Блог Максима Ельцова

Продление «семейной ипотеки» комментирует ув. Максим Ельцов @yeltsovm 🟢 Новый формат «семейки» - намного лучше тех вариантов, которые обсуждались ранее. Ставка 6% - отличное предложение при ключевой ставке 16% (которая явно еще поднимется) и рыночной ипотеке за 20%. Разница огромна. Нужно быть крайне недальновидным, чтобы не попытаться воспользоваться таким ресурсом, даже не было планов приобретать квартиру. В этом смысле опять размер ежемесячного платежа важнее, чем качество и цена квартиры. 🟢 Важно, что для московского и петербургского регионов сохранили лимит в 12 млн рублей. Была версия что сократят. Потому что старые условия чрезмерно стимулировали покупку в Москве и Петербурге, а не в регионах. 🟢 До 10 июля в программу не попадали семьи, в которых дети родились в 2024 году. Это упущение, естественно, исправлено. Раньше было: «два несовершеннолетних ребенка», теперь «хотя бы один до шести лет». Немного меняется выборка, меняется портрет заемщика. Но остаются вопросы: что считать «малым городом»? Распространится ли программа на Бугры (актуально для Ленинградской области) и пр.? Тогда выборка еще расширяется - в таких городах льготы положены семьям с двумя несовершеннолетними. 🟡 Так что с одной стороны новая семейная ипотека - поддержка рынка, с другой - продление и даже закрепление дисбалансов, о которых много уже говорилось. С такой дельтой - 6% кредита против почти 20% по депозитам и ипотеке - глупо не покупать. Про минусы. 🔴 Один кредит в одни руки... И застройщики, и агентства, при поддержке СМИ, уже сделали все возможное, чтобы люди, у которых есть хоть малейшая возможность воспользоваться программой, ею бы воспользовались. То есть аудитория: те, кто не успел ли те, кто ранее не соответствовал условиям (см. выше про смену портрета). Значительная часть потенциальных покупателей уже охвачена этой программой. Многие купили в ажиотажном 2023-го – или в мае-июне 2024-го. Существенного пополнения этой группы ждать не стоит, рынок уже сильно залез в спрос будущих периодов. 🔴 Были вопросы по лимитам, хватит ли их. Они важны для IT-ипотеки. Программа есть, она действует, но лимиты исчерпаны. Возможно, еще для сельской. «Семейка» была на стопе не по лимитам, а по условиям. Теперь условия есть; появилась определенность; вопрос в том, хватит ли «новых» заемщиков для поддержания рынка выше уровня кризиса. На мой взгляд, возвращения к прежним показателям продаж ждать не стоит. ❓ Зато теперь и я, с ребенком до шести лет (еще двое - совершеннолетние), наконец-то могу взять льготный кредит. Пойду посмотрю, что есть на рынке…

Еще про влияние семейной ипотеки на рынок вместе с ЦИАН журналом. https://ekb.cian.ru/novosti-semejnaja-ipoteka-ofitsialno-prodlena-do-2030-goda-335795/

По горячим следам оценили вместе с РБК и экспертами что значат для рынка новые параметры семейной ипотеки.

Лучше ожиданий «Итоговое решение оказалось лучше того, что ожидал рынок. Застройщики готовились к худшему варианту. Ставку в 6% годовых сохранили, несмотря на большой разрыв с уровнем ключевой ставки в 16%, а на следующем заседание ЦБ ее могут поднять до 18%, что приведет к росту рыночных ставок выше 20%. Еще один положительный момент — сохранили размер лимита для Петербурга и Ленинградской области в размере 12 млн руб. Были опасения, что обеим столицам лимиты могут "подрезать". Другой позитивный фактор — в программу включили детей, родившихся в 2024 году, чего ранее не было. Ранее на участия в программе могли претендовать семьи с двумя несовершеннолетними детьми, по новым условиям нужен хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет», — перечисляет генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.

Более подробный разбор - будет вечером на канале Деньги и Песец Дмитрия Прокофьева. @yeltsovm

Присоединяйтесь к эфиру. Начнем в 14:00. Поговорим о трендах на рынке, заодно разберём новые параметры Семейной ипотеки. https://t.me/WebinarsGilforum

❗️Семейная ипотека по ставке 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома продлена до 2030 года. 📊 Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. Ставка по программе составит 6% в том числе и для жителей Дальнего Востока. ➡️Сумма кредита — до 12 млн рублей для жителей Москвы и Московской области, а также жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. ➡️Для остальных регионов — до 6 млн рублей. ➡️Первоначальный взнос — 20%. При рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит. Также «Семейную ипотеку» на новостройки могут получить: ▶️Семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек и имеющие двух несовершеннолетних детей; ▶️Семьи, проживающие в регионах с низким объемом строительства или проживающие в регионах, имеющие индивидуальные программы развития, имеющие двух несовершеннолетних детей; ▶️Семьи, где есть ребенок-инвалид. При этом строительство индивидуального дома или его приобретение для данной категории граждан доступно по всей территории России, но только в рамках 214-ФЗ или договора подряда и обязательно с открытием эскроу-счета. Можно оформить только один льготный кредит — учитываются ранее выданные льготные ипотечные кредиты. https://minfin.gov.ru/ru/press-center/?id_4=39161-semeinaya_ipoteka_prodlena_do_2030_god

Забавно: по данным Росреестра, в Петербурге в июне было заключено 6042 договора долевого участия. А в мае - 7685... В общем, рекорд не по мнению регистраторов состоялся в мае. В июль наверняка переползет часть июньских сделок, но не будет же он результативнее июня…. Подробности утром в Недвижимости и строительстве. @yeltsovm

Итоги недели На вторичном рынке Петербурга появляются неожиданные редкие поводы для оптимизма. Объем предложения в спальных районах плюс Мурино/Кудрово за неделю снизился на 0,4%. А по сравнению с началом месяца число объектов осталось неизменным. Покупателей-то немного, но и ассортимент не поражает разнообразием. К тому же начали оправдываться надежды на то, что сокращение льготной ипотеки повысит интерес к вторичному рынку. Количество звонков (относительно конца июня) выросло на 20-30%, пошли авансы по квартирам, к которым интерес был слабым. Спрос неравномерный, нестабильный, прогнозировать движение рынка по локациям или типам квартир сложно. Цены реальных сделок в первой декаде июня не снижались, а вот рекламные цены явно поплыли вниз. Ближайшие месяцы агрегаторы и СМИ будут говорить о снижении цен. Продолжается «расслоение» в зависимости от качества объекта. Лоты в хороших домах, с ограниченным конкурентным предложением, будут устойчивы в цене. Их покупают. А квартиры в кварталах массовой застройки, старый фонд и панель - главные кандидаты на поступательное снижение цен и отрыв от «комфорт-класса». На рынке новостроек - «холодный душ». По итогам июня льготной ипотеки выдано на 614 млрд рублей - на 45% больше, чем рекордном мае. Цифры от ЦИАНа: в Петербурге и Ленобласти в июне продажи выросли до 7,4 тыс. сделок, на 24% к маю и на 48% - к июню прошлого года. По DataFlat.ru: 7,8 тыс. в июне, плюс 22,3% к маю и плюс 48,6% за год. Спрос раскачали, создали запас выручки. Зато с учетом неприятно затягивающейся паузы с продлением «семейки» падение будет еще сильнее расчетного. Со стороны кажется, что застройщики просто выжидают, мало рекламных акций и скидочных предложений. В реальности - идет интенсивная разработка альтернативных механизмов, которые хоть как-то компенсируют отказ от низких ставок. Возможно решение по семейной ипотеке вообще будет объявлено позднее, уже на фоне тревожных заявлений застройщиков и банков. А пока кто-то ждет, рынок естественным образом пытается найти баланс.

Не внимательно прочитал. Вместо ставки 7% доходы-расходы (как в Петербурге) надо будет платить 15%. Посчитайте сами, кому не лень, во сколько растет налоговая нагрузка.

Госдума приняла во втором чтении законопроект об изменении налогов. Как и ожидалось. Очень быстро движемся к существенному увеличению налогов. Особенно на малый и средний бизнес. Самым неприятным будет введение налога с выручки, который стыдливо называют НДС. 5% при оборотах 60-250 млн руб и 7% при оборотах до 450 млн. руб. в год. Практически никто из малых бизнесов не будет переходить на уплату классического НДС. Ведь для того чтобы выплаты по НДС были посильными, необходимо чтобы и входящие затраты были с НДС. А откуда их брать если себестоимость формируется из: ⁃ услуг и товаров таких же малых предприятий; ⁃ фонда заработной платы (вместе с налогами с нее), в котором тоже нет НДС к возмещению. Именно по-этому малый бизнес будет вынужден платить 5-7% налогов с выручки, как бы этот налог ни называли. Причем платить многократно по-цепочке, потому что проданные товары и услуги одних предпринимателей будут ложиться в себестоимость других. Раньше предприниматели платили налог 7% с прибыли (доходы-расходы). Например при рентабельности в 30% это было 2,1% с выручки. А теперь еще плюс 5-7% от выручки. Налоговая нагрузка растет в 3 раза и выше. Цены на товары и услуги небольших компаний и ИП существенно вырастут и существенно потеряют конкурентоспособность. Ну и правки типа перехода на фиксированную ставку УСН в 6% (с выручки) и 15% (с разницы) и поднятие лимита упрощенки до 450 млн. руб. носят косметический характер. Большая просьба к журналистам и блоггерам не выдавать их за стоящую компенсацию. В общем так себе поддержка. Чуть позже поделюсь как эти изменения повлияют на деятельность инвесторов в недвижимость (сильно) и агентств. @yeltsovm

ЦИАН опубликовал статистику продаж новостроек в СПб и ЛО за июнь. - В СПб и Ло 7,9 тысяч сделок, это на 24% выше чем в мае и на 48% больше чем в июне 2023; - Эти явно рекордный месяц в 2024 году, при этом за последние 2 года продажи были выше только с августа по декабрь прошлого года (льготно-ипотечный ажиотаж) и в паническом марте 2022 года; - В Петербурге цены в июне выросли на 1%, за год плюс 9%; - В Ленобласти цены в июне не изменились, за год плюс 8%; - Понятно что главная и единственная причина этого чудесного достижения - льготная ипотека. Доля ипотеки в Петербурге 87%, в Ленобласти 89%. Тут хочется робко спросить: а какие будут результаты если пауза с возобновлением семейной ипотеки затянется? Сделали хороший задел. Теперь - долгая адаптация. @yeltsovm