проект в ОАЭ — Артём Батукаев
Open in Telegram
1 234
Subscribers
No data24 hours
-27 days
-1730 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+2
in 0 channels
August '26
+18
in 1 channels
Get PRO
July '26
+28
in 0 channels
Get PRO
June '26
+23
in 0 channels
Get PRO
May '26
+51
in 0 channels
Get PRO
April '26
+102
in 3 channels
Get PRO
March '26
+39
in 3 channels
Get PRO
February '26
+36
in 0 channels
Get PRO
January '26
+39
in 2 channels
Get PRO
December '25
+60
in 1 channels
Get PRO
November '25
+48
in 1 channels
Get PRO
October '25
+40
in 0 channels
Get PRO
September '25
+39
in 0 channels
Get PRO
August '25
+34
in 1 channels
Get PRO
July '25
+28
in 0 channels
Get PRO
June '25
+47
in 3 channels
Get PRO
May '25
+35
in 2 channels
Get PRO
April '25
+43
in 2 channels
Get PRO
March '25
+66
in 1 channels
Get PRO
February '25
+72
in 1 channels
Get PRO
January '25
+115
in 12 channels
Get PRO
December '24
+31
in 1 channels
Get PRO
November '24
+27
in 1 channels
Get PRO
October '24
+40
in 0 channels
Get PRO
September '24
+42
in 1 channels
Get PRO
August '24
+26
in 2 channels
Get PRO
July '24
+27
in 1 channels
Get PRO
June '24
+30
in 2 channels
Get PRO
May '24
+33
in 3 channels
Get PRO
April '24
+93
in 5 channels
Get PRO
March '24
+37
in 3 channels
Get PRO
February '24
+76
in 2 channels
Get PRO
January '24
+222
in 3 channels
Get PRO
December '23
+397
in 8 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 07 September | 0 | |||
| 06 September | +1 | |||
| 05 September | 0 | |||
| 04 September | 0 | |||
| 03 September | +1 | |||
| 02 September | 0 | |||
| 01 September | 0 |
Channel Posts
🇦🇪 Flow теперь заходит и в ОАЭ
Интересная новость, которая подтверждает сразу несколько прогнозов, которые я давал в этом канале.
Более года назад я писал, что Flow Адама Ньюмана (того самого, из WeWork) вышел в Саудовскую Аравию и забрал больше 1000 квартир в управление. Теперь стало понятно, что это был первый шаг в регион GCC.
На прошлой неделе компания получила коммерческую лицензию в DIFC и объявила о выходе в ОАЭ.
🤩 Заходят масштабно и правильно:
🤩 Команда в ОАЭ уже 16 человек. Цель — 40–50 человек до конца года.
🤩В Аль Кузе к декабрю открывают центр — и не шоурум для клиентов, а глобальный центр компетенций по проектированию и девелопменту. То есть Дубай для них не рынок сбыта, а точка, откуда проектируется продукт как минимум на весь регион GCC (будет любопытно посетить).
🤩Первые объекты в Дубае и Абу-Даби — первый квартал 2027 года.
➡️ Сначала структура и центр проектирования, потом здания. Так действует компания, которая собирается задавать стандарт продукта в BTR.
💡 Что это значит для рынка
Flow — это оператор: бренд, управление, сервис, софт для арендаторов.
Зарабатывает не на продаже офф-плана, а на заполняемости и доходности актива в горизонте 10+ лет. Партнёрится с девелоперами и собственниками, а не конкурирует с ними.
Здесь подтверждаются сразу два тренда, о которых я писал раньше:
1⃣ Первое — рост сегмента коливингов. Рынок BTR в ОАЭ перестаёт быть экзотикой, и приход игрока такого калибра — это подтверждение ниши.
2⃣ Второе — редевелопмент. Покупка готовых объектов за последние полгода выросла более чем на 50%.
Flow так и зашёл в Саудовскую Аравию: не строил с нуля, а купил готовый портфель и переупаковал его в свой продукт. Кэш пошел в существующий жилой фонд, который можно проапгрейдить и поднять по доходности.
💡Что с этим делать девелоперу и собственнику
➡️ Появляется альтернативный выход из проекта. Не только продажа по юнитам а диалог с оператором о продаже здания целиком— ещё на стадии концепции.
➡️ Если у вас в руках готовое здание с падающей загрузкой — это теперь не проблемный актив, а товар. Спрос на него формируется прямо сейчас.
Однако важно, что продукт под аренду проектируется иначе. Это особенные участки (с небольшим FAR чтобы влезли паркинги), это иная нарезка квартир, иная доля аменитис в общей площади.
Будет любопытно наблюдать за Flow, а еще любопытнее повзаимодействовать ☺️
@artembatukaev
| 2 |  +4Пять ошибок нового парка на Пальме
Часто хожу по парку Al Ittihad Park на Пальме, который сейчас решили реконструировать. Оставим в стороне то в какой досаде те, кто живут рядом..
Обратил внимание на рендеры будущего парка. И тут мой внутренний урбанист не смог промолчать — катастрофа.
Уровень проектирования — региональный парк в городском поселении нулевых, а не один из флагманских парков Дубая.
Побуду сегодня вашим Варламовым, и разберем ошибки на примере рендеров, которые сфоткал дя вас:
1⃣ Зонирование из 1980-х
Детская отдельно, воркаут отдельно, корт и беговая дорожка отдельно. Оборудование детской площадки только на возраст 2–7. Нет ничего для подростков 12–18. Родителям негде сесть в тени.
→ Как надо: добавить сценарий для подростков и «тихий» сценарий(скейт/паркур, гамаки, столы), создать буфер между беговой дорожкой и детской
2⃣ Пальмы вместо теневых деревьев
Я уже писал о том, что пальма — одно из самых бесполезных деревьев для жары (она даёт тень шириной со свой ствол). Удивительно, что такие ошибки повторяются в 2026 году. Из настоящих теневых деревьев только остатки того, что сохранили с прошлого парка.
→ Как надо: теневые деревья вместо пальм и части изгородей
3⃣ Игнорирование эстакады как естественной тени
Над участком эстакада монорельса — это готовая бесплатная тень, один из немногих классных ресурсов для проектирования на площадке. Однако вся детская зона вынесена из-под пролёта на открытое солнце.
→ Как надо: перенести больше игровых пространств под пролёт эстакады, открытые участки отдать транзиту и озеленению
5⃣ Тёмные цвета и отсутствие тени
Тёмная EPDM-резина и искусственный газон на солнце в Дубае дают +50°C на поверхности. 6 месяцев в году площадка физически непригодна с 9:00 до 18:00.
→ Как надо: использовать шейд-структуры + светлые покрытия (светлый EPDM, песок, дерево) во всех зонах
Нет ни одного якоря (хотя бы воды)
Взрослому человеку делать здесь практически нечего, очень мало сценариев
→ Как надо: добавить небольших аттракторов, питьевых фонтанчиков, мб кофе-пойнт, общественный туалет
#урбанистика
@artembatukaev | 335 |
| 3 | 🤩 Как защитить доходность активов от аренды при любом внешнем фоне в ОАЭ?
В последние месяцы к нам активнее стали обращаться инвесторы и фэмили-офисы за аналитикой и рекомендациями «что делать с юнитами». Это, как правило, портфели недвижимости от $10 до $50 млн долл.
Мы внимательно смотрим рынок аренды — это база для любого buy-hold-sell решения. Заполняемость и ставки просели: геополитика наложилась на летний спад.
На просевшем рынке разница между хорошей и средней управляющией компанией превращается в разницу между 3% и 7% годовых. Экспертиза в управлении сейчас важнее самого актива.
Ключевой риск в такие периоды — затяжной простой. Мелкие агентства первыми паникуют, демпингуют и оставляют квартиры незаполненными.
Целевой ROI 7–8% чистыми в турбулентность держат, как правило, системные игроки. Из тех, за кем слежу в ОАЭ — Colife. Выручка их собственников на 20–25% выше среднерыночной даже в низкий сезон.
💡 За счёт чего:
✨Экспертиза на разных рынках. Компания уже прошла несколько циклов на различных рынках— есть готовые сценарии на все случаи жизни.
✨Фонд более 500 объектов. Масштаб, на котором работает математика: трафик эффективнее, гость перекидывается внутри пула, загрузка усредняется по портфелю.
✨Управление под ключ — от ремонта до заселения и операционки. Когда весь цикл внутри одной команды, сроки сокращаются, а простои минимизируются.
Мы рекомендуем инвесторам пересобирать управление юнитами сейчас — пока рынок охладился, а не когда развернётся и окажется, что весь рост съела неэффективность.
Для подписчиков моего канала у Colife действуют специальные условия. Оставляю ссылку — проконсультируют и бесплатно рассчитают потенциал вашего юнита.
#рекомендация | 354 |
| 4 |  Был сегодня на мероприятии у @probrokerae. Обсуждали, какими должны быть успешные проекты
Как же мне понравилась фраза Юрия Титова (Юра, извини за вольный пересказ):
Два года продавал инвесторам ROI. Мне надоело продавать цифры. Продавать проекты с хорошей концепцией — гораздо интереснее и проще.
Это очень четко сформулировало суть. Проект может завоевать сердца брокеров (а вместе с ними и покупателей), только если история убедительна, а триада продукт + бренд + маркетинг едина
Очень радует такое слышать, в который раз убеждаюсь, что рынок изменился и создание успешных проектов теперь сложная, но очень увлекательная работа
Как не расплескать продукт по пути, сохранить его цельным и убедительным. Связать его с брендингом, далее с маркетингом и скриптами отдела продаж.
При этом важно keep it simple stupid — говорил мой руководитель, когда мы готовили слайды для больших нефтегазовых клиентов в EY. Такой же принцип и здесь, делать сложное простым, но убедительным и уникальным.
[less is more]
@artembatukaev | 364 |
| 5 | 🤩Как отличить скам в Дубае
В Дубае, как и на любом рынке, где много денег — очень много скама. За годы на рынке уже сформировал личный чек-лист (🚩 рэд флаги, которые вызывают подозрение).
Делюсь некоторыми пунктами — пригодится и девелоперам и инвесторам, которые только заходят в рынок.
Один-два ❌️ не страшно, 4-6— беги 🏃♂️
❌️Нет визиток
Мелочь, но показательная
❌️Не может прислать портфолио или хотя бы резюме встречи
Попросите — и сразу увидите, кто перед вами. Я всегда прошу прислать договоренности (как правило даже такая «задача» для скамера сложновата)
❌️Пустой LinkedIn или нет сайта
(либо сайт не обновлялся несколько лет)
❌️Неймдропинг, бренд-дропинг— без комментариев 😀
❌️Пропозал собранный в Клоде + отсутствие брендинга. Важно, в использовании Клода плохого ничего нет, конечно (сами любим). Но тем кто хоть что-то создал крайне важна своя айдентика и лого
❌️Встреча в лобби отеля
❌️Ссылка на близкое знакомство с шейхом на первой же встрече (здесь же про уникальные секретные возможности/связи, которых нет ни у кого)
@artembatukaev | 446 |
| 6 | Как дела у бизнеса в Дубае? Новости из мира девелоперов
Поговорила с нашим клиентом Артёмом Батукаевым, основателем консалтинговой компании Bina. Команда Артёма ведёт девелоперов в ОАЭ от подбора земли до ценообразования и маркетинга. Мы поговорили про ситуацию для бизнеса в текущих реалиях, о том, как получать скидки на землю и недвижимость и на что смотреть, если выбирать квартиру для жизни в Дубае. Ниже сокращённая текстовая версия, выше полная аудиоверсия⬆️
Н: Как изменился спрос с марта 2026?
А: Сначала был шок, сейчас лучше, чем казалось. Продажи просели процентов на 50 от января. Но рынок и так шёл к оверсаплаю — это мы видели ещё в декабре по аналитике. В надутый шарик резко воткнули иглу. И пришло время эффективности: растущий рынок прощал все ошибки, теперь — нет.
Н: С какими проблемами к вам приходят клиенты?
А: Ключевое — они сделали продукт, который не подходит рынку. Ошиблись в квартирографии, заложили кучу студий и двушек, которые никто не хочет покупать и снимать в конкретном районе. Или проект перестал сходиться по экономике. Или их просто никто на рынке не знает — а значит, нет продаж. Раньше мы помогали новичкам заходить, теперь чаще вытаскиваем тех, кто зашёл сам и “влип”.
Н: Какой прогноз на новый сезон?
А: Рынок восстанавливается, но небыстро — к январским значениям вернёмся не раньше, чем через 1,5–2 года. Но даже урезанный, это по-прежнему рынок больше московского, и на нём можно действовать успешно, просто с новой стратегией. Скидок «минус 50% как в супермаркете» нет, но продавцы стали сговорчивее и сами возвращаются в переговоры.
Н: Есть лайфхаки по переговорам, особенно с “локалами”?
А: Всё решают человеческие отношения. Ужины, искренний интерес к семье и детям, подарки — хоть матрёшки. Это даёт тебе преимущество перед другими. 90% российских девелоперов это игнорируют, считая, что раз есть 10–20 миллионов, проекты сами пойдут к ним в руки.
Н: Что посоветуешь тем, кто выбирает недвижимость для себя или под инвестиции?
А: Как бывший урбанист советую смотреть через призму городского развития: изучать мастер-планы районов и качество жизни в самом здании. В Дубае есть 5 центров, вокруг которых всё крутится, у каждого своя специализация: Марина и Пальма — туристический, Даунтаун и Бизнес-Бэй — деловой, Дубай Силикон Оазис — инновационный (пока формируется), Дубай Сауф вокруг Expo и Дейра — исторический центр, откуда вообще начался Дубай. Дейра, кстати, мой любимый район, а её новый ватерфронт — это Dubai Islands.
Н: Самая страшная урбанистическая ошибка Дубая?
А: Шоссе Шейха Зайда прямо по центру города. Оно разрывает городскую ткань: из одной части в другую не добраться иначе как через переходы у метро. Исправить дорого, но реально — мы с архитекторами прорабатывали концепт: накрыть трассу пешеходным подиумом, связать две части воедино, сверху пустить трамвай, а машины оставить внизу, как в тоннеле.
Это короткая версия. Полное интервью — ещё про районы и джентрификацию, инициативу Dubai Walk, 40-километровый велотрек и любимые маршруты для прогулок по Дубаю — в аудиоверсии выше⬆️ | 459 |
| 7 | Как_дела_у_бизнеса_в_Дубае_Артем_Батукаев.wav | 330 |
| 8 |  +9Huis Sonneveld
Если вдруг вы окажетесь в Роттердаме, я очень советую сходить в Sonneveld House!
Это идеально сохранившийся дом 1933 года (что редкость для Роттердама, который почти весь разнесли в 1940-м).
Дом был построен для семьи Альбертуса Сонневелда — одного из директоров фабрики Van Nelle Factory (тоже невероятно красивое сооружение), на которой производились чай, кофе. И собственно архитекторы, Brinkman & Van der Vlugt, которые спроектировали фабрику — также отвечали за разработку проекта дома.
Этот дом считается одним из лучше всего сохранившихся частных домов эпохи нидерландского модернизма (Nieuwe Bouwen) и практически вся мебель в нем изготовлена компанией Gispen, это голландский аналог Баухауса.
Вот несколько интересных фактов:
1. это настоящий инновационный прорыв для того времени (напоминаю — 1933 год!)
— кнопка вызова прислуги была встроена прямо в обеденный стол;
— в доме была выстроена телефонная связь между комнатами;
— существовал небольшой лифт для подачи вещей между этажами;
— были подогреваемые полотенцесушители;
2. Почти половина мебели действительно принадлежала семье Сонневелд — около половины интерьера — оригиналы 1933 года. Остальное изготовлено по архивным чертежам, если оригиналы не сохранились.
3. Цвета восстановили буквально по слоям краски - специалисты исследовали стены под микроскопом и снимали поздние слои краски, чтобы восстановить первоначальную палитру 1933 года. Поэтому цвета в доме просто потрясающие!
Вообще, дом просто огромный, но особенно мне запали в душу цвета в ванных комнатах (особенно бирюзовый), огромные террасы во всех спальнях, и зеркало с туалетными столиком в спальне 💔 честно, вернулась бы еще несколько раз и особенно классно, что ты на отдельных стульях/диванах в интерьере можешь посидеть и представить, что ты действительно там живешь.
ps. остальные фото закину в комментарии | 451 |
| 9 |  +1Роттердам, 2016 vs 2026 ☺️ | 433 |
| 10 |  +1No text... | 1 |
| 11 |  hoi, спустя 3 года и 3 перелета я снова в Европе, точнее в Голландии, где ровно 10 лет назад я учился
отчитываюсь:
— деды в сандалиях и носках на месте
— мужики все также в 9/10 случаях выглядят лучше девушек
— городская мобильность и мультимодальность в порядке (но вот WiFi в поездах могли бы уж за 10 лет наладить, работает все так же криво)
— крышечки от бутылок бесят (лучше бы научились не печатать бумажные чеки)
@artembatukaev | 604 |
| 12 | DCI_Group_PM_Vacancy_RU_1.pdf | 537 |
| 13 | Товарищи из DCI (девелопер в ОАЭ) ищут кандидата на роль project manager, отличная возможность, на мой взгляд
Резюме отправлять на
E-mail: Office@dci-group.ae
Тел. / WhatsApp: +971 52 559
8089 с пометкой PM
Детальное описание в файле ниже ⬇️
#вакансия | 520 |
| 14 |  Эпоха «продай на лонче» закончилась — девелоперам пора готовиться к долгим циклам продаж
Свежие данные рынка недвижимости по Q1 2026:
• 44 200 сделок на AED 139,1 млрд;
• off-plan — 73% всех транзакций
• рост общей стоимости продаж +21,5% год к году.
Неплохо!
Но давайте заглянем внутрь off-plan сегмента: initial developer sales — 91,7% всех off-plan сделок, а off-plan resale упал до 8,3% (год назад было 15,7%!). По данным RealBrief со ссылкой на Property Monitor, флиппинг недостроенных юнитов сократился с трети рынка resale до ~20% к середине 2025 года.
Эти данные важны не только для инвесторов, но и для девелоперов. Если рынок перепродаж сжимается — значит и стратегия «продай все на лонче» перестает работать.
➡️т.е. launch sell-out — это вчерашняя модель
Старая логика: продал 70-80% на лонче за первый месяц, остальное — дело техники, рынок все сделает сам. Эта модель строилась на одном негласном допущении — что всегда найдётся следующий покупатель, готовый зайти дороже. Но рынок достиг потолка и когда resale сжимается до 8,3% — это допущение перестает работать.
Почему это происходит?
Два фактора сошлись одновременно:
1 — Рекордный навес предложения. 2025-й — 167 000+ юнитов в 648 проектах (новый проект каждые 13,5 часов!). На 2026 ожидается сдача 77 500 юнитов, на 2027 — около 146 400, на 2028 — 120 100. И 84,3% предложения 2026 года — апартаменты.
2 — Региональный шок марта 2026. По данным Reuters, объём транзакций в ОАЭ упал на 37% год к году за первые 12 дней марта. Нарратив про всегда растущий Дубай уже не так актуален.
Что это значит для для девелоперов:
🤩Закладывайте длинный цикл продаж в финмодель как базовый, а не как риск-сценарий.
🤩Работа с себестоимостью и денежными потоками требуют внимания. Если раньше cash-in от ранних продаж покрывал любые шероховатости в бюджете, то теперь появляются риски кассовых разрывов. Нужно жёстко контролировать себестоимость на старте (а не закладывать её "усреднение" будущим ростом прайс-листа), синхронизировать payment plan с реальным темпом стройки, и держать запас по cash flow на случай, если отдельные фазы продаются медленнее плана.
🤩В сейлз стратегии нужен постоянный, а не залповый маркетинг. Если раньше достаточно было сильного launch-эвента, то сейчас нужна системная воронка на весь период строительства — прогрев брокеров (нужно вызвать их искренний интерес!), регулярные инфоповоды, детальная работа с базой.
🤩Сейлз-инструменты и CRM должны работать на удержание темпа продаж, а не только на запуск. Долгий цикл требует трекинга реального спроса, динамического прайсинга по факту продаж (а не по плану), и понимания, какие юниты реально нужны рынку (и по каким ценам) — иначе малоликвидные юниты зависают.
🤩Продуктовая дифференциация становится критичной. Типовой проект с неправильной квартирографией в возросшей конкуренции будет продаваться медленно.
На мой взгляд, девелоперам, которые продолжают строить финмодель и сейлз-план на допущении «распродадим всё за 2-3 месяца после лонча», в 2026 придётся пересматривать unit-экономику на ходу — и это куда болезненнее, чем заложить длинный цикл и дисциплину по работе с кэш-флоу сразу.
@artembatukaev | 551 |
| 15 | Почему идти к мастер-брокеру в 2026 — плохая идея
Каждый третий застройщик ОАЭ, с которым общаюсь последние полгода, первым делом спрашивает: «Порекомендуй нормального мастер-брокера?». И каждый раз я объясняю почему этот вопрос — уже сам по себе проблема.
Рынок изменился. Мастер-брокеры это вообще не про эффективность
Что происходит с мастер-брокерами прямо сейчас?
За последние 3 года количество новых запусков в Дубае выросло кратно. Топовые мастер-агентства ведут одновременно 10-15 проектов. Физически — у них часто не хватает ни людей, ни внимания, ни мотивации вкладываться в ваш проект на 100%.
Вы будете одним из пятнадцати, далеко не первый в очереди (как бы они вам не рассказывали на встречах до контракта).
При этом на резко разгонявшейся тележке продаж (лидов) 28 февраля дернули стоп-кран. Но мастер-агенства к этому не адаптировались..
🤩Рынок перегрет со стороны предложения
Лончей стало так много, что даже крупные агентства не успевают качественно прорабатывать каждый проект. Ваш проект — это ещё одна строчка в их портфеле. Маркетинговый бюджет освоят, самые классные юниты раскидают по своим, дорогой лонч сделают. А дальше — как пойдёт.
🤩Универсальный продавец
Мастер-эдженси это конвейер, забудьте про персональный подход. Все те продуктовые УТП и фишки в брендинге, которые вы так тщательно оттачивали в проекте — уйдут в пустоту
🤩Комиссия за управление съедает маржу
Если два года назад стандарт был 5% брокеру, сегодня мастер хочет 2% сверху за «управление». Итого 7%, а на горячих лончах уже звучат цифры 8-9%. При том, что земля дорожает, СМР дорожает — маржа сжимается с обеих сторон. Добавьте к этому также непрозрачный маркетинговый бюджет
🤩Вы теряете опыт и данные о своём покупателе
Это самое болезненное и о чём меньше всего говорят. Контакты, профили, источники трафика, опыт — всё оседает у мастера. Следующий проект вы снова идёте к нему с протянутой рукой. Зависимость нарастает с каждым проектом.
🤩 Когда мастер-брокер всё же может быть оправдан?
🤩Первый небольшой проект до 90 юнитов: нет смысла разворачивать инфраструктуру продаж, нужна валидация продукта и быстрый выход на рынок
🤩Ультра-люкс с ценником от $3М+: там своя логика, бренд агентства (Sotheby’s, Christie’s) реально имеет вес
Во всех остальных случаях актуален вопрос не «кого выбрать мастером», а «как девелоперу настроить эффективный канал продаж». Об этом буду рассказывать далее
@artembatukaev | 378 |
| 16 | 🔺Начало поста
Весной в Абу-Даби выросли ставки и годовая доходность от долгосрочной аренды жилья. Причём выросли настолько, что в июне появилось решение ADREC (местный регулятор рынка недвижимости) о временном запрете собственникам жилой и коммерческой недвижимости увеличивать ставки аренды текущим арендаторам.
Почему это произошло? На это есть ряд причин. Во-первых, в Абу-Даби объём предложения качественного жилья сильно ниже, чем в Дубае. Во-вторых, в Абу-Даби довольно устойчивый спрос (в городе сосредоточен основной госсектор, финансовые институты, энергетические компании и пр.). Это обуславливает коренное отличие рынка Абу-Даби от рынка Дубая. В Абу-Даби основной арендатор – это не экспат, который приехал «попробовать», насколько ему подходит климат и ритм жизни, а люди с семьями и работой, ориентированные на сохранение длительных отношений с арендодателем.
Таким образом, Абу-Даби – это более консервативный и долгосрочный рынок, который демонстрирует повышенную устойчивость даже в период такого кризиса, как крайняя война США и Ирана.
Лидер по росту доходности от сдачи в аренду здесь район Al Reef (в этом районе, к слову, будет построен Диснейленд). Ставки по аренде выросли здесь до +25%. Лидер в сегменте вилл район Saadiyat Island. Здесь рост ставок составил до +18%.
Однако, теперь рост будет сдерживать решение ADREC, но, как я уже подчеркнул, оно носит временный характер до окончательной стабилизации ситуации.
Отсюда вывод: если вы рассматриваете покупку недвижимости для долгосрочной аренды, обратите внимание на Абу-Даби.
Что касается «стандартного» вопроса о том, сколько лет потребуется сдавать квартиру в аренду, чтобы полностью «отбить» её стоимость, то при всех текущих сложностях рынка, ОАЭ по этому показателю всё равно обходит любую европейскую страну. Желающие могут убедиться в этом по итогам ежегодного исследования UBS Global Real Estate Bubble Index (ссылку на официальный сайт не даю, т.к. из России не открывается). Согласно последней версии, окупаемость Дубая составляет 12-15 лет, Москвы – 18-24 лет, Лондона – 25-27 лет, Парижа – 30-32 года.
Что касается рынка купли-продажи жилой недвижимости Дубая, то в данный момент можно констатировать, что произошло «затоваривание рынка», т.е. появился слишком большой объём предложения при ограниченном спросе. В итоге собственники либо снижают цену продажи, либо занимают выжидательную позицию.
С другой стороны, имея такую ситуацию, покупатели получают возможность купить за тот же бюджет более качественное жильё, чем то, которое они могли себе позволить в январе 2026 г. В итоге объём транзакций на рынке Дубая снизился до 45% при падении цен до 10%. При этом по-настоящему «эффект войны» только начинает проявлять себя, т.к. с момента начала войны участники рынка в большинстве заняли выжидательную позицию и только сейчас эти ожидания начинают реализовываться.
Это довольно понятный процесс – продавцы не хотят продавать дешевле, чем покупали, а покупатели полагают, что со временем скидка будет расти и поэтому лучше повременить со сделкой.
В итоге сильнее всего просел рынок новостроек. На вторичке жизни сейчас намного больше. Это связано в т.ч. с тем, что здесь начинает появляться всё больше дистресс-предложений. Видимо, к сентябрю их станет ещё больше. Покупка в 2026 году недвижимости по ценам 2023 года, выглядит для большинства покупателей как хорошая инвестиция.
Что касается рынка Абу-Даби, то здесь количество сделок снизилось не так сильно. Падение транзакций здесь не превышает 15%, но при этом наблюдается рост цен до 5%. Наиболее востребованные локации – это Yas Island, Al Reem Island и Saadiyat Island.
Как видим, росту Абу-Даби война помешала не сильно. Что касается Дубая, то, вероятно, следует помнить, что покупать любой актив стоит пока он дёшев, а не когда находится на пике цены.
Если интересуетесь рынком ОАЭ более предметно, напоминаю, что в рамках программы Alfa Capital Wealth у нас есть надёжные партнёры с большим опытом работы и интересными предложениями. Чтобы познакомиться с ними, обратитесь к своему персональному менеджеру.
#недвижимость | 321 |
| 17 | Что происходит на рынке недвижимости в ОАЭ
Ситуация на Ближнем Востоке остаётся напряжённой, хотя и движется к разрядке. Мне показалось интересным посмотреть, как на этот кризис реагирует рынок недвижимости ОАЭ, и что там вообще происходит. Давайте посмотрим, где цены упали, а где остались на месте и какие локации остаются самыми востребованными.
Главная задача этого поста - объективно оценить, что происходит на рынке, и понять, как конфликт вокруг Ирана на него повлиял. Разумеется, затронем и вопрос, какие интересные ниши и возможности сейчас есть на этом рынке.
Начнём с гостиничного сегмента, который больше всего пострадал от войны. Это не только собственно отели, но и квартиры, которые инвесторы ранее покупали под сдачу в краткосрочную аренду, как правило, через гостиничного оператора.
Загрузка в этом сегменте сильно упала: с 80–90% в январе 2022 года до 15–20% в апреле. Однако примерно с мая (по мере снижения интенсивности конфликта) этот сегмент вновь начал оживать, и в базовом сценарии специалисты по рынку прогнозируют загрузку до 50% к концу лета. К концу осени (конечно, при условии отсутствия новой эскалации) ожидается полное восстановление.
Здесь важно, чтобы авиасообщение восстановилось. На текущий момент Emirates и другие местные авиакомпании уже летают, но многие европейские перевозчики пока не возобновили полноценного сообщения с Дубаем.
Сильный негативный фактор всей этой ситуации в том, что почти все инвесторы, которые ранее покупали юниты для сдачи в краткосрочную аренду под гарантированную доходность от гостиничных операторов, получили «письма счастья» от этих самых операторов, в котором последние, со ссылкой на форс-мажор, сообщили, что на период текущей нестабильности никаких выплат не будет.
Я даже знаю некоторых инвесторов, которые решили перейти из краткосрочной сдачи жилья в сегмент долгосрочной аренды, который оказался гораздо более устойчивым. Сразу оговорюсь, что под этим термином я понимаю жильё, которое сдаётся в аренду на срок от года.
Основная проблема здесь (если говорить именно про Дубай), заключается в том, что объём предложение довольно сильно опережает спрос. Но при этом спрос всё же остаётся, хотя срок экспозиции у квартир увеличился. Проще говоря, если ваш арендатор съехал, нового вы можете искать до года.
Разумеется, многим собственникам это давит на нервы, некоторые из них начинают продавать свои квартиры, и отсюда на рынке появляются т.н. предложения-дистрессы.
Однако всё же здесь ситуация намного лучше, чем с краткосрочной арендой. В целом по рынку ставки упали примерно на 10%, однако в сегментах люкс и премиум падение составило до 20%, тогда как в массовом сегменте падение если и было, то незначительное.
В итоге чистая доходность аренды (т.е. очищенная от затрат, комиссий и пр.) в таких премиальных локациях, как Dubai Marina, Business Bay, Downtown, Palm Jumeirah и пр., составила от 2,7 до 4,5%. Исторически это крайне низкая доходность для данных локаций.
При этом, такие «спальные районы», где концентрируется значительная доля среднего класса, как International City, Dubai Silicon Oasis, JVC и пр., показывают среднюю чистую доходность от 5,8% до 6,9%. Ставки аренды здесь практически не снижались.
Отсюда вывод: если вы покупаете квартиру под аренду (или под золотую визу и аренду), всё же более разумным решением будет инвестировать не в дорогую недвижимость «у моря», а в районы массового проживания среднего класса.
Отдельно стоит отметить рынок долгосрочной аренды Абу-Даби. Интересно, что за период войны этот рынок не то, что не упал, а даже вырос. И это несмотря на то, что по Абу-Даби были зафиксированы «прилёты» и большинство американских военных баз находятся именно в этом районе.
Продолжение🔻
#недвижимость | 322 |
| 18 | Хэллоу
Близкому другу нужен фриланс-архитектор на саппорт в проекте (крупный регион РФ). Друг иностранец — нужно знать английский
Описание задачи follows, кому интересно — пришлите на batukaev@bina.ae или в личку портфолио и подсветите текстом релевантный опыт ⬇️
The possible support for the re-positioning of the Shopping Center would be mainly floor plan adjustments (based on the existing plans) in AutoCAD + an area schedule of the new GLA areas:
• Area schedule - by floor, with GLA area for the anchor and tenant spaces. Issued as Excel and PDF.
• Leasing / zoning plans for Levels 0, +1 and +2 at 1:200 - new tenant layout and unit subdivision, anchor placement, circulation, cores, entrances and atria, with unit numbers and areas. Issued as PDF and DXF.
• Key supporting diagrams - vertical-circulation strategy including the use of the atrium / double-height volumes. Issued as PDF.
There is no shopping center experience required, as the new areas will follow a new tenant program which will be determined as part of the re-positioning process. While this is a small task - a new facade design or interior design could follow after, so would be great to find a good architect who feels comfortable with this kind of work, as its a very practical, implementation-orientated commercial work, but still fun and interesting… thanks again & be in touch soon
#вакансия | 459 |
| 19 | ..то, что мы тоже очень стараемся делать 😉 | 28 |
| 20 |  Video message | 28 |
