Блог Максима Ельцова

Полугодовая статистика поодаж Dataflat. Отчётливо видно подтверждение долгосрочного тренда. В Петербурге из-за снижения предложения продажи на уровне прошлого года, зато и цены заметно выросли - плюс 21%. Поступательно двигаемся в сторону дефицита и повышения класса жилья. В Ленобласти с предложением наоборот некоторый избыток. Продажи по сравнению с первым полугодием 2025 года выросли на 41%, а цены, понятное дело выросли куда меньше - плюс 14%. В среднесрочном периоде этот тренд продолжится. В Петербурге жилья будет продаваться меньше, но дороже. В Ленобласти - объемы продаж могут увеличиться, но с меньшим приростом цен. Отдельный привет тем кто из года в год пророчит/ждет/надеется что цены будут падать. Не упали и не будут падать. Если только в отдельных проектах, точечно. Это не значит что все будет хорошо. При негативном сценарии не цены будут падать, а будут расти риски задержки в сдаче объектов и снижении качества строительства относительно обещанного уровня. @yeltsovm

ЦИАН журнал: Власти направят на промышленную ипотеку ещё 3 млрд рублей. На поддержку программы промышленной ипотеки в 2026 году дополнительно выделят более 3 млрд рублей. Максимальная сумма кредита равна 500 млн рублей, а предельный срок промышленной ипотеки составляет 7 лет. Разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсирует государство.

Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что данная льготная программа пользуется высоким спросом. «Есть огромное количество предприятий и компаний, готовых аккредитоваться для попадания в промышленную ипотеку. Крайне низкие объёмы выдач как раз связаны не со спросом, а с отсутствием лимитов. Как только кто-то из банков объявлял о начале выдачи промышленной ипотеки, тут же выстраивалась очередь из желающих, и лимиты моментально заканчивались. Думаю, такая же ситуация повторится вновь, после выделения новой суммы со стороны правительства», — спрогнозировал специалист.

Добавлю что по личному опыту работы с промышленниками при подборе/продаже промышленных объектов у клиентов очень часто даже была одобрена промышленная ипотека, но из-за отсутствия лимитов кредиты они взять не могли. Теперь есть окно возможностей, но довольно узкое. Думаю что при желании и готовности заемщика действовать быстро шансы на получение пром ипотеки есть. Ну и очень важно понимать как правильно и с какими банками работать. @yeltsovm

Итоги недели Объём предложения на вторичном рынке Петербурга продолжает уверенно сокращаться. В спальных районах (включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН) за первую неделю июля снижение на 0,5%. Обычно в начале месяца за счёт перевыставления объявлений предложение немного растет, но сейчас оно уже в отрицательной зоне. После июньского сокращения на 3,6% в продаже осталось всего 14,8 тыс. квартир – новый исторический минимум. Со спросом всё без изменений. Ровный, на уровне предыдущих недель. В ближайшее время активность покупателей увеличится за счёт снижения ипотечных ставок: вслед за Сбербанком ставки на 1 п.п. опустили банк Санкт-Петербург и Совкомбанк. И хотя Альфа-банк и Уралсиб немного подкорректировали ставки(+0,6 п.п.) реальные минимальные предложения уже твердо на уровне 16,5%. А вот факторов, способных увеличить предложение, по-прежнему не видно. На фоне снижения ставок и нестабильного курса рубля желающих продавать квартиры не прибавляется. По итогам июня на рыночную ипотеку пришлось 56% по количеству кредитов и 41% по сумме. Уже в июле-августе рыночная ипотека может превысить объемы льготной ипотеки. Новостройки. Июнь всё-таки оказался значительно лучше мая. По данным Дом.РФ, объём выдачи семейной ипотеки в целом по стране вырос до 214 млрд рублей – на 46% больше майского результата. Причём основной рывок произошёл именно в последние две недели месяца: количество одобренных заявок почти удвоилось относительно предыдущих недель. По данным Dataflat, количество зарегистрированных договоров долевого участия в июне выросло к маю на 64% в Петербурге и на 30% в Ленинградской области. Часть этого роста, вероятно, объясняется переносом сделок с конца мая (уж слишком резким был провал к апрелю), однако по активности клиентов, количеству заявок по программам трейд-ин от застройщиков видим что спрос остается плюс-минус на прежнем уровне. Такая динамика сохранится до сентября, когда рынок вновь попытаются разогреть предстоящими изменениями в семейной ипотеке с 1 октября. Дальше - период высокой неопределённости. Именно параметры «семейки» во многом будут определять уровень продаж. Возможно есть еще непопулярные решения, которые откладываются до выборов, но слухи комментировать дело неблагодарное. Условно позитивным фактором для Петербурга является сокращение предложения. В полугодие 2026 года введено всего 627 тыс. кв. м жилья. Антирекорд. Это почти в два раза меньше, чем годом ранее. Потенциальный дефицит новостроек становится всё более заметным. На рынке долгосрочной аренды без существенных изменений. По данным ЦИАН, за первую неделю июля объём предложения вырос ещё на 0,6% и достиг 9,84 тыс. квартир. По данным Авито прирост составил 2% – до 8,65 тыс. Для июля сама динамика не выглядит необычной – год назад предложение тоже было в фазе роста. Главное отличие в другом: объём число квартир в рекламе в два раза больше прошлогоднего. А это еще осень не наступила с ее традиционным притоком предложения. @yeltsovm

Датафлэт опубликовали статистику продаж новостроек в Петербурге и Области за июнь. С одной стороны результаты неплохие, с другой - по активности в офисах застройщиков и банках не было ощущения что июнь заметно активнее мая. Да и выдача семейной ипотеки не демонстрировала резкого всплеска. Вероятно значимая часть майских сделок (конец мая со слов застройщиков был активным) попала в июнь. Если считать усредненные показатели за май-июнь, то рынок идет плюс-минус на уровне апреля. Без прорывов , но и без катастрофического падения которое по статистике состоялось в мае. Тем не менее в июне число зарегистрированных договоров в Петербурге составило 2,8 тыс. сделок. Рост к маю на 64%, доля ипотеки держится на минимальном за многие месяцы уровне - 55% (+2 п.п.) к маю. Ленинградская область с 2,1 тыс. сделок не сильно отстает от города, плюс 30% к маю. Доля ипотеки в Ленобласти намного выше - 66%. По сравнению с июнем прошлого рост числа сделок на 65%. Рынок будет оставаться на текущем объеме сделок до сентября. А дальше - опять неопределенность. Очень многое будет зависеть от новых условий семейной ипотеки. @yeltsovm

Пообщались с Радио Спутник на тему динамики средней этажности новостроек в Петербурге. Интересно, что однозначной официальной статистики по нашему городу не нашел. В 2025 году в прессе упоминалось цифра в 14,8 этажа в среднем. Фонтанка со ссылкой на исследования аналитиков Группы Этолон пишет что средняя этажность в Петербурге за 5 лет снизилась с 13 до 9 этажей. Сведения довольно противоречивые, очевидно что «среднее» очень сильно зависит от того как и кто его считает. В любом случае этажность в Петербурге заметно снижается, и эта тенденция сохранится. Причины: градостроительные ограничения, дефицит крупных пятен под застройку в спальных районах где можно «выжать» максимальную высотность, явное стремление покупателя жить в комфортной среде без избыточной высотной застройки. @yeltsovm

Ура ура! Важное событие! В рамках проекта Архитекторы семейного капитала мы организуем серию исторических экспедиций «По следам меценатов Тенишевых». Приглашаем присоединиться к первой поездке с 17 по 19 июля. Едем в Смоленскую область. Примем участие в археологических раскопках в Гнездово - крупнейшем археологическом комплексе эпохи викингов и славян, там где проходил путь из варяг в греки. Посетим музеи Смоленска и имение Талашкино - ярчайший культурный проект России конца XIX - начала XX века. Главный вопрос который мы поищем ответ: «Какое наследие оставит наша семья через 100 лет?». За счет этой поездки мы с вами поддержим археологические раскопки, соберем средства на реставрацию Белой станции — объекта культурного наследия XIX века. Важно: Количество участников в экспедиции ограничено, чтобы сохранить атмосферу доверия, глубины и качественного диалога между участниками. В этот раз приглашаем только взрослых. Можно и нужно ехать вместе со своей второй половинкой. Подробности в презентации. Пишите в личные сообщения.

Итоги мая. Сбер всех съел. Это к вопросу повлияет ли снижение ставки от лидера рынка на 0,3-0,5% п. п. Даже с учетом того что есть предложения с более привлекательной ставкой. @yeltsovm

Итоги недели Объём предложения на вторичном рынке Петербурга продолжает обновлять минимумы. За последнюю неделю в спальных районах (включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН) предложение сократилось ещё на 1,4%. По итогам июня в рекламе в спальных районах осталось всего 14,9 тыс. объектов - очередной рекордно низкий показатель. И аномально близко к количеству квартир, выставленных в долгосрочную аренду в Петербурге - 9,8 тысяч объектов. Пару лет назад соотношение было один к четырем/один к пяти. Со спросом все также. Вполне бодро. Вновь выставленные объекты пользуются повышенным спросом, нередко продаются за 5-10 дней. Наиболее интересные варианты продолжают вымываться. К тому же банки начали снижать ипотечные ставки. Сбербанк уменьшил их на 0,3–0,5 п.п. Учитывая его долю на рынке около 70%, это решение неизбежно приведёт к увеличению числа сделок с рыночной ипотекой. Банк «Санкт-Петербург» почти синхронно снизил ставки - теперь лучшее предложение от 16,49%. Не исключено, что примеру крупнейших игроков последуют и другие банки. Основной объем новых ипотечных сделок уйдет на вторичный рынок. В мае доля ипотечных сделок с готовым жильем уже составила 47%. Доля рыночной ипотеки по итогам мая достигла 47%. Со снижением ставок показатели будут еще внушительнее. Новостройки. Безусловно, главная новость недели - сохранение условий семейной ипотеки до 1 октября. Особенно радостная на фоне версий о серьёзном ужесточении программы. При этом стало очевидно что ресурс льготной ипотеки почти исчерпан. Выжали все что можно. Масштабная информационная волна про ухудшение условий программы почти не разогнала спрос. По данным Дом.РФ, на 21 июня по стране выдано 120 млрд руб. семейной ипотеки. Даже с учетом последних активных дней итоговый объём составит порядка 180–200 млрд руб. Это лишь немного выше среднемесячных показателей текущего года. Теперь по законам жанра спрос со стороны получателей льготной ипотеки немного просядет. Застройщики будут еще активнее продвигать рассрочку и ипотеку по субсидированным ставкам. Возможно будет еще одна попытка разогнать спрос на семейку к 1 октября, но все понимают что это не принесет особого результата. А потом, если условия семейной ипотеки заметно ухудшатся, строительную отрасль ждёт не самый простой период. На рынке долгосрочной аренды продолжается совершенно нетипичный для сезона сценарий. По данным ЦИАН, за июнь объём предложения даже вырос (плюс 2,5%). По данным Авито снижение составило символические 0,7%. На обеих площадках предложение остаётся близким к максимальным значениям последних лет. Главный вопрос теперь - начнут ли ставки долгосрочной аренды снижаться уже летом вопреки многолетней сезонной модели. Не менее интересно, каким окажется объём предложения осенью, когда часть квартир после завершения туристического сезона вернётся с рынка посуточной аренды в долгосрочную. @yeltsovm

Семейная ипотека сохраняется в текущем виде до 1 октября. Хорошая новость для застройщиков. Правда объем продаж в лучшем случае не снизится относительно уровней апреля - мая. Как - никак была приличная попытка разогреть рынок грядущими ужесточениями семейки. И так выжали из рынка все что только можно. @Yeltsovm

Сбер с 26 июня снизит ставки по ипотеке на 0,3–0,5 п. п. Минимальная ставка составит 15,2% на первичке и 15,5%  на вторичном рынке. Важнее уточнения и выводы: Указанные минимальные ставки доступны ограниченному количеству заемщиков при выполнении приличного перечня дополнительных условий (большой первый взнос, участие в зарплатном проекте, размещение объекта на платформе Домклик/у застройщика проектное финансирование в Сбере и т. д). Несмотря на то, что ставка для среднестатистического заемщика в Сбере все равно будет чуть выше или на уровне реально доступных минимальных ставок от других банков (17-17,5%) даже такое снижение повлияет на рынок. На Сбербанк в первом квартале приходилось 72% выдачи ипотеки. Любое понижение ставки от ключевого игрока приведет к росту выдачи. Не исключено небольшое синхронное снижение ставок от остальных участников рынка. Ускорится рост доли рыночных кредитов в общем объеме выдачи (особенно в случае реального ужесточения требований по семейной ипотеке). Доля льготных кредитов как по количеству так и по сумме станет ниже 50%. Ускорится рост доли ипотечных сделок с готовым жильем. Она и так выросла в первом квартале до 48% (кварталом ранее -39%). Теперь доля вторичного жилья в ипотечных сделках будет выше 50%. @yeltsovm

Ещё одна версия о параметрах семейной ипотеки. Теперь от Известий. Описанные условия подтверждают ранее опубликованную жесткую конфигурацию «семейки». Ставки по госпрограмме будут различаться в зависимости от количества детей в семье и субъекта РФ, где будет покупаться жилье, следует из документа. В столичных регионах (Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях) они составят 12% — для семей с одним ребенком, 10% — с двумя детьми, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — для семей с пятью и более детьми. В остальных регионах ставки будут на 2 п.п. ниже — в диапазоне 2–10%. Размер кредита будет зависеть от количества детей: для столичных регионов — не более 12 млн рублей для семей с одним ребенком, до 15 млн для семей с двумя детьми и до 18 млн для семей с тремя и более детьми. для остальных субъектов РФ — не более 6 млн рублей для семей с одним ребенком, до 8 млн с двумя детьми и до 10 млн с тремя и более. Срок действия льготной ставки по семейной ипотеке хотят снизить до 15 лет. Ограничение выглядит не критично, но на практике приведет к большему количеству отказов: сокращение срока кредитования увеличит аннуитетный платеж, а значит и требования к доходам будут выше. Ставка будет резко повышаться если заёмщики не оформят «регистрацию по месту жительства в течение 271 дня после оформления семейной ипотеки. Ее могут поднять до уровня «ключевая + 3–3,5%». Тут нужны детали. Видимо речь все-таки про регистрацию в квартире в течение 271 дня с момента получения права собственности. Тоже вроде не критично, но сильно ограничивает покупку квартир со стороны региональных инвесторов. Есть вероятность сокращения компенсации банкам - это мы уже не раз проходили. Если выдача будет не рентабельной банки естественно будут ограничивать выдачу, особенно по проектам, которые не на их проектном финансировании. Итого: несмотря на некоторые улучшения отдельных параметров, для среднестатистической семьи с 1-2 детьми (тех кто покупает сейчас) это явное ухудшение параметров. Если итоговая версия подтвердится, то выдача семейки может сократиться до 50%. Очень грубо - потеря спроса еще на 30%. @yeltsovm

Итоги недели Объём предложения на вторичном рынке Петербурга продолжает неуклонное снижение. Бурим дно. В спальных районах (включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН) за неделю предложение сократилось на 1,3% до 15 тыс. объектов. Это теперь вполне сопоставимо с объемом квартир выставленных в долгосрочную аренду (9,7 тысяч). Пару лет назад такое было не представить. Покупатели обоснованно сетуют на скудное пополнение рынка новыми объектами. Квартиры с наилучшим соотношение цена/качество быстро вымываются. Собственники и агенты , выводя свежие квартиры в продажу, ориентируются на оставшихся конкурентов с более высокой стоимостью. Цены естественно ползут вверх со средними темпами в 1%. Интенсивность спроса подтверждается и статистикой Росреестра. По итогам января–мая в Петербурге зарегистрировано на 6% больше сделок, чем годом ранее. В Ленинградской области прирост ещё заметнее - плюс 29%. Правда успехи Ленобласти во многом связаны с активной застройкой пригородных районов в последние годы. Банки по-прежнему не снижают ставки, но это не мешает плавному росту числа ипотечных сделок. Главная интрига для вторичного рынка все та же: когда и при каких условиях предложение начнет восстанавливаться. На рынке новостроек ситуация выглядит менее оптимистично. Несмотря на попытки разогреть спрос на фоне ожидаемого изменения параметров семейной ипотеки, заметного всплеска пока не произошло. По данным ДОМ.РФ, на 14 июня в целом по стране выдано 70 млрд. руб. семейной ипотеки. Темпы на уровне слабоватого мая, по-крайней мере пока. В последнюю неделю июня спрос на семейную ипотеку будет высоким, записаться на сделки будет непросто. Но принципиально ситуацию это не поменяет. Впервые за многие годы грядущее ухудшение условий льготной программы не привело к заметному ажиотажу за месяц-полтора до изменений. Ресурс дополнительного спроса за счёт семейной ипотеки постепенно исчерпывается. Сами застройщики в кулуарных беседах также отмечают, что июнь, скорее всего, окажется лишь немного лучше мая. Продолжают расти продажи в рассрочку и сделки с субсидированной ипотекой под 9,5–10,5% годовых. Но полностью компенсировать снижение спроса эти инструменты не способны. На рынке долгосрочной аренды предложение застыло на уровне, близком к рекордному за последние 3 года. По данным ЦИАН, за неделю объём предложения вырос на 1,4% (с начала июня плюс 1,8%. По данным Авито предложение за неделю все-таки снизилось, но символически - на 0,4% (с начала месяца минус 1,9%). При таком навесе предложения ещё удивительно что по данным того же ЦИАНа долгосрочная аренда в июне подорожала на 3-5%. Пока осенняя коррекция цен выглядит неизбежной - переток квартир из посуточной аренды ещё больше увеличит предложение. @yeltsovm

А вот и данные по количеству сделок на вторичном рынке Петербурга от Росреестра. В мае зарегистрировано 7,8 тыс. договоров. Это на 15% меньше чем в апреле (сезонное снижение) и на 13% больше (!) чем в мае 2025. Активность на вторичном рынке продолжает расти. Число сделок на вторичном рынке за январь-май составило 39 тысяч, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года это плюс 6%. Интересно что Росреестр насчитал заметно большее число договоров долевого участия - 2 тысячи договоров. Данные Датафлэт и Пульса Продаж на 20% ниже. Тут как и всегда разница образуется из-за техники подсчета. Ну ещё Росреестр отмечает что средний сроки регистрации сделок в мае составил 1,2 дня, а при подаче в электронном виде – 1 день. Цифровизация однако. @yeltsovm

А вот и данные по количеству сделок на вторичном рынке Петербурга от Росреестра. В мае зарегистрировано 7,8 тыс. договоров. Это на 15% меньше чем в апреле (сезонное снижение) и на 13% больше (!) чем в мае 2025. Активность на вторичном рынке продолжает расти. Число сделок на вторичном рынке за январь-май составило 39 тысяч, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года это плюс 6%. Интересно что Росреестр насчитал заметно большее число договоров долевого участия - 2 тысячи договоров. Данные Датафлэт и Пульса Продаж на 20% ниже. Тут как и всегда разница образуется из-за техники подсчета. Ну ещё Росреестр отмечает что средний сроки регистрации сделок в мае составил 1,2 дня, а при подаче в электронном виде – 1 день. Цифровизация однако. @yeltsovm

Ключевая ставка 14,25%. Из хорошего - снижение продолжается (9-е по счету). Но большинство участников рынка надеялись на большее снижение. При текущем уровне ключевой ставки сохраняется огромное процентное давление на бизнес. Совсем не факт что банки хоть как-то снизят рыночные ставки по ипотеке. Последние месяцы синхронного снижения вслед за ключом не наблюдалось. Депозитные ставки наверняка соразмерно снизятся. А еще ЦБ в своем пресс-релизе прямо указывает на вероятность боле высокой траектории ключевой ставки чем указано в апрельском прогнозе. @yeltsovm

Вторичный рынок Петербурга. Май. Рынок сохраняет активность, объем сделок был бы даже выше, если бы не острый дефицит предложения и стоимость рыночной ипотеки. Покупательский интерес есть, особенно к качественным объектам по адекватной цене, однако выбор ограничен, поэтому дисбаланс между спросом и предложением может усилиться. В Ленобласти интерес к жилью возрастает: рынок поддерживается ипотечными сделками и спросом на более доступные по цене квартиры в сравнении с Петербургом. В мае-июне наблюдаем также рост интереса покупателей из Москвы к квартирам с хорошим ремонтом в Ленобласти. Ипотека даже при минимальных реальных ставках в 16,5-17% становится более активным фактором спроса. При этом на рынке накапливаются риски: просроченная задолженность по ипотеке плавно растет. Это пока не выглядит критичным, но тенденция требует внимания. Рынок долгосрочной аренды выглядит слабее: для летнего сезона ситуация нетипична, предложение не сокращается ожидаемыми темпами, что указывает на снижение спроса и может оказывать давление на арендные ставки. @yeltsovm

А вот интересная статистика от Авито про «новую вторичку». Я неоднократно упоминал что при трактовке различных статистических срезов рынка жилья важно учитывать появление нового заметного сегмента «новой вторички». Это готовое жилье в новых домах, которое продается застройщиками и инвесторами (в Авито ограничили возраст таких квартир 5-ю годами). Например когда мы говорим о динамике продаж новостроек мы смотрим в первую очередь на данные по количеству зарегистрированных ДДУ (от Росреестра, Пульса Продаж Новостроек, Датафлэт). И в оценку продаж застройщиков не попадают готовые квартиры, которые застройщики продают по договорам долевого участия. Когда говорим о ценах на вторичное жилье, то на динамику рекламных цен (например в ЦИАН и Авито) тоже заметно влияет предложение готового жилья от застройщиков. Их цены, как вы догадываетесь, нередко выше чем у частных продавцов. То же самое можно сказать и про динамику реальных цен сделок (например от Домклик) - наверняка в статистику цен сделок вторичного рынка попадают квартиры от девелоперов, куда же их еще относить… И с разрывом цен вторички и первички тоже любопытно. Если сравнивать с ценами новостроек не средние цены на всю вторичку, включая разваливающиеся хрущи и немецкие коттеджи (у ЦБ при таком подходе получился фантасмагорический разрыв в 40-50%), а с ценами новых квартир, то там нет такого разрыва. Более того, ещё год назад комментировал для ДП и Павла Никифорова удивительное явление: оказалось что новые готовые квартиры дороже (!) средних цен на строящиеся квартиры. Читать тут. А причина этого феномена все та же - наличие в новых квартирах приличной доли предложения от застройщиков. В общем тема не сильно новая, просто не все вникали. Но вот что действительно ново и интересно - Авито выделили долю этой «новой вторички» в общем объеме предложения. По оценке сервиса ее доля в Петербурге составила 18%. Теперь мы примерно понимаем долю этого искажающего фактора. И да, по статистике Авито новая вторичка в Петербурге тоже дороже новостроек как и год назад по мнению ЦИАН. Мы и тут отличились. Кстати, в мою волшебную пирамидку цен на жилье пора внести ещё одну категорию: разбить вторичку на новую и старую. Эх, ещё бы разбить предложение «новой вторички» на объекты от частников и застройщиков. Тогда можно будет чуть точнее определить навес инвестиционного предложения. Коллеги из ЦИАН и Авито меня читают. Возможно скоро увидим. @yeltsovm

Рынок новостроек Петербурга по итогам мая остается в слабой фазе: спрос продолжает снижаться, а продажи все так же сильно зависят от ипотечных программ, в первую очередь - семейной ипотеки, и грядущие изменения в условиях выдачи семейки неизбежно окажут существенное влияние на рынок. Ленобласть выглядит устойчивее: там просадка спроса меньше: более доступный бюджет покупки продолжает поддерживать интерес покупателей. Одновременно в Петербурге усиливается риск будущего дефицита качественного предложения: застройщики сокращают активность по запуску новых проектов, особенно в бизнес-классе. Это может стать важным фактором рынка в среднесрочной перспективе. Цены в целом не демонстрируют резких движений: рынок скорее балансирует за счет скидок, структуры спроса и ипотечных условий. При этом выручка девелоперов просела, что подтверждает зависимость результата не столько от цен, сколько от фактического объема сделок. Одновременно рынок новостроек в Ленобласти поступательно догоняет Петербургский по объемам строительства и количеству сделок. @yeltsovm