Блог Максима Ельцова

Продолжение рубрики «Громкие заголовки - наше все». СМИ сообщают о значительном - аж на 6% - росте просроченной задолженности по ипотеке. Прокомментировал по просьбе канала @moneyandpolarfox. Выглядит угрожающе. Но смотреть надо не на прирост задолженности, а на долю просрочки в общем объеме кредитов. А она остается на минимальном уровне - 0,34% (в 2018 году была выше 1%). Понятно что при росте объемов выданной ипотеки будет расти и сумма просроченной задолженности. Сейчас она составляет 61,8 млрд. руб. А вот в декабре 2020 года просрочка достигала 76 млрд. руб. Стремительный рост налицо. Не все заголовки одинаково полезны. @yeltsovm

Итоги недели. Медленно, но все-таки сползаем. На вторичном рынке Петербурга объем квартир в продаже продолжает плавно расти. Спальные районы плюс Мурино/Кудрово - плюс 0,9% за неделю, с начала мая - на 1,7% (ЦИАН). В майские праздники активность на рынке, естественно, снизилась. Но в первые же рабочие дни рынок бросился наверстывать упущенное, пошли сделки и авансы. При этом реальные цены сделок очень плавно снижаются. Это четко видно по статистике реализации нашего пула выкупленных квартир. Работает прежнее правило: активная реклама и минимальная, в сравнении с конкурентами, цена предложения. Спрос неровный, не всегда удается его спрогнозировать. В популярных локациях сделки идут, в других, которые и раньше не пользовались высоким спросом, даже качественные объекты продать сложно. Мало того, что покупатель привередлив, так еще и спрос распределяется неравномерно. Вслед за ценами реальных сделок продолжится снижение цен в рекламе. Но плавное. Цены поддерживает распространенная позиция продавцов: если по этой цене не продать, то все равно снижаться не будем, лучше просто снимем квартиру с рекламы. Кстати, с отменой ипотеки под 8% не следует ждать перетока спроса на вторичку. Скорее, просто будут меньше покупать. Рынок новостроек в оставшиеся дни мая будет наверстывать упущенные за праздники продажи. Поможет активно разогреваемый ажиотаж по поводу отмены льготных ипотечных программ - идут активные публикации в СМИ и рекламные кампании. Один из ведущих банков-партнеров уже предупредил нас, что срок записи на сделку увеличится до 2-5 дней - из-за повышенного спроса. При этом на фоне роста спроса цены не вырастут. Застройщики будут стремиться увеличить продажи, а не прибыль. На рынке долгосрочной аренды количество объектов за неделю увеличилось на 3,4%, до 3,3 тысяч. Не иначе - арендодатели вернули часть лотов из посуточного сегмента в «долгосрочку», не сумев найти выгодных арендаторов даже на майском пике. В любом случае дефицит предложения уже привел к тому что цены аренды типового жилья выросли по разным источникам на 20-30% @yeltsovm

Приятно работать с профессиональными журналистами. Во-первых задают содержательные вопросы; Во-вторых нередко узнаю новости еще до их публикации; В-третьих - наговорю не всегда связно и лаконично, а в результате получаются внятные комментарии. Обсудили с РБК ситуацию на вторичном рынке жилья в Петербурге. PS Собственные тексты сколько ни улучшай, сколько ни сокращай - все равно подписчики говорят что пишу не понятно и много. А еще опрошенные сознались, что читают 2-3 предложения и просто пролистывают длинные посты. Вы тоже так делаете? Много букв?

👆Сегодня в Ассоциации риэлторов СПб и ЛО провели круглый стол, посвященный апартаментам и ипотечным программам на их приобретение. Несмотря на то что решение приняли спонтанно, встреча получилась представительной и содержательной. Спасибо всем участникам, особенно ключевым спикерам - «Бекар», ПСК, «Глоракс», RBI, компания Inreit, Альфа-Банк, банк «Санкт-Петербург», банк ДОМ.РФ. Основные тезисы по итогам встречи: Рынок апартаментов, несмотря на высокие ставки, вполне устойчив. Объем ипотечных сделок пиковых (прошлогодних) 60-70% опустился до 20-30%. При этом есть устойчивая доля покупателей, с «живыми» деньгами. Популярностью пользуется рассрочка, либо до момента сдачи, либо длительная рассрочка уже при покупке готовых апартов от застройщиков (это новый тренд). Существенная доля сделок приходится на ипотеку с субсидированной ставкой. Эта схема позволяет при относительно небольшом повышении цены сделки понизить ставку кредитования, на весь период или до сдачи. Застройщики единогласно отмечают: клиенты-«рассрочники» менее надежны. В момент сдачи объекта и перехода на рыночную ипотеку часть покупателей может не справится с повышенной ставкой. Любопытно, что среди получателей рассрочки есть клиенты, которые не спешат оплачивать полную стоимость, предпочитая размещать деньги на депозитах, получая дополнительный доход. Ипотечные клиенты предпочитают покупать объекты как можно ближе к вводу в эксплуатацию. Логично: что рыночную ипотеку в 16-17% что субсидированную в 10,5-12% легче обслуживать имея арендный доход. Петербург по праву считается лидером в области развития сервисных апартаментов. Застройщики подтвердили: сильная УК не только стимулирует продажи и повышает стоимость «квадрата», но и формирует лояльную группу инвесторов которые будут совершать повторные покупки при запуске новых объектов. Банки подтверждают востребованность программ позволяющих минимизировать ежемесячные платежи, либо на первые пару лет, либо на весь период кредитования. Также пользуется спросом программа со ставкой 10,5% годовых на весь период кредитования с удорожанием объекта на 12,5%. @yeltsovm

Еще немного о достижимости цели в 33 метра на человека. Обсудили на страницах ЦИАН Журнала. @yeltsovm

Я опять о налогообложении сделок с недвижимостью. Мой хороший друг и давний партнер Вадим Баранча впервые за долгое время проводит семинар по налогообложению в Санкт-Петербурге. Очно. У Вадима классная налоговая онлайн школа. Я лично, наша команда и мои партнеры из закрытого клуба инвесторов часто прибегаем к его помощи. Когда: 14 мая. С 10:00 до 18:00. Где: На площадке банка Санкт-Петербург, Малоохтинский 64. 80 из 110 мест уже забронированы. Рекомендую семинар искренне и безвозмездно. Но персональную ссылку для регистрации сделали: https://barancha.ru/events_spb?utm_source=yeltsov Поспорили с Вадимом что с помощью моего анонса догоним до 100% заполнения.

Я опять о налогообложении сделок с недвижимостью. Мой хороший друг и давний партнер Вадим Баранча впервые за долгое время проводит семинар по налогообложению в Санкт-Петербурге. Очно. У Вадима классная налоговая онлайн школа. Я лично, наша команда и мои партнеры из закрытого клуба инвесторов часто прибегаем к его помощи. Когда: 14 мая. С 10:00 до 18:00. Где: На площадке банка Санкт-Петербург, Малоохтинский 64. 80 из 110 мест уже забронированы. Рекомендую семинар искренне и безвозмездно. Но персональную ссылку для регистрации сделали: https://barancha.ru/events_spb?utm_source=yeltsov Поспорили с Вадимом что с помощью моего анонса догоним до 100% заполнения.

В моей семье День Победы всегда был самым главным праздником. Когда был маленьким обязательно собирались у бабушки с дедушкой, приходили самые близкие друзья семьи. Они очень хотели чтобы этот день навсегда остался в памяти поколений. Никто не забыт, ничто не забыто. С Днём Победы!