Сергей Дятлов . Primetr . Управление недвижимостью
Відкрити в Telegram
Новости, ошибки, кейсы, лайфхаки инвестиций в коммерческую недвижимость: аренда, продажи, управление, налоги, ЖКХ. Авторский блог миссионера пассивного дохода в коммерческой недвижимости. primetr.ru Услуги, консультации: +79671287528 @primetr_pro
Показати більше8 243
Підписники
-424 години
-307 днів
-7330 день
Триває завантаження даних...
Схожі канали
Хмара тегів
Вхідні та вихідні згадування
---
---
---
---
---
---
Залучення підписників
липень '26
липень '26
+70
в 2 каналах
червень '26
+173
в 0 каналах
Get PRO
травень '26
+355
в 2 каналах
Get PRO
квітень '26
+306
в 35 каналах
Get PRO
березень '26
+348
в 0 каналах
Get PRO
лютий '26
+323
в 0 каналах
Get PRO
січень '26
+3 676
в 6 каналах
Get PRO
грудень '25
+411
в 24 каналах
Get PRO
листопад '25
+329
в 12 каналах
Get PRO
жовтень '25
+197
в 2 каналах
Get PRO
вересень '25
+163
в 10 каналах
Get PRO
серпень '25
+113
в 0 каналах
Get PRO
липень '25
+113
в 0 каналах
Get PRO
червень '25
+146
в 1 каналах
Get PRO
травень '25
+254
в 7 каналах
Get PRO
квітень '25
+129
в 8 каналах
Get PRO
березень '25
+116
в 0 каналах
Get PRO
лютий '25
+154
в 5 каналах
Get PRO
січень '25
+330
в 20 каналах
Get PRO
грудень '24
+174
в 20 каналах
Get PRO
листопад '24
+242
в 10 каналах
Get PRO
жовтень '24
+321
в 10 каналах
Get PRO
вересень '24
+134
в 9 каналах
Get PRO
серпень '24
+181
в 7 каналах
Get PRO
липень '24
+160
в 9 каналах
Get PRO
червень '24
+391
в 13 каналах
Get PRO
травень '24
+303
в 12 каналах
Get PRO
квітень '24
+315
в 15 каналах
Get PRO
березень '24
+290
в 14 каналах
Get PRO
лютий '24
+369
в 16 каналах
Get PRO
січень '24
+323
в 16 каналах
Get PRO
грудень '23
+348
в 17 каналах
Get PRO
листопад '23
+638
в 23 каналах
Get PRO
жовтень '23
+339
в 15 каналах
Get PRO
вересень '23
+271
в 0 каналах
Get PRO
серпень '23
+446
в 0 каналах
Get PRO
липень '23
+251
в 0 каналах
Get PRO
червень '23
+275
в 0 каналах
Get PRO
травень '23
+688
в 0 каналах
Get PRO
квітень '23
+213
в 0 каналах
Get PRO
березень '23
+97
в 0 каналах
Get PRO
лютий '23
+80
в 0 каналах
Get PRO
січень '23
+16
в 0 каналах
Get PRO
грудень '22
+18
в 0 каналах
Get PRO
листопад '22
+60
в 0 каналах
Get PRO
жовтень '22
+1 084
в 0 каналах
Get PRO
вересень '22
+108
в 0 каналах
Get PRO
серпень '22
+274
в 0 каналах
| Дата | Залучення підписників | Згадування | Канали | |
| 29 липня | +2 | |||
| 28 липня | +3 | |||
| 27 липня | +2 | |||
| 26 липня | 0 | |||
| 25 липня | +1 | |||
| 24 липня | +3 | |||
| 23 липня | +4 | |||
| 22 липня | +7 | |||
| 21 липня | +3 | |||
| 20 липня | 0 | |||
| 19 липня | +3 | |||
| 18 липня | +3 | |||
| 17 липня | 0 | |||
| 16 липня | +3 | |||
| 15 липня | +1 | |||
| 14 липня | +7 | |||
| 13 липня | +1 | |||
| 12 липня | +2 | |||
| 11 липня | 0 | |||
| 10 липня | +4 | |||
| 09 липня | +2 | |||
| 08 липня | +3 | |||
| 07 липня | +4 | |||
| 06 липня | +2 | |||
| 05 липня | +4 | |||
| 04 липня | 0 | |||
| 03 липня | +1 | |||
| 02 липня | +2 | |||
| 01 липня | +3 |
Дописи каналу
+1
Цены на недвижимость растут или падают (будут расти или падать)?
Такой вопрос часто задают в первую очередь себе и пытаются найти подтверждение во вне.
И ответ на этот вопрос зависит от того продаем мы или покупаем, оптимисты мы или пессимисты и конечно же от «статистики», а статистика зависит от первых двух пунктов, т.е. от того, во что мы верим или хотим верить.
Например, в чате к каналу есть оптимист Константин, который верит, что все растет и будет расти и пессимист Сергей, который видит другую картинку, у каждого своя выборка, своя «статистика».
Все мы субъективны и склонны видеть в статистике то, что хотим увидеть - эффект предвзятости подтверждения.
Так же «статистика» зависит от выборки, информационного пузыря в котором мы находимся, от того на какой сегмент мы смотрим (первичка, вторичка), какой регион, какое качество помещений и т.д.
Кто-то хочет купить дешевле и верит, что цены снизятся и он купит дешевле. И мозг запоминает те объявления, которые подтверждают эту гипотезу.
Но на какие объекты снижаются цены мозг уже может и «забыть», наше предвзятое субъективное отношение может закрывать на это глаза.
Кто-то пытается купить и основывается в принятии решения на статистику в левой части графика, а в моменте ситуация изменилась, и новая реальность не совпадает с личной статистикой в голове. Что мешает в принятии решения.
Нужна бОльшая насмотренность, свежие данные и более широкая выборка.
Я уже писал раньше про тоннельное мышление.
💬 А как вам кажется, что сейчас происходит с рынком?
Спойлер: я считаю, что рынок не однороден и цены на одни объекты снижаются, а на другие растут и так всегда. Обычно растут качественные и падают некачественные, но люди хотят простой ответ без подробностей: растут или падают)
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
| 2 |  Кадастровая стоимость
Часто слышу от региональных собственников, что кадастровая стоимость сильно выше рыночной стоимости их объектов.
По Москве же наоборот часто вижу, что кадастровая ниже рыночной.
Но нет черного или белого, есть 50 оттенков серого, кадастровая стоимость по объектам сильно отличается и не всегда в одну сторону.
В примере на картинке в одном случае оценочная стоимость в 9,3 раза выше кадастровой, а в другом наоборот - кадастровая в 1,8 раза выше оценочной стоимости.
Раньше я почти не смотрел на кадастровую стоимость, т.к. мы обычно получали льготу по налогу на имущество, а при продаже от ИП кадастровая стоимость не учитывается в отличие от продажи от физлица (но лучше чтобы она была не выше цены в ДКП).
Для справки для расчета НДФЛ действует правило:
Если цена в договоре купли продажи меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то для целей налогообложения доходом признаётся именно эта сумма (кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности; для новых объектов — на дату постановки на кадастровый учёт).
Важный нюанс: с 2025 года регионы получили право повышать коэффициент с 0,7 до 1 (то есть принимать для расчёта 100% кадастровой стоимости). При этом имеет значение регион регистрации продавца на момент сделки, а не место нахождения недвижимости.
По налогу на имущество с 2025 года Москва изменила критерии включения объектов в МКД в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, что привело к тому, что по бОльшему числу объектов нельзя будет получить льготу по налогу на имущество.
Какая бы не была кадастровая стоимость стоит проверить включен/не включен ли объект в перечень и соответствует ли он критериям включения/исключения из перечня. Исходя из этой информации оценить вероятность неполучения льготы и рассчитать налог на имущество, который стоит учесть в фин модели если льготу не получить. Если не хочется заморачиваться, по Москве можно прикинуть на салфетке 1,5% от рынка (к которому в конечном итоге должен прийти кадастр).
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 829 |
| 3 | Кадастровая стоимость
Часто слышу от региональных собственников, что кадастровая стоимость сильно выше рыночной стоимости их объектов.
По Москве же наоборот часто вижу, что кадастровая ниже рыночной.
Но нет черного или белого, есть 50 оттенков серого, кадастровая стоимость по объектам сильно отличается и не всегда в одну сторону.
В примере на картинке в одном случае оценочная стоимость в 9,3 раза выше кадастровой, а в другом наоборот - кадастровая в 1,8 раза выше оценочной стоимости.
Раньше я почти не смотрел на кадастровую стоимость, т.к. мы обычно получали льготу по налогу на имущество, а при продаже от ИП кадастровая стоимость не учитывается в отличие от продажи от физлица (но лучше чтобы она была не выше цены в ДКП).
Для справки для расчета НДФЛ действует правило:
Если цена в договоре купли продажи меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то для целей налогообложения доходом признаётся именно эта сумма (кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности; для новых объектов — на дату постановки на кадастровый учёт).
Важный нюанс: с 2025 года регионы получили право повышать коэффициент с 0,7 до 1 (то есть принимать для расчёта 100% кадастровой стоимости). При этом имеет значение регион регистрации продавца на момент сделки, а не место нахождения недвижимости.
По налогу на имущество с 2025 года Москва изменила критерии включения объектов в МКД в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, что привело к тому, что по бОльшему числу объектов нельзя будет получить льготу по налогу на имущество.
Какая бы не была кадастровая стоимость стоит проверить включен/не включен ли объект в перечень и соответствует ли он критериям включения/исключения из перечня. Исходя из этой информации оценить вероятность неполучения льготы и рассчитать налог на имущество, который стоит учесть в фин модели если льготу не получить. Если не хочется заморачиваться, по Москве можно прикинуть на салфетке 1,5% от рынка (к которому в конечном итоге должен прийти кадастр).
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 |
| 4 | Кадастровая стоимость
Часто слышу от региональных собственников, что кадастровая стоимость сильно выше рыночной стоимости их объектов.
По Москве же наоборот часто вижу, что кадастровая ниже рыночной.
Но нет черного или белого, есть 50 оттенков серого, кадастровая стоимость по объектам сильно отличается и не всегда в одну сторону.
В примере на картинке в одном случае оценочная стоимость в 9,3 раза выше кадастровой, а в другом наоборот - кадастровая в 1,8 раза выше оценочной стоимости.
Раньше я почти не смотрел на кадастровую стоимость, т.к. мы обычно получали льготу по налогу на имущество, а при продаже от ИП кадастровая стоимость не учитывается в отличие от продажи от физлица (но лучше чтобы она была не выше цены в ДКП).
Для справки для расчета НДФЛ действует правило:
Если цена в договоре купли продажи меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то для целей налогообложения доходом признаётся именно эта сумма (кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности; для новых объектов — на дату постановки на кадастровый учёт).
Важный нюанс: с 2025 года регионы получили право повышать коэффициент с 0,7 до 1 (то есть принимать для расчёта 100% кадастровой стоимости). При этом имеет значение регион регистрации продавца на момент сделки, а не место нахождения недвижимости.
По налогу на имущество с 2025 года Москва изменила критерии включения объектов в МКД в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, что привело к тому, что по бОльшему числу объектов нельзя будет получить льготу по налогу на имущество.
Какая бы не была кадастровая стоимость стоит проверить включен/не включен ли объект в перечень и соответствует ли он критериям включения/исключения из перечня. Исходя из этой информации оценить вероятность неполучения льготы и рассчитать налог на имущество, который стоит учесть в фин модели если льготу не получить. Если не хочется заморачиваться, по Москве можно прикинуть на салфетке 1,5% от рынка (к которому в конечном итоге должен прийти кадастр).
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 19 |
| 5 |  Закончили с отчетностью за 2 квартал 2026 г. А вы?
Иногда начинаю думать, что мы компания по бухгалтерскому аутсорсингу.
Управляя недвижимостью, по некоторым клиентам мы ведем в т.ч. налоговый учет, если у клиента нет других видов бизнеса кроме арендного. Сейчас мы уже считаем налоги по 26 ИП. Больше половины клиентов доверяет нам и этот вопрос, оставляя за собой только кнопку оплатить.
Если раньше вариантов налогообложения у нас на практике было не много:
в основном УСН доходы и/или ПСН, редко УСН доходы-расходы и несколько физ лиц на НДФЛ.
То сейчас применяемых вариантов стало больше https://t.me/primetr_ru/930
А от УСН (кассовый метод) + НДС (метод начисления) у меня немного мозг сводит как от нейрогимнастики (подобной что на видео). Бухгалтера, наверное, устают от меня когда я задаю вопросы: как проверить что все правильно, как сравнить обороты по УСН и НДС...
Если перед новым годом мы задумались над минимальным размером вознаграждения за управление, то сейчас думаю над новым минимальным размером вознаграждения за управление там где мы считаем налоги.
Если хотите избавить себя от рутины управления ГАБами обращайтесь primetr.ru - возьмем на себя все что доверите.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 115 |
| 6 |  Сегодня не пятница, но и человек, написавший мне не шутит.
Но неужели кто-то идет на такое?
А как вы относитесь к таким «инвестициям»?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 293 |
| 7 |  +2ГАБы бывают разные: зеленые, белые, красные...
Пример сравнения двух ГАБов
У меня часто спрашивают про среднюю окупаемость, но она может сильно отличаться по разным объектам. И отличаться может по разным причинам: разные налоги у продавца и покупателя, разные локации, разные объекты, разные арендаторы, разные расходы по объекту...
Почему я взял для сравнения эти два ГАБа, что общего у этих ГАБов?
Примерно одинаковый размер МАП без НДС и односторонняя индексация на ИПЦ, но не более 5%. Почти один год постройки и почти одинаковая удаленность от МКАД. Договоры с магазинами подписаны в один месяц.
Дальше пошли различия.
В первом случае МАП от одного арендатора Дикси, а во втором случае от четырех -Пятерочка, Здравсити, РВБ, табак. ДДА с Дикси на 10 лет, в противовес с Пятерочкой на 15 лет, Здравсити 5 лет, табак 11 месяцев, РВБ – на неопределенный срок.
Кто-то предпочтет моноарендатора, чтобы проще управлять, а кто-то выберет Пятерочку, потому что она больше нравится и нескольких арендаторов, чтобы минимизировать риски.
Во втором объекте есть возможность поставить НТО и/или водомат и увеличить арендный доход.
В обоих ГАБах есть привязка к РТО, но немного разный % от РТО и во втором случае привязка к РТО конечно же только по Пятерочке, по мелким арендаторам только фикс и индексация.
Первый объект в Новой Москве, второй в МО, хотя оба за МКАД. Оба неплохо, но по-своему расположены в ЖК.
В первом случае более высока плотность квартирных домохозяйств (КДХ) в ЖК, но и более высокая обеспеченность нежильем и большая конкуренция среди супермаркетов.
Во втором ГАБе не такая высокая плотность КДХ но и низкая обеспеченность нежильем и всего один конкурент на локальном рынке – Магнит.
Первый ГАБ во встроено-пристроенной части МКД с двумя входами - при необходимости можно поделить на 2 помещения под двух арендаторов. Второй ГАБ в ОСЗ на собственном земельном участке, больше входов, больше возможностей деления – при необходимости.
Некомпенсируемы расходы в первом случае около 40 тыс. в мес., во втором около 50 тыс. в мес. при условии получения в обоих случаях льготы по налогу на недвижимость.
Общая площадь и выделенная мощность электричества во втором объекте более чем в 2 раза больше чем в первом.
Ну и, наверное, самое существенное различие – цена и окупаемость. Первый дороже второго на 40%. Однако в цене первого 22% НДС и для покупателя плательщика НДС 22% это возможность его возместить из бюджета.
Если вы купите первый на компанию с НДС у вас будет одна окупаемость, а если его же на ИП на УСН, то другая.
Ну и если говорить об окупаемости, которую считают простым делением цены на МАП, то на данном примере видно, что так просто нельзя сравнивать.
💬 Какой из этих двух ГАБов вы бы выбрали? И почему?
Если вы рассматриваете покупку подобных ГАБов, напишите в лс ПРЕЗЕНТАЦИЯ и мы вышлем вам информацию по данным объектам.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 2 050 |
| 8 | Посмотреть на выходные
В конце мая Максим Иванов – амбассадор кладовок Складно приглашал записать подкаст и вот несколько дней назад вышло видео.
Мне кажется, получилось живо.
Поговорили, как себя чувствует рынок коммерческой недвижимости в целом и о:
- критериях качественных объектов,
- «хороших» и «плохих» арендаторах,
- почему не стоит ориентироваться на среднюю окупаемость,
- как заявленная окупаемость в 7 лет на Авито превращается в 14 лет,
- коснулись коллективных инвестиций и кладовок,
- и немного посмеялись
Приятного просмотра на площадках Максима YouTube | RuTube | Vk Видео | Яндекс Дзен
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 541 |
| 9 | Сравнение ГАБов и облигаций
На фоне снижения ставок по депозитам (а так же по причине того, что ставки по депозитам не зафиксировать на долгий срок) инвесторы все больше сравнивают инвестиции в ГАБы с покупкой ОФЗ. О вбросах про заморозку вкладов даже писать не хочется.
Последнее снижение около 10% за месяц стоимости рублевых ОФЗ с фиксированным купоном привело к повышению текущей купонной доходности на первоначально вложенный капитал по длинным выпускам до 15%+ годовых и доходности к погашению до 16%+. По квазивалютным, например, ОФЗ 36 в юанях, доходность около 8% плюс курс юаня к рублю вырос за последние полтора месяца около 10%.
Конечно же сравнивать напрямую сложно, много разных вводных. Какой капитал, на какой срок, какие цели, периодичность выплат, ликвидность, волатильность…
Если сравнивать денежный поток, то в моменте качественные ГАБы по доходности на уровне квазивалютных облигаций, а купоны по рублевым ОФЗ почти в два раза превышают арендные платежи.
Но купоны фиксированы (если это не флоатеры), а арендные платежи могут расти. Аренда может расти за счет индексации и % от РТО если они предусмотрена договором аренды и, если бизнес арендатора позволит индексироваться.
Кроме роста аренды, который влияет на рост стоимости объекта, цена объекта может вырасти и за счет снижения ставки капитализации, увеличения окупаемости, принятой на рынке.
Например, если аренда проиндексируется на 5%, а окупаемость увеличится с 12 лет до 13 лет, то цена объекта вырастет на 13,75%.
Если вы верите, что рубль будет обесцениваться, а валюта дорожать, то квазивалютные ОФЗ при одинаковой текущей доходности будут давать прирост купона в рублях и прирост тела облигации в рублях. Но это если курс будет расти, и на сколько расти. Кто во что верит.
Не стоит забывать про волатильность цены ОФЗ. Кто-то делал ставку на снижение ключа и рост тела облигации, так и было какое-то время, но последний месяц откатил цены облигаций до уровней полуторогодовалой давности, когда ключ был совсем другой.
Если инфляция ускорится и ЦБ снова начнет повышать ставку, то цены облигаций еще пойдут вниз. И к сожалению тело облигации не защищено от инфляции как недвижимость.
Но если верить в лучшее и надеяться на снижение ключа в следующем году, то облигации, которые сегодня торгуются около 50-80% от номинала кроме купона могут дать прирост 10%+. При сильном снижении ключа некоторые выпуски могут торговаться даже выше номинала, но погашение все равно будет по номиналу.
Я не топлю за ГАБы или ОФЗ, в долгосрочной стратегии эти инструменты не обязательно конкурируют между собой. Для многих инвесторов они хорошо дополняют друг друга.
Не является инвестиционной рекомендацией.
💬 А что вы думаете в текущей ситуации о покупке ГАБов или ОФЗ?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 907 |
| 10 |  +1⚡️ Разгадана схема Ткача – тотальный контроль над торгами Москвы на миллиарды
Начну с цифр – в моем исследовании 213 объектов по которым было 337 торгов, на общую сумму в 8,3 млрд (основные цифры в фото). Размеры системы огромны, но только так можно было управлять рынком.
Если вы профессионально инвестируете в московскую недвижимость или последние 4 года пытались купить в Москве какой-нибудь стрит-ретейл – вам наверняка знаком Михаил Ткач.
Его имя стало легендарным – он участвовал во всех значимых аукционах и неизменно побеждал, предлагая любую цену. А дальше начиналась еще более невероятная история: во многих случаях он лот не забирал. Подписывал договор, но не оплачивал и терял задаток. А через какое-то время лот снова появлялся на торгах. Зачем человек дарит городу один задаток за другим, на миллионы и даже десятки миллионов рублей, – годами не понимал никто.
Оказалось очень просто. Победы любой ценой были частью огромной чёрной схемы по установлению контроля над московскими торгами. Как это было устроено:
Рулил не Ткач. Михаил Ткач – просто номинал, на которого всё оформляли. Рулила всем его жена. И могу сказать, что она стала настоящей «королевой торгов»: в глазах своих партнеров она приобрела имидж человека, который решает любой вопрос на торгах и без которого ничего не происходит.
Кстати. Год назад мне писала некая Светлана – выясняла, почему я пишу про Ткача, и требовала прекратить упоминать его фамилию. Я тогда подумал, что это какой-то его партнёр по рынку. А писала, похоже, сама организатор всей схемы.
Схема была такая:
• Инвестор отдаёт деньги на покупку объекта Светлане
• На Ткача оформляется нотариальная доверенность
• Ткач выигрывает аукцион «в интересах» инвестора
• Если объект сильно поднимается, то его не выкупают, а инвестору обещают решить вопрос позже или предлагают другой
• Если по цене ок – забирают. Здесь инвестор доволен
Откуда же финансировались торги, по которым не было инвесторов, кто оплачивал банкет по задаткам? Все просто – если объект не выкупался, то деньги инвестору не возвращались. Думаю, ответ очевиден. Такая схема работает, пока не иссякнет поток новых инвесторов, что и произошло в прошлом году. Таблица с торгами по годам – в фото, там видно, что расцвет схемы пришёлся на 2024-й.
Почему велись неглупые и небедные люди?
Вы спросите – как обеспеченные, явно опытные инвесторы на это велись? Вопрос риторический, но отвечу – для них решение вопросов через ресурс и схемы – норма, и им было проще поверить в легкие деньги, чем разбираться в торгах.
Масштаб
Для исследования я выгрузил городские торги с 2022 года (раньше данных нет). В отчет попали только нежилые помещения и машино-места. Цифры явно не все, но их достаточно, чтобы показать размах деятельности. Здесь напишу только это:
Выиграл на 8,3 млрд
Заплатил задатков – 550 млн ⚠️
Точно сгорели – 313 млн
Как я узнал
После поста в четверг, где я написал, что на Ткача поданы иски, на меня вышел один из «инвесторов» Королевы торгов. Назовём его Алексеем. Он и рассказал, как всё было устроено. Всё по классике.
Сначала Алексею удалось купить несколько объектов, он посчитал, что удачно, и дальше занёс ещё – уже более серьёзную сумму. Но через какое-то время оказалось, что все идет не так, как представлялось в начале. Он стал подозревать, что стал жертвой обмана, но было уже поздно. В общем, денег ему не вернули.
Сколько таких, как Алексей? Предполагаю, много.
Добавлю от себя, если бы я строил такую схему, я бы ещё зарабатывал на том, чтобы за деньги не приходить на аукцион. Логика простая: если у тебя имидж человека, который «управляет торгами», к тебе сами идут просить уступить объект. Тоже неплохо, и задаток терять не надо.
✔️ В итоге, годами всё это казалось то ли супертайной стратегией, то ли чудачеством миллионера. А на поверку – набор старых добрых схем, приложенных к торгам. И самый дорогой урок тут не про торги, а про то, как легко продать умному человеку красивую историю про ресурс, если он сам хочет в неё верить.
#интересно | 1 392 |
| 11 |  +1☀️ Можно снова идти на торги – без оглядки на Ткача.
Этот человек последние пять лет терроризировал торги. Кто не знает – удивится: сложно представить, что можно годами приходить на аукционы, побеждать любой ценой, а потом не выкупать лот, теряя задаток. И это повторялось – десятки, возможно, сотни раз.
Похоже, что сколько верёвочке ни виться – конец настаёт. Постоянные участники торгов многое бы отдали, чтобы Ткача не там было. Эта схема страшно вредила рынку: инвесторы несли расходы на поиск и оценку, готовились заходить – и упирались в человека, который побеждал «любой ценой» и срывал сделку.
Город тоже страдал. Да, задатки доставались Москве. Но цель-то была – реализация объектов. А объекты ходили с торгов на торги и годами не продавались.
🤡 И вот сейчас, похоже, история заканчивается. Посмотрите, что у Ткача в судах – исков аж на две страницы. Чтобы долго не расписывать – они двух типов.
Первый – от Москвы. ДГИ пытается отсудить пени за неоплаченные объекты – по договорам купли-продажи. Копеечные истории по старым сделкам. Ситуация классическая: это слишком поздняя реакция на огромную проблему. Можно было давно внести в список неблагонадёжных и просто не пускать на торги. Но Москва годами смотрела на проделки Ткача сквозь пальцы – а теперь постфактум подаёт мелкие иски. Понятная реакция системы: надо как-то реагировать – и она как-то реагирует.
Второй тип – куда серьёзнее. От тех, кто, скажем так, был его партнёрами, инвесторами, покупателями. Просрочка по займу, неосновательное обогащение, обращение взыскания на предмет залога.
Если посмотреть по датам – вал исков весной, а в мае подряд решения . Одно за другим. То есть весной была пройдена точка невозврата. Что-то произошло и все закрутилось. Так что сейчас Ткачу явно не до торгов.
Что можно сказать? Я не удивлён, что у него были инвесторы. Я просто уверен, что им продавалась возможность «побеждать на любых торгах» как суперсила. Люди в России, к сожалению, очень падки на истории про ресурс и невероятные возможности.
Но чудес не бывает. Этот безумный банкет, когда он побеждал и оставлял задаток за задатком – миллионы, десятки миллионов – должен был быть за чей-то счёт. И, судя по всему, его инвесторы, партнёры, кредиторы – это и есть те люди, которые в итоге за всё заплатили.Их должно быть не пять и не десять. Дела шли с таким размахом, что их должны быть десятки. С солидными чеками.
Ждём новостей по этому делу. Мне всё-таки очень интересно – зачем надо было всё так мутить? Неужели, чтобы выстроить пирамиду как МММ?
✔️ В итоге, дорогие коллеги – расслабляемся, спокойно идём на торги. Пойте ныне, люди Башни Анор, ибо Царство Саурона пало навеки, и Тёмная Башня низвергнута.
Ну в общем, все ок. 🙂
#новости | 1 127 |
| 12 |  Ткач всё или мы увидим новые имена?
Я пару раз писал про загадочного игрока на городских торгах, который много чего выигрывал, перебивая всех по цене https://t.me/primetr_ru/587.
А потом часто не выкупал выигранные объекты, и они выходили на повторные торги, дальше он мог их снова выигрывать и снова не выкупать https://t.me/primetr_ru/828 ...
Ткач Михаил Михайлович на торгах стал притчей во языцех. Но последнее время его почти не заметно.
Вероятно в большинстве торгов он участвовал по доверенности. Можно найти иски его заказчиков к нему на десятки миллионов рублей о взыскании неосновательного обогащения, а так же иски города к его заказчикам, от лица которых он действовал по доверенности, о взыскании пени на миллионы рублей за неоплату по ДКП по выигранным объектам.
Недавно видел повторные торги по паре помещений, который он не выкупил в первый раз и не участвовал повторно… Видел пару торгов, в которых его отстранили… В общем активность этого игрока сходит или сошла на нет. Или просто теперь выигрывают на другие ФИО?
Вчера увидел посты коллеги по цеху Георгия Кузина с расследованием цифрами по торгам, в которых участвовал Ткач.
Цифры впечатляют, но в гипотезе коллеги, которая кажется очевидной, что Ткач (его клиенты) теряли задатки есть, на мой взгляд, небольшой нюанс.
Есть торги в которых все заканчивается просто потерей задатка победителя, а есть торги где обязательство по выкупу переходит к следующему участнику, сделавшему предпоследнее предложение о цене аукциона.
Так вот мне не дает покоя судьба второго (предпоследнего по цене) участника? Он тоже не выкупал и терял задаток? А ведь задатки по этим торгам исчислялись миллионами рублей. Я правда не проверял лотовую документацию по скольким торгам терял задаток второй участник, но коллега пишет, что в основном по лотовой документации задаток терял только победитель торгов.
В общем если второй участник тоже терял задаток в случае отказа от подписания ДКП и/или оплаты,то все намного интереснее.
У меня была гипотеза, что таким образом объект выводился с рынка, а дальше что-то происходило… Но это тоже всего лишь гипотеза. В нашу цифровую эру в это просто не верится.
Например, по одному из объектов было так (информация на основании выписки из ЕГРН об истории переходов прав собственности):
В апреле 2024 объект в Отрадном был выигран за 406 млн. После торгов Ткач не выкупил. Потом по сентябрьскому распоряжению в декабре помещение передали АО ЦУГИ, далее по договору мены оно перешло ООО Капитал Групп, потом продажа на ООО Хорошие люди...
... и в итоге в продажу вышел ГАБ за 390 млн. - дешевле чем строение было выиграно на торгах.
Честно говоря, не изучал так подробно судьбу других объектов, может быть это единичный такой случай, а может быть и нет.
💬 А что вы думаете, знаете про торги с участием Ткача М.М.?
⁉️ Теперь заживем, начнем покупать объекты дешевле?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 172 |
| 13 | ⚡️ «Лента» объявила о приобретении сети гипермаркетов «О'Кей»
💬 Кто следующий?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 077 |
| 14 |  Мероприятие, которое я обычно посещаю, но в этот раз буду в эти дни не в Москве
Рекомендую к посещению Private Money Forum Доходная недвижимость 2026.
30–31 мая в Москве соберутся те, кто уже нашёл рабочие стратегии в новых условиях. Без воды, без «успешного успеха» — только цифры, кейсы и честный разговор.
🎤 Кто будет:
• Михаил Делягин — макроэкономика 2025–2027: важнейшие изменения для инвестора.
• Илья Руднев — инвестиции и бизнес: глубинные смыслы и роль инвестиций в жизни предпринимателя.
• Иван Тягунов — проинвестировал 1 млрд в недвижимость и вот что понял.
• Вячеслав Рожманов — депозит или коммерция: партнёры или враги?
• Илья Пискулин — партнерство, как способ развития бизнеса в недвижимости.
• Гариф Ромашкин — от Тюмени до башен Aurus: путь инвестора, который строит выше неба.
• И ещё 65+ практиков каждый со своим кейсом.
🌿 Вторая сцена — Земельный Конгресс:
Как зарабатывать на земле, а не закапывать деньги. ГАБы, торги, ИЖС, промземля, КРТ — только практика.
💡 Что будет на площадке:
→ Панельные дискуссии с живыми дебатами (Виктор Зубик, Сергей Лобжанидзе, Олег Репченко и др.).
→ 600+ персональных консультаций.
→ Выставка 2500 м² — проекты, которые можно «пощупать».
→ 1200+ участников — нетворкинг, который работает.
📍 Где: Москва, отель Holiday Inn Sokolniki или онлайн из любого города.
🎁 Промокод для своих: PRIMETR (−15% к стоимости билета)
🔗 Программа и билеты по ссылке https://pm-f.ru
Приходите за инсайтами — уносите стратегии.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 552 |
| 15 |  ✨ Онлайн-конференция от Private Money Forum
Жилая & Коммерческая недвижимость
🗓 20 мая | 19:00 (МСК) | Онлайн
⚡️ Участие бесплатное
Друзья, приглашаю вас на онлайн-конференцию 20 мая, где я подробно разберу главные «боли» владельцев коммерческих ГАБов.
Поговорим о том, как как индексируется арендная плата, что делать, когда арендаторы требуют скидок, и как законно оптимизировать налог на имущество, чтобы не терять прибыль. Никакой теории — только рабочие схемы, которые уже применяются на практике.
Вместе со мной на эфире выступят коллеги-эксперты, каждый разберет свою нишу.
Полная программа:
🎤 Сергей Дятлов
Боли владельцев ГАБов: индексация, письма счастья от арендаторов, налог на имущество
▪️ Как индексируется арендная плата
▪️ Что делать, когда арендатор просит скидку
▪️ Налог на имущество: как законно оптимизировать платежи
🎤 Виталий Потапов
Флиппинг старого фонда центра Москвы
▪️ Риски, проблемы и доходность
▪️ Реальные цифры: сколько на этом можно заработать и где подводные камни
▪️ Кейсы, которые работают в 2026 году
🎤 Игорь Перемитин
Доходная квартира: как «выжать» максимальную доходность в надёжном активе
▪️ Как правильно запустить квартирный ГАБ
▪️ Почему большинство покупает квартиры неправильно
▪️ Какое действие может удвоить стоимость квартиры (личный опыт)
🎤 Оксана Сайгылы
Пересборка активов — как увеличить свой капитал в несколько раз за следующую пятилетку
▪️ Как правильно проанализировать свои активы и понять, из каких уже стоит выходить
▪️ Какие стратегии будут работать в ближайшие годы
▪️ Важные шаги для роста капитала
▪️ Как выстроить свою эффективную систему из недвижимости
🎤 Дмитрий Новиков
ГАБы с продуктовым федеральным ретейлом в регионах: статистика, окупаемость, точки входа 2026
▪️ Где искать доходность, когда Москва «перегрета»
▪️ Как выбрать регион и партнёра
▪️ Окупаемость: от чего зависит и что реально в 2026 году
🎤 Виктор Зубик
Стратегия инвестора 2026
▪️ Есть ли универсальная стратегия на рынке недвижимости?
▪️ Почему стратегия выхода важнее точки входа
▪️ Что нужно делать, чтобы получать доход на рынке недвижимости
Что вы унесёте с конференции:
✔️ Пошаговый алгоритм оптимизации портфеля: поймёте, что масштабировать, а из чего выходить
✔️ 6 конкретных стратегий, адаптированных под текущие условия рынка
✔️ Реальная экономика проектов: сроки, скрытые риски и точки входа без розовых очков
✔️ Прямой диалог со спикерами: сможете задать вопрос эксперту
Никакой воды. Только рабочие схемы и реальные цифры. 2 часа эфира могут сэкономить вам месяцы поиска и миллионы на ошибках.
👉 Регистрация на онлайн-конференцию (участие бесплатно): pm-f.ru/conf?gcao=54975&gcpc=59502
До встречи 20 мая! 💜
Создавайте капитал, который работает на вас — осознанно и с поддержкой экспертов.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 695 |
| 16 |  Лента. Основные результаты за 2025 год
Общие показатели выглядят не плохо:
Розничные продажи увеличились на 24,2% год к году.
Рост сопоставимых продаж 10,4%.
Но всегда нагляднее в разрезе форматов.
Гипермаркеты (Гипер Лента)
+6 гипермаркетов.
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 9,6% в результате роста LFL-среднего чека на 7,8% и LFL-трафика на 1,6%.
Супермаркеты (Супер Лента)
+53 супермаркета.
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 20,5% в результате роста LFL-среднего чека на 13,2% и LFL-трафика на 6,4%.
Магазины у дома (Монетка)
+1034 магазина. (для сравнения Пятерочка +1945 магазинов, Магнит и Дикси соответственно +1506 и +305 магазинов)
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 8,7% в результате роста LFL-среднего чека на 9,3% и снижения LFL-трафика на 0,6% (LFL-трафик снижается во втором, третьем и четвертом квартале, в 2023 году LFL-трафик снижался во втором и третьем квартале).
Для сравнения Пятерочка LFL-продажи +10,6%, Магнит +8,4%, Дикси +9,8%.
Дрогери (Улыбка радуги).
+322 магазина (для сравнения у Магнита в 2025 г. количество открытых магазинов (Gross) 72 против 376 в 2024г. и 483 в 2023г.). В планах у Улыбки поддержание высоких темпов органической экспансии350+ магазинов в год.
Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 6,7% в результате роста LFL-среднего чека на 6,5% и LFL-трафика на 0,1% (LFL-трафик снижался во втором и третьем квартале, но меньше чем у М-Косметик).
Для сравнения М-Косметик LFL-продажи +5,1%, LFL-трафик -3,8%.
Капитальные расходы в 2025 г достигли рекордных для Группы 14,6 млрд рублей, почти половина из которых ушло на открытия новых точек.
По сравнению с публичными данными ключевых конкурентов:
«Монетка» — самая быстрорастущая сеть магазинов у дома.
«Улыбка радуги» — самая быстрорастущая сеть дрогери магазинов у дома.
«Супер Лента» — самая быстрорастущая сеть супермаркетов.
Радует, что есть амбициозные сети, которые развиваются и в столь сложные времена и ставят амбициозные цели на будущее.
Настораживает снижение LFL-трафика у Монетки и Улыбки. Как бы они не перешли от быстрого развития к быстрому закрытию точек.
Удивляет, что при бурном росте e-grocery у конкурентов, можно сказать, пионер e-grocery Утконос так слаб и не слышно чтобы Группа делала ставку на его развитие.
Но чем меньше онлайна, тем больше достанется офлайну).
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 2 498 |
| 17 |  Х5, операционные результаты за 2025 г.
Традиционно анализирую офлайн форматы с акцентом на открытие/закрытие магазинов и сопоставимые продажи. К сожалению, в отчете компании нет данных о закрытии магазинов в 4 кв 2025 г. Поэтому данные о закрытии магазинов Х5 буду приводить за 9 месяцев.
Перекресток:
Число супермаркетов «Перекрёсток» за 2025 год выросло до 1004 точек. +18 за 2025 год с учетом закрытий. Для сравнения - у Магнита минус 17 супермаркетов за год.
LFL-продажи формата увеличились на 7,7% за 2025г. (у Магнита +7,6%), за счет роста LFL-среднего чека на 10,1% при падении трафика на 2,2%.
Пятерочка:
Пятерочка в 2025 г. приросла на 1945 магазинов против +1667 магазинов в 2024 г. и +2144 магазина за 2023 год.
За 9 месяцев 2025 г. X5 закрыла 286 магазинов «у дома» «Пятёрочка».
Динамика сопоставимых продаж Пятерочки за 2025г. +10,6% год к году, при продовольственной инфляции в 2025г. 5,24%. LFL-трафик вырос на 1,4% год к году, в то время как LFL-средний чек вырос на 9,1% год к году.
В 3 квартале 2025 Компания пересмотрела подход и включает финансовые показатели сетей «Красный Яр» и «Слата» в финансовые показатели сети «Пятёрочка». Все исторические данные были соответствующим образом скорректированы.
Чижик:
Число магазинов Чижик выросло за 2025г. на 907 до 3253 точек. Темпы открытий в 2025г. как и по Пятерочке выше по сравнению с 2024 годом.
В 2025 г. в рамках программы повышения эффективности X5 продолжила закрывать Чижики. За 9 месяцев 2025г. было закрыто 13 магазинов.
🚀Динамика сопоставимых продаж по Чижику: +26,1% за 2025г. за счет роста LFL трафика на 11,6% и LFL среднего чека на 13%.
Средний чек у Чижика за 2025г., 702,8 руб.
Средний чек у Пятерочки и Перекрестка соответственно составил 555,3 руб. и 873 руб.
Около:
Франшиза «ОКОЛО» продолжила рост. Количество точек, подключенных к программе франчайзинга, выросло на 3250 за 2025 г. и достигло 4 251 магазин.
Продажи цифровых бизнесов включая сервис экспресс-доставки, онлайн-гипермаркет Vprok.ru, 5Post, доставку «Много лосося» и продажи через маркетплейсы выросли на 42,8% в 2025 г. к 2024 г.
X5 продолжает активное развитие на рынке e-grocery. Ждем открытия дарксторов Пятерочки. Всё это на ряду с падением платежеспособного спроса является одним из рисков стагнации или даже снижения РТО офлайн магазинов.
Расходы на аренду как процент от выручки в 4 кв. 2025 г. снизились в связи с положительным эффектом операционного рычага для договоров с фиксированными арендными ставками. Пятерочка менее охотно идет на договоры с % от РТО.
Чистые финансовые расходы выросли с 8,5 млрд. руб. в 2024 г. до 53,9 млрд. руб. в 2025 г. Но в отличие от Магнита Х5 получила чистую прибыль 94,8 млрд. руб. в 2025 г.
В начале декабря Х5 начальник управления по связям с инвесторами Х5 Мария Язева сообщила, что Х5 рассчитывает в ближайшие три года открыть 6–7 тыс. магазинов «Пятерочка» и «Перекресток». И к 2028 году довести число «Чижиков» до 5 тыс. магазинов.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 2 166 |
| 18 | Магнит. Отчет за 2025 год
Магнит традиционно с задержкой публикует операционные и финансовые результаты.
Ждал его, чтобы сравнить разные форматы с конкурентами. Например, по продуктам с Пятерочкой и Лентой, а по дрогери с Улыбкой. Но это в следующих постах.
Сейчас о том что нам поведал Магнит.
За год компания открыла (gross) 2 521 магазин самое большое количество магазинов за последние пять лет. Однако с учетом рекордного закрытия 737 магазинов за 2025 год количество открытых магазинов (net) составило 1 784 магазина, что меньше, чем 2008 открытых магазинов (net) за 2024 год. Общее количество магазинов сети на конец 2025 г. составило 33 440.
В целом по компании сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 8,7% (выше чем официальная продуктовая инфляция 5,24%) главным образом благодаря сильной динамике роста LFL среднего чека на 8,4% и роста LFL трафика на 0,3%.
Традиционно обзор результатов в разрезе форматов:
Магазины у дома «Магнит».
Количество открытых магазинов (Gross) 2031 на 14,7% больше, чем за 2024 г.
Количество закрытых магазинов 525 (для сравнения 204 закрытых магазина за 2024 г. и 133 за 2023г.). Только за первое полугодие 2025 г. было закрыто 332 магазина, т.е. почти столько же сколько за 2024 и 2023 год вместе взятые.
Средний чек +8,9%, трафик +0,5%, продажи +8,4%
Магазины у дома «ДИКСИ»
Количество открытых магазинов (Gross) 349 в 2025г. против 155 в 2024г. и 79 в 2023 г.
Дикси закрыл 44 магазина в 2025г. против 27 в 2024 г. и 52 магазинов в 2023 г.
Дикси прибавил в развитии и притормозил в закрытии точек.
Показатели LFL: Средний чек +9,0%, трафик +0,7%, продажи +9,8% (самый высокий показатель среди всех форматов магазинов Компании). Последнее время динамика этих показателей Дикси выглядит лучше, чем у Магнита.
Супермаркеты
Уже традиционно больше закрывают чем открывают - за 2025г. закрыли 17 магазинов и при этом не открыли не одного. Рост LFL продаж супермаркетов составил 7,6% и был обусловлен ростом LFL среднего чека на 8,1% и падением LFL трафика на 0,5%.
Дрогери
Формат испытывает трудности. Темпы открытий падают, а количество закрытий растет.
Количество открытых магазинов (Gross) 72 против 376 в 2024г. и 483 в 2023г.
При этом закрытий 135 против 66 в 2024г. и 31 в 2023г. Т.е. число закрытий растет х2 год к году.
Средний чек +9,2%, трафик -3,8%, продажи +5,1%.
Похоже, что чистка магазинов Дикси подходит к концу и начинается чиста Магнитов и Дрогери.
Данные по «Азбуке вкуса», к сожалению, пока без динамики. Пока информация о 4 открытых и 2 закрытых магазинах. Всего 176 магазинов включая 5 дарксторов. Показатели роста будут публиковаться начиная с 1 полугодия 2026 года. Магазины «Азбука вкуса» не включены в базу LFL и войдут в нее спустя двенадцать полных месяцев с момента консолидации.
Онлайн-оборот в 2025 г. показал практически двухкратный рост, восемь кварталов подряд объем заказов «Магнит Доставки» демонстрирует рост 80%+, этот тренд продолжается и в этом году.
Традиционно увеличивается доля арендованных площадей до 85% в 2025 г. по сравнению с 84,2% годом ранее, при этом расходы на аренду как процент от продаж не изменились благодаря увеличению плотности продаж и закрытию неэффективных магазинов.
Магнит активно экспериментирует с новыми форматами и стал быстрее принимать решения по закрытию.
Недавно была новость о чистом убытке Магнита. В основном это произошло за счет роста чистых финансовых расходов в 2025 г. до 82,3 млрд руб. с 24,5 млрд руб. в 2024 г. в связи с увеличением стоимости долга и общей суммы заимствований.
Сравнение показателей с Х5 и Лентой в следующих постах.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru | 1 999 |
