Недвижимость инсайды

На прошлой неделе департамент транспорта сделал рассылку по всем уважаемым и не очень девелоперам Столицы. Говорят, что надо везде ставить парковки для самокатов в ЖК. Начинание, противоречивое. У данного средства передвижения формируется как фан-база, так и база хейтеров, на которых наехали, переехали и тд. Мобильность - ключевой параметр комфортного проживания в городе. Чем больше вариантов и скорость передвижения - тем быстрее крутится экономика любого города. Поэтому самокаты, конечно, делают более доступными ЖК, куда мешком от метро идти далековато. Серая зона - всегда порождает массу конфликтных ситуаций. Самокаты в серой зоне. Нет каких четких правил использований зверя. Наверное, они есть, но кто их читал? Поэтому сразу на коня влезают все от мала до велика, от ЗОЖа до стадии алкогольной комы. Как и когда понятийные, общественные правила сформируются и войдут в обиход - вопрос открытый. Но, парковок в ЖК станет больше - вот это точно факт.

Если новостройки в котле спроса "Калошино" - не новость, то вот такой лайт индастриал согласовывают на ЗУ "Бирюсинка, 1/18". Город активно принуждает девелоперов и участников рынка не только строить жилые метры, но и делать объекты, где все эти жители жилых метров потом будут работать. Хотя, учитывая цены в проектах Калошино, нет уверенности, что после покупки квартиры там кто-то пойдет на лайт индастриале батрачить. Цены на рынке недвижимости сами создают маятниковую миграцию и социальную сегрегацию в городском пространстве. Причем этот лайт индастриал на 28 тыс. кв. м будет реализовывать А101. Непривычный формат и непривычная локация для данного девелопера.

Архитектурные излишества Тут между делом город очень сильно закрутил гайки на тему предоставления материалов по согласованию проектов. Процесс, конечно, шел поэтапно. Вместе с ростом цен на квартиры, рос и архитектурный движ Столицы. Подход начал меняться ещё 2 года назад, когда все концепции начал отсматривать лично Мэр. Поэтому пошел по влажному месту тот же ПИК33 (ПИК33 достойно отдельного поста) и появились очень закономерные тренды в архитектуре проектов. Ряд трендов влияют на пластику фасада, такие как воксель, зубцы, волна, доминанты. Какие-то на функционал: стилобаты - создание фронта улиц, террасы или эксплуатируемая кровля. Что-то на визуал, например, арки. Каким-то сегментам вообще предлагают чуть ли не дизайн-код. Проект уровня роскошной Москвы сегодня, это "окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строго, минимального минимализма". С таким набором элементов можно пройти согласование концепции, но теперь есть новый нюанс. Раньше можно было сгонять в город, утвердить ТЭПы (сколько метров можно построить), а дальше сидеть, крутить, носить, менять все что душе захочется. В начале года ещё и предельную высотность из ПЗЗ убрали. Разрешили Х метров, вот и будем носить концепции, которые выполняют Х метров. А сейчас для получения ТЭПов надо будет в город принести сразу концепцию проекта - картинки. И если полгода назад летала над рынком проблема, что концепция будет ограничиваться одним мастерпланом, то сейчас на этот мастерплан надо будет натянуть и фасады и благоустройство. И не просто сделать какой-то мудборд фасадов или референсы благо, а прям в полный рост. С довольно сильными подробностями. Об этом недавно рассказывал Ураган Кузнецов на семинаре и всем разослали новые требования. К слову о семинаре, там есть любопытные цитаты самого Урагана: "Абсолютно никакие площадки в Москве непригодны для проходной, невзрачной архитектуры" или ""Промка" может быть интересным объектом дизайна, а московская "промка" должна быть самой модной и классной в стране". Как говорят в кулуарах, теперь "каждый проект в Москве должен быть архитектурным событием", не уровня БПЗ, но событием. И неважно, он на Остоженке или в полях Молодой Москвы. Почему это очередная боль для девелоперов? С одной стороны хорошо, что "бумажных" проектов и просто "документных" площадок станет меньше. Когда цифры на ЗУ есть, а ничего там нормального спроектировать нельзя или просто у авторов лапки. С другой стороны архитекторы Москвы и даже всей страны не очень компетентны и способны делать полную концепцию проекта под ключ. Особенно большего проекта. Нет даже уверенности, что такие мастодонты и большие бюро как СПИЧ или APEX могут для проекта на 150+ тыс. кв. м сделать качественную концепцию сразу с мастерпланом, фасадами и благоустройством. И это все на этапе получения ТЭПов, а не на этапе, ну ща как в продажи выйдем. И это крупняк, условный середняк а-ля GAFA, WALL или KAMEN могут взять что-то до 100 тыс. кв. м. Не более. Очевидно, что проблем с точечной застройкой, небольшим бизнесом, роскошным сегментов - не будет, а вот что с эконом-экономычем и застройкой старой промки на миллионы метров в Москве или полей в Молодой Москве? Посмотрим как из новых условий будут выкручиваться девелоперы, что носить, но сроки у всех начнут ехать. Также видим риски по заказам для нишевых, небольших бюро, которые концепцию огромного проекта вообще теперь взять не смогут.

Гранелька начал тизерить проект Be Luck Коломенское, это на ЗУ "Каширское, 1". Отмечаем создание ещё одного зонтичного бренда - Be Luck - для проектов комфорт класса. Ранее был запущен "майприорити" для бизнес-класса от Гранель. Да, да, за что можно поставить Гранельке 5 баллов, так за то, что они очень быстро и эффективно набрали площадок в хороших локациях Москвы, которые тянут и на комфорт и на бизнес классы. Также отмечаем простую архитектуру с корзинами под кондеи и довольно странными тонкими корпусами в торце. Такой проект, где можно было высушить - там высушили. Ценника ниже 300 тыс. руб./кв. м ждать не надо. Старт в ближайшее время, если вас не смущает качество от Гранель и нравится локация - помониторьте.

Пока проекты KR стоят на холде, посмотрим, что ещё может появиться на территории фабрики "Рассвет". Это ЗУ "Столярный, 3", "Красная Пресня, 32-34", "Красная Пресня, 30/3". Все в рамках КРТ. Ранее были заявлены: редевелопмент корпуса "Королев" 1912 года постройки (1), стройка нового корпуса от NAME architecture (2), ЖК "Мюр и Мерилиз" (3). В МиМ продаж нет. Прайсы продолжают висеть с декабря 2022. Поэтому обращаем внимание на жилые корпуса (4), посмотрим кто их будет уже вытаскивать на рынок. Ведь Пресня стала сейчас реально очень крутым районом. Такими новыми Хамовниками. Роскошных проектов с прайсом в районе 1 мульта за метр как говна за баней. На Рассвете ещё висела вилла от Кляйна (5). Купил ли кто-то это добро.

Кто из рендеров Мангазеи для ЗУ "Большая Тульская, 10" не понял, как стоят дома. То мы идем к вам. Вот такие птички подвезли. Очередной проект "внутри" ТТК с прекрасными видами на ТТК. Теперь, главное эту радость как премиум-класс не позиционировать, то всякое бывает. Руки маркетологов любой проект хотят назвать +1 класс к тому, что это может быть на самом деле. Вы когда буклеты читаете - если написано бизнес - значит это комфорт, может комфорт+. Если премиум - то в лучшем случае бизнес. Эконом только и в Африке эконом.

Не уезжаем с улицы Верейская. Самолет проявил джиарный джиар и как-то смог перекинуть свои апарты "Верейская, 41" в квартиры. Скорее всего сели на социалку MRа. Вот так повезло инвесторам, которые заходили в начале стройки на оверпрайснутые апартаменты. Квартиры этот оверпрайс точно отыграют. Какой следующий проект под крокодильи слезы девелопера перекинут из апартов в квартиры? Сразу не принимаются варианты, где все херово с инсоляцией. У Самолета ввиду этажности смогли как-то запилить вменяемую инсоляцию. Ранее перекинули: "Поклонная, 7", "Космо", Lunar. Ждём, кто же еще вытянул счастливый билетик. Разбор текущей ситуации по апартаментам - тут.

Финальные рендеры для проекта MR на ЗУ "Верейская, 29". Итоговая архитектура от СПИЧ, а нейминг этой все радости - VEER. Ну, MR не изменяет себе. Всегда проект именно такой, каким видим современные архитектурные тренды город. Тут уже обката тема стилобатов - урбан-блоков с пристройками и доминантами. Вторая птичка, после Cityzen. Кому нужны эти террасы с озеленением на хрен пойми каком этаже - неизвестно. Чисто, чтобы во время ветра эту зелень кому-то на голову у несло. Все ради пластика. Все ради визуала. Функционал - чисто на ответственности УК и собственников. Хотя оградку сделали как в аквариуме. Верим, что это хоть как-то будет использоваться. Полная инфа по проекту в презентации - тут.

А вот и визуализации проекта "Дом Белый" на ЗУ "Нижний Кисловский, 7". Если у ЦЛП стиль-модно-молодежно на "Никитский, 6/20", то тут какой-то копипаст на эпохальный Lion Gate. Эклектика, которая только разжижает вкусы роскошной Москвы. Не устанем повторять, "эклектика - это дешевый стиль". Ну и да, "Дом Белый" оказался достаточно белым. Надо ставить знак равенства между роскошной Москвой и белыми-светлыми фасадами.

РЖД планирует застроить все свои грузовые дворы. Где-то уже супер активная стадия, как на Рижском, а где-то пристрелочные концепции. Вот такая концепция на застройку двора Митьково, что в Сокольниках. Всё в рамках новых подходах московской архитектуры - разнообразие фасадов и высотности зданий. Всегда сейчас ежик такой получается.