КОТЛОВАНЪ

❗️ Медианная ставка долгосрочной аренды квартир по итогам сентября 2025 года в городах-миллионниках, по данным «Яндекс Аренды», составила 38 тыс. руб. За III квартал показатель вырос на 11%. Это связывают с тем, что в условиях высокого спроса на рынке произошло вымывание наиболее бюджетных квартир. В среднем предложение сократилось на 21,5% за квартал. Аренда подорожала во всех 16 миллионниках, однако диапазон прироста отличается более чем в 20 раз. Сильнее всего за III квартал аренда подорожала: 1️⃣в Перми – на 22,3%, до 37 тыс. руб. в месяц 1️⃣в Нижнем Новгороде – на 17,4%, до 40 тыс. 1️⃣в Ростове-на-Дону – на 16,7%, до 35 тыс. #аренда #недвижимость #цены @rusipoteka

📊 Новая вторичка становится все дороже старой

Квадратный метр во всех готовых домах в городах-миллионниках сейчас стоит 157 тыс. руб. В недавносданных корпусах (на которые приходится каждое пятое объявление) — на 18% дороже (185 тыс. руб.). 5 лет назад спрэд был менее 10%.

Максимальная «наценка за возраст» жилого фонда — в Челябинске(+38%), Нижнем Новгороде (+32%) и Екатеринбурге (+27%). Здесь много вчерашних новостроек в дорогих центральных районах, но хватает и крупных жилых массивов с морально и физически устаревшей вторичкой. Минимальная дельта — в Краснодаре (-2%) и Москве (+12%). В крупнейшем городе юга РФ на лоты в актуальном жилом фонде приходится более половины вариантов (т.е. их разбросу и взяться негде). В столице на показатель влияет большая доля предложения в Новой Москве (с заметно более доступными ценами). 💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики   #аналитика 🔑 Циан для профи

Самые высокие риски затоваривания на рынке новостроек по состоянию на начало осени зафиксированы в Дагестане, Туве и Саратовской области, сообщил @ria_realty руководитель портала "ЕРЗ.РФ" Кирилл Холопик. Так, темпы вывода первичных квартир на рынок в Дагестане превышают темпы продаж в 32,6 раза, в Туве показатели различаются в 9,7 раза, в Саратовской области - в 6,4 раза. Также значительно темпы вывода новостроек на рынок обгоняют продажи в Кабардино-Балкарии и Якутии - в 6,1 и 4,1 раза соответственно, уточнил он.

"Общая закономерность в этих субъектах следующая: при низких объемах продаж застройщики не скорректировали свои планы и продолжают активно выводить новые проекты. Темпы запуска нового жилья здесь существенно опережают темпы спроса", – объяснил Холопик.

🙆Минимальное опережение (от 5,4 до 8%) скорости появления новых квартир в продаже над темпами их реализации демонстрируют, по статистике ЕРЗ, Новосибирская, Тюменская и Кировская область, а также Адыгея и Хакасия. По словам Холопика, рынки в этих регионах достаточно стабильные, спрос поддерживается динамичным развитием региональных центров, либо ограниченным, но сбалансированным предложением. Обратная ситуация, когда продажи значительно обгоняют темпы вывода на рынок новых проектов и складывается дефицит предложения, зафиксирована порталом в Тверской области (в 9 раз), Приморском крае (в 5,3 раза), Петербурге (2,5 раза), Рязанской области (в 2,4 раза) и Подмосковье (в 2,2 раза).

"Московская область и Санкт-Петербург традиционно относятся к территориям с высоким спросом и дефицитом предложения: новые проекты быстро раскупаются. Приморский край исторически испытывает дефицит нового жилья из-за сложностей с созданием инженерной инфраструктуры, поэтому продажи стабильно превышают объемы вывода. В Тверской и Рязанской областях объемы вывода соотносятся с реальным спросом, что позволяет удерживать рынок в устойчивом состоянии", - пояснил Холопик.

Подписаться на РИА Недвижимость / Все наши каналы

К 2030 году в агломерациях РФ на каждого человека будет отдельная комната С  учетом прогноза численности населения таких агломераций уровень жилищной обеспеченности в 30 кв. метров общей площади жилья на одного человека (то есть одна комната на члена семьи) может быть достигнут в 13 из 17 крупнейших агломераций.

Такой вывод основан на исследовании Фонда «Института экономики города», где проанализировали динамику последних лет и перспективы до конца десятилетия.

Просторнее всего живут краснодарцы и воронежцы — здесь на каждого жителя приходится по 36,5 кв.метра жилья. Скромнее всего из исследуемых локаций жилье у жителей Владивостокской агломерации — 25,4 кв.метра на человека.

«Яндекс» выходит на рынок жилищного строительства — и начал ИТ-гигант с проекта в Екатеринбурге Один из проектов будет реализован совместно с компанией BAZA Development. Это будет ЖК «Алиса» во Втузгородке рядом с перекрестком улиц Библиотечной и Комсомольской. Комплекс включит в себя три здания на 1649 квартир. Завершить строительство ЖК планируется в IV квартале 2028 года.

По словам основателя BAZA Development Марка Заводовского, «Яндекс» намерен использовать ЖК «Алиса» как тестовый полигон для новых технологических решений. По результатам компания будет отслеживать динамику продаж и масштабировать бизнес.

В проекте жители смогут управлять светом, вентиляцией и климатом, отслеживать утечки воды, пользоваться умным лифтом и автоматическим шлагбаумом. Справочно: По данным Всеостройке.рф, BAZA занимает 40-е место в Свердловской области по объему текущего строительства жилья. Надежность девелопера — 3,5.

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина — о рисках покупки жилья в рассрочку. Смотрите видео с пресс-конференции.

🇷🇺 Ирек Файзуллин, глава Минстроя РФ: 🔘Объем продаж (на рынке недвижимости – прим.) объективно снижается – цена денег сегодня высокая, снижен объем льготных программ по ипотеке. Хотя, конечно, если в прошлом году мы выдали 380 тысяч льготных семейных ипотек, то в этом – уже больше 290 тысяч кредитов по семейной ипотеке. Такими темпами под 500 тысяч к концу года может быть. 🔘Падение спроса есть, но все же распроданность надо смотреть в связке с вводом дома в эксплуатацию. Например, квартиры, которые должны сдаваться в 2025 году, распроданы на 59%. Дома, которые должны вводиться в 2026-м, распроданы на 37%. Дома, которые предполагаются к вводу в 2027-м, распроданы на 19%. 🔘Но здесь ведь надо учитывать и поведение людей. Где сегодня люди держат деньги? Да (на депозитах – прим.), и как они могут рассуждать? Жилье и так есть пока – значит, время накопить на что-то имеется. А потом, мол, приду и куплю то жилье, которое на рынке пока есть. Во многих регионах предложение высокое – центральные регионы, все города-миллионники. Сейчас вот пошло снижение ключевой ставки – и потенциально намечается рост цен. 🔘Но самый тяжелый момент для девелоперской сферы – это отсутствие льготной ипотеки на вторичное жилье. По отдельным условиям льготная ипотека на вторичное жилье действует в части городов с низким предложением. Очень многие люди продавали свои однокомнатные квартиры, брали новые двух-, трехкомнатные, но сегодня этот рычаг серьезно ослабел из-за дорогой коммерческой ипотеки. 🔘Думаю, стоит еще ставке ЦБ процентов на 5 упасть – и тогда люди снова будут смотреть в сторону жилищного строительства. 🔘Заявленная цена на недвижимость сегодня – это цена для начала переговоров, потому я всегда призываю, что надо идти на переговоры, на компромиссы. Рыночная цена квадратного метра складывается из множества факторов, включая стоимость материалов, земли, рабочей силы, инженерных изысканий, налогов и процентных платежей по кредитам, на которые напрямую влияет ключевая ставка. 🔘Обратите внимание, что темп роста цен не тот, что был раньше. Если брать стоимость ресурсов – металл, цемент, бетон, они либо стабилизировались на уровне прошлых лет, либо начали снижаться. Особенно там, где влияет логистика. И это тоже компромиссные моменты, особенно если речь идет о долгосрочных контрактах от полугода и выше. Надо вводить механизмы биржевых торгов на эти ресурсы – мы сейчас ведем данную работу, чтобы этот механизм стабилизировал цены и показывал ее реальный уровень. 🔘Сегодня не видим ни банкротств, ни обманутых дольщиков – пока ситуация в этой части стабильна. Анализируем мы, анализирует ЦБ, отслеживают ситуацию и региональные власти. Свой мониторинг ведут банковские структуры – им банкротства совершенно не нужны, ведь сегодня ответственность несут и банки. 🔘Основные игроки очень крупные, и у них пока есть возможности диверсифицировать себя. Как раз помогать мы предполагаем небольшим игрокам в городах с населением менее 100 тысяч человек. Это решение было озвучено на Госсовете под председательством президента России и уже принято председателем правительства. 🔘В стране самая масштабная программа – это все-таки жилищное строительство, причем за счет средств граждан. 13% (доля строительства в ВВП России – прим.) со смежными отраслями. #Файзуллин #стройка @rusipoteka

АННУИТЕТНАЯ ИПОТЕКА. КАК БАНКИ ПРЕВРАЩАЮТ КВАРТИРУ В ПОЖИЗНЕННУЮ АРЕНДУ? Аннуитетный платёж так выглядит «вкусно», потому удобен по фиксированному ежемесячному платежу. А где же дёготь в этой бочке мёда? Аннуитетный платёж максимизирует процентные выплаты в первые годы. Вы получаете медленное снижение основного долга, огромную переплату и высокий риск попасть в ловушку при продаже через 5-10 лет. Долг почти не уменьшился, а процентов уплачено на миллионы. Что такое аннуитет и почему банк забирает прибыль сначала? Аннуитет - равный ежемесячный платеж. Внутри него доля процентов максимальна в начале и убывает к концу срока. Первые годы 70-90% платежа уходит банку, 10-30% на погашение долга. К середине срока пропорции выравниваются. К концу почти весь платеж идет в тело долга. Остаток долга снижается медленно. На графике выплат "процентная шапка" доминирует до середины срока действия кредитного договора. На горизонте 5-10 лет (особенно при сроках растягивания ипотечного займа 20-30 лет) остаток долга остается высоким. Если при сроке ипотеки на 20 лет вы платите каждый месяц в погашение тела долга 30% от платежа, то при сроке 30 лет такая выплата будет составлять 10, а в некоторых случаях 6-7%. Чем больше вы растягиваете займ по ипотеке, тем меньшим темпом гасите долг банку, до 94% от платежа составляет выплата по процентам. При продаже квартиры через 7 лет такой заёмщик выясняет, что тело погашено слабо, чистый капитал в объекте мизерный. А банк уже получил львиную долю своих процентов. Рефинансирование не всегда спасает. Разница в ставке может быть недостаточной после комиссий и расходов. При этом за годы до рефинансирования накапливается большая доля выплаченных процентов, а основного долга мало. Фиксированная сумма создает ощущение стабильности и "арендоподобности". Но экономически это переносит огромную нагрузку процентов на ранний период. Кредит становится дорогим, если не делать досрочные погашения. Дифференцированная схема дороже в начале по ежемесячному платежу, но экономит проценты за счет быстрого снижения основного долга. На реальных примерах переплата по аннуитету выше. Дифференцированный платеж дает меньшую суммарную переплату, но требует большей платежеспособности в первые годы. Аннуитет – маркетинговый ход банков, который повышает доступность и привлекательность кредита за счет предсказуемого платежа и меньшей стартовой нагрузки. Это помогает пройти ограничения по долговой нагрузке, но снижает рентабельность от инвестиций с ипотечным плечом. Как уменьшить ущерб от ловушек? Доплаты сверх графика направляются в тело долга и резко уменьшают будущие проценты. Наибольший эффект в первые годы. Банки предлагают два режима уменьшение срока или уменьшение платежа. Для минимизации переплаты выгоднее сокращать срок.

⭐️ Файзуллин заявил о необходимости обязательной отработки для студентов, окончивших вузы в строительной отрасли.

Просрочка по ипотеке продолжает рост. ▶️На начало сентября ЦБ фиксирует увеличение просроченной задолженности по ипотеке до 167,7 млрд руб. Темп прироста за год составил 119,8%, а за месяц — +6,9%. Общая доля просрочки — 0,9%. Просроченная задолженность продолжает увеличиваться на более 10 млрд руб. в месяц. До мая она прибавляла по 5 млрд руб. Традиционно крупнейшие должники живут в ЦФО — 31%. ⚫️Жители столицы просрочили банкам 21,3 млрд руб. На втором месте Московская область — 16,2 млрд руб. ™️ Домострой

📈 В августе темпы прироста ипотечного портфеля, по данным ЦБ, продолжали ускоряться. На балансе банков задолженность по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) на 01.09.2025 составила 20,6 трлн рублей, увеличившись за месяц на 1,1%, или 0,7% с.к. (месяцем ранее: +0,9% м/м, с корректировкой на сделки секьюритизации). В годовом сопоставлении темпы прироста портфеля ИЖК составили 3,6% (в июле – 3,1%). Банки выдали 85,1 тыс. ИЖК на 392,3 млрд рублей против 77,5 тыс. ИЖК на 355,9 млрд рублей месяцем ранее. В годовом сопоставлении предоставление ИЖК снизилось на 15% по количеству, но возросло на 4,6% по объему вследствие увеличения среднего размера ИЖК до 4,6 млн рублей. Около 82% выдач ИЖК в августе приходилось на программы господдержки. 🔵Выдача ипотеки по госпрограммам по итогам августа выросла на 7,4% за месяц, до 319,8 млрд рублей. 🔵Выдача на рыночных условиях увеличилась на 24,8%, до 72,5 млрд рублей.

«В сентябре 2025 года возможно некоторое снижение выдачи ипотеки с господдержкой: по оперативным данным АО ДОМ РФ, за первые 3 недели сентября было предоставлено около 197 млрд рублей (216 млрд рублей за аналогичный период августа)», – сообщили в ЦБ.

#ВыдачаИпотеки @rusipoteka

Плотно «взялись» за наполнение бюджета: тарифы ЖКХ вырастут почти на 30% за три года. Минэкономразвития опубликовало прогноз, согласно которому в России в ближайшие три года коммунальные платежи будут ежегодно расти. В 2026 году индексация составит в среднем 9,9%, в 2027-м 8,7%, в 2028-м 7,1%. Речь идёт о расходах на газо-, электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и вывоз мусора. При этом в министерстве уточнили, что динамика тарифов будет зависеть от региональных особенностей и структуры затрат ресурсоснабжающих организаций. Отдельно отмечается рост стоимости электроэнергии: в 2026 году на 11,3%, в 2027-м на 8,6%, в 2028-м на 9,1%. Тарифы на газ (для всех категорий, кроме населения) увеличат на 9,6%, 9,1% и 7% соответственно. Подорожают и перевозки: с декабря 2025 года цены на пассажирский транспорт вырастут на 11,4%, в январе 2027-го и 2028-го — ещё на 5,9%. Индексация тарифов на грузовые железнодорожные перевозки составит 10% в 2025 году, 8,3% в 2027-м и 6% в 2028-м. Напомним, что 1 июля уже было одно из самых значительных подорожаний за последние годы.

По данным ЦБ: 🔺Средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) в РФ в августе 2025 года увеличилась до 7,6% с 7,5% в июле, что связано с ростом доли ИЖК на рыночных условиях до 18% (16% месяцем ранее). 🔺По кредитам по ДДУ ставка увеличилась до 6,1% (+0,1 п.п. за месяц). 🔺Без учета ИЖК по ДДУ (на рынке готового жилья) ставка также была выше уровня прошлого месяца: 9,8% против 9,5% месяцем ранее. #ставки #ипотека @rusipoteka

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: УМЕРЕННЫЙ РОСТ СОХРАНЯЕТСЯ По итогам сентября цены на жильё в Москве (вторичный рынок) составили 280.175 тыс. за м2, это 0.2% мм и 3.2% гг vs 0.5% мм и 2.9% гг в августе. Динамика цен в долларах: -3.0% мм и 13.2% гг, это $3 387 за м2 (ранее: -1.6% мм, 13.8% гг) Эксперты IRN отмечают, что “… как и в прежние месяцы прирост во многом обусловлен вымыванием наиболее дешевого предложения. Так сразу 0.7% прибавил индекс недорого жилья – 20% самых дешевых квартир в выборке. А в разрезе типов домов видно, что основной прирост цен обеспечило, прежде всего, более доступное панельное жилье. Также в разрезе округов в наибольшем плюсе в сентябре оказались в основном демократичные спальные локации и районы за МКАД....”

Число кредитов, выданных под залог ДДУ в августе 2025 года остается на приемлемом уровне. Текущие показатели далеки от пиковых показателей 2023 года, но выше 2021-22 и прошлого года. Общие показатели по всему ипотечному рынку существенно хуже из-за обрушения выдачи на вторичном рынке по рыночным программам. Рынок ипотеки как и ранее держится на льготных программах и в первую очередь на семейной ипотеке. Ее доля в общем объеме выдачи ипотеки в 2025 году выше 70%. @REBURG

В дополнение к данным по общему объему строительства в стране итоги сентября на трех крупных рынках: Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Краснодара. ◾️Объем строительства в Санкт-Петербурге медленно снижается. За год объем проектов в работе сократился на 11%. ◾️По итогам прошедшего месяца объем текущего строительства в Краснодаре вырос на 9%, но текущие показатели на 11% ниже уровней сентября 2024. ◾️Показатели Екатеринбурга продолжают последовательно увеличиваться: +1% за месяц и +12% за год. К осени 2025 года объем стройки в трех разных городах максимально сблизился. Но ситуация с распроданностью в регионах сильно отличается. Краснодарский край находится в зоне риска - текущих проектов достаточно много на фоне слабых продаж. Екатеринбург и Свердловская область показывают более сбалансированное соотношение строительства и распроданности, а в Санкт-Петербурге объем предложения слишком маленький для большого города, а альтернатива в виде Ленинградской области устраивает далеко не всех. @REBURG

Законопроект о пустующих жилых помещениях предполагает, что признанные такими квартиры будут переходить в собственность муниципалитетов, в число главных критериев признания помещений пустующими войдут неиспользование коммунальных ресурсов более года и долги по ЖКХ, рассказал @ria_realty один из авторов законопроекта, член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. ➡️ Якубовский вместе с группой сенаторов внес в понедельник в Госдуму законопроект, которым предлагается закрепить в Жилищном кодексе РФ возможность признания жилого помещения в многоквартирном доме пустующим, если собственник перестает его содержать. По словам авторов инициативы, если собственники перестают содержать пустующее жилье, это зачастую приводит к нарушению функционирования и износу общедомовых инженерных систем, в частности нарушению теплового контура дома.

"Сегодня в ряде регионов, особенно на севере страны и в Сибири, мы фиксируем значительное количество заброшенных квартир. Это тысячи помещений, общая площадь которых исчисляется сотнями тысяч квадратных метров. В каждом регионе ситуация разная, и точные цифры будут определяться органами местного самоуправления. Наша задача - создать правовую основу, которая позволит муниципалитетам системно решать эту проблему", - рассказал депутат.

По словам парламентария, в законопроекте перечислены базовые критерии для признания квартиры пустующей: ▪️наличе задолженности по коммунальным услугам и налогам, ▪️отсутствие более года потребления электроэнергии и воды и признаков фактического проживания, ▪️выбитые окна, ▪️отключенное отопление. ☝️По словам Якубовского, чтобы признать жилье пустующим, нужно будет установить не менее двух признаков его неиспользования. Если владелец жилья официально не отказывался от права собственности, но оно фактически заброшена, решение о признании помещения пустующим будет приниматься комиссией, созданной органом местного самоуправления. В случае прекращения права собственности переданные муниципалитетам квартиры будут сдаваться по социальному найму, предоставляться очередникам, использоваться для решения задач переселения.

"Право собственности не прекращается автоматически, мы говорим о признании помещения пустующим для целей содержания дома и безопасности соседей. У собственника сохраняется возможность погасить задолженность, заявить свои права и вернуть квартиру в нормальный оборот. Наша задача не лишить человека собственности, а создать механизм для работы с брошенными квартирами, которые годами стоят пустыми, разрушают многоквартирные дома и создают риски для других жильцов", - указал Якубовский.

По его словам, если собственник, проживающий по другому адресу, продолжает оплачивать коммуналку, его жилье пустующим не признают.

"Наша цель - бороться с реально заброшенными квартирами, а не с добросовестными владельцами", - заключил депутат.

Подписаться на РИА Недвижимость / Все наши каналы

🏦 С 1 октября ЦБ устанавливает макропруденциальные лимиты по ипотечным кредитам на ИЖС и нецелевым потребкредитам под залог недвижимости. Макропруденциальные лимиты – это ограничения на выдачу рискованных кредитов. Они представляют собой максимальную долю рискованных кредитов, которую банк может выдать от общего объема всех выдаваемых им кредитов этого типа. По мнению экспертов, ожидается уменьшение возможности получения таких кредитов. #цбрф #ипотека #ижс @rusipoteka

⚡️Продолжение истории с крымской «Таврида Девелопмент»: 13 сентября стройплощадки компании посетила комиссия ДOМ.PФ для оценки масштабов бедствия Ранее мы писали, что «Таврида» закрывается и начала распродавать имущество. Кроме того, летом в сети появилась информация о том, что застройщик вынудил всех сотрудников своего внутреннего генподрядчика ООО «КрымСтрой» в Ялте (технический заказчик ООО «СтройГрад») написать заявления на отпуск без содержания сроком на 2 месяца в связи с прекращением финансирования проекта ЖК «Новая Ливадия» со стороны банка МКБ. На сегодняшний день у застройщика три проекта: ЖК «Массандра Парк», ЖК «Новая Ливадия» и клубный дом «Массандра Парк» в Ялте. Справочно: По данным Всеостройке.рф, «Таврида Девелопмент» занимает 4-е место в Крыму по объёму текущего строительства жилья. Надёжность девелопера — 0,5.

К 2030 году в крупнейших городских агломерациях России на одного человека в среднем будет приходиться отдельная комната. По итогам 2024 года обеспеченность жильём в среднем по стране составила 29,4 кв. м на человека. В 17 крупнейших агломерациях этот показатель чуть выше — 29,8 кв. м. Просторнее всего живут в Краснодаре и Воронеже: по 36,5 кв. м на жителя. Скромнее всего во Владивостоке — 25,4 кв. м/чел. К 2030 году прирост жилищной обеспеченности в крупнейших агломерациях будет определяться доступностью жилья (уровнем цен на жилье относительно доходов населения) и уровнем выбытия жилищного фонда в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ), отмечают эксперты. С учетом прогноза численности населения таких агломераций уровень жилищной обеспеченности в 30 кв. метров общей площади жилья на одного человека (то есть одна комната на члена семьи) может быть достигнут в 13 из 17 крупнейших агломераций. Увеличивается доля нового жилья: если в 2021 году на дома, построенные после 2010-го, приходилось 30% жилищного фонда, то в 2024-м уже 38%. К 2030 году этот показатель в большинстве агломераций достигнет 40-45%. Доступность жилья в крупнейших агломерациях в 2024 году вновь снизилась. На покупку квартиры в медианной агломерации требуется полностью откладывать доход в течение 3,8 года (учитывается медианный среднедушевой доход семьи из 3-х человек).  Доступным жилье считается, если показатель не превышает 3 лет. В ближайшие годы доступность жилья в крупнейших агломерациях будет сохраняться на новом, более низком уровне, и в значительной мере зависеть от стратегий застройщиков в условиях проводимой ЦБ денежно-кредитной политики. При этом, отмечают авторы исследования, доступность жилья в крупных городах России заметно лучше, чем в других странах. Так, в Гонконге копить на жилье нужно 14,4 года, в Мельбурне - 9,7 года, а в Лондоне - 9,1 года. 👉 Исследование Фонда «Института экономики города» «Долгосрочные тренды в экономике, жилищной и градостроительной сферах крупнейших агломераций России в 2010–2024 гг.» #исследование #недвижимость #жилье