Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Ir al canal en Telegram
О рынке недвижимости глазами директора агентства: сделки, риски, ипотека, судебная практика и законодательство. Авторский канал Константина Барсукова. Без страшилок и по существу.
Mostrar más5 879
Suscriptores
+224 horas
+127 días
+1730 días
Carga de datos en curso...
Canales Similares
Nube de Etiquetas
Menciones Entrantes y Salientes
---
---
---
---
---
---
Atraer Suscriptores
septiembre '26sep '26
septiembre '26
+75
en 5 canales
agosto '26
+35
en 0 canales
Get PRO
julio '26
+70
en 2 canales
Get PRO
junio '26
+88
en 3 canales
Get PRO
mayo '26
+72
en 1 canales
Get PRO
abril '26
+69
en 2 canales
Get PRO
marzo '26
+93
en 1 canales
Get PRO
febrero '26
+127
en 4 canales
Get PRO
enero '26
+95
en 4 canales
Get PRO
diciembre '25
+163
en 3 canales
Get PRO
noviembre '25
+199
en 5 canales
Get PRO
octubre '25
+268
en 5 canales
Get PRO
septiembre '25
+98
en 1 canales
Get PRO
agosto '25
+144
en 4 canales
Get PRO
julio '25
+124
en 9 canales
Get PRO
junio '25
+121
en 8 canales
Get PRO
mayo '25
+110
en 10 canales
Get PRO
abril '25
+134
en 6 canales
Get PRO
marzo '25
+122
en 3 canales
Get PRO
febrero '25
+114
en 1 canales
Get PRO
enero '25
+178
en 4 canales
Get PRO
diciembre '24
+117
en 5 canales
Get PRO
noviembre '24
+113
en 12 canales
Get PRO
octubre '24
+91
en 8 canales
Get PRO
septiembre '24
+109
en 5 canales
Get PRO
agosto '24
+98
en 23 canales
Get PRO
julio '24
+215
en 30 canales
Get PRO
junio '24
+119
en 11 canales
Get PRO
mayo '24
+118
en 9 canales
Get PRO
abril '24
+181
en 34 canales
Get PRO
marzo '24
+105
en 1 canales
Get PRO
febrero '24
+71
en 7 canales
Get PRO
enero '24
+149
en 6 canales
Get PRO
diciembre '23
+87
en 2 canales
Get PRO
noviembre '23
+101
en 8 canales
Get PRO
octubre '23
+544
en 3 canales
Get PRO
septiembre '23
+604
en 0 canales
Get PRO
agosto '23
+428
en 0 canales
Get PRO
julio '23
+464
en 0 canales
Get PRO
junio '23
+672
en 0 canales
Get PRO
mayo '23
+614
en 0 canales
Get PRO
abril '23
+547
en 0 canales
Get PRO
marzo '23
+743
en 0 canales
Get PRO
febrero '23
+649
en 0 canales
Get PRO
enero '23
+316
en 0 canales
Get PRO
diciembre '22
+1 690
en 0 canales
Get PRO
noviembre '22
+3 278
en 0 canales
Get PRO
octubre '22
+4 195
en 0 canales
Get PRO
septiembre '22
+4 023
en 0 canales
Get PRO
agosto '22
+7 263
en 0 canales
Get PRO
julio '22
+14 157
en 0 canales
| Fecha | Crecimiento de Suscriptores | Menciones | Canales | |
| 30 septiembre | +4 | |||
| 29 septiembre | +2 | |||
| 28 septiembre | +4 | |||
| 27 septiembre | +1 | |||
| 26 septiembre | +2 | |||
| 25 septiembre | +1 | |||
| 24 septiembre | +3 | |||
| 23 septiembre | +7 | |||
| 22 septiembre | +1 | |||
| 21 septiembre | +3 | |||
| 20 septiembre | +6 | |||
| 19 septiembre | 0 | |||
| 18 septiembre | +6 | |||
| 17 septiembre | 0 | |||
| 16 septiembre | +2 | |||
| 15 septiembre | +1 | |||
| 14 septiembre | +2 | |||
| 13 septiembre | 0 | |||
| 12 septiembre | +1 | |||
| 11 septiembre | +4 | |||
| 10 septiembre | +3 | |||
| 09 septiembre | 0 | |||
| 08 septiembre | +2 | |||
| 07 septiembre | 0 | |||
| 06 septiembre | +1 | |||
| 05 septiembre | +3 | |||
| 04 septiembre | +4 | |||
| 03 septiembre | +2 | |||
| 02 septiembre | +10 | |||
| 01 septiembre | 0 |
Publicaciones del Canal
Итак, по какой стоимости считать доли детям при маткапитале?
На дату покупки квартиры? На дату использования маткапитала? На дату полного погашения ипотеки или на дату подписания соглашения о выделении долей?
Закон нам в определении этого не поможет, там вообще нет формулы расчёта долей. Написано только, что размеры долей определяются по соглашению.
Но как их определять, особенно если между сторонами может возникнуть спор?
Раз нет закона, давайте смотреть на судебную практику. Тем более, что она есть.
А из неё выходит, что самый бесспорный на сегодняшний день вариант — брать стоимость квартиры на дату её приобретения.
Например, на этот счет есть Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 № 4-КГ16-73. Который рассматривал ситуацию: купили, использовали маткап, погасили ипотеку. И расчет долей Верховным судом производился, именно исходя из цены покупки квартиры.
Та же логика совсем недавно использована Мосгорсудом в апелляционном определении от 04.08.2026 №33-19524/2026: доли определялись исходя из общей стоимости квартиры на момент приобретения.
Но есть нюанс.
Например, решение Светлогорского городского суда Калининградской области по делу № 2-123/2025.
Там квартира была приобретена ещё до брака и задолго до использования материнского капитала.
Одна сторона предлагала считать доли от первоначальной цены приобретения. Другая — исходя из кадастровой стоимости квартиры, максимально приближенной к моменту использования маткапитала.
Суд выбрал второй вариант.
Правда, обстоятельства там довольно специфические, поэтому делать из этого общее правило не факт, что стоит. Но!
Есть ещё один интересный факт.
В очень свежем Тематическом обзоре № 3/2026 Верховный суд указал, что право общей долевой собственности родителей и детей по маткапу возникает с момента использования материнского капитала (при условии, что право собственности на жильё уже приобретено).
За что судьям отдельное спасибо, так как это снимает много вопросов на тему, когда же право получено. И особенно, хорошо, что это было про определение срока владения для налогов.
И, на мой взгляд, из этого обзора появляется довольно любопытная коллизия.
Допустим, квартиру купили по ДДУ без отделки. Потом за собственные деньги сделали ремонт, который очевидно увеличил стоимость объекта. И только после этого маткап направили на погашение ипотеки.
Если право ребёнка возникает именно в момент использования маткапитала, возникает логичный вопрос: почему размер этого права обязательно должен рассчитываться от стоимости квартиры на момент её первоначального приобретения, когда объект фактически был совсем другим?
То есть, чисто теоретически здесь уже можно обосновывать расчёт исходя из стоимости квартиры на момент использования материнского капитала.
Но если возникнет спор, то суд может решить по другому.
Поэтому мой вывод такой.
Если нужен максимально бесспорный вариант, то берём стоимость квартиры на дату приобретения.
Стоимость на дату использования маткапитала теоретически тоже можно обосновывать, особенно если между покупкой квартиры и использованием маткапитала прошло много времени или сам объект существенно изменился. Но если возникнет спор, эту позицию уже придётся доказывать.
А вот брать стоимость квартиры на дату полного погашения ипотеки или на дату подписания соглашения о выделении долей, точно не нужно.
@expertned
👉 мой канал в МАХ.
| 2 | А какую долю нужно выделять при использовании материнского капитала?
Закон нам на этот счёт никаких чётких инструкций не даёт. И что тогда правильно?
Предположим следующую ситуацию:
- купили квартиру с ипотекой много лет назад по цене 15 млн.
- через несколько лет использовали маткап на частичное погашение ипотеки.
- а ещё через несколько лет решили выделить доли. Ну давайте, предположим, чтобы сильнее ситуация была - погасили ипотеку и уже не то, что решили, а прямо пришлось доли выделять.
Мы понимаем, что минимальная доля каждого участника по маткапу должна быть такая: размер использованного на погашение ипотеки материнского капитала, делить на количество тех, кому положено выделить доли и всё это делим на стоимость квартиры.
И вот вопрос! | 380 |
| 3 |  +2Как вы думаете, почему этот дом два года не продается? Не, переоценка там, конечно, тоже свою роль играет.
И всё же, в чём же дело? | 484 |
| 4 | А давайте глянем, кто у нас теперь основной, скажем так, потребитель новой программы Семейной ипотеки?
Правительство ведь видите, как долго думало над ней, столько градаций сделало. Видимо думают, что теперь граждане увидят это всё, и как давай по пять детей рожать, чтобы ставку поменьше получить.
А что реально будет? И кто, и на что будет пользоваться этим механизмом?
Есть у меня ощущение, что у нас появятся следующие основные группы "потребителей" семейной ипотеки.
Первая: человек (семья) с хорошим доходом.
Потому что если у вас один-два ребёнка, ставка теперь заметно выше. Особенно в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области — 12% и 10%.
Это значит, что вместе со ставкой увеличился платёж -> увеличились требования к доходу. Причем я не только о том, чтобы человек потянул такой кредит. Но и о том, что у банков сейчас есть требования к коэффициенту платеж по кредиту/ доход. И желательно, чтобы его значение не превышало 50%. Иначе получить кредит, даже если вы хотите его взять, будет не возможно.
А ещё и выросшие цены на новостройки при этом никуда не делись.
То есть семья должна не просто содержать детей, но ещё иметь достаточный подтверждённый доход, чтобы банк вообще пропустил её по платежу.
Вторая и третья группы: жители городов, где Семейку можно использовать на вторичку
Третья группа: покупатели уже построенных (или вот-вот будет построена) новостроек.
Их разберём вместе, потому что они обе логично появляются из того, что при первоначальном взносе более 50%, ставка остаётся, как и была, не выше 6%.
Хорошо. А откуда у обычной семьи 50% стоимости новой квартиры?
Либо накопили. Но если семья после всех текущих расходов (с учётом детей) ещё способна накопить несколько миллионов рублей — это опять вопрос достаточно высокого дохода. Т.е. первая категория.
Либо продали старую квартиру и на эти деньги покупают следующую. Это как раз обычная история: была однушка — покупаем двушку, была двушка — нужна трёшка.
Но у меня возникает простой вопрос: а где они будут жить, пока строится новостройка?
Продать единственное жильё, купить строящийся дом, потом ещё ждать ключей и делать ремонт могут либо те, кто способен платить и за ипотеку и за аренду, либо те, кому есть где временно жить. Т.е. или первая группа с высоким доходом, и или небольшое количество людей, которые могут пожить с детьми у родных (я думаю, что их не так много, чтобы выделять их в отдельную категорию).
Поэтому эта схема особенно хорошо будет работать либо в городах, где Семейная ипотека распространяется на вторичку, либо с готовыми и почти готовыми новостройками, желательно уже с ремонтом.
То есть ещё один довольно узкий сегмент предложения.
Ну и четвертая группа покупателей — загородка.
Потому что на подходящие под программу ИЖС и готовые новые дома ставка остаётся 6%.
А при новых лимитах, семья с двумя детьми уже вполне может поглядывать на 100 метровый дом с тремя спальнями и большой кухней-гостиной. При этом для них, с учетом новых ставок, такая покупка будет выгоднее, чем покупка квартиры за ту же сумму. Ну, и возможно комфортнее, учитывая количество комнат, которые они смогут получить в квартире и в доме.
Например, семья с двумя детьми в Москве или Московской области получает лимит кредита 15 млн рублей. Добавляем первоначальный взнос — и речь уже идёт примерно о доме стоимостью 18–20 млн рублей.
Да, это будет не вблизи от МКАД. Но найти за эти деньги нормальный дом метров на 100–110 в месте, где есть школа, сад и инфраструктура, — уже вполне реальная задача.
И семья начинает сравнивать: двухкомнатная квартира с двумя детьми под 10% или свой дом под 6%. Как думаете, многие задумаются?
То есть, часть спроса начнёт уходить из квартир в ИЖС.
Причём не в любую загородную недвижимость, а именно в землю и дома, которые можно провести по Семейной ипотеке.
Спрос растёт. А что с предложением? А с предложением, особенно, которое подходит по семейку - плохо.
Что это значит? Как мне кажется, так вполне себе повод для роста цен на землю и дома, которые можно купить под семейку. А так же на услуги подрядных организаций, которые эти дома строят.
И снова видим довольно знакомую историю. Раньше льготная ипотека помогала разгонять цены на новостройки.
Теперь есть риск получить тот же эффект на рынке земли, строительства и готовых домов, подходящих под Семейную ипотеку.
В итоге, в очередной раз, в одни и те же грабли. Потому что нельзя пытаться смешивать поддержку застройщиков и поддержку семей с детьми. И внедрять нерыночные инструменты, без нерыночного контроля цен...
Хотите помочь семьям с детьми? Или распространяйте всё на весь рынок, включая вторичку. Или подумайте над другим способом. Но не нужно пытаться усидеть на двух стульях: заботы о строительной отрасли и демографии.
@expertned
👉 мой канал в МАХ. | 518 |
| 5 |  Ассоциация ГРМ обратилась в Банк России по проблемам проектного финансирования ИЖС
Мы направили в Банк России обращение по банковским практикам, с которыми, по информации участников рынка, сегодня сталкиваются подрядчики при строительстве частных домов с использованием счетов эскроу.
Подрядчики сообщают о ситуациях, когда банк первоначально согласовывает проектное финансирование по ставке порядка 1–3%, а затем предлагает заключить новый договор на существенно менее выгодных условиях — со ставкой в несколько раз выше. При этом подрядчик, исходя из первоначальных условий, уже мог заключить договоры с гражданами по фиксированной цене и принять на себя соответствующие финансовые обязательства.
❓ Есть вопросы и к раскрытию счетов эскроу.
По информации участников рынка, в отдельных случаях подрядчикам предлагают дополнительные банковские услуги стоимостью 300–400 тыс. рублей как условие для оперативного получения средств с эскроу-счёта после завершения строительства.
При отказе, по словам подрядчиков, возникают дополнительные запросы документов, а перечисление средств в отдельных случаях затягивается более чем на месяц.
При этом законодательством установлен срок раскрытия эскроу – не позднее пяти рабочих дней после представления сведений о регистрации права собственности заказчика на построенный дом.
📃 Конечно, в официальных документах мы должны выражаться нейтрально, и именно так, нейтрально мы и рассказали о ситуации в нашем письме в ЦБ. Но в целом очевидно, что то, отношение отдельных банков к подрядчикам, которое мы видим, иначе как выкручивание рук, шантаж и давление, назвать нельзя.
На наш взгляд, это порочные практики, которые необходимо менять.
Банк не должен перекладывать свои коммерческие риски на подрядчика, а в конечном счёте — и на граждан, сохраняя при этом для себя возможность получать доход без принятия сопоставимых рисков.
Особенно актуальным этот вопрос становится сейчас, когда Банк России рассматривает возможность распространения механизма эскроу и на рыночную ипотеку в ИЖС. При расширении системы необходимо одновременно учитывать интересы и заказчика, и подрядчика.
Предлагаем:
➖ фиксировать первоначально согласованные условия проектного финансирования;
➖ заранее раскрывать полную стоимость кредита и всех дополнительных услуг;
➖ обеспечить контроль за соблюдением сроков раскрытия счетов эскроу;
➖ создать конфиденциальный канал для обращений подрядчиков в Банк России;
➖ развивать конкуренцию на рынке проектного финансирования ИЖС, который сегодня, по оценке участников рынка, остаётся высококонцентрированным.
Для устойчивого развития ИЖС правила финансирования должны быть понятными, прозрачными и предсказуемыми для всех участников рынка.
#АссоциацияГРМ #ИЖС #НовостиНедвижимости | 473 |
| 6 | Супружеская доля в квартире: где она может «спрятаться» и что проверять покупателю
В ЕГРН указан один собственник квартиры. Означает ли это, что супруг или бывший супруг точно не имеет на неё никаких прав? Не всегда.
Разбираем на реальном кейсе: ДДУ заключён и оплачен до брака, право собственности зарегистрировано уже в браке, а продавец к моменту сделки недавно развёлся и категорически не хочет получать заявление от бывшей супруги.
На этом примере разбираем, когда квартира действительно остаётся личной собственностью, а когда могут возникнуть права второго супруга. Поговорим про существенные вложения и ремонт, договорённости до брака,
Так же обсудим брачные договоры и супружескую долю скрытую в наследстве.
🎥 Смотреть:
YouTube
RuTube
VK Видео
🎧 Слушать:
ТГ-подкаст
Яндекс.Музыка
VK подкаст
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 643 |
| 7 | Эксперт Константин Барсуков опроверг рост числа банкротств у застройщиков
"У застройщиков нет экономического потенциала к росту цены, но и к падению тоже нет никаких предпосылок", — утверждает советник президента Гильдии риелторов Москвы.
По оценке Барсукова, ситуация у них плохая, но не "ужас, ужас, ужас, вспоминая старый анекдот".
"В целом, все нормально, они могут в этой ситуации жить, если необходимо, они притормозят новые старты и будут продавать то, что построили. Когда ситуация изменится — возобновят новые старты", — заявил он в эфире Радио Sputnik.
📌Подписаться на Радио Sputnik в МАКС | 691 |
| 8 | Ну, наконец-то, свершилось - застройщики начали банкротиться!
Вы посмотрите, что делается! Количество дел о банкротстве застройщиков за три месяца выросло больше чем на 30% — с 1 089 в июне до 1 454 к началу сентября. А год к году вообще +41%.
https://iz.ru/2172998/natalia-bashlykova/za-tri-mesyaca-chislo-del-o-bankrotstve-developerov-vyroslo-na-tret
И хотя в статье написано, что «в основном речь идет о региональных девелоперах». Но все ведь понимают: где регионалы, там и федералы! Так что распродажи, ценник вниз!
ДА? НЕТ!
Есть такой (прям вот небольшой) нюанс, что статистика вообще не про застройщиков.
Я, когда вижу громкий заголовок, очень люблю посмотреть не только на него, но и внутрь.
Так вот, в исследовании «Контур.Фокус» компании отбирались по основным ОКВЭД:
41 — строительство зданий;
42 — строительство инженерных сооружений;
71.12 — инженерные изыскания, проектирование, управление строительными проектами, строительный контроль, авторский надзор и технические консультации.
То есть берём огромный кусок строительной отрасли, где вообще все компании, которые строят здания, инфраструктуру, занимаются проектированием и инженерными работами (некоторые выходит даже сами ничего не строят). Смотрим на всё это и превращаем в красивый заголовок «банкротятся девелоперы».
В общем, сову на глобус натянули знатно.
Потому что «строительная компания» и «застройщик жилья» — совершенно не одно и то же.
Под ОКВЭД 41 может работать обычная строительная организация или генподрядчик, которая сама никаких квартир гражданам не продаёт, денег дольщиков не привлекает и специализированным застройщиком вообще не является.
Но самое интересное.
Я полез смотреть те самые компании, которые в статье приводятся в качестве примеров «региональных девелоперов».
И там тоже прекрасно.
Например, «Звезда-2013» строила футбольный манеж.
КДСК — вообще Красноярская дорожно-строительная компания. Причём дело о её банкротстве началось ещё в 2024 году.
А дело «Авангардстроя» вообще тянется с 2018 года. В 2026-м его просто ликвидировали после завершения конкурсного производства.
То есть здесь ещё и смешали в одну кучу компании, и которые совсем не застройщики МКД, и у которых банкротство началось сейчас, и те, дела которых идут уже много лет.
Я отдельно посмотрел именно специализированных застройщиков, которые реально строят жильё по 214-ФЗ.
Банкротства среди них, конечно, есть. Минимум восемь штук специализированных застройщиков, у которых процедура наблюдения была введена именно в 2026 году, я обнаружил.
Но полной открытой статистики по всем таким компаниям нет, поэтому утверждать, что их всего восемь, я не буду.
Зато совершенно точно можно сказать другое: 1 454 дела о банкротстве строительных компаний — это не 1 454 банкротства застройщиков жилья. И даже близко нет.
В общем, банкротства в строительной отрасли действительно резко выросли. Тут спорить не с чем.
Но превращать эти данные в «застройщики начали массово банкротиться» — это всё же совсем другая история...
@expertned
👉 мой канал в МАХ. | 714 |
| 9 | Минфин наконец утвердил новые правила семейной ипотеки.
Причём утвердили их, на мой взгляд, в какой-то извращённой форме.
Вместо нескольких понятных человеку параметров сделали целую систему: ставка теперь зависит и от количества детей, и от региона, плюс есть отдельные исключения, при которых эта ставка опять меняется.
Давайте попробуем разобраться.
Кому теперь полагается ставка МЕНЬШЕ 6%?
По основной таблице:
— 4% — семьям с 4 детьми во всех регионах, кроме Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
— 2% — семьям с 5 и более детьми в этих же регионах;
— 4% — семьям с 5 и более детьми в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Но есть важное условие: хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет.
А для кого сохраняется ставка 6%?
Во-первых, по обычной шкале:
— семьи с 3 детьми — в регионах, кроме Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
— семьи с 4 детьми — в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Во-вторых, ставка не выше 6% сохраняется для семей с ребёнком-инвалидом.
В-третьих, 6% остаётся для ИЖС (стройка или покупка земли для стройки) Здесь количество детей и регион значения для ставки не имеют, но влияют на лимит, согласно общей таблице.
Еще любопытный момент.
Если семья, которая имеет право на Семейную ипотеку, внесёт не менее 50% стоимости жилья первоначальным взносом, ставка будет не выше 6%, даже если по общей таблице ей положены ставки выше.
Причём, если взять кредит с меньшим первоначальным взносом, а затем в течение первого года уменьшить остаток долга до 50% стоимости жилья, то можно получить право на снижение ставки до 6%.
На какой срок теперь Семейная ипотека?
Здесь тоже без нюансов не обошлось.
Сам ипотечный кредит может быть и на 20, и на 25, и на 30 лет — в зависимости от условий банка. Но государство теперь будет субсидировать льготную ставку максимум 15 лет.
То есть 15 лет — это не максимальный срок ипотеки, а максимальный срок действия государственного субсидирования по новым кредитам.
После окончания этих 15 лет ставка может быть повышена. Но не до любой рыночной ставки.
Она не может быть выше меньшего из двух значений:
— льготная ставка, установленная при заключении договора, + 4 процентных пункта;
или
— ключевая ставка ЦБ на первое число месяца, в котором закончился 15-летний период, + 3 процентных пункта.
Для ИЖС — ключевая ставка + 3,5 процентных пункта.
То есть, например, если ипотека изначально была оформлена под 6%, один из потолков после окончания субсидирования составит 10%.
Ну а теперь общая таблица.
Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
1 ребёнок — 12%, до 12 млн ₽
2 ребёнка — 10%, до 15 млн ₽
3 ребёнка — 8%, до 18 млн ₽
4 ребёнка — 6%, до 18 млн ₽
5 и более — 4%, до 18 млн ₽
Для остальной России:
1 ребёнок — 10%, до 6 млн ₽
2 ребёнка — 8%, до 8 млн ₽
3 ребёнка — 6%, до 10 млн ₽
4 ребёнка — 4%, до 10 млн ₽
5 и более — 2%, до 10 млн ₽
И ещё раз: для обычной семейной ипотеки по этой таблице хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет.
Новые условия применяются к кредитным договорам, заключённым с 1 октября 2026 года.
@expertned
👉 мой канал в МАХ. | 659 |
| 10 | 👆 В целом с выводами о том, что август характерно уступил июлю, я согласен. Так как действительно вторая половина августа, как и первая половина сентября - это школа, дачный сезон и т.п.
При этом показательно, что август этого года по числу сделок выше августа прошлого.
Однако, как я всегда говорил, само число сделок - это показатель, но показатель обрезанный. И правильно смотреть не только на число сделок, но и на их соотношение с количеством предложений. Тогда из их отношения можно сделать вывод о реальной активности рынка.
Через несколько дней выйдет отчет комитета по статистике АГРМ. И из него мы увидим количество предложения по Москве в августе. Но в любом случае, учитывая показатели прошлых месяцев можно, очевидно, что за восемь месяцев этого года, среднемесячное число предложения будет ниже, чем в прошлом году.
Т.е. число сделок растет, число предложения падает -> рост цен.
Но для чистоты выводов нужно одну ремарку ещё сделать к цифрам Росреестра по Москве. У нас скорее всего увеличилось в сравнении с прошлым годом число сделок с квартирами, проданными застройщиками не по ДДУ, а по ДКП. Эти сделки явно попадают в статистику Росреестра, как сделки со вторичкой, потому что статистику РР Москвы разделяет не по продавцу (физик/не физик), а по договору (ДДУ/ДКП), что в целом логично, но некоторые помарки в реальности данных даёт.
Однако, не думаю, что эта "примесь" серьёзно искажает общий итог, тем более, что он явно виден "на земле".
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 680 |
| 11 |  +1В августе число вторичных сделок в столице выросло за год на 3%
📌 В августе 2026 года Росреестром по Москве зарегистрировано 10 916 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилой недвижимости.
+3% к августу 2025 года (10 645)
-13% к июлю (12 573)
«Август уступил июлю, что характерно для данного периода в связи с пиком отпусков и завершением дачного сезона. Так, в 2024-2026 годах подобная динамика составляла в среднем минус 12%. При этом к восьмому месяцу прошлого года число переходов прав увеличилось на 271 сделку, подчеркивая движение и активность рынка недвижимости в столице», — комментирует заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова.
📈 Всего в январе-августе 2026 года зарегистрировано 89 525 переходов прав на вторичное жилье, что на 4% больше аналогичного периода 2025 года (85 933).
💬 Росреестр по Москве в Макс
#РосреестрМосква #Статистика #КупляПродажа | 626 |
| 12 | Зацените, какая красота.
И заодно — прекрасная иллюстрация того, зачем вообще нужна нормальная юридическая проверка квартиры. А так же того, как банки и страховые проверяют квартиры.
Муж, жена и двое детей.
Квартира куплена в браке в ипотеку. Но перед покупкой супруги заключают брачный договор: квартира является личной собственностью мужа.
Позже на погашение ипотеки направляют маткапитал. Муж даёт обязательство наделить долями жену и детей.
И не наделяет.
Вместо этого продаёт квартиру женщине, которая берёт для покупки 10,5 млн рублей кредита в ВТБ.
Причём продажа на самом деле оказывается фиктивной.
Муж в суде рассказал, что у него были большие долги, поэтому квартиру формально продали «своему» человеку, деньги банка пошли на расчёты с кредиторами, а ипотеку покупательницы продолжал оплачивать он сам — переводил ей примерно по 100 тысяч рублей в месяц.
А сам муж с семьёй как жили там, так и продолжили жить.
В какой-то момент деньги от мужа перестают поступать, появляется просрочка перед ВТБ.
А жена тем временем идёт в суд и оспаривает продажу квартиры.
Как банк и страховая прошляпили маткапитал я не понимаю.
Причём из материалов дела следует, что вопрос использования маткапа вроде бы поднимался: фигурирует выписка ПФР об отсутствии сведений о выдаче сертификата.
То есть или банк (скорее всего) попросил эти данные только от мужа.. Ну, или им дали подделку, а банк и страховая не удосужились проверить электронную подпись под документом.
Дальше всё веселее.
Продажу квартиры суд первой инстанции признаёт недействительной.
Причём первая инстанция учитывает действующий брачный договор и определяет жене и каждому ребёнку только по 16/1000 квартиры — фактически доли, связанные с использованием маткапитала.
А апелляция все меняет, и учитывая, что на квартиру тратились деньги жены от продажи комнаты, распределяет: 64% жене, по 2% детям и только 32% мужу.
И это при том, что брачный договор, по которому квартира считалась личной собственностью мужа, никто недействительным не признавал.
И всё это — квартира, которую ВТБ считал нормальным предметом залога.
Дальше банк пытается обратить на неё взыскание. Нижестоящие судебные инстанции считают ВТБ добросовестным залогодержателем и разрешают продажу квартиры с торгов.
Дело доходит до ВС и он всё отменяет с мотивировкой, что если имущество выбыло от собственников помимо их воли, добросовестность залогодержателя никакой роли уже не играет (что в целом логично, учитывая соответствующую норму ГК).
И дело отправлено на новое рассмотрение.
Теоретически, теперь у ВТБ есть возможность попробовать взыскать хотя бы 32/100 мужа, но кому они нужны, учитывая, что другие доли принадлежат несовершеннолетним.
Вот вам и цена одной юридической детали.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 757 |
| 13 | ЦБ всё сильнее закручивает гайки заемщикам
Вчера прошла новость, что ЦБ хочет учитывать при выдаче кредитов долги по ЖКХ, алиментам и другим обязательствам, если они уже дошли до приставов.
Давайте чуть подробнее на этом остановимся. Потому что это предложение содержится в той самой программе развития финансового рынка на 2027–2029 годы, о которой я уже рассказывал. И, мне кажется, здесь есть о чём поговорить.
Что планомерно делает Центробанк?
Он хочет, чтобы при расчёте ПДН учитывались не только кредиты и займы человека, но и другие имущественные долги, по которым уже открыто исполнительное производство.
Почему это важно?
Сегодня банк может увидеть у человека исполнительное производство и сказать: ну да, есть какой-то долг, но он небольшой, для нас это не критично. Кредит выдаём.
А если этот долг попадает в ПДН, так уже не получится. Потому что ПДН - это показатель, который определяет и, скажем так, себестоимость выданного кредита и вообще возможность выдать кредит.
Работает это так. ПДН (показатель долговой нагрузки) определяется на момент подачи человеком заявки на кредит. Банк берет все платежи по кредитам человека, прибавляет платеж по кредиту, который он хочет получить и сравнивает с доходом.
А дальше смотрит, если ПДН большой, например более 50% дохода уходит на платежи, банк понимает, что ему кредит обойдется дороже, потому что ЦБ попросит доп.сумму зарезервировать под обеспечение этого кредита.
Еще есть не только резерв, но и лимит, где ЦБ не просто говорит банку, что для тебя этот кредит дороже стоит, но и в целом можно выдать таких кредитов, например, не более 15% от общего портфеля.
Т.е. даже если заемщик готов взять более дорогой кредит, банк может физически не смочь его выдать.
Так что общее направление, как мне кажется, уже давно видно.
Центробанк последовательно делает так, чтобы банки всё меньше могли сами решать, насколько заемщик для них рискованный, и всё больше опирались на формализованные данные.
Причём это касается не только долгов.
С 1 июля 2027 года ЦБ планирует вообще отказаться от упрощённой оценки доходов при расчёте ПДН и перейти только к официально подтверждённым доходам.
То есть привычная история «я написал в анкете, что получаю 250 тысяч, но подтвердить это ничем не могу» должна постепенно уйти. Причем для всех банков.
И, как мне кажется, для БКИ ЦБ начинает отводить более существенную роль, чем просто сборщик информации о кредитах.
Смотрите, есть государственный цифровой профиль в нем хранятся документы, сведения об официальном доходе, трудовой деятельности и другие государственные данные.
А БКИ постепенно становится своего рода финансовой частью этого профиля: сейчас в нём кредиты и история платежей, затем появятся рассрочки, а теперь туда хотят системно подтянуть ещё и имущественные долги, дошедшие до приставов.
И при этом, банк не может по своему мнению учесть или не учесть какую-то значимую расходную часть. Включение в БКИ делает этот учёт обязательным.
Т.е. получить кредит (причем не только ипотечный) постепенно становится всё сложнее и сложнее для тех, у кого есть неофициальный доход и накопленные обязательства
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 684 |
| 14 | Как только на твою просьбу предоставить некий документ или заявление продавец начинает выкручиваться и рассказывать, что это вообще не нужно и т.п. - то там, с громадной вероятностью какая-то проблема. Особенно, если начинают рассказывать о незаконности требований, о "вашем идиоте" юристе или о том, что вы вообще мошенники с такими-то просьбами.
Да, бывают особые ситуации, но в подавляющем большинстве случаев упорное нежелание дать какой-то документ, признак проблем.
Вот свежий пример. Продавец, купил квартиру по ДДУ. Полная оплата и сам ДДУ заключались вне брака. Регистрация права в браке.
По годам примерно так. 2014 - ДДУ и оплата. Конец 2015 - брак. 2017 год - регистрация права.
Просим от супруги заявление, что: денег не вкладывала, на собственность не претендую, о продаже знаю. Ну или согласие на продажу.
В ответ - это полная ерунда, вы ничего не понимаете. Ссылки на определения ВС, на некомпетентность юриста, на то, что уже три раза за последнее время продавал и покупал и вопросов ни у кого не было. Мол, недавно продал квартиру и покупатель спокойно купил, а вы единственные такие, кто спрашивает. Вы мол ничего не понимаете и т.п.
При этом, на просьбу предоставить выписку из реестра повесток, всё тоже самое, про то, что никто не спрашивал и т.п., но в итоге аргументы услышал и выписку дать готов.
А вот на какую-то бумагу от супруги - полная глухота к аргументам и только куча помоев на нас и нашего юриста, вплоть до звонка нашему клиенту с обвинением нас в мошенничестве.
Мы, уже, в целом, понимая в чём дело, задаем прямой вопрос. Вы в разводе с текущей супругой? Если да, то как давно, потому что если больше трех лет, то в принципе можно обойтись без её согласия, исключительно с вашими заявлениями.
В итоге, да в разводе. Развелись в июне 2024 года. Т.е. видим, что трех лет не прошло. Залезаем в суды - и вот вам, два суда о взыскании алиментов и спор связанные с воспитанием детей. Что очевидно показывает наличие конфликта при разводе, так как в судебном порядке пришлось решать эти вопросы.
Понятно почему продавец не хочет заявление с супруги брать. Ну и понятно, что мы покупать квартиру, по которой есть ещё целый год на подачу рассерженной бывшей супругой заявления о разделе имущества, не очень хотим.
Причем ещё большой вопрос, чего это продавец так сильно хочет продать квартиру, что на сегодняшнем рынке он вместо того, чтобы послать нас со словами: "У меня очередь таких как вы", начинает напрямую звонить нашим клиентам. По сути, предлагая им купить квартиру, не взирая на наше мнение, так как мы "мошенники"...
В общем, весь мой опыт говорит (и этот случай в очередной раз это подтверждает), если на вашу просьбу дать какой-то документ вы не получаете нормальное объяснение, то от вас скорее всего скрывают что-то очень важное.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 835 |
| 15 |  📌 Важное изменение для рынка недвижимости: что нужно знать о новом законе
4 августа 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 301-ФЗ «О внесении изменений в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса РФ…».
Главное новшество – полный запрет на строительство объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления. Исключение предусмотрено только для сооружений инженерной защиты.
▶️ Что изменилось на практике?
Если раньше в таких зонах можно было строить при условии обеспечения инженерной защиты: подсыпки, свайного фундамента, дренажа, – то теперь капитальное строительство запрещено.
Под ограничение попали в том числе индивидуальные жилые и садовые дома.
❗️ Что это значит для собственников?
Закон вступил в силу сразу после опубликования, без переходного периода для уже начатых проектов. В результате:
⚫️ собственники, купившие участки и начавшие строительство по прежним правилам, оказались в новой правовой ситуации;
⚫️ Росреестр уже отказывает в регистрации объектов ИЖС, построенных в зонах потенциального подтопления, даже если строительство было одобрено муниципалитетом;
⚫️ по оценке Минстроя, под действие нормы попало около 74 млн кв. м недвижимости, из которых порядка 65 млн кв. м — строящееся жильё.
🟢 Позиция Ассоциации ГРМ
Ассоциация ГРМ находится в постоянном диалоге со строителями ИЖС и представителями власти, чтобы сделать условия максимально комфортными для наших клиентов. У Ассоциации есть собственная позиция, и мы готовим пакет предложений по урегулированию ситуации. Люди, которые приобретали участки, получали согласования и вкладывали средства по прежним правилам, не должны стать заложниками новой правовой ситуации.
🤝 АГРМ держит руку на пульсе и продолжит информировать вас о развитии ситуации.
#Комитет_по_взаимодействию_с_органами_государственной_власти #АссоциацияГРМ #Недвижимость #ИЖС | 1 009 |
| 16 | Покупатели земельных участков под стройку, обратите внимание на это!!! | 955 |
| 17 | Обзор рынка недвижимости и прогноз цен.
Разбираю, что сейчас происходит с первичкой и как перестраивается рынок и почему по новостройкам я не вижу ни краха, ни особого повода для роста цен,
Разбираю ситуацию на вторичке: причины роста цен и как сильно они могут вырасти.
Ну, и что, на мой взгляд, будет с ценами дальше: до конца этого года и в следующем году.
🎥 Смотреть:
YouTube
RuTube
VK Видео
🎧 Слушать:
ТГ-подкаст
Яндекс.Музыка
VK подкаст
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 1 091 |
| 18 | 👆Вообще, может быть и к лучшему. Так как, очевидно, что вместе со стандартом и надзор появится.
А то ведь сегодня даже подрядные организации такое строят, что... а так глядишь, и полный рабочий проект дома перед его строительством нормой станет. И технадзор за стройкой тоже.
Чтобы можно было прийти дом покупать и не гадать, что там за бетон в фундамент лили, и есть ли косяки там, куда уже не залезешь и ничего не проверишь.
А ещё надо архнадзор ввести, чтобы все города, поселки и деревни у нас были в одном архитектурном стиле, установленном муниципалитетом, красиииво будет..
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 1 098 |
| 19 | Ну, мне кажется этого следовало ожидать:
В целях недопущения в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ситуаций, когда в результате неисполнения подрядчиками своих обязательств по возведению объектов ИЖС граждане остаются без жилья и с долгом по кредиту, планируется установить общий законодательный запрет на предоставление ипотечных кредитов (займов) для оплаты работ по договору строительного подряда в сфере ИЖС без использования счетов эскроу
ЦБ указал это в "Основных направлениях развития финансового рынка на 2027–2029 годы"
Учитывая, что этот механизм уже опробован на льготных ипотеках, то ждать его введение на всю ипотеку нужно, скорее уже в 27-м году.
А вот в 29-м мы вполне можем увидеть уже и ипотечный стандарт, распространяющийся на ИЖС да и все остальные "плюшки", которые получают сейчас застройщики МКД, в виде контроля стройки от ЦБ.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 1 057 |
| 20 | Эльвира Набиуллина, по сути, подтвердила согласие с основными принципами изложенными в законопроекте о рассрочках, который недавно выложил Минстрой. И что Минстрой готовил этот законопроект совместно с ЦБ.
Так что, думаю, что можно с уверенностью говорить о том, что рассрочка будет именно в том виде, что в законопроекте, по крайней мере, по ключевым точкам.
Уже об этом раньше писал, но напомню их:
- срок рассрочки — до трёх лет после предполагаемого ввода;
- после регистрации квартиры в собственность возникает ипотека в силу закона в пользу застройщика;
- сведения о рассрочке и среднемесячном платеже попадают в БКИ;
- без согласия банка проектного финансирования по рассрочке можно продать не более 25% совокупной площади проекта;
- при систематических просрочках можно потребовать досрочного погашения, а проценты на просрочку — не более 20% годовых;
- минимальный первоначальный взнос законопроект не устанавливает.
Интересно, как быстро застройщики поймут какие шикарные перспективы открывает перед ними этот законопроект для организации реальных трейд-инов (без выкупов имеющейся квартиры за бесценок). А такой трейд-ин - это ведь настоящее, а не как сейчас, перетекание спроса со вторички на первичку.
Единственное, что там нужно правильно подкрутить для таких ситуаций учет рассрочки в кредитной истории, чтобы в коэффициенте платеж/доход не учитывалось. И будет очень круто.
Кстати, мы в рамках нашей Ассоциации риэлторов недавно в ЦБ направили комплекс предложений по регулированию ипотеки. И в том числе говорили про такие вот кредиты для трейд-ин, которые можно было бы использовать не только для переезда из вторички в новостройки, но и при альтернативах вторичка-вторичка.
И если с кредитом возникали определенные проблемы в реализации такой идеи. То как раз механизм рассрочки может быть очень интересным.
Это же было бы очень круто. Представляете, берете рассрочку, покупаете ту квартиру, которая вам нужна. А свою продаете после этого и полностью гасите рассрочку. Сложные альтернативы, растущий рынок, да банально переезд в квартиру, которая требует ремонта и проживание до его конца в своей собственной квартире!
Как по мне - очень хорошая история.
Так что при обсуждении наших предложений с ЦБ обязательно затрону эту тему.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 1 123 |
