📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Еще в начале года Коммерсант писал про рост продаж в стритритейле на фоне снижения спроса на жилье. При этом аналитики предупреждали: к концу 2026 года количество сделок может сократиться из-за роста налоговой нагрузки и дефицита качественного предложения. Решил написать пост, так как тема актуальна. Недавно ко мне обратился подписчик с просьбой оценить коммерческое помещение в проекте Инджой. Подробности раскрывать не могу, но речь шла о помещении площадью около 150 кв. м под аптеку. Проверили в районе дефицит аптечных пунктов, что странно с такой плотностью населения. В соседнем Коптево, например, аптеки буквально в каждом доме или через дом, и большинство арендаторов работают годами. Здесь это тем более будет актуально. К сожалению, мне не дали разрешения показать этот объект, можно только ЖК назвать. Сам объект мне понравился, хотя у него есть свои особенности. Я оценил инвестиционную привлекательность коммерческих площадей в данном ЖК на 8 из 10 баллов. Почему не выше? Сейчас многие компании сокращают расходы и осторожнее открывают новые точки, поэтому поиск арендатора может занять больше времени. Но плюсов все равно достаточно. Главный из них — локация. ЖК окружен плотной жилой застройкой с платежеспособной аудиторией. То есть потенциальный бизнес будет работать не только на жителей самого комплекса, а на весь район. Вообще сейчас люди с крупным и относительно крупным капиталом с интересом смотрят на коммерцию, потому что доходность от аренды может быть выше в два раза, ведь цены на квартиры выросли, а коммерция - далеко не везде. Да и аренда жилья просела относительно 2024 года, а хорошая коммерция продолжает приносить неплохой доход. Но есть нюанс. Недостаточно просто купить помещение — его еще нужно правильно сдать. Приведу пример моего знакомого, который год назад купил помещение за 75 млн. Ему пришлось несколько месяцев решать проблемы с управляющей компанией, электричеством и т.д. Это не распространенная ситуация, как правило в новых ЖК такого нет. Еще интереснее оказался поиск арендатора. Самостоятельно найти не получилось. После подключения профильного брокера процесс пошел значительно быстрее. Да, услуги стоили недешево, зато помещение начало приносить доход. Как я уже не раз писал, коммерческая недвижимость потенциально приносит более высокую доходность. Но за этот потенциал приходится платить. Старт здесь значительно сложнее и дороже, а цена ошибки существенно выше. Поэтому я всегда рекомендую покупать помещения у профессиональных девелоперов, которые еще на этапе проектирования понимают, какой бизнес будет работать в конкретной локации. Хорошее коммерческое помещение проектируется не "под всех", а под конкретные форматы - супермаркет, кофейню, салон красоты или ресторан. В «Талане», кстати, проработана стратегия размещения коммерческой инфраструктуры, а собственникам при необходимости помогают подобрать подходящего арендатора. Плюсов тоже много: • долгосрочные договоры аренды (нередко на 5-10 лет); • большинство эксплуатационных расходов оплачивает арендатор; • арендная ставка обычно индексируется, что помогает сохранять доходность; • качественных помещений в хороших локациях физически немного, поэтому конкуренция за них значительно выше, чем за квартиры; • доходность таких объектов гораздо меньше зависит от ипотечных ставок. Конечно, главный недостаток - высокий порог входа. Хорошие помещения сегодня чаще всего стоят 60-120 млн, хотя интересные варианты можно найти и дешевле. Кстати, недавно мне попалось на глаза исследование DNA Realty и «Талана». По их оценке, стоимость стрит-ритейла в составе жилых комплексов с 2024 года в отдельных проектах могла вырасти почти на 70%. Самое главное - иметь экспертизу при поиске таких лотов, как нашел клиент в Инджой. Важно не просто купить помещение. Нужно понимать, кто станет вашим арендатором, насколько этот бизнес востребован именно в этой локации, как быстро удастся заполнить объект и кому его потом можно будет выгодно продать уже как готовый арендный бизнес. Именно в этом и заключается главная ценность опыта на рынке коммерческой недвижимости.