제네시스박 공지방

"지금 상황에서도 매매사업자, 해도 괜찮을까요?" 무턱대고 하지 마세요. 딱 이럴 때만 하시는 게 좋습니다! 1. 매매사업자란, 주택 매매업을 주된 업무로 하는 사업자입니다. 말 그대로 주택을 취득하고 임대하는 것이 아닌 사고 파는 것을 업으로 합니다. 이 경우 양도소득세가 아닌 '사업소득'이 적용되고, 2년 보유를 하지 않더라도 곧바로 종합소득세율이 적용됩니다. 즉 취득 후 단기 매각(가령 6개월 이내 등)을 하더라도 단기 양도세율이 아닌 양도차익에 따라 6~45%의 종합소득세율이 적용됩니다. 2. 다만 매매사업자가 만능은 아닙니다. 말 그대로 사업자에 해당해야 하기에 그렇습니다. 예를 들어, 해당 주택을 취득하고 매도가 되지 않자 전세를 주었다? 이 경우 매매사업자로 인정받지 못할 수 있습니다. 즉 사업 목적에 맞게 해야 합니다. 3. 단기 매도를 하더라도 조정대상지역이라면 '비교과세'를 적용, 더 높은 세금을 부과합니다. 예를 들어, 다주택 상태에서 조정대상지역에 위치한 주택을 단기매각(1년 이내)을 했더라도, 1년 미만 양도세율 70%와 사업소득(종합소득세율)과의 차이를 비교해서 더 높은 세금을 부과합니다. 즉, 주택이 있는 상태에서 조정대상지역 위치한 주택을 매매사업자로 매각하는 건 이제 의미가 없습니다. 4. 외형만 그럴싸하게 갖추는 것도 주의해야 합니다. 단기 양도세율을 피하기 위해 뒤늦게 매매사업자 등록을 한 경우, 매매사업자 등록은 해두었지만 실제로는 임대에 가까운 경우, 실질적인 사업장 요건을 갖추지 못한 경우에도 이슈가 될 수 있습니다. 5. 매매사업자 등록하면 주택수 제외된다? 그렇지 않습니다. 일단 취득세, 보유세에 있어서는 주택수 제외되는 게 없고, 양도세에 있어서는 아주 제한적으로 제외 가능하나 매매사업자 판매용 주택(재고주택이라고 함)을 제외한 남은 1주택에서 실제 거주를 해야 하고, 매매사업자로서 인정을 받아야 합니다. 저라면 그렇게 하지 않고 재고주택을 모두 처분 후, 남은 1주택 상태에서 비과세를 받을 것입니다. 6. 결론은? 좋은 주택 하나 먼저 해두시고, 그 다음 매매사업자 재고주택 취득해서 사고 팔기를 하세요. 이게 현 시점에선 가장 좋습니다. (거주주택 비과세는 신중하세요) 이때 취득세 중과를 유의해야 하니(주택수 제외되는 게 아님), 지방 저가주택(기준시가 2억 이하, 25.1.2 이후 취득분)을 하시거나 혹은 기준시가 1억 이하 주택 혹은 비규제지역(지방 등) 물건을 잡아야 합니다. 간혹, 취득세 8% 각오하시고 조정대상지역 주택 취득하는 경우가 있는데 위 3번에서 말씀드린 비교과세 걸릴 수 있으니 유의 바랍니다. 그럼에도, 지금도 이를 잘 활용하시는 분들이 계십니다. 뜻이 있는 곳에 길이 있다는 말을 저는 아주 좋아합니다. 더 많은 내용은 아래 칼럼 참고하시기 바랍니다. 감사합니다. 📌 매매사업자 활용법 https://naver.me/5aqD84Gp