Блог Максима Ельцова
Open in Telegram
Профессионально и лично о рынке недвижимости Инвестор, предприниматель, директор агентства Отец троих детей Делаю так чтобы недвижимость была источником дохода, свободы и развития для людей и бизнеса @myeltsov Архитекторы семейного капитала @familycap
Show more2 398
Subscribers
No data24 hours
+47 days
+330 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+11
in 1 channels
August '26
+56
in 4 channels
Get PRO
July '26
+29
in 2 channels
Get PRO
June '26
+39
in 3 channels
Get PRO
May '26
+59
in 10 channels
Get PRO
April '26
+65
in 3 channels
Get PRO
March '26
+45
in 4 channels
Get PRO
February '26
+55
in 5 channels
Get PRO
January '26
+64
in 6 channels
Get PRO
December '25
+78
in 5 channels
Get PRO
November '25
+123
in 12 channels
Get PRO
October '25
+81
in 4 channels
Get PRO
September '25
+53
in 1 channels
Get PRO
August '25
+65
in 7 channels
Get PRO
July '25
+60
in 7 channels
Get PRO
June '25
+27
in 7 channels
Get PRO
May '25
+56
in 16 channels
Get PRO
April '25
+126
in 11 channels
Get PRO
March '25
+40
in 5 channels
Get PRO
February '25
+90
in 16 channels
Get PRO
January '25
+106
in 11 channels
Get PRO
December '24
+72
in 24 channels
Get PRO
November '24
+177
in 16 channels
Get PRO
October '24
+141
in 41 channels
Get PRO
September '24
+91
in 12 channels
Get PRO
August '24
+85
in 9 channels
Get PRO
July '24
+181
in 18 channels
Get PRO
June '24
+93
in 8 channels
Get PRO
May '24
+91
in 11 channels
Get PRO
April '24
+73
in 7 channels
Get PRO
March '24
+64
in 11 channels
Get PRO
February '24
+49
in 7 channels
Get PRO
January '24
+138
in 9 channels
Get PRO
December '23
+120
in 8 channels
Get PRO
November '23
+276
in 13 channels
Get PRO
October '23
+187
in 4 channels
Get PRO
September '23
+107
in 0 channels
Get PRO
August '23
+77
in 0 channels
Get PRO
July '23
+36
in 0 channels
Get PRO
June '23
+23
in 0 channels
Get PRO
May '23
+31
in 0 channels
Get PRO
April '23
+99
in 0 channels
Get PRO
March '23
+52
in 0 channels
Get PRO
February '23
+29
in 0 channels
Get PRO
January '23
+61
in 0 channels
Get PRO
December '22
+66
in 0 channels
Get PRO
November '22
+347
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 08 September | +2 | |||
| 07 September | +1 | |||
| 06 September | 0 | |||
| 05 September | 0 | |||
| 04 September | +3 | |||
| 03 September | +1 | |||
| 02 September | +1 | |||
| 01 September | +3 |
Channel Posts
С января по август в Ленобласти зарегистрировано 31,9 тысяч сделок на вторичном рынке. Плюс 30% к аналогичному периоду прошлого года. Абсолютный рекорд. Пока, конечно до объема сделок на вторичном рынке Петербурга еще далеко, но направление понятно.
@yeltsovm
| 2 |  За январь август текущего года петербургские застройщики запустили многоквартирных проектов на 1,1 млн. кв. метров. Это на 27% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Зато Ленобласть отметилась ростом запусков на 56% - 1,5 млн. кв. метров. Это в полтора раза больше чем в Петербурге.
И отрыв Ленобласти будет все заметнее.
По объемам продаж Ленобласть практически сравнялась с Петербургом. В августе заключено сделок соответственно 2,1 против 2,4 тысяч (данные Датафлэт, Пульс продаж фиксирует еще меньший разрыв в продажах). Совсем рядом.
@yeltsovm | 204 |
| 3 |  Пульс продаж новостроек фиксирует в Петербурге спад продаж новостроек по итогам августа. Минус 17,5%. Как и говорил раньше это не спад, а фиксация реального уровня сделок на рынке с учетом июля, искаженного июньским всплеском продаж. 2,2 тыс сделок - и есть тот самый естественный для рынка уровень.
Куда интереснее что будет с продажами в сентябре/октябре. С учетом возможной корректировки семейной ипотеки. По наблюдениям нашей команды очень многие получатели семейной ипотеки спешат получить ее заблаговременно, особенно те, кто реализует имеющуюся недвижимость чтобы сформировать первый взнос. Так что в текущий уровень выдачи семейной ипотеки и продаж уже заложен дополнительный опережающий спрос. Даже если семенная ипотека останется без изменений, продажи все равно просядут. Вопрос на сколько.
@yeltsovm | 308 |
| 4 |  ЦБ со ссылкой на Росстат сообщает о том что разрыв цен вторичного и первичного рынка составил аж 51,5%.
Но есть и повод для позитива. Во-первых год назад разрыв был 60,2% и он сокращается.
Во-вторых эти цифры не про соотношение цен новостроек и вторички. Это соотношение цен нового и старого жилья. Напомню что в Петербурге средние цены новой вторички (не старше 5-ти лет) выше (!!!) средних цен строящегося жилья. В других крупных городах новая вторичка не сильно уступает в цене новостройкам.
Так что 51,5% это не про то, что новостройку придется продавать на вторичном рынке существенно дешевле. А про то что надо менять старое жилье на современное. Просто выбирать надо грамотно.
@yeltsovm | 347 |
| 5 | У нас тут своя градостроительная атмосфера.
ДП сообщает что Смольный попросил у Минстроя пересмотреть план по вводу жилья в 2026 году. Минус миллион квадратных метров.
Это при том что ранее заложенные в региональном проекте Жилье 2,6 млн. метров и так были компромиссом в борьбе за снижение изначально более высоких показателей.
Я вот ещё помню времена, когда нормальным ориентиром для города было сдавать 4 млн. квадратных метров. И никого эта целевая цифра не пугала, не смущала. Да, говорили что надо подтянуть строительство социальных объектов, их ввод заметно отставал. Но «отстающая» социалка тогда точно не была поводом для снижения жилищного строительства.
А сейчас на середину августа сдано лишь 0,87 млн. метров.
Причины снижения объемов строительства очевидны: высокая социальная нагрузка (по ряду проектов затраты на соцобъекты выросли до 100 тыс. рублей за метр), сложная и непредсказуемая процедура согласования проектов, дефицит земельных участков, пробуксовка запуска механизма КРТ.
Вот вроде все объяснимо, но почему-то другие регионы успешно поддерживают и даже наращивают объемы строительства.
Единственный плюс в этой ситуации - с продажами у наших застройщиков будет попроще. Затоваривание Петербургу не грозит. Ну и с ценами сами понимаете что будет происходить.
@yeltsovm | 831 |
| 6 | Итоги недели
На вторичном рынке Петербурга объём предложения в спальных районах, (включая Мурино и Кудрово) по итогам августа снизился на 2,2%. Входим в осень с новым рекордным минимумом - в продаже осталось всего 13,8 тыс. квартир. Для сравнения, ещё на 1 июля их было 14,8 тыс., на начало 2026 года в рекламе предлагалось 16 тыс. квартир.
Новых серьёзных факторов влияния для вторичного рынка по-прежнему нет. Спрос в ближайшие месяцы сохранится или немного вырастет (за счет плавного роста выдачи рыночной ипотеки). Поводов для восстановления предложения на горизонте не наблюдается.
Новостройки. По данным Дом РФ, на 23 августа в целом по стране выдано семейной ипотеки на 114,5 млрд руб. Темп выдачи близок к минимальным уровням текущего года. Дополнительных резервов для роста продаж за счёт семейной ипотеки не осталось. Не исключено, что новая конфигурация семейной ипотеки будет направлена на
изменение структуры выдачи (дифференциация ставки и лимитов в зависимости от количества детей, региона, размера приобретаемой квартиры), а не на сокращение объемов выдачи. Новых версий параметров семейки не появлялось, пока подозрительно тихо
Промежуточные данные о продажах в августе противоречивые. С одной стороны динамика звонков по новостройкам и обращений от застройщиков по программам трейд-ин неплохая. «Пульс продаж новостроек» на 20 августа фиксировал рост числа сделок в Петербурге на 4% и снижение на 15% в Ленобласти по сравнению с июлем. При этом в июле статистика была несколько завышена за счет июньских сделок, а явных поводов для усиления спроса в августе не наблюдалось. Некоторый рост спроса может быть обеспечен за счет субсидированных ипотечных программ, которыми все активнее пользуются застройщики, но при текущей ключевой ставке этот механизм сильно ограничен. Слишком большая компенсация банкам: в цену каартир ее полностью не переложить, платить застройщику за свой счет - рентабельность не позволяет.
Ну и стоит напомнить про нашу региональную специфику: за первое полугодие 2026 года в Петербурге сдано 626 тыс. кв. метров новостроек. Это в 2 раза (!) меньше чем годом ранее. Разумеется за счет второго полугодия объем сдачи немного выправится, но в любом случае это дополнительный сигнал о потенциальном дефиците предложения новостроек в Петербурге.
На рынке долгосрочной аренды по итогам августа предложение выросло на ЦИАН на 20,1%, на Авито - на 25,6%. Сейчас на ЦИАН выставлено 11,65 тыс. квартир - рекордный уровень за весь период наблюдений. А впереди еще сентябрь, когда сезонный приток предложения продолжится. Смотрим насколько просядут арендные ставки (пока они на удивление устойчивы). Арендодателям стоит быть готовыми к острой борьбе за клиента. Зато у арендаторов будет большой выбор и повод поторговаться.
@yeltsovm | 933 |
| 7 | ДП: Перезагрузка Большой Охты: от заводов — к престижной локации для жизни.
За свою историю Большая Охта сменила множество ролей, подстраиваясь под городской ритм. "ДП" совместно с экспертами рынка недвижимости оценил потенциал территории и выяснил причины взрывного роста цен на жильё в экс-промзоне.
Директор департамента исследований Nikoliers Ольга Рянкель отмечает, что за последние годы портрет покупателя недвижимости здесь всё больше смещается в сторону бизнес-класса — именно к нему относятся все последние новостройки района.
С такой оценкой согласен и генеральный директор ПИА Максим Ельцов. "С точки зрения транспортной доступности, близости к центру, совокупного накопительного эффекта от улучшения территории, концентрации качественного предложения, разнообразной и всё прирастающей инфраструктуры — локация становится более престижной. Район зажил совершенно иной жизнью, и он начал восприниматься по-другому".
По словам эксперта, рынок не сразу оценил потенциал микрорайона из-за его индустриального прошлого. Однако как раз исторический контекст повышает уровень уникальности девелоперского продукта в локации.
У Большой Охты был свой путь — территория развивалась как рабочий пригород. До революции основу застройки составляли деревянные дома, соседствовавшие с заводами, церквями и богадельнями. В 1930-х годах индустриальный вектор укрепился: открылось несколько новых фабрик, среди которых комбинат "Политкаторжанин" (позже — Ленхимпищекомбинат), расширялся Завод водопроводной арматуры Лангензипена на Магнитогорской улице (вошёл в трест "Знамя труда"). Деревянный жилой фонд микрорайона сильно пострадал в Великую Отечественную войну, после чего район восстанавливали по Генплану 1948 года в рамках новой концепции.
"В городе есть ряд недооценённых локаций, которые постепенно, по мере прихода застройщиков, формирования там жилой среды, появления всё более значимых проектов, действительно интересных, продуманных, постепенно повышали стоимость самой территории. Именно это происходит с Большой Охтой, — говорит Максим Ельцов. — И естественным образом цены в уже готовых и строящихся объектах приблизились или перешагнули рубеж 400 тыс. рублей за 1 м2. Если посмотреть квартиры с какими-то отличительными характеристиками, видовыми в том числе, то по ним стоимость может достигать и 450–500 тыс. рублей за 1 м2".
@yeltsovm | 704 |
| 8 | История с продолжением
Несколько месяцев назад к нам обратился продавец участка на Пироговской набережной. Довольно быстро стало понятно что от него надо держаться подальше.
Теперь Евгения Иванова поделилась неприятным, но вполне ожидаемым развитием событий.
Оказалось что доверенность по которой продавался участок поддельная. «Продавцы» задержаны. В банковской ячейке зависла приличная сумма денег покупателя (это было вознаграждение предприимчивых «продавцов»).
Мы этот участок с двумя девелоперами даже предметно обсуждали. Жилье там практически без шансов согласовать. Но офисная функция была вполне перспективной. С учетом вполне привлекательной цены (только изначально называлось что-то на уровне 180 млн. руб.) интерес к объекту был.
Но при первичном погружении в схему сделки стало понятно что дело безнадежно гиблое.
Собственник заочно арестован. За рубежом. Продажа по доверенности. Вознаграждение (какого-то конского, простите, размера) закладывается в ячейку. Даже одного пункта уже достаточно, чтобы понять безнадежность этого мероприятия.
Предположу что потенциальная выгода от покупки затмила для непрофильного инвестора все остальное. Кстати если бы сделка и состоялась, то «мина замедленного действия» могла взорваться и позже. На этапе строительства. С куда более плачевными последствиями и для нового собственника и для инвестора/покупателей офисов на этом участке.
В общем не все объекты одинаково полезны.
ЗЫ Кстати в ячейке предположительно болтается от пары десятков миллионов рублей.
@yeltsovm | 747 |
| 9 | Итоги недели
На вторичном рынке Петербурга объём предложения снова переходит к снижению. За неделю число объектов в спальных районах (включая Мурино и Кудрово) сократилось 0,8%. Теперь в продаже 14,1 тыс. квартир, столько же сколько и в начале августа. Вот-вот пробъем очередную знаковую отметку в 14 тысяч.
Банки держат ипотечные ставки на прежнем уровне: лучшие реальные предложения на уровне 16,5-7%. Но и этого достаточно чтобы объём рыночной ипотеки продолжил постепенно расти. Даже несмотря на тренд на ужесточение требований к заемщикам. По данным ЦБ доля выдач заемщикам, у которых платежи по кредитам превышают 50% дохода, снизилась до 27% против 36% год назад. Все благодаря последовательной борьбе с рискованными займами.
В итоге факторов поддержки спроса по-прежнему заметно больше, чем факторов, способных увеличить предложение. Среднесрочный прогноз без изменений. Сокращение предложения и плавный рост цен.
Новостройки. По данным Дом РФ, с на 9 августа выдача семейной ипотеки составила всего 33,4 млрд руб. При таких темпах август рискует стать самым слабым месяцем по объёму выдачи льготной ипотеки с начала года. Семейная ипотека все ещё главный драйвер продаж новостроек, но он явно выдыхается. И очередной разогрев «берите семейку пока дают» будет менее результативен чем предыдущие. Это ещё один аргумент в пользу изменения самой конфигурации программы - например, стимулирования покупки более габаритных квартир и повышения лимитов, при сохранении объёма выдачи в текущих диапазонах (150-180 млрд. руб. в месяц в целом по РФ). Любое дополнительное ужесточение в нынешних условиях заметно сократит выдачу что крайне не желательно для отрасли.
Не случайно Минстрой совместно с ЦБ прорабатывают возможность запуска рассрочки от застройщиков на срок до трех лет после сдачи дома. Для девелоперов это долгожданный механизм длинных рассрочек в рамках договоров долевого участия, это увеличит продажи. А с другой стороны через пару лет неизбежно назреет проблема с неплатежами и взысканием долгов. Застройщикам придется осваивать несвойственную им дисциплину. Но это потом, пока куда важнее действительно поддержать продажи.
Все более заметен долгосрочный тренд - Ленобласть постепенно догоняет Петербург. Объёмы текущего строительства уже сопоставимы, а следующий этап - паритет по количеству сделок. Параллельно в области формируется масштабный вторичный рынок, прежде всего за счёт районов, непосредственно прилегающих к Петербургу.
На рынке долгосрочной аренды ожидаемый динамичный сезонный прирост предложения. По данным ЦИАН, за неделю плюс 5,2%, с начала августа - уже 14,4%. На Авито практически синхронно: плюс 5% за неделю и 15,5% с начала месяца. На ЦИАН сейчас выставлено 11,1 тыс. квартир. Это уже абсолютный рекорд по объёму предложения долгосрочной аренды. А согласно сезонным колебаниям приток предложения сохранится до конца сентября. Ждем новых рекордов по объему предложения и как на него отреагируют цены аренды.
@yeltsovm | 1 095 |
| 10 |  +1По данным Росреестра в июле в Петербурге на вторичном рынке зарегистрировано 9,1 тыс. сделок. Это столько же, сколько и месяцем ранее, и на 9% больше чем в июле прошлого года. Нарастающим итогом за январь-июль зарегистрировано 57 тысяч сделок. Это на 9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. За последние 5 лет больше сделок регистрировалось только в 2023 году. Полет нормальный.
В Ленобласти в июне зарегистрировано 4,6 сделок. Это на 23,6% больше чем в июне и на 27,2% больше чем в июле прошлого года.
С начала года в Ленобласти зарегистрировано 27,1 тыс. сделок. Это на 27% больше чем в прошлом году и, видимо, вообще рекорд за все время.
Причины опережающего роста объема сделок в Ленобласти все те же: активная застройка районов-спутников Петербурга формирует дополнительную емкость вторичного рынка. К тому же заметная часть сделок - это продажи готовых квартир от застройщиков.
@yeltsovm | 671 |
| 11 | Итоги недели
За неделю предложение на вторичном рынке Петербурга выросло на 0,2%, а с начала августа - на 0,8% (ЦИАН, спальные районы включая Мурино и Кудрово). Рост едва заметный, но на фоне многомесячного снижения динамика уже выглядит интересно.
В остальном на вторичном рынке без изменений, двигаемся в рамках уже сформировавшихся трендов. Спрос устойчивый, ипотечные ставки без особых изменений. Внимательно следим за динамикой предложения. Цены продолжат поступательно увеличиваться.
Новостройки. По данным Дом РФ в целом по стране в июле выдано 158,3 млрд рублей. Это на 45% меньше пикового июня, когда объем выдачи достиг 286,6 млрд. При этом июльский результат все равно остается одним из самых высоких в этом году.
В Петербурге объем выдачи семейной ипотеки в июле составил 8,7 млрд рублей - на 52% меньше июня, в Ленобласти - 6,9 млрд, снижение на 47%.
Еще раз подчеркну, что на фоне вполне ожидаемой просадки выдачи семейной ипотеки, статистика продаж новостроек выглядит излишне оптимистично: в Петербурге в июле по данным Dataflat продано квадратных метров на 4% больше июня, а в Ленобласти - больше на 22%. И при этом доля ипотеки в сделках осталась на прежнем уровне. В июль точно переползли июньские сделки. Реальный уровень продаж покажет статистика августа.
При этом за последнюю неделю спрос ощутимо вырос. Видим увеличение звонков по новостройкам, и по обращениям от застройщиков по программе трейд-ин. То ли это просто локальное оживление, то ли клиенты заранее реагируют на возможные очередные изменения семейной ипотеки, которые ожидаются с 1 октября. Посмотрим. Шутки шутками, но к нам стали систематически обращаться семьи, которые собираются родить и успеть получить льготную ипотеку. Это еще один признак того что семейная ипотека используется на пределах возможностей и даже без ужесточений условий ее выдача будет плавно сокращаться.
На рынке долгосрочной аренды фиксируем быстрый приток предложения. За неделю количество объявлений на ЦИАН выросло на 5,6%, а с начала августа - уже на 8,7%. На Авито динамика похожая: +4,1% за неделю и +9,9% с начала месяца.
Сейчас на ЦИАН уже 10,5 тыс. квартир в долгосрочной аренде. Это практически мартовский максимум - тогда было 10,6 тыс. объектов. Этот уровень рынок играючи пробьет уже в августе, еще до начала сезонного притока предложения. Тут главные вопросы: когда стабилизируется объем предложения и как будут реагировать цены. Пока они снизились на едва заметные всего на 5-7%. | 704 |
| 12 | ДП: Ленобласть намного опередила Петербург по темпам продаж жилья.
В июле 2026 года зарегистрированные продажи квартир и апартаментов в новостройках Петербурга и Ленинградской области выросли на 11% к июню по числу лотов, следует из данных Dataflat. Однако восстановление рынка оказалось неравномерным: в Петербурге количество сделок увеличилось лишь на 4%, тогда как в Ленобласти — сразу на 22%. Участники рынка связывают разрыв прежде всего с более доступным бюджетом покупки в области и большей зависимостью этого рынка от семейной ипотеки.
На регистрационную статистику дополнительно влияет увеличившийся срок прохождения сделки. В результате часть покупателей, которые фактически пришли в отделы продаж в июле, в Росреестре появляется уже в августовских данных.
Генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов связывает нынешнюю динамику в том числе с ростом предложения в области. По его оценке, федеральные и региональные застройщики, которым сложнее получить площадки и согласовать проекты в Петербурге, активнее выходили в Ленобласть. В результате область постепенно приближается к городу как по объёмам строительства, так и по количеству ДДУ.
При этом главным конкурентным преимуществом Ленобласти остаётся стоимость жилья. Более низкий бюджет сделки позволяет ей забирать значительную часть массового спроса, тогда как петербургский рынок постепенно смещается в более дорогие классы.
@yeltsovm | 662 |
| 13 |  Друзья, мы продолжаем развивать наш глобальный проект Архитекторы семейного капитала.
Приглашаем предпринимателей, собственников бизнеса и руководителей на живую встречу, на которой мы поделимся практическими инструментами для построения семейной стратегии и управлением капиталом семьи.
Причем под капиталом мы подразумеваем не только финансы и недвижимость, но и куда более важные ресурсы: социальный, интеллектуальный духовный капитал семьи. В общем будем говорить о самом важном, без пафоса. Сфокусируемся на опыте и инструментах которые можно и нужно применять прямо сейчас.
Мы поделимся системой, которую более 20 лет выстраивали в собственной семье, и дадим инструменты, которые применяем в управлении клиентскими активами.
Вместе мы пройдём путь и обсудим:
Почему предприниматели часто строят сильный бизнес, но не строят семейную стратегию;
Посмотрим на семью через модель 7 капиталов, где финансы — важная основа для остальных капиталов: социального, интеллектуального, духовного и т.д.;
Разберём инструменты управления, которые успешно перенесли из бизнеса в семейную стратегию;
Проведём первичный аудит семейных активов;
Научимся принимать решения по управлению недвижимостью через ABC-анализ;
Обсудим, как вовлекать детей в управление капиталами не только в недвижимости и финансах.
Да и в целом попробуем поговорить о стратегических целях буквально за границей жизни. И как такой подход может дать уверенность и энергию в наши не самые стабильные времена.
Когда: 13 августа с 12:00 до 17:00
Где: Петербург, ресторан GREBESHKI, Виленский переулок, 15.
Подробности и запись на мероприятие: https://kursnayardevent.tilda.ws/kapital
Буду искренне признателен за репост. Знаю что очень многие из моей целевой аудитории читают и делятся с друзьями, публикуют в своих каналах.
Встреча очень камерная, число мест ограничено.
@yeltsovm | 697 |
| 14 |  Кстати. Давно хотел спросить. Вы наверняка регулярно видите подобные комментарии и у меня и в других каналах. Про полезные аудиозаписи, книги, рабочие тетради и почее.
Знаете что это такое и для чего системно публикуются такие комментарии? Вот правда любопытно какой процент людей догадывается.
@yeltsovm | 512 |
| 15 |  +1Датафлэт опубликовали статистику продаж новостроек с Петербурге и Ленобласти. Если не сильно вникать в цифры и обстоятельства, то картина выглядит оптимистично.
Объем продаж в метрах в Петербурге в июле вырос на 4% к июню. Зарегистрировано 2,9 тыс. ДДУ, по сравнению с июлем прошлого года - меньше на 1%. Доля ипотеки осталась на уровне июня: 55%. Рекламные цены за год выросли на 22%.
В Ленобласти рост числа ДДУ к июню на 22%. Зарегистрировано 2,5 тысяч сделок. Это на 68% (!!!) выше чем год назад. Ещё совсем немного и Ленобласть обгонит Петербург не только по объемам текущего строительства, но и по числу сделок. Рекламные цены за год увеличились на 10%. Доля ипотеки в июле по сравнению с июнем прибавила 2 п.п. и составила 68%.
Пара важных моментов, которые стоят за этими цифрами.
Первое. Как и предполагал статистически результаты выглядят неоправданно оптимистично. В июльские сделки явно попали договоры подписанные в конце июня, когда был очередной всплеск выдачи семейной ипотеки в ожидании ее ужесточения. Объективно доля ипотечных сделок в июле должна была снизиться, а она на высоком уровне. К тому же в июле у застройщиков была возможность дожать тех клиентов с которые хотели но не смогли успеть провести сделки с семейкой в июне.
Так что ещё с большей уверенностью констатируем, что реальный уровень сделок увидим в августе.
Второе. То что Ленобласть перегонит Петербург по объему сделок уже не вызывает сомнений. Вопрос когда это произойдет. Единственное в чем Петербург останется безоговорочно впереди - это цены ну и класс жилья.
@yeltsovm | 530 |
| 16 | Дом РФ: в июле выдано 86 тыс. ипотечных кредитов на 366 млрд. руб. С корректировкой на число рабочих дней выдачи за месяц снизились на 22% по количеству и 31% по объёму.
Совершенно справедливо указывается на то что спад обусловлен снижением выдачи льготной ипотеки в июле, по сравнению с локальным пиком в июле.
Но интересно вот что. Пока итоговых данных по выдаче льготной ипотеке нет, но на 26 июля в отчетности Дом РФ фигурирует сумма 143,3 млрд. руб. Если в последние дни месяца выдача льготной ипотеки не пополнится несколькими десятками миллиардов (а так бывает), то в июле, впервые за долгое время объем выданной рыночной ипотеки (уже по сумме, а не только в штуках) будет выше объема выданной льготной ипотеки. Для примера в мае доля рыночной ипотеки по объему составляла 45%. В 2025 году - 21%. А выше 50% годовая выдача рыночной ипотеки была в далеком 2022 году (53%).
Не то чтобы праздник, но рубеж важный.
@yeltsovm | 585 |
| 17 |  По итогам июля объем строящегося жилья в Петербурге снизился на 9%т(по сравнению с июлем прошлого года). Теперь в городе в строится 4,99 млн. квадратных метров. Преодолели отметку в 5 млн. То ли еще будет.
В Ленобласти, напротив, - рост на 14%, строится 4,95 млн. квадратных метра. Можно считать что объем стройки в ЛО уже в этом году будет устойчиво больше чем в Петрербурге. Следующий рубеж - рынок преодолеет когда в Ленобласти будет продано квартир больше чем в Петербурге. Справедливости ради стоит отметить, что основной объем жилья в области строится в непосредственной близости от СПб, граница весьма условна.
Причины разной динамики регионов все те же и носят долгосрочный характер. Наличие свободной земли в области и сдерживающая градостроительная политика администрации города.
Ещё важно подчеркнуть что объем строительства в топ 10 регионах страны снизился на 3%. А в остальных регионах, напротив, - вырос на 7%.
@yeltsovm | 565 |
| 18 | Итоги недели
На вторичном рынке Петербурга начало месяца проходит по привычному сценарию. За первые четыре дня месяца объем предложения в спальных районах (включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН) вырос на 0,7%. Но этот рост носит исключительно технический характер и связан с обновлением объявлений в начале месяца. Уже на следующей неделе предложение, скорее всего, вновь вернется в отрицательную зону.
По итогам июля объем предложения сократился сразу на 4,8%. Ключевой вопрос все тот же: когда и за счет каких факторов этот спад наконец прекратится.
В остальном на вторичном рынке без существенных изменений. Несмотря на то что банки пока не спешат снижать ипотечные ставки, объем выдачи рыночной ипотеки продолжает постепенно расти. Новые объекты с адекватной ценой пользуются высоким спросом и быстро продаются. Примелькавшиеся объекты с завышенной ценой или явными недостатками продолжают уныло висеть в рекламе месяцами. На радость агрегаторам объявлений.
Второй важный вопрос - какими темпами растут цены. Оценки их можно по-разному. По данным ЦИАН цены (рекламные, которые про ожидания продавцов) за год выросли на 18%. По данным СберИндекса, который учитывает реальные ипотечные сделки Сбербанка, рост составил 6%. По нашей внутренней статистике, цены реальных сделок с типовым жильем в Петербурге за последний год прибавили примерно 10%.
На рынке новостроек ожидаемый откат после июньского всплеска спроса. По данным ДОМ.РФ, на 26 июля объем выдачи семейной ипотеки составил 115,3 млрд рублей. Это очень слабый результат. Не факт что удастся превысить февральский минимум текущего года в 139 млрд рублей.
По количеству обращений, звонков и запросов от застройщиков также не видно признаков усиления спроса. Ждем итоговую статистику продаж за июль. Но полной картины она, скорее всего, не покажет, поскольку часть сделок была заключена еще на пике июньского спроса и попадет в июльскую статистику. Более объективную оценку статитистическую оценку увидим уже по итогам августа.
На рынке долгосрочной аренды жилья начинается ожидаемый прирост предложения. За прошедшую неделю оно выросло на 3,1% по данным ЦИАН и сразу на 7,2% по данным Авито. Прирост не по сезону бодрый, хотя могло сказаться перевыставление объявлений с начала месяца. Посмотрим.
При этом ставки аренды удивительно стабильны. Пока. По данным ЦИАН за год аренда однокомнатных квартир подешевела всего на 4%, двухкомнатных - на 6%. Это при почти троекратном росте предложения за 2 года. Ставка посуточной аренды за год (июль к июлю 2025 года) также снизилась лишь на 5%, хотя только за июль объем предложения в этом сегменте вырос сразу на 31,8%.
В общем арендные цены пока демонстрируют гораздо большую устойчивость, чем можно было ожидать на фоне столь резкого роста предложения. Но накопленный эффект постепенно усиливается. Не исключаю, что в ближайшие месяцы сезонное снижение арендных ставок окажется более заметным, чем в предыдущие периоды. И приток студентов -арендаторов в августе-сентябре не сильно поможет.
@yeltsovm | 640 |
| 19 | Погнали. | 549 |
| 20 | А вот и ссылка: https://barancha.ru/veb_club | 595 |
