Блог Максима Ельцова
Профессиональный и личный взгляд на рынок недвижимости СПб Учредитель ПИА Недвижимость Инвестор в жилую и коммерческую недвижимость по всем вопросам @myeltsov https://instagram.com/myeltsov?igshid=YmMyMTA2M2Y=
Ko'proq ko'rsatish1 461
Obunachilar
+824 soatlar
+127 kunlar
+4730 kunlar
- Kanalning o'sishi
- Post qamrovi
- ER - jalb qilish nisbati
Ma'lumot yuklanmoqda...
Obunachilar o'sish tezligi
Ma'lumot yuklanmoqda...
Итоги недели на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
Единственная хорошая новость на вторичном рынке: объем предложения за неделю снизился на 0,8% (спальники плюс Мурино/Кудрово, ЦИАН). Прирост с начала мая - всего 2,2%. Ожидания существенного прироста пока не оправдались.
А вот спрос после майских полностью не восстановился. Рыночную ипотеку покупатели берут на суммы в пределах 2-3 млн рублей.
Платить более 60-70 тысяч в месяц (т.е. «около «средней зарплаты») люди не готовы.
Темпы снижения цены сделок ускорились. Особенно по менее качественным квартирам и в локациях, где традиционно слабый спрос.
Из-за динамики рынка оценки актуальны не больше недели.
По выкупленным квартирам, которые мы не продали до майских праздников, вынуждены идти на дополнительные скидки: цены ушли.
Пропущенная неделя-две оборачивается для продавца (по типовой квартире) потерей 50-150 тысяч рублей.
Слабый спрос на вторичном рынке приводит к потерям и на первичке: продать имеющееся жилье для формирования первого взноса непросто.
Мешает разрыв ожиданий и реальных цен сделок. Отчасти спасает сервис моментального выкупа жилья, реализуемого нами в Петербурге и Москве совместно с застройщиками.
Новостройки. В целом по стране по данным ДОМ РФ на 23 мая выдано 87,7 млрд рублей льготной ипотеки (та, что под 8% и заканчивается в июне). При таких темпах в мае будет выдано всего на 5-10% выше, чем в апреле. Уровень выдачи семейной ипотеки тоже не растет.
Ажиотажа по поводу окончания льготной ипотеки нет. Но, судя по нашим сделкам и информации от застройщиков - спрос устойчивый.
Рынок долгосрочной жилой аренды нащупал равновесие в районе 3,4 тысячи вариантов (ЦИАН). Остается посмотреть, что будет со ставками при стабильно минимальном предложении.
@yeltsovm
Блог Максима Ельцова
Разрыв ожиданий Вторичный рынок проходит очередной этап расхождения между ожиданиями продавцов и реальными ценами сделок. Проблема была всегда. Но теперь, мало того что реальные цены сделок существенно меньше чем в рекламе, так они еще и снижаются быстрее, чем продавцы готовы снижать цену. С нашей аналитикой объективно сложно спорить - ежемесячно команда продает приличный пул квартир, выкупленных на инвесторов. С учетом цены денег, потеря одного дня в продаже типовой квартиры обходится минимум в 4-6 тыс. рублей. Бизнес-процессы заточены, чтобы: ⁃ точно оценивать квартиры; ⁃ продать максимально дорого, но быстро. За ошибки платим реальной потерей прибыли, а иногда - и убытками. Типичный случай: клиент продает квартиру, чтобы сформировать первый взнос и купить новостройку в ипотеку. С трудом согласился и принял нашу оценку. Но настоял на чуть более высокой цене. Не принял предложение о разумной скидке от покупателя. Через две недели становится понятно, что рынок еще немного снизился и надо заходить…
👍 5
Разрыв ожиданий
Вторичный рынок проходит очередной этап расхождения между ожиданиями продавцов и реальными ценами сделок.
Проблема была всегда. Но теперь, мало того что реальные цены сделок существенно меньше чем в рекламе, так они еще и снижаются быстрее, чем продавцы готовы снижать цену.
С нашей аналитикой объективно сложно спорить - ежемесячно команда продает приличный пул квартир, выкупленных на инвесторов. С учетом цены денег, потеря одного дня в продаже типовой квартиры обходится минимум в 4-6 тыс. рублей.
Бизнес-процессы заточены, чтобы:
⁃ точно оценивать квартиры;
⁃ продать максимально дорого, но быстро.
За ошибки платим реальной потерей прибыли, а иногда - и убытками.
Типичный случай: клиент продает квартиру, чтобы сформировать первый взнос и купить новостройку в ипотеку. С трудом согласился и принял нашу оценку. Но настоял на чуть более высокой цене. Не принял предложение о разумной скидке от покупателя. Через две недели становится понятно, что рынок еще немного снизился и надо заходить на новый этап снижения….
Клиент, конечно, подозревал что реальность расходится с ожиданиями. Но, когда становится понятно, что разница в цене его квартиры и новостройки составляет 20% (пока), следует два варианта реакции:
⁃ снимаем с продажи, не готов к такой разнице в ценах. Это отчасти объясняет слабый рост предложения - нет мотива продать;
⁃ держим цену. А это к тому, что большая часть предложения не соответствует реальным ценам на рынке. Но именно на этот уровень ориентируются новые продавцы, выставляя свои объекты. Круг замкнулся.
Сейчас цены в рекламе - это цены по которым квартиры не продаются. Но вот как это объяснить…
@yeltsovm
👍 13❤ 1
К Дню предпринимателя власти подготовили сюрприз: тихие похороны малого и среднего бизнеса.
В рамках налоговой реформы предполагается ввести НДС для компаний и ИП с оборотом более 60 млн рублей. Напомню, что текущий лимит выручки УСН - 265,8 млн. руб.
По сути, речь идет об отмене Упрощенной Системы Налогообложения (УСН), как бы это ни называлось официально.
Особенно умиляют комментарии законотворцев: упрощенку применяют относительно немного компаний с оборотом свыше 60 млн. руб., изменения «помогут пополнить бюджет и уравнять обязанности бизнеса».
Для компаний, у которых значительная доля расходов приходится на оплату труда (в их число входят и риэлторские агентства), введение НДС повысит налоговую нагрузку в разы.
Также это будет сокрушительным ударом по инвесторам в коммерческую недвижимость. К налогу с продажи объектов на сумму свыше 60 млн. руб. добавится НДС в размере 20% от всей выручки. Неслабо, правда? Подавляющее большинство продавцов не имеет входящего НДС и находятся на старой системе УСН. Кстати, и количество небольших объектов торговой и индустриальной недвижимости в продаже резко снизится.
Вот такая вот забота о предпринимателях. Тихо, цинично, снизить порог налогообложения в 4 раза.
При том что ранее установленный законом лимит последовательно поднимался вслед за инфляцией.
А еще очень смущает, что кроме пары публикаций (отдельное спасибо - РБК) в СМИ нет никакой реакции. Как нет ее и от различных деловых и политических сообществ, которые (вроде бы) отстаивают интересы предпринимателей. Может, просто готовятся ответить?
@yeltsovm
👍 6❤ 4🤔 2👎 1🔥 1
Центробанк: «Прекращение с июля действия массовой льготной ипотеки на новостройки под 8% и корректировка условий других госпрограмм могут привести к временному сокращению спроса на жилье, но это не окажет значимого негативного влияния на застройщиков».
Тут, конечно, главный вопрос - что такое «значимое влияние»?
На заканчивающуюся ипотеку под 8% сейчас приходится 30% льготных кредитов или 20-25% объема продаж у застройщиков.
На семейную ипотеку приходится половина льготных кредитов или 40% продаж. Если ставку повысят для семей с детьми старше 6-ти лет (согласно последней версии ограничений), то спрос снизится еще 10-15%.
Вопрос знатокам: каким должен быть масштаб потерь спроса, чтобы ЦБ признал его значимым?
@yeltsovm
💯 3
Чиновники пытаются внести ясность в перспективы льготной ипотеки. Решить задачку «со звездочкой» (вполне вероятно - вообще не имеющую решения).
С одной стороны - для отрасли важно зафиксировать долгосрочные условия льготной ипотеки и кредитования. Потому что продолжительность строительного цикла на порядок выше частоты изменений как на макроэкономическом уровне, так и на уровне правительственных и законодательных решений. Это касается и шараханий (извините за мой французский) относительно изменений льготной ипотеки, первого взноса, требований к минимальной площади, величины ключевой ставки и т.д. «Ни один строительный проект не завершается в тех же условиях, в которых начинался».
Отрасль нуждается в надежной (долгосрочной) опоре. Но под влиянием внешних факторов условия госипотеки все равно придется «подкручивать». Например, никто не учитывал, как взлетят затраты бюджета на компенсацию по уже выданной ипотеке после (вполне возможного) подъема ключевой ставки на длительный срок. Или что население бросится покупать новостройки по льготным ставкам перед каждым этапом ужесточения условий.
А если установленных долгосрочных параметров и ставок будет недостаточно и спрос критично просядет?
Поэтому задача и не имеет однозначного решения. Хорошо, что «внесут ясность», плохо - что уже чрез два-три квартала условия снова придется корректировать (изменятся параметры спроса, инфляции, ключевая ставка и пр.)
Итого. «На долгий срок установленные параметры» для строительного блока - лишь очередной эпизод в серии непрерывных изменений.
@yeltsovm
В Госдуме заявили о закрытии «двери под названием «льготная ипотека»
Льготные ипотечные программы будут более жесткими и адресными на ближайшие пять лет, заявил председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству
👍 12🔥 1
Сегодня, похоже, день нерешаемых задач.
Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил что может помочь сформировать вид наемного жилья без права приватизации, которое можно использовать в качестве маневренного фонда.
Такое жилье нельзя приватизировать и, видимо, его аренда будет дешевле коммерческой.
Давайте посчитаем: рыночная доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 3%. Ставка кредитования (можно просто депозит посчитать) - 16-17%. То есть в год этот маневренный фонд будет проедать больше 13% от своей рыночной стоимости. А если это еще и построить надо будет без денег дольщиков…
Что-то не сходится?
@yeltsovm
Белая Каска
⚡️ Механизм найма жилья поможет регионам создать маневренный фонд на случай ЧС ⚡️Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил что может помочь сформировать вид наемного жилья без права приватизации, которое можно использовать в качестве маневренного фонда. Стасишин отметил, что подобный фонд важен для тех, кто не может позволить себе жилье по ипотечной ставке, а также для граждан с финансовыми обязательствами. ⭐️ Стасишин:Нам нужны длинные недорогие деньги, которые нужно вложить, чтобы заинтересовать бизнес. Что касается муниципалитетов, то сейчас в стране немного регионов, которые могут за свой счет передать такое жилье в муниципальный фонд Говоря о коммерческом найме, Стасишин отметил, что пока не время для создания платформы для структурирования этого сегмента рынка жилья.
👍 4😁 2👎 1❤ 1
ЦИАН журнал спросил что я думаю о перспективах Биометрической ипотеки.
Это когда удаленно подтвердив свою личность, вы можете получить кредит и провести сделку полностью удаленно. Не посещая банк, мфц, офис агентства/застройщика и т.д.
А вы как думаете?
👍-за этим будущее;
👎-это ни к чему, потери от мошенничества вырастут;
🤔- это не для меня. Мне бы вспомнить где мой СНИЛС и свидетельства о рождении детей.
@yeltsovm
В России займутся развитием «биометрической» ипотеки
ЦИАН - новость о рынке недвижимости от 2024-05-24 - В России займутся развитием «биометрической» ипотеки
👎 34👍 13🤔 4❤ 2
По ТГ-каналам вихрем разнеслась новость: Яндекс-Недвижимость внедрили функцию поиска новостроек по величине ипотечного платежа.
Мысль здравая. У других сервисов (ЦИАН, Тренд, Н-Маркет) есть возможность оценить ежемесячный платеж, но о запуске такого поиска не заявляли.
Стратегически решение правильное: конкуренция на первичке уже давно идет не по цене объекта (и уж тем более не по соотношению цена/качество), а именно по размеру ипотечного платежа. Это же касается и апартаментов и даже вторичного рынка жилья. Там все еще можно поиграть понижением ставки за счет доп комиссии банку.
Заодно передаю привет тем агрегаторам, с которыми обсуждал необходимость такого поиска.
Зашел на Яндекс. Потыкал кнопки фильтров. Вне зависимости от типа ипотечной программы (семейка, IT, 8% и т.д.), которой я хочу воспользоваться, мне предлагают 70 вариантов ЖК. Либо я что-то не так делаю, либо новая услуга требует доработки.
Вообще задача насколько интересная, настолько и не простая. Надо синтезировать качественную работу ипотечного брокера и подбор новостроек.
@yeltsovm
👍 9🤔 2❤ 1🔥 1
Только этого нам еще не хватало. Зампред Алексей Заботкин: Банк России и в июне будет рассматривать вариант повышения ставки.
Открывается широкое поле для обсуждения:
- ставка и так запредельно высокая и уже без разницы;
или
- повышение явно ухудшит ситуацию на рынке недвижимости (недоступность ипотеки для вторичного рынка и апартаментов, дороговизна кредитов на покупку земельных участков и тд);
Вы какой точки зрения придерживаетесь?
@yeltsovm
😁 1🤯 1
Итоги недели на рынке жилья в Петербурге.
Все-таки снижаемся?
На вторичном рынке Петербурга прирост предложения ускорился. За прошедшую неделю - плюс 1,3% (ЦИАН, спальные районы и Мурино/Кудрово).
А с начала месяца плюс 3%. Это уже ощутимая прибавка.
Самого ходового товара - «однушек» - с начала мая стало больше на 5%. Похоже, май закроем с рекордным приростом объема предложения.
Одновременно фиксируем некоторое ускорение снижения цен реальных сделок.
По квартирам, которые мы выкупаем, даже небольшая задержка по вхождению в сделки приводит к снижению цены продажи относительно прогнозируемой. Упустили неделю/полторы по типовым квартирам - успевают появиться конкуренты с ценами на 100-150 тыс. руб. ниже, приводя к сопоставимой потере в цене продажи.
По данным Росреестра, за апрель на вторичном рынке в Петербурге зарегистрировано 8260 сделок - на 16% меньше, чем в апреле 2023 года (9827). И отставание от прошлого года с каждым месяцем будет нарастать.
Смельчаков брать ипотеку под 17% не много.
Рынок новостроек, похоже, делает глубокий вдох перед серьезным погружением. Статистика Росреестра за апрель подтверждает данные DataFlat.ru и ЦИАН: в апреле проведено 5503 сделки в новостройках - на 32% больше, чем в апреле 2023-го (4158).
Судя по активности клиентов, многие спешат взять ипотеку по старым условиям.
Некоторые крупные застройщики повышают цены на этой неделе.
Большинство покупателей формируют первый взнос за счет накоплений. Те, кто рассчитывает на продажу квартиры на вторичном рынке, испытывают трудности: их ожидания и реальные цена сделок на вторичке сильно расходятся.
Объем сделок на ажиотаже от отмены ипотеки под 8% в мае-июне заметно вырастет. Дальше - новый этап адаптации к возможным минус 30% объемам продаж.
Объем предложения на рынке аренды относительно стабилен: 3,4 тысячи вариантов, на 4% больше, чем в конце апреля.
Хорошо, что не снижется; плохо, что он это рекордно низкий уровень.
Любое дальнейшее сокращение подтолкнет арендные ставки.
@yeltsovm
👍 8🤔 3🔥 1