Сергей Дятлов . Primetr . Управление недвижимостью

Путешествие во времени и пространстве. Спасибо всем за поздравления, пожелания и подарки🙏 Я еще пару дней путешествую по Руси. Решил доехать до тех мест, которые в прошлую поездку на Русский север не посетил. Угадайте откуда такие вывески. Для тех кто давно на канале или умеет искать по каналу будет легче. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сегодня у меня день рождения 🎉                           Уже 50🙈, детям от 9 до 17, поэтому как то не верится, кажется что я еще молодой😄. Время стало лететь быстрее, стал больше интересоваться историей. Но по-прежнему люблю поехать куда глаза глядят, как и сегодня зарядил батарейку, залил полный бак и поехал по старым русским городам и храмам. Для тех кто меньше года на канале хороший повод познакомиться поближе. Я писал о себе: https://t.me/primetr_ru/234 https://t.me/primetr_ru/236 Или подкасты со мной: https://www.youtube.com/watch?v=tpOV-Lj2fnY https://youtu.be/ENa5W03Ha_8 https://youtu.be/7iALOXQ1AIQ?si=8T_BANghNbZ0Lawp Если вы захотите сделать мне подарок 🎁, можете отдать голоса за мой канал https://t.me/boost/primetr_ru или уже традиционно сделать пожертвование на любую сумму в Фонд школы Летово (https://letovo.ru/o-shkole/fond-shkoli), школа является мощным социальным лифтом для мотивированных детей из семей с любым достатком из любого региона России. Если вы пришлете мне в лс чек с пожертвованием в Фонд школы Летово, я удвою эту сумму своим аналогичным пожертвованием. А тому кто сделает максимальное пожертвование подарю свою часовую консультацию. Спасибо что читаете 🙏 Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Чем мы занимаемся на примере одного объекта На днях продали объект, который мы покупали, сдавали его в аренду, управляли… Новый собственник, несмотря на то что живет рядом решил передать его нам в управление. Подробнее о том, что мы делали: Подбор объекта: Выбирали объект для покупки, анализировали локацию, планировку, оценивали потенциал арендного дохода и потенциал перепродажи. Оформление: Аккредитация покупателя на электронной торговой площадке, участие в торгах, подписание ДКП, подача документов на регистрацию, приемка по АПП. Купили сразу три помещения в одном доме. Подготовка помещения: Оформление договоров с УК и РСО: МЭС, МВК, МОЭК. Увеличение электрических мощностей, т.к. планировали делить помещение. Организация РСР в связи разделением помещения на двух арендаторов. Организация второго с/у и дополнительной мокрой точки с постановкой на учет ИПУ по ГВС и ХВС. Надзор за РСР арендаторов. Перепланировку в данном случае не согласовывали т.к. просто возвели несколько ненесущих перегородок. Несущие и фасад не затронуты. Сдача в аренду: Поиск арендаторов, переговоры, заключение договоров аренды. Согласование с УК размещения внешних блоков кондиционеров. Управление арендными отношениями: Продление, перезаключение договоров аренды. Индексация арендной платы, отработка обращения за скидкой. Ежемесячное снятие показаний счетчиков, передача показаний в РСО, получение счетов от РСО и УК, распределение между арендаторами и перевыставление им КЭУ. Ежемесячные инспекции с целью контроля за состоянием помещения и выполнения арендаторами условий договора. Подготовка платежных поручений в банке собственника на оплату КЭУ, налогов и взносов. Расчет налогов и взносов, подача налоговых уведомлений и деклараций. Оформление льготы по налогу на имущество. Контроль оплаты арендаторами аренды и КЭУ. Продажа: На кануне сделки были предложения от покупателей на 8%-17% млн. дешевле, но мы, понимая реальную стоимость объекта, за которую можно продать (в т.ч. на основании статистики продажи пары соседних помещений) ждали приемлемую для нас цену. С момента вывода в продажу до сделки 76 дней. После продажи: После перехода права на нового собственника займемся переоформлением договоров с РСО и УК, подготовим и подпишем соглашения о смене лица (арендодателя) в договорах аренды с арендаторами, организуем взаиморасчеты по аренде и обеспечительным платежам между прежним и новым собственником. На период переоформления договоров с РСО и УК обеспечим бесперебойное обеспечение помещения коммунальными услугами. Прежний собственник будет оплачивать коммуналку до перезаключения договоров на нового собственника. А новый собственник будет ему компенсировать эти платежи. Организуем сверки с УК и РСО после завершения взаиморасчетов. Если кратко, то обычно мы делаем все что доверит нам собственник. Если вы хотите избавить себя от рутины и сделать доход от аренды действительно пассивным, передавайте ваши объекты нам в управление primetr.ru Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Реклама одного объекта Один и тот же объект в одно и то же время на разных рекламных площадках Одно агентство рекламирует по цене 15🍋, за которую не продаст собственник. Другое агентство рекламирует по цене 19🍋, за которую не купит рынок и агентство не знает, что цена уже давно ниже. В плюсе одни классифайды – им тем лучше, чем дольше объект в рекламе и чем больше агентов его рекламируют. В некоторых случаях это может быть источником лидогенерации для агентства, но продавцу то надо продать. Я предпочитаю эксклюзивные продажи, чтобы не было такого зоопарка объявлений. Когда можно оперативно управлять ценой и публикацией объявлений. Кто-то предпочитает закрытые продажи. И в каких-то случаях это работает. Бывает и такое, что пока одни считают, что объект продается в закрытую, кто-то рядом публикует фейк и таким образом рекламирует объект. Кто-то любит фейки для лидов. Например, сейчас одно питерское агентство заходит на московский рынок и публикует много фейков, а я был о них лучшего мнения. Немаловажную роль играет и правильная цена, и подготовка документов, владение полной информацией... Если вам нужно продать ГАБ или пустое помещение, обращайтесь primetr.ru. Можем рассмотреть в покупку себе или поможем продать. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Арендатор съезжает… долгосрочный договор не спасает Сдаем в аренду два помещения после Бристоля. В обоих случаях арендатор просидел +/- 3 года. Одно у нас в управлении, собственник пришел уже с ГАБом, помещение в области, срок действия лицензии до 21.03.2028, но магазин закрывают. Второе помещение в Новой Москве, не в управлении, но мы его сдавали Бристолю в 2023. В соседних домах продолжают работать КБ, а вот у Бристоля экономика не срастается, хотя в одной группе компаний «Меркурий ритейл холдинг». По данным Infoline количество магазинов сети Бристоль снизилось в I кв. 2026 на 14 точек, до 6762. В прошлом году за I кв. 2025 г. сеть уменьшилась на 101 магазин. КБ правда тоже закрываются, просто мы им меньше сдавали помещений и в моменте по объектам, которые мы сдавали и/или управляем нет информации о закрытии КБ. Коллеги из Infoline подсчитали, что в первом квартале 2026 г. количество магазинов КБ сократилось впервые за историю сети с 2006 г. По сравнению с началом года их число снизилось на 4 до 21 478 точек. В первом квартале прошлого года сеть росла, но в 2025 г. сильно медленнее чем в 2024 или 2023 годах. В 2025 г. сеть КБ приросла на 955 точек по сравнению с 3705 точками в 2024 г. Где-то сказываются новые алкоограничения, но не в этих двух случаях, о которых я написал в начале поста. Долгосрочные договоры аренды на 3-5-7-10-15 лет не являются гарантией того что арендатор просидит такой срок. А права на досрочный односторонний отказ от договора обычно есть только у арендатора при отсутствии его вины. Обычно, при заключении договоров на 3-5 лет с несетевыми арендаторами и некрупными сетями мы договариваемся о моратории на расторжение договора аренды по инициативе арендатора в течение 12-18 месяцев, а дальше у арендатора есть право выйти из договора с предупреждением за 1-3 месяца. А сетевики заключают договоры на 7-10-15 лет и могут выйти из договора в любой момент предупредив, обычно, за 1-2 месяца. За эти 1-3 месяца с момента уведомления нужно найти нового арендатора, чтобы передать ему помещение сразу после приемки от уходящего арендатора и тем самым минимизировать потери. Если вам нужно сдать помещение в аренду, обращайтесь primetr.ru Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Здесь БЫЛА аптека Новость о закрытии точек тех или иных арендаторов не какая-то прям новость. Я регулярно об этом пишу. Кто-то даже считает, что я сгущаю краски, чтобы было меньше покупателей ГАБов)). Как будто не логично, мы их покупаем, создаем, продаем, управляем ими. Просто я не скрываю обратную сторону медали и предупреждаю о рисках. Возможно, я больше обращаю на это внимание, потому что мы, управляя объектами, видим как ведут себя те или иные арендаторы на протяжении многих лет. Я пишу про то, что вижу в моменте, например, закрываются точки сети «Здесь аптека»: Клинская ул., дом 2А, корпус 7 (недавно обсуждали в чате канала) Ул. Молодцова, 25, корп. 1 Вчера и три, и четыре года назад я писал про банки, писал про Ленту, Мираторг, ВкусВилл, Дикси, Tele2, Ярче, Стройдвор …, завтра напишу про алкомаркеты... Любой арендатор может закрыться, про это нужно помнить всегда. А вот информацию о том, какие арендаторы в моменте закрывают точек больше чем обычно, больше или быстрее чем другие стоит учитывать при покупке ГАБа сейчас. Чтобы купив его завтра, послезавтра не столкнуться с поиском арендатора на замену съехавшему. В определенные периоды времени те или иные арендаторы активно открывают новые точки и в это время им выгодно сдавать помещения, они могут заплатить больше других. В другие периоды те же арендаторы могут оптимизировать сеть и закрывать какие-то точки, в т.ч. открытые в период бурного роста или с неудачным, или умирающим форматом, или открытые с коррупционной составляющей. Просто нужно держать руку на пульсе. Мы, покупая объект для клиента, в любом случаем просчитываем ситуацию возможной замены арендатора, а когда арендатор в моменте в зоне риска тем более. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Как считает это рерайт или плагиат? Читаю пост у коллег и как будто читаю свой недавний пост https://t.me/primetr_ru/1022 Мне кажется, честней было бы сослаться на источник или писать свои мысли. Продолжаю готовить для вас оригинальный контент. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Банки рекордными темпами сокращают сеть отделений Газета «Известия» со ссылкой на данные ЦБ РФ: За 2026-й кредитные организации уже ликвидировали около 1370 отделений — это самый высокий уровень как минимум за последние семь лет. Такими темпами к концу года число офисов может сократиться более чем на 2,1 тыс. Банки всё больше переводят обслуживание в цифровой формат, чтобы урезать расходы на содержание сети. Больше всего отделений банки закрыли по итогам 2021 и 2022 годов — 1588 и 1631 соответственно. Однако уже за восемь месяцев 2026-го сокращение оказалось сопоставимым с годовыми показателями прошлых лет, — подчеркнули авторы статьи. Около 40% всех случаев приходится на «Сбер» : с начала года банк ликвидировал почти 540 отделений, следует из данных ЦБ. Это закономерно, потому что организация имеет самую широкую сеть офисов в стране. Однако с начала 2025 года «Сбер» увеличил покрытие полноформатными офисами еще на восьми городов. В пресс-службе организации пояснили, что речь идет не о сокращении, а о перераспределении сети отделений. Главная причина оптимизации сети — изменение привычек клиентов. В Райффайзенбанке уточнили, что отделения ежемесячно посещают лишь 3% клиентов организации, тогда как подавляющее большинство пользуется мобильным приложением. Дистанционно можно выполнить большинство стандартных операций, а также получить подавляющую часть финансовых услуг. А потребность в операциях с наличными в значительной степени закрывается банкоматами. Впрочем, не все банки намерены сокращать число отделений. В «Альфе» собираются открыть 28 новых точек до конца года. О планах по развитию офлайн-сети «Известиям» также сообщили в ВТБ и банке «Дом.рф». Как обычно есть как те, кто закрывается, так и те, кто открывается. И те, кто одновременно закрывая какие-то точки открывает другие. Но, конечно, вопрос что превалирует: открытия или закрытия. И в банковском секторе в последние годы, конечно, больше закрытий. Банки давно не в списке "надежных" арендаторов. Я уже не однократно писал, каким бы надежным арендатор не казался, нужно думать на кого и за сколько его можно поменять. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Трафик в ТЦ начал оживать, но это временное явление Конечно же ситуация с торговыми центрами не везде как в ТЦ Гудзон. Коллеги из Свободной кассы пишут: ▶️На неделе с 27 июля по 2 августа посещаемость магазинов одежды и обуви, в том числе детской, в российских ТЦ выросла на 7% по сравнению с неделей с 6 по 12 июля, а в 2025 году в те же периоды трафик снижался на 5%, показывают данные Focus Technologies. В Москве посещаемость фешен-ритейла в ТЦ с 27 июля по 2 августа увеличилась на 10% по сравнению со второй неделей июля, годом ранее рост составил всего 4%. И трафик, скорее всего, продолжит увеличиваться.

Классический период роста посещаемости офлайн-ретейла, связанный с подготовкой к новому учебному году, обычно начинается с середины августа. Пик приходится на конец августа – начало сентября, это один из самых сильных по посещаемости ТЦ периодов в году, – говорит руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев.

⚫️Школьный сезон в этом году начался гораздо раньше обычного. В сети хобби-гипермаркетов "Леонардо" (120 магазинов в России) говорят о росте продаж школьных рюкзаков, тетрадей, ручек и карандашей в офлайн-магазинах в начале августа на 5-10% год к году.

Сообщения о горящих складах онлайн-площадки и вид очередей за бензином вызвали у покупателей панические настроения и страх дефицита, – объясняет вице-президент по коммерческой недвижимости российской ассоциации экспертов рынка ритейла (РАЭРР) Алексей Блюмкин. – Поэтому рост трафика и продаж в торговых центрах начался раньше.

▶️Но рассматривать рост трафика как долгосрочный разворот потребителя от маркетплейсов к офлайн-магазинам не стоит, предупреждают в Focus Technologies. Речь идет о ситуативном переключении с одного способа сделать покупку на другой. Маркетплейсы сильны там, где покупателю важны широкий ассортимент, цена, удобство выбора и доставка, но Wildberries сейчас потерял важнейшее преимущество – скорость.  Более того, дополнительный трафик придет не во все ТЦ, а прежде всего в те, где состав арендаторов позволяет за один визит закрыть большую часть потребностей: купить одежду, обувь, школьные принадлежности, канцелярию и другие товары. ⚫️Спрос также будет разниться от региона к региону в зависимости от того, насколько там пострадали склады и СЦ Wildberries. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где была выведена из работы почти вся логистическая инфраструктура маркетплейса, переток части спроса в офлайн может быть заметнее.

Говорить о глобальном возвращении покупателей в офлайн нельзя. Но торговые центры действительно получили хороший шанс напомнить о своем ключевом преимуществе: нужный товар можно выбрать, примерить и купить сразу, – резюмирует эксперт по недвижимости Антон Реутов.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Складов у ВБ остается все меньше и меньше... картинка от коллег из Атлантов Даже близость к Москве не спасла склад в Коледино. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Тренды в ТЦ? Отвозил в выходные сына на детский день рождения в ТЦ Гудзон и в очередной раз под впечатлением от происходящего. Не мог подобрать слова, заглянул в отзывы и подумал, что примерно это вертелось на языке: пост-апокалипсис. В прошлый раз был там по в мае 2025 и тогда было также, тогда еще собственником была ГК «Основа». Осенью 2025 писали, что на месте ТЦ планировалось построить жилье и возможно офисы, публиковали рендеры. Однако в мае 2026 Ведомости написали, что ГК «Основа» продала актив под реализацию городских программ. Интересно, что сделает с ним город. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Результаты «ВинЛаб» за 1 полугодие 2026 г. Объем продаж за квартал увеличился на 9,7%, а за полугодие на 9,5% на фоне развития действующих магазинов, роста сопоставимых продаж, а также увеличения трафика и открытия новых точек. Динамика сопоставимых продаж во втором квартале составила +6,1%, за полугодие +5,8%, основным драйвером стал рост среднего чека. Позитивную динамику продемонстрировали трафик и средний чек: за квартал прирост составил 3,1% и 6,4%, соответственно, а за полугодие 2% и 7,3%. Опережающий рост среднего чека обусловлен помимо инфляционных факторов ростом спроса на более дорогие напитки в сегментах вина и крепкого алкоголя. Количество торговых точек за полугодие приросло на 50 и достигло 2 225 магазинов на конец июня 2026 года. Второй флагманский магазин в Москве и третий в сети был открыт в конце июня в престижном IQ-квартале. Согласно утвержденной стратегии «ВинЛаб» планировал удвоить розничную сеть до 2029 года до порядка 4 000 магазинов. Однако пока темпы открытия отстают как от стратегических, так и от статистики прошлых лет в разы.   Раньше некоторые инвесторы спрашивали почему так много ГАБов продается с ВинЛабом. Я отвечал: потому что они открывают много магазинов. За 2022-2024 годы ВинЛаб открывал магазинов примерно в три раза больше чем сейчас. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Онлайн идет в офлайн «Яндекс Лавка» открыла первое офлайн-кафе в Москве по адресу Можайское шоссе 31к1. В меню более 730 позиций, около 70% из которых — блюда собственных торговых марок. На готовую еду уже приходится 25% оборота Лавки и она есть в каждом втором заказе. В кафе можно поесть за столиком или заказать с собой.   Ранее Лавка уже тестировала офлайн форматы: сезонные точки в парках, кафе внутри Мультимедиа Арт Музея, круглосуточный продуктовый магазин. Посмотрим пойдет ли новый формат кафе дальше теста. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Арендаторы просят скидки регулярно А кто не просит? Помню в ковид в первых рядах обратились за скидкой Пятерочка и Озон, хотя у них то точно всё было хорошо. За последнее время по паре объектов, из тех что у нас в управлении и/или мы сдавали в аренду, Столички попросили скидки 50% на несколько месяцев. Начальная переговорная позиция😄 На наш запрос оборотов они ответили, что это конфиденциальная информация и обороты не предоставляют. После нашего отказа запросили скидку 15%... По двум другим Столичкам, которые сдавали относительно недавно скидки не запрашивали. Одна из Улыбок запросила скидку около 18% на несколько месяцев. Отказали. Другие не просили. Франшизная Здравсити запросила скидку около 29%. В переговорах, возможно придется менять арендатора. В общем рутина управляющей компании: скидки, индексации, перезаключения договоров, аварии... Винлаб на удивление молчит, обычно они этим грешат. Я уже писал как мы поступаем, когда арендатор просит скидку: https://t.me/primetr_ru/61 https://t.me/primetr_ru/79 https://t.me/primetr_ru/166 Не нужно поддаваться панике и идти на поводу у арендаторов, но и не расставайтесь с арендатором на эмоциях, просчитайте возможные сценарии развития событий и принимайте взвешенное решение. Где-то скидка на несколько месяцев сохранит арендатора и минимизирует ваши потери арендного дохода, а в каком-то случае не стоит дотировать арендатора и нужно оперативно искать замену. Ну и передавайте свои объекты нам в управление primetr.ru и запросами на скидки и не только будем заниматься мы.   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

ВБ, ожидать ли письма счастья? Сегодня получили первый запрос о скидке от партнерского пункта ВБ. Оборот в пункте за последний месяц снизился почти на 35%. На фоне прилетов по складам РВБ и новостей о снижении оборотов ожидаемо. Но конкретно этот пункт в принципе слабенький и уже два раза перепродавался. По другим пунктам ВБ пока спокойно. РВБ в этом месяце заплатил раньше обычного на 5 дней. Всего у нас в управлении больше дюжины ВБ, из которых около половины РВБ. В долгосрочной перспективе продолжаю верить в ПВЗ, но в моменте есть вероятность просадки оборотов по ВБ. А у вас есть арендаторы ВБ/РВБ? Были запросы о скидках? Интересно, те кто боялся, что онлайн убьет офлайн сейчас боятся меньше или больше   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Цены на недвижимость растут или падают (будут расти или падать)? Такой вопрос часто задают в первую очередь себе и пытаются найти подтверждение во вне. И ответ на этот вопрос зависит от того продаем мы или покупаем, оптимисты мы или пессимисты и конечно же от «статистики», а статистика зависит от первых двух пунктов, т.е. от того, во что мы верим или хотим верить. Например, в чате к каналу есть оптимист Константин, который верит, что все растет и будет расти и пессимист Сергей, который видит другую картинку, у каждого своя выборка, своя «статистика». Все мы субъективны и склонны видеть в статистике то, что хотим увидеть - эффект предвзятости подтверждения. Так же «статистика» зависит от выборки, информационного пузыря в котором мы находимся, от того на какой сегмент мы смотрим (первичка, вторичка), какой регион, какое качество помещений и т.д. Кто-то хочет купить дешевле и верит, что цены снизятся и он купит дешевле. И мозг запоминает те объявления, которые подтверждают эту гипотезу. Но на какие объекты снижаются цены мозг уже может и «забыть», наше предвзятое субъективное отношение может закрывать на это глаза. Кто-то пытается купить и основывается в принятии решения на статистику в левой части графика, а в моменте ситуация изменилась, и новая реальность не совпадает с личной статистикой в голове. Что мешает в принятии решения. Нужна бОльшая насмотренность, свежие данные и более широкая выборка. Я уже писал раньше про тоннельное мышление. 💬 А как вам кажется, что сейчас происходит с рынком? Спойлер: я считаю, что рынок не однороден и цены на одни объекты снижаются, а на другие растут и так всегда. Обычно растут качественные и падают некачественные, но люди хотят простой ответ без подробностей: растут или падают)   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Кадастровая стоимость Часто слышу от региональных собственников, что кадастровая стоимость сильно выше рыночной стоимости их объектов. По Москве же наоборот часто вижу, что кадастровая ниже рыночной. Но нет черного или белого, есть 50 оттенков серого, кадастровая стоимость по объектам сильно отличается и не всегда в одну сторону. В примере на картинке в одном случае оценочная стоимость в 9,3 раза выше кадастровой, а в другом наоборот - кадастровая в 1,8 раза выше оценочной стоимости. Раньше я почти не смотрел на кадастровую стоимость, т.к. мы обычно получали льготу по налогу на имущество, а при продаже от ИП кадастровая стоимость не учитывается в отличие от продажи от физлица (но лучше чтобы она была не выше цены в ДКП).

Для справки для расчета НДФЛ действует правило: Если цена в договоре купли продажи меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то для целей налогообложения доходом признаётся именно эта сумма (кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности; для новых объектов — на дату постановки на кадастровый учёт).  Важный нюанс: с 2025 года регионы получили право повышать коэффициент с 0,7 до 1 (то есть принимать для расчёта 100% кадастровой стоимости). При этом имеет значение регион регистрации продавца на момент сделки, а не место нахождения недвижимости.

По налогу на имущество с 2025 года Москва изменила критерии включения объектов в МКД в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, что привело к тому, что по бОльшему числу объектов нельзя будет получить льготу по налогу на имущество. Какая бы не была кадастровая стоимость стоит проверить включен/не включен ли объект в перечень и соответствует ли он критериям включения/исключения из перечня. Исходя из этой информации оценить вероятность неполучения льготы и рассчитать налог на имущество, который стоит учесть в фин модели если льготу не получить. Если не хочется заморачиваться, по Москве можно прикинуть на салфетке 1,5% от рынка (к которому в конечном итоге должен прийти кадастр).   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Кадастровая стоимость Часто слышу от региональных собственников, что кадастровая стоимость сильно выше рыночной стоимости их объектов. По Москве же наоборот часто вижу, что кадастровая ниже рыночной. Но нет черного или белого, есть 50 оттенков серого, кадастровая стоимость по объектам сильно отличается и не всегда в одну сторону. В примере на картинке в одном случае оценочная стоимость в 9,3 раза выше кадастровой, а в другом наоборот - кадастровая в 1,8 раза выше оценочной стоимости. Раньше я почти не смотрел на кадастровую стоимость, т.к. мы обычно получали льготу по налогу на имущество, а при продаже от ИП кадастровая стоимость не учитывается в отличие от продажи от физлица (но лучше чтобы она была не выше цены в ДКП).

Для справки для расчета НДФЛ действует правило: Если цена в договоре купли продажи меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то для целей налогообложения доходом признаётся именно эта сумма (кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности; для новых объектов — на дату постановки на кадастровый учёт).  Важный нюанс: с 2025 года регионы получили право повышать коэффициент с 0,7 до 1 (то есть принимать для расчёта 100% кадастровой стоимости). При этом имеет значение регион регистрации продавца на момент сделки, а не место нахождения недвижимости.

По налогу на имущество с 2025 года Москва изменила критерии включения объектов в МКД в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, что привело к тому, что по бОльшему числу объектов нельзя будет получить льготу по налогу на имущество. Какая бы не была кадастровая стоимость стоит проверить включен/не включен ли объект в перечень и соответствует ли он критериям включения/исключения из перечня. Исходя из этой информации оценить вероятность неполучения льготы и рассчитать налог на имущество, который стоит учесть в фин модели если льготу не получить. Если не хочется заморачиваться, по Москве можно прикинуть на салфетке 1,5% от рынка (к которому в конечном итоге должен прийти кадастр).   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Кадастровая стоимость Часто слышу от региональных собственников, что кадастровая стоимость сильно выше рыночной стоимости их объектов. По Москве же наоборот часто вижу, что кадастровая ниже рыночной. Но нет черного или белого, есть 50 оттенков серого, кадастровая стоимость по объектам сильно отличается и не всегда в одну сторону. В примере на картинке в одном случае оценочная стоимость в 9,3 раза выше кадастровой, а в другом наоборот - кадастровая в 1,8 раза выше оценочной стоимости. Раньше я почти не смотрел на кадастровую стоимость, т.к. мы обычно получали льготу по налогу на имущество, а при продаже от ИП кадастровая стоимость не учитывается в отличие от продажи от физлица (но лучше чтобы она была не выше цены в ДКП).

Для справки для расчета НДФЛ действует правило: Если цена в договоре купли продажи меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то для целей налогообложения доходом признаётся именно эта сумма (кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности; для новых объектов — на дату постановки на кадастровый учёт).  Важный нюанс: с 2025 года регионы получили право повышать коэффициент с 0,7 до 1 (то есть принимать для расчёта 100% кадастровой стоимости). При этом имеет значение регион регистрации продавца на момент сделки, а не место нахождения недвижимости.

По налогу на имущество с 2025 года Москва изменила критерии включения объектов в МКД в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, что привело к тому, что по бОльшему числу объектов нельзя будет получить льготу по налогу на имущество. Какая бы не была кадастровая стоимость стоит проверить включен/не включен ли объект в перечень и соответствует ли он критериям включения/исключения из перечня. Исходя из этой информации оценить вероятность неполучения льготы и рассчитать налог на имущество, который стоит учесть в фин модели если льготу не получить. Если не хочется заморачиваться, по Москве можно прикинуть на салфетке 1,5% от рынка (к которому в конечном итоге должен прийти кадастр).   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Закончили с отчетностью за 2 квартал 2026 г. А вы? Иногда начинаю думать, что мы компания по бухгалтерскому аутсорсингу. Управляя недвижимостью, по некоторым клиентам мы ведем в т.ч. налоговый учет, если у клиента нет других видов бизнеса кроме арендного. Сейчас мы уже считаем налоги по 26 ИП. Больше половины клиентов доверяет нам и этот вопрос, оставляя за собой только кнопку оплатить. Если раньше вариантов налогообложения у нас на практике было не много: в основном УСН доходы и/или ПСН, редко УСН доходы-расходы и несколько физ лиц на НДФЛ. То сейчас применяемых  вариантов стало больше https://t.me/primetr_ru/930 А от УСН (кассовый метод) + НДС (метод начисления) у меня немного мозг сводит как от нейрогимнастики (подобной что на видео). Бухгалтера, наверное, устают от меня когда я задаю вопросы: как проверить что все правильно, как сравнить обороты по УСН и НДС... Если перед новым годом мы задумались над минимальным размером вознаграждения за управление, то сейчас думаю над новым минимальным размером вознаграждения за управление там где мы считаем налоги. Если хотите избавить себя от рутины управления ГАБами обращайтесь primetr.ru - возьмем на себя все что доверите.   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru