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재개발·빌라 투자에서 주택임대사업자(주임사) 등록만 하면 주택수가 빠진다고 알고 계신가요?
실제로는 취득세·보유세(종부세)·양도세 단계마다 요건이 완전히 다르고, 조정대상지역에서 새로 취득한 경우 대부분의 혜택이 막힙니다.
이 영상에서는 주임사 등록으로 받을 수 있는 세제 혜택과, 반대로 놓치면 세금이 커지는 포인트를 단계별로 정리했습니다.
⌚ 타임라인
0:00 인트로
0:34 단계별 세제 혜택 요약
2:18 주임사, 왜 하는가
3:11 취득세 절세 (소형주택)
7:04 종부세 합산배제
9:02 양도세·거주주택 비과세
10:27 재개발 최대 함정
12:09 결론 및 전략
https://youtu.be/folRTqNIi9A
| 2 |  +1느낌 안 좋다.
예언 하나 할까요?
주가가 이 모양인데,
초과이익이니 초과세수니
이런 이야기 나오고 있잖아요?
그래서, 16일 있을 부동산 토론회에서는
‘초과 보유세 걷어서 세입자 나눠주자’
이런 이야기가 나올 것 같습니다.
그냥 헛소리에서 끝나길 바랍니다.
(아님 성지글...ㄷㄷ) | 198 |
| 3 | 더 자세한 내용은 아래 '회원 전용 영상'에서 확인하시기 바랍니다. 한 달 커피 2잔 값으로 가장 빠른 부동산 세금/정책 관련 소식을 접하실 수 있습니다. 감사합니다 😊
https://www.youtube.com/live/srqC9NSu_BY?si=IdyQ0zNDIAvOf_t7 | 284 |
| 4 |  +1고가주택 비과세(비과세인데 양도가액이 12억을 초과하는 비과세)의 경우, 양도가액 12억 이하는 전체 비과세가 되지만, 12억 초과부분에 대해서는 과세가 됩니다.
그렇다면 취득가액 자체도 12억 원을 초과하는 경우는 어떨까요? 이 경우도 양도세 비과세가 효과가 있을까요? 아니면, 어차피 취득가가 12억 원을 초과하니 비과세는 의미가 없는 걸까요?
결론부터 말씀드리면 '무조건' 비과세가 유리합니다.
이는 12억 초과 부분에 대해 '과세대상 양도차익'을 계산하기 때문이며, 최소 2년 이상 거주할 때에는 최대 80%까지 받을 수 있는 장특공도 적용되기 때문입니다.
예를 들어 취득가 10억, 양도가 40억 원인 경우 일반과세라면 양도차익 30억 원에 대해 과세하지만, 비과세에 해당할 경우 '과세대상 양도차익'을 별도 계산하고 이 경우 21억 원으로 줄어듭니다.
계산방법은,
1. 양도차익 30억 = 양도가 40억 - 취득가 10억
2. 12억 초과분 비율 70% = (40억 - 12억) / 40억
3. 과세대상 양도차익 21억 = 1번 * 2번
즉, 비과세이기 때문에 양도차익 30억이 아닌 21억으로 줄어들게 됩니다.
여기에 다시 장특공을 적용하는데,
1. 만약 2년 보유 및 2년 거주라면 장특공은 '0' 입니다. 3년 이상 보유를 하지 않아서 입니다.
2. 5년 보유 및 거주라면 5년 보유 20% + 5년 거주 20% = 총 40%
3. 10년 보유, 10년 거주라면 최대 80% 가능
그 결과 최종 양도세 세부담은,
1번의 경우 약 9.6억
2번의 경우 약 5.4억
3번의 경우 약 1.5억으로 거주기간이 길수록 유리합니다.
그리고 정부는, 이번 세제개편안을 통해 위에서 살펴본 '표2 장특공'을 개편하려고 합니다. 결론적으로는 거주기간이 길수록 세제혜택을 높이겠다는 것이므로, '매각 전 거주'하는 것이 유리할 것입니다.
다만 이렇게 된다면 전월세 시장은 더더욱 불안해지고, 임차수요가 매매수요로 전환시 부동산 시장은 더욱 불안해질 것으로 우려됩니다. | 267 |
| 5 | 국세청은 보도자료를 통해 약 100여 명의 탈루혐의를 발견, 이중 벌써 300억이 넘는 세금을 추징하였다고 밝혔습니다.
이는 한강벨트 등 고가주택을 전수 조사한 결과입니다.
이번 조사를 보니 공통사항이 몇 가지 보이는데요,
먼저 소득이 없는데 고가주택을 취득한 경우입니다. 이 경우 자금출처에서 문제가 될 수 있습니다.
다음은 비과세를 받기 위해 가장매매를 한 경우입니다. 특히 잘 안 팔리는 물건이 있을 때 유의해야 합니다.
마지막으로 사업체 자금까지 끌어다 쓴 경우입니다. 정말 조심해야 합니다.
구체적 사례, 영상에서 하나 하나 설명드립니다.
https://youtu.be/f-2t4QO2LsQ | 247 |
| 6 | 조금 후 <고가주택 비과세 양도세 계산하는 법> 관련하여 미니 특강 합니다.
https://youtube.com/live/srqC9NSu_BY?feature=share | 256 |
| 7 | 주택임대사업자, 과연 부활할까요?
여당이 6년 만에 주택임대사업자 관련 법 개정을 검토하고 있다고 합니다.
이는 날이 갈수록 불안해지고 있는 임대차 시장 때문입니다.
하지만 시장 반응은 '글쎄요' 입니다.
바로 현재 여당인 민주당에서 등록 활성화, 세제 혜택 폐지, 말소 제도 등을 모두 주도했기 때문입니다.
즉, 정책 신뢰성이 없는 상태에서 과연 이 제도를 다시 개정한다 하더라도 시장에서 어떻게 반응할지 궁금합니다.
아울러 향후 부동산 시장은 전세가(율)을 상당히 잘 봐야 합니다.
왜 그러한지 영상에서 설명드립니다!
https://youtu.be/UL6lDPz9sBc | 339 |
| 8 | 7월 12일, 일요일 저녁 라이브 곧 시작해 보겠습니다. 오늘 시간에는,
• 롯데 백화점 특강 후기 (팔까요?)
• 최근 매도 후기
• 부동산 즉문즉답 입니다.
본 라이브는 종료 후 회원 전용으로 변경됩니다. 채널 멤버십에 가입하시면 언제든 편리하게 라이브 전체 영상을 보실 수 있습니다.
https://youtube.com/live/TkhjGi0oDWI?feature=share | 316 |
| 9 | 7월 말 세제개편이 예고되어 있습니다.
그리고 이보다 약 일주일 정도 전, 정부는 부동산 토론회를 개최합니다.
놀랍게도 이재명 대통령이 직접 이 토론을 주재합니다.
어떤 내용이 주가 될지, 이 대통령은 SNS를 통해 이에 대해 직접 언급하였습니다.
이 내용들을 보면 앞으로 세제개편이 어떻게 될지를 예측할 수 있습니다.
영상에서 자세히 살펴봅니다!
https://youtu.be/eeWih7xkr34?si=3uHmvCfrohJVmV9f | 346 |
| 10 |  조금 전 유튜브 <채널 제네시스박> 에서는,
• 주택임대사업자 부활? 글쎄요...
• 법인자금으로 주택 구입? 세금만 31억 추징!
• 23일 부동산 토론회, 이런 주제가 나옵니다!
라는 주제로 라이브를 진행하였습니다. 이후, 해당 영상은 저의 개인적인 코멘트와 현장 질의응답을 제외한 후 잘 편집되어 업로드 될 예정입니다.
전체 영상을 보고 싶으신 분, 개인적인 코멘트까지 놓치기 싫으신 분들은 지금 바로 <채널 제네시스박> 멤버십에 가입하세요!
멤버분들은 해당 영상 중 궁금하신 사항에 대해 자유롭게 질문 남겨주시기 바랍니다. 월 1회 진행하는 멤버십 특강의 경우, 7월은 7월 마지막 날 즉 7월 31일(금) 오후 8시 진행합니다! 이때 세제개편에 대해 상세히 다룰 예정입니다. 감사합니다 ^^ | 356 |
| 11 |  +2일명 '유재석 아파트'로 불리는
논현 브라이튼N40 에서
아주 프라이빗한 세금 특강을 하고 왔습니다!
위치는 학동역과 논현역 사이,
시설은 하이엔드급으로 컨시어지 등
아주 좋더군요! (사진 못 남겨 아쉽 ㅜㅜ)
참석해주신 분들
끝까지 집중해주셔서 더욱 감사드립니다!
다음에 또 뵐게요~ 🥰 | 404 |
| 12 | 조금 후 유튜브 라이브 진행합니다 ^^
https://youtube.com/live/Paxws2rGXt4?feature=share | 337 |
| 13 | ![[속보] 李 대통령, 23일 부동산 정책 공개 대토론회 주재 (더팩트, 2026.07.10. 오전 11:05) - 아무렴~ 그렇지~ 그렇구 말구~~ 한 오백년...(얼쑤!)](data:image/jpeg;base64,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){kind=small} +3[속보] 李 대통령, 23일 부동산 정책 공개 대토론회 주재 (더팩트, 2026.07.10. 오전 11:05)
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아무렴~ 그렇지~
그렇구 말구~~
한 오백년...(얼쑤!) | 464 |
| 14 |  2018년 임대주택 등록 건수가 상당했다. 이제 의무임대기간 8년이 채워지는 2026년, 바로 올해 말소된 임대주택 물량이 시장에 나올 것이다. (8년 아파트만 해당)
문제는 이 임대주택의 향후 '용도'다. 소유자가 실거주를 하거나 제3자에게 매각을 한다면 그렇지 않아도 불안한 전월세 시장은 더욱 혼란스러울 것으로 보인다. 이미, 향후 주택 시장은 '전세가(율)'이 키(key)가 될 것이라고 누누히 강조했다.
민주당도 이런 사정을 잘 알 것이다. 그래서 관련 법을 다시 개정하고 제도 보완을 위해 얼마 전 토론회도 열었다.
하지만 정책 신뢰성 확보를 하려면 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다.
아래(이미지)는 주택임대사업자 변천사다. 정말 다이내믹 했다.
참고로, 당분간 주임사를 다시 할 생각은 1도 없다. 만약 하게 된다면, 그땐 명확한 투자전략하에만 진행할 것이다. (이건 추후 공개)
작년 조정지역 지정되기 전에 이대로만 했다면 꽤 큰 수익을 올렸을 것이다.
https://naver.me/5176Yl0R
지금은 위처럼 하면 안 된다. 조정대상지역으로 묶였기 때문이다. 즉, 종부세 합산배제 및 양도세 중과배제가 불가하다. (단, 유주택 상태에서 신규 취득시 그러함)
https://naver.me/FetIpyr5 | 367 |
| 15 | 부담부증여가 '최악'인 이유
1. 증여자인 부모가 다주택이라면 채무에 대해 양도세 중과 적용 (조정대상지역)
2. 채무에 대해 '매매거래'로 보아 곧바로 전입해야 하므로 수증자인 자녀가 보증금을 내줘야 하는 자금부담 발생 (토지거래허가구역)
현재 서울 전체 및 경기도 15개 지역은 토지거래허가구역 + 투기과열지구 + 조정대상지역, 이렇게 '3종 규제셋트' 동시에 적용
그렇다면,
이런 최악인 부담부증여보다 더 최최최악인 것은?
(말 안 해도 알겄제?) | 407 |
| 16 |  올해 종부세 도대체 얼마?…주택 보유세 ‘10조 시대’ 열린다? (매경이코노미, 2026.07.09. 오후 2:52)
-
종부세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 올리면 발생할 일.
정부 입장에선 마치 넷플릭스 구독료처럼 안정적으로, 꾸준히 세수를 확보할 수 있으니 이 얼마나 좋은가. (그 외 장점도 있지만 글로 적는 건 생략) | 431 |
| 17 | 입대세 라이브 합니다 ^^
https://www.youtube.com/live/gcmdeFWIcUg?si=fxfZY32GDAlyMmcm | 391 |
| 18 | 갈아타기를 하고 있는 친구가 이런 말을 한 적이 있다.
(약 한 달 전)
친구 : "야, 왜 집을 사는데 내가 허락을 받아야 해?"
나 : "글쎄, 정부가 그렇게 하라네?"
친구 : "이거 완전 공산주의 아냐?"
나 : "좀 그렇지?"
시간이 지나 오늘, 이 친구가 대출 관련 뉴스를 본 모양이다.
친구 : "이거 뭐냐? 갑자기 주담대를 3억으로 줄인다고? 이런 🐕🐤 아냐?"
나 : "빨리 물건 찾아봐. 이럴 시간에...그게 널 위한 길이다."
친구 : "그러네, 알았다."
나 : "그랴..."
요 근래, 이 친구가 이렇게 쎄게 욕한건 들어본 적이 없다. 암튼, 친구야 화이팅이다! | 416 |
| 19 | 주택임대사업자가 거주중인 주택은 다른 등록임대주택이 있더라도 비과세가 가능하다. 보통 이를 줄여서 '주택임대사업자 거주주택 비과세 특례'라고 하는데, 이때 핵심은 반드시 거주하고 있는 주택을 매각해야 한다는 점이다.
그리고 요건을 갖춘 등록임대주택은 주택수에서 제외됨으로써 거주주택 비과세가 가능해진다. 즉,
1) 주택임대사업자가 거주하고 있는 주택을 매각해야 하고
2) 등록임대주택은 관련 요건을 '모두' 준수할 때 거주주택 비과세가 가능하다.
그런데 이 내용이 길고 복잡해서인지, 현장에서는 이렇게 하지 않고 보통 이렇게 이야기들을 한다.
"임대주택으로 등록하면 주택수 빠져요" 하고 말이다.
이 말 한 마디로 지옥을 맛 볼 수 있다.
실제, 거주주택 1채 + 등록임대주택(오피스텔) 2채, 이렇게 3채를 보유한 분이 계셨는데 임대주택등록하면 주택수 제외라고 잘못 알고 계신 바람에 거주주택 비과세가 깨진 적이 있다.
그렇다면 양도세는 얼마나 나왔을까?
해당 거주주택은 서울 + 조정대상지역이었으며 양도세 중과가 시행된 때였다. (2019년) 즉, 비과세가 불가해지면서 일반과세도 아닌 3주택 중과에 해당하게 되어 1)장특공 미적용, 2)가산세율 20% 포인트 부과(지금은 30% 포인트)가 되어 양도차익 10억 중 7억 원을 세금으로 헌납하였다.
이 하나의 거래로, 그분의 노후 계획은 완전히 부서져버렸다.
지금 이런 이야기를 하면, '말도 안 되는 소리'라고 할지 모르겠다. 하지만 실제 있었던 일이고, 바로 지금도 충분히 일어날 수 있는 그런 이야기다.
따라서, 꼭 기억하자.
임대주택을 등록했다고 주택수 제외된다고? 그건 틀린 말이다. 주의하고 또 명심해야 한다.
📌 더 많은 이야기는 아래 참고 바랍니다 (유료 콘텐츠이지만 월 1건은 무료 열람이 가능합니다)
https://naver.me/FetIpyr5 | 404 |
| 20 | ![[속보] KB국민은행, 주택구입자금 대출 한도 최대 6억→3억 축소 (한국경제TV, 2026.07.08. 오후 4:54) - 내가 할 말이 없다... (이렇게 한다고 해서 인간의 욕망이 꺾일거라 생각한다면 경기도 오산이다)](data:image/jpeg;base64,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){kind=small} [속보] KB국민은행, 주택구입자금 대출 한도 최대 6억→3억 축소 (한국경제TV, 2026.07.08. 오후 4:54)
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내가 할 말이 없다...
(이렇게 한다고 해서 인간의 욕망이 꺾일거라 생각한다면 경기도 오산이다) | 444 |
