошие. 🤗Читая плохие новости, человек получает информацию о том, как избежать рисков и экономических потерь. Наш мозг эволюционно настроен искать опасность — это помогало выживать предкам. Поэтому прогнозы катастроф цепляют куда сильнее «проплаченных текстов» о долгосрочном росте. 🫣 Люди хотят, ищут предсказаний коллапса, поглощают свежие новости о скором крахе и обвале. Ну а раз так, то кушать подано! 👍 Спасибо, Кэп. 🔥 Верю в лучшее! 👀 Это всё хорошо, но когда крах???

📱 На канале SimpleEstate вышел интересный пост о том, как оценивать покупку ГАБ с супермаркетом на фоне тревожных новостей о ритейле. 💬 Главный тезис: проблемы ритейлера НЕ РАВНО проблемы конкретного магазина. 🧲 Например «Магнит»: чистый убыток ₽16,65 млрд по итогам 2025 года - на первый взгляд пугающая цифра. Но выручка при этом выросла на 15,3%, EBITDA - ₽169,3 млрд, а сеть добавила почти 1 800 новых магазинов. Убыток объясняется высокой стоимостью обслуживания долга, а не тем, что бизнес «Магнита» рушится. 🏬 Для инвестора важна не строчка «чистая прибыль» в отчётности всей сети, а то способен ли конкретный магазин в конкретной локации платить арендную плату. 📍То же самое с закрытиями - крупные сети («Вкусвилл», например) постоянно чистят слабые локации и открывают магазины в новых, так что закрытие конкретного магазина обычно говорит об экономике места, а не о проблемах всей сети. 🔍 Что смотреть при покупке ГАБа с супермаркетом: 🔹 товарооборот магазина. Для продуктового ритейла ориентир по арендной нагрузке — порядка 4–7% от товарооборота. 🔹 ликвидность помещения - легко ли заменить арендатора, если тот уйдёт (первая линия, отдельный вход, разгрузка, мощности, планировка) 🔹 условия договора - срок, индексация, гарантированный минимум, обеспечительный платёж, право досрочного расторжения по инициативе аренлатора 🔹 рыночность ставки - завышенная аренда сегодня может обернуться пересмотром условий завтра 🔹 состояние арендатора - EBITDA, денежный поток, долговая нагрузка, динамика сети, а не одна цифра прибыли 🔹 цена покупки - высокая доходность почти всегда компенсирует какой-то риск, который стоит поискат и найти заранее 👍 Поэтому при покупке ГАБ гораздо важнее понять, сколько зарабатывает именно этот магазин, насколько комфортна для него аренда и что произойдёт с помещением, если текущий арендатор всё-таки уйдёт. ✅ Именно анализ конкретного объекта в конкретной локации, а не только анализ финансовой отчётности ритейлеров, позволяет отделить реальный инвестиционный риск от новостного шума вокруг бизнеса арендатора.

А как там дела у Джорджа Сороса? 👽 Главный иллюминат и рептилоид планеты немного отвлекся от управления мировым правительством и проворачивает инвестиционные сделки на рынке недвижимости Нью-Йорка. Докатился на старости лет! 🏛️ Soros Fund Management выставил на продажу историческое здание, памятник архитектуры Argonaut Building на West 57th Street на Манхеттене. Здание досталось Соросу за долги - прежний собственник не смог расплатиться по кредиту. 📋История началась ещё в 2015 году, когда инвестор Eretz Group купил здание у ливанского девелопера M1 Real Estate за $214 млн. (из них долг $145 млн от немецкого Aareal Bank AG). С 2011 года фонд Сороса Open Society Foundations (* организация признана нежелательной в России) арендовал это здание целиком - все 14,5 тыс м2. 💵 Уже в ноябре 2023 года Сорос выкупил этот кредит у германцев, а в апреле 2024-го Soros Fund Management подала иск об обращении взыскания на залог. В сентябре 2026-го здание перешло к Соросу по решению суда. 💼 И вот наконец, Сорос продает здание. Запрашиваемая цена - около $100 млн, порядка $5280 за м2 или по ₽444 тыс/м2. 🏗 Что интересно, в презентации покупателям предлагается не искать нового офисного арендатора, а переделать здание под жильё. То есть потенциальные покупатели - это девелоперы, а не инвесторы в ГАБ с арендатором-Соросом.

📊 Инвестиционный директор в недвижимости - это топ-менеджер, который руководит развитием компании и отвечает за эффективность проектов. 💰 Основные обязанности инвестиционного директора включают оценку и отбор проектов, привлечение финансирования, участие в управлении инвестиционным портфелем и стратегическое планирование. Ежедневно ИД анализирует потенциально интересные проекты, готовит презентации по проектам и формирует точку зрения акционеров о целесообразности инвестиций в тот или иной проект. Команда у ИД небольшая (финансовый аналитик, маркетолог-аналитик, администратор - а иногда и того меньше). 1️⃣ Первая и главная задача инвестиционного директора - поиск проектов, подходящих под профиль компании, и их прединвестиционный анализ. ИД достаточно быстро (в течение 2-5 дней) необходимо сформировать обоснованное мнение (в виде инвест.презентации) по тому или иному проекту, чтобы принять личное решение о его целесообразности и вынести его на обсуждение акционеров / инвест.комитета. 2️⃣ ИД должен «дотащить» сделку. Приобретение проекта - как правило, трудный процесс, связанный с пересечением интересов внутри компании и вовне. ИД должен заставить многочисленных участников сделки 🅰️ шевелиться 🅱️ захотеть ее совершения 3️⃣ Критически важной задачей является структурирование сделок и привлечение финансирования. Инвестиционный директор принимает участие в переговорах с банками и инвесторами, готовит инвестиционные меморандумы и формирует оптимальную структуру капитала для каждого проекта. 🔄 Внутри компании инвестиционный директор взаимодействует с широким кругом людей: акционеры, генеральный директор и совет директоров (если есть), инвест.комитет, финансовый директор, глава юр. департамента, директор по строительству, коммерческий директор, будущий управляющий проектом и т.д. 🌐 Не менее интенсивны и внешние коммуникации: переговоры продавцами проектов, общение с банками об условиях кредитования, поиск со-инвесторов для проектов, работа с консультантами и аналитиками для оценки рыночных тенденций, взаимодействие с брокерами для поиска потенциальных проектов и т.д. 🙄 Фактически инвестиционный директор формирует вектор развития компании и ее специализацию, в том числе определяет ее будущее на 3-5 и более лет. 🎯 Для успешной работы инвестиционному директору необходимы как твердые навыки (инвестиционный анализ, понимание рынка недвижимости, знания в смежных сферах), так и мягкие компетенции (стратегическое мышление, навыки ведения переговоров, умение принимать решения). 🪪 Кстати, я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность в крупной инвестиционной компании с фокусом на девелопмент и редевелопмент. 🚀 Я собрал весь свой опыт в обучающую программу «Инвестиционный директор в недвижимости» - 12 блоков о том, как искать, оценивать, финансировать и сопровождать инвестиционные проекты в сфере недвижимости. ⏳ 1 октября 2026 года (через 8 дней) стартует последний поток, пока мест в группе 9 (из 10). 👉 id.atsogoev.com ⬜

🏢 На рынке инвестиционной недвижимости Москвы в последнее время случились сразу три интересные сделки. УК «ВИМ Сбережения» купила у девелопера Forma (ПИК) строящийся бизнес-центр «Фрейм» у Белорусского вокзала - 69,7 тыс. м2 с вводом в 2029 году. MR Group продал неизвестному мне инвестору строящийся бизнес-центр «Линк» на Рябиновой улице - 75 тыс. м2, сдача в конце 2028 года. А «Эталон» продал небольшой бизнес-центр площадью 3,7 тыс. м2 в Южном Бутове. 💬 Меня попросили прокомментировать одну из трёх сделок для СМИ, но комментарий по техническим причинам «в печать» не попал - поэтому поделюсь своими мыслями здесь. 💭 «ВИМ Инвестиции» - институциональный инвестор, которому сегодня нужно вложить деньги во что-то, что точно принесёт рентный поток уже завтра. ☝️У инвестиционного директора крупного институционального инвестора - куча возможностей и необходимость потратить десятки миллиардов рублей. Склады, ТЦ, Light Industrial, жильё, офисы, гостиницы. Выражаясь метафорами, карт в колоде много, а вот козырей... ❓ Со складами всё понятно: сегмент сейчас находится под давлением, страховки сильно (почти в 2 раза) уменьшат доходность сегмента. Склады перестали считаться безопасным активом - это сегодня в проблемной зоне только Ozon и Wildberries, а что будет завтра? На инвестиционном комитете такой актив сейчас будет сложно защитить: слишком неопределенности. ❓ С торговыми центрами не лучше: это класс активов, который годами находится под давлением и продолжает сползать по направлению ко дну. ❓ Light Industrial институциональным продуктом для институциональных инвесторов пока не стал, хотя отдельные девелоперы пытаются его институционализировать. Есть на рынке исключение в виде «Альфа-Капитал», но пока это именно исключение. ❓ Финансирование жилья тоже отпадает: раньше (8 лет назад) институционалы охотно покупали квартиры в новостройках оптом на ЗПИФы, но сейчас ситуация изменилась - продажи просели и что там случится дальше непонятно ❓Стрит-ритейл? Чтобы вложить хотя бы ₽2-3 млрд придется купить 5-6 объектов, при этом ошибиться достаточно легко, один из сложнейших сегментов для анализа. ❓Гостиницы? Бизнес подрывают высокие и сложно компенсируемые расходы и спад туристического потока в связи с неспокойным небом. ❗Офисы в Москве - это, по сути, сейчас единственный актив, в который институциональные инвесторы верят и который реально пройдет инвестиционный комитет. ⚖️ Так что это не офисы такие хорошие, это фон не очень. Во всяком случае для институционалов. 👍 Спасибо, Кэп. 🔥 Беру офисы на всю котлету! 👀 Похоже на сдутие пузыря...

Новостройки в сентябре: какие программы подходят именно вам? 🤔 Высокие цены, дорогая ипотека, отказы банков. Многие закрывают ипотечный калькулятор, так и не дойдя до расчёта. С рассрочками вопросов ещё больше: как оформить и кому такой вариант подходит. 🎯 Условия обычно подбираются индивидуально, а не по общим новостям. Поэтому разбор собственной ситуации со специалистом помогает понять, какие программы доступны на самом деле. 👩‍💼 Такие консультации проводит Наталия Мельниченко - эксперт по недвижимости и владелица агентства М-Realty. По данным агентства, её опыт в отрасли - более 16 лет. 📚 В её телеграм-канале публикуют материалы про новостройки, семейную ипотеку, рассрочки и реальные варианты покупки. 📋 В сентябрьской подборке по Москве: 🔹 ТОП ЖК бизнес- и премиум-класса 🔹 рассрочки по ₽70 тыс. в месяц 🔹 ипотека под 5% 🔹 предложения, которых нет в открытом доступе 🔗 Забирайте подборку и новые предложения по ссылке: подборка сентября ⚠️ Условия рассрочки и ипотеки зависят от застройщика, банка и заёмщика. Детали уточняйте у агентства. Реклама ИП Мельниченко Наталия Николаевна ИНН 772478348885 erid: 2Vtzquu9vLc

❗️Друзья, информирую вас о том, что уже на этой неделе, 22 и 23 сентября в Санкт-Петербурге, и 26-27 сентября в Москве состоится выставка MIPIF. 🎤 В выставке участвуют мои друзья, товарищи и коллеги, поэтому спешу вас туда заманить. Что будет на MIPIF: 🟡 Коммерческая недвижимость России (куратор мой товарищ Руслан Сухий): стрит-ритейл, офисы, склады и Light Industrial. 🟡 Курортная недвижимость России: Алтай, Краснодарский край, Кавказские Минеральные Воды, Шерегеш и др. 🟡 Зарубежная недвижимость: Таиланд, ОАЭ, Кипр, Турция, Камбоджа, Испания, Мальдивы и ещё 17 стран. 🟡 Инвестиционное гражданство и ВНЖ: Греция, Кипр, Турция, Вануату, Сент-Томе и Принсипи, Науру и другие локации. 🎤 Насыщенная деловая программа, с выступлениями экспертов по вышеозначенным направлениям. Можно будет не только послушать, но и получить ответы на интересующие вас вопросы. ☝️В общем, MIPIF это центральное мероприятие по инвестициям в недвижимость в России. Аналогов я лично не знаю. 🗓 22-23 сентября 📍Санкт-Петербург, отель Four Seasons 👉Регистрация: spb.mipif.com 🗓 5-6 июня 2026 📍 Москва, отель «Сафмар Аврора Люкс» 👉Регистрация: moscow.mipif.com 👍 Иду 🔥 Бегу 👀 Буду

🏥 «Аптечная сеть 36,6» - один из крупнейших федеральных фармритейлеров России, развивающий бизнес под двумя брендами: «Аптека 36,6» и «Горздрав». По итогам 2025 года сеть объединяет 2753 аптеки по всей стране (+8% год к году), а выручка компании достигла 117,4 млрд рублей, увеличившись на 21%. 💊 Сегмент остается одним из наиболее динамично растущих в ритейле - за 2025 год «36,6» открыла 227 новых аптек (включая 44 точки, приобретенные в рамках сделок M&A), закрыв при этом 27 неэффективных объектов. Показатель EBITDA компании вырос на 27%. 🌐 В отличие от многих других сегментов стрит-ритейла, аптечный бизнес развивается параллельно и в онлайн-канале: доля интернет-продаж в выручке сети превысила 25% и продолжает расти двузначными темпами. При этом офлайн-точки остаются необходимы сети - как для выдачи онлайн-заказов, так и для обслуживания клиентов, которым требуется рецептурный отпуск и консультация фармацевта. 📍 Расположение для аптечного формата играет ключевую роль: предпочтительны локации у станций метро, в жилых кварталах и вблизи медицинских учреждений с высоким пешеходным трафиком в течение всего дня. Как правило, для таких точек достаточно компактных площадей, но требуется отдельный вход и витринное остекление по фасаду. 🔍 Пример ГАБа с арендатором «36,6» - помещение 42,3 м2 на Красной Пресне, 12 (ЦАО, у метро «Краснопресненская») за 67 000 000 ₽. Здание жилое, вход отдельный с фасада, потолки 4,3 м, коммуникации центральные, электрическая мощность 10 кВт. Договор заключен на 5 лет, арендная ставка составляет 440 000 ₽/месяц с индексацией 7,5% в год. 💡 Итог: «36,6» как сетевой арендатор федерального масштаба с растущей выручкой и EBITDA можно рассматривать как достаточно надежного арендатора для ГАБ. Ключевым, как обычно, остается качество локации и ликвидность самого помещения, особенно учитывая небольшую площадь и компактный формат подобных аптек. ⚠️ Не является рекламной или инвестиционной рекомендацией.

💬 Говорят, льготную ипотеку урежут. Продажи новостроек, говорят, уменьшатся на 20-30%. Говорят, скидки будут ещё больше... 🏗️А что же застройщики и банки? Машину строительства не остановить. ☝️ В Москве за неделю стартовали сразу четыре проекта: от предброней до открытых продаж. 🏢 РГ Девелопмент получил РнС и стартовал продажи первой очереди ЖК «Ориент Экспресс» (ВАО, Перово, ш. Энтузиастов, 46, 2-5 мин.пеш. от м. «Шоссе Энтузиастов» и МЦК). В первой очереди 244 квартиры с чистовой отделкой (всего в проекте 684), секции от 3 до 34 этажей, от 37,5 м2, потолки 3 м, ключи в начале 2030-го. Цены от ₽437 т./м2 и от ₽21,3 млн за лот. 🏢 «Гранель» якобы перезапускает продажи в проблемном ЖК A22 (ЮАО, Даниловский район, ул. Автозаводская, 22, 17 мин.пеш. от м. «Тульская»), проект выкуплен у «Консоли». Две башни на 34 и 42 этажа, до 907 квартир от 28,7 до 101,5 м2, потолки 3,2 м, ключи в I и III кварталах 2030-го. Цены от ₽627 т./м2 и от ₽18 млн за лот. 🏢 Capital Group начали предбронирование квартир в ЖК «Дом Высоты» (квартал «МИГ», Ленинградский проспект, 2 мин.пеш. от м. «Динамо»). 48 этажей, 400+ квартир, от 43 м2, потолки 3,4 м, ключи в марте 2031-го. Цены от ₽713 т./м2 и от ₽34,5 млн за лот. И это только начало - там огромный кварталище с продажами на долгие годы. 🏢 Девелопер «Сити 21 век» начал бронировать квартиры в ЖК «Вавилова, 64» (ЮЗАО, Академический район, 700 м от м. «Вавиловская»). Два корпуса по 21 этажу, 505 квартир от 28 до 120 м2, потолки от 3,15 до 7,4 м, сдача в III квартале 2029 г. Цены от ₽565 т./м2 и от ₽19,4 млн за лот. 📊 Всего на рынок вышло около 2,1 тыс. лотов: «Дом Высоты» - 400+, «Ориент Экспресс» - 244, «Вавилова, 64» - 505 и A22 - до 907. 📈 Объем предложения на рынке очень большой и явно будет ещё пополняться (на низком старте ещё 4-5 крупных проекта). 🟢 Примечательно, что банки (прежде всего госбанки, СБЕР, ДОМ и ВТБ) дают на все эти проекты кучи денег в виде проектного финансирования. И они явно намерены получить выданное обратно, а для этого нужно что-то придумать с финансированием покупок... ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией 👍 Беру на всю котлету 🔥 Опять оверпрайс 👀 Вижу инвест

✅ Ну что? Выборы прошли, определенности стало больше, ждём решительных действий инвесторов на рынке недвижимости. Кое-где даже ожидается штурм офисов продаж! Согласны со мной? 🔥 Да 😁 Нет

🌯 К концу 2026 года ожидается важное событие для стрит-фуда – утверждение ГОСТа на шаурму. Стандарт установит единые требования к приготовлению, хранению и реализации шаурмы, а также к санитарным нормам. Это серьезный шаг в развитии сегмента, который может повлиять на работу всех точек продажи этого популярного фастфуда. По данным исследования Роскачества в апреле 2024 года, качество продукции требует серьезного внимания – в 27 из 29 исследованных образцах были выявлены нарушения санитарно-эпидемиологических норм. 💼 На рынке торговых помещений точки шаурмы и стритфуда традиционно занимают заметную долю, особенно в локациях с высоким трафиком. Это обусловлено постоянным спросом на быстрое питание и относительно низким порогом входа в бизнес для предпринимателей. 📍Для помещения под шаурму критически важно качество локации - расположение у транспортных узлов (метро, ж/д станции, автовокзалы), высокий целевой пешеходный трафик, первая линия домов, витринное остекление и отдельный вход. К техническим параметрам предъявляются свои требования: компактная площадь (обычно 15-40 м2), высокие электрические мощности (от 20 кВт), возможность установки вытяжки, водоснабжение и канализация. ⚠️ Риски же стандартны для сегмента: общепит в Москве остается одним из самых нестабильных - количество открытий новых точек практически совпадает с количеством закрытий. Для инвестора это означает риск потери арендного потока и необходимость поиска нового арендатора, а помещения общепита часто требуют затрат при перепрофилировании. Хорошая новость - при качественной локации у транспортного узла помещение обычно не простаивает долго: спрос среди операторов стритфуда сохраняется всегда. 🔍 Пример с рынка: помещение 38,2 м2 на Ленинском проспекте, 2, в менее чем минуте от выхода из метро «Октябрьская», с отдельной входной группой с фасада с первой линии и прямой видимостью от метро. Арендатор - сеть «Сочный Вертел», федеральная сеть ресторанов быстрого питания, специализирующаяся на шаурме и стритфуде, насчитывающая более 20 точек в Москве и Подмосковье и развивающаяся по франчайзинговой модели. Помещение расположено в жилом доме, на первом этаже, с открытой планировкой (перекрытия - ж/б), потолками 4 м и отделкой от арендатора. Цена объекта - 135 млн ₽, арендный платеж составляет 900 000 ₽ в месяц (годовой арендный поток 10,8 млн ₽). Схема сделки - договор купли-продажи недвижимости (ДКПН). 💡Итог: несмотря на повышенные риски работы с несетевыми и относительно молодыми операторами стритфуда, качественная локация у метро с высоким трафиком существенно снижает эти риски и обеспечивает быструю замену арендатора в случае необходимости. Такие объекты остаются интересными для инвесторов, ориентированных на устойчивый арендный поток в проверенной локации. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.