КОТЛОВАНЪ

Ни о какой рентабельности застройщиков выше 5-7-10%, если брать нестоличные города и города с населением меньше 1 миллиона человек, в таких условиях говорить не приходится

Цитирует замминистра строительства и ЖКХ Никиту Стасишина РИА Новости Это отличный пример cherry-picking нужных показателей для защиты своей позиции. В ОНДКП Банк России обосновывал низкое влияние роста ставок на бизнес тем, что процентные расходы составляют всего 5% от себестоимости. Это абсолютно бессмысленная метрика, так как бывают торговые компании с высоким оборотом. Нужно смотреть на долю процентов в операционной прибыли/EBITDA/free cash flow to firm или похожем показателе. Это покажет, как финансовый результат распределяется между держателями долга и акционерного капитала. Что не так с показателем рентабельности стройки? Рентабельность = прибыль/активы Прибыль - простой термин: все доходы за вычетом всех расходов (включая проценты) минус налог на прибыль. С активами сложнее. Активы компании - это весь капитал, который бизнес использует для своей деятельности. Источниками этого капитала могут быть собственные средства (equity) и заемные. Теория корпоративных финансов нам говорит, что equity всегда дороже долга. В идеальном мире без налогов и транзакционных издержек бизнесу все равно чем финансировать свою деятельность. Но в реальности долг предпочтительнее, так как кредитор имеет приоритетные права на активы в случае банкротства (ниже риски), а еще проценты можно использовать для снижения налогооблагаемой базы (налоговый щит). Единственное, что удерживает бизнес от использования 100% заемного капитала - это риски банкротства и готовность кредиторов давать деньги. Стройка - капиталоемкая история, поэтому очень редко на каком рынке строительство ведется за 100% equity. В России ранее стройка происходила за счет средств дольщиков, а банки неохотно давали кредиты. Собственных средств вкладывали мало. Сегодня у застройщиков есть 3 основных источника финансирования: 1️⃣проектное финансирование от банка 2️⃣собственные средства 3️⃣деньги инвесторов, а-ла какой-нибудь ЗПИФ Последние два очень дорогие и редкие.

На нашем рынке жилья ситуация такова (и больше никакова), что строительство идет практически за 100% заемных денег от банков в рамках проектного финансирования.

При чем на бумаге это может быть 20/80 или 30/70. Но по сути застройщики вносят собственное участие земельным участком, а стоимость земли - очень условная штука. Особо сильные застройщики в регионе сильны тем, что могут приобрести землю дешево, получить нужные разрешения на строительство ЖК и увеличить стоимость участка в разы. Например, вы застройщик и купили участок за 100 рублей (на деньги банка). Заполнили нужные бумаги, нарисовали красивые рендеры, сходили в высокие кабинеты (так 3-5 раз), вжух*, получили нужные ТЭПы, ваш участок стал стоить 500 рублей. При долге 100, ваш equity становится 400. Далее вы вносите этот участок как собственное участие и получаете от банка проектное финансирование на строительно-монтажные работы в размере 1500 рублей. Итого собственное участие становится 400/(1500+100)=25%. Но вы не вложили ни рубля. Только, так называемый, GR-ресурс. *вжух - долгий и трудный процесс согласования, занимающий год и более (1/2) #жилье @unexpectedvalue

Потрет ипотечника по Семейке, посчитал ДОМрф. Сравнение по кредитам за 3 мес. до и после изменения проги. Доля заёмщиков с 1 малышом - резко вверх. С 2+ ребятишками - вниз 👆 Причём, ребята сообщают, что по возрасту родителей, приросла доля молодых до 35 лет. На них пришлось 48% выданных семеек. Против 39% за аналогичный период до июля 2024 И ещё народ повалил в ИЖС. На эту историю пришлось 60% кредитов (было 252%) @iliilitop

Госдума приняла в I чтении законопроект, допускающий возможность обмена земельного участка в государственной или муниципальной собственности на земельный участок в частной собственности. Документ был инициирован правительством РФ. Изменения вносятся в статьи 39.21 и 39.22 Земельного кодекса РФ. Основная цель обмена - размещение властями на обменной земле объектов социальной инфраструктуры или реализация масштабных инвестпроектов. Сейчас это тоже делается, но временно в качестве антикризисной меры, теперь предлагается закрепить норму в федеральном законе. В случае принятия документа он вступит в силу с 1 января 2025 года, а несколько его положений - с 1 сентября 2025 года. Законопроект № 722148-8. #законопроекты #земля

⚡️«Вопреки тому, что цены очень сильно выросли, мы видим, что маржинальность в бизнесе как была на уровне 19-20-го годов в лучшем случае, она на таком же уровне и осталась»,— рассказал директор РКС Девелопмент Станислав Сагирян в интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко По его мнению, цены на недвижимость точно не упадут на 30-50%.

«Да, бывают отдельные акции у застройщиков. Но опять же, обычно уже на введенные в эксплуатацию дома, когда продажа приводит к тому, что ты сегодня получаешь какие-то "живые" деньги. А когда деньги лежат на эскроу-счетах, от того, что ты их раньше получишь, у тебя очень сильно ничего не поменяется».

При этом Сагирян отметил, что снижение продаж произошло. Однако большинство проектов не испытывают сложности, которые они не испытывали до падения.

«Видим, что субсидирование ипотеки выходит очень активно. Не на первый план, но они 20-30% продаж всех сделают. Рассрочек очень много, сделок стопроцентных крайне мало. От 30% до 50% сделок — это либо за наличные люди покупают и платят сейчас, либо это ипотека: семейная, еще какая-то. Другие 50% – рассрочка, субсидированная или траншевая ипотека».

📍Сагирян также поделился результатами и планами РКС Девелопмент. Он рассказал нам, что компания в этом году уже купила три проекта в Пензе, один – в Твери, один – в Туле. До конца года будут закрыты еще 2-3 сделки. Например, планируется покупка площадки в Екатеринбурге, а также, возможно, в Краснодарском крае и Нижнем Новгороде. Кроме того, РКС Девелопмент активно смотрит и Московскую область, где у нее уже есть проекты, но изучает в основном «сырые» земельные участки, без документов. 

«Мы дорогу знаем уже, лес любим, поэтому идем, перефразируя знаменитый анекдот.  Знаете, я люблю готовить. Я не люблю брать дорогой стейк и потом его готовить. Я люблю брать бычьи хвосты, которые стоят 200−300 рублей за килограмм, потом томить, и в итоге они получаются вкуснее, чем дорогой стейк. С участками то же самое».

📍Также Сагирян рассказал, что порядка 80% квартир компания передает с первого раза для дольщиков. А до того, как клиента туда позвать, проходит технадзор, есть отдельная ведущая бригада, которая выезжает, смотрит отделку, ходит по квартирам. Затем – третьим этапом – происходит внутренняя приёмка квартиры продавцами компании. Полное интервью с директором РКС Девелопмент доступно на наших площадках: ➖ Дзен ➖ ВК ➖ YouTube ➖ Rutube

Осенью 2024 года российские банки отказывают двум третям заявителей на необеспеченные кредиты. По итогам сентября уровень одобрения необеспеченных кредитов опустился до 34,4%, следует из данных НБКИ. Банки снижают свои аппетиты к риску из-за высоких ставок и ужесточения регулирования ЦБ. Теперь на получение необеспеченного кредита могут рассчитывать лишь незакредитованные граждане с высоким кредитным рейтингом, а уровень одобрения новых займов продолжит снижаться. 🏦 Подписаться на БанкБлог

💬 👨Александр Москатов, управляющий директор ГК «Миэль»: «Всех интересуют прогнозы на 2025 год. Ловите от меня. Весь год ставка на ипотеку будет высокая, первые ослабления существенные могут быть ближе к концу года. Сейчас уже 26%. Может будет выше. (В Турции 50% живут же как-то). Депозиты высокие, там сейчас много денег, которые должны быть здесь (в недвижимости). Эти два фактора ограничивают количество покупателей. За них будет высокая конкуренция. Рынку вторичной недвижимости будет легче чем новостройкам. Скорость принятия решения продавцом выше, поэтому если надо продать, он сориентируется. С новостройками сложнее. Много регуляторных ограничений. Всем, у кого бизнес построен только на ипотеке тоже будет сложно. Надо диверсифицироваться как-то. Но и это пройдет. Недвижимость – самый надежный инструмент для сохранения денег и консервативных инвестиций. Так что сначала рынок сожмется, потом как пружина выстрелит. Но это будет в 202…году!». #мнение @rusipoteka | @IpoProfi

Почитал я с утра в этом чате комментарии «профессиональных» риелторов и вот что понял. Читайте. Медленно. И с выражением. - А вот в 90-е… внуки столетиями ипотеку платили (в 90-е🤦‍♂️ ипотека🤷‍♂️), а теперь всего-ничего за 30 лет одну квартиру покупаешь себе и 7 штук - банку. Так что не нойте. 25% годовых по ипотеке - это слезы и надо брать. - если вам не нравится ипотека под 25%, откройте вклад. на 30🤦‍♂️лет. под 20%. - если вы с советами не согласны, вы иноагент и надо паспорт у вас отобрать. А ипотеку принудительно оформить - арктическую.

Скрепоносцы? Скрепцы? Немногопотерпельцы? Или как такие комментаторы называются? Все у них просто. Ну пожалуйтесь… ну положите 6 млн на депозит… под 20%. На 30 лет. И не нойте. Понятно вам теперь?

Рыночная ипотека по текущим ставкам, пожалуй, современный аналог крепостного права. На 14 млн ипотеки на 30 лет надо вернуть сам долг и 86 млн рублей процентами. Скрепно получилось, конечно. Хорошо еще, что паспорт не отбирают при получении.

⚡️ GloraX, Брусника и «Самолет» — самые закредитованные девелоперы рынка Но соотношение чистого долга к прибыли сомнительно выглядит и у Пионера, и у «Эталона». ⚫️GloraX: чистый долг — 16088 млн руб, соотношение чистого долга к прибыли — 4,3 ⚫️Брусника — 55127 млн руб. и 3,6 от прибыли ⚫️«Самолет» — 200046 млн руб. и 2,8 Посмотрели, кто наиболее чувствителен к низким продажам и отрицательному росту рынка, — соотношение чистого долга к прибыли красноречивее слов. Причем данные за неплохой ещё 2023. В 2024, когда игроки (кроме продающих ПИК и «Самолета»), наоборот, покупали участки, а, соотвественно, долг рос, будут грустнее. Посмотрим в апреле 2025-го — с открытием отчетности — на показатели текущего года. Если до неё доживут сегодняшние игроки. В кулуарах Международного жилищного конгресса даже представители Минстроя сказали, что завтра ожидают поднятия ключа. А генеральный директор одного из крупнейших девелоперов страны, пожелавший остаться неназванным, отметил, что завтрашнее будущее строительной отрасли «будет зависеть от динамики СВО и санкций». И «основной прогноз: соотношения продаж 70% рассрочка и 30% субсидированная ипотека. А рынок останется в стрессе 1.5-2 года, после чего начнется резкий рост цен». Так что, как прозвучало также сегодня: — Что позитивного можете сказать? — Что у нас с вами были отличные 5 лет. У нас был с вами рассвет отрасли🙃

Что такое впечатляющий девелопмент? Ответом на этот вопрос служит кейс «Кино». У агентства Том Йорки была задача провести ребрендинг застройщика из Кирова. Руководствовались ребята мышлением генерального директора Романа — он абсолютно точно хотел делать что-то большое и крутое, впечатляющее. Так и родилось позиционирование — впечатляющий девелопмент. Здесь есть иллюстрации, красивый строгий шрифт и небольшие отсылки к "киношной" верстке, потому что именно киноиндустрия служит главной метафорой бренда. В канале ребята делятся другими своими работами и рассуждают о маркетинге. Обязательно подписывайтесь!

Мило... Хуснуллин на жил. конгрессе, отыграл удивление, что Сбер химичит со всякими надбавками и оброком при выдаче семейки. Типа, не знал, что зелёные зарабатывают на любом приближении условий выдач к базовым Вообще-то не только они. И не со вчерашнего дня. Ткни в любого банкстера из топ-10-20, не ошибёшься. Тем не менее, вице-премьер заверил, что лично позвонит Грефу... Ох, боженька не дай, выявится произвол - ппц котёнку Однако, здесь же г-н обмолвился: Пока инфляция не охладится, госипотека стимулироваться государством не будет. Но как только инфляция пойдет на спад, мы будем выходить в правительство с дополнительными мерами поддержки Оно мы как бы подозревали с вами. Только что конкретно это значит? Не ждать добавки лимитов? Повальный стоп выдач? А инфляшка на спад - это про какие значения? А потом снова стимульнуть, чтоб отыграть остывание и начать разогрев? Столько вопросиков... @iliilitop

Главный тренд сентября на рынке вторичного жилья Москвы – доля комнат в продажах выросла до исторического рекорда последних пятнадцати лет в 7%, по данным «Миэль». Доля комнат и 1-комнатных квартир в продажах составляет 45%, т.е. фактически половину. Доля многокомнатных квартир (4 комнаты и более) опустилась ниже 1%. Подтверждается правило всех кризисов: во время них наиболее активно идут продажи в самом дешёвом сегменте.

В комментариях про цены в Санкт-Петербурге верно пишут что надо смотреть на мелкую нарезку. Картина в студиях и однокомнатных похожая на двухкомнатные, есть небольшое движение вниз в последние два месяца, но в Москве проседание цены более выраженное. Однушки и студии сейчас по 229 тыс. за метр, в июле было дороже 234 тыс. стоили студии и 232 тыс. однокомнатные. 🔥 @pulsprodajru

Власти хотят обязать БКИ помечать заемщиков с долгами в разных банках и МФО, начавших процесс комплексного урегулирования ссуд, сообщил глава Службы по защите прав потребителей ЦБ Михаил Мамута. Это должно позволить всем кредиторам договориться и урегулировать условия долга, чтобы человек мог его обслуживать и не прибегать к процедуре банкротства. Инициатива будет разработана и внесена в Госдуму до конца года. @banksta

Следователи допрашивали бывшего губернатора Самарской области Дмитрия Азарова по двум уголовным делам — о мошенничестве и превышении полномочий, сообщил «Коммерсантъ». Допросы, по данным издания, проходили на прошлой неделе. Азаров отказался давать показания, сославшись на ст. 51 Конституции, пишет газета. Первое уголовное дело, в рамках расследования которого допрашивали Азарова, возбуждено по статье о мошенничестве, обвиняемой проходит бывшая советница экс-губернатора Ольга Михеева. Второе касается превышения должностных полномочий при передаче самарской девелоперской компании «Древо» Николая Чудаева земельных участков в долгосрочную аренду без проведения конкурса, причастные к этому не были установлены.

⭐️Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что пока инфляция в России не охладится, новых мер господдержки ипотеки не будет

«На сегодняшний день в стройке инфляция выше, чем в целом по стране. Сегодня мы видим, что происходит со стоимостью стройматериалов, а также страшный дефицит рабочей силы. Конечно, если у нас будет инфляция в отрасли 15-20%, мы никакими мерами господдержки не сможем ипотеку удержать».

По его словам, в этом году правительство потратит 800 млрд рублей только на компенсацию разницы каждому жителю между той ставкой, которую он платит, и той, по которой банки сегодня фондируются.

⚡️Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин сообщил, что доля затрат на кредиты в стоимости новостроек достигла 25%

«Ни о какой рентабельности застройщиков выше 5, 7, 10%, если брать нестоличные города и города с населением <1 млн человек, в таких условиях говорить не приходится»,— считает Никита Евгеньевич.

Поэтому в условиях политики Центробанка, направленной на охлаждение рынков жилья и кредитования, Минстрой видит риски снижения объема запуска новых проектов в 2026-2027 годах.

💿 💿 💿 🪨 МЕНЬШЕ СТРОЙКИ => МЕНЬШЕ СТАЛИ Пока нам показали буквально пару отчетов металлургов, в которых хорошо видно спад производства стального проката. Вчера еще вышел отчет World Steel Association (WSA), Производство стали в России в сентябре 2024 года упало на 10,3% г/г. А за девять месяцев 2024 упало на 5,5% г/г, до 54 млн тонн. Мы тут сейчас делаем в NZT аналитику по отрасли, и отраслевые спецы, с которыми общался, четко увязывают это со спадом потребления в строительстве. И это пока еще не началось полноценное торможение стройки из-за спада спроса. Отрасль пока живет по принципу price over volume, снижая объемы ради сохранения цен (релевантно и для металлургов и для стройки). Владелец Северстали пару недель назад четко откомментировал позицию по проблеме: 💬 «С текущей ставкой компаниям выгоднее остановить развитие, даже сократить масштаб бизнеса и положить средства на депозит, чем вести бизнес и нести риски, с этим связанные. В конечном счете ставка сама становится фактором инфляции. Эти процессы имеют серьезную инерцию, что может привести к торможению экономики. <...> Уровень инфляции в 8–9% не несет в себе таких уж серьезных последствий, а ставка ЦБ на текущих уровнях — и уж тем более ее дальнейший рост — тормозит любое развитие» 💬 Обычно капитаны бизнеса любят пожаловаться заранее и лоббировать свою позицию, чтоб еще хуже не сделали. Отчет Северстали был сильно лучше, чем у того же ММК. Но, если посмотреть на динамику отраслей, не сказать, что он хоть сколько то не прав. 🛑 В пятницу ЦБ наверняка сделает ставку еще выше, но тут что 19, что 22% - для многих компаний это выше процента прибыльности на привлеченный долговой капитал. Просто более высокая ставка нелинейно ускоряет похороны закредитованных бизнесов. #ММК #Северсталь #MAGN #CHMF #сталь 💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

Сбер, повысив минимальную базовую ставку по ипотеке, заодно решил спрятать из ипотечного калькулятора на своём сайте общую сумму переплаты по кредиту. Правильно, считаю. Чтобы вы не нервничали.