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منشورات القناة
앞으로 전세는 더 사라지고
월세가 늘어납니다.
이는 보유세 측면에서도
그러합니다.
보유세와 월세,
무슨 상관일까요?
1. 2주택 다주택자가 있습니다. 1채는 거주, 1채는 전세를 주고 있는 경우, 임대소득에 대해서는 과세되지 않습니다. 2주택부터는 월세에 대해 과세되기 때문에 그렇습니다(2주택 고가주택 간주임대료 26년부터 과세 아니라고 가정).
하지만 이 경우 차라리 월세를 주고 주택임대소득에 대해 세금을 내는 것이 임대인 입장에서 더 유리할 수 있습니다.
2. 단순 계산을 위해 거주주택 보유세 2천 만원, 임대주택 보유세 2천 만원, 보유세 총 합은 4천 만원이라고 합시다. 그리고 임대주택 월세 연간 수입금액은 1천 만원(월세 약 83만원)이라고 할 경우,
(1) 수입금액 1천 만원 - 임대주택 보유세 2천 만원 = 마이너스 1천 만원
(2) 주택임대소득을 다른 소득, 즉 근로/사업소득과 '종합과세'를 시킨다면 개인 종합소득세를 일부 줄일 수 있습니다.
3. 여기에서 함정은, 임대소득 수입금액이 연간 2천 만원 이하이므로 무조건 분리과세가 좋은 것이라고 착각하는 것입니다.
(1) 분리과세인 경우 약 77만원 정도 세금이 나올 것으로 보이며(2천 만원 이하 필요경비 50%, 기본공제 없다고 가정)
(2) 종합과세를 한다면 마이너스 1천 만원을 다른 근로소득을 줄일 경우, 고소득자인 경우 세율 구간이 35%라면 77만원보다는 훨씬 더 큰 금액을 절세할 수 있습니다.
4. 물론 요건이 맞아야 합니다.
(1) 주택임대소득이 과세대상일 것 (부부합산 주택수 기준으로 판단)
(2) 타 소득이 높을 것 (즉, 고소득자일 것)
(3) 주택임대소득일 것 (상가 등 일반임대는 해당 없음)
등등 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.
5. 실제 계산은 매우 복잡합니다. 5월 종소세 시즌 이전에 담당 세무사님과 미리 상의하셔서 유불리를 따져보시기 바랍니다(저는 세무사가 아닙니다).
제 주변에도 이 방법을 활용, 비록 보유세 자체는 줄어들지 않지만 개인 종합소득세 부담을 일부 낮춤으로써 해당 주택을 보유하신 분들이 꽤 되십니다.
참고로 경정청구도 가능하니, 세무대리인분과 잘 협의해보시기 바랍니다.
그 외 보유세 절세팁은 아래 칼럼도 참고해보세요. 감사합니다.
📌 보유세 줄이는 5가지 방법
https://naver.me/F6nH3ykG
| 2 | (공지) 기존 안내드렸던 그랜드 머니 클래스 <부자수업>에 저는 참석하지 않으니 착오 없으시기 바랍니다.
https://blog.naver.com/genesis421/224425165701 | 204 |
| 3 | 기준시가 1억 이하 주택,
다시 인기 있을까?
미래는 아무도 모르지만
저는 쉽지 않다고 생각합니다.
이유는 다음과 같습니다.
1. 기준시가 1억 이하 주택은 취득세 주택수에서 제외되고, 취득세 중과 역시 적용받지 않습니다. 20년 8월 지방세법이 개정되면서 '다주택자 및 법인 취득세 중과' 시행이후, 한 동안 큰 인기를 끌었지만 지금은 예전만 못합니다.
2. 이유는 결국 매수자 역시 가격이 올라야 매도가 가능한데, 그걸 받아줄 매수자가 한정되기 때문입니다.
예를 들어, 기준시가 7천(시세 약 1억)에 취득, 이후 기준시가 9천(시세 약 1.3억)에 매각한다고 가정시 매도자는 세전 약 3천 만원 이득을 볼 수 있겠지만, 반대로 매수자는 기준시가 9천에 취득해서 1억을 초과하면 이걸 사줄 매수자가 줄어듭니다.
3. 지방은 기준시가 2억까지 늘어난다던데요? 이 경우 시세가 약 3억까지 올라가므로 일부 가능할 수 있겠지만, 2025.01.02 이후 취득(잔금일)분부터 적용되므로 이전에 매수했던 분들은 해당하지 않습니다. 주의를 요합니다.
4. 또 하나, 위 내용은 '취득세 주택수'에서 주택수가 제외될 수 있다는 것이지, 양도세 비과세 판단시에는 주택수 포함이므로 주의하셔야 합니다.
현장에서 강의를 해보면, "그거 얼마 안 해요", "시골에 있어요" 등과 같은 말씀을 하시는데, 그렇다고 해서 다른 주택 비과세 판단시 주택수 제외되는 것은 아니므로 유의 바랍니다. 취득세 주택수와 양도세 주택수 판단 기준이 서로 다릅니다.
5. "그래도 해볼만 하지 않나요?" 일부 가능합니다. 비조정 대상지역, 매매사업자 입니다. 경/공매 등으로 싸게 매입해서 단기(보통 6개월 이내) 매각하는 것입니다. 다만 이는 매수할 때부터 싸게 사야 합니다. 이때 승부를 보지 않으면 추후 매각이 어려울 수 있습니다.
참고로 조정대상지역 매매사업자는 '비교과세' 적용으로, 실익이 크지 않습니다.
"그냥 제대로 된 거 하나만 해야겠어요" 아무래도 이 심리가 강할 수 밖에 없습니다. 이로 인해 '똘똘한 한 채' 선호현상은 더 심해지면 심해졌지, 줄어들진 않을 것으로 보입니다. 다주택자 취득세 중과 완화가 필요한 이유입니다. 하지만 이에 대한 논의는 현재 전혀 없는 상황입니다. 따라서, 당분간 어떤 포지션을 취해야 할지는 명확해집니다.
절세의 첫 관문은 취득세 입니다. 그리고 이걸 알면 투자전략도 함께 보입니다. 더 많은 내용은 아래 네프콘 칼럼을 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.
📌 취득세와 투자전략 (취득세를 알면 투자 방법이 보입니다)
https://naver.me/xfY0MKGP | 261 |
| 4 | 이번주 토요일,
롯데 노원에서 세금 특강 진행합니다.
• 일정 : 10/3(토) 오후 2시 ~ 4시
• 장소 : 롯데백화점 노원 문화센터
• 수강료 : 3.5만원
강의 커리큘럼은,
(1) 2026 세제개편 분석 및 시장방향성 도출
(2) 갈아타기에 필요한 비과세 전략
(3) 대체주택 활용법 (이주수요 활용한 투자 등)
(4) 자녀 증여와 재원마련시 유의점 등입니다.
아마도 2시간 동안 꽉꽉 내용을 채워서
알차게 진행이 될 것입니다.
종료 후, 강의장 여건이 허락하는 한
최대한 개인 질문도 받아보겠습니다.
신청은 아래 롯데백화점 문화센터
링크에서 신청하시면 됩니다.
관심있는 분들의 많은 참여 바랍니다.
감사합니다.
📌 롯데 노원 세금 특강 (10/3, 토, 오후 2시)
https://culture.lotteshopping.com/application/search/view.do?brchCd=0022&yy=2026&lectSmsterCd=3&lectCd=0536
☎️ 문의
02-950-2814
02-950-2815 | 247 |
| 5 | 조금 후 유튜브 라이브 진행합니다 ^^
https://youtube.com/live/gKqown5Egps?feature=share | 249 |
| 6 | 구독자 및 절친 여러분,
추석 명절 마무리는
채널 제네시스박 일밤 라이브로 마무리 하세요!
조금 후 8시,
- 할머니가 준 추석 용돈에 세금 나오는 이유
- 부동산 고민 상담
이 주제로 여러분을 찾아 뵙겠습니다.
채널 구독 하시고 알림설정 하시면
편하게 참여하실 수 있습니다.
그럼 조금 후 뵙겠습니다.
감사합니다.
(시작 시간은 다소 늦어질 수 있습니다)
📌 채널 구독 후 알림 설정 하기!
https://www.youtube.com/channel/UCHOPWa8g36QPHB00JmdZluw | 251 |
| 7 | 9월은 종부세 합산배제·특례신청 기간입니다. 이거 하나 놓치면 아낄 수 있는 세금을 그대로 냅니다.
등록임대주택 합산배제부터 일시적 2주택·상속·부부공동명의 특례까지, 초보자도 따라올 수 있게 기초부터 정리했습니다.
특히 "임대 등록만 하면 되겠지" 하고 조정지역에서 취득했다간 요건에서 다 걸리니, 신청 전에 꼭 확인하세요.
📌 영상에서 확인하기!
https://youtu.be/5nVidZkAC6A?si=4PUvd5xEUhXB8g_E | 397 |
| 8 | 조금 후 8시 유튜브 라이브 시작합니다 ^^
https://youtube.com/live/x4GP8WgbwX4?feature=share | 425 |
| 9 | 구독자 및 절친 여러분,
매주 수요일 저녁은 라이브를 진행합니다!
오늘은 추석 명절 연휴 직전인데요,
1. 전월세 안심신탁
2. 추석 이후 집값 전망
3. 현장 질의 응답 순서로 진행 예정입니다.
라이브 시작 시간은 저녁 8시 입니다.
구독 하시고 알림 설정하시면
편하게 참여하실 수 있습니다.
그럼 조금 후 뵙겠습니다.
감사합니다.
https://www.youtube.com/channel/UCHOPWa8g36QPHB00JmdZluw | 405 |
| 10 | 동일연도에 집을 2채 이상 매각하면
이걸 합산해서 양도세를 계산해야 합니다.
이걸 '양도세 합산과세'라고 합니다.
그런데 때로는 이걸 역이용해야
할 때가 있습니다.
즉, 1년에 2채 이상 파는게
좋을 수 있다는 이야기입니다.
무슨 말일까요?
1. 양도세 합산과세는 '연도'를 기준으로 합니다. 쉽게 말해, 달력에 찍힌 날짜가 2026년도이면 합산되는 것이지, 한 채를 팔고 만 1년까지 계산하는게 아닙니다.
극단적으로, 26년 11월 매도 잔금 + 26년 12월 매도 잔금이라면 합산됩니다.
반대로 26년 12월 매도 잔금, 27년 01월 매도 잔금이라면 합산되지 않습니다. 연도가 달라서입니다.
2. 명의도 같아야 합니다.
26년 11월 남편 명의 매도, 26년 12월 아내 명의 매도...이 경우 동일연도라 하더라도 합산되지 않습니다. 명의가 다르기 때문입니다.
다만, 비과세 판단은 남편, 아내 동일세대로 보기 때문에 같이 보셔야 합니다. 어렵죠?
3. 양도가 12억 이하 비과세는 합산되지 않습니다. 세금 자체가 없는데 합산될게 뭐가 있을까요?
예를 들어, 26년 11월 매각 (과세) + 26년 12월 양도가 12억 이하 비과세로 매각
이 경우 11월 매각한 것에 대해서만 양도세가 나옵니다. 12월에 매각한 12억 이하 비과세는 그 자체로 '0' 입니다. 따라서 합산될게 없습니다. 즉, 경우에 따라서는 1년에 2채 매각을 해도 된다는 의미입니다.
4. 양도가 12억 초과 고가주택 비과세는 동일 연도, 동일 명의일 때 합산이 됩니다.
예를 들어, 26년 11월 매각 (과세, 남편명의) + 26년 12월 양도가 12억 초과 고가주택 비과세로 매각 (12억 초과분 과세, 남편명의)
이 경우는 동일연도, 명의가 같으므로 합산이 됩니다. 그런데 12억 초과 고가주택 비과세인 경우 세부담이 그렇게 크지 않다면 차라리 합산하고 매각하는게 나을수도 있습니다. 물론 차익이 월등히 크거나, 매도 시기를 27년 1월로 조정할 수 있다면 합산과세를 피하는게 좋을 수 있습니다.
5. 손실난 물건은 반드시 동일연도 매각해서 양도세를 줄이도록 합니다.
26년 11월 양도차익 5억 주택 매각 + 26년 12월 양도차손 2억 주택 매각
이 경우는 양도차익과 양도차손을 통산해서 전체 세부담이 양도차익 3억(=5억 - 2억)으로 줄어듭니다(정확하게는 과표로 계산해야 함). 따라서 동일연도 매각하면 전체 양도세가 줄어듭니다.
문제는, 저기 12월에 매각하는 양도차손 2억 짜리가 잘 팔릴까요? 따라서 실제 매각시에는 양도차손 물건부터 먼저 '작업'하는게 좋습니다.
6. 양도차손 비과세는 합산되지 않습니다. 세금 자체가 발생하지 않았기 때문입니다.
가령, 26년 11월 양도차익 5억 주택 매각 + 26년 12월 양도차손인데 1주택이라 비과세
이 경우 12월 양도차손이라 하더라도 합산되지 않습니다. 1주택 비과세이므로 '세금 발생 없음'이지, 마이너스가 아닙니다.
따라서 이 경우는 양도차손을 먼저 매각하는게 유리합니다.
양도차익이라면 가급적 연도를 나눠서 매각하는게 유리합니다. 하지만 경우에 따라서는 과감하게(?) 동일연도 2채 이상 매각이 더 좋을수도 있습니다.
- 12억 이하 비과세가 있는 경우
- 12억 초과 비과세라도 그 차액이 크지 않은 경우
- 양도차손이 있는 경우
- 빨리 주택수 줄이고 갈아타기 하려는 경우 (내년 상반기 기회 있다고 봅니다)
등등,
본인의 투자전략에 맞춰서 진행하세요. "1년에 2채 이상 못 팔잖아요" 이 말은 틀린 말입니다.
더 많은 매도전략은 아래 칼럼도 참고하세요. 감사합니다.
📌 매도 잘하는 법
https://naver.me/FgH7n1Rw | 382 |
| 11 | "보유세가 계속 올라요"
이 말은,
"집값이 계속 올라요"와
99% 일치하는 말입니다.
왜 그럴까요?
1. 현행 보유세는 재산세와 종부세(종합부동산세)가 있는데, 두 가지 모두 '공시가격' 부터 시작을 합니다.
2. 공시가격은 매년 정부에서 발표하는 것으로, 시세 대비 약 70%에 해당합니다. 즉, 우리집 가격이 시세 10억 원 정도라면 공시가격은 약 7억 정도가 되는 것이죠.
3. 그런데 이 공시가격은 매년 대체적으로 증가하는 경향을 보입니다. 실제 2026년 서울 공동주택 공시가격은 평균 약 18% 정도가 올랐는데, 말이 평균이지 어떤 경우는 20% 혹은 30% 오르는 경우가 부지기수 였습니다.
4. 그렇다면 공시가격이 떨어진 경우도 있을까요? 가깝게는 2022년 금리인상시기, 그 이전은 2008년 서브프라임, 2010년 금융위기, 더 뒤로는 1997년 IMF 외환위기 정도가 되겠습니다. 즉, 대체적으로는 '우상향' 입니다.
5. 이제 현행 종부세의 '민낯'이 나옵니다. 정부가 정한 공시가격은 시세를 기반으로 하고, 시세대비 약 70% 정도 해당합니다. 이를 '공시가격 현실화율'이라고 하는데, 과거 문재인 정부에서는 이를 90%까지 올리려고 하였습니다. 즉, 이 말은 집값이 그대로라고 하더라도 보유세는 오를 수 있다는 것을 의미합니다.
6. 그게 아니라도 보유세는 시세가 오르면 자연스레 그 부담이 커지는 것이니, 주택 보유자의 보유세 부담은 앞으로 커질 것으로 보입니다. 해외 일부 국가의 경우, 당초 취득가로 보유세가 결정이 되고, 이후 집값이 오르더라도 보유세는 일정하게 부담하는데, 이런 부분도 함께 고려해야 할 것으로 생각됩니다.
하지만 현실은 이에 대한 논의가 이뤄지지 않겠죠? 지금이라도 보유세 줄일 수 있는 방법, 무엇이 있을까요? 더 많은 내용은 아래 칼럼에서 참고해보시기 바랍니다. 감사합니다.
📌 보유세 줄이는 5가지 방법
https://naver.me/F6nH3ykG | 328 |
| 12 | 세제개편 관련, 많은 이슈가 있었습니다.
주로 종부세 관련 내용이었는데요, 저는 양도세 장특공 한도가 더 큰 이슈라고 생각합니다.
특히 취득일이 아닌 특정시기 이후 양도분부터 적용한다는 것은 소급 효과가 분명히 있는 것으로, 오히려 장기 보유한 사람들에게 상대적으로 피해를 준 것입니다.
다만 현장에서 교육을 하다 보면 많은 분들께서 양도차익과 장특공 한도를 오해하는 경우를 쉽게 봅니다.
그렇다면 장특공 한도는 어떻게 계산하는 것일까요?
이에 대한 재검토가 이뤄질 수 있을까요?
📌 영상에서 살펴보기!
https://youtu.be/rr3LIUi_I1I?si=IQsEj0XKadZjZqLI | 326 |
| 13 | 오피스텔은 나중에 사고,
팔 때는 먼저 파세요!
이렇게 안 하면
뜻하지 않은 세금폭탄 맞을 수 있습니다!
1. 오피스텔 취득세는 4% 입니다. (부가세 포함 4.6%)
먼저 취득하든, 나중에 취득하든 동일합니다. 따라서 좋은 주택을 먼저 취득하고 오피스텔은 나중에 취득하는 것이 더 유리합니다.
이건 취득세 주택수를 고려할 때도 그러합니다. (양도세와 다름)
2. 취득세 주택수 산정시 20.8.12 이후 취득한 주거용 오피스텔의 경우 취득세 주택수에 포함됩니다.
물론 주택분 재산세까지 납부해야 합니다만, 만약 20.8.11 이전에 취득한 주거용 오피스텔이 있다면 다른 주택을 취득할 때 '취득세 주택수' 산정시, 해당 오피세틀은 포함되지 않습니다. (물론 양도세 비과세 판단은 다릅니다)
3. 주거용 오피스텔이라면 가급적 먼저 파시고, 마지막에 양도차익이 큰 주택을 팔아서 비과세를 받으세요!
오피스텔은 공부상 '업무용' 입니다. 또한 앞서 말씀드린대로 20.8.11 이전 취득한 오피스텔은 취득세 주택수 산정시 제외됩니다.
그렇다 하더라도 양도세 비과세 판단에 있어서는 실질적으로 주거용으로 사용시 해당 오피스텔은 주택수에 포함되고, 이로 인해 다른 주택 비과세 판단에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 가급적 주거용 오피스텔을 먼저 매각하고, 남은 1주택 상태에서 비과세를 노리는 전략이 중요합니다. (문제는 오피스텔이 잘 안 팔린다는 거...ㅠㅠ)
결론입니다.
오피스텔은 가급적 '나중에 매수'하세요. 그래야 다른 주택 취득세 중과를 막을 수 있습니다.
반대로, 오피스텔을 매각할 때는 다른 주택보다 '먼저 매각'하세요. 그래야 양도차익이 큰 주택 비과세가 쉬워집니다.
그 외 오피스텔 보유세 절세법 등 단계별 세금 이슈는 아래 칼럼을 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.
📌 오피스텔 세금, 제대로 정리하기!
https://naver.me/565NuaTW | 624 |
| 14 | 조금 후 유튜브 라이브 진행합니다 ^^
https://youtube.com/live/jPzEZDyUs3k?feature=share | 427 |
| 15 | 구독자 및 절친 여러분, 조금 후 8시 조금 넘어서 일밤 라이브 진행합니다!
토허제 실거주 유예 연장
내 집 마련을 서두르는 이유
강의에서 자주 묻늠 질문 등에 대해 다뤄봅니다.
늦어도 8시 30분 이전에는 시작하겠습니다. 감사합니다 ^^
https://youtube.com/channel/UCHOPWa8g36QPHB00JmdZluw?si=x5Kz1WfTCupfbhIN | 385 |
| 16 | "지금 상황에서도 매매사업자,
해도 괜찮을까요?"
무턱대고 하지 마세요.
딱 이럴 때만 하시는 게 좋습니다!
1. 매매사업자란, 주택 매매업을 주된 업무로 하는 사업자입니다. 말 그대로 주택을 취득하고 임대하는 것이 아닌 사고 파는 것을 업으로 합니다.
이 경우 양도소득세가 아닌 '사업소득'이 적용되고, 2년 보유를 하지 않더라도 곧바로 종합소득세율이 적용됩니다. 즉 취득 후 단기 매각(가령 6개월 이내 등)을 하더라도 단기 양도세율이 아닌 양도차익에 따라 6~45%의 종합소득세율이 적용됩니다.
2. 다만 매매사업자가 만능은 아닙니다. 말 그대로 사업자에 해당해야 하기에 그렇습니다.
예를 들어, 해당 주택을 취득하고 매도가 되지 않자 전세를 주었다? 이 경우 매매사업자로 인정받지 못할 수 있습니다. 즉 사업 목적에 맞게 해야 합니다.
3. 단기 매도를 하더라도 조정대상지역이라면 '비교과세'를 적용, 더 높은 세금을 부과합니다.
예를 들어, 다주택 상태에서 조정대상지역에 위치한 주택을 단기매각(1년 이내)을 했더라도, 1년 미만 양도세율 70%와 사업소득(종합소득세율)과의 차이를 비교해서 더 높은 세금을 부과합니다. 즉, 주택이 있는 상태에서 조정대상지역 위치한 주택을 매매사업자로 매각하는 건 이제 의미가 없습니다.
4. 외형만 그럴싸하게 갖추는 것도 주의해야 합니다.
단기 양도세율을 피하기 위해 뒤늦게 매매사업자 등록을 한 경우, 매매사업자 등록은 해두었지만 실제로는 임대에 가까운 경우, 실질적인 사업장 요건을 갖추지 못한 경우에도 이슈가 될 수 있습니다.
5. 매매사업자 등록하면 주택수 제외된다? 그렇지 않습니다.
일단 취득세, 보유세에 있어서는 주택수 제외되는 게 없고, 양도세에 있어서는 아주 제한적으로 제외 가능하나 매매사업자 판매용 주택(재고주택이라고 함)을 제외한 남은 1주택에서 실제 거주를 해야 하고, 매매사업자로서 인정을 받아야 합니다. 저라면 그렇게 하지 않고 재고주택을 모두 처분 후, 남은 1주택 상태에서 비과세를 받을 것입니다.
6. 결론은? 좋은 주택 하나 먼저 해두시고, 그 다음 매매사업자 재고주택 취득해서 사고 팔기를 하세요. 이게 현 시점에선 가장 좋습니다. (거주주택 비과세는 신중하세요)
이때 취득세 중과를 유의해야 하니(주택수 제외되는 게 아님), 지방 저가주택(기준시가 2억 이하, 25.1.2 이후 취득분)을 하시거나 혹은 기준시가 1억 이하 주택 혹은 비규제지역(지방 등) 물건을 잡아야 합니다.
간혹, 취득세 8% 각오하시고 조정대상지역 주택 취득하는 경우가 있는데 위 3번에서 말씀드린 비교과세 걸릴 수 있으니 유의 바랍니다.
그럼에도, 지금도 이를 잘 활용하시는 분들이 계십니다. 뜻이 있는 곳에 길이 있다는 말을 저는 아주 좋아합니다.
더 많은 내용은 아래 칼럼 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.
📌 매매사업자 활용법
https://naver.me/5aqD84Gp | 547 |
| 17 | 5. 매수자 요건과 거주 의무는 지난 5월 조치와 동일하게, 그대로 유지됩니다.
즉 매수자는 26.5.12일부터 계속해서 무주택을 유지한 사람으로 한정합니다. 즉, 유주택/다주택 상태에서 이를 모두 처분하고 무주택이 되더라도 이 경우는 세를 끼고 매수할 수 업습니다. 다른 방법을 찾으셔야 합니다. (뜻이 있는 곳에 길이 있느니...)
6. 이상의 내용을 종합하면 다음을 추론할 수 있습니다.
- 토허제는 해제되기 힘들 것
- 임차인은 더욱 힘들어 질 것 (다주택 점차 사라지고 실거주 의무는 그대로이므로)
- 가장 유리한 생애최초 무주택자는 이를 잘 활용하면 좋겠음
- 규제에 규제를 계속 더하니 스탭이 엉키고 있음 (그러다 크게 넘어진다...)
이래저래 주택 구입 난이도가 지나치게 높아졌습니다. 이렇게까지 해야 할 일인가 싶습니다.
적어도, 거래는 좀 쉽고 원활하게 되었으면 합니다. 새로운 소식 나오면 또 말씀드리도록 하겠습니다. | 460 |
| 18 |  토허제 실거주 유예,
1년 더 연장합니다.
그런데 이번에
새로운 내용이 신설되었습니다.
어떤 내용이고
어떻게 대응하는게 좋을지 살펴봅니다.
1. 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치 신청 기한을 기존 26.12.31에서 27.12.31로 1년 더 연장합니다. 여기에 현 임대차계약 기간은 물론 임대차 갱신계약까지 실거주 유예를 인정하는 내용을 추가합니다.
2. 구체적으로 실거주 유예 신청 기한을 연장합니다. 즉, 27.12.31까지 1년 연장됩니다.
이번 연장, 확대된 실저우 유예 조치는 26.10.1부터 신청할 수 있습니다. 물론 허가 후 4개월 내 주택 취득(등기)는 여전히 동일합니다.
3. 조정대상지역 매입임대아파트, 즉 주택임대사업자의 등록임대주택 역시 의무임대기간이 남아있거나 혹은 투기과열지구 내 재건축, 재개발에 따라 조합원 지위 양도가 제한되는 경우에도 세제혜택적용 기간이 당초보다 뒤로 조정된다면 역시 실거주 유예 신청 기간도 이에 맞게 조정됩니다.
특히 등록임대주택 관심이 높을텐데요, 이 경우 실거주 유예 역시 해당 시점부터 15개월 간 신청 가능토록 조정됩니다.
그나마 다행이라 생각되지만, 이럴거면 토허제를 없애면 안 될까요?
4. 실거주 유예 인정 범위가 확대됩니다. 즉, 갱신계약 역시 추가 인정합니다.
기존 5월 실거주 유예 조치는 현 임차인의 임대차계약 잔여 기간까지만 입주가 유예되었으나, 이 경우 청구권이 남아있다면 현실적으로 매도가 불가하다는 문제가 있었습니다. 그런데 이번 조치로 잔여기간에 추가하여 갱신계약(1회 안정, 최대 2년) 역시 실거주 유예를 받을 수 있습니다.
단, 늦어도 '29년까지는 입주를 해야 합니다.
같은 말이지만, 이럴거면 토허제를 없애면 안 될까요? | 468 |
| 19 | 2주택이면
하나는 증여하세요.
각자 1주택으로
보유세 부담도 줄이고
자녀 증여까지 끝낼 수 있습니다!
어떤 상황이냐면,
1. 총 2주택 보유
(1) 서울, 비거주, 고가주택, 부친 명의
(2) 경기도, 실거주, 중저가주택, 모친 명의
이 상황에서 경기도 실거주 주택을 자녀에게 증여하고 서울 주택은 거주를 합니다. (보증금 내어 드리고 들어가셔야겠죠?)
2. 증여 후 각각 1주택
(1) 서울, 거주, 부친 명의
(2) 경기도, 증여 후 임대가능, 자녀 명의
보유세는 인별 과세이므로 서울, 경기 주택은 보유세를 각각 부담합니다. 다만 부모와 자녀가 동일세대라면 부친 명의 서울 주택에 대해서는 종부세 1주택 공제가 되지 않고 9억 원만 공제가 될 것입니다.
그럼 어떻게 하면 될까요?
3. 증여 후 아예 세대분리하기
소득있는 자녀라면 아예 세대분리를 합니다. 증여받은 주택을 임대주었으니 자녀가 다른 집을 구해서 임차로 들어가고 되고, 혹은 증여받는 집에서 거주해도 됩니다.
이렇게 되면 각자 1주택이므로 서울 주택은 거주주택으로 내년부터는 14억 공제(시가 약 20억 내외), 경기도 주택은 비거주하더라도 12억 공제이므로 시가 약 16~17억까지는 종부세가 없습니다.
이렇게 하면 각자 1주택씩 보유하고 보유세 부담은 꽤 많이 줄일 수 있습니다. 더 중요한 건, 자녀 자산증식을 위한 사전증여를 일찍할 수 있다는 점.
물론 증여를 해도 되는 물건이거나 그런 상황이어야겠죠?
더 많은 유용한 방법은 아래 네프콘 칼럼도 참고하시기 바랍니다. 자녀 증여할 때 자녀 자금을 최소화할 수 있습니다. 감사합니다!
https://naver.me/5t7zt51O | 461 |
| 20 | 조금 후 8시, 유튜브 라이브 진행합니다 ^^
https://youtube.com/live/VKttdpxxXZA?feature=share | 404 |
