Артём, я подключилась

Москва, день четвертый Главное: больше всего боялся, что приеду, расслаблюсь в зоне комфорта и начну врастать корнями. Но совсем нет, несмотря на плотный график встреч и личных дел — уже начинаю скучать по ощущениям из ОАЭ. Не хватает динамики и ощущения каждодневной дубайской охоты. Оттого даже удаленно активно втягиваюсь в дубайские проекты, а все московские встречи — про расширение возможностей там. Москва как ни странно, стала более европейским городом чем была до 2022. Плиточка и фасады поушатались (уже не замечаю той ослепительной новизны конца десятых сразу после ЧМ), табло остановок автобусов погасли (мой внутренний перфекционист недоволен), маргиналов/неформалов — больше. И в этом вижу похожесть на Европу. Рестораны стали еще вкуснее, кофейни осмысленнее, а “Вкусно и точка”/“Ростикс" стали ближе к тому чем является Мак в Европе (то есть маргинальнее). Причины качественного роста в гастрономии, думаю, две. Теперь опираться на западный опыт стало сложнее по многим причинам, а предприниматели стали опытнее и круче подходят к уникальности продукта (раньше часто копировали “как там”). Любимые места посещаю. Хорошо, но в мечтах было как-то мощнее. Надеюсь эффект от того, что приболел немного и так как уже иду на поправку еще успею ощутить вот оно. Стройки реально много. И даже какая-то личная гордость есть за тех девелоперов, которые и тут вот под окнами на Бауманской, и там заходят с нами. Что они тоже не сидят в зоне московского комфорта, а идут дальше в сторону международного бизнеса, реализуют мечты по работе со звездными архитекторами, раздают стиль и показывают какой офигенный этот рашн девелопер.

Красноярский край стал вторым по потенциалу КРТ в России — сообщает Движение. Продолжая тему КРТ пока я тут. Пару лет назад мы глубоко прорабатывали под запуск КРТ площадки так называемого «ржавого пояса» в рамках разработки мастер-плана Красноярска. Архитекторы-мастерпланисты команды (вы все топ, конечно!) тогда создали по-факту отдельный продукт с концепциями развития десятка территорий внутри мастер-плана. Прочитав заголовок от Движения стало радостно, что все не зря. Поисследовал немного эту тему и реально, большая часть проектов застройки из мастер-плана дальше пошли в реализацию. КРТ уже объявили на Николаевку, выпущен отдельный правовой акт администрацией. Готовится к преобразованию территория ИЖС у реки Кача (молю пиарщиков администрации, объясните нормально горожанам что, как, зачем — проект может быть крутейший). Короче, хороший проект был Красноярск (один из самых любимых). Много было сложностей, но в итоге есть реальные масштабные проекты, а не книжка в стол. Спасибо всей команде ❤️.

Москва, день первый Тридцать секунд смотрел на кнопки в лифте дома пытаясь найти как это мне спуститься на этаж G. Удивлен и воодушевлен как стремительно превращается район где я живу и прожил 20 лет — там где, раньше были шиномонтажки и мойки теперь площадки: Гранель, ГАЛС, Левел. КРТ то разогнался! За год, что я не был привычный скайлан изменился до неузнаваемости — на фоне родной школы каркас нового ЖК, а в простреле переулка у дома корпуса Бауманки. Летний московский вайб — лучший город земли? Вероятно да. Будет еще две недели чтобы это подтвердить или опровергнуть.

А конкуренты кто? Недавно один из девелоперов с которым мы отмечали завершение долгой сделки по земле и старт работ по проекту рассказал как искал, кто может помочь с выходом на рынок, пока не нашел нас. Вывод лаконичный: сегодня никто кроме нас на рынке ОАЭ не готов предоставить качественную услугу по комплексному сопровождению в выходе на рынок. Решил, что интересно разобраться в этом и почему несмотря на то, что посмотрев на нас разные компании пытаются делать то же самое, рынок все равно остается «голубым». Порассуждаем про группы «конкурентов»: 🔵 Брокеры Несколько компаний от крупнейших (создают департаменты по земле и девелопменту) до небольших пытаются предложить себя девелоперам активизировавшись в последние полгода. Есть и физики, которые специализируются по земле. К сожалению, их основная ограниченность в подходе. Брокер все равно мыслит краткосрочно, сфокусирован на продаже земли, сделки. Работать комплексно и системно — для него вызов. Десятки брокеров, реально обижаются на нас за то, что мы не готовы пихать участки от них застройщикам. Пихать — то есть предлагать, даже если понимаем, что финмодель на участке не сходится . Ну а собственные расчеты таких коллег, это отдельный жанр. Про IRR, NPV и т.д. не слышали — внятный юридический дью-дилл по площадке перед сделкой тоже.

Это все трата времени давайте скорее депозитный чек!

Чем мы лучше: не пихаем участок чтобы скорее заработать %, а сначала делаем качественные расчеты по финмодели, проверяем залоги и иные обязательства по сделке. Нацелены на долгосрочное сотрудничество в ходе всего проекта. Но с адекватными брокерами, кстати, эффективно сотрудничаем при поиске земли, оперативно выплачиваем %. ⚫️Консультанты и «помогалы» Крупные международные компании, филиалы российских переименованных и местные консультанты. Общался со многими, пыли в глаза много. Но по факту, могут предложить сухую аналитику по рынку и подбор земли через партнерских брокеров. Конкуренты в аналитике, но без глубокого понимания пространственной компоненты — как развивается город, какие районы будут перспективны через 3-5 лет. Здесь же местные: «помогалы» — скорее всего, на первой встрече покажут фото с шейхом (на второй, третьей тоже). Подпишут кабальный договор кровью, и дальше переключатся в роль группы один (только еще претендуя на % вашей компании / прибыли). Чем мы лучше: в нашей команде есть и архитекторы, и инженеры, и урбанисты, и финансисты — мы можем не просто посчитать аналитически, но и качественно оценить перспективы конкретной локации на ближайшие 5-10 лет, дать ответ, что там лучше строить, по какой цене продавать и сделать качественную финмодель, которая пройдет банки и инвесткомитета. GR-связи тоже есть в ключевых эмиратах, но используем их только в самых крайних случаях — если вопрос критичный. 🟢Фи-девелоперы и lead design консультанты (LDC) Вот эти ребята действительно разбираются в рынке, имеют хорошие связи и по земле. Ключевое ограничение — забирают большой % прибыли и имеют собственное очень уверенное видение как по продукту, так и по всем процессам. Подходит для инвесторов, либо застройщиков, которые готовы передавать большую часть процессов на аутсорс. Но большинство наших девелоперов не такие, хотят много заработать, пройти путь самостоятельно, набить шишки и масштабироваться. Такая модель в этом случае ограничена и поэтому они обращаются к нам. Чем мы лучше: не претендуем на часть прибыли (пока), работаем в формате консалтинга и проектного офиса — сопровождаем, подсказываем, за счет широкой экспертизы по работе с более 20 девелоперами хорошо знаем рынок. Продолжаем развиваться, наращивать экспертизу и создавать все новые и новые направления в рамках экосистемы (брендинг, юридические проверки и т.д.).

Эр-Рияд, день второй Вернулись, подтянулись — делюсь еще пачкой выводов по рынку девелопмента Эр-Рияда на основе второго дня встреч. Все это пока первые выводы — будем подтверждать или опровергать дальше аналитикой и расчетами. Что строить? Не башни — под них доступно только две улицы, цены на землю перегреты собственниками, спрос очень низкий (даже экспаты предпочитают пусть подальше, но в развитом коммьюнити). Это следствие не только сложившихся паттернов жизни, но и очень некачественной городской среды (о ней напишу подробнее) и продукта плохого качества. Интересны варианты с комплексной застройкой в рамках гига-проектов (Quddiya, Dirayah и пр.) — среднеэтажка либо микс среднеэтажка с таунами. Как выходить на рынок? Просто принести финансирование — местным это малоинтересно. Нужно продать идею, концепцию, экспертизу. Как в России начала нулевых, где нефтеденег куча, и нужна была западная экспертиза. Но рынок стремительно развивается и качественные продукты появляются стремительно, и даже что ли осознаннее чем в Дубае (меньше фантиков). Приносить звездных архитекторов, качество, технологии, отлаженные процессы и свой кэш, конечно. Когда выходить на рынок? Чем скорее тем лучше. Вся страна живет в цикле Vision 2030. Нужно успеть реализовать свой проект до 2030 (в том числе, комплексный). Или лучше подождать следующего цикла. Перспективна ветка с вхождением Королевства в БРИКС — толчок проекта с верхнего уровня будет как никогда полезен. Кто проконсультирует? Вот с этим на текущий момент сложно. Уровень бизнес-культуры и компетенций консультантов — оочень средний Ту экспертизу на рынке девелопмента эмиратов, которую мы сформировали даже за год не смогли предоставить даже самые топовые компании консультантов с кем встречались. Думаем заказать market study у парочки внятных компаний, но кажется это случай когда проще сделать самим. Но будем искать еще. Что если не Эр-Рияд? Джидда — да, Даммам — oil&gas hub, сомнительно, ну окэй. Мекка, Мадина — есть интересные опции. Red Sea — под hospitality.

↖️Комментарий урбаниста про будущее городской мобильности Эр-Рияда смотри в видео.

Метро в Эр-Рияде 📆 Проектирование первой очереди начато в ноябре 2009 года и завершилось в 2013 году, строительство торжественно начато 4 апреля 2014 года, первоначальный бюджет определили в 22,5 млрд долл. ❗️Ранее предполагалось, что открытие метрополитена произойдёт ориентировочно в 2021 году. Первая очередь включает две линии и строится американской компанией Bechtel участии немецкой Siemens. Проект находится на финальной стадии реализации. Постепенный ввод в эксплуатацию был намечен на период с конца 2022 года по конец 2023 года. Но метро до сих пор не открыто, поезда ездят в режиме тестирования. Состояние на 20 мая 2024 - смотри на видео 👆 #saudiarabia

Эр-Рияд, день первый Первый день в Эр-Рияде: посмотрели крупные девелоперские проекты и провели несколько интересных встреч. Впечатления — супер, рынок интересный, но вопросов много, будем продолжать исследовать дальше завтра. Главные вопросы и ответы ↘️: Есть ли фрихолд для иностранцев? Начнем с главного и самого волнующего вопроса. Он есть! Появился примерно 5 месяцев назад — пилотный проект в коммьюнити Sedra в Эр-Рияде с полноценным правом собственности. Застройщик DarGlobal с проектами в том числе в ОАЭ, виллы Etoile в коллаборации c Elie Saab. Далее количество проектов будет расширяться, а условия покупки для экспатов упрощаться. Что по налогам на недвижимость? Регистрационный взнос 5 % (аналог налога в DLD). По механике ближе скорее к Рас-Эль-Хайму, при получении ключей на объект (то есть платит конечный пользователь). Но и резидентские визы тоже после получения ключей (бессрочные). Кто покупатель недвижимости? Главное отличие от Дубая, что главный игрок на рынке локал. Даже на рендерах бросается в глаза отличие — рендеры в Дубае максимально космополитичные (европейцы, азиаты, арабы и пр.). В Сауди все строго, саудиты в белых и черных одеждах. Какие перспективы и почему Vision 2030 важен? Вся страна реально верит в Vision 2030 (а тех кто не верит, заставляют поверить). Это программа от наследного принца, которая устанавливает ключевые показатели до 2030 г. (как наши нацпроекты практически). Vision 2030 скорее как фреймворк и средство коммуникации для консервативного населения, куда мы идем и зачем. И 2030 год — только начало. В 2034 в стране пройдет ЧМ по футболу и Азиатские игры, инфраструктура уже готовится. Что по урбанистике? Расскажу, когда успешно выеду из страны. Но точно есть над чем работать нам девелоперам и урбанистам..)

Небывалая активность канала сегодня, наверстываю то, что было упущено из-за плотной загрузки с проектами в апреле-мае. ✈️ Мы прилетели в Саудовскую Аравию — изучать рынок девелопмента, его особенности и перспективы для международных застройщиков!