Блог Максима Ельцова
Профессиональный и личный взгляд на рынок недвижимости СПб Учредитель ПИА Недвижимость Инвестор в жилую и коммерческую недвижимость по всем вопросам @myeltsov https://instagram.com/myeltsov?igshid=YmMyMTA2M2Y=
Show more1 461
Subscribers
+824 hours
+127 days
+4730 days
Posting time distributions
Data loading in progress...
Find out who reads your channel
This graph will show you who besides your subscribers reads your channel and learn about other sources of traffic.
Publication analysis
| Posts | Views | Shares | Views dynamics |
01 Итоги недели на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
Единственная хорошая новость на вторичном рынке: объем предложения за неделю снизился на 0,8% (спальники плюс Мурино/Кудрово, ЦИАН). Прирост с начала мая - всего 2,2%. Ожидания существенного прироста пока не оправдались.
А вот спрос после майских полностью не восстановился. Рыночную ипотеку покупатели берут на суммы в пределах 2-3 млн рублей.
Платить более 60-70 тысяч в месяц (т.е. «около «средней зарплаты») люди не готовы.
Темпы снижения цены сделок ускорились. Особенно по менее качественным квартирам и в локациях, где традиционно слабый спрос.
Из-за динамики рынка оценки актуальны не больше недели.
По выкупленным квартирам, которые мы не продали до майских праздников, вынуждены идти на дополнительные скидки: цены ушли.
Пропущенная неделя-две оборачивается для продавца (по типовой квартире) потерей 50-150 тысяч рублей.
Слабый спрос на вторичном рынке приводит к потерям и на первичке: продать имеющееся жилье для формирования первого взноса непросто.
Мешает разрыв ожиданий и реальных цен сделок. Отчасти спасает сервис моментального выкупа жилья, реализуемого нами в Петербурге и Москве совместно с застройщиками.
Новостройки. В целом по стране по данным ДОМ РФ на 23 мая выдано 87,7 млрд рублей льготной ипотеки (та, что под 8% и заканчивается в июне). При таких темпах в мае будет выдано всего на 5-10% выше, чем в апреле. Уровень выдачи семейной ипотеки тоже не растет.
Ажиотажа по поводу окончания льготной ипотеки нет. Но, судя по нашим сделкам и информации от застройщиков - спрос устойчивый.
Рынок долгосрочной жилой аренды нащупал равновесие в районе 3,4 тысячи вариантов (ЦИАН). Остается посмотреть, что будет со ставками при стабильно минимальном предложении.
@yeltsovm | 232 | 5 | Loading... |
02 Разрыв ожиданий
Вторичный рынок проходит очередной этап расхождения между ожиданиями продавцов и реальными ценами сделок.
Проблема была всегда. Но теперь, мало того что реальные цены сделок существенно меньше чем в рекламе, так они еще и снижаются быстрее, чем продавцы готовы снижать цену.
С нашей аналитикой объективно сложно спорить - ежемесячно команда продает приличный пул квартир, выкупленных на инвесторов. С учетом цены денег, потеря одного дня в продаже типовой квартиры обходится минимум в 4-6 тыс. рублей.
Бизнес-процессы заточены, чтобы:
⁃ точно оценивать квартиры;
⁃ продать максимально дорого, но быстро.
За ошибки платим реальной потерей прибыли, а иногда - и убытками.
Типичный случай: клиент продает квартиру, чтобы сформировать первый взнос и купить новостройку в ипотеку. С трудом согласился и принял нашу оценку. Но настоял на чуть более высокой цене. Не принял предложение о разумной скидке от покупателя. Через две недели становится понятно, что рынок еще немного снизился и надо заходить на новый этап снижения….
Клиент, конечно, подозревал что реальность расходится с ожиданиями. Но, когда становится понятно, что разница в цене его квартиры и новостройки составляет 20% (пока), следует два варианта реакции:
⁃ снимаем с продажи, не готов к такой разнице в ценах. Это отчасти объясняет слабый рост предложения - нет мотива продать;
⁃ держим цену. А это к тому, что большая часть предложения не соответствует реальным ценам на рынке. Но именно на этот уровень ориентируются новые продавцы, выставляя свои объекты. Круг замкнулся.
Сейчас цены в рекламе - это цены по которым квартиры не продаются. Но вот как это объяснить…
@yeltsovm | 317 | 11 | Loading... |
03 К Дню предпринимателя власти подготовили сюрприз: тихие похороны малого и среднего бизнеса.
В рамках налоговой реформы предполагается ввести НДС для компаний и ИП с оборотом более 60 млн рублей. Напомню, что текущий лимит выручки УСН - 265,8 млн. руб.
По сути, речь идет об отмене Упрощенной Системы Налогообложения (УСН), как бы это ни называлось официально.
Особенно умиляют комментарии законотворцев: упрощенку применяют относительно немного компаний с оборотом свыше 60 млн. руб., изменения «помогут пополнить бюджет и уравнять обязанности бизнеса».
Для компаний, у которых значительная доля расходов приходится на оплату труда (в их число входят и риэлторские агентства), введение НДС повысит налоговую нагрузку в разы.
Также это будет сокрушительным ударом по инвесторам в коммерческую недвижимость. К налогу с продажи объектов на сумму свыше 60 млн. руб. добавится НДС в размере 20% от всей выручки. Неслабо, правда? Подавляющее большинство продавцов не имеет входящего НДС и находятся на старой системе УСН. Кстати, и количество небольших объектов торговой и индустриальной недвижимости в продаже резко снизится.
Вот такая вот забота о предпринимателях. Тихо, цинично, снизить порог налогообложения в 4 раза.
При том что ранее установленный законом лимит последовательно поднимался вслед за инфляцией.
А еще очень смущает, что кроме пары публикаций (отдельное спасибо - РБК) в СМИ нет никакой реакции. Как нет ее и от различных деловых и политических сообществ, которые (вроде бы) отстаивают интересы предпринимателей. Может, просто готовятся ответить?
@yeltsovm | 462 | 22 | Loading... |
04 Центробанк: «Прекращение с июля действия массовой льготной ипотеки на новостройки под 8% и корректировка условий других госпрограмм могут привести к временному сокращению спроса на жилье, но это не окажет значимого негативного влияния на застройщиков».
Тут, конечно, главный вопрос - что такое «значимое влияние»?
На заканчивающуюся ипотеку под 8% сейчас приходится 30% льготных кредитов или 20-25% объема продаж у застройщиков.
На семейную ипотеку приходится половина льготных кредитов или 40% продаж. Если ставку повысят для семей с детьми старше 6-ти лет (согласно последней версии ограничений), то спрос снизится еще 10-15%.
Вопрос знатокам: каким должен быть масштаб потерь спроса, чтобы ЦБ признал его значимым?
@yeltsovm | 518 | 2 | Loading... |
05 Чиновники пытаются внести ясность в перспективы льготной ипотеки. Решить задачку «со звездочкой» (вполне вероятно - вообще не имеющую решения).
С одной стороны - для отрасли важно зафиксировать долгосрочные условия льготной ипотеки и кредитования. Потому что продолжительность строительного цикла на порядок выше частоты изменений как на макроэкономическом уровне, так и на уровне правительственных и законодательных решений. Это касается и шараханий (извините за мой французский) относительно изменений льготной ипотеки, первого взноса, требований к минимальной площади, величины ключевой ставки и т.д. «Ни один строительный проект не завершается в тех же условиях, в которых начинался».
Отрасль нуждается в надежной (долгосрочной) опоре. Но под влиянием внешних факторов условия госипотеки все равно придется «подкручивать». Например, никто не учитывал, как взлетят затраты бюджета на компенсацию по уже выданной ипотеке после (вполне возможного) подъема ключевой ставки на длительный срок. Или что население бросится покупать новостройки по льготным ставкам перед каждым этапом ужесточения условий.
А если установленных долгосрочных параметров и ставок будет недостаточно и спрос критично просядет?
Поэтому задача и не имеет однозначного решения. Хорошо, что «внесут ясность», плохо - что уже чрез два-три квартала условия снова придется корректировать (изменятся параметры спроса, инфляции, ключевая ставка и пр.)
Итого. «На долгий срок установленные параметры» для строительного блока - лишь очередной эпизод в серии непрерывных изменений.
@yeltsovm | 652 | 1 | Loading... |
06 Сегодня, похоже, день нерешаемых задач.
Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил что может помочь сформировать вид наемного жилья без права приватизации, которое можно использовать в качестве маневренного фонда.
Такое жилье нельзя приватизировать и, видимо, его аренда будет дешевле коммерческой.
Давайте посчитаем: рыночная доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 3%. Ставка кредитования (можно просто депозит посчитать) - 16-17%. То есть в год этот маневренный фонд будет проедать больше 13% от своей рыночной стоимости. А если это еще и построить надо будет без денег дольщиков…
Что-то не сходится?
@yeltsovm | 587 | 2 | Loading... |
07 ЦИАН журнал спросил что я думаю о перспективах Биометрической ипотеки.
Это когда удаленно подтвердив свою личность, вы можете получить кредит и провести сделку полностью удаленно. Не посещая банк, мфц, офис агентства/застройщика и т.д.
А вы как думаете?
👍-за этим будущее;
👎-это ни к чему, потери от мошенничества вырастут;
🤔- это не для меня. Мне бы вспомнить где мой СНИЛС и свидетельства о рождении детей.
@yeltsovm | 502 | 3 | Loading... |
08 По ТГ-каналам вихрем разнеслась новость: Яндекс-Недвижимость внедрили функцию поиска новостроек по величине ипотечного платежа.
Мысль здравая. У других сервисов (ЦИАН, Тренд, Н-Маркет) есть возможность оценить ежемесячный платеж, но о запуске такого поиска не заявляли.
Стратегически решение правильное: конкуренция на первичке уже давно идет не по цене объекта (и уж тем более не по соотношению цена/качество), а именно по размеру ипотечного платежа. Это же касается и апартаментов и даже вторичного рынка жилья. Там все еще можно поиграть понижением ставки за счет доп комиссии банку.
Заодно передаю привет тем агрегаторам, с которыми обсуждал необходимость такого поиска.
Зашел на Яндекс. Потыкал кнопки фильтров. Вне зависимости от типа ипотечной программы (семейка, IT, 8% и т.д.), которой я хочу воспользоваться, мне предлагают 70 вариантов ЖК. Либо я что-то не так делаю, либо новая услуга требует доработки.
Вообще задача насколько интересная, настолько и не простая. Надо синтезировать качественную работу ипотечного брокера и подбор новостроек.
@yeltsovm | 552 | 3 | Loading... |
09 Только этого нам еще не хватало. Зампред Алексей Заботкин: Банк России и в июне будет рассматривать вариант повышения ставки.
Открывается широкое поле для обсуждения:
- ставка и так запредельно высокая и уже без разницы;
или
- повышение явно ухудшит ситуацию на рынке недвижимости (недоступность ипотеки для вторичного рынка и апартаментов, дороговизна кредитов на покупку земельных участков и тд);
Вы какой точки зрения придерживаетесь?
@yeltsovm | 634 | 6 | Loading... |
10 Итоги недели на рынке жилья в Петербурге.
Все-таки снижаемся?
На вторичном рынке Петербурга прирост предложения ускорился. За прошедшую неделю - плюс 1,3% (ЦИАН, спальные районы и Мурино/Кудрово).
А с начала месяца плюс 3%. Это уже ощутимая прибавка.
Самого ходового товара - «однушек» - с начала мая стало больше на 5%. Похоже, май закроем с рекордным приростом объема предложения.
Одновременно фиксируем некоторое ускорение снижения цен реальных сделок.
По квартирам, которые мы выкупаем, даже небольшая задержка по вхождению в сделки приводит к снижению цены продажи относительно прогнозируемой. Упустили неделю/полторы по типовым квартирам - успевают появиться конкуренты с ценами на 100-150 тыс. руб. ниже, приводя к сопоставимой потере в цене продажи.
По данным Росреестра, за апрель на вторичном рынке в Петербурге зарегистрировано 8260 сделок - на 16% меньше, чем в апреле 2023 года (9827). И отставание от прошлого года с каждым месяцем будет нарастать.
Смельчаков брать ипотеку под 17% не много.
Рынок новостроек, похоже, делает глубокий вдох перед серьезным погружением. Статистика Росреестра за апрель подтверждает данные DataFlat.ru и ЦИАН: в апреле проведено 5503 сделки в новостройках - на 32% больше, чем в апреле 2023-го (4158).
Судя по активности клиентов, многие спешат взять ипотеку по старым условиям.
Некоторые крупные застройщики повышают цены на этой неделе.
Большинство покупателей формируют первый взнос за счет накоплений. Те, кто рассчитывает на продажу квартиры на вторичном рынке, испытывают трудности: их ожидания и реальные цена сделок на вторичке сильно расходятся.
Объем сделок на ажиотаже от отмены ипотеки под 8% в мае-июне заметно вырастет. Дальше - новый этап адаптации к возможным минус 30% объемам продаж.
Объем предложения на рынке аренды относительно стабилен: 3,4 тысячи вариантов, на 4% больше, чем в конце апреля.
Хорошо, что не снижется; плохо, что он это рекордно низкий уровень.
Любое дальнейшее сокращение подтолкнет арендные ставки.
@yeltsovm | 10 301 | 45 | Loading... |
11 По статистике Дом рф в Петербурге цены на новостройки (номинальные, не цены реальных сделок) в первом квартале выросли на 1,9%. В Ленобласти - на 3,2%.
В апреле номинальные цены индексу в Петербурге прибавили символические + 0,08%, ЛО +0,65%. В целом по РФ + 0,73%.
И если номинальные цены в еще не снижаются, то реальные цены в Северной столице, по разным источникам незначительно (в пределах 1%) снижаются последние 1-2 месяца.
Кстати за год номинальные цены выросли в Петербурге на 12,54%, в Ленобласти на 12,24%, в целом по РФ на 16,02%.
@yeltsovm | 6 663 | 14 | Loading... |
12 Петербург на 4-месте по объему текущего строительства. Ленобласть плавно догоняет (6-е место).
Из первой десятки регионов у Петербурга самое существенное снижение объемов стройки (-8,2% к первому кварталу прошлого года). Остальные лидеры - в уверенном плюсе. Уже писал об этом. Тренд по снижению строительства и предложения продолжится.
@yeltsovm | 6 234 | 18 | Loading... |
13 У нас тут опять предлагают ссудо-сберегательные схемы подвезли. Вместо ипотеки.
В хорошей компании экспертов на страницах Нового проспекта объясняю почему это не будет работать.
Если кратко: ссудосберегательный механизм применим в стабильных экономических условиях. Когда цены на недвижимость стабильны, а инфляция не сжирает накопления на счетах.
@yeltsovm | 618 | 1 | Loading... |
14 Еще подробности от Недвижимости и Строительство на тему потенциального запрета на квартиры площадью до 28 метров в Ленобласти.
«По данным ДОМ РФ в среднем по региону доля квартир и студий площадью до 25 кв. м составляет 14%. В квартирографии группы «Самолет» студии и «единички» до 25 «квадратов» занимают долю в 12%, у группы «Мавис» – 18%, у ЦДС – 23%. Самая высокая доля малогабаритного жилья - у холдинга Setl Group (36%) и ПИК (35%).
Соответственно, рекордсмены минимализма – примерно те же. По сведениям Единого ресурса застройщиков, средняя площадь квартир у ГК «Стоун» – 31,4 кв. м, у Setl Group – 31,9 кв. м, в домах от ЛСР – 32,2 кв. м.»
Хорошо или плохо быть в списке лидеров по минимальной площади сразу и не скажешь. Будущие проекты пострадают, а на текущие - будет повышенный спрос.
@yeltsovm | 858 | 4 | Loading... |
15 Ну начинается… Повлияет. Негативно. Так же как и описывал относительно Москвы. Только существенно сильнее. В Ленобласти нечего продавать тогда будет. В смысле распродадут что есть, а вот новые проекты непонятно как реализовывать. | 875 | 4 | Loading... |
16 Минутка информационной гигиены.
Моей бывшей коллеге пришло сообщение в ТГ, якобы от меня (фотография и имя - мои).
Дальше - звонок, уже от «правоохранительных органов», тонкая и творческая манипуляция. Якобы у нашей компании проблемы, возбуждены уголовные дела, подозрение в финансировании терроризма и пр.
Цель: втереться в доверие и убедить перевести деньги «на безопасные счета». Ребята очень старались, но не прокатило.
Элементарная проверка - звонок коллегам и мне - разрушила леденящую душу легенду.
Напомню: сотрудники органов никогда не звонят с такими вопросами по телефону. Максимум - вызовут на личную встречу.
Аккаунт в ТГ и других мессенджерах подделать нетрудно. С развитием ИИ проблема будет обостряться. Прерывайте входящий звонок. Перепроверяйте информацию даже если звонят знакомые. Как бы вас ни убеждали «хранить секретность».
И берегите себя, своих близких. Поддерживайте с ними живой контакт.
@yeltsovm | 830 | 3 | Loading... |
17 Недвижимости и строительству пригодился мой комментарий про запрет на строительству студий. Но традиционно копнули глубже. Посмотрите на процент однокомнатных у разных застройщиков. Становится еще понятнее что Петербургский рынок такое ограничение не потянет.
https://nsp.ru/38828-v-moskve-vvoditsya-zapret-na-stroitelstvo-studii-i-odnusek-ploshhadyu-menee-28-kv-m | 673 | 5 | Loading... |
18 👆Новая рубрика. Комментарий набегу. С первого дубля. С ошибками и оговорками, зато живо.
Годится, побольше живого контента -👍
Оставляем сухую аналитику -👎 | 639 | 0 | Loading... |
19 В Москве застройщикам с 15 мая перестали выдавать разрешения на возведение домов, в которых проектом предусмотрены студии или «однушки» площадью менее 28 квадратных метров.
Ограничения не касаются нежилых помещений, а также текущих проектов, на которые получена вся необходимая документация.
💬Как это изменение отразится на покупательском спросе, эксклюзивно для Циан рассказал генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. | 757 | 12 | Loading... |
20 А тем временем в Москве запретили строить студии. Теперь минимальная площадь квартиры должна быть не менее 28 метров.
Кто не успел получить разрешение - тот опоздал.
У многих застройщиков просто не «полетят» финмодели разрабатываемых проектов.
Перестройка будет болезненной.
Это скажется и на средних ценах и на будущих объемах продаж.
Спрос на студии, минимальные квартиры и, разумеется, апартаменты - вырастет.
Интересно возможно ли такое в Петербурге?
@yeltsovm | 914 | 20 | Loading... |
21 Продолжение рубрики «Громкие заголовки - наше все».
СМИ сообщают о значительном - аж на 6% - росте просроченной задолженности по ипотеке. Прокомментировал по просьбе канала @moneyandpolarfox.
Выглядит угрожающе. Но смотреть надо не на прирост задолженности, а на долю просрочки в общем объеме кредитов.
А она остается на минимальном уровне - 0,34% (в 2018 году была выше 1%). Понятно что при росте объемов выданной ипотеки будет расти и сумма просроченной задолженности.
Сейчас она составляет 61,8 млрд. руб. А вот в декабре 2020 года просрочка достигала 76 млрд. руб. Стремительный рост налицо.
Не все заголовки одинаково полезны.
@yeltsovm | 732 | 1 | Loading... |
22 Итоги недели. Медленно, но все-таки сползаем.
На вторичном рынке Петербурга объем квартир в продаже продолжает плавно расти. Спальные районы плюс Мурино/Кудрово - плюс 0,9% за неделю, с начала мая - на 1,7% (ЦИАН).
В майские праздники активность на рынке, естественно, снизилась. Но в первые же рабочие дни рынок бросился наверстывать упущенное, пошли сделки и авансы.
При этом реальные цены сделок очень плавно снижаются. Это четко видно по статистике реализации нашего пула выкупленных квартир. Работает прежнее правило: активная реклама и минимальная, в сравнении с конкурентами, цена предложения.
Спрос неровный, не всегда удается его спрогнозировать. В популярных локациях сделки идут, в других, которые и раньше не пользовались высоким спросом, даже качественные объекты продать сложно. Мало того, что покупатель привередлив, так еще и спрос распределяется неравномерно.
Вслед за ценами реальных сделок продолжится снижение цен в рекламе. Но плавное. Цены поддерживает распространенная позиция продавцов: если по этой цене не продать, то все равно снижаться не будем, лучше просто снимем квартиру с рекламы.
Кстати, с отменой ипотеки под 8% не следует ждать перетока спроса на вторичку. Скорее, просто будут меньше покупать.
Рынок новостроек в оставшиеся дни мая будет наверстывать упущенные за праздники продажи. Поможет активно разогреваемый ажиотаж по поводу отмены льготных ипотечных программ - идут активные публикации в СМИ и рекламные кампании. Один из ведущих банков-партнеров уже предупредил нас, что срок записи на сделку увеличится до 2-5 дней - из-за повышенного спроса.
При этом на фоне роста спроса цены не вырастут. Застройщики будут стремиться увеличить продажи, а не прибыль.
На рынке долгосрочной аренды количество объектов за неделю увеличилось на 3,4%, до 3,3 тысяч. Не иначе - арендодатели вернули часть лотов из посуточного сегмента в «долгосрочку», не сумев найти выгодных арендаторов даже на майском пике. В любом случае дефицит предложения уже привел к тому что цены аренды типового жилья выросли по разным источникам на 20-30%
@yeltsovm | 2 182 | 21 | Loading... |
23 Приятно работать с профессиональными журналистами.
Во-первых задают содержательные вопросы;
Во-вторых нередко узнаю новости еще до их публикации;
В-третьих - наговорю не всегда связно и лаконично, а в результате получаются внятные комментарии.
Обсудили с РБК ситуацию на вторичном рынке жилья в Петербурге.
PS Собственные тексты сколько ни улучшай, сколько ни сокращай - все равно подписчики говорят что пишу не понятно и много. А еще опрошенные сознались, что читают 2-3 предложения и просто пролистывают длинные посты. Вы тоже так делаете? Много букв? | 999 | 3 | Loading... |
24 👆Сегодня в Ассоциации риэлторов СПб и ЛО провели круглый стол, посвященный апартаментам и ипотечным программам на их приобретение.
Несмотря на то что решение приняли спонтанно, встреча получилась представительной и содержательной. Спасибо всем участникам, особенно ключевым спикерам - «Бекар», ПСК, «Глоракс», RBI, компания Inreit, Альфа-Банк, банк «Санкт-Петербург», банк ДОМ.РФ.
Основные тезисы по итогам встречи:
Рынок апартаментов, несмотря на высокие ставки, вполне устойчив.
Объем ипотечных сделок пиковых (прошлогодних) 60-70% опустился до 20-30%. При этом есть устойчивая доля покупателей, с «живыми» деньгами.
Популярностью пользуется рассрочка, либо до момента сдачи, либо длительная рассрочка уже при покупке готовых апартов от застройщиков (это новый тренд).
Существенная доля сделок приходится на ипотеку с субсидированной ставкой. Эта схема позволяет при относительно небольшом повышении цены сделки понизить ставку кредитования, на весь период или до сдачи.
Застройщики единогласно отмечают: клиенты-«рассрочники» менее надежны. В момент сдачи объекта и перехода на рыночную ипотеку часть покупателей может не справится с повышенной ставкой.
Любопытно, что среди получателей рассрочки есть клиенты, которые не спешат оплачивать полную стоимость, предпочитая размещать деньги на депозитах, получая дополнительный доход.
Ипотечные клиенты предпочитают покупать объекты как можно ближе к вводу в эксплуатацию. Логично: что рыночную ипотеку в 16-17% что субсидированную в 10,5-12% легче обслуживать имея арендный доход.
Петербург по праву считается лидером в области развития сервисных апартаментов.
Застройщики подтвердили: сильная УК не только стимулирует продажи и повышает стоимость «квадрата», но и формирует лояльную группу инвесторов которые будут совершать повторные покупки при запуске новых объектов.
Банки подтверждают востребованность программ позволяющих минимизировать ежемесячные платежи, либо на первые пару лет, либо на весь период кредитования. Также пользуется спросом программа со ставкой 10,5% годовых на весь период кредитования с удорожанием объекта на 12,5%.
@yeltsovm | 993 | 7 | Loading... |
25 Media files | 791 | 1 | Loading... |
26 Еще немного о достижимости цели в 33 метра на человека. Обсудили на страницах ЦИАН Журнала.
@yeltsovm | 793 | 1 | Loading... |
27 https://nsp.ru/38796-v-peterburgskix-novostroikax-ceny-popolzli-vniz-za-aprel-2024-goda-minus-1 | 724 | 1 | Loading... |
28 Я опять о налогообложении сделок с недвижимостью.
Мой хороший друг и давний партнер Вадим Баранча впервые за долгое время проводит семинар по налогообложению в Санкт-Петербурге. Очно.
У Вадима классная налоговая онлайн школа. Я лично, наша команда и мои партнеры из закрытого клуба инвесторов часто прибегаем к его помощи.
Когда: 14 мая. С 10:00 до 18:00.
Где: На площадке банка Санкт-Петербург, Малоохтинский 64.
80 из 110 мест уже забронированы.
Рекомендую семинар искренне и безвозмездно. Но персональную ссылку для регистрации сделали:
https://barancha.ru/events_spb?utm_source=yeltsov
Поспорили с Вадимом что с помощью моего анонса догоним до 100% заполнения. | 125 | 0 | Loading... |
29 Я опять о налогообложении сделок с недвижимостью.
Мой хороший друг и давний партнер Вадим Баранча впервые за долгое время проводит семинар по налогообложению в Санкт-Петербурге. Очно.
У Вадима классная налоговая онлайн школа. Я лично, наша команда и мои партнеры из закрытого клуба инвесторов часто прибегаем к его помощи.
Когда: 14 мая. С 10:00 до 18:00.
Где: На площадке банка Санкт-Петербург, Малоохтинский 64.
80 из 110 мест уже забронированы.
Рекомендую семинар искренне и безвозмездно. Но персональную ссылку для регистрации сделали:
https://barancha.ru/events_spb?utm_source=yeltsov
Поспорили с Вадимом что с помощью моего анонса догоним до 100% заполнения. | 877 | 1 | Loading... |
30 В моей семье День Победы всегда был самым главным праздником. Когда был маленьким обязательно собирались у бабушки с дедушкой, приходили самые близкие друзья семьи. Они очень хотели чтобы этот день навсегда остался в памяти поколений.
Никто не забыт, ничто не забыто.
С Днём Победы! | 940 | 0 | Loading... |
31 Upd. Ну хоть кто-нибудь бы поправил что жилья не 4 трлн а 4 млрд квадратных метров… | 990 | 1 | Loading... |
32 По данным DataFlat.ru в СПб небольшой рост продаж новостроек (апрель к марту), в Ленобласти - небольшой спад. В сумме по двум регионам прирост выручки составил 6%.
Цена квадратного метра по реальным сделкам в Петербурге по данным сервиса не изменились, в Ленобласти - увеличилась 1%.
Доля ипотечных сделок в целом увеличилась на 3%, до 73%. Если бы не рост выдачи ипотеки - результат был бы хуже.
Еще стоит отметить что по сравнению с апрелем прошлого года выручка застройщиков выросла на 35%.
@yeltsovm | 1 064 | 1 | Loading... |
33 Яндекс Недвижимость тоже фиксирует снижение цен на новостройки в Петербурге. Пока на 1%. В Москве по их мнению рост на 3,8%. Это цены в рекламе.
Ждём данные Датафлэт по реальным ценам сделок в Петербурге. В Москве по их данным цены в апреле выросли на 2%.
@yeltsovm | 763 | 0 | Loading... |
34 Чтобы было не скучно, предлагаю обсудить «38 метров на человека к 2036 году» и пункт д: «повышение доступности жилья на первичном рынке».
Последняя задача чудесно сформулирована. Показатель объема жилья на одного человека вполне можно контролировать (повысить объем строительства и поиграть со статистикой), то как повышать доступность жилья на первичном рынке без конкретных показателей, - совсем непонятно.
@yeltsovm | 736 | 1 | Loading... |
35 При этом льготная ипотека - в том виде, в котором она существует - не способствует росту доступности жилья. Она способствует росту закредитованности населения, росту цен; в определенной степени поддерживает строительную отрасль - но не ведет к увеличению объемов строительства жилья. Для наращивания строительства нужно не искусственно стимулировать спрос - такая стратегия до добра не доводит - а решать проблему на другом уровне. Упрощать доступ к земле (к площадкам), увеличивать скорость и качество планирования городских территорий, упрощать процедуры в строительстве.
@yeltsovm | 7 006 | 24 | Loading... |
36 Кстати, посмотрите кто вносит наибольший вклад в рост объема жилья. Спасение утопающих - дело рук самих утопающих.
Правда в объеме ввода частных домов есть изрядное искажение - регистрация уже давно построенного жилья. В том числе для газификации. | 6 662 | 26 | Loading... |
37 Сейчас пройдёт активное обсуждение как обеспечить поручение президента выйти к 2030 году на 33 метра жилья на человека.
Жилой фонд сейчас - 4,2 трлн кв. метра.
Допустим что численность населения к 20230 году останется на уровне 147 млн. человек.
Объем жилья должен вырасти на 635 млн. кв. метров за 7 лет.
Объем ввода в 2023 году 110 млн. кв. метра.
Выбытие жилья по данным Росстата - 12-18 млн. кв. метра в год.
Значит надо просто сохранить темпы ввода.
Вполне выполнимая задача.
@yeltsovm | 680 | 4 | Loading... |
Итоги недели на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
Единственная хорошая новость на вторичном рынке: объем предложения за неделю снизился на 0,8% (спальники плюс Мурино/Кудрово, ЦИАН). Прирост с начала мая - всего 2,2%. Ожидания существенного прироста пока не оправдались.
А вот спрос после майских полностью не восстановился. Рыночную ипотеку покупатели берут на суммы в пределах 2-3 млн рублей.
Платить более 60-70 тысяч в месяц (т.е. «около «средней зарплаты») люди не готовы.
Темпы снижения цены сделок ускорились. Особенно по менее качественным квартирам и в локациях, где традиционно слабый спрос.
Из-за динамики рынка оценки актуальны не больше недели.
По выкупленным квартирам, которые мы не продали до майских праздников, вынуждены идти на дополнительные скидки: цены ушли.
Пропущенная неделя-две оборачивается для продавца (по типовой квартире) потерей 50-150 тысяч рублей.
Слабый спрос на вторичном рынке приводит к потерям и на первичке: продать имеющееся жилье для формирования первого взноса непросто.
Мешает разрыв ожиданий и реальных цен сделок. Отчасти спасает сервис моментального выкупа жилья, реализуемого нами в Петербурге и Москве совместно с застройщиками.
Новостройки. В целом по стране по данным ДОМ РФ на 23 мая выдано 87,7 млрд рублей льготной ипотеки (та, что под 8% и заканчивается в июне). При таких темпах в мае будет выдано всего на 5-10% выше, чем в апреле. Уровень выдачи семейной ипотеки тоже не растет.
Ажиотажа по поводу окончания льготной ипотеки нет. Но, судя по нашим сделкам и информации от застройщиков - спрос устойчивый.
Рынок долгосрочной жилой аренды нащупал равновесие в районе 3,4 тысячи вариантов (ЦИАН). Остается посмотреть, что будет со ставками при стабильно минимальном предложении.
@yeltsovm
Блог Максима Ельцова
Разрыв ожиданий Вторичный рынок проходит очередной этап расхождения между ожиданиями продавцов и реальными ценами сделок. Проблема была всегда. Но теперь, мало того что реальные цены сделок существенно меньше чем в рекламе, так они еще и снижаются быстрее, чем продавцы готовы снижать цену. С нашей аналитикой объективно сложно спорить - ежемесячно команда продает приличный пул квартир, выкупленных на инвесторов. С учетом цены денег, потеря одного дня в продаже типовой квартиры обходится минимум в 4-6 тыс. рублей. Бизнес-процессы заточены, чтобы: ⁃ точно оценивать квартиры; ⁃ продать максимально дорого, но быстро. За ошибки платим реальной потерей прибыли, а иногда - и убытками. Типичный случай: клиент продает квартиру, чтобы сформировать первый взнос и купить новостройку в ипотеку. С трудом согласился и принял нашу оценку. Но настоял на чуть более высокой цене. Не принял предложение о разумной скидке от покупателя. Через две недели становится понятно, что рынок еще немного снизился и надо заходить…
👍 5
Разрыв ожиданий
Вторичный рынок проходит очередной этап расхождения между ожиданиями продавцов и реальными ценами сделок.
Проблема была всегда. Но теперь, мало того что реальные цены сделок существенно меньше чем в рекламе, так они еще и снижаются быстрее, чем продавцы готовы снижать цену.
С нашей аналитикой объективно сложно спорить - ежемесячно команда продает приличный пул квартир, выкупленных на инвесторов. С учетом цены денег, потеря одного дня в продаже типовой квартиры обходится минимум в 4-6 тыс. рублей.
Бизнес-процессы заточены, чтобы:
⁃ точно оценивать квартиры;
⁃ продать максимально дорого, но быстро.
За ошибки платим реальной потерей прибыли, а иногда - и убытками.
Типичный случай: клиент продает квартиру, чтобы сформировать первый взнос и купить новостройку в ипотеку. С трудом согласился и принял нашу оценку. Но настоял на чуть более высокой цене. Не принял предложение о разумной скидке от покупателя. Через две недели становится понятно, что рынок еще немного снизился и надо заходить на новый этап снижения….
Клиент, конечно, подозревал что реальность расходится с ожиданиями. Но, когда становится понятно, что разница в цене его квартиры и новостройки составляет 20% (пока), следует два варианта реакции:
⁃ снимаем с продажи, не готов к такой разнице в ценах. Это отчасти объясняет слабый рост предложения - нет мотива продать;
⁃ держим цену. А это к тому, что большая часть предложения не соответствует реальным ценам на рынке. Но именно на этот уровень ориентируются новые продавцы, выставляя свои объекты. Круг замкнулся.
Сейчас цены в рекламе - это цены по которым квартиры не продаются. Но вот как это объяснить…
@yeltsovm
👍 13❤ 1
К Дню предпринимателя власти подготовили сюрприз: тихие похороны малого и среднего бизнеса.
В рамках налоговой реформы предполагается ввести НДС для компаний и ИП с оборотом более 60 млн рублей. Напомню, что текущий лимит выручки УСН - 265,8 млн. руб.
По сути, речь идет об отмене Упрощенной Системы Налогообложения (УСН), как бы это ни называлось официально.
Особенно умиляют комментарии законотворцев: упрощенку применяют относительно немного компаний с оборотом свыше 60 млн. руб., изменения «помогут пополнить бюджет и уравнять обязанности бизнеса».
Для компаний, у которых значительная доля расходов приходится на оплату труда (в их число входят и риэлторские агентства), введение НДС повысит налоговую нагрузку в разы.
Также это будет сокрушительным ударом по инвесторам в коммерческую недвижимость. К налогу с продажи объектов на сумму свыше 60 млн. руб. добавится НДС в размере 20% от всей выручки. Неслабо, правда? Подавляющее большинство продавцов не имеет входящего НДС и находятся на старой системе УСН. Кстати, и количество небольших объектов торговой и индустриальной недвижимости в продаже резко снизится.
Вот такая вот забота о предпринимателях. Тихо, цинично, снизить порог налогообложения в 4 раза.
При том что ранее установленный законом лимит последовательно поднимался вслед за инфляцией.
А еще очень смущает, что кроме пары публикаций (отдельное спасибо - РБК) в СМИ нет никакой реакции. Как нет ее и от различных деловых и политических сообществ, которые (вроде бы) отстаивают интересы предпринимателей. Может, просто готовятся ответить?
@yeltsovm
👍 6❤ 4🤔 2👎 1🔥 1
Центробанк: «Прекращение с июля действия массовой льготной ипотеки на новостройки под 8% и корректировка условий других госпрограмм могут привести к временному сокращению спроса на жилье, но это не окажет значимого негативного влияния на застройщиков».
Тут, конечно, главный вопрос - что такое «значимое влияние»?
На заканчивающуюся ипотеку под 8% сейчас приходится 30% льготных кредитов или 20-25% объема продаж у застройщиков.
На семейную ипотеку приходится половина льготных кредитов или 40% продаж. Если ставку повысят для семей с детьми старше 6-ти лет (согласно последней версии ограничений), то спрос снизится еще 10-15%.
Вопрос знатокам: каким должен быть масштаб потерь спроса, чтобы ЦБ признал его значимым?
@yeltsovm
💯 3
Чиновники пытаются внести ясность в перспективы льготной ипотеки. Решить задачку «со звездочкой» (вполне вероятно - вообще не имеющую решения).
С одной стороны - для отрасли важно зафиксировать долгосрочные условия льготной ипотеки и кредитования. Потому что продолжительность строительного цикла на порядок выше частоты изменений как на макроэкономическом уровне, так и на уровне правительственных и законодательных решений. Это касается и шараханий (извините за мой французский) относительно изменений льготной ипотеки, первого взноса, требований к минимальной площади, величины ключевой ставки и т.д. «Ни один строительный проект не завершается в тех же условиях, в которых начинался».
Отрасль нуждается в надежной (долгосрочной) опоре. Но под влиянием внешних факторов условия госипотеки все равно придется «подкручивать». Например, никто не учитывал, как взлетят затраты бюджета на компенсацию по уже выданной ипотеке после (вполне возможного) подъема ключевой ставки на длительный срок. Или что население бросится покупать новостройки по льготным ставкам перед каждым этапом ужесточения условий.
А если установленных долгосрочных параметров и ставок будет недостаточно и спрос критично просядет?
Поэтому задача и не имеет однозначного решения. Хорошо, что «внесут ясность», плохо - что уже чрез два-три квартала условия снова придется корректировать (изменятся параметры спроса, инфляции, ключевая ставка и пр.)
Итого. «На долгий срок установленные параметры» для строительного блока - лишь очередной эпизод в серии непрерывных изменений.
@yeltsovm
В Госдуме заявили о закрытии «двери под названием «льготная ипотека»
Льготные ипотечные программы будут более жесткими и адресными на ближайшие пять лет, заявил председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству
👍 12🔥 1
Сегодня, похоже, день нерешаемых задач.
Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил что может помочь сформировать вид наемного жилья без права приватизации, которое можно использовать в качестве маневренного фонда.
Такое жилье нельзя приватизировать и, видимо, его аренда будет дешевле коммерческой.
Давайте посчитаем: рыночная доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 3%. Ставка кредитования (можно просто депозит посчитать) - 16-17%. То есть в год этот маневренный фонд будет проедать больше 13% от своей рыночной стоимости. А если это еще и построить надо будет без денег дольщиков…
Что-то не сходится?
@yeltsovm
Белая Каска
⚡️ Механизм найма жилья поможет регионам создать маневренный фонд на случай ЧС ⚡️Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил что может помочь сформировать вид наемного жилья без права приватизации, которое можно использовать в качестве маневренного фонда. Стасишин отметил, что подобный фонд важен для тех, кто не может позволить себе жилье по ипотечной ставке, а также для граждан с финансовыми обязательствами. ⭐️ Стасишин:Нам нужны длинные недорогие деньги, которые нужно вложить, чтобы заинтересовать бизнес. Что касается муниципалитетов, то сейчас в стране немного регионов, которые могут за свой счет передать такое жилье в муниципальный фонд Говоря о коммерческом найме, Стасишин отметил, что пока не время для создания платформы для структурирования этого сегмента рынка жилья.
👍 4😁 2👎 1❤ 1
ЦИАН журнал спросил что я думаю о перспективах Биометрической ипотеки.
Это когда удаленно подтвердив свою личность, вы можете получить кредит и провести сделку полностью удаленно. Не посещая банк, мфц, офис агентства/застройщика и т.д.
А вы как думаете?
👍-за этим будущее;
👎-это ни к чему, потери от мошенничества вырастут;
🤔- это не для меня. Мне бы вспомнить где мой СНИЛС и свидетельства о рождении детей.
@yeltsovm
В России займутся развитием «биометрической» ипотеки
ЦИАН - новость о рынке недвижимости от 2024-05-24 - В России займутся развитием «биометрической» ипотеки
👎 34👍 13🤔 4❤ 2
По ТГ-каналам вихрем разнеслась новость: Яндекс-Недвижимость внедрили функцию поиска новостроек по величине ипотечного платежа.
Мысль здравая. У других сервисов (ЦИАН, Тренд, Н-Маркет) есть возможность оценить ежемесячный платеж, но о запуске такого поиска не заявляли.
Стратегически решение правильное: конкуренция на первичке уже давно идет не по цене объекта (и уж тем более не по соотношению цена/качество), а именно по размеру ипотечного платежа. Это же касается и апартаментов и даже вторичного рынка жилья. Там все еще можно поиграть понижением ставки за счет доп комиссии банку.
Заодно передаю привет тем агрегаторам, с которыми обсуждал необходимость такого поиска.
Зашел на Яндекс. Потыкал кнопки фильтров. Вне зависимости от типа ипотечной программы (семейка, IT, 8% и т.д.), которой я хочу воспользоваться, мне предлагают 70 вариантов ЖК. Либо я что-то не так делаю, либо новая услуга требует доработки.
Вообще задача насколько интересная, настолько и не простая. Надо синтезировать качественную работу ипотечного брокера и подбор новостроек.
@yeltsovm
👍 9🤔 2❤ 1🔥 1
Только этого нам еще не хватало. Зампред Алексей Заботкин: Банк России и в июне будет рассматривать вариант повышения ставки.
Открывается широкое поле для обсуждения:
- ставка и так запредельно высокая и уже без разницы;
или
- повышение явно ухудшит ситуацию на рынке недвижимости (недоступность ипотеки для вторичного рынка и апартаментов, дороговизна кредитов на покупку земельных участков и тд);
Вы какой точки зрения придерживаетесь?
@yeltsovm
😁 1🤯 1
Итоги недели на рынке жилья в Петербурге.
Все-таки снижаемся?
На вторичном рынке Петербурга прирост предложения ускорился. За прошедшую неделю - плюс 1,3% (ЦИАН, спальные районы и Мурино/Кудрово).
А с начала месяца плюс 3%. Это уже ощутимая прибавка.
Самого ходового товара - «однушек» - с начала мая стало больше на 5%. Похоже, май закроем с рекордным приростом объема предложения.
Одновременно фиксируем некоторое ускорение снижения цен реальных сделок.
По квартирам, которые мы выкупаем, даже небольшая задержка по вхождению в сделки приводит к снижению цены продажи относительно прогнозируемой. Упустили неделю/полторы по типовым квартирам - успевают появиться конкуренты с ценами на 100-150 тыс. руб. ниже, приводя к сопоставимой потере в цене продажи.
По данным Росреестра, за апрель на вторичном рынке в Петербурге зарегистрировано 8260 сделок - на 16% меньше, чем в апреле 2023 года (9827). И отставание от прошлого года с каждым месяцем будет нарастать.
Смельчаков брать ипотеку под 17% не много.
Рынок новостроек, похоже, делает глубокий вдох перед серьезным погружением. Статистика Росреестра за апрель подтверждает данные DataFlat.ru и ЦИАН: в апреле проведено 5503 сделки в новостройках - на 32% больше, чем в апреле 2023-го (4158).
Судя по активности клиентов, многие спешат взять ипотеку по старым условиям.
Некоторые крупные застройщики повышают цены на этой неделе.
Большинство покупателей формируют первый взнос за счет накоплений. Те, кто рассчитывает на продажу квартиры на вторичном рынке, испытывают трудности: их ожидания и реальные цена сделок на вторичке сильно расходятся.
Объем сделок на ажиотаже от отмены ипотеки под 8% в мае-июне заметно вырастет. Дальше - новый этап адаптации к возможным минус 30% объемам продаж.
Объем предложения на рынке аренды относительно стабилен: 3,4 тысячи вариантов, на 4% больше, чем в конце апреля.
Хорошо, что не снижется; плохо, что он это рекордно низкий уровень.
Любое дальнейшее сокращение подтолкнет арендные ставки.
@yeltsovm
👍 8🤔 3🔥 1