КОТЛОВАНЪ

В Подмосковье запретили строить квартиры меньше 28 кв. м. С 1 января следующего года начнет действовать постановление правительства Московской области № 947–ПП от 03.09.2024, которое устанавливает минимальную площадь 28 кв. м для студий и однушек и 44 кв. м для двушек. Постановление распространяется на новое строительство и не повлияет на объекты, которые прошли экспертизу проектной документации до указанной даты. При расчетах не учитываются площади балконов, лоджий, террас, кладовых и приквартирных тамбуров. Ранее такие требования были обязательными при проектировании МКД в рамках реновации и носили рекомендательный характер в остальных случаях, норма была зафиксирована в стандартах качества жилищного строительства.

Итоги недели. За август объем предложения вторичного жилья в спальных районах Петербурга сократился на 1,7%. В начале сентября предложение немного выросло (на 0,4%), но больше похоже, что количество лотов будет и дальше снижаться. Сохраняется приличный уровень звонков, просмотров и авансов, несмотря на традиционное сезонное затишье, связанное с 1 сентября. Анализ сделок за два последних месяца показывает, что по ряду домов и микрорайонов цены реальных сделок даже немного выросли, местами до +5%. Хотя по ценам в рекламе это увидеть сложно. Квартиры по привлекательным ценам быстро уходят, объекты с завышенными ценами снижаются. Поди разберись, куда идет рынок. К середине сентября можно ожидать сезонного роста деловой активности. Констатируем: в целом цены вторичного рынка более стабильны и даже нацелены на небольшой рост. До сокращения разрыва с ценами новостроек еще далеко, но направление понятно. На рынке новостроек значимых изменений нет. Ожидаемо растет предложение рассрочек на весь период строительства, с минимальным первым взносом. К траншевой ипотеке застройщики добавляют точечные скидки. Появились предложения с субсидированной ипотекой без повышения цены: под 12% на 10 лет, с последующим переходом на рыночную ставку. Некоторые девелоперы повышают вознаграждение для агентств, вводят дополнительную мотивацию, стремясь с помощью риэлторов поддержать продажи. В целом по стране на 29 августа выдано всего 184 млрд рублей льготной ипотеки - так же, как в июле. Похоже, что сложившийся уровень продаж по семейной ипотеке может измениться только с очередным информационным ажиотажем, например, в связи с исчерпанием лимитов. Ждём со дня на день. Отмечу заметное охлаждение спроса на переуступки. Логично: семейную ипотеку использовать нельзя, кроме того, нужно еще ждать до момента сдачи дома. За первое полугодие объем сделок по переуступке (цессии) в Петербурге снизился на 25% (по отношению к аналогичному периоду 2023-го). Но следим за ними внимательно: именно в этих сделках видна реальная стоимость новостроек - цена, за которую частный инвестор может выйти из проекта. Все чаще сталкиваемся с ситуацией, когда людям сложно продать объект даже по той же цене, по которой они его приобретали. Чем меньше влияние льготной ипотеки, тем виднее траектория: цены вторичного рынка, новостроек и сделок по переуступке сближаются. (С поправками на качество дома, локацию и пр.). Но мы еще в самом начале этого процесса. Переход к нормальному рынку займет много времени. @yeltsovm

Сейчас в ряде девелоперов начали прикидывать, кто будет банкротиться из-за огромных фин. расходов, которые начали нести из-за высокого ключа и удавки на шее под названием проектное финансирование. Думается, что с рынка отправятся отдыхать по одному - два игрока из следующих категорий: 1. Большая и публичная компания. Громкого падения в стиле СУшки или Урбана не будет. Будет либо национализация, либо крупная M&А сделка. Поглощение в стиле Мортона или в стиле ДСК. Поэтому не страшно - просто станет на рынке одним брендом меньше. Эти бренды ещё и забываются со скоростью света. Правда, сроки в проектах поедут. Они и так едут, что приходится постоянно какие-то странные вещи в виде моратория протаскивать. 2. Молодой и амбициозный игрок, который только набрал 3-4 проекта, ещё нифига не строит, нифига не продает - кэшфлоу нет, а за землю платить надо, обязательства по КРТ нести, да и вообще выкупать КРТешную землю. Тут как бы статьи в Ведомостях про айпиошные амбициями будут быстро остужены кассовым разрывом и как следствием - продажей земли. Тоже ситуация для рынка не критичная. Нет продаж, нет обманутых дольщиков - нет проблем. Проблемы могут начаться только в ситуации, - смогли дотащить проект до старта продаж. И уже на старте продаж понять, что студия в кукуево 15-20 мультов не стоит, даже если написать, что это "бизнес-плюс-класс". Вот тут уже будет неприятно. И дольщики будут не довольны, банк будет вообще не хэппи ну и амбициозный девелопер тоже в жопе. 3. Экстенсивно растущие "федеральные" девелоперы. Есть ребята, которые брали любые проекты, в любых городах, главное чтобы набить проектами портфель. Можно этот процесс назвать "эффект интеко", когда покупается любая земля за любые бабки с полным пренебрежением на тему что с ней делать. Какой рынок, какой GR, как продавать и тд. За 4 года роста рынка таких портфелей ох накопилось, причем в городах с достаточно сложным рынком и низкой емкостью, где до прихода "федеральных" девелоперов строил один какой-нибудь игрок и дорого продавал, потому что нет конкуренции, выбора и вообще рынок - сопля. А сейчас придется начать толкаться руками и пытаться расширить емкость. 4. Региональные девелоперы, которые покупали столичные площадки только чтобы сделать сделку и заявить о выходе в столицу. Особенно в рисках товарищи, у которых нет донорского, регионального проекта, чтобы хоть как-то покрыть расходы текущими проектами. 5. Полумертвые команды. На рынке есть компании с очень слабыми командами управленцев, которые на растущем рынке ничего выдающегося не показывали, а на кризисном вся эта потемкинская деревня пойдет ко дну. Собственно одни уже отправились "в последнюю осень". 6. Нишевые игроки с одним 1-2 проекта. Тут могут закончиться небольшие компании, особенно ремесленники, которые очень долго что-то формируют и очень медленно что-то продают. Также сейчас будет интересно посмотреть как девелоперы будут играть в горячую карточку под названием "скинь лоху площадку". "Публичные" будут продавать землю "федеральным", "федеральные" толкать "амбициозным". В пяр релизах всегда будут обе стороны молодцы - одни выгодно продали, другие выгодно купили. То что кто-то бабки прокрутил и фин. модель проекта точно не улучшил - это уже за скобками. Бояться не надо за компании, где акционер - СЕО рулит операционкой. Сбалансированный земельный банк средних проектов по 50-150 тыс. кв. м. с нормальной географией. Есть контроль себестоимости и налаженная машина продаж в том числе агентских.

И просто блестяще от Никиты Евгеньевича о том, что банки сумасшедше разогнали стоимость земельных участков под строительство в России👆🏻 Он напомнил, что бриджи проектного финансирования выдаются банками по резервированию.

«Выдавая бридж, застройщики немного корректировали будущую цену реализации и через год до разрешения на строительство, это приводило к тому, что резервирование было по 1-3% от выданного кредита. И теперь те земли, которые вы купили неоправданно дорого, вы пытаетесь продать за бриджи, чтобы снизить кредитную нагрузку. При этом себестоимость строительства уже оптимизирована больше некуда. Таким образом, Минстрой не позволит застройщикам сдвигать сроки передачи ключей и раскрытия эскроу»,— заявил замглавы ведомства.

Никита Стасишин также призвал «маленьких застройщиков перестать мнить себя крупными федеральными». При этом «вы за кредиты покупаете земли, которые потом непонятно, как будут реализованы».

Девелоперы начали массово жаловаться на невыполнение плана продаж. Это фиксируют аналитики домарф. Оказывается, что у девелоперов настолько плохое планирование, что они не смогли спрогнозировать падение продаж на фоне отмены льготной ипотеке, а также низкого сезона - отпуска у людей как ни как. А теперь держите плачь Ярославны - мы не выполнили планы. Также надо отметить отсутствие подрядчиков и трудовых ресурсов. Всех подрядчиков "эффективными тендерами" прожимали, а теперь их нет. Удивительно. Главное, чтобы эти вопли не вернули льготную ипотеку. Надо действовать другими методами.

🤓Если коротко, суд решил что размещать имена и фамилии в списке должников за ЖКХ на двери подъезда — можно. Это не противоречит закону о персональных данных и не порочит честь и достоинство упомянутых неплательщиков. 🔺Треугольный метр

Все пытаются хайпануть аналитикой на тему студий до 28 кв. м. а в итоге - нифига не получается, потому что никакого сдвига, кроме обсуждения в чатиках не произошло.

На рынке загородки становится жарко!  🔥🔥🔥 В ИЖС объем выдачи ипотеки растет, запустили механизм эскроу-счетов и в целом — сезон. Самое время ухватить кусочек загородного пирога 🥮 Тюменская архитектурно-строительная компания IngalDom запускает свой поселок — с поддержкой GMKStudy через курс «Загородка: от идеи до больших продаж». Понаблюдаем за процессом в формате РЕАЛИТИ?) ПРИОТКРЫТЬ ЗАНАВЕС Подробнее про наш курс по загородке вы можете узнать на сайте. А если тоже хотите пройти обучение бесплатно в рамках реалити — заполняйте эту форму. У претендента должен быть запрос, желание обучаться и медийность. Мы отберем заявки и свяжемся с вами.

Как мы уже не раз писали, нормальная ситуация на рынке жилья в России – это ежегодный рост цен на уровне инфляции + 2-3%. Именно так, к примеру, жил рынок в 2018 году. Но ещё до введения льготной ипотеки, со второй половины 2019 года это правило было преодолено, и на рынке начал надуваться классический «пузырь». Далее с введением льготной ипотеки «пузырь» надувался всё больше – причём и на вторичном рынке (хоть и в меньшей мере), где была только рыночная ипотека. Судя по накопленному объёму «пузыря», потенциал снижения цен на новостройки составляет около 30%, на «вторичку» - 15-20%. Но в обоих сегментах рынка продавцы будут держаться до последнего, и не снижать цены. Тем более что правительство так и не решилось полностью отменить льготные ипотечные программы. (График – НРА)

⚡️ Минстрой и ЦБ обсуждают увеличение ответственности банков при выдаче проектного финансирования застройщикам, сообщил замглавы Минстроя Никита Стасишин. По его словам, в текущей экономической ситуации следует более тщательно подходить к одобрению проектного финансирования, в том числе в части норм резервирования при кредитах на покупку земельных участков. @rusipoteka

🏗 В августе застройщики активизировали вывод новых проектов на рынок, сообщает ДОМ РФ. За месяц запущено строительство 4,5 млн кв. м многоквартирного жилья (+34% к июлю 2024 года и +17% к августу 2023 года). Это третий по величине результат с начала 2024 года, уступающий только значениям марта и апреля. #стройка @rusipoteka

Я бы на ее месте давно плюнул на это

Сейчас в ряде девелоперов начали прикидывать, кто будет банкротиться из-за огромных фин. расходов, которые начали нести из-за высокого ключа и удавки на шее под названием проектное финансирование. Думается, что с рынка отправятся отдыхать по одному - два игрока из следующих категорий: 1. Большая и публичная компания. Громкого падения в стиле СУшки или Урбана не будет. Будет либо национализация, либо крупная M&А сделка. Поглощение в стиле Мортона или в стиле ДСК. Поэтому не страшно - просто станет на рынке одним брендом меньше. Эти бренды ещё и забываются со скоростью света. Правда, сроки в проектах поедут. Они и так едут, что приходится постоянно какие-то странные вещи в виде моратория протаскивать. 2. Молодой и амбициозный игрок, который только набрал 3-4 проекта, ещё нифига не строит, нифига не продает - кэшфлоу нет, а за землю платить надо, обязательства по КРТ нести, да и вообще выкупать КРТешную землю. Тут как бы статьи в Ведомостях про айпиошные амбициями будут быстро остужены кассовым разрывом и как следствием - продажей земли. Тоже ситуация для рынка не критичная. Нет продаж, нет обманутых дольщиков - нет проблем. Проблемы могут начаться только в ситуации, - смогли дотащить проект до старта продаж. И уже на старте продаж понять, что студия в кукуево 15-20 мультов не стоит, даже если написать, что это "бизнес-плюс-класс". Вот тут уже будет неприятно. И дольщики будут не довольны, банк будет вообще не хэппи ну и амбициозный девелопер тоже в жопе. 3. Экстенсивно растущие "федеральные" девелоперы. Есть ребята, которые брали любые проекты, в любых городах, главное чтобы набить проектами портфель. Можно этот процесс назвать "эффект интеко", когда покупается любая земля за любые бабки с полным пренебрежением на тему что с ней делать. Какой рынок, какой GR, как продавать и тд. За 4 года роста рынка таких портфелей ох накопилось, причем в городах с достаточно сложным рынком и низкой емкостью, где до прихода "федеральных" девелоперов строил один какой-нибудь игрок и дорого продавал, потому что нет конкуренции, выбора и вообще рынок - сопля. А сейчас придется начать толкаться руками и пытаться расширить емкость. 4. Региональные девелоперы, которые покупали столичные площадки только чтобы сделать сделку и заявить о выходе в столицу. Особенно в рисках товарищи, у которых нет донорского, регионального проекта, чтобы хоть как-то покрыть расходы текущими проектами. 5. Полумертвые команды. На рынке есть компании с очень слабыми командами управленцев, которые на растущем рынке ничего выдающегося не показывали, а на кризисном вся эта потемкинская деревня пойдет ко дну. Собственно одни уже отправились "в последнюю осень". 6. Нишевые игроки с одним 1-2 проекта. Тут могут закончиться небольшие компании, особенно ремесленники, которые очень долго что-то формируют и очень медленно что-то продают. Также сейчас будет интересно посмотреть как девелоперы будут играть в горячую карточку под названием "скинь лоху площадку". "Публичные" будут продавать землю "федеральным", "федеральные" толкать "амбициозным". В пяр релизах всегда будут обе стороны молодцы - одни выгодно продали, другие выгодно купили. То что кто-то бабки прокрутил и фин. модель проекта точно не улучшил - это уже за скобками. Бояться не надо за компании, где акционер - СЕО рулит операционкой. Сбалансированный земельный банк средних проектов по 50-150 тыс. кв. м. с нормальной географией. Есть контроль себестоимости и налаженная машина продаж в том числе агентских.

Земляные черви Фонтанка опубликовала картинку с планами "развития" метро на ближайшие 10 лет. Смешные темпы и совершенно бездарные траты на метро в Пулково сотоварищи (слава Богу, эти участки без дат) - это банальности. Если вглядеться, МСС (а следом, и город) очевидно расписываются в неумении нежелании строить СТАНЦИИ. Они хотят копать тоннели. Часть станций будет строиться "на проход" (учим новояз), часть пересадочных станций будет строиться без пересадок... 🤯 И эти люди на серьёзных щах задвигают нам про транспортную систему? Про интеграцию электричек и метро? У вас без выходов на поверхность строятся и Броневая (без той самой интеграции с диаметрами, вы же их в 30 году планируете, не?), и Боровая (без той самой интеграции с самым мощным "тактовым", Витебским, направлением)! Вангую, что к следующим выборам развитие метро будет измеряться не станциями, а километрами. А станции-призраки останутся потомкам. ЗЫ. И схема, конечно - кровь из глаз. Ну нельзя так документы оформлять! Руки оторвать.

думцы из телевизора поделились идеей лизинга жилья. вот мол какая хорошая идея родилась галочка ты щас умрешь. полагаем, что и всем понравилось. вот какая интересная подача:

«Государство или регион может вводить отраслевую поддержку. Например, субсидировать вам часть аренды, допустим, врачам. То есть условный лизинг жилья с возможностью постепенного выкупа готовой квартиры, с фиксированной арендной платой — это хороший вариант».

занятно. человеку ведь много знать не хочется. «аренда с выкупом» - охренительно. пофиг, что лизингом назвали - какая разница? (помните, да, ведь никакой разницы у человеков в понятиях многих не существует - арендатор или наниматель, аванс или задаток, собственник или зарегистрированный - все одно, пофиг). будет ли кто-то заморачиваться про изъятие предмета лизинга при просрочке? а кто вообще будет лизингодателем - банк? застройщик? кто быстрее всех сориентируется на местности и создаст лизинговое спецподразделение? какая вообще конструкция лизинга у нас, знает кто? да, мы в курсе, что берут в лизинг автомобили. но вот для нас разница между покупкой машины и жилья очевидна. а кто будет за всем этим надзирать, приглядывать, регулировать, оберегать, поливать и пропалывать? пока это выглядит как предложение не слишком полезное для людей, но достаточно перспективное для стройотрасли. лизинг - шмизинг - итог один: кредитование под обеспечение. со всеми вытекающими. и в суд просто так не сбегаешь - сначала придется разориться на пошлине, а уж потом на всем остальном. рискованная схема для человечества. но как мы знаем, кто не рискует тот не пьет 🍾

Чиновники считают, что достичь цели по строительству в России к 2030 году 120 млн кв. м жилья будет сложно в том числе из-за жесткой политики ЦБ 🖌 Минстрой обеспокоен возможным снижением ввода жилья в России в ближайшие годы и не исключает необходимости корректировки показателей национального проекта по жилью, заявил на Восточном экономическом форуме во Владивостоке замглавы министерства Никита Стасишин, чьи слова приводит РИА «Новости». Он считает, у застройщиков пока есть необходимый задел на этот и следующий годы, однако в конце 2026 и в 2027 годах возможна просадка. Замминистра считает, что причина такой ситуации в том числе в регуляторной политике Центробанка и роста ключевой ставки. 🖌 Национальный проект предполагает, что к 2030 году в России должно ежегодно строится 120 млн кв. м жилья.

Разместил фейк - заплатил штраф 👇👇👇 Собственница квартиры в Хабаровске выставила свой объект на Домклик, а потом удивилась, когда обнаружила объявления со знакомыми фото на Авито, Циане и других досках. Фейкометчик настолько обнаглел, что поверх фотографий собственницы нанес логотипы своего агентства. В итоге в суд полетел иск о защите авторских прав. По итогам судебного дела с нерадивого агента взыскали 92 160 рублей за нарушение авторских прав. Взыскали и компенсацию за нарушение исключительного права, и компенсацию морального вреда. Так суд учел то, что агент на фото не указал имя автора и влепил свой логотип. Дело дошло до Верховного Суда, поэтому на него вполне можно опираться в других таких делах. Ссылка на дело: https://kraevoy--hbr.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=37742375&delo_id=5&new=5&text_number=1

Группа компаний «ПИК» сохранила первое место среди девелоперов по текущим объемам строительства жилья в Москве. Это следует из рейтинга составленного на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

На начало сентября 2024 года ГК «ПИК» строит в столице 86 жилых домов (61,8 тыс. квартир) общей площадью 2,5 млн кв. м. Проекты лидера занимают 13,9% в общем объеме возводимых новостроек в Москве.

#новостройки

✍️ Михаил Шуфутинский печатает