КОТЛОВАНЪ

На заседании президиума Госсовета 15 апреля обсуждалась ситуация в сфере жилищного строительства — с учетом высоких ставок по кредитам и снижения спроса на жилье власти видят риски торможения отрасли. На этом фоне регионы и правительство предлагают ряд мер для поддержки рынка, начиная от донастройки льготной семейной ипотеки до точечного снижения финансовой нагрузки на застройщиков. Еще один инструмент — поиск и расширение предложения земель для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), оно поддерживает ввод жилья в плюсе в годовом выражении. Предложения предстоит еще проработать — основные сложности, судя по обсуждению, связаны с балансировкой рисков для бюджета и с ограничением роста кредитной нагрузки на граждан. Подписаться на Недвижинку

⚡️ Девелоперы из-за снижения продаж затягивают сроки строительства своих объектов. По данным Росстата, в I квартале этого года в России было введено 7,3 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на 17,2% меньше, чем было в аналогичный период годом ранее. Более того, это худший результат с 2019 г. ☝️ А причина простая - из-за снижения реализации квартир долги девелоперов в рамках проектного финансирования выше, чем объем средств на эскроу-счетах. Иными словаии, чем раньше дом будет введен в эксплуатацию, тем больше застройщик должен банку. Как следствие, они заинтересованы в переносе сроков строительства.

«Самолет» сообщил о создании ЗПИФ (закрытого паевого фонда). В него будут внесено более 200 квартир на 3 млрд. руб. Шаг логичный. Особенно с учетом спроса на доходную недвижимость и развитие коллективных инвестиций. Мы и сами в поиске крупных пулов квартир. Расчет - купить с дисконтом за живые деньги, сдавать и постепенно распродавать. Но в подходе «Самолета» есть нюансы, от которых многое зависит. Первый: какие объекты будут упакованы в фонд, по какой цене, насколько они ликвидны. И насколько подходят под сдачу в аренду. В сообщении застройщика говорится: что «ожидаемая целевая доходность Фонда составляет 21% годовых и формируется из трех источников: ежеквартальные выплаты дохода от сдачи жилья в аренду, рост стоимости недвижимости и специальная оптовая скидка на активы от группы Самолет». В моем представлении выжать 5% доходности от сдачи квартиры в аренду - уже подвиг, особенно если учесть затраты на ремонт, простой, управление и содержание квартиры. Остальной доход, вероятно складывается из перепродажи по более высокой цене. Тут, конечно, больше всего вопросов. Если есть хороший дисконт относительно вторичного рынка (можете себе такое представить?), то что мешает просто продать квартиры на открытом рынке? Как посчитано удорожание квартир? И так далее. Второй момент: насколько качественно и эффективно эти объекты будут управляться. Одно дело - управлять комплексом апартаментов, есть команды и наработанные практики. Управлять пулом разношерстных, разноплановых квартир, расположенных в разных районах, на порядок сложнее. Задача со звездочкой. Хотя, возможно, на больших объемах она решаема. Посмотрим. Время покажет, насколько эта идея интересна вкладчикам, насколько она прибыльна для инвесторов. Будут ли вложения в ЗПИФ выгоднее кропотливой самостоятельной покупки и хлопот по самостоятельному управлению. С одной стороны - время, силы и хлопоты, с другой - полный контроль и независимость от крупных компаний. Вложения в такой фонд напоминают вложения в индекс рынка. А инвесторы, на мой взгляд, все же предпочитают подбирать объекты для инвестирования на свой вкус, стараясь переиграть рынок. Ну и если откровенно, то 20% доходности в недвижимости это просто сказка. Вопрос насколько она реальна. @yeltsovm

Только ПИК и ЛСР нарастили продажи в I кв. 2025 г. Первая компания продала 556 тыс. м², прибавив 78% год к году, вторая — 116 тыс. м² (+8%). Все остальные девелоперы из топ-10 по объемам стройки в красной зоне, что хорошо видно по скрину еженедельного дайджеста ДОМ.РФ. 🤔 В целом продажи застройщиков снизились на 7%. Рынок в депрессии, но вчера на Госсовете появилась надежда, ждем меры поддержки от властей уже через месяц. ✈️ Движение.ру

Московская стройка встала 📆В первом квартале 2025 года в Москве стартовали лишь восемь новых жилых проектов — антирекорд за 13 лет. Для сравнения: в прошлом году было 14 стартов, в 2023 — 18, а в 2022 — 21. Большинство новых объектов — бизнес-класс, массового сегмента почти нет. Причина очевидна: высокая ключевая ставка и слабый спрос. При этом рынок оказался в новой фазе — без горизонта планирования. ЦБ может долго не снижать ставку, в то время как ипотечные субсидии находятся на грани исчерпания. В подобной ситуации девелоперы предпочитают не рисковать и дорабатывать уже начатые объекты. ✏️Рынок замер в ожидании окончания системной перестройки. Если данная тенденция укрепится, через пару лет рынок может столкнуться уже с другой проблемой — дефицитом предложения.

Скорее вопрос - кто-то берет эту ипотеку? Если посмотреть данные Франка - таких дураков нет.

❔Что стоит ждать девелоперам? С какими иллюзиями пора прощаться? Анализ итогов Госсовета по стройке в спецвыпуске «ЕРЗ-тренды» уже завтра, 17 апреля в 11.30 ➡️Присоединиться к эфиру: http://reg.erzrf.ru/spetsvypusk-erz-trendy170425?utm=erz_ad Спикер: 🟠Антон Глушков, президент НОСТРОЙ. Эксперты: 🟠Игорь Белокобыльский, генеральный директор Стрижи; 🟠Антон Воробьев, генеральный директор ГК ЕДИНСТВО; 🟠Сергей Клепиков, генеральный директор ГК Атмосфера; 🟠Юрий Захаров, генеральный директор «Железно»; 🟠топ-менеджеры крупнейших застройщиков РФ.

Инвестиции в дубайскую недвижимость — теперь с «нюансом» Упс... Оказывается, у вложений в «квадраты» в Дубае имеется одна очень интересная особенность. Как выяснилось, есть способ конфисковывать в доход государства имущество россиян, находящееся в Эмиратах. Причем, предпринимать это можно на высшем уровне! Как пишут СМИ, глава Генпрокуратуры Игорь Краснов в ходе встречи попросил президента управления по вопросам подотчетности ОАЭ лично проконтролировать одно дело. Ранее ведомство направило в компетентные органы Эмиратов документы для исполнения судебного решения. Оно предполагает изъятие пяти квартир в Дубае. Недвига принадлежит московскому экс-инспектору ДПС Сергею Кузнецову, правда, он не смог подтвердить законность источников доходов. Конечно, в первую очередь, эта история — о «золотом гаишнике», а не о дубайской недвиге. Но задуматься заставляет. @novostroyman

С нетерпением ждём дуэт Сергея с группой «Мумий Тролль» с песней по мотивам «Как же тебе повезло, моей невесте» с названием «Спасибо мне, что есть я у тебя».

Апарт-отель Well — ваш ключ к премиальному доходу и комфорту в Петербурге! 🏙️✨ Последние апартаменты по ценам 2024 года! Успейте забронировать — цены растут уже в этом месяце. Почему инвесторы выбирают Well? ✔ Готовый бизнес с первого дня Полностью отделанные апартаменты + опция «под ключ» с мебелью и техникой. Сдавайте в аренду и получайте доход уже сейчас! ✔ Лучшая локация 5 минут от метро «Балтийская», развитая инфраструктура и престижный район. Высокий спрос на аренду — ваша прибыль под защитой. ✔ Гарантированная доходность 8% годовых Наша программа обеспечит вам стабильный cash-flow на 3 года. Без рисков, с прозрачными отчетами. ✔ Уникальная возможность для бизнеса Коммерческие помещения на 1 этаже — откройте кафе, магазин или коворкинг в месте с высокой проходимостью. Специальные условия для первых покупателей: → Рассрочка 0% на 12 месяцев → Бесплатная юридическая поддержка при оформлении → Подарок: год обслуживания в подарок при покупке до 30 апреля Это последний шанс войти в проект по старым ценам! 🔑 Забронируйте просмотр прямо сейчас: 📞 +7 (812) 561-57-81 🌐 well-apart.ru Реклама. ООО "Специализированный застройщик "Обводный 118" ИНН 7841090911 Erid:2W5zFHKjLtQ

Итоги недели Объем предложения на вторичном рынке Петербурга продолжает плавно, но уверенно увеличиваться. За прошедшую неделю объем предложения вырос на 0,5%. С начала месяца уже плюс 3,2%. Произошла смена тренда: убывание сменилось приростом. Выбор у покупателя становится немного больше, а вот рекламные цены, вероятно, все же продолжат плавный рост. Чтобы прирост предложения сказался на уровне цен, он должен длиться несколько месяцев. Без рыночной ипотеки про стабилизацию рынка говорить бессмысленно. Но клиенты ведут себя предсказуемо и понятно. У большинства продавцов по-прежнему завышенные ожидания по цене. Квартиры, выставленные по минимальной ценовой границе, уходят быстро. На них и приходится весь объем сделок. Спрос неравномерный: сильно различается ситуация по локациям. Есть микрорайоны и отдельные ЖК, где покупатели вымели предложение по интересным ценам; в продаже «висят» объекты по завышенной стоимости, по которым ни звонков, ни просмотров. На них и ориентируются вновь приходящие продавцы, поддерживают видимость высоких цен. Небольшое снижение в таком случае не поможет - необходимо «падать» до уровня предыдущих реальных сделок. Фактор ремонта, готовность квартиры и пакета документов по-прежнему имеют решающее значение для успешной продажи. Хотя некоторые покупатели явно недооценивают затраты при первичном выборе квартир. По объектам в плачевном состоянии много просмотров, но переход в сделки очень низкий. Многие откладывают решение, как только понимают реальные затраты на отделку, технику и мебель. Новостройки. Выдача семейной ипотеки (по данным ДОМ РФ) поступательно растет. В марте было выдано 192 млрд рублей - даже больше, чем, например, в сентябре 2024-го. На 10 апреля выдано 73 млрд рублей - такими темпами к концу месяца будут выдано 218 млрд. руб. – максимум за последние месяцы. И явно это выше среднемесячной выдачи в прошлом году - 184 млрд. руб. Из хорошего: у рынка есть устойчивая поддержка. Из тревожного: на ипотечные сделки приходится 50% продаж на первичке, а львиная доля из них - семейная ипотека. Без нее с продажами было бы совсем худо. Наличие комиссии за выдачу семейной ипотеки превращает подбор новостройки в нервный квест без гарантии результата. Мало просто найти квартиру, подходящую по параметрам и цене, надо еще умудриться получить одобрение в том банке, который не взимает комиссии (тогда цена на квартиру не вырастет). Таких банков совсем немного, вероятность отказа высокая, рассмотрение заявки может занять не одну неделю. Шансы на развал сделки – максимальные. Новых вводных по применению ипотечного стандарта или ограничений рассрочек пока нет. Проблема низкого спроса никуда не делась, не факт, что все застройщики выдержат график строительства. Низкий уровень продаж закладывается в финмодели девелоперов. Запуск новых проектов снижается; объем ввода сокращается. По итогам непростого турбулентного периода рынок столкнется с крайне низким объемом предложения. На рынке аренды жилья все четко по плану: объем предложения по данным ЦИАН снизился на 4,5% (минус 7,8% за месяц). И темпы его сокращения будут расти. Ставки достигнут минимума, и разворот начнется через месяц-другой. Выбор для арендаторов снижается - самое время фиксировать долгосрочные договоренности. На рынке торговой недвижимости все более заметно, что арендаторы берут паузу в развитии. Новые «точки» активно открываются только во вновь построенных районах. Хорошие темпы развития сохраняются только у компаний с невысокой стоимостью открытия и высокой маржинальностью. Их немного. Даже пекарни, которые последнее время «делали рынок», понемногу сбавляют темпы развития: сложно найти инвесторов. @yeltsovm

❗️Досрочные погашения ипотеки опустятся до минимума За последние четыре года досрочные погашения ипотеки опустятся до минимума - на фоне роста ставок по депозитам, спрогнозировали аналитики агентства «Эксперт РА». 🔺По итогам 2025 года доля просроченной задолженности по жилищным кредитам может вырасти до 0,8–1%. Но благодаря сокращению числа высокорискованных выдач дальнейший рост показателя будет ограничен, полагают эксперты. 🔺Объемы выдачи ипотеки в текущем году могут снизиться на 30%, считают аналитики. Также в исследовании говорится, что в России сохраняется зависимость от льготного кредитования. В 2024 году доля льготной ипотеки в общем объеме выдачи составила 70%, в 2025-м году тренд останется прежним.

🏦 Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ: ▪️Ипотека замедляется, но она будет расти. По нашему прогнозу в этом году она вырастет от 3% до 8%. Это, конечно, не темпы под 30%, которые были раньше, но все-таки рост. И мы исходим из того, что и цены будут расти не так быстро. Мы уже видим, кстати, что темп роста цен на жилье замедлился в некоторых регионах существенно. ▪️Мы в принципе против этих комиссий (по программам льготной ипотеки – прим.) прописывали запрет на часть комиссий в ипотечном стандарте, нас тоже это беспокоит. И после повышения Минфином маржи эти комиссии немного снизились, но размер комиссии у крупных банков остается 5-6%. Но есть ряд банков, которые работают без комиссии. И конечно, сами комиссии перекладываются застройщиками в стоимость жилья. Это очень плохо. Поэтому мы считаем, что по льготным программам вообще можно запретить эти комиссии. Сказать, что льготные кредиты не выдаются через те банки, которые устанавливают эти комиссии, и это можно администрировать. И в ипотечном стандарте мы тоже это готовы прописать. ▪️Что касается предложения разрешить застройщикам изымать жилье, если жилье продано в рассрочку. Мы очень не поддерживаем это предложение, потому что это тоже приведет к неконтролируемому, нерегулируемому росту закредитованности граждан. В банках выстроена система регулирования и от показателей долговой нагрузки, от первоначального взноса. А здесь будет рост задолженности через рассрочку. Это тот же долг. И при этом еще у застройщиков появится право изымать квартиры. Мне кажется, это неправильно. Я бы просила к этому не прибегать. #Набиуллина #цбрф @rusipoteka

Почему вчера ничего не писал о ходе госсовета с Путиным... Потому что не отпускает ощущение полной бестолковости этого собрания. Кому было нужно это шоу? Суть прошедшего кратко: Надо сделать хорошо. Плохо - не надо. На вот это мы потратим(тили) столько трлн. Обеспечим(чили) столько кубочеловекчасов. Вот ещё такие риски. И вот такие. Да - это нехорошо. Надо что-то решать. А мы давно говорим. Давайте сделаем вот такой бред. И вот такой. Нет, мы против. Это ваще хрень. Но нужно что-то решать. Надо готовить предложения. Надо. Будем решать... Прочитали? Ну - считайте, что посмотрели шоу умных людей Самое популярное вчера в тележке: Путин сказал, что оброк за выдачу госипотек - недопустим. Херассе, новость, да? Типа, второй год никто не в курсе отчего и почему так. Подробно раскладывал вот тут Тем не менее, будут готовить список поручений по итогам госсовета. Высасывать их (поручения) из разных пальцев. А банкстеры-маркетмейкеры заранее сделали небольшие шажки. Снизили оброк на копеечку. Для галки. Мол, вот же - осознаём, снижаем... ▪️Зелёные порасторопнее. Знали чего коснётся ВВ в речи. Снизили оброк заранее ▪️Синие подтормаживают, оттягивают. Но с завтра (17.04) также чуть опускают оброк по Семейке: для новостроя без ПФ ВТБ станет от 6,8% комсы (минус 0,7 п.п.). Для проектов с ПФ банка - остаются прежние от 4,98% Окэй. Ждём теперь список поручений. Ну а вдруг мелькнёт что-то интересное @iliilitop

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ: АБСОЛЮТНЫЙ РЕКОРД В 1К25 Высокие ставки так осложнили жизнь строителям, что они с испугу увеличили сдачу жилья в 1К25 аж на 8.9% гг до 32 млн м2. Это абсолютный рекорд для 1-го квартала. Высокие объёмы обеспечены ИЖС (20.1% гг), в то время как сдача МКД сократилась (-17.1% гг). Структурный сдвиг в сторону ИЖС – естественная реакция на подорожавшие более чем вдвое из-за льготной ипотеки новостройки в МКД. Сейчас этот рынок плавно остывает, адаптируясь к новым реалиям (отсутствие массового льготного кредита). Если строительному лобби не удастся продавить сильное расширение семейной ипотеки, то с рынком всё будет норм. Новое равновесие - 42-44 млн м2 в год (доковидные уровни), и скачка цен на жильё не произойдет. Жильё будет становиться всё более доступным для россиян, доходы которых ещё какое-то время (пока окончательно не рухнет нефть) будут расти быстрее, чем цены на недвигу. В противном случае (если льготные программы будут расширены) доступность жилья вновь начнет снижаться.

Кратко по Госсовету: поговорили, да разошлись О мерах поддержки стройотрасли объявлено не было. @novostroyman

⚡ ЦЕЛИТЕЛЬНЫЙ СОВЕТ И ВНЕЗАПНЫЕ ОЗАРЕНИЯ Коммерсант пишет:

Одной из тем заседания президиума Госсовета стала ситуация в секторе жилищного строительства — как отметил президент Владимир Путин, с учетом текущей конъюнктуры есть риски торможения отрасли (уже сейчас более 2 тыс. проектов реализуются с переносом сроков сдачи на полгода). Опасения вызывают сокращение спроса из-за высоких рыночных ставок по ипотеке, а также снижение запуска новых проектов на 24%

Количество шуток, которые у меня родились по этому поводу - запредельно. Одна хуже другой, но ограничусь картинкой про ворочать мешки. Итак, мои маленькие любители экономики, мы тут с вами все же были правы насчет всех трендов. Да и они подтверждались общением с компаниями, Глоракс интервьюировал в начале года, да и Самолет я уже принес вам, с А101 пообщались на конференции, но может и с ними и с Эталон пообщаемся. Но теперь смотрим на треугольник маразма: 1️⃣ Стране надо больше метров. План по валу, вал по плану. Давай на гора и все тут. 2️⃣ Покупатель сидит и облизывается, потому что вместо денег и дешевого кредита у него все чаще "блюдо без соли". Брать не может, эскроу не пополняет. 3️⃣ Подрядчики поголовно страдают, а девелопер не может работать с опережением. Оголять проектное финансирование, не успевая пополнять эскроу - очень опасно. Идет замедление ввода нового и срывы сроков текущего. И что делать в такой ситуации? Ответ простой - НИ-ЧЕ-ГО ❌. Просто, черт побери, не заставлять давать сейчас много. Без искусственного вливания бабла отрасль самооздоровится к 2031 году. Но у нас по факту Фракция Бетона просит поддержку, еще больше льгот, а Фракция Финансов посылает их нахрен и предлагает сделать бочку при такой ключевой ставке. Я вот все жду, когда же сделают расчет Life to date NVP по новорожденному - ну т.е. сколько надо государству вложить денег в материнство и поддержку наличия жилья против гипотетического потока ВВП от всей его будущей трудовой жизни с учетом дисконтирования. Для рабов древности такие расчеты делали. Я бы на месте Минфина озаботился докладом. Удобнее будет слать просящих еще на подлете. #недвижимость #финграмотность 💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

А что так можно было? Один сопли пускает, второй - жуёт, третий - размазывает. А вытирать - дяде Вове доверили. Спасибо деду… за отмену.

За 5 лет новостройки подорожали в 2,5 раза Средняя цена квадратного метра в новостройках массового сегмента Москвы в апреле 2025 г. превысила 400 тыс. рублей, сообщает Циан. Ещё только 5 лет назад была преодолена другая круглая отметка — в 200 тыс. рублей. Т.е. за эти годы цены в столице увеличились в 2 раза. 🏦 Подписаться на БанкБлог