КОТЛОВАНЪ

Коротко о том, куда пришел рынок недвижимости под конец 2025 года. ™️ Домострой

Продолжаю читать отчёт ООН «World Urbanization Prospects 2025». 7 стран дадут более половины прироста городского населения в мире к 2050 году. По данным ООН, это Индия, Нигерия, Пакистан, Демократическая Республика Конго, Египет, Бангладеш и Эфиопия. Они станут главным драйвером роста городов в мире. ▪️ В 2025 году на них приходится около 30% населения планеты ▪️ К 2050 году они добавят более 500 млн новых горожан (свыше половины всего мирового прироста городских жителей) Всего же число горожан на планете вырастет примерно на 986 млн человек к 2050 году. Рост будет во многом определяться Африкой и Южной Азией, где урбанизация идёт быстрее всего.

Старушка, старушка - не обмани с двушкой

📊 В октябре 2025 года, по данным ЦБ, наблюдалось повышение активности на рынке ипотеки. На балансе банков задолженность по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) на 01.11.2025 составила 21,1 трлн рублей, увеличившись по сравнению с предыдущим месяцем на 1,4% (+1,0% м/м на 01.10.2025). В годовом сопоставлении темпы прироста портфеля ИЖК составили 5,6% (годовой прирост на 01.10.2025 – 4,9%). Совокупная задолженность населения по ИЖК (с учетом секьюритизированной части портфеля) на 01.11.2025 составила 22,9 трлн рублей (+1,2% м/м и +5,6% г/г). 📈 Банки выдали 106 тыс. ИЖК на 489,6 млрд рублей (+20,6% и +21,1% м/м по количеству и объему соответственно), что является максимальным значением с июня 2024 года. В годовом сопоставлении предоставление ИЖК возросло на 11,6% по количеству и на 33,4% по объему. Около 76% выдач ИЖК в октябре приходилось на программы господдержки. Выдача ипотеки по итогам октября, по данным ЦБ: 🔴по госпрограммам увеличилась до 369,8 млрд рублей (+18,3% за месяц); 🔴на рыночных условиях увеличилась до 119,9 млрд рублей (+30,6% за месяц). #ВыдачаИпотеки @rusipoteka

📈 Продажи квартир по ДДУ в стоимостном выражении за квартал выросли на 18%, что объясняется оживлением спроса на жилье, говорится в обзоре ЦБ «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2025 года». Доля реализованного жилья во всех заявленных проектах со счетами эскроу незначительно снизилась (-0,1 п.п. за 3к25, до 32%).

«Это связано с увеличением объема проектов, продажи в которых еще не начаты. Тем не менее оживление спроса привело к росту доли реализованного жилья в проектах с открытыми продажами (+0,5 п.п. за 3к25, до 41%)», – отмечается в материале.

Доля реализованного жилья в проектах со счетами эскроу на момент ввода в эксплуатацию остается комфортной (74%). Такой уровень был характерен для большей части периода масштабной господдержки ипотеки и сохраняется свыше 4 кварталов подряд, подчеркивают в ЦБ. 🪙 В номинальном выражении цены в 3к25, по данным Росстата, выросли так же, как в предыдущем квартале (+1,6%), а с корректировкой на инфляцию – на 1,1% после +0,6% в 2к25. Такой рост прежде всего объясняется оживлением спроса на фоне снижения рыночных ставок. #первичка #недвижимость @rusipoteka

❄️ В Госдуме обсуждается предложение о введении "периода охлаждения" в семь дней для операций с недвижимостью, сообщил председатель Госдумы Вячеслав Володин. Володин рассказал, что в последнее время в ГД поступает много обращений, связанных с мошенничеством на рынке вторичной недвижимости. По его словам, люди жалуются на возросшее число случаев, когда после продажи квартиры и получения денег от покупателя продавец отказывается передавать жильё новым собственникам, чаще всего ссылаясь на то, что в момент совершения сделки находился под воздействием мошенников, которым отдал деньги.

"В Государственной Думе обсуждаем ряд решений. Одним из них предлагается ввести "период охлаждения" для операций с недвижимостью - 7 дней. За это время продавец сможет принять взвешенное решение о необходимости сделки, а деньги покупателя будут лежать на специальном счёте, с которого нельзя будет их перевести или обналичить до окончания процедуры купли-продажи", - написал он в своем канале в Max.

Подписаться на РИА Недвижимость / Все наши каналы

предпоследняя серия захватывающего сериала

Суд постановил оставить без изменения решения Хамовнического суда Москвы и Московского городского суда по иску Ларисы Долиной к купившей квартиру Полине Лурье

смогут ли сценаристы вытянуть финал? доброе утро 🫶

📈Индекс доступности жилья, приобретенного в ипотеку по рыночным ставкам, с начала 2025 года вырос как для новостроек, так и для вторичного рынка. По комбо-ипотеке (комбинации рыночной ипотеки с льготными программами) к октябрю индекс остался примерно на том же уровне, говорится в обзоре ЦБ. Индекс отражает площадь объекта жилой недвижимости, который можно купить в ипотеку по средней по рынку ставке и средним сроком кредитования, расходуя на обслуживание кредита половину средней номинальной зарплаты. По подсчетам ЦБ, индекс доступности жилья в РФ на 1 октября 2025 года составил: по рыночной ипотеке: 🛑16 кв. м – для жилья в новостройках 🛑20 кв. м – для вторичного жилья по комбо-ипотеке: 🛑60 кв. м – для жилья, купленного в комбинации с дальневосточной и арктической ипотекой; 🛑45 кв. м – в комбинации с семейной ипотекой. При этом показатель различается по регионам. Например, в Москве граждане со средним доходом могут себе позволить приобрести с помощью семейной комбо-ипотеки 31 кв. м жилья, а в Московской области доступно уже 49 кв. м. #ипотека #жилье #недвижимость @rusipoteka

🏢 Рассрочка от застройщика - всё? ЦБ готовит жёсткие меры В новом «Обзоре финансовой стабильности» (*.pdf) Банк России увидел новый пузырь на рынке недвижимости и твердо намерен его "сдуть" – речь идет о рассрочках от застройщиков и рисках, которые они несут сторонам, включая банки, которые формально и не входят в эту связку. Немного цифр для понимания масшатаба проблемы: 💰 объем обязательств граждан по рассрочкам достиг 1,4 трлн рублей (на 01.10.2025), 💰 в начале 2025 г. на рассрочки и покупку за «кэш» приходилось 55% всех продаж, но со снижением ставки / ужесточением требований застройщиков на начало октября доля упала до 34%, 💰 в проектах, которые будут сданы только в 2026 году и позже, доля рассрочки составляет около 40%. ЦБ озадачился этим, потому что застройщики подумали, что они банки и начали выдавать "кредиты" (рассрочку), не умея оценивать свои риски и риски заемщика. Из рисков самого застройщика – это невнесение последнего платежа (а это часто миллионы рублей) и, значит, расторжение договора, которое может закончиться и возвратом денег застройщиком, и долгими тяжбами с риском остановки стройки. С рисками клиентов сложнее, так как проблемы могут возникнуть потому, что банки не видят рассрочки в БКИ, что может создать нагрузку, которую заемщик не сможет обслужить. Предложение Банка России лучше всего отражает фраза из обзора:

Чтобы минимизировать риски для физических лиц, целесообразно закрепить принцип «деньги в обмен на право собственности».

В итоге – схема рассрочки будет сложнее, и в ней появится еще один участник – банк, который будет и передавать данные в бюро кредитных историй, и осуществлять передачу денег затройщику через "эскроу для рассрочки", то есть деньги, которые покупатель платит в рассрочку не пойдут застройщику сразу, а будут лежать на счетах эскроу до сдачи дома или полной оплаты. 📢 MarketOverview

Увидел новый для московского рынка жилья термин – «трофейная недвижимость». Оказывается, так теперь называют элитное жильё. А я сначала подумал, что «трофейная» - это конфискованные у осуждённых чиновников квартиры, которые государство выставило на продажу.

🏗 Строительство подорожает на 1,5–2% из‑за повышения НДС Себестоимость строительства может вырасти на 2–3 тыс. ₽ за м² (при медианной цене в Москве 143 500 ₽ за м²), рассказал нам президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Причины — увеличение НДС до 22% и решение Конституционного суда, которое уточняет порядок расчета налога по долгосрочным договорам. Что меняется: ▪️КС указал на пробел* в правилах начисления НДС по по долгосрочным контрактам. Теперь подрядчикам и застройщикам придется корректировать сметы. ▪️ Застройщики могут столкнуться с ростом цен подрядчиков и поставщиков материалов, но ограниченно — не более половины суммы НДС, которую им предстоит уплатить. Повлияет ли это на покупателей жилья: ▪️Действующие ДДУ с физическими лицами менять нельзя. Для новых контрактов цена может вырасти. ▪️Вероятность заморозки проектов низкая — по оценке Глушкова, рынок сможет адаптироваться к новым условиям. Возможны лишь короткие паузы для согласования обновленных условий. *Повод — кейс ВТБ. Они подписали трехлетний договор на иностранное программное обеспечение, когда его еще не облагали НДС. После введения налога в 2021 году цена договора увеличилась, а у покупателя не было права на вычет НДС. Это перекладывало на него издержки, нарушая баланс интересов. КС обязал устранить этот пробел. 👉 Ранее Марат Хуснуллин отметил, что доля собственно стройки в стоимости м² уже опустилась ниже 50%, а тут мы видим дальнейший рост отчислений. Застройщики неизбежно будут закладывать эти дополнительные затраты в будущую цену м², иначе финмодель просто не сойдется. Движение.ру в MAX

От большого шока и беспокойств до ожиданий улучшения — Сбер о рынке Все же решили уделить внимание выступлениям и интервью представителей Сбера в рамках форума Domclick Digital Forum. Собрали основные мысли, касающиеся рынка недвижимости: ▪️ То, что предлагается дифференцировать ставку в зависимости от количества детей в семье, это правильный подход. Но рост ставки по семейной ипотеке в два раза, до 12% для семей с одним ребенком, может быть «большим шоком» (глава «зеленого» Г.Греф). ▪️ Желающие рефинансировать ипотеку смогут сделать это при ключевой ставке на уровне 10%, что ожидается в 2027 году (зампред правления А.Попов). ▪️ Возвращение спроса на жилье в России в полном объеме возможно во второй половине 2026 года. Из-за отложенного спроса выдачи ипотеки в 4 кв.2026 года могут достигнуть 600−700 млрд только по рыночным программам на вторичном рынке (директор департамента «Домклик» А.Лейпи). ▪️ Объем выдачи ипотеки в России в 2026 может вырасти по сравнению с 2025 на 40% — до 5,6 трлн рублей. Драйвером ипотечного рынка остается господдержка. Доля программ с господдержкой сейчас составляет около 80% (А.Лейпи). ▪️ Сбербанк беспокоит тренд по оспариванию сделок на вторичном рынке недвижимости, когда продавцы под воздействием мошенников продают квартиру, а потом оспаривают сделку (первый земпред правления К.Царев). ▪️ «Зеленый» не фиксирует ухудшения качества ипотечного портфеля и ждет улучшения ситуации в следующем году (К.Царев). ▪️ Банк ожидает прироста ипотечного портфеля по итогам 2025 года на 10% (К.Царев). @novostroyman

26% россиян не копит и никаких сбережений не имеет. 50% респондентов проведенного ВЦИОМ опроса заявили, что у них есть сбережения и они пополняют их с разной регулярностью. На что копят. Половина из тех, кто копит, утверждают, что откладывают деньги на черный день или про запас. 35% делают накопления ради отдыха, 29% — на ремонт квартиры. Ответы сильно отличаются в зависимости от возраста опрошенных. Интересно, что у россиян в популярных целях накоплений нет именно покупки квартиры или там для первоначального взноса по ипотеке, есть только одна цель, связанная с жильем - ремонт. Ну и вещи для квартиры. #опросы #жилье #накопления

Спасибо Минстрою России и лично главе ведомства Иреку Файзуллину за внимание к деятельности портала Всеостройке.рф🥰

Директор Всeостройке.pф Светлана Опрышко была награждена медалью III степени за «Безупречный труд и усердие».

🏗️«Всё о стройке» в MAX

ИНФЛЯЦИЯ ЗА НЕДЕЛЮ: ТЕМПЫ РОСТА ЦЕН В НОЯБРЕ СКЛАДЫВАЮТСЯ ВБЛИЗИ 4% SAAR По данным Росстата с 18 по 24 ноября: • ИПЦ вырос на 0.14% vs 0.11% и 0.09% в предыдущие недели • Без томата и огурца: 0.10% vs 0.05% и 0.04% • В ноябре: 0.40% • С начала года: 5.23% • За 12 мес: около 7% • Цены на бензин снижаются 3-ю неделю подряд: -0.26% vs -0.22% и -0.18% По ноябрю, по-видимому, будем иметь рост ИПЦ что-то порядка 0.6% мм / 6.8% гг. По нашим оценкам, текущие темпы роста цен в ноябре складываются вблизи 4% mm saar Бурный рост корп.кредита, плохая ситуация с бюджетом, высокие ИО населения и скачок в ценовых ожиданиях бизнеса - это всё очень плохие сигналы в отношении будущей инфляции. Но текущая инфляционная картина складывается удовлетворительно. Остывание рынка труда – тоже хороший сигнал. Поэтому в декабре на столе СД Банка России точно будет вариант снижения КС на 50 бп. Или не будет… если инфляционная картина в ближайшие 2-3 недели изменится

Россияне стали чаще просить поменять им условия по ипотеке За январь — сентябрь 2025 года в банки Центрального федерального округа поступило 37,9 тыс. заявлений о реструктуризации ипотечных кредитов, что в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Реструктуризация кредита позволяет банку изменить условия долга для облегчения платежей. Это происходит при временных финансовых трудностях, таких как снижение дохода или потеря работы. Основные изменения: уменьшение ежемесячного платежа, продление срока кредита, предоставление «кредитных каникул», изменение графика выплат и, реже, снижение ставки. Лидером по числу обращений стал Московский регион, на который пришлось 57% от общего объема, или 21,6 тысячи заявок. 🏦 Подписаться на БанкБлог | Подписаться на MAX

Чего опасаться стройотрасли? На этот вопрос ответили на высшем уровне — главные вызовы для строительной отрасли назвал премьер Михаил Мишустин. Их, этих самых вызовов, оказалось целых три. Это: ▪️ сокращение спроса на рынке жилья, ▪️ограничение доступа к проектному финансированию ▪️и снижение спроса на ипотеку. Глава кабмина добавил, что власти старались не допустить снижения количества новых проектов на первичном рынке, а потому был увеличен уровень возмещения банкам по льготным ипотечным займам, а также запущена программа субсидирования процентной ставки для проектного финансирования возведения жилья в малых городах. ⌘ ⌘ ⌘ В вопросы снижения спроса на «квадраты» и кредиты Мишустин в этой дискуссии не углублялся. А потому эту темку попробуем прокомментировать мы (простите за самоуверенность) с помощью статистики от Сбера. По оценкам «зеленого», за два года накопить на первый взнос по ипотеке в 20% может лишь 8,3% работающего населения России, для Москвы этот показатель составляет 6,9%. Упс... @novostroyman

💰Застройщики накопили за мораторий 100 млрд ₽ долгов Речь идет о неустойках за задержку сроков ввода жилья и недоделки. Власти рассматривают возможность реструктуризации этих долгов.

Будем подталкивать к тому, чтобы дома вводились и штрафы использовались как стимулирующая мера для ввода. И будем рассматривать, наверное, все-таки реструктуризацию штрафов, потому что сумма штрафов накопилась больше 100 миллиардов

сообщил на Domclick Digital Forum вице-премьер Марат Хуснуллин. Задолженность по неустойкам копилась с 2023 года, когда начал действовать мораторий на взыскание штрафов. Но с 1 января 2026 года меру поддержки отменят. Вопрос рассрочки на выплату штрафов поднимают не впервые — ранее о возможности введения такой меры говорил замминистра строительства Никита Стасишин. Сумма набралась значительная. Движение.ру в MAX

⭐️ Хуснуллин: ввод жилья в России по итогам года составит не менее 105 млн «квадратов».

«В прошлом году мы ввели 107 млн кв.м, в этом году видим не менее 105 млн. То есть мы этот год еще на старых заделах проедем».

🔵 «Разрешений на строительство новых выдано на 22% меньше. И плюс те, которые выданы, - примерно 25% выданных решений на строительство не реализуется. Конечно, если мы сейчас не предпримем какие-то серьезные меры по поддержке рынка недвижимости, он точно будет стагнировать».