КОТЛОВАНЪ

📈 Средний срок ипотеки в ноябре 2024 года, по данным ЦБ, превысил 25 полных лет (302,1 месяца). Эта отметка преодолена только в пятый раз с января 2019 года, то есть почти за 6 последних лет. Однако достичь исторического рекорда показателю все же не удалось. Максимальный срок зафиксирован в июне 2024 года – 310,2 месяца. #ипотека #кредиты 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

Статистическая загадка. Никогда такого не было, и вот - опять… По данным BnMappro в декабре Петербурге число зарегистрированных сделок с новостройками в декабре выросло к ноябрю на 91,9%. Эти данные кардинально расходятся со статистикой продаж в декабре от Dataflat (по их данным объем выручки в декабре не изменился относительно ноября, а число сделок выросло на скромные 4%). Расхождения в оценке объемов продаж бывали и раньше. Например из-за того учитываются ли договоры по дате подписания или дате регистрации, включены ли оптовые сделки, как учитываются договоры по апартаментам, кладовкам, паркингам (формально это все договоры долевого участия). Не зря Bnmap.pro указывают что «данные по дате регистрации содержат в том числе и регистрации договоров за ноябрь. При окончательных подсчетах по дате договора за декабрь возможна коррекция данных». Но расхождения в статистике очень большое. Попробуем разобраться в этом ребусе. Кстати объем сделок по семейной ипотеке (на нее грубо приходится порядка 40% продаж) в декабре вырос, но не значительно. С другой стороны ряд застройщиков в кулуарах говорят о том что продажи у них заметно выросли. Как-то это статистическое расхождение может сойтись если, например, договоры не вошедшие в декабрь по данным Dataflat появятся в январе текущего года, а по данным BnMappro январь будет очень слабым. Но вопросы останутся. В том числе как анализировать рынок на коротких периодах при таком расхождении цифр. PS кстати в данных по Ленобласти существенных расхождений нет. @yeltsovm

Региональный застройщик группа "Дарс" может выкупить проблемный жилой комплекс "Светлый мир "БиоПолис" компании Seven Suns Development в Ленинском округе Подмосковья, сообщили @ria_realty в пресс-службе министерства жилищной политики региона. 🛑На стройплощадке объекта в настоящее время не ведутся работы в связи с приостановкой финансирования. Ранее девелопер уведомил о переносе срока завершения строительства на конец июня 2025 года.

"Банком "Дом.РФ" и застройщиком ООО "СЗ "Севен Санс Девелопмент МСК Восток" прорабатываются условия сделки по купле-продаже объекта новому инвестору, после подписания которой финансирование строительства объекта будет возобновлено. Сроки возобновления и окончания работ будут понятны после вхождения инвестора в новый проект", - отметили в министерстве.

➡️В апреле 2024 года Тушинский суд Москвы арестовал владельца Seven Suns Алексея Рыжкова по уголовному делу о привлечении денег дольщиков с нарушением закона. Позднее, осенью, власти Москвы договорились о достройке жилых комплексов Seven Suns "Станция Л", "Сказочный лес" и "В стремлении к свету" с компанией Capital Group. О перспективах завершения подмосковного проекта Seven Suns до этого было ничего неизвестно.

Итоги недели. Все стабильно. На вторичном рынке Петербурга тренды прежние: слабый, но устойчивый спрос, сокращение предложения. За декабрь в спальных районах (по данным ЦИАН) минус 12,6%. Рекордное снижение за многие месяцы. И сезонное снятие объявлений перед каникулами тут не при чем: на 14 января в спальных районах (включая Кудрово-Мурино) в продаже 22,1 тысячи вариантов - уже на 2,2% меньше, чем перед Новым годом. Если сравнивать с октябрем 2024 года, то выбор у покупателей сократился больше чем на треть. И поводов для смены тенденции нет. Переход цен к росту все более возможен. Спрос на вторичке по-прежнему приходится на 20-30% квартир, выставленных по самой привлекательной цене. По ним и идут сделки и даже без особого торга. У 70% - 80% разместивших объявления наверняка складывается ощущение, что «рынок слабый и продать ничего невозможно». Хотя на самом деле активность покупателей есть во всех сегментах, от типового до элитного. Теперь точно вопрос продажи квартиры исключительно в качественном продвижении и правильной цене. Всплеска спроса на новостройки под Новый год ожидаемо не случилось. В декабре сумма заключенных договоров в Петербурге такая же что и в ноябре. Зато и особого спада в январе к декабрю не будет. Судя по первым рабочим дням, есть слабый, но постоянный спрос. Продажи (в основном) держатся на семейной ипотеке, рассрочке, зачете имеющегося жилья. Выдачи семейной ипотеки в декабре в целом по РФ выросли на 18%. Проблема с лимитами решена. А вот внедрения ипотечного стандарта, которого так все опасались, как будто и не было. Застройщики не спешат выравнивать цены «за живые деньги» и по семейной ипотеке. А банки продолжают получать комиссию за выдачу. Пчелы не выступают против меда. Начнутся «репрессии» - отреагируют. Кстати, если бы не удорожание из-за льготных программ и рассрочки - мы бы уже увидели другую ценовую динамику. Говорить о том, что рынок находится в каком-то комфортном состоянии, конечно, не приходится. Не зря 16 января вице-премьер Хуснуллин будет обсуждать с застройщиками антикризисные меры. Очевидно, что при текущей ключевой ставке действующих льготных программ и собственных мер застройщиков (рассрочки и т. п.) совершенно недостаточно. Важно: анализируя текущие обращения клиентов, трейд-ин, выкуп имеющегося жилья, продажи новостроек - мы понимаем, что, по сравнению с показателями годичной давности, на всех этапах взаимодействия с клиентами наблюдаем серьезное снижение эффективности. Звонков и лидов меньше, привлечение клиентов стало дороже, острого желания покупать не наблюдается. Продвинуться до просмотра, внесения аванса или оплаты брони стало намного сложнее. Раз за разом наблюдаем обидные отказы в последний момент, турбулентность сохраняется. Рынок по Кэроллу: чтобы оставаться на месте, надо бежать не вдвое, а втрое быстрее. Дополнительно докручиваем эффективность, чтобы выходить на приемлемые результаты в продажах. На рынке долгосрочной аренды серьезных перемен нет. Объем предложения застыл у отметки 8 тысяч вариантов. Это почти в два раза (!) больше, чем год назад. Хочешь не хочешь - поверишь в версию о перетоке квартир из продажи в аренду. До нового туристического сезона цены аренды, скорее всего, будут плавно снижаться. Потом - разворот. @yeltsovm

По сравнению с декабрем 2023 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в декабре 2024 оказалась на 39% ниже. Зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов в лотах ниже на 43% чем год назад. Средняя оценочная цена реализованного в Петербургском регионе лота за год выросла на 5%, а квадратного метра - на 9% (расчет по заявленным ценам без скидок). При этом в Санкт-Петербурге цены кв. м в сделках выросли на 12%, а в Ленинградской области - на 6%. Доля сделок с ипотекой сократилась с 86% до 47%. Методика расчетов - в первом комментарии.

В декабре 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались на 4 % выше, чем в ноябре по числу лотов при схожей оценке выручки. При этом доля сделок с ипотекой снизилась до 47%. В Санкт-Петербурге число зарегистрированных сделок выросло на 6% на фоне снижения "среднего чека" на 5% и доли ипотечных сделок до 43%. В Ленинградской области число регистраций не изменилось на фоне снижение "среднего чека" сделки на 1% и доли ипотеки до 55%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Итоги рынка Москвы и области в 2К24 Объем продаж — регистрация ДДУ в Москве и области немного не дотянула до 7 млн кв. м за 2024 год — уж очень хорошо в декабре девелоперы пересели на иглу рассрочного наслаждения. Доля ипотеки упала до 38%, это минимальный уровень с 2021 года.  Результат 2024 года можно считать великолепным, учитывая уровень ключевой ставки, а как следствие — ипотечных ставок, а также постоянное отсутствие лимитов на семейную ипотеку. Продажи в 2024 году переиграли и уничтожили 2022-й. Но о рекордных 8+ млн кв. м, которые были в другие года ипотечной волны 2020–2024 гг., даже лучше не думать. Никаких факторов, что в ближайшие 5 лет рынок вернется на данный уровень, нет. Должны произойти какие-то структурные изменения в экономике России, Москвы или во всей отрасли.  Поэтому экспертам и аналитикам рынка надо сейчас играть в самую интересную игру — сколько метров недвижимости будет зарегистрировано в 2025 году. Давайте накидаем вариантов. Вариант — объем реализации вырастет — откидываем сразу, поэтому предлагаем смотреть 3 варианта: 1. Снижение до уровня 6 млн кв. м. Отличный расклад для рынка. Он может произойти только в ситуации, когда будет реально работать семейная ипотека, не запретят рассрочку, а у всех будет отличное настроение (про настроение шутка, конечно). Сюда из факторов можно добавить: раскрытие депозитов, реальные скидки на 20–30% от рынка, как накатил ПИК в своих новых корпусах, колебание курса — любимое русское развлечение «спасать» деньги в бетоне. Плюс по ходу года придумают какую-нибудь палочку-выручалочку для незадачливых девелоперов. Точечную льготку, лучшие условия для семейки и т. д. 2. Снижение до уровня 5 млн кв. м. Данный вариант более реалистичный и менее позитивный. Тут что-то из выше перечисленных факторов может даже отъебнуть. Например, вывод понятия рассрочки в правовое поле с закруткой гаек на данный счет. 3. Снижение до уровня 4 млн кв. м. Вот тут будет жопа. Вариант не очень реалистичный, потому что так мало в столичном регионе продавали очень давно. Но, учитывая условия по ипотеке, может и такое произойти сокращение. Также может повлиять запрет рассрочки, ужесточение условий по семейной и т. д.  Посмотрим, что выстрелит из этого. Кулачки держим за вариант-план — 6 мультов метров за 2025 год.

Очень на рынке недвижимости любят разогнать волну (не только в архитектуре). Почему-то квартиру клиент должен прямо покупать в ситуации «сейчас или никогда». Высокие люди всегда советуют покупать квартиру сейчас. Девелоперские маркетологи советуют покупать квартиру сейчас, а платить потом. Поэтому рынок недвижки — это как спринт, где обязательно добежать, что-то схватить, а дальше? А что дальше — пофигу, не думай, хавай, пока дают. То разгоняли, что надо покупать сейчас по ЖСК, а то придёт ДДУ и всё, ценник вырастит, дольщиков обманутых не будет. Потом покупай по ДДУ, а то придёт проектное финансирование с эскроу-счетами и всё, ценник вырастит, возможности купить не будет (как показала практика, да, ПФ очень сильно начал давить на стройку). Потом все с льготкой бегали, то у нее лимиты в 2020 заканчивались, то в 2022, сейчас вот обычная закончилась, смотрим за тем, как купить, пока дают по семейке, по рассрочке. Ты главное купи сейчас. Платить же надо все равно потом. Правда, и квартиру получать потом, а не сейчас. Но это уже отдельная басня. После охлаждения продаж в ковидную весну 2020 года мы видим взрывной спрос. Человек, не особо разбирающийся в рынке, скажет, что все из-за льготной ипотеки, которую ввели в 2020 году. А человек более прокаченный напомнит, что тогда ключ был всего 4,5% и можно было обычную ипотеку взять меньше 6%. Без субсидий, без льгот. Просто бери ипотеку, бери квартиру. Вот вам и рекорды продаж осенью 2020 года. Ценник начинает улетать вверх из-за свалившегося спроса, который сидел весной дома и не мог купить себе прекрасные сорокаметровые хоромы. Дальше идёт офигенный 2021 год. Когда у всех всё было на такой мази, так ветер дул в спину, что девелоперы начали себя чувствовать айти-гигантами мысли. Строить планы, как и куда они зайдут, на какие рынки выйдут. 2021 год по продажам — это просто сказка, которая свалилась на голову. А вот дальше пришел 2022 год, который 2 раза жестко охлаждал амбиции девелоперов, но девелоперы — ребята тугие, намеков не понимают, поэтому у всех планов и на 2023 год было до едрени фени. В 2023 году гнали, гнали и волну создали. Все время помогал ЦБ, закручивая ипотечные гайки, ведь "Любое действие ЦБ для «охлаждения рынка недвижимости» приводит к росту цен на том самом рынке". Итог — конец 2023, рекорды продаж, а дальше жопа. 2024 год сразу намекнул, что будет сложным, но еще никто не понимал, каким. С одной стороны продаж нет, а планов опять у всех до фига. Покупается земля за какие-то немыслимые деньги, все еще мощно гуляют в Сочи и т. д. Создали ещё одну волну для клиентов — покупайте сейчас, а то льготке хана. Вот все и до июля накупили. И опять охлаждение, падение. Хорошо, что пока рассрочки не запретили, пока лимиты на семейку есть, девелоперы к концу года продажи раскрутили. Хорошо закрыли год. Но что будет в 2025-то году? Весна — очень сложная, кто-то может выйти из чата, пойти на хер с пляжа. Главное — до осени дожить, а там и руку протянут, и сезонность поможет.

А вот, собсно, и топ-5 застроев старой Мск по продажам за Декабрь 2024 ▪️Доля группы (ПИК + Forma + Среда) = осталась на уровне 33,5% первичных сделок. Чисто за ПИКами, без суб-брендов, 27,5% рынка. Ну это по всей палате. Если посмотрим только масс-сегмент, тут папа стабильно недосягаем: 60% спроса декабря. Годовой итог поменьше. О нём позже, когда заценим 10-ку застроев по классам ▪️ЛСР поменялся местами с MR. Донстрой на позиции. В целом, считай, 4-ка лидеров удержалась по составу ▪️Level вернулся в чарт. Но, вообще, ребятам мозолистые пятки давили Брусника с Гранелью (звучит, как варенье какое-то). Ягодникам прилипло 3,3% спроса. Чуть не хватило ДДУ, чтоб войти в месячный топчик ▪️А вот Самолёт и ФСК (с ДСК-1), в декабре расслабленно сползли с 5 и 6-го на 8 и 10-е места. Отоварили 2,6 и 2% покупантов соответственно Годовые срезу подобью - поделюсь @iliilitop

🔜 По итогам 2024 года, по оценке ДОМ РФ, банки выдали 1,3 млн ипотечных кредитов (-36% к 2023 году) на 4,9 трлн руб. (-37%) – примерно на уровне 2022 года, в т.ч.: 〰️по льготным программам выдано 636 тыс. новых кредитов (-33% к 2023 году) на 3,4 трлн руб. (-28%); 〰️по рыночным программам – 499 тыс. кредитов (-54% к 2023 году) на 1,4 трлн руб. (-53%); 〰️наряду с новыми кредитами по льготным программам банки предоставляли транши на ИЖС по ранее выданным кредитам (168 тыс. кредитов). По прогнозу ДОМ РФ, выдача ипотеки в 2025 году может сократиться до 1–1,2 млн кредитов на 3,8–4 трлн руб.

«Восстановление начнется с 2026 года при условии снижения ключевой ставки», – ожидают в госкомпании.

#ВыдачаИпотеки 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

Цены на жилье выросли на 13% за год Прогнозы не сбылись — отмена массовой льготной ипотеки не привела ни к обрушению спроса, ни к остановке цен. Больше всего жилье подорожало в Ижевске, Рязани, Тольятти и Волгограде — на 19–22%; наименьший рост в Махачкале, Новокузнецке, Хабаровске и Ярославле — на 6–7%.

Новостройки в городах 500+ подорожали на уровне инфляции (на 10%), вторичка (+7%) в реальном выражении стала даже «дешевле», заметная индексация зафиксирована лишь в аренде (+19%)

добавила Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. 🤔 На ближайшие 12 месяцев эксперты прогнозируют рост цен на жилье в пределах инфляции. Но в 2024-м они уже недооценили рынок, посмотрим, что будет в этом году. Таблица: Циан.Аналитика

Госдума в 1 чтении одобрила законопроект о продлении программы маткапитала до конца 2030 года. Законопроект № 801970-8 Сейчас программа действует до конца 2026 года. #маткапитал #законопроекты

Как нам стало известно, Марат Хуснуллин собирает первых лиц крупнейших застройщиков на совещание В правительстве для обсуждения антикризисных мер уже 16 января. Ждём, что решат🤓

Долги за ЖКУ начнут требовать через суд автоматически. Граждан, имеющих задолженности по жилищно-коммунальным услугам (ЖКУ), планируется уведомлять обо всех этапах судебного разбирательства через портал "Госуслуги". Эксперимент продлится с 1 февраля до 1 октября. В нем примут участие регионы с высоким уровнем цифровой зрелости. Поставщики ЖКУ смогут обращаться в ГИС ЖКХ Минстроя для передачи информации о просроченных задолженностях. На основании данных из Росреестра, Соцфонда и МВД будет формироваться пакет документов для обращения в мировой суд. Помнится в 2020 году депутаты Госдумы предлагали через законопроект разрешить коллекторам выбивать долги за ЖКХ, но Верховный суд этого делать запретил. Тогда "Домострой" писал, что граждан нужно мотивировать оплачивать счета за ЖКУ и даже обратиться к жесткому опыту США, но никто этим так и не занялся. В 2023 году задолженность граждан за ЖКУ составляла 900 млрд руб. После этого Минстрой перестал публиковать официальную статистику по долгам, чтобы не пугать начальство, но она наверняка только растет. Теперь будут решать через суд, а после собирать через ФССП. Но выдержит ли такой наплыв дел судебная система — большой вопрос.

📌 Семейная ипотека. Все ооочень быстро меняется, на сейчас так (14.01.2025). Ставки в своде указаны для заемщиков с «улицы», работающих по найму с официальным доходом, и при наличии страхования (смотрите на состав страховки и ее стоимость, сравнивайте). Обращайте внимание на нюансы, указанные в табличке в графе "условия". ❗️В своде указан "стоп", когда в банке официальный стоп (банки из стопа зачастую продолжают принимать заявки, но сделки не назначают, ожидая новых лимитов). Имейте в виду, что банкам сейчас предпочтительнее объекты с их проектным финансированием (ПФ), хотя как такового официального запрета на иные объекты может не быть. 📝 Если нашли неточность, пишите. ©ipotekahouse #свод #семейнаяипотека

В декабре 2024 года только 39% сделок с квартирами в Москве было с ипотекой. Это абсолютный антирекорд, а учитывая, что было реализовано более 6,2 тыс. юнитов за месяц, результат феерический. Главный вопрос, на который никто не знает ответа на рынке, — сколько из «неипотечных» сделок идут по рассрочке. Это очень важный вопрос, на который реально никто не знает ответ. Ни Домрф, ни Росреестр, ни банки. Знают только девелоперы и только по самим себе любимым. Максимум коллегам могут позвонить и потрындеть на тему, как они выкручиваются сейчас с рассрочками. Почему это так важно, спросите вы?  Рассрочка сегодня — это, с одной стороны, инструмент спасения продаж сейчас, но, с другой стороны, совершенно неясно, как и с какой силой она ударит по башке завтра. Есть следующие проблемы: 1. Все рассрочки сейчас на пару лет вперед, в формате «сейчас деньги не нужны, а вот потом ключ будет низкий, возьмете ипотеку, все будет красиво». И это первая проблема. Ипотечник — он всё милый зайчик, который должен раз в месяц денежку банку отдавать, а вот рассрочник-отсрочник — неизвестно. В хорошей ситуации человек всё просчитал, у него есть варианты по закрытию обременения, он может взять ипотеку даже в тяжелых условиях через пару лет. А вот в плохой ситуации — залетает парень на абум, будь что будет, в 20207 году ключевая ставка как сила с нами прибудет в районе 5%. Сколько их таких? Неизвестно. Если до 5% сорвиголов на рынке — выстоим. А если 15–20% людей, которые через пару лет придут со словами: «Денег нет, расторгайте ДДУ, отдавайте моё золотишко». Вот тут и могут начаться проблемы. Дыра с рассрочками — это гораздо больший вариант для надувания пузыря, чем дыра с льготной ипотекой, которую надо было завершать осенью 2020 года. И не вспоминать о ней. 2. Рассрочки — это только контрактация. Это не попадание бабок на эскроу. У девелопера чем больше рассрочек, тем больше он будет платить за проектное финансирование, потому что квартиры проданы, а деньги не получены, точнее, как получена их часть, и она обычно до 30%, а то и до 20%. 3. Мало денег на эскроу — финансовая лямка серьезная — добрый вечер — срыв сроков и двигание их вправо. Чем сильнее будет финансовое плечо давить на девелопера, который пытается наполнить эскроу рассрочками, тем сильнее он будет сносить сроки вправо. 4. Рассрочки раздувают ценник на квартиры. Потому что девелоперу хоть как-то надо отбить тот факт, что деньги он получил не все. То есть если бы цена на квартиру с рассрочкой была бы такой же, что и на квартиру со 100% оплатой. Условно, квартира стоит 10 мультов. Можно взять без % рассрочку с ПВ от 50% на 1 год. Приходим, кидаем 5 мультов, а остальные 5 на вклад под 22%. Красиво? Очень красиво, только за отсутствие этих 5 мультов на эскроу заплатит девелопер и другие клиенты, которые будут отовариваться в проекте. Поэтому сейчас у всех умных девелоперов есть в загашнике калькулятор, который помогает определить, на сколько надо увеличить стоимость квартиры, чтобы там дать рассрочку. Чаще всего ключевым фактором при повышении цены является наполненность эскроу счетов. Где бабки есть — там могут что-то и интересное предложить, а где бабок нет — придется серьезно заплатить за рассрочку-отсрочку платежа. Ах да, это ещё один аргумент, что цены будут расти, даже при такой жопе, что сформировалась на рынке.  Поэтому очень интересно, сколько же из неипотечных сделок в Москве произошли с чудесными выгодными или не очень выгодными рассрочками. За декабрь все команды продаж можно похвалить, только главное потом не плакать, что нагнали фрод, который отвалился, но это будут потом. Краткосрочный прогноз на начало 2025 года — Москва по квартирам будет идти на уровне 4–4,5 тыс. юнитов в месяц. Держим кулачки.

Все, что вы хотели знать про льготную ипотеку, в одной статье Начинаем год с науки! Сегодня в Вопросах экономики вышла моя статья «Массовая льготная ипотека: продлевать нельзя завершать». Центральное место в работе занимает оценка масштаба эффекта замещения – доли льготных ипотечных кредитов, которые были бы выданы и на рыночных условиях. Всю статью целиком прочтут, пожалуй, человека три (автор, рецензент и редактор), поэтому ниже часть выводов: ▪️В 2020 – 1П 2024 г. благодаря действию льготных программ было выдано лишь 0,6–1,2 млн новых ипотек в новостройках (20–40% от всех выданных льготных кредитов). Остальные 1,6–2,2 млн льготных кредитов (60–80%) были бы выданы по рыночным ставкам и без действия льготных программ – из-за благоприятных макро-факторов. ▪️Льготные программы создают больше всего дополнительного спроса в кризисные периоды и в условиях высоких % ставок (как во 2П 2023–2024 гг.). В ситуации экономического равновесия и тем более в период низких/нейтральных ставок общество субсидирует кредиты, которые были бы выданы и по рыночным ставкам. Не надо так. ▪️Широко распространено мнение, что рост цен на жилье в новостройках в два раза с 2020 г. произошел только из-за льготной ипотеки. Тем не менее, с 2020 г. цены на вторичное жилье выросли на 60%, ИПЦ и цены производителей стройматериалов – на 40%+, номинальные зарплаты – на 75%, строительная себестоимость (по ЕИСЖС) – на 100%+. Так что и без льготки рост цен был бы сильным. Насколько? ▪️Цены на жилье в реальном выражении (с коррекцией на ИПЦ) в 2020–2023 гг. выросли в большинстве стран: например, в США – на 27%, в Португалии – на 37%, в Хорватии – на 26%. Такую динамику связывают с постковидным восстановлением экономики и структурным ростом спроса на жилье после пандемии. ▪️Увеличение разрыва в ценах между первичным и вторичным рынком в РФ по большей части связано с льготной ипотекой. В 2018-2019 гг. разница в ценах составляла 10-15% (из-за разного качества, расположения жилья, «новый мерседес дороже старого» и вот это все, что давно обсуждалось). В 2024 г. разница в ценах превысила 45%. Часть этого роста связана с переходом на эскроу и улучшением качества первичного жилья, но основным фактором изменения разрыва в ценах все же стала льготная ипотека. Почему? ▪️Разница в ценах одинаковой квартиры на первичке и вторичке должна определяться дисконтированной суммой переплаты процентов за фактический срок погашения кредита. При рыночной ставке по ипотеке 20% и ставке по льготному кредиту 6% «справедливая» разница в ценах выше 40%. 🏗 При этом льготная ипотека поддержала строительную отрасль в период ее перехода на эскроу. Рост маржинальности строительства и высокий спрос помогли застройщикам пройти кризисы 2020 и 2022 гг., стимулировали строительство нового жилья (в том числе там, где раньше оно не строилось) и позволяли улучшать качество продукта. ⚡️Тем не менее, массовые льготные программы по большей части несут вред для экономики. Какие альтернативы можно предложить? 1) Ограничение числа льготных ипотек и четкие критерии получателей льгот (уже). Массовую льготную ипотеку можно запускать в качестве краткосрочной контрциклической меры поддержки спроса в период спада экономики. 2) Увеличение маткапитала и его индексация на фактический рост цен жилья, помощь в накоплении ПВ молодым семьям (если цель – социальная политика). 3) Другие креативные меры. Например, из-за высоких % ставок бюджет в 2021-2025 гг. потратил/потратит на субсидирование льготных ипотек ~4 трлн руб. На эти деньги Минфин мог засетапить своего застройщика, построить ~800 тыс. социальных квартир и бесплатно раздать их реально нуждающимся. @helicoptermacro

📉 В целом по РФ за ноябрь 2024 года граждане оформили 72,4 тыс. ипотечных кредитов. Это минимальный показатель за первые 11 месяцев прошлого года. Даже в январе, в котором активность населения на рынке минимальная по причине длительных праздников, оформлено 75,9 тыс. кредитов. Также ноябрь отметился минимальной активность на ипотечном рынке относительно тех же месяцев предшествующих пяти лет. Ранее в каждом из них выдавалось более 100 тыс. кредитов. Даже в ноябре 2019 года, когда не было льготной ипотеки, физлица оформили 123 тыс. сделки. ▫️ноябрь 2023 – 189,3 тыс. ▫️ноябрь 2022 – 129 тыс. ▫️ноябрь 2021 – 157,8 тыс. ▫️ноябрь 2020 – 188,7 тыс. ▫️ноябрь 2019 – 123,2 тыс. #ВыдачаИпотеки 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

🏛 Идея о том, что государство может забрать деньги со вкладов, чтобы финансировать экономику, является бессмыслицей, сообщили в ЦБ.

«Это бессмыслица. Эти деньги и так уже работают в экономике. Из тех средств, которые компании и граждане положили на депозиты, банки финансируют кредиты для тех, кто видит возможности для расширения бизнеса здесь и сейчас. А также ипотечные кредиты, потребительские кредиты, кредитные карты», – ответили в ЦБ.

❗️Идею заморозки счетов вкладчиков регулятор назвал абсурдной, отметив, что это «грубейшее нарушение права граждан и компаний распоряжаться своими активами», подобный шаг подорвет основы банковской системы и финансовую стабильность страны. #цбрф #экономика 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

Потребительское кредитование сокращается Объем потребительских кредитов в ноябре снизился на 2%, достигнув 10.5 трлн рублей — минимума с марта 2024 года. Количество активных кредитов (те которые исправно выплачиваются без задержек) также уменьшилось на 1.6%, до 49 млн. Но при этом просроченная задолженность растет: в ноябре сумма таких кредитов составила 1.125 трлн рублей, что на 0,5% выше октября. Таким образом получается, что каждый девятый рубль в потребительском кредитовании является просроченным. Это достаточно тревожный сигнал для банковской системы. Снижение кредитования связано с ужесточением денежно-кредитной политики Центрального банка и ограничениями на выдачу новых займов. Рост ключевой ставки делает кредиты дороже, ограничивая спрос. Однако просрочки растут, сигнализируя о том, что часть заемщиков уже сталкивается с трудностями в обслуживании долгов. Ужесточение кредитных условий работает на снижение инфляции, так как сокращает потребительский спрос. В краткосрочной перспективе это укрепляет позиции ЦБ по удержанию высокой ставки. Пик эффекта от высокой ключевой ставки ожидается на весну-лето текущего года и с этим периодом должно совпасть снижение ключевой ставки регулятором. А пока рынок продолжает адаптироваться к новым условиям. Около ЦБ