Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью

Компенсации за коммунальные услуги и деление помещений, как это связано? Я уже писал про деление помещений и почему собственники часто отказываются это делать. Добавлю, что обычно не делят собственники, которые сами управляют объектом и сами сдают его в аренду. Причины обычно две: 1.      незнание какие площади более ликвидны, как эффективнее поделить, и нежелание этим заниматься. 2.      нежелание заморачиваться перевыставлением коммуналки нескольким арендаторам. Для собственников, объектами которых мы управляем это не проблема, потому, что концепцию деления и ее реализацию мы берем на себя, как и ежемесячное перераспределение коммуналки между арендаторами. В контексте роста тарифов за ЖКУ (Жилищно коммунальные услуги) хочу остановиться, на том, что собственники не знают как и/или не хотят заниматься делением коммуникаций (электричество, водоснабжение и водоотведение) и в последующем распределением коммунальных расходов между арендаторами. И для них в таком случае проще либо не делить помещение, что часто приводит к простою помещения. Либо не делить коммуникации и/или не перевыставлять арендаторам расходы на коммуналку, а включить их в арендную плату. Но если коммуналку включить в аренду, то в случае роста тарифов за ЖКУ выше чем индексация арендной платы, а если посмотреть на статистику роста тарифов и ставки индексации в договорах аренды это именно так, рост тарифов будет за счет снижения доходов собственника. При этом некоторые собственники (в т.ч. как на скрине переписки) выбирают включение коммуналки в аренду, т.к. для них это проще. И это не единичный случай. Кстати иногда покупая арендный бизнес покупатели рассматривают моно арендатора по той же причине. 💬 А как вы перевыставляете коммуналку? Это боль для вас или играючи справляетесь с этим? Или у вас этим занимается бухгалтер? Или может быть передадите всю рутину нам? Наш сайт primetr.ru Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Рост тарифов за ЖКУ в Москве с 01.07.2024г. Тарифы на холодную воду и водоотведение составят : ·    холодное водоснабжение — 59,80₽ за м³ (+17,4%); ·    водоотведение (канализация) — 45,91₽ за м³ (+14,9%). Тарифы на горячую воду и отопление будут такими : ·    центральное отопление — 3217,19₽ за гигакалорию (+10,5%); ·    горячее водоснабжение — 272,14₽ за м³ (+11,9%).   Так как в большинстве случаев расходы на водоснабжение (ХВС, ГВС), водоотведение, электричество и отопление перекладываются на арендаторов нежилых помещений, собственников это коснется опосредовано. В какой-то степени это может ограничить возможности по индексации арендной платы, т.к. арендаторы считаю расходы на аренду в совокупности с коммуналкой. Если помещение пустует, то собственнику придется больше платить за отопление.   На фоне того, что некоторые сети заключают договоры аренды с индексацией по соглашению сторон, т.е. почти без индексации, это еще один аргумент в пользу того, что с арендаторами нужно договариваться о компенсации расходов на коммуналку и эксплуатацию сверх аренды, что позволяет переложить рост тарифов на них. Ну или на фоне этого повышения попытаться договориться об индексации арендной платы. 💬 Какие договоры аренды вам нравятся больше: где всё включено в аренду или где коммуналка компенсируется сверх аренды? Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Налоговая нагрузка ИП на УСН: 6%+1% или 6% включая 1%? Я уже писал об этом, но после эфира с Евгенией Ослоновской решил, что уместно будет повторить, так как по-прежнему регулярно слышу от контрагентов про 6%+1%. Кейс про 6%+1% при продаже объекта. Несколько лет назад обратился клиент за услугой по продаже ГАБа (Готовый Арендный Бизнес) в Московской области. Объект продали за ₽15,5 млн. в начале II квартала. Клиент сказал, что у него свой бухгалтер и по налогам мы его не сопровождали. Его бухгалтер рассчитал налоги и фонды и в срок подготовил платежки. До 25 июля текущего года платежку на УСН 6%. И до 31 марта (тогда был такой срок, сейчас до 01 июля) следующего года платежку в ПФР на 1% с суммы дохода свыше 300 тысяч рублей в год. Через год после продажи клиент сетовал, что он заплатил 6%+1%. Выяснилось, что после продажи он больше не вел предпринимательскую деятельность. У него не было доходов, налог на которые можно было бы уменьшить на сумму оплаченного 1%. А сумма 1% составила ₽155k. Если бы он заплатил 1% раньше, то мог бы сэкономить эти ₽155k. С тех пор я рекомендую по сделкам по продаже оплачивать 1% от дохода свыше 300 тысяч рублей в том же квартале, в котором было получение дохода от продажи. Если вы продали объект в этом квартале, рекомендую заплатить до конца этой недели 1% с этой сделки с учетом ограничения по максимальному размеру взносов (свыше 300 тыс. руб.) 277 571 руб. и уменьшить на сумму взносов налог 6%, который нужно заплатить до 25 июля. По клиентам, объектами, которых мы управляем мы делаем это сами. Налоговое планирование позволяет нам экономить нашим клиентам сотни тысяч рублей в год. Вы, или ваш бухгалтер, или управляющая компания должны быть чуть больше чем бухгалтер. Нужно быть немного финансовым директором. Я придерживаюсь позиции, что лучше заплатить раньше, но в итоге 6%, чем в срок, но 7%. 💬 А как вы платите 6%+1% или 6% включая 1%? Уменьшаете налог по УСН на сумму взносов 1-2 раза в год или ежеквартально? Учитывая то, что касательно этого 1% часто происходят какие-то изменения выкладываю одно из последних писем, которым обещала поделиться и поделилась Евгения Ослоновская🙏 Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Об ответственности перед третьими лицами Мосгорсуд взыскал c сети «Вкусно – и точка» более 900 тыс. руб. в пользу мужчины, который получил серьезные травмы, поскользнувшись на мокром полу в одном из ресторанов сети.   С ООО «Система ПБО» взыскали утраченный мужчиной заработок в размере 329 тысяч рублей, расходы на лечение в размере 8 511 рублей, компенсацию морального вреда в размере 250 тысяч рублей, штраф в размере 293 774 рублей, судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 27 500 рублей.   С несетевыми арендаторами мы обычно договариваемся о страховании ответственности за причинение ущерба третьим лицам, жизни и здоровью третьих лиц.   💬 А как вы работаете с такими рисками? Страхуете, обязываете арендаторов или не обращаете на это внимание? Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Dodo Brands решила закрыть заведения сети донерных «Кебстер». Не каждый пилотный проект взлетает. Иногда это возможность хорошо сдать помещение, а иногда приходится искать замену. «Кебстер» – это кафе, в которых основным блюдом является шаурма. Ранее сеть называлась «Донер 42», основным блюдом в ней были донеры. Dodo Brands запустила «Донер 42» в 2020 году. В сентябре 2022 года я писал что они приостанавливали развитие. В декабре 2023 года провели перезапуск сети. И спустя полгода решили закрыть проект. Dodo Brands сосредоточится на развитии «Додо пиццы». Компания рассчитывает удвоить показатели проекта в России, Белоруссии и Казахстане в ближайшие несколько лет. Считаю «Додо пиццу» сильным и надежным арендатором. Инвестиции в открытие одной точки составляют около 15 млн. руб. Высокая доля доставки, причем собственной доставки, а не через агрегаторы. Также Dodo Brands будет развивать сеть кофеен Drinkit. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Высокие ставки по депозитам не охлаждают спрос на коммерцию Вчера участвовали в торгах по 12 помещениям по трем адресам: Бескудниковский, Тайнинская, Родниковая. Выиграли только одно. Цены на Бескудниковском выросли примерно в 2,4 раза от начальной до 411k/м2 за 107,5м2 и 478k/м2 за 91,9м2. На Тайнинской подъем цены от 1,76 раза до 2,36, а в абсолюте конечные цены от 315 k/м2 до 370k/м2. На Родниковой в силу локации цены поскромнее, но подъем был тоже до 2х к начальной до 281k/м2. К сожалению покупателей несмотря на высокие ставки по депозитам спрос на нежилые помещения по-прежнему высокий. ❗️Если вы купили помещения по этим адресам и хотите их сдать, обращайтесь, поможем. Мы делали предброкеридж по этим объектам. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

ФНС начнет определять статус налогового нерезидента автоматически И еще на тему автоматизации работы ФНС. ФНС запланировала внедрение в 2025 году автоматизированной системы для присвоения физическим лицам налогового резидентства — на основе данных о загранпаспортах и пересечении границы. Сейчас статус определяют по штампам в паспортах Автоматизация статуса определения резидента — это действие, которое ложится в общую канву автоматизации работы ФНС, эти данные важны для определения (следовательно, проверки) налоговых обязательств физических лиц — иногда это вопрос, облагается ли доход в принципе, иногда выбор применимой ставки. От статуса налогоплательщика как резидента или нерезидента непосредственно зависит уровень налогообложения физических лиц.   Например, по общему правилу доходы нерезидентов от источников в России облагаются НДФЛ по ставке 30% (исключение — удаленные работники российских компаний, за которых этот налог платится как за обычных работников, независимо от налогового резидентства).   Кроме того, с 2025 года налоговое положение нерезидентов по ряду позиций ухудшится — это касается, в частности, процентов по вкладам. Для них будет введена единая ставка 15% по налогу на вклады вне зависимости от налоговой базы. Для резидентов с доходами до 2,4 млн руб. планируется сохранить ставку 13%. Кроме того, для нерезидентов сохраняется НДФЛ с дивидендов в размере 15%, также их лишат льготы по освобождению от налога при реализации акций, находящихся в непрерывном владении более пяти лет.   По действующим правилам обязанность по отслеживанию налогового статуса физических лиц лежит на налоговых агентах и самих физических лицах. 👀 Большой брат наблюдает за нами. Из общения с клиентами заметил, что не все знают, что налоговый нерезидент имеет право открыть ИП и платить налоги на УСН.  Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

ФНС запланировала отказ от большинства деклараций по НДФЛ   В продолжение нашего вчерашнего эфира с Евгенией Ослоновской где в т.ч. обсуждали, что налоговая многое знает о налогоплательщиках в автоматическом режиме. От декларирования каких доходов предполагается отказаться Как уточнили РБК в пресс-службе ФНС, передача расчета НДФЛ налоговым органам предполагается по следующим видам доходов: ·        от реализации недвижимого имущества; ·        от уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (например, налогоплательщик заключил договор долевого участия с застройщиком, внеся по нему сумму X, а затем продал строящуюся квартиру по договору уступки за сумму Y; налоговой базой будет разница между Y и X. — РБК); ·        от реализации транспортных средств; ·        в виде фиксированной прибыли контролируемых иностранных компаний (речь идет о так называемом паушальном фиксированном взносе с КИК, по которому все равно подается декларация 3-НДФЛ. — РБК); ·        при установлении фактов прекращения договора на ведение индивидуального инвестиционного счета до истечения минимального срока (если закрыть ИИС раньше трех лет, предоставленные налоговые вычеты необходимо вернуть государству. — РБК). По словам ФНС, большинство сведений, необходимых для расчета налоговыми органами НДФЛ с указанных видов доходов, уже поступают в ФНС в автоматическом режиме в соответствии со ст. 85 Налогового кодекса от органов исполнительной власти (Росреестр, ГИБДД и др.). Работы по обеспечению информационного взаимодействия для получения всех необходимых данных будут завершены до конца текущего года. «Планируется, что уплата НДФЛ при реализации бездекларационного порядка исчисления налога будет осуществляться на основании сообщения об исчисленной сумме налога по доходам, полученным с 1 января 2025 года», — указали в ФНС. ❗️Это не отменяет, а как раз повышает необходимость задумываться о налоговых последствиях до совершения сделки, лучше перед покупкой. Для чего покупаем, на кого лучше купить, в каком статусе это лицо, на какой системе налогообложения... Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Прямой эфир по налогам с Евгенией Ослоновской Уважаемые подписчики, прошел год с момента как мы с Евгенией Ослоновской, налоговым консультантом, специализирующимся на недвижимости и налоговых рисках проводили прямой эфир про налоги в коммерческой недвижимости. Эфир получился очень полезным, только в записи его запросили около 100 человек. В этот раз мы планируем поговорить о том, что изменилось уже и что ждёт нас впереди с учетом грядущей налоговой реформы. Если позволит время, попробуем ответить и на ваши вопросы. Пишите в комментариях. До встречи на эфире 19 июня в 18:00. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Почитать на выходные - лучшие посты от Инвест-Мэтров за последние две недели. ⭐️ Путь к загородному флиппингу ⭐️ Защищает ли недвижимость от инфляции? ⭐️ Финансовая безопасность для Женщины ⭐️ Фейл года или как спасли 140 млн: продолжение ⭐️ Баланс жизни и инвестирования ⭐️ 3 млн. за 4 месяца на флиппинге ⭐️ Про доллары ⭐️ Как сэкономить 28 млн. на строительстве склада? ⭐️ Разоблачение миллионерши из Краснодара с 4-мя ипотечными квартирами ⭐️ Итоги Private Money Forum ✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь ➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest