КОТЛОВАНЪ

"Альфа-банка": прогноз по рынку недвижимости на 2026 год. Самое интересное: ⚫️В этом году деньги останутся дорогими. Средняя ключевая ставка составит 14,8%, а к концу года может снизиться до 13%, но не раньше. Инфляция ожидается на уровне 5% год к году, рост ВВП — всего 0,7%. Это означает, что быстрого восстановления ипотеки не будет, а рынок большую часть года проведет в режиме ожидания. ⚫️Главный удар по девелоперам не спрос, а штрафы. Мораторий на неустойки за перенос сроков ввода отменен, и потенциальный объем штрафов уже оценивается примерно в 331 млрд руб. (1,5% от потенциальных продаж по рынку). На январь с переносом сроков строится 17 млн кв. м жилья. Те девелоперы, кто ранее не создавал резервы под неустойки, получат прямое давление на прибыль и капитал. ⚫️В 2025 году в России насчитывалось 2,9 тыс. застройщиков. После падения в 2020–2021 годах их число снова выросло. Конкуренция высокая, а доступ к деньгам ограничен, поэтому слабых игроков рынок будет постепенно выдавливать. ⚫️Консолидация ожидается, но не в виде громких сделок и IPO. Сделки будут идти в основном через покупку земельных участков у застройщиков со сложным финансовым положением. Покупают не бизнес целиком, а землю как основной актив. В этом году именно земля становится ключевой ценностью. ⚫️Отдельный долгосрочный тренд — комплексное развитие территорий. Формально проекты КРТ сегодня составляют 6% от всего строящегося жилья. Только 17% таких проектов реализуются по инициативе органов власти. Но уже 44 региона участвуют в КРТ, а в Московской области по этой схеме строится 225 домов (каждый третий дом по КРТ в стране). В условиях дефицита свободных площадок в крупных городах альтернатив этому инструменту фактически нет. ⚫️Москва окончательно смещается в сторону реновации и КРТ. В 2025 году 35% всего ввода жилья в столице обеспечил Фонд реновации. Новая коммерческая застройка в "старой" Москве становится точечной и исключительной. Основной объем строительства в ближайшие годы — это реновация, КРТ и проекты в Новой Москве, причем даже там сохраняются ограничения по видам разрешенного использования. ⚫️Отдельный фактор будущего роста цен — высокоскоростная магистраль Москва—Санкт-Петербург, запуск которой планируется в 2028 году. Время в пути до Твери сократится до 39 минут, до Зеленограда — до 14 минут. "Альфа-банк" считает, что города рядом с остановками ВСМ будут дорожать быстрее рынка за счет резкого улучшения транспортной доступности. ⚫️Интересный парадокс: жилье в целом по России дорожает, но становится доступнее. Если в декабре 2024 года для покупки одного квадратного метра в среднем по стране требовалось две средние зарплаты, то в декабре 2025 года уже 1,9 зарплаты. В Москве доступность стагнирует, а в Московской области и Питере она улучшается. ⚫️Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках остается высоким. Спред держится на уровне около 51% и не опускался ниже 50% с июля 2024 года. "Альфа-банк" допускает его сокращение примерно до 40% только в 2027 году и только при устойчивом снижении ключевой ставки. До этого вторичный рынок будет проигрывать первичному. ⚫️По оценке банка, доля инвестиционных квартир составляет 7% от объема непроданных остатков. Даже в более жестком сценарии она не превышает 9% и не оказывает заметного давления на цены. ™️ Домострой