проект в ОАЭ — Артём Батукаев
Відкрити в Telegram
1 247
Підписники
+124 години
-77 днів
+130 день
Триває завантаження даних...
Схожі канали
Хмара тегів
Вхідні та вихідні згадування
---
---
---
---
---
---
Залучення підписників
липень '26
липень '26
+19
в 0 каналах
червень '26
+23
в 0 каналах
Get PRO
травень '26
+51
в 0 каналах
Get PRO
квітень '26
+102
в 3 каналах
Get PRO
березень '26
+39
в 3 каналах
Get PRO
лютий '26
+36
в 0 каналах
Get PRO
січень '26
+39
в 2 каналах
Get PRO
грудень '25
+60
в 1 каналах
Get PRO
листопад '25
+48
в 1 каналах
Get PRO
жовтень '25
+40
в 0 каналах
Get PRO
вересень '25
+39
в 0 каналах
Get PRO
серпень '25
+34
в 1 каналах
Get PRO
липень '25
+28
в 0 каналах
Get PRO
червень '25
+47
в 3 каналах
Get PRO
травень '25
+35
в 2 каналах
Get PRO
квітень '25
+43
в 2 каналах
Get PRO
березень '25
+66
в 1 каналах
Get PRO
лютий '25
+72
в 1 каналах
Get PRO
січень '25
+115
в 12 каналах
Get PRO
грудень '24
+31
в 1 каналах
Get PRO
листопад '24
+27
в 1 каналах
Get PRO
жовтень '24
+40
в 0 каналах
Get PRO
вересень '24
+42
в 1 каналах
Get PRO
серпень '24
+26
в 2 каналах
Get PRO
липень '24
+27
в 1 каналах
Get PRO
червень '24
+30
в 2 каналах
Get PRO
травень '24
+33
в 3 каналах
Get PRO
квітень '24
+93
в 5 каналах
Get PRO
березень '24
+37
в 3 каналах
Get PRO
лютий '24
+76
в 2 каналах
Get PRO
січень '24
+222
в 3 каналах
Get PRO
грудень '23
+397
в 8 каналах
| Дата | Залучення підписників | Згадування | Канали | |
| 22 липня | +1 | |||
| 21 липня | +2 | |||
| 20 липня | +1 | |||
| 19 липня | 0 | |||
| 18 липня | 0 | |||
| 17 липня | 0 | |||
| 16 липня | 0 | |||
| 15 липня | 0 | |||
| 14 липня | +3 | |||
| 13 липня | 0 | |||
| 12 липня | 0 | |||
| 11 липня | +1 | |||
| 10 липня | +1 | |||
| 09 липня | 0 | |||
| 08 липня | 0 | |||
| 07 липня | +2 | |||
| 06 липня | +3 | |||
| 05 липня | 0 | |||
| 04 липня | +1 | |||
| 03 липня | +2 | |||
| 02 липня | 0 | |||
| 01 липня | +2 |
Дописи каналу
| 2 |  +1Немає тексту... | 1 |
| 3 |  hoi, спустя 3 года и 3 перелета я снова в Европе, точнее в Голландии, где ровно 10 лет назад я учился
отчитываюсь:
— деды в сандалиях и носках на месте
— мужики все также в 9/10 случаях выглядят лучше девушек
— городская мобильность и мультимодальность в порядке (но вот WiFi в поездах могли бы уж за 10 лет наладить, работает все так же криво)
— крышечки от бутылок бесят (лучше бы научились не печатать бумажные чеки)
@artembatukaev | 417 |
| 4 | DCI_Group_PM_Vacancy_RU_1.pdf | 473 |
| 5 | Товарищи из DCI (девелопер в ОАЭ) ищут кандидата на роль project manager, отличная возможность, на мой взгляд
Резюме отправлять на
E-mail: Office@dci-group.ae
Тел. / WhatsApp: +971 52 559
8089 с пометкой PM
Детальное описание в файле ниже ⬇️
#вакансия | 464 |
| 6 |  Эпоха «продай на лонче» закончилась — девелоперам пора готовиться к долгим циклам продаж
Свежие данные рынка недвижимости по Q1 2026:
• 44 200 сделок на AED 139,1 млрд;
• off-plan — 73% всех транзакций
• рост общей стоимости продаж +21,5% год к году.
Неплохо!
Но давайте заглянем внутрь off-plan сегмента: initial developer sales — 91,7% всех off-plan сделок, а off-plan resale упал до 8,3% (год назад было 15,7%!). По данным RealBrief со ссылкой на Property Monitor, флиппинг недостроенных юнитов сократился с трети рынка resale до ~20% к середине 2025 года.
Эти данные важны не только для инвесторов, но и для девелоперов. Если рынок перепродаж сжимается — значит и стратегия «продай все на лонче» перестает работать.
➡️т.е. launch sell-out — это вчерашняя модель
Старая логика: продал 70-80% на лонче за первый месяц, остальное — дело техники, рынок все сделает сам. Эта модель строилась на одном негласном допущении — что всегда найдётся следующий покупатель, готовый зайти дороже. Но рынок достиг потолка и когда resale сжимается до 8,3% — это допущение перестает работать.
Почему это происходит?
Два фактора сошлись одновременно:
1 — Рекордный навес предложения. 2025-й — 167 000+ юнитов в 648 проектах (новый проект каждые 13,5 часов!). На 2026 ожидается сдача 77 500 юнитов, на 2027 — около 146 400, на 2028 — 120 100. И 84,3% предложения 2026 года — апартаменты.
2 — Региональный шок марта 2026. По данным Reuters, объём транзакций в ОАЭ упал на 37% год к году за первые 12 дней марта. Нарратив про всегда растущий Дубай уже не так актуален.
Что это значит для для девелоперов:
🤩Закладывайте длинный цикл продаж в финмодель как базовый, а не как риск-сценарий.
🤩Работа с себестоимостью и денежными потоками требуют внимания. Если раньше cash-in от ранних продаж покрывал любые шероховатости в бюджете, то теперь появляются риски кассовых разрывов. Нужно жёстко контролировать себестоимость на старте (а не закладывать её "усреднение" будущим ростом прайс-листа), синхронизировать payment plan с реальным темпом стройки, и держать запас по cash flow на случай, если отдельные фазы продаются медленнее плана.
🤩В сейлз стратегии нужен постоянный, а не залповый маркетинг. Если раньше достаточно было сильного launch-эвента, то сейчас нужна системная воронка на весь период строительства — прогрев брокеров (нужно вызвать их искренний интерес!), регулярные инфоповоды, детальная работа с базой.
🤩Сейлз-инструменты и CRM должны работать на удержание темпа продаж, а не только на запуск. Долгий цикл требует трекинга реального спроса, динамического прайсинга по факту продаж (а не по плану), и понимания, какие юниты реально нужны рынку (и по каким ценам) — иначе малоликвидные юниты зависают.
🤩Продуктовая дифференциация становится критичной. Типовой проект с неправильной квартирографией в возросшей конкуренции будет продаваться медленно.
На мой взгляд, девелоперам, которые продолжают строить финмодель и сейлз-план на допущении «распродадим всё за 2-3 месяца после лонча», в 2026 придётся пересматривать unit-экономику на ходу — и это куда болезненнее, чем заложить длинный цикл и дисциплину по работе с кэш-флоу сразу.
@artembatukaev | 508 |
| 7 | Почему идти к мастер-брокеру в 2026 — плохая идея
Каждый третий застройщик ОАЭ, с которым общаюсь последние полгода, первым делом спрашивает: «Порекомендуй нормального мастер-брокера?». И каждый раз я объясняю почему этот вопрос — уже сам по себе проблема.
Рынок изменился. Мастер-брокеры это вообще не про эффективность
Что происходит с мастер-брокерами прямо сейчас?
За последние 3 года количество новых запусков в Дубае выросло кратно. Топовые мастер-агентства ведут одновременно 10-15 проектов. Физически — у них часто не хватает ни людей, ни внимания, ни мотивации вкладываться в ваш проект на 100%.
Вы будете одним из пятнадцати, далеко не первый в очереди (как бы они вам не рассказывали на встречах до контракта).
При этом на резко разгонявшейся тележке продаж (лидов) 28 февраля дернули стоп-кран. Но мастер-агенства к этому не адаптировались..
🤩Рынок перегрет со стороны предложения
Лончей стало так много, что даже крупные агентства не успевают качественно прорабатывать каждый проект. Ваш проект — это ещё одна строчка в их портфеле. Маркетинговый бюджет освоят, самые классные юниты раскидают по своим, дорогой лонч сделают. А дальше — как пойдёт.
🤩Универсальный продавец
Мастер-эдженси это конвейер, забудьте про персональный подход. Все те продуктовые УТП и фишки в брендинге, которые вы так тщательно оттачивали в проекте — уйдут в пустоту
🤩Комиссия за управление съедает маржу
Если два года назад стандарт был 5% брокеру, сегодня мастер хочет 2% сверху за «управление». Итого 7%, а на горячих лончах уже звучат цифры 8-9%. При том, что земля дорожает, СМР дорожает — маржа сжимается с обеих сторон. Добавьте к этому также непрозрачный маркетинговый бюджет
🤩Вы теряете опыт и данные о своём покупателе
Это самое болезненное и о чём меньше всего говорят. Контакты, профили, источники трафика, опыт — всё оседает у мастера. Следующий проект вы снова идёте к нему с протянутой рукой. Зависимость нарастает с каждым проектом.
🤩 Когда мастер-брокер всё же может быть оправдан?
🤩Первый небольшой проект до 90 юнитов: нет смысла разворачивать инфраструктуру продаж, нужна валидация продукта и быстрый выход на рынок
🤩Ультра-люкс с ценником от $3М+: там своя логика, бренд агентства (Sotheby’s, Christie’s) реально имеет вес
Во всех остальных случаях актуален вопрос не «кого выбрать мастером», а «как девелоперу настроить эффективный канал продаж». Об этом буду рассказывать далее
@artembatukaev | 362 |
| 8 | 🔺Начало поста
Весной в Абу-Даби выросли ставки и годовая доходность от долгосрочной аренды жилья. Причём выросли настолько, что в июне появилось решение ADREC (местный регулятор рынка недвижимости) о временном запрете собственникам жилой и коммерческой недвижимости увеличивать ставки аренды текущим арендаторам.
Почему это произошло? На это есть ряд причин. Во-первых, в Абу-Даби объём предложения качественного жилья сильно ниже, чем в Дубае. Во-вторых, в Абу-Даби довольно устойчивый спрос (в городе сосредоточен основной госсектор, финансовые институты, энергетические компании и пр.). Это обуславливает коренное отличие рынка Абу-Даби от рынка Дубая. В Абу-Даби основной арендатор – это не экспат, который приехал «попробовать», насколько ему подходит климат и ритм жизни, а люди с семьями и работой, ориентированные на сохранение длительных отношений с арендодателем.
Таким образом, Абу-Даби – это более консервативный и долгосрочный рынок, который демонстрирует повышенную устойчивость даже в период такого кризиса, как крайняя война США и Ирана.
Лидер по росту доходности от сдачи в аренду здесь район Al Reef (в этом районе, к слову, будет построен Диснейленд). Ставки по аренде выросли здесь до +25%. Лидер в сегменте вилл район Saadiyat Island. Здесь рост ставок составил до +18%.
Однако, теперь рост будет сдерживать решение ADREC, но, как я уже подчеркнул, оно носит временный характер до окончательной стабилизации ситуации.
Отсюда вывод: если вы рассматриваете покупку недвижимости для долгосрочной аренды, обратите внимание на Абу-Даби.
Что касается «стандартного» вопроса о том, сколько лет потребуется сдавать квартиру в аренду, чтобы полностью «отбить» её стоимость, то при всех текущих сложностях рынка, ОАЭ по этому показателю всё равно обходит любую европейскую страну. Желающие могут убедиться в этом по итогам ежегодного исследования UBS Global Real Estate Bubble Index (ссылку на официальный сайт не даю, т.к. из России не открывается). Согласно последней версии, окупаемость Дубая составляет 12-15 лет, Москвы – 18-24 лет, Лондона – 25-27 лет, Парижа – 30-32 года.
Что касается рынка купли-продажи жилой недвижимости Дубая, то в данный момент можно констатировать, что произошло «затоваривание рынка», т.е. появился слишком большой объём предложения при ограниченном спросе. В итоге собственники либо снижают цену продажи, либо занимают выжидательную позицию.
С другой стороны, имея такую ситуацию, покупатели получают возможность купить за тот же бюджет более качественное жильё, чем то, которое они могли себе позволить в январе 2026 г. В итоге объём транзакций на рынке Дубая снизился до 45% при падении цен до 10%. При этом по-настоящему «эффект войны» только начинает проявлять себя, т.к. с момента начала войны участники рынка в большинстве заняли выжидательную позицию и только сейчас эти ожидания начинают реализовываться.
Это довольно понятный процесс – продавцы не хотят продавать дешевле, чем покупали, а покупатели полагают, что со временем скидка будет расти и поэтому лучше повременить со сделкой.
В итоге сильнее всего просел рынок новостроек. На вторичке жизни сейчас намного больше. Это связано в т.ч. с тем, что здесь начинает появляться всё больше дистресс-предложений. Видимо, к сентябрю их станет ещё больше. Покупка в 2026 году недвижимости по ценам 2023 года, выглядит для большинства покупателей как хорошая инвестиция.
Что касается рынка Абу-Даби, то здесь количество сделок снизилось не так сильно. Падение транзакций здесь не превышает 15%, но при этом наблюдается рост цен до 5%. Наиболее востребованные локации – это Yas Island, Al Reem Island и Saadiyat Island.
Как видим, росту Абу-Даби война помешала не сильно. Что касается Дубая, то, вероятно, следует помнить, что покупать любой актив стоит пока он дёшев, а не когда находится на пике цены.
Если интересуетесь рынком ОАЭ более предметно, напоминаю, что в рамках программы Alfa Capital Wealth у нас есть надёжные партнёры с большим опытом работы и интересными предложениями. Чтобы познакомиться с ними, обратитесь к своему персональному менеджеру.
#недвижимость | 315 |
| 9 | Что происходит на рынке недвижимости в ОАЭ
Ситуация на Ближнем Востоке остаётся напряжённой, хотя и движется к разрядке. Мне показалось интересным посмотреть, как на этот кризис реагирует рынок недвижимости ОАЭ, и что там вообще происходит. Давайте посмотрим, где цены упали, а где остались на месте и какие локации остаются самыми востребованными.
Главная задача этого поста - объективно оценить, что происходит на рынке, и понять, как конфликт вокруг Ирана на него повлиял. Разумеется, затронем и вопрос, какие интересные ниши и возможности сейчас есть на этом рынке.
Начнём с гостиничного сегмента, который больше всего пострадал от войны. Это не только собственно отели, но и квартиры, которые инвесторы ранее покупали под сдачу в краткосрочную аренду, как правило, через гостиничного оператора.
Загрузка в этом сегменте сильно упала: с 80–90% в январе 2022 года до 15–20% в апреле. Однако примерно с мая (по мере снижения интенсивности конфликта) этот сегмент вновь начал оживать, и в базовом сценарии специалисты по рынку прогнозируют загрузку до 50% к концу лета. К концу осени (конечно, при условии отсутствия новой эскалации) ожидается полное восстановление.
Здесь важно, чтобы авиасообщение восстановилось. На текущий момент Emirates и другие местные авиакомпании уже летают, но многие европейские перевозчики пока не возобновили полноценного сообщения с Дубаем.
Сильный негативный фактор всей этой ситуации в том, что почти все инвесторы, которые ранее покупали юниты для сдачи в краткосрочную аренду под гарантированную доходность от гостиничных операторов, получили «письма счастья» от этих самых операторов, в котором последние, со ссылкой на форс-мажор, сообщили, что на период текущей нестабильности никаких выплат не будет.
Я даже знаю некоторых инвесторов, которые решили перейти из краткосрочной сдачи жилья в сегмент долгосрочной аренды, который оказался гораздо более устойчивым. Сразу оговорюсь, что под этим термином я понимаю жильё, которое сдаётся в аренду на срок от года.
Основная проблема здесь (если говорить именно про Дубай), заключается в том, что объём предложение довольно сильно опережает спрос. Но при этом спрос всё же остаётся, хотя срок экспозиции у квартир увеличился. Проще говоря, если ваш арендатор съехал, нового вы можете искать до года.
Разумеется, многим собственникам это давит на нервы, некоторые из них начинают продавать свои квартиры, и отсюда на рынке появляются т.н. предложения-дистрессы.
Однако всё же здесь ситуация намного лучше, чем с краткосрочной арендой. В целом по рынку ставки упали примерно на 10%, однако в сегментах люкс и премиум падение составило до 20%, тогда как в массовом сегменте падение если и было, то незначительное.
В итоге чистая доходность аренды (т.е. очищенная от затрат, комиссий и пр.) в таких премиальных локациях, как Dubai Marina, Business Bay, Downtown, Palm Jumeirah и пр., составила от 2,7 до 4,5%. Исторически это крайне низкая доходность для данных локаций.
При этом, такие «спальные районы», где концентрируется значительная доля среднего класса, как International City, Dubai Silicon Oasis, JVC и пр., показывают среднюю чистую доходность от 5,8% до 6,9%. Ставки аренды здесь практически не снижались.
Отсюда вывод: если вы покупаете квартиру под аренду (или под золотую визу и аренду), всё же более разумным решением будет инвестировать не в дорогую недвижимость «у моря», а в районы массового проживания среднего класса.
Отдельно стоит отметить рынок долгосрочной аренды Абу-Даби. Интересно, что за период войны этот рынок не то, что не упал, а даже вырос. И это несмотря на то, что по Абу-Даби были зафиксированы «прилёты» и большинство американских военных баз находятся именно в этом районе.
Продолжение🔻
#недвижимость | 310 |
| 10 | Хэллоу
Близкому другу нужен фриланс-архитектор на саппорт в проекте (крупный регион РФ). Друг иностранец — нужно знать английский
Описание задачи follows, кому интересно — пришлите на batukaev@bina.ae или в личку портфолио и подсветите текстом релевантный опыт ⬇️
The possible support for the re-positioning of the Shopping Center would be mainly floor plan adjustments (based on the existing plans) in AutoCAD + an area schedule of the new GLA areas:
• Area schedule - by floor, with GLA area for the anchor and tenant spaces. Issued as Excel and PDF.
• Leasing / zoning plans for Levels 0, +1 and +2 at 1:200 - new tenant layout and unit subdivision, anchor placement, circulation, cores, entrances and atria, with unit numbers and areas. Issued as PDF and DXF.
• Key supporting diagrams - vertical-circulation strategy including the use of the atrium / double-height volumes. Issued as PDF.
There is no shopping center experience required, as the new areas will follow a new tenant program which will be determined as part of the re-positioning process. While this is a small task - a new facade design or interior design could follow after, so would be great to find a good architect who feels comfortable with this kind of work, as its a very practical, implementation-orientated commercial work, but still fun and interesting… thanks again & be in touch soon
#вакансия | 459 |
| 11 | ..то, что мы тоже очень стараемся делать 😉 | 28 |
| 12 |  Відеоповідомлення | 28 |
| 13 |  🤩 Как жизнь
Как и обещал, пишу об апдейтах как в нашей, так и личной деятельности. Что мы успели сделать с 28 февраля (после того как рынок ОАЭ резко изменился).
🤩 Что по проектам:
1) Проект в Сатве — согласовали прелиминари дизайн, готовим маркетинговые материалы. Осенью выйдем на стройку и в продажи
2) Проект в РАКе — тормознули стройку, решили допилить продукт (в первую очередь, интерьеры). Обновили брендинг, готовим маркетинговые материалы. Осенью выйдем в продажи
3) Проект на Dubai Island — согласовываем прелиминари, готовим маркетинг. Ведем переговоры с инвестором по следующим шагам
4) Запустили и почти завершили исследование премиум-сегмента вилл (от 50М АЕД) для флиппинга
5) Запустили серию поддерживающих воркшопов (стратсессий) для девелоперов с ревью продукта + брендинга + маркетинга. Получили благодарность за первые результаты и свежий взгляд на проекты
6) Запустили новый проект в IMPZ (разработали продукт/брендинг проекта и застройщика), ведем переговоры с инвестором
7) Завершили две продуктовые концепции в Meydan Horizon, составили ТЗ для архитекторов и запустили проектирование
😍 Успешно завершили сделку по JV над которой работали последние полгода. Работаем над новой крупной сделкой в Абу-Даби
9) Обсуждаем несколько новых проектов как с русскоязычными, так и международными девелоперами. Все больше расширяем функционал команды BINA в ответ на запрос Заказчиков
10) Сдал первую отчетность и заплатил первые налоги как BINA. Разрабатываем брендинг, CRM, систему управленческого учета/hr-регламенты и настраиваем процессы. Расширяем и одновременно оптимизируем команду.
🤩 Что у меня:
1) Много путешествовал по работе (Сербия, Черногория, Казахстан), был в отпуске (Вьетнам, Япония). Ездил в Москву, в этот раз не понравилось🥲, был в Калмыкии. В июне в Дубае — в июле буду в Грузии (4 дня) и Европе (неделю) 🤩
2) Записал первый подкаст (с Андреем Асадовым), кто еще не смотрел — велком
3) Получил приглашение стать спикером на программе MBA in Real Estate Management
4) Стал рецензентом для научной работы по джентрификации в Дубае (урбанистика)
5) Переехал на Пальму (неожиданно), но нравится
6) Закончил несколько обучений (по агентскому бизнесу, созданию бренд-медиа и AI-инструментам)
@artembatukaev | 452 |
| 14 | не работать с чудаками
как я рад, что давно закончился этап, когда нужно было цепляться за любые проекты.
и теперь у нас есть возможность выбирать интересные проекты и заказчиков, и не выбирать тех с кем работать не нужно (потом себе дороже)
и отдельное признание в уважении всем текущим заказчикам. мы вас ценим и любим, спасибо что вы такие классные ❤️ | 404 |
| 15 |  всем привет 👋
очень много интересного происходит, и так активно, что не успеваю рассказывать об этом вам 🥲
это нечестно, ведь вы [читатели канала] были со мной с самого начала (особенно те, которые были на двузначной отметке подписчиков). буду исправляться и рассказывать больше — происходит очень много
фокус сейчас на развитие деятельности и систематизацию компании. задач много, помимо проектов и сделок (которых неожиданно сильно больше чем я ожидал после февраля), задача до 1 сентября создать базовый минимум в работе BINA+.
Рассказываю кратко (вот такую большую схему прикладываю):
⁃ разрабатываем брендинг и полноценный сайт;
⁃ систематизируем процессы и внутренние регламенты;
⁃ внедряем CRM, систему управленческого учета и проектные KPI на ее основе;
⁃ пишем HR политики;
⁃ готовим аутрич, PR & маркетинг стратегию чтобы больше работать с англоязычными клиентами (первые результаты уже есть, как я и загадывал).
При этом проекты не останавливаются, постоянно приходят новые запросы. Спасибо команде, которая все больше берет на себя ответственности и готовит крутейший результат!
Обещаю скоро вернуться в ваши телеграммы на регулярной основе и делиться больше. Всех обнял 🫂
@artembatukaev | 477 |
| 16 |  +3Кратко о моих 3,5 годах приключений в Дубае.. В шоке как точно. У кого так же? ☺️ | 548 |
| 17 |  Відеоповідомлення | 521 |
| 18 | Сегодня весь день воркшопимся по проектам.
Обсуждаем продукт и дизайн. Так создаются проекты над которыми «подумали», и это дает true ценность ☺️ | 484 |
| 19 | Это я в Черногории был, сегодня домой уже лечу. Ждите — будем работать 😊 | 492 |
| 20 |  Відеоповідомлення | 488 |
