Блог Максима Ельцова

Профессиональный и личный взгляд на рынок недвижимости СПб Учредитель ПИА Недвижимость Инвестор в жилую и коммерческую недвижимость по всем вопросам @myeltsov https://instagram.com/myeltsov?igshid=YmMyMTA2M2Y=

Больше

Россия188 861Русский209 240Недвижимость6 575

Рекламные посты

1 461

Подписчики

+324 часа

+177 дней

+5130 дней

1 942

Просмотры поста

~ 1 65624 часа

~ 2 12648 часов

132.92%

Коэффициент вовлеченности

113.3%24 часа

145.5%48 часов

123

Упоминания

17 дней

1230 дней

~ 1

Постов в день

~ 13

Реакции

~ 6

Комментарии

~ 7

Репосты

Подписчики
Просмотры постов
ER - коэффициент вовлеченности

Загрузка данных...

Не устаю повторять - приятно и полезно общаться с сильными журналистами. Не успел пережить разочарование от ухода Bonava и не состоявшейся покупки со стороны RBI, как узнаю от Ведомостей что выходцы из компании запускают самостоятельный проект. Пожелаем удачи. А вы выделяли брэнд Bonava как самобытного представителя финского качества на петербургском рынке? Удастся ли новой компании сыграть на этом? @yeltsovm

Показать все...

Блог Максима Ельцова

И все-таки не RBI. Жаль, искренне. Синергия от общих ценностей и качества продуктов RBI и Bonava была бы высочайшей…Утешает что у RBI в любом случае хороший портфель будущих проектов. @ria_realty: Шведский девелопер Bonava, строивший жилье в Санкт-Петербурге, продал российские активы армянской компании Star Development примерно за 50 миллионов евро. "Покупатель получил разрешение на приобретение от специальной комиссии, созданной для контроля за передачей бизнеса. Завершение сделки по продаже должно быть одобрено российскими антимонопольными властями, получение одобрения ожидается в четвертом квартале 2023 года", - говорится в сообщении шведской компании. В мае Bonava сообщала, что достигла соглашения о продаже российских активов с RBI Group. Однако RBI не получила разрешения на покупку от правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями, поэтому договор был расторгнут. До этого бизнес шведской компании пытался купить казанский застройщик G-Group, но сделка сорвалась из-за долгого согласования…

На фоне налоговых новостей чуть не упустил из виду повышение ипотечных ставок от ВТБ. Наши брокеры знали об этом еще вчера. Теперь - официально. С ЦИАН журналом пытались разобраться в причинах поднятия ставки (ВТБ что-то знает про грядущее решение по ключевой ставке, или достаточно было снижения облигаций федерального займа?) и последуют ли примеру другие банки. @yeltsovm

Показать все...

ВТБ увеличил ставки по ипотеке без господдержки

ЦИАН - новость о рынке недвижимости от 2024-05-29 - ВТБ увеличил ставки по ипотеке без господдержки

Как это остановить? Одна идея «интереснее» другой. Минфин предлагает ввести госпошлины на регистрацию сделок с недвижимостью в процентах от цены сделки. Вместо незначительной суммы (2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для юрлиц) физлица будут платить 0,1% от стоимости объекта а компании - 0,3%. Предложение не коснется активов с кадастровой стоимостью ниже 20 млн. руб. Судорожно соображаю что еще предложить для повышения сборов налогов. Может доп налог на сдачу в аренду и покупку недвижимости еще введем? @yeltsovm

Показать все...

🔥 9🤯 5🤔 2

Итоги недели на рынке недвижимости Санкт-Петербурга Единственная хорошая новость на вторичном рынке: объем предложения за неделю снизился на 0,8% (спальники плюс Мурино/Кудрово, ЦИАН). Прирост с начала мая - всего 2,2%. Ожидания существенного прироста пока не оправдались. А вот спрос после майских полностью не восстановился. Рыночную ипотеку покупатели берут на суммы в пределах 2-3 млн рублей. Платить более 60-70 тысяч в месяц (т.е. «около «средней зарплаты») люди не готовы. Темпы снижения цены сделок ускорились. Особенно по менее качественным квартирам и в локациях, где традиционно слабый спрос. Из-за динамики рынка оценки актуальны не больше недели. По выкупленным квартирам, которые мы не продали до майских праздников, вынуждены идти на дополнительные скидки: цены ушли. Пропущенная неделя-две оборачивается для продавца (по типовой квартире) потерей 50-150 тысяч рублей. Слабый спрос на вторичном рынке приводит к потерям и на первичке: продать имеющееся жилье для формирования первого взноса непросто. Мешает разрыв ожиданий и реальных цен сделок. Отчасти спасает сервис моментального выкупа жилья, реализуемого нами в Петербурге и Москве совместно с застройщиками. Новостройки. В целом по стране по данным ДОМ РФ на 23 мая выдано 87,7 млрд рублей льготной ипотеки (та, что под 8% и заканчивается в июне). При таких темпах в мае будет выдано всего на 5-10% выше, чем в апреле. Уровень выдачи семейной ипотеки тоже не растет. Ажиотажа по поводу окончания льготной ипотеки нет. Но, судя по нашим сделкам и информации от застройщиков - спрос устойчивый. Рынок долгосрочной жилой аренды нащупал равновесие в районе 3,4 тысячи вариантов (ЦИАН). Остается посмотреть, что будет со ставками при стабильно минимальном предложении. @yeltsovm

Показать все...

Блог Максима Ельцова

👍 8

Разрыв ожиданий Вторичный рынок проходит очередной этап расхождения между ожиданиями продавцов и реальными ценами сделок. Проблема была всегда. Но теперь, мало того что реальные цены сделок существенно меньше чем в рекламе, так они еще и снижаются быстрее, чем продавцы готовы снижать цену. С нашей аналитикой объективно сложно спорить - ежемесячно команда продает приличный пул квартир, выкупленных на инвесторов. С учетом цены денег, потеря одного дня в продаже типовой квартиры обходится минимум в 4-6 тыс. рублей. Бизнес-процессы заточены, чтобы: ⁃ точно оценивать квартиры; ⁃ продать максимально дорого, но быстро. За ошибки платим реальной потерей прибыли, а иногда - и убытками. Типичный случай: клиент продает квартиру, чтобы сформировать первый взнос и купить новостройку в ипотеку. С трудом согласился и принял нашу оценку. Но настоял на чуть более высокой цене. Не принял предложение о разумной скидке от покупателя. Через две недели становится понятно, что рынок еще немного снизился и надо заходить на новый этап снижения…. Клиент, конечно, подозревал что реальность расходится с ожиданиями. Но, когда становится понятно, что разница в цене его квартиры и новостройки составляет 20% (пока), следует два варианта реакции: ⁃ снимаем с продажи, не готов к такой разнице в ценах. Это отчасти объясняет слабый рост предложения - нет мотива продать; ⁃ держим цену. А это к тому, что большая часть предложения не соответствует реальным ценам на рынке. Но именно на этот уровень ориентируются новые продавцы, выставляя свои объекты. Круг замкнулся. Сейчас цены в рекламе - это цены по которым квартиры не продаются. Но вот как это объяснить… @yeltsovm

Показать все...

👍 19❤ 1

К Дню предпринимателя власти подготовили сюрприз: тихие похороны малого и среднего бизнеса. В рамках налоговой реформы предполагается ввести НДС для компаний и ИП с оборотом более 60 млн рублей. Напомню, что текущий лимит выручки УСН - 265,8 млн. руб. По сути, речь идет об отмене Упрощенной Системы Налогообложения (УСН), как бы это ни называлось официально. Особенно умиляют комментарии законотворцев: упрощенку применяют относительно немного компаний с оборотом свыше 60 млн. руб., изменения «помогут пополнить бюджет и уравнять обязанности бизнеса». Для компаний, у которых значительная доля расходов приходится на оплату труда (в их число входят и риэлторские агентства), введение НДС повысит налоговую нагрузку в разы. Также это будет сокрушительным ударом по инвесторам в коммерческую недвижимость. К налогу с продажи объектов на сумму свыше 60 млн. руб. добавится НДС в размере 20% от всей выручки. Неслабо, правда? Подавляющее большинство продавцов не имеет входящего НДС и находятся на старой системе УСН. Кстати, и количество небольших объектов торговой и индустриальной недвижимости в продаже резко снизится. Вот такая вот забота о предпринимателях. Тихо, цинично, снизить порог налогообложения в 4 раза. При том что ранее установленный законом лимит последовательно поднимался вслед за инфляцией. А еще очень смущает, что кроме пары публикаций (отдельное спасибо - РБК) в СМИ нет никакой реакции. Как нет ее и от различных деловых и политических сообществ, которые (вроде бы) отстаивают интересы предпринимателей. Может, просто готовятся ответить? @yeltsovm

Показать все...

👍 8❤ 4🤔 4👎 1🔥 1

Центробанк: «Прекращение с июля действия массовой льготной ипотеки на новостройки под 8% и корректировка условий других госпрограмм могут привести к временному сокращению спроса на жилье, но это не окажет значимого негативного влияния на застройщиков». Тут, конечно, главный вопрос - что такое «значимое влияние»? На заканчивающуюся ипотеку под 8% сейчас приходится 30% льготных кредитов или 20-25% объема продаж у застройщиков. На семейную ипотеку приходится половина льготных кредитов или 40% продаж. Если ставку повысят для семей с детьми старше 6-ти лет (согласно последней версии ограничений), то спрос снизится еще 10-15%. Вопрос знатокам: каким должен быть масштаб потерь спроса, чтобы ЦБ признал его значимым? @yeltsovm

Показать все...

💯 3

Чиновники пытаются внести ясность в перспективы льготной ипотеки. Решить задачку «со звездочкой» (вполне вероятно - вообще не имеющую решения). С одной стороны - для отрасли важно зафиксировать долгосрочные условия льготной ипотеки и кредитования. Потому что продолжительность строительного цикла на порядок выше частоты изменений как на макроэкономическом уровне, так и на уровне правительственных и законодательных решений. Это касается и шараханий (извините за мой французский) относительно изменений льготной ипотеки, первого взноса, требований к минимальной площади, величины ключевой ставки и т.д. «Ни один строительный проект не завершается в тех же условиях, в которых начинался». Отрасль нуждается в надежной (долгосрочной) опоре. Но под влиянием внешних факторов условия госипотеки все равно придется «подкручивать». Например, никто не учитывал, как взлетят затраты бюджета на компенсацию по уже выданной ипотеке после (вполне возможного) подъема ключевой ставки на длительный срок. Или что население бросится покупать новостройки по льготным ставкам перед каждым этапом ужесточения условий. А если установленных долгосрочных параметров и ставок будет недостаточно и спрос критично просядет? Поэтому задача и не имеет однозначного решения. Хорошо, что «внесут ясность», плохо - что уже чрез два-три квартала условия снова придется корректировать (изменятся параметры спроса, инфляции, ключевая ставка и пр.) Итого. «На долгий срок установленные параметры» для строительного блока - лишь очередной эпизод в серии непрерывных изменений. @yeltsovm

Показать все...

В Госдуме заявили о закрытии «двери под названием «льготная ипотека»

Льготные ипотечные программы будут более жесткими и адресными на ближайшие пять лет, заявил председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству

👍 12🔥 1

Сегодня, похоже, день нерешаемых задач. Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил что может помочь сформировать вид наемного жилья без права приватизации, которое можно использовать в качестве маневренного фонда. Такое жилье нельзя приватизировать и, видимо, его аренда будет дешевле коммерческой. Давайте посчитаем: рыночная доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 3%. Ставка кредитования (можно просто депозит посчитать) - 16-17%. То есть в год этот маневренный фонд будет проедать больше 13% от своей рыночной стоимости. А если это еще и построить надо будет без денег дольщиков… Что-то не сходится? @yeltsovm

Показать все...

Белая Каска

⚡️ Механизм найма жилья поможет регионам создать маневренный фонд на случай ЧС ⚡️Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил что может помочь сформировать вид наемного жилья без права приватизации, которое можно использовать в качестве маневренного фонда. Стасишин отметил, что подобный фонд важен для тех, кто не может позволить себе жилье по ипотечной ставке, а также для граждан с финансовыми обязательствами. ⭐️ Стасишин:Нам нужны длинные недорогие деньги, которые нужно вложить, чтобы заинтересовать бизнес. Что касается муниципалитетов, то сейчас в стране немного регионов, которые могут за свой счет передать такое жилье в муниципальный фонд Говоря о коммерческом найме, Стасишин отметил, что пока не время для создания платформы для структурирования этого сегмента рынка жилья.

👍 4😁 2👎 1❤ 1

ЦИАН журнал спросил что я думаю о перспективах Биометрической ипотеки. Это когда удаленно подтвердив свою личность, вы можете получить кредит и провести сделку полностью удаленно. Не посещая банк, мфц, офис агентства/застройщика и т.д. А вы как думаете? 👍-за этим будущее; 👎-это ни к чему, потери от мошенничества вырастут; 🤔- это не для меня. Мне бы вспомнить где мой СНИЛС и свидетельства о рождении детей. @yeltsovm

Показать все...

В России займутся развитием «биометрической» ипотеки

ЦИАН - новость о рынке недвижимости от 2024-05-24 - В России займутся развитием «биометрической» ипотеки

👎 34👍 13🤔 4❤ 2