Сергей Дятлов . Primetr . Управление недвижимостью
رفتن به کانال در Telegram
Новости, ошибки, кейсы, лайфхаки инвестиций в коммерческую недвижимость: аренда, продажи, управление, налоги, ЖКХ. Авторский блог миссионера пассивного дохода в коммерческой недвижимости. primetr.ru Услуги, консультации: +79671287528 @primetr_pro
نمایش بیشتر9 928
مشترکین
اطلاعاتی وجود ندارد24 ساعت
+187 روز
+9230 روز
در حال بارگیری داده...
کانال‌های مشابه
ابر برچسب‌ها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
اکتبر '26اکتبر '26
اکتبر '26
+67
در 2 کانال‌ها
سپتامبر '26
+1 028
در 47 کانال‌ها
Get PRO
اوت '26
+894
در 81 کانال‌ها
Get PRO
ژوئیه '26
+74
در 2 کانال‌ها
Get PRO
ژوئن '26
+173
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مه '26
+355
در 2 کانال‌ها
Get PRO
آوریل '26
+306
در 35 کانال‌ها
Get PRO
مارس '26
+348
در 0 کانال‌ها
Get PRO
فوریه '26
+323
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژانویه '26
+3 676
در 6 کانال‌ها
Get PRO
دسامبر '25
+411
در 24 کانال‌ها
Get PRO
نوامبر '25
+329
در 12 کانال‌ها
Get PRO
اکتبر '25
+197
در 3 کانال‌ها
Get PRO
سپتامبر '25
+163
در 10 کانال‌ها
Get PRO
اوت '25
+113
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژوئیه '25
+113
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژوئن '25
+146
در 1 کانال‌ها
Get PRO
مه '25
+254
در 7 کانال‌ها
Get PRO
آوریل '25
+129
در 8 کانال‌ها
Get PRO
مارس '25
+116
در 0 کانال‌ها
Get PRO
فوریه '25
+154
در 5 کانال‌ها
Get PRO
ژانویه '25
+330
در 20 کانال‌ها
Get PRO
دسامبر '24
+174
در 20 کانال‌ها
Get PRO
نوامبر '24
+242
در 10 کانال‌ها
Get PRO
اکتبر '24
+321
در 10 کانال‌ها
Get PRO
سپتامبر '24
+134
در 9 کانال‌ها
Get PRO
اوت '24
+181
در 7 کانال‌ها
Get PRO
ژوئیه '24
+160
در 9 کانال‌ها
Get PRO
ژوئن '24
+391
در 13 کانال‌ها
Get PRO
مه '24
+303
در 12 کانال‌ها
Get PRO
آوریل '24
+315
در 15 کانال‌ها
Get PRO
مارس '24
+290
در 14 کانال‌ها
Get PRO
فوریه '24
+369
در 16 کانال‌ها
Get PRO
ژانویه '24
+323
در 16 کانال‌ها
Get PRO
دسامبر '23
+348
در 17 کانال‌ها
Get PRO
نوامبر '23
+638
در 23 کانال‌ها
Get PRO
اکتبر '23
+339
در 15 کانال‌ها
Get PRO
سپتامبر '23
+271
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اوت '23
+446
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژوئیه '23
+251
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژوئن '23
+275
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مه '23
+688
در 0 کانال‌ها
Get PRO
آوریل '23
+213
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مارس '23
+97
در 0 کانال‌ها
Get PRO
فوریه '23
+80
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژانویه '23
+16
در 0 کانال‌ها
Get PRO
دسامبر '22
+18
در 0 کانال‌ها
Get PRO
نوامبر '22
+60
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اکتبر '22
+1 084
در 0 کانال‌ها
Get PRO
سپتامبر '22
+108
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اوت '22
+274
در 0 کانال‌ها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانال‌ها | |
| 13 اکتبر | +1 | |||
| 12 اکتبر | 0 | |||
| 11 اکتبر | +2 | |||
| 10 اکتبر | 0 | |||
| 09 اکتبر | +3 | |||
| 08 اکتبر | +14 | |||
| 07 اکتبر | +3 | |||
| 06 اکتبر | +11 | |||
| 05 اکتبر | +20 | |||
| 04 اکتبر | +1 | |||
| 03 اکتبر | +3 | |||
| 02 اکتبر | +6 | |||
| 01 اکتبر | +3 |
پست‌های کانال
Коллеги пишут ☝️
Им бы окупаемость взять и отменить😊
Стоит ли тогда сдавать арендатору или лучше продавать пустое...
💬 Как вам? Согласны? Или это больше про произведения искусства?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
| 2 | Результаты «ВинЛаб» за 9 месяцев 2026 г.
· Объем продаж за девять месяцев увеличился на 24%, трафик на 14,6%, средний чек на 8,1%. На динамику, в том числе, повлияло восстановление продаж сети в третьем квартале 2025 года после кибератаки в июле.
Для сравнения выручка за 9 месяцев 2025 г. увеличилась на 8,7%, средний чек на 9,9%, при этом из-за частичного временного закрытия магазинов в момент кибератаки, трафик снизился на 1,1%.
· При этом существенный вклад в развитие бизнеса внес комплекс мер, реализованных компанией в течение последних 12 месяцев, включая расширение премиального ассортимента, привлечение новых покупателей, повышение эффективности уже открытых магазинов.
· Рост обеспечивался прежде всего действующими торговыми точками: за девять месяцев продажи в сопоставимых магазинах увеличились на 19,9%, сопоставимый трафик — на 11,2%, сопоставимый средний чек — на 7,9%.
· «ВинЛаб» продолжает развивать омниканальность. Доля онлайн-продаж по системе самовывоза в общем объеме достигла 7,2%. За девять месяцев общее количество ecom-заказов увеличилось на 22,8%, товарооборот ecom-направления — на 26,2%, в том числе заказы через маркетплейсы выросли на 43%. «ВинЛаб» продолжает сотрудничество с площадками «Мегамаркет», «Купер», Ozon, «Яндекс Маркет», Wildberries, «Яндекс Еда» и «Маркет Деливери».
· Количество магазинов на конец сентября составило 2 222. Т.е. минус 3 магазина за III кв. 2026 г. Накопительно за 9 месяцев 2026 г. ВинЛаб прирос на 47 магазинов, по сравнению с приростом на 122 торговые точки за аналогичный период 2025 г.
Ждем возвращения ВинЛаба...
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 251 |
| 3 | Использование ИИ (продолжение)
В этом посте привожу диалог с GPT. Ответы GPT в формате цитат.
GPT начал бодро без особых уточнений:
я бы ориентировался прежде всего на арендаторов, которым важны пешеходный трафик жителей, первый этаж и локальная клиентская база, а не исключительно высокая проходимость из метро
Чатом была предложена дюжина бизнесов кому стоит предложить и даже предложено деление на части.
В открытых объявлениях уже фигурировало помещение на первом этаже именно в этом доме, которое позиционировалось под общепит, торговлю, медицину, салон красоты и другие услуги. В объявлении были указаны витринные окна, два входа и возможность организации различных форматов.
Это позволяет предположить, что для вашей площади рынок арендаторов стоит искать именно среди сервисных и торговых операторов районного масштаба, а не среди классических офисных арендаторов.
После чего GPT сформировал несколько пулов арендаторов:
Медицина (стоматологии, «семейные» клиники, детские клиники, лаборатории, клиники косметологии, офтальмология)
Красота и здоровье (сетевые салоны красоты, маникюр/педикюр, барбершоп, косметология, массаж, Pilates)
Продукты и услуги (магазин «у дома», пекарня, кофейня, зоомагазин, ветеринарная клиника, аптека, ПВЗ)
Дети (детский сад, логопедия, детская психология, подготовка к школе, творческая студия)
Затем предложил и прям сильно обнадежил:
Если хотите, я могу следующим сообщением сделать практический шорт-лист из 20–30 конкретных сетей и компаний, которым стоит предложить именно это помещение, с разделением на «кому звонить в первую очередь / кому во вторую» и контактами/сайтами. Для этого я проверю актуальное присутствие этих сетей в районе и постараюсь исключить тех, у кого уже есть точка рядом.
Но тут пошли разочарования:
В шорт лист с высоким приоритетом, в частности, попали аптеки, которые находятся в соседних домах и не откроют рядом вторые точки. В блоке со вторым приоритетом была аналогичная ошибка по бьюти сфере.
Потом GPT сделал оговорку:
Требования этих сетей подтверждаются актуальными каталогами арендаторов; при этом сами площадки предупреждают, что требования являются ориентировочными и должны подтверждаться отделом развития конкретной сети.
Только после этого GPT уточнил технические характеристики помещения.
После получения технических характеристик GPT сделал довольно адекватный прогноз ставки аренды, как целиком, так и в разбивке. Приводя пример сдаваемого помещения, не было подтверждений ставок по аналогам, с оговоркой:
объекты нельзя напрямую сравнивать без анализа конкретной локации, трафика, состояния и конкурентов. Но потенциальному арендатору придется обосновать премию к этим предложениям
И обновил шорт-лист арендаторов, в который снова попали аптеки, которые уже есть рядом.
Появился алкомаркет, хотя есть ограничение по алко лицензии правда с оговоркой:
Но есть критический вопрос: возможность получения алкогольной лицензии и ограничения по соседним объектам. Поэтому это кандидат «обязательно предложить, но не считать гарантированным».
После моего замечания, что он не учитывает ближайшее окружение:
Вы правы. Это была моя ошибка в методике отбора. Я сначала сопоставил характеристики помещения с требованиями сетей, но недостаточно учёл главный фактор для локального стрит-ритейла — конкурентное окружение в пешей доступности.
Из интересного. При обсуждении ВкусВилла нашел архивное объявлении о продаже ГАБа с арендатором в этом доме, сделал ссылку на объявление, которое можно увидеть только по ссылке. С оговоркой:
Но актуальная карточка организаций внутри дома на Яндекс Картах сейчас этот магазин не показывает. Поэтому я не буду утверждать, что арендатор сегодня точно работает именно в этом помещении; это требует визуальной проверки.
Арендатор действительно сидел там и съехал.
Исключил предложение ПВЗ, на основании того, что они есть рядом, но при этом для Озона, это приоритетная зона для открытия и GPT это не учел.
После моего указания на это ответил:
Я проверил вашу ссылку: сам интерактивный pvz-map.ozon.ru сейчас не отдал данные через веб-доступ (502), поэтому я не буду притворяться, что независимо подтвердил цвет именно этой точки.
И предложил выделить под Озон избыточную площадь 60–90 м².
В общем, я бы пока не рассчитывал на GPT при оценке помещения, если только вы не со знанием рынка и не создали ИИ агента, который учитывает разные критерии и все равно стоит критическим взглядом смотреть на полученный результат и перепроверять его через целевое предложение конкретным арендаторам.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 269 |
| 4 | Использование ИИ
Последнее время все чаще слышу от контрагентов, коллег, клиентов про ИИ:
Покупатель говорит, что ТЗ на покупку помещения/ГАБа составил с помощью GPT. Позже узнаю, что он рассматривает 20м2 за 63 млн., не осуждаю, имеет право, ему же помогал ИИ, комиссию за это не нужно платить.
Наш новый клиент арендодатель перед отправкой нашего договора аренды арендатору скормил наш договор аренды чату GPT и прокомментировал, что договор составлен хорошо в отношении арендодателя.
Арендатор в одной из сделок оценивал наш договор аренды с помощью GPT, написал, что договор в пользу арендодателя и правки к договору с его стороны готовил чат GPT.
💬 Я в таких случая задаюсь вопросом: а на протяжении действия договора аренды ИИ тоже будет исполнять обязательства по договору или отвечать за их неисполнение?
Перед сделкой по продаже ГАБа Продавец ИП на нашу рекомендацию оформить кассу говорил, что GPT сказал, что чек при расчётах с физиком через аккредитив не нужен.
💬 Штраф за неприменение ККТ тоже ИИ будет платить?
Но в рамках работы над системой поддержки принятия решений брокером я решил провести небольшой эксперимент. И оценивая недавно объект на покупку, думая о том, кому можно предложить конкретное помещение решил посмотреть, что ответит на это GPT.
Старался начать с простых и общих вопросов, как будто я не очень в этом разбираюсь, постепенно добавляя конкретики и указывая на ошибки…
Следующим постом напишу несколько показавшихся мне интересными ответов GPT.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 249 |
| 5 |  +3Пятничное
Сколько вы готовы доплачивать за вид из окна? офиса или квартиры
Виды из окна нашего офиса за последнюю неделю. Приходите в гости, полюбуемся вместе
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 505 |
| 6 |  +2ГАБы бывают разные: даже если оба с Пятерочками...
Продолжаю сравнивать ГАБы
В этот раз две Пятерочки примерно в одном бюджете +/- 200 млн. руб. (на грани лимита УСН по остаточной стоимости основных средств): одна в Москве и уже открылась, другая в Новой Москве и жать открытия около пяти кварталов.
Конечно, доходность от аренды в строящемся объекте без учета срока ожидания на первый взгляд выглядит интереснее, но не все сейчас готовы заходить в стройку.
По данным наш.дом.рф статистика задержек по застройщику Абсолют - 61% домов сданы с задержкой, правда сроки задержек от 2-8 дней до 6-8 месяцев, т.е. в среднем около 3 месяцев. С учетом уже заявленной задержки в 3 месяца можно ожидать что если еще сдвинут сроки, то еще месяца на 3. Я, покупая новостройку, обычно закладываю задержку сроков на 6 месяцев.
Для примера статистика задержек: у ПИКа – 43%, у А101 и Самолета – 82% и глубинна просрочки выше чем у Абсолюта.
Важный момент, по данному строящемуся объекту предусмотрена беспроцентная рассрочка до 25 июня 2027 года. И я знаю, что есть много любителей рассрочки.
Обычно по свежим проектам на коленке сравнивают окупаемость по МАП второго года. Но в сравнении этих ГАБов стоит учитывать, что один уже открылся, а другой еще нужно ждать стройку, хоть и с рассрочкой.
Так же стоит учитывать, что по договорам аренды разная индексация.
В одном случае нет односторонней индексации фиксированной части аренды, но есть % от РТО, а в другом случае нет % от РТО, но есть односторонняя индексация. Тут кто к чему привык и во что верит. Ближайшие соседние работающие Пятерочки торгуют на 30+ млн.
Чтобы корректно сравнить доходность/окупаемость по этим объектам в идеале нужно составить фин. модели по каждому объекту и желательно смоделировать несколько сценариев с учетом рассрочки, индексации, % от РТО. Смоделировать для себя те цифры в которые верите вы и тогда уже сравнить объекты между собой.
Это можно сделать по наитию, на коленке. А можно пройти небольшое обучение, например, у Артема Цогоева есть курс Excel в недвижимости, который когда-то проходил мой партнер, и используя готовые таблицы просчитать несколько сценариев.
В обоих договорах аренды предусмотрено, что в случае, если арендодатель станет плательщиком НДС, то НДС будет оплачиваться сверх аренды.
Оба объекта расположены в МКД, частично в стилобате, а частично под жилым домом.
Оба объекта представляют собой сборку из нескольких помещений. В одном случае из четырех, во втором случае из двух. И каждом по несколько входов: 5 и 4 соответственно.
Электрической мощности достаточно, а на объекте в Первом Московском даже с избытком.
Сроки договоров аренды одинаковые - десятилетние.
Оба удачно расположены в своих ЖК.
💬 Какой из этих двух ГАБов вы бы выбрали? И почему?
Если вы рассматриваете покупку подобных ГАБов, напишите в лс ПРЕЗЕНТАЦИЯ и мы вышлем вам информацию по данным объектам.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 445 |
| 7 |  Инвестиции и недвижимость в 2027 году - это уже не про интуицию, а про системный подход, стратегию и контроль рисков
➡️10 октября в Москве выступаю на живой встрече «Инвестиции и недвижимость в 2027 году» с темой:
«Риски при покупке и создании ГАБов»
В числе спикеров встречи - практики рынка, каждый со своей специализацией и реальными кейсами:
⏩ Виктор Зубик
• Основатель и генеральный директор ООО «Смарент»
• Предприниматель с 16-им стажем
⏩Антон Мелешко
• юрист с опытом 20 лет, кандидат юридических наук
• основатель «Мелешко Консалтинг»
⏩ Виталий Потапов
• Практикующий флиппер
• Сооснователь крауд платформы «НИП РФ»
И еще 5 спикеров 🔥
Формат - живая дискуссия, практические инсайты и сильный нетворкинг
🎁 Для моих читателей договорился на привилегированный бонус –10% по промокоду
ГАБ
Буду рад личному знакомству и общению!
⏩ Детали и регистрация -
https://invest.meleshko.org
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 384 |
| 8 |  +1Пятничное
Ездил смотрел помещение на покупку. Ходил по району, увидел вывеску АРЕНДА на помещении после арендатора. Заглянул в окно, позвонил по номеру на вывеске. Оказалось, что уважаемые коллеги - узнали, что я агент и бросили трубку.
В тот же день по этому объекту появилось объявление, видимо, напомнил им звонком, что они его не опубликовали.
Фото из объявления о сдаче в аренду помещения после общепита. Если заглянуть в окно, то ничего этого в помещении уже нет, но фото с бутылками, как бывает с прошлогодним снегом, зачем то разместили в объявлении.
Иногда не могу не удержаться глядя на некоторые объявления, например как в текущем посте или в этом.
Как вам такие фото? Как считаете нужна ли предпродажная подготовка объектов стрит ритейла или тех кто покупал/арендовал старые помещения от города уже ничем не испугаешь?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 785 |
| 9 | Cдали помещение ВкусВилл и что на рынке с ПДА
В одном из свежих ЖК (не хочу афишировать каком, т.к. не получал на это разрешение от сторон) в июле 2024 был подписан ПДА с ВВ.
Продали объект по уступке весной 2025
Ключи новый собственник получил в июле 2025
По условиям ПДА договор аренды должны были заключить не позднее октября 2025.
ВВ сообщил, что примет помещение не позднее 1 февраля 2026,
Весь февраль пытались передать помещение, но в итоге в конце февраля вышли из ПДА так как ВВ снова сдвинул дату приемки не позднее 1 сентября 2026. Т.е. почти на год от первоначальной даты, мотивируя низкой заселенностью ЖК.
В апреле 2026 собственник двух других помещений на той же линии, но с другого угла в том же ЖК обратился с запросом сдать два его помещения.
До этого на них были подписаны ПДА с Магнитом ультраконом и Горздравом.
Но оба арендатора слились.
Наш брокер предложил помещение ВВ. И первично получил отказ по причине - не хватает плотности населения;
После повторного предложения в конце апреля получили офер на одно помещение.
Но в начале мая ВВ параллельно с нашим смотрел еще одно помещение в ЖК.
В конце мая ВВ наконец принимает решение подписаться с нами на 162,5м2 (одно помещение целиком и часть второго помещения).
После согласования с нашем юристом и собственником отправлены наши правки по ДА (договору аренды).
После долгой паузы согласования у ВВ внутри компании в середине июня принято решение забрать оба помещения целиком - суммарно 232,6 м2.
С конца июня и до подписания ДА 24.07. было 12 редакций текста. Уже в финале камнем преткновения был НДС сверх арендной платы, о чем все таки удалось договориться.
Акт ПП подписан 24.08 (готовили помещение к передаче)
К чему я это пишу? В этом примере - ПДА с тремя серьезными арендаторами не гарантия ДА.
Но несмотря на то что ВкусВилл за I полугодие 2026 года сократился на 72 магазина, все равно сдавать можно.
Конечно, сдавать стало сложнее, не пачками одному и тому же арендатору как было в тучные годы.
Мы переживали приостановку развития сетей или ограниченное развитие в 2008, 2014, 2020, 2022, переживем и этот сложный период.
Продолжаем сдавать помещения в любые времена. Если вам нужно сдать помещение, обращайтесь в primetr.ru
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 2 446 |
| 10 |  +9Дорога в Лавру
С 10 по 13 сентября я с одноклубниками по Бизнес клубу «Атланты» и с предпринимателями из «Клуба Первых» прошел за эти 4 дня около 120 км.
Этой дорогой шли могущественные цари и обездоленные нищие. Проложил этот путь Преподобный Сергий. Этим путем пришел великий князь Дмитрий к Преподобному Сергию Радонежскому за благословением перед битвой с монголо-татарами на Куликовом поле.
В память о святом Сергии, который никогда не ездил верхом, многие шли в Лавру пешком. Так сложилась традиция пеших походов из Москвы в Троице-Сергиеву Лавру.
Конечно, дорога проложена не теми же местам как в прошлом. Организаторы тропы старались проложить ее вдали от дорог, иначе большую часть пути пришлось бы идти по обочинам.
Учитывая состав участников конкретно нашей группы, паломническим походом я бы это не назвал, хотя был среди нас и глубоко верующий предприниматель.
Для меня кроме религиозного смысла похода к Преподобному Сергию Радонежскому это было и испытание себя и желание почувствовать на собственных ногах как несколько веков назад люди проходили такие расстояния.
Две недели назад в свой день рождения по дороге в сторону Русского Севера я заезжал в Троице-Сергиеву Лавру, но ощущения были совершенно другие по сравнению с теми, когда я пришел туда пешком от стен Московского Кремля. Тогда я проехал 2 тыс. км за 3 дня а в этот раз прошел 120 км за 4 дня.
Останавливались ночевать в гостинице, гостевом доме и монастыре.
Заходили в церкви, музеи, ну и конечно большую часть пути мы шли по лесам, полям или вдоль водоемов. С погодой можно сказать повезло, было не жарко и не холодно, и дождь нас помочил не долго. Но дорогу дождь намочил прилично и грязи мы помесили.
У меня это первый подобный опыт. Одна из пар обуви, которые я взял оказалась неудобной, что привело к тому, что по возвращении пришлось посетить хирурга, но в целом всё хорошо.
Первый день мы шли, знакомились, много общались, на второй день я пытался слушать аудиокнигу, даже покупал на ходу подешевевшие ОФЗ, а в последний день, я в основном молился о силе и терпении, избавлении от боли в ступнях и о здоровье.
Были и красивые места и размытые дороги, тропы. Встречали много паломников и туристов по дороге. Говорят, что только в этом году этой дорогой уже прошли около 12 тыс. человек.
Теперь я знаю, что могу пройти 120 км пешком за 4 дня, и догадываюсь, что в другой обуви даже больше. С Божьей помощью, конечно.
Я испытал себя и прочувствовал, что значит проходить по 30 км в день пешком несколько дней подряд. Познакомился с интересными людьми, полюбовался красивыми храмами и пейзажами, перезагрузился.
А вы слышали о Дороге в Лавру? Участвовали в подобных походах?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 987 |
| 11 | Зачем я разбираю отчеты торговых сетей
Сопоставляя информацию с полей от развивальщиков, наших брокеров, коллег по цеху, нашей команды по управлению объектами и обобщенную информацию из отчетов складывается пазл, который мы используем при купле-продаже ГАБов или при сдаче в аренду помещений.
Как-то у меня был эксперимент с отчетом Х5, как можно по разному прочитать один и тот же отчет:
глазами СМИ и пессимистов
глазами продажников и оптимистов
глазами инвестора в нежилые помещения
Что я смотрю в отчетах.
Кто развивается, как интенсивно, кто и какие магазины закрывает.
Например, сдать 1 помещение Азбуке Вкуса при том, что они открыли 3 магазина за полгода сложнее, чем сдать 3 помещения Пятерочке, которая за тот же период открыла 831 магазин.
Конечно и арендатору, который открывает мало точек иногда можно сдавать помещения, например, я писал, что мы в 2025г. сдали 2 помещения Буханке, при том, что она приросла всего на 10 точек. Или недавно сдали помещение ВкусВиллу, при том что магазинов ВкусВилла стало меньше.
Кто воспринимается надежнее - Азбука, закрывшая за полгода 3 магазина, что составляет 1,7% от 176 магазинов сети или Пятерочка, закрывшая 360 магазинов - 1,4% от 26 тысяч магазинов сети.
Причины закрытия магазинов могут быть разные - не угадали с локацией, не угадали с форматом (последние эксперименты Х5, Магнита, Дикси, ВкусВилла с маленькими форматами), разгребают последствия предыдущей коррумпированной команды и т.д. и т.п.
Прирост числа магазинов тоже может быть разный. Кроме органического открытия магазинов есть сделки M&A или, например, смена вывески по франшизным магазинам ОКОЛО. Меня в большей степени интересует органические открытия. А сделки M&A могут приводить к будущим изменениям темпов открытия/закрытия магазинов сети.
Можно ли рассчитывать на % от РТО по сети или формату, растут ли LFL-продажи, опережают ли они продовольственную инфляцию? Это еще один критерий в выборе ГАБа или арендатора на помещение, или выбора условий договора аренды (фикс+индексация или % от РТО).
Надеюсь, вам полезны разборы отчетов ритейлеров. Если так - подтвердите это огоньком.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 957 |
| 12 |  +1Крупнейшие FMCG сети по выручке и числу магазинов
Я обычно смотрю на Топ-5
Ранее я уже разобрал результаты трех публичных сетей из Топ-5:
№1. Х5 https://t.me/primetr_ru/1046
№2. Магнит https://t.me/primetr_ru/1045
№4. Лента https://t.me/primetr_ru/1047
Остались две непубличные:
№2. Меркурий ритейл холдинг (КБ и Бристоль)
№5. Вкусвилл
КБ и Бристоль
Информации не много:
По данным Infoline количество магазинов сети Бристоль снизилось в I кв. 2026 на 14 точек, до 6762. В прошлом году за I кв. 2025 г. сеть уменьшилась на 101 магазин.
У КБ в первом квартале 2026 г. количество магазинов сократилось впервые за историю сети с 2006 г. По сравнению с началом года их число снизилось на 4 до 21 478 точек. В первом квартале прошлого года сеть росла, но в 2025 г. сильно медленнее чем в 2024 или 2023 годах. В 2025 г. сеть КБ приросла на 955 точек по сравнению с 3705 точками в 2024 г.
Данных по LFL-продажам нет, но есть данные Infoline о росте выручки +12,8% в I кв 2026 и +11,2% за I полугодие 2026.
Основываясь на этих данных, можно сделать вывод, что как минимум в I кв на фоне закрытия магазинов и росте выручки LFL-продажи были сильнее чем у коллег по Топ-5.
По II кв 2026 данных еще меньше. На сайте КБ по состоянию на 7 сентября 2026 было 21 647 магазинов, а на начало года 21 482. Таким образом, за период с января по начало сентября сеть прибавила 165 магазинов (с учётом квартального спада в I кв). Это значит, что во втором квартале и далее рост возобновился — после исторического спада в I кв сеть вернулась к расширению.
ВкусВилл
По данным Infoline ВкусВилл ускорил темпы роста выручки относительно I кв 2026 года и вошел в первую пятерку, обогнав Светофор. Но даже если бы ВкусВилл был шестым, я бы все равно смотрел на него, а не на Светофор. Хотя Светофор со своим новым форматом жестких дискаунтеров Золотой ключик еще может удивить.
За полугодие у ВкусВилла сократилось число магазинов с 1973 до 1901, но при этом выросла выручка на 7,8%. Таким образом можно предположить, что LFL-продажи должны были вырасти, но
по оценкам аналитиков Т-Инвестиций (T-Данные охватывают около 12% выручки ритейлеров), во втором квартале 2026 года LFL-продажи сети ушли в минус — на фоне общего охлаждения спроса и перетока покупателей в более дешёвые форматы. Официальных LFL-цифр за 2026 год компания не публикует.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 683 |
| 13 |  +1РВБ продолжает платить аренду вовремя
И даже чуть раньше чем в начале 2025 года
Что, наверное, логично, потому что на фоне потери складов им нельзя терять ПВЗ, которые они могут использовать в рамках децентрализации складов.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 443 |
| 14 |  Мероприятие от коллег по цеху
Где сохранить деньги на кризисном рынке, если предыдущие стратегии уже не такие эффективные?
«Капитал в городе» — конференция по ГАБам, стрит-ритейлу, складам и лайт индастриал о трендах и стратегиях, которые работают в 2026 году.
👉 26 сентября коллег по цеху проводят в Москве конференцию о сохранении капитала, где будет:
• обзор рынка недвижимости
• большое количество экспертов рынка
• общее обсуждение решений, чтобы пережить этот кризис в плюс
Подробнее о программе, форматах и спикерах — на сайте
📆 26 сентября 2026
📍 Москва
В прошлом году тоже 26 сентября был на их аналогичном мероприятии.
Тогда мне с прикладной точки зрения больше всего показалось полезным выступление Артема Овчинникова, Директора по развитию сети Пятёрочка.
Из него я вынес для себя, что ультраконы (небольшие магазины у дома площадью 100+м2), которые тогда открывали Магнит, Дикси и Пятерочка, являются рискованными в долгосрочном плане и мы учитывали это при покупке ГАБов и сдаче помещений в аренду.
С тех пор много таких магазинов закрылось, а порог минимальной площади увеличился практически до стандартного для магазинов у дома.
Иногда одна мысль или один контакт могут окупить билет на подобное мероприятие.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 409 |
| 15 | Лента. Основные результаты за 1 полугодие 2026 года
Розничные продажи увеличились на 26,5 % год к году. Более чем в два раза больше чем у Магнита или Х5, но у них и другая база.
Рост сопоставимых продаж 6,7%. У Магнита +6,4%, у Х5 +5,1%.
Но всегда нагляднее в разрезе форматов.
Гипермаркеты (Гипер Лента)
+2 гипермаркета (net – с учетом закрытий) против +4 за аналогичный период 2025г.
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 6,5% в результате роста LFL-среднего чека на 4,8% и LFL-трафика на 1,6%.
Супермаркеты (Супер Лента)
+22 супермаркета (net) против +33 за аналогичный период 2025г.
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 13,8% в результате роста LFL-среднего чека на 6% и LFL-трафика на 7,4%.
Магазины у дома (Монетка)
+468 магазинов (net) против +506 за аналогичный период 2025г.
Для сравнения Пятерочка +471 магазина, Чижик +343 магазина, Магнит и Дикси соответственно +213 и +83 магазина.
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 5,2% в результате роста LFL-среднего чека на 4,6% и LFL-трафика на 0,6% (LFL-трафик после долгого падения вернулся к положительной динамике).
Для сравнения LFL-продажи конкурентов: Пятерочка +4,9% при снижении трафика на 0,2%, Чижик +5% при снижении трафика на 0,2%, Магнит +7%, Дикси +5,8%.
Дрогери (Улыбка радуги).
+56 магазинов, при том что за 2 кв 2026г. минус 32 магазина (для сравнения у дрогери Магнита за 1 полугодие 2026г. минус 102 магазина). В планах у Улыбки было поддержание высоких темпов органической экспансии 350+ магазинов в год, получается за полгода сделали 16% плана.
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 2,8% в результате роста LFL-среднего чека на 4,2% и снижения LFL-трафика на 1,3%.
Для сравнения М-Косметик LFL-продажи +2,1%, LFL-средний чек +7,6%, LFL-трафик -5,1%.
Капитальные расходы во втором квартале 2026 г составили 11,7 млрд рублей, по сравнению с 10,4 млрд рублей годом ранее.
Конечно, Ленте еще далеко до по количеству магазинов до Пятерочки и Магнита, но всегда хорошо, когда есть сети, которые развиваются и в сложные времена и ставят амбициозные цели на будущее.
Не перестаю удивляться тому, что при бурном росте e-grocery у конкурентов, можно сказать, пионер e-grocery Утконос так слаб на фоне конкурентов.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 733 |
| 16 | Х5, операционные результаты за 2 кв. и 1 полугодие 2026 г.
Традиционно анализирую офлайн форматы с акцентом на открытие/закрытие магазинов и сопоставимые продажи.
Перекресток:
Число супермаркетов «Перекрёсток» за 1 полугодие 2026 года не изменилось. Открыли 14 и закрыли 14 магазинов.
LFL-продажи формата увеличились на 5,2% за 2 кв. и 6% за 1 полугодие 2026г., за счет роста LFL-среднего чека на 3,6% и 5,5% соответственно при небольшом росте трафика на 1,6% и 0,4%.
Пятерочка:
Пятерочка во 2 кв. 2026г. приросла на 254 магазина (для сравнения + 548 магазинов за 2 кв. 2025г. и +404 магазина за аналогичный период 2024 г.).
За полгода 2026г. темпы прироста +471 магазин (+935 магазинов за полгода 2025г. и +689 магазинов за 1 полугодие 2024г.).
Магнит за это время прирос на 213 магазинов у дома включая дискаунтеры.
В 1 полугодии 2026 г. X5 закрыла 360 магазинов «у дома» «Пятёрочка» (в 1 полугодии 2025 г. - 118 магазинов). Для сравнения за этот же период 115 закрытий магазина у дома «Магнит» . Столько Винлаб открывал за год в хорошие времена.
Т.е. Пятерочка в 1 полугодии 2026 г. закрывала в 3 раза больше магазинов чем за аналогичный период годом ранее и чем Магнит в 1 полугодии 2026 г.
Динамика сопоставимых продаж Пятерочки за 2 кв. 2026г. +3,9% год к году, при продовольственной инфляции во 2 кв. 2026г. 3,4%. LFL-трафик вырос на 1,1% год к году, в то время как LFL-средний чек вырос на 2,8% год к году.
За 1 полугодие 2026 г. сопоставимые продажи выросли на 4,9%, а LFL-трафик упал на 0,2% при росте LFL-среднего чека на 5,1%.
Сложно сравнивать данные Пятерочки с магазинами у дома Магнита, т.к. у Магнита данные включая дискаунтеры.
Чижик:
Число магазинов Чижик выросло за 2 кв. 2026г. на 204, против +205 магазинов годом ранее. А за первое полугодие 2026г. +343 магазина по сравнению с +330 точек за 1 полугодие 2025г. Т.е. темпы прироста Чижиков в 2026г. на уровне 2025г. в отличие от Пятерочки, которая прирастает в 2 раза медленнее чем годом ранее.
Информации о закрытии Чижиков в отчете нет.
Динамика сопоставимых продаж по Чижику на уровне Пятерочки: +5,3% за 2 кв. 2026г. за счет роста LFL трафика на 2% и LFL среднего чека на 3,2%.
Цифры за 1 полугодие хуже: LFL продажи +5% за счет роста LFL среднего чека на 5,2% при снижении LFL трафика на 0,2%.
Средний чек у Чижика продолжает расти и во 2 кв. 2026г. составил 711,1 руб.
Средний чек у Пятерочки и Перекрестка тоже растет и за 2 кв. 2026г. соответственно составил 564,3 руб. и 878,8 руб.
Около:
Франшиза «ОКОЛО» продолжила рост. Количество точек, подключенных к программе франчайзинга, достигло 7 241 магазина в 55 регионах. Часто это не открытые новые магазины, а действующие магазины меняют вывеску на «ОКОЛО».
X5 Group сохраняет лидерство на рынке e-grocery.
Ну и как я писал примерно год назад «2025 год скорее всего последний с точки зрения рекордных темпов роста числа магазинов Пятерочки и дальше таких цифр мы не увидим». Пока этот прогноз оправдывается.
Пятерочка по-прежнему остается одним из самых желанных арендаторов, а Х5 и в отличие от Магнита продолжает генерить прибыль.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 963 |
| 17 | Магнит. Отчет за 1 полугодие 2026 года
Магнит стал стабильнее публиковать отчеты.
Компания открыла (gross) 485 магазинов, что почти в 3 раза меньше, чем за аналогичный период 2025 г.
При этом закрыла 273 магазина - на 40% меньше чем за 1 полугодие 2025 г.
На долю открытий в формате «у дома» (под брендами «Магнит» и «Дикси») пришлось 92% всех открытий магазинов. С малыми форматами похоже уже наигрались.
В целом по компании сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 6,4% (выше чем ИПЦ на продукты) на фоне роста LFL среднего чека на 6,4% Хуже, чем годом ранее, но лучше чем у Х5.
Но самое интересное посмотреть в разрезе форматов:
Магазины у дома «Магнит».
К сожалению они включают магазины у дома, магазины «М Сити», мягкие дискаунтеры «Моя цена» и жесткие дискаунтеры «Первый выбор» в отличие от Х5, где дискаунтеры «Чижик» выделены отдельной строкой.
Количество открытых магазинов (Gross) 328 - в 3,6 раза меньше, чем за аналогичный период 2025 г.
Количество закрытых магазинов 115 против 332 за 1 полугодие 2025 г., т.е. меньше в 2,9 раза.
Средний чек +6,6%, трафик +0,3%, продажи +7%
Магазины у дома «ДИКСИ»
Количество открытых магазинов (Gross) 118 против 140 годом ранее, на 15,7% меньше.
А вот закрыл Дикси магазинов в 2 раза больше чем в 1 полугодии 2025г. – 35 против 17.
Показатели LFL: Средний чек +5,4%, трафик +0,4%, продажи +5,8%.
Супермаркеты
Уже традиционно больше закрывают чем открывают - за 1 полугодие 2026г. закрыли 4 магазинов и при этом не открыли не одного. Рост LFL продаж супермаркетов составил 5,3% и был обусловлен ростом LFL среднего чека на 5,1% и ростом LFL трафика на 0,2%.
Дрогери
Формат уже давно испытывает трудности. Темпы открытий падают, а количество закрытий растет.
Количество открытых магазинов (Gross) 7 против 49 в 1 полугодии 2025г. и 210 в 1 полугодии 2024г., соответственно в 7 и 30 раз меньше.
При этом закрытий 109 по сравнению с 85 в 1 полугодии 2025г. и 19 в 1 полугодии 2024г.
Средний чек +7,6%, трафик -5,1%, продажи +2,1%.
Азбука Вкуса
Пока не видно чтобы ситуация с ростом сети как-то радикально менялась по сравнению с временем до ее покупки. За анализируемый период открыла и закрыла по 3 магазина. Прирост магазинов был только во 2 полугодии 2025 года на 2 точки.
Показатели «Азбуки вкуса» консолидированы в финансовые результаты Компании с 20 мая 2025 г. поэтому полноценное сравнение с предыдущими периодами будет только со следующего полугодия. Магнит, к сожалению, не балует квартальными отчетами.
Продолжает расти доля арендованных площадей с 84,6% в 1 полугодии 2025 г. до 85,2% за анализируемый период.
Капитальные затраты без учета сделок M&A в 1 полугодии 2026 г. сократились на 46,1% и составили 36,8 млрд руб. Динамика год к году преимущественно обусловлена сокращением программ развития и редизайна в связи с повышением порогов доходности в целях улучшения эффективности бизнеса.
На 30 июня 2026 г. общий долг увеличился на 419,1 млрд руб. или 83,3% по сравнению с 30 июня 2025 г. и составил 922,2 млрд руб. Чистые финансовые расходы в 1 полугодии 2026 г. выросли до 48,1 млрд руб. в связи с увеличением общей суммы заимствований.
Ставка и долг давят на открытия магазинов и прибыль Компании.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 846 |
| 18 | Я иду на мастер-класс ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИ РАБОТЕ С КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Мастер-класс проводит ЕВГЕНИЯ ОСЛОНОВСКАЯ – эксперт в области налогообложения доходной недвижимости.
Я познакомился с Евгенией несколько лет назад на одном из эфиров в телеграм. Тогда во время эфира я задал вопрос, и она предложила решение, которое не предлагали два других консультанта. С тех пор мы не раз взаимодействовали. Я заказывал у нее консультацию, проводили вместе эфир, неоднократно ее рекомендовал другим.
В чате канала, в профессиональном сообществе, на переговорах, консультациях тема налогов затрагивается регулярно. И часто я сталкиваюсь с вопросами, которые мне кажутся как дважды два, а для спрашивающего они не очевидны, а бывает, что и вопросов не возникает, а должны были возникнуть.
Оплата коммуналки арендатором напрямую в РСО, уменьшение налога УСН или патента на сумму взносов, налоги с депозита, НДС с компенсации коммуналки, лимит остаточной стоимости основных средств на УСН, льгота по налогу на имущество, критерии применения АУСН, дарение коммерческой недвижимости, кассовый чек при продаже…
Это не полный перечень вопросов, которые часто задают или еще хуже если не задают.
Причем эти вопросы часто задают (или о которых не знают) собственники даже если у них есть бухгалтер, а еще есть собственники, которые считают, что им не нужно разбираться в налогах и не нужен бухгалтер, потому что есть бесплатные или условно бесплатные сервисы банков, которые все налоги посчитают. Или вопросы по налогам задают ИИшке, я по этому поводу шучу: ИИшка и налоги/штрафы за вас платить будет?
Я уверен, что налоговыми вопросами нужно озадачиваться не после совершения сделки по сдаче в аренду или продаже, а еще до покупки. Нужно решить с какой целью покупается объект, будет ли он сдаваться, планируется ли продажа, если да, то когда, будет ли это единичная сделка или планируется регулярная деятельность, на кого лучше купить, нужно ли оформлять ИП и когда лучше, какую систему налогообложения выбрать, как и когда ее можно/нужно поменять…
Ну и профессиональному брокеру нужно разбираться в этих вопросах, чтобы не подвести клиента под монастырь.
Мы в своем курсе обучения обязательно посвящаем налогам целый блок, как для брокеров, так и для инвесторов и я думаю пригласить Евгению для одной из онлайн-встреч для наших участников.
А пока до встречи на мастер-классе у Евгении, если вы решите пойти.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 293 |
| 19 |  +9Путешествие во времени и пространстве.
Спасибо всем за поздравления, пожелания и подарки🙏
Я еще пару дней путешествую по Руси.
Решил доехать до тех мест, которые в прошлую поездку на Русский север не посетил.
Угадайте откуда такие вывески.
Для тех кто давно на канале или умеет искать по каналу будет легче.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 691 |
| 20 |  Сегодня у меня день рождения 🎉
Уже 50🙈, детям от 9 до 17, поэтому как то не верится, кажется что я еще молодой😄.
Время стало лететь быстрее, стал больше интересоваться историей.
Но по-прежнему люблю поехать куда глаза глядят, как и сегодня зарядил батарейку, залил полный бак и поехал по старым русским городам и храмам.
Для тех кто меньше года на канале хороший повод познакомиться поближе.
Я писал о себе:
https://t.me/primetr_ru/234
https://t.me/primetr_ru/236
Или подкасты со мной:
https://www.youtube.com/watch?v=tpOV-Lj2fnY
https://youtu.be/ENa5W03Ha_8
https://youtu.be/7iALOXQ1AIQ?si=8T_BANghNbZ0Lawp
Если вы захотите сделать мне подарок 🎁, можете отдать голоса за мой канал https://t.me/boost/primetr_ru или уже традиционно сделать пожертвование на любую сумму в Фонд школы Летово (https://letovo.ru/o-shkole/fond-shkoli), школа является мощным социальным лифтом для мотивированных детей из семей с любым достатком из любого региона России.
Если вы пришлете мне в лс чек с пожертвованием в Фонд школы Летово, я удвою эту сумму своим аналогичным пожертвованием.
А тому кто сделает максимальное пожертвование подарю свою часовую консультацию.
Спасибо что читаете 🙏
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 350 |
