КОТЛОВАНЪ

Очень хорошие июльские продажи На рынке недвижимости Святой Руси не так уж все плохо, как могут нагнетать разные профильные и не очень профильные СМИ. В июле 2025 года было реализовано практически 43 тыс. квартир по всей стране — это на 16% больше относительно июня 2025 года и на 6% больше, чем в июле 2024 года. Позитивно? Очень позитивно. Учитывая, что никакой рыночной ипотеки пока на рынке не наблюдается. Непозитивно в другом важном показателе — цена за метр. Она продолжает стагнировать. Зависла на уровне 177 тыс. руб./кв. м. Это рост всего 6% относительно июля 2024 года и рост 27% относительно 2023 года. Рынок недвижимости сейчас, по сути, ползет брюхом по инфляции, а учитывая, что рост расходной части: финансовые, СМР, АХРы растут быстрее — маржинальности девелоперского бизнеса сейчас не позавидуешь. Сейчас девелоперы продают неплохой объем, а ценник фактической реализации не растет, вывод напрашивается самим собой — девелоперы продолжают держать цены и «уходят в объемы». Наверное, такой ход с точки зрения пополнения эскроу-счетов и поддержания ими покрытия проектного финансирования. А со стороны общего финансового результата могут возникать вопросики. Если рынок не сбалансируется на уровне реализации ≈40 тыс. квартир в месяц и не шагнет хотя бы на уровень 190-200 тыс. руб./кв. м — ох, будет что-то не симпатичное.

Меры поддержки спешат на помощь стройрынку Снова и опять. В очередной раз власти планируют помочь строительному рынку. Вице-премьер Марат Хуснуллин поручил веселой троице — Минфину, Минстрою и «Дом.РФ» — проработать меры по оживлению спроса на жилье и повышению доступности ипотечных программ для льготных категорий граждан. В списке идей: ▪️ Разрешить банкам «расформировать макропруденциальный буфер капитала», накопленный с декабря 2022 года по май 2025 года.  ▪️ Отменить надбавки к коэффициентам рисков по вновь выдаваемой ипотеке с господдержкой. ▪️ Снизить размер базовых коэффициентов рисков по льготке с учетом низкого уровня просроченной задолженности. Теоретически, предложенные меры позволят банкам вести себя лояльнее при рассмотрении заявок на ипотеку. Это, соответственно, сделает кредиты на жилье доступнее. Поддержит ли решения Центробанк — вопрос открытый. Его, как видите, пока не спрашивают. @novostroyman

За июль в миллионниках продали максимум новых квартир с начала года Средний рост числа сделок на фоне июня — 17,8%, лидеры: 🛑 Самара, +70%; 🛑 Волгоград, +35%; 🛑 Краснодар, +32%; 🛑 Новосибирск, +32%; 🛑 Пермь, +29%. Упало число сделок только в двух городах — Омске (-2%) и Воронеже (-20%), следует из данных «Яндекс Недвижимости» (таблица тоже от них). 🔥 Вторую неделю фиксирует положительную динамику на рынке. Ранее рассказывали про рост выдачи ипотеки и рекорд по оформлению льготных жилищных кредитов у Сбера. ✈️ Движение.ру

Продажи жилья в новостройках в российских городах-миллионниках увеличились в июле относительно июня на 18% - до 19 тысяч договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), рост показали 14 из 16 мегаполисов, подсчитали в "Яндекс Недвижимости" совместно с "Пульсом продаж новостроек".

"Покупатели реагируют на скидки и специальные предложения, но в первую очередь стали больше интересоваться покупкой недвижимости на фоне снижения стоимости кредитов. Особенно заметен интерес в тех регионах, где в первой половине года активность была относительно низкой. При этом мы наблюдаем позитивную динамику в середине лета, поэтому можно предположить, что в начале осени восстановление рынка продолжится", - цитирует пресс-служба коммерческого директора "Яндекс Недвижимости" Евгения Белокурова.

⬆️⬆️⬆️Наиболее заметный рост числа сделок на рынке новостроек показали Самара (+70%, до 550 ДДУ), Волгоград (+35%, 360 ДДУ), Краснодар (+32%, почти 1,6 тысячи ДДУ), Новосибирск (+32%, около 1,1 тысячи ДДУ) и Пермь (+29%, 520 ДДУ). ⬇️⬇️⬇️Отрицательная динамика у Омска (-2%, до 150 ДДУ) и Воронежа (-20%, до 550 ДДУ). При этом по количеству заключенных сделок в июле лидирует 🥇 Москва (+15% к июню, до 6,2 тысячи ДДУ), 🥈🥈Санкт-Петербург (+17%, 2,6 тысячи ДДУ), 🥉Екатеринбург (+8, более 1,6 тысячи ДДУ), Краснодар, а также Ростов-на-Дону (+20%, около 1,2 тысячи ДДУ). Подписаться на РИА Недвижимость / Все наши каналы

⚡️Видеозаметки Светланы со стройки ЖК «Фриссон» от ФСК Регион в Казани Крутой проект✊🏻 По замыслам застройщика, проект бизнес-класса в Приволжском районе будет состоять из трех домов этажностью от 7 до 20, объединенных стилобатом. По традиции в ЖК будет закрытая территория, концепция «двор без машин» и система видеонаблюдения. А наполнение двора — довольно интересное. Всего будет 410 квартир. В доме представлено более 35 вариантов планировок: от 27 до 98 кв.м с мастер-спальнями, гардеробными, постирочными, балконами и большими окнами. Сдача уже во II квартале 2027 года. Справочно: ФСК Регион входит в ГК ФСК, которая, по данным Всеостройке.pф, занимает 5-е место по объему строительства РФ.

Все нипочем! Российские девелоперы остаются оптимистами По данным ЕИСЖС (публикация новых проектных деклараций) в июле 2025 года в России запустили новых проектов на 3,48 млн. кв. м. Это на 8% больше чем в аналогичном периоде 2024 года. При этом за 7 месяцев текущего года площадь новых проектов сократилась на 19% к аналогичному периоду прошлого года. Вроде бы можно говорить о серьезном охлаждении инвестиционной активности на рынке жилья. Вот только продажи за этот же период (по данным дом рф) по всей стране снизились на 22%. Неудивительно, что в этих условиях соотношение распроданности и строительной готовности продолжает ухудшаться. Конечно, по отдельным регионам и рынкам ситуация сильно отличается (в скором времени опубликуем данные по ключевым рынкам). Но общий тренд удивляет. @REBURG

⚡️ Видеозаметки Светланы со стройки ЖК «ФоРест» от ФСК Регион В 30 минутах езды от Казанского кремля девелопер строит проект комфорт-класса. На участке площадью 13,46 га расположится 26 корпусов высотой от четырех до семи этажей. Есть двухуровневые квартиры с большими индивидуальными террасами на эксплуатируемой кровле — таких только в первом корпусе 17 штук. Его сдача запланирована на этот год, а весь проект закончат к 2030. Также к первым заселяющимся будет готов детский сад, который расположен в конце пешеходного бульвара жилого комплекса. 🌳Тоже крутой, интересный проект для жизни за городом среди лесов и рек, но с городским комфортом. Справочно: ФСК Регион входит в ГК ФСК, которая, по данным Всеостройке.pф, занимает 5-е место по объему строительства РФ.

💰 Банкам разрешат использовать антикризисные резервы для поддержки ипотеки Вице-премьер Марат Хуснуллин поручил проработать такой вариант Минфину, Минстрою и ДОМ.РФ. Эти резервы банки копят для смягчения экономических шоков. Систему ввели еще после мирового кризиса 2007–2009 годов. 👉 Если власти разрешат, то банки смогут смягчить условия льготных ипотек за счет резерва, накопленного с декабря 2022 года по май 2025-го. Но что-то нам подсказывает, что Минфин не согласует такое решение. ✈️ Движение.ру

Список крупнейших рынков по объему текущего строительства по итогам июля 2025 года Из значимых изменений - Екатеринбург обогнал Краснодар по объему жилья, находящемуся в стадии строительства. Еще год назад в Екатеринбурге строили на 1,4 млн кв. м меньше, чем в Краснодаре. Но уральский рынок, в отличие от кубанского, продолжил стремительно расти по предложению уже после отмены льготной ипотеки. На рынок продолжают выходить новые проекты и компании. В условиях падения продаж это не выглядит обосновано. Впрочем, в отличие от Краснодара, ситуация с распроданностью квартир в Екатеринбурге существенно лучше. Ежемесячно на стадии строительства продается около 1,5-1,9 тысяч квартир. Сегодня в столице Урала строится почти столько же жилья, как в Санкт-Петербурге, а объем нереализованных квартир достиг отметки в 65 тысяч. @REBURG

👨‍🦽Соотношение распроданности и строительной готовности на российском рынке жилья продолжает ухудшаться. По данным ЕИСЖС на начало августа 2025 года было продано 32% квартир в строящихся домах, строительная готовность которых составила 45%. Таким образом отношение распроданности к строительной готовности упало до отметки 0,7. Это минимальный показатель за все время наблюдений, который свидетельствует о накопленных проблемах в отрасли. Дальнейшее снижение этих пропорций будет свидетельствовать о формировании рисков не только для девелоперского, но и банковского бизнеса. @REBURG

💰 Доходы для ипотеки можно будет подтвердить шестью документами Списком с нами поделились в ЦБ, он будет актуален с марта 2026 года: 🛑 справка от работодателя; 🛑 справка о доходах и суммах налога физического лица (2-НДФЛ); 🛑 сведения о выплатах из СФР и ФНС; 🛑 налоговые декларации предпринимателей (в т. ч. в статусе самозанятого); 🛑 справки о пенсионных и социальных выплатах; 🛑 выписки с банковских счетов, куда зачисляют доходы. ЦБ ужесточит требования к кредитным организациям из-за ощутимого роста просрочек. Не всегда дело в доходе граждан, но бывает и такое.

Доля предоставляемой ипотеки без официальных справок о доходах небольшая, а некоторые банки выдают ипотеку только на основании официальных справок. Но ситуация, по данным обследования, отличается в разных банках

рассказали в ЦБ. ✈️ Движение.ру

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ ОПРЕДЕЛЕННО ОЖИВАЕТ По данным Росреестра , в июле число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 11 438 (-13.1% гг) vs 9 771 (-13.9% гг) и 8 759 (-23.1% гг) двумя месяцами ранее. Помесячная динамика достаточно уверенная: 17.1% мм vs 11.6% мм и -23.2 мм ранее. За 7м25 (-4.9% гг) А количество зарегистрированных сделок с жильём в Москве на первичном рынке составило 6 499 (-11.4% гг) vs 5 414 (-48.3% гг) и 4 996 (-42.3% гг) двумя месяцами ранее. Помесячные темпы выросли до 20.0% мм vs 8.4 мм и -24.6% мм. За 7м25 (-15.4% гг) Рынок как новостроек, так и вторичного жилья, судя по всему, начал оживать, прервав понижательный тренд. Июльский прирост сделок на рынке новостроек – это признак постепенной адаптации покупателей к новым рыночным условиям, которые судя по всему в плане стоимости ипотеки в ближайшей перспективе будут улучшаться. Спрос на ипотеку растет, а (определенно сомнительный) механизм рассрочки от застройщиков, разумеется, никуда не делся, большинство сделок на первичке проходят именно с помощью него. Сегмент готового жилья показал рост как в относительных, так и абсолютных значениях, позитивно реагируя на снижение ключевой ставки.

Ждали эту встречу больше, чем Деда Мороза на Новый год

Результаты реализации квартир в новостройках по ДДУ по всей РФ за июль 2025 года. По сравнению с июлем 2024 года (первый месяц работы рынка новостроек без программы выдачи ипотеки 6\12 млн под 8%) реализация выше на 7,3% в лотах, на 6,4% в квадратных метрах и на 7% по оценке законтрактованной выручки (включает как поступившие денежные средства, так и денежные средства, которые согласно ДДУ поступят от покупателя в будущем). При этом средние цены кв.м и лота заявленные в ДДУ в среднем на уровне прошлого года. Средняя площадь реализованной квартиры снизилась на 0,8%. Расчеты сделаны на основе данных проектных деклараций опубликованных по состоянию на 11 августа 2025 года. Также для сравнения приведены данные за июль 2023 года

Так какой запас прочности? Для выхода в 0 по проектному финансированию, застройщикам необходимо распродать дома на 70% до ввода. Это означает, что после ввода застройщик остается не с деньгами, но без долгов и готовыми квартирами, которые достаточно ликвидны: готовые дома будут скорее пользоваться большим спросом, чем котлован (некоторые компании предпочитают минимально продавать на этапе строительства, чтобы продавать готовое с премией к средней цене рынка). С учетом роста себестоимости и роста процентной нагрузки из-за более низкой наполняемости эскроу давайте поднимем этот бенчмарк до 75% Чтобы распродать весь портфель, застройщикам достаточно продать 51 млн кв.м. Это примерно 1 млн сделок. При среднем количестве 600-700 тысяч жилых ДДУ в год - это займет чуть больше полутора лет в «нормальных условиях». В ненормальных (как сейчас) - чуть более двух лет, что все еще соответствует среднему строительному циклу. Если говорить про ближайший год, то тут явно лучше условия и с себестоимостью, да и продать 5.7 млн квадратов не так уж тяжело даже при супервысоких ставках. Хватит и семейной ипотеки. Конечно, тут будут лидеры и отстающие: кто-то распродаст объекты на 100%, а кто-то не добьет и до 60% и уйдет в банкротство, но это нормальная бизнес-среда, не требующая очередного макрошока в виде очередного раунда массовых льгот.

Таким образом мы бы воздержались от заголовков в стиле «запас прочности до конца года». Отрасль скорее после перегрева вернулась в нормальное состояние, но динамика отрицательная и будет компенсирована снижением запусков.

Эмпирически можно сказать, что отрасль способна без потрясений вводить ежегодно ~38 млн кв.м МКД. Попытки прыгнуть выше головы приводят к бутылочному горлышку с работниками, специализирующихся на отдельных этапах строительства и задержками вводов практически готовых объектов. 4/4 #жилье @unexpectedvalue

Как изменилась относительная распроданность Визуально мы видим, что распроданность строящегося жилья сильно снизилась относительно пика в 2021 году. Более того, за счет роста портфеля количество непроданных квадратов бьет все возможные рекорды. Однако тут важно помнить, что показатели распроданности в 2020-2021 слишком сильно смещены за счет фиктивных продаж при переходе на 214-ФЗ. Если мы возьмем портфель только с эскроу, то увидим, что распроданность упала всего на 5 процентных пунктов. И даже для объектов с вводом в Т0 снижение лишь на 7п.п., а это самые ликвидные лоты Так что можно сказать, что «годовой запас» отрасль исчерпала У тактики «продавать быстрее, чем строишь» ключевым риском является опережающий рост себестоимости. То есть если вы продали непостроенный метр за 100 рублей, когда его ожидаемая стоимость строительства была 80 рублей, то вы открыты инфляционному риску: выручка зафиксирована, а себестоимость нет. Он и реализовался в текущем году 3/4 #жилье @unexpectedvalue

Как изменился портфель в абсолюте? Он зачем-то вырос… Наиболее вероятный ответ, почему так произошло, ведь жуткие ставки не дают строить: застройщики перешли на мегапроекты с кучей очередей, а в ЕИСЖС квадратные метры попадают только тогда, когда каждая очередь получает РНС. Поэтому в этом году мы видим не столько рост портфеля из-за оптимизма сектора, сколько доехавшие РНС по очередям больших долгосрочных проектов. Это сложно проверить наверняка, но альтернативная гипотеза, что застройщики в неадеквате выглядит слабее. Но нас волнует именно структура портфеля: 🔹Рост ввода МКД в текущем году (именно МКД, а не вводы жилых помещений за вычетом ИЖС). По итогам года ждем ~42млн квадратов, что на ~11% больше, чем в 2024 и на 6% очень сильного 2023 года. В остаток года 32 млн квадратов - на 4.9 млн квадратов больше, чем год назад 🔹Объемы ввода в следующем году ожидаем уровне 2023, а через 2 года еще меньше 🔹Через 3 года прогнозировать сложно, т.к. несмотря на визуальный рост по ЕИСЖС все будет зависеть от запусков до конца этого года и в начале следующего При этом мы видим, что застройщики заранее* продавали площади, которые будут введены в 2025 году, чтобы покупатели могли зафиксировать более низкую ипотечную ставку: количество проданных метров в домах, который будут введены в текщуем году превышает уровень 22, 23 и 24 года. Выше было тольк в 20 и 21 годах, но там свои особенности (см. ниже или здесь).

В итоге запас проданных метров сегодня на уровне 2022 года, но портфель строительства значительно вырос. Не так значительно, как цены, но сильнее, чем продажи

Отдельно надо сказать про рассрочки: позиция нашей редакции, что ужасность рассрочек сильно преувеличена, а основная их масса все равно приходится на квартиры с вводом через 1-3 года, что сильно сдвигает возможную реализацию рисков вправо. 2/4 #жилье @unexpectedvalue

Перед окончанием массовой льготной ипотеки в прошлом году мы писали, что за период действия всех льготных программ застройщики успели напродавать на год вперед. Этот год прошел и главный человек по стройке в России считает, что запаса прочности застройщикам хватит до конца года, а риски банкротства есть у 20% компаний. Кроме того, ДОМ.РФ уже который месяц сообщает о сократившихся год к году помесячных запусках новых проектов. В этой связи давайте обновим оценки: на стройке крах, коллапс или циклической торможение перегретого сектора? 1/4 #жилье @unexpectedvalue

Ввозишь цемент? На сертификацию! Понеслось! Первый вице-премьер Денис Мантуров обсудил развитие отрасли стройматериалов с представителями Минпромторга, Минстроя, Минэкономразвития, Минфина и др. заинтересованными ведомствам. В результате Минстрою и Минпромторгу прилетело указание рассмотреть возможность возобновления обязательной сертификации каждой партии ввозимого в страну цемента. Это поможет стабилизировать и защитить внутренний рынок. Напомним: давеча производитель цемента и других стройматериалов ЦЕМРОС объявил о сокращении производства и переходе работников с 1 октября на четырехдневку в связи с падением потребления цемента и ростом доли его импорта. Ведомства должны «сопоставить планируемые темпы жилищного строительства и реализации инфраструктурных проектов на период до конца 2026 года с необходимыми объемами производства цемента, учитывая при этом прогнозы развития экономики». @novostroyman