Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Ir al canal en Telegram
О рынке недвижимости глазами директора агентства: сделки, риски, ипотека, судебная практика и законодательство. Авторский канал Константина Барсукова. Без страшилок и по существу.
Mostrar más5 859
Suscriptores
+224 horas
-97 días
-3330 días
Carga de datos en curso...
Canales Similares
Nube de Etiquetas
Menciones Entrantes y Salientes
---
---
---
---
---
---
Atraer Suscriptores
septiembre '26
septiembre '260
en 1 canales
agosto '26
+35
en 0 canales
Get PRO
julio '26
+70
en 2 canales
Get PRO
junio '26
+88
en 3 canales
Get PRO
mayo '26
+72
en 1 canales
Get PRO
abril '26
+69
en 2 canales
Get PRO
marzo '26
+93
en 1 canales
Get PRO
febrero '26
+127
en 4 canales
Get PRO
enero '26
+95
en 4 canales
Get PRO
diciembre '25
+163
en 3 canales
Get PRO
noviembre '25
+199
en 5 canales
Get PRO
octubre '25
+268
en 5 canales
Get PRO
septiembre '25
+98
en 1 canales
Get PRO
agosto '25
+144
en 4 canales
Get PRO
julio '25
+124
en 9 canales
Get PRO
junio '25
+121
en 8 canales
Get PRO
mayo '25
+110
en 10 canales
Get PRO
abril '25
+134
en 6 canales
Get PRO
marzo '25
+122
en 3 canales
Get PRO
febrero '25
+114
en 1 canales
Get PRO
enero '25
+178
en 4 canales
Get PRO
diciembre '24
+117
en 5 canales
Get PRO
noviembre '24
+113
en 12 canales
Get PRO
octubre '24
+91
en 8 canales
Get PRO
septiembre '24
+109
en 5 canales
Get PRO
agosto '24
+98
en 23 canales
Get PRO
julio '24
+215
en 30 canales
Get PRO
junio '24
+119
en 11 canales
Get PRO
mayo '24
+118
en 9 canales
Get PRO
abril '24
+181
en 34 canales
Get PRO
marzo '24
+105
en 1 canales
Get PRO
febrero '24
+71
en 7 canales
Get PRO
enero '24
+149
en 6 canales
Get PRO
diciembre '23
+87
en 2 canales
Get PRO
noviembre '23
+101
en 8 canales
Get PRO
octubre '23
+544
en 3 canales
Get PRO
septiembre '23
+604
en 0 canales
Get PRO
agosto '23
+428
en 0 canales
Get PRO
julio '23
+464
en 0 canales
Get PRO
junio '23
+672
en 0 canales
Get PRO
mayo '23
+614
en 0 canales
Get PRO
abril '23
+547
en 0 canales
Get PRO
marzo '23
+743
en 0 canales
Get PRO
febrero '23
+649
en 0 canales
Get PRO
enero '23
+316
en 0 canales
Get PRO
diciembre '22
+1 690
en 0 canales
Get PRO
noviembre '22
+3 278
en 0 canales
Get PRO
octubre '22
+4 195
en 0 canales
Get PRO
septiembre '22
+4 023
en 0 canales
Get PRO
agosto '22
+7 263
en 0 canales
Get PRO
julio '22
+14 157
en 0 canales
| Fecha | Crecimiento de Suscriptores | Menciones | Canales | |
| 01 septiembre | 0 |
Publicaciones del Canal
Покупаем квартиру с ипотечным кредитом. Банк запросил архивную выписку из домовой, так как у продавцов приватизация в правоустановке по квартире.
Само требование банка в этом случае - отдельная песня, так как чистой воды формализм, там приватизация 1992 года и в квартире нет никого прописанных на текущий момент.
Но юристы банка уперлись. А архивку в Москве получить физически не возможно.
Так вот, придумали решение, которое банк устроило, может быть кому-то пригодится. Так как запросы такие от банков нет-нет да встречаются.
Продавец подписал заявление, что на дату приватизации кроме лиц, указанных в договоре передачи других лиц, которые были зарегистрированы в квартире и/или имели право проживания в ней, не имелось
А я от своего имени подписал заявление такого содержания:
Я, ИП Барсуков Константин Валерьевич, руководитель агентства недвижимости «РЕЛАЙТ-Недвижимость», советник президента Ассоциации «Гильдия профессиональных риэлторов — ГРМ»,
настоящим заявляю, что в городе Москве отсутствует возможность получения собственником жилого помещения архивных сведений о лицах, ранее зарегистрированных в квартире.
В соответствии с пунктом 2.3.6 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление информации жилищного учета», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.03.2012 № 111-ПП, в редакции Постановления Правительства Москвы от 12.12.2023 № 2444-ПП, вступившей в силу 29.01.2024, формирование выписки из домовой книги, содержащей архивные сведения, осуществляется исключительно в отношении заявителя.
Таким образом, действующий собственник жилого помещения не имеет возможности получить архивную выписку из домовой книги, содержащую сведения обо всех лицах, ранее зарегистрированных в данном жилом помещении.
В связи с изложенным прошу не рассматривать непредоставление указанной архивной выписки как уклонение собственника от предоставления запрашиваемых документов и принять во внимание, что получение такой выписки собственником в установленном порядке в городе Москве в настоящее время объективно невозможно.
Юриста банка это устроило. Так что если вас дергают с этим же запросом, попробуйте такое же решение.
@expertned
👉 мой канал в МАХ
| 2 | А мы, кстати, сайт обновили. Как вам?
https://relait.ru/ | 440 |
| 3 | Всем привет! Я вернулся из отпуска, канал снова работает.
Что интересного у нас сейчас есть
1. С 1 сентября расширяются ипотечные каникулы для семей с детьми.
При рождении или усыновлении второго и последующих детей можно будет приостановить платежи по ипотеке на срок до 18 месяцев. Причём не нужно доказывать падение дохода — само появление второго или следующего ребёнка становится основанием для каникул.
Правда, есть нюанс: только первые шесть месяцев не увеличивают стоимость кредита: с 7-го по 18-й месяц на остаток долга начисляются проценты по вашей обычной ипотечной ставке, которые придётся заплатить позднее.
Но учитывая, что все 18 месяцев можно вообще ничего не платить по кредиту, то в некоторых случаях и выход за шестимесячный срок будет вполне оправдан.
2. У Росреестра появился новый регламент кадастрового учёта и регистрации прав.
Приказ № П/0235/26 уже зарегистрирован Минюстом, но пока не действует: он вступит в силу после отмены старого регламента №278, но не ранее 1 сентября.
В основном Росреестр привёл старый документ 2017 года в соответствие с тем, как регистрация устроена сейчас, и заметно подстроил процедуру под автоматизацию.
Из любопытного:
- если нужный документ не пришёл в Росреестр по межведомственному обмену, его можно представить самому и не ждать, пока ведомства разберутся между собой. Это может ускорить регистрацию или кадастровый учет, в случае, если межведомственный обмен очень долгий.
- экстерриториальность зафиксировали: бумажный результат можно получить через МФЦ или Роскадастр независимо от места жительства;
- уведомления о рассмотрении заявлений зафиксированы в гос.услугах + эл. почта (было смс и эл.почта)
- отдельно расписали получение документов законными представителями несовершеннолетних.
- и зафиксировали подтверждение биометрией.
А ещё есть маленькое такое добавление: раньше регламент обещал очередь не более 12 минут, теперь — 15 минут. Видимо, решили ухудшить жизнь тем, кто любит ходить "ногами", чтобы чаще "ходили" в электронном виде.
А на самом рынке недвижимости я наблюдаю некоторое затишье, связанное с подготовкой к школам и институтам. Оно закончится через недельку-две. Поводов для смены тренда не вижу, вторичка продолжает находиться в фазе роста, активная часть которой будет с октября по декабрь.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 478 |
| 4 | Всем привет. Я в отпуске. Думал, что всё же буду канал вести, но как-то так лениво.
В общем, не расходитесь, через неделю канал оживёт. | 822 |
| 5 | К слову о том, как правильно вести себя покупателям и обменивающим квартиры на растущем рынке.
Я уже публиковал видео и текст на дзене.
Но, возможно, кто-то еще не видел.
Видео
Текст | 1 251 |
| 6 | Вчера заменял агента, который в отпуске и показывал квартиру, которую мы продаём.
Разговорился с покупателями.
Они говорят, что прошлой осенью за те же деньги могли купить квартиру практически в Центре (у нас чуть дальше).
Спрашиваю: «Почему не купили?»
Ответ. Присматривались, выбирали, казалось, что выгоднее немного подождать: вдруг цены чуть снизятся или появится более интересный вариант.
Потом стали замечать, что цены становятся всё выше и выше. Месяца три назад начали искать уже активно, но и за это время рынок успел ещё подрасти.
В итоге сейчас покупают примерно на 10% дороже осенних цен.
Вот это классическая ошибка: люди вместо решения своей личной жилищной задачи начинают пытаться ещё и получить выгоду.
За очень наглядным примером ошибки такого поведения далеко ходить не нужно. Вспомним 2022 год.
Началась СВО, резко выросли ставки, на рынке — паника.
Некоторые продавцы снимали квартиры с продажи, а некоторые даже отказывались от уже готовых сделок: сейчас, мол, цены улетят в космос, продам — потеряю деньги.
Покупатели, наоборот, в панике бросились покупать так, что цены за пару недель выросли примерно на 5%.
Все боялись обесценивания денег и считали, что завтра всё станет ещё дороже.
А потом — доллар около 50 рублей и серьёзное снижение цен на недвижимость.
В итоге и продавцы, которые отказались продавать, и покупатели, которые покупали в ажиотаже, вместо ожидаемой выгоды получили убытки.
Сейчас ситуация совсем другая, но механизм тот же самый.
Рынок перешёл в фазу роста, доллар снова начал расти, и у людей снова начинает возникать паника.
Продавцы думают: «А не продешевил ли я? Может быть, стоит поднять цену и подождать?»
Покупатели, наоборот, стараются во что бы то ни стало найти вариант подешевле.
Всё это на мой взгляд, не самая верная стратегия.
Продавцам я бы советовал простую вещь: если ваша личная задача требует продать квартиру сейчас — продавайте её сейчас по рынку. Не пытайтесь на каждом движении рынка переставлять цену всё выше. Сначала подумайте, зачем вам нужны деньги от продажи и что вы собираетесь с ними делать.
Потому что то, что вы хотите купить потом, тоже может подорожать.
Покупателям — не пытайтесь бесконечно искать «по низам».
На растущем рынке такая стратегия легко превращается в погоню: вы всё время пытаетесь купить по вчерашней цене, а рынок уже ушёл дальше.
Иногда правильнее встать немного впереди рынка и решить свою задачу сегодня. Но об этом я уже писал раньше.
Я очень часто повторяю эту мысль и думаю, что сейчас не лишним будет повторить её ещё раз.
Запомните: когда вы решаете свою жизненную задачу — решайте именно её.
Потому что когда вы начинаете пытаться не только решить задачу, но ещё и заработать на движении рынка, вы фактически становитесь инвестором.
А инвестор должен быть готов не только к прибыли, но и к убытку. И, главное, понимать, когда этот убыток нужно зафиксировать.
Обычный покупатель или продавец часто к этому не готов. И вместо фиксации убытка погружается в него всё сильнее и сильнее.
Поэтому повторю ещё раз: не пытайтесь обязательно выиграть у рынка. Решайте свою жизненную задачу.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 1 151 |
| 7 | Sin texto... | 949 |
| 8 | Sin texto... | 718 |
| 9 |  Росреестр Москвы сообщает:
В июле 2026 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 12 573 перехода прав на основании договоров купли-продажи жилой недвижимости:
▫️ +6,5% к июню 2026 года (11 803)
▫️ +9,9% к июлю 2025 года (11 438)
▫️ -4,5% к июлю 2024 года (13 165)
Есть у меня ощущение, что для чистой вторички цифра всё же немного завышена, так как продажа застройщиками квартир в уже построенных домах происходит по ДКП. И попадает в эту статистику.
И всё же, в целом картинка наглядная. Особенно, если мы вспомним число предложения, которое я публиковал ранее.
Напомню, по оценкам комитета по статистики АГРМ, предложение в Москве выглядит так:
май - 40200
июнь - 37600
июль - 34600
Количество сделок растет, число предложения падает..
Кто-то ещё ждёт падения цен на вторичке? | 703 |
| 10 | Как проверить работоспособность системы? Загнать её в экстремальные условия и посмотреть. Если она там работает, значит и в нормальных условиях всё будет хорошо.
Так что у нас системой опеки, при оценке возможности совершить сделку с недвижимостью несовершеннолетнего? Всё хорошо? Рабочая система?
А давайте проверим.
Ситуация. Девушка заключила ДДУ, использовала маткапитал, жилищный сертификат и семейную ипотеку. Её дохода не хватало и она привлекла маму в качестве созаемщика по кредиту.
Но по каким-то причинам ни менеджер ВТБ, который оформляла ей кредит, ни сотрудники ПИКа, которые вели сделку, не сказали девушке, что если её жилищный сертификат не обналичат, если есть созаемщик по кредиту, не вписанный в этот сертификат
Итого. ДДУ зарегистрирован на девушку и ребенка. Маткап, семейная ипотека и часть собственных средств переведены ПИКу. А в оплате по жилищному сертификату отказано.
Что делать? Пошли через расторжение договора, потому что сотрудники ВТБ девушке сказали, что два месяца займет рассмотрение возможности вывода созаемщика и шансы на это нулевые.
Опять же, я не понимаю, что там в ПИКе творится, но они не учли, что сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему требует нотариального удостоверения и согласия опеки. А расторжение ДДУ, как раз и подразумевало, что ребенок лишается прав требования.
Итог на сегодня. Россреестр приостановил расторжение требуя нотариальное удостоверение. Нотариус очевидно хочет видеть разрешение опеки. ПИК (к счастью, с юристами они похоже не общались) вернул семейную ипотеку назад в ВТБ. Но у ПИКа повисли собственные средства девушки и маткапитал. А девушка вынуждена была покупать квартиру на вторичке, потому что срок жилищного сертификата сгорал, а права на семейку она лишилась из-за того, что ВТБ не захотел идти на встречу и вернуть в Дом. РФ возмещение от государства полученное за два ипотечных платежа.
Вот на этом этапе мы с эта девушка и обратилась ко мне.
Итого, нужно быстрее вытаскивать свои средства и маткап, чтобы ей облегчить положение по её рыночной ипотеке.
Я прекрасно понимаю, что она и сама накосячила и в том, что не изучила условия жилищного сертификата, и в том, что не обратилась к риэлтору или юристу на этапе покупки. НО! ВТБ, ПИК.. Они ведь тоже виноваты? Ни одна из организаций на встречу не пошла. ПИКа звали вместе в суд идти, они сказали, что их юр.отдел таким не занимается.
Хорошо. Но есть ведь государство. Есть опека, которая уж точно должна помогать людям. Это не злобные коммерческие организации и банки.
Девушка обращается в опеку за разрешением на расторжение договора. И опека же должна разобраться в ситуации, да? Понять, что денег на оплату возникшего права нет, что хотели ипотеку брать для финансирования покупки, что ребенку по всё же куплено другое жилье по схеме, которая не реализовалась.
Но нет, опека вчера выдаёт отказ. Ну, и это понятно. Конечно, надо было в опеку пойти до покупки на вторичке и попытаться получить разрешение на расторжение при условии покупки на вторичке. Но опять, что сделано, то сделано.
Но ведь опека всегда говорит, что она ИНДИВИДУАЛЬНО разбирает каждую ситуацию! Ведь именно поэтому они так против унификации правил выдачи разрешений на сделки. Сколько раз я поднимал этот вопрос, они тут же в ответ говорят, что такое не возможно, так как каждая ситуация индивидуальна и требует индивидуального решения. Ага, ну да, конечно, почему-то только индивидуальные отказы выходят.
Ну вот вам индивидуальная ситуация. Чего же вы не разбираетесь в ней индивидуально и не даете разрешение?
А знаете почему? Да потому что они боятся, что если его дадут, то потом это попадется на контроль прокурорской проверке и им прокуратура влупит, за то что права ребёнка нарушены. Т.е. опека сегодня находится в позиции, когда лучше отказать, чем разрешить, а то мало ли что.
Виновата в этом опека? Нет. Виновата сама система, в которой находится опека. Потому что опека прекрасно понимает, что сейчас девушка обратится в суд, суд очевидно разрешит расторжение. И в опеке сразу сказали, мол вы не ждите, идите сразу в суд, мы отказ как выдадим, вы его приложите.
Это нормальная система, направленная на помощь гражданам? Нет. При этом у опеки "шикарный" аргумент. У нас очень мало оспариваний решений опеки. Мол видите, люди согласны и суды тоже..
Так это потому, что люди в суды не ходят, а не потому что у вас решения хорошие. Вы бы подвели процент оспариваний не от количества выданных отказов, а от количества того, что в суд попало. Думаю, цифры совсем другие были бы.
И ладно система такая. Но добивает то, что при понимании всей несуразности происходящего, система меняться не хочет и активно сопротивляется изменениям.
При этом она вся заточена под презумпцию виновности родителя, что родитель изначально хочет ребенку плохо сделать. И поэтому инспектор опеки должен решать, а не родители переезжать ли семье из города в деревню или наоборот. Нужно ли ребенку отдельную комнату или семья может пожить пока он маленький без отдельной и т.п.
Так делайте это тогда при каждом переезде семьи с детьми! Почему это делается только тогда, когда у ребенка собственность есть, хотя бы минимальная по маткапу в 1 кв.м.?
То есть пока собственности нет может семья сама принимать решение, что лучше. А когда у ребенка появилась собственность уже нельзя?
Так может быть нужно сравнивать не жилищные условия, а смотреть уменьшается ли при сделке размер собственности ребенка? Т.е. стоимость этой самой собственности? И что сделка не влечет именнно уменьшение цены, например, переводом из нормального жилья, в аварийное.
Может быть одного показателя цены для большинства семей достаточно?
Но, что вы. У нас ведь родители только и думают, как детей обидеть. А то, что вся система эта просто нелогична и не работает в ситуации, когда ребенку реально помощь нужна, как в примере выше - ну, так зато вон сколько детей уберегли от злых родителей.
А ведь на первом этапе банально, что нужно - это апелляционная досудебная комиссия, которая будет включать в себя и опеку (уровнем выше, чем рядовой инспектор) и представителей прокуратуры, и консультантов из нужных отраслей.
Уже это оказалось бы хорошей и реально помощью в ситуации, когда опека должна индивидуально разбираться, но боится это делать. И когда комиссия оказалась бы завалена оспариваниями действий опеки, может быть стало бы понятнее, что нужно что-то менять?
Но даже такой банальной вещи, почему-то в системе опеки нет. Есть только идите в суд...
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 827 |
| 11 |  🔔 Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания.
🏙🏡 Мы умеем:
— продавать,
— покупать,
— обменивать квартиры.
🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую.
🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь.
Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов.
📩 Заявку можно отправить:
👉 в телеграмм-бот
🌐 Подробная информация о наших услугах на сайтах:
🏢 Городская недвижимость — «Релайт-Недвижимость»
🌳 Загородная — АН «Воздух» | 726 |
| 12 | Sin texto... | 894 |
| 13 | Регистрация без регистратора!
Росреест выложил на публичные слушания законопроект, который прямо предусматривает, что регистрационные действия можно будет делать автоматически, без участия человека-регистратора.
Пока речь не идет обо всех действиях, в тексте указано, что переход или прекращение права собственности автоматически регистрировать нельзя. То есть обычные сделки вроде купли-продажи квартиры пока остаются «человеческими».
При этом общий тренд, как мне кажется, вполне понятен: Росреестр постепенно сокращает ручную работу и уходит в сторону машиночитаемых цифровых процессов.
Скорее всего сначала автоматизацию будут тестировать на самых формализованных вещах — например, регистрация и погашение ипотеки, разные ограничения и обременения, их снятие. Там, где системе достаточно просто проверить набор четких условий.
Так же думаю, что автоматическая регистрация будет использоваться при исправлении ошибок и внесении изменений, не касающихся права собственности, например, замена паспортных данных.
Но, остановится ли Росреестр на этом?
Мне кажется, что после проверки работоспособности системы к автоматической регистрации могут подключаться действия, которые касаются права собственности, но на основе документов, которые уже проверил кто-то другой. Например, судебные акты или нотариальные сделки.
А теперь вспоминаем, что Росреестр планирует в будущем (не таком уж и далёком) отказ от бумажных документов и полный переход на структурированные электронные документы (т.н. xml-формат). А эти документы хороши тем, что с ними нет ошибок распознавания машиной. И значит, куча проверок по договору купли-продажи уйдет полнстью в автоматический режим.
То есть переходы права как минимум по договорам, оформленным по шаблонным формам, легко могут так же переводиться в автоматический формат - без участия человека.
Понятно, что это не история «завтра утром». Но сам факт уже важный: в законопроекте появляется возможность регистрации недвижимости вообще без регистратора как обязательного участника процесса.
И, похоже, именно в эту сторону всё постепенно и будет двигаться.
А это даёт не только колоссальную экономию денег, но и в разы повышает скорость регистрационных действий. Вплоть до: отправил заявление и сразу же получил регистрационное действие.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 1 059 |
| 14 | 👆А самое странное, что на фоне "ВС всё решил", к пожилым собственникам отношение вдруг стало полностью "пренебрежительное". Никаких антирисковых мероприятий. "Верховный суд же всё решил"...
Ну да, решил. Верховный суд в этом же июльском обзоре подтвердил, что 177 ГК никуда не делась, и трактовать её нужно так же как и раньше. Если человек не осознавал значение своих действий, то признается сделка недействительной без каких-либо оговорок на тему знал покупатель об этом или не знал.
Т.е. антирисковые мероприятия по пожилым собственникам, как были до долинцев, так и должны быть после долинцев. Однако, в массах, как до долинцев их не проводили, так и после не делают.
Одно приятно, в Сербского записаться по проще будет..
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 858 |
| 15 | В очередной раз сталкиваюсь с позицией: «Ой, ну какие ведомые продавцы, Верховный суд же всё решил».
Решил что? Он что обзор выдал и мошенники такие: «Ну всё больше не мошенничаем». Так что ли?
Причем уже второй раз слышу такое от юриста. К счастью, не юриста-жилищника, а "приведенного". Но ты же юрист, ну зайди хотя бы в сам обзор, почитай. А не делай выводы на мнении владельца тг-канала, который перепостил новость из СМИ.
И главное, ведь бьётся с реальностью, да? Появилась Долина, сразу все узнали, что оказывается есть такие вот ведомые продавцы. И паника-паника. Каждый день по случаю. То, что их в сумме 250, и проблема не в количестве, а в "качестве", никто не слушал. А потом ВС выдаёт обзор и.. тишина. Не пишут ничего больше про случаи мошенничества.
А что пишут? Пишут как суды массово возвращают квартиры покупателям. И что ВС всё решил, потому что если не знал об обмане, то и молодец.
Какой вывод делает обыватель (ну и вот некоторые юристы тоже). Всё мошенничеств больше нет. Ура.
А почему такая тишина? Потому что мошенничества пропали? Нет, потому что накал страстей спал, квартиры же теперь не отбирают массово, как раньше. И редакторы решили, что хайпа больше не получится. Ну и все 250 случаев уже видимо перебрали. А суды, кстати, продолжаются. И даже есть парочка, где квартиры покупателям не вернули.
При этом, да, самих случаев ведомости стало меньше. Потому что МВД вместе с нотариусами и риэлторами наладили и процесс взаимодействий, и превентивные меры появились. МВД говорит, что количество случаев сократилось примерно на 30%. И вроде как ждут сокращения в 2,5 раза.
Ну, вот не уверен, по последнему, на фоне всеобщего расслабления. Ведь все эти превентивные меры хороши, когда работают в массе. А сейчас массы считаю, что всё хорошо, ведь Верховный суд...
Я юристу этому говорю, а вот ты такой молодец, рассказываешь тут своему товарищу, (который сэкономить решил и вместо нормального юриста-жилищника тебя позвал), что ВС всё решил и квартиру не заберут. А жить он где будет, если попадет на ведомого продавца и тот квартиру не отдаст?
Вот всё это время, что суд идти будет. Где он жить будет? А потом ещё продавца на улицу с приставами выставлять. То ещё моральное удовольствие, да?
Молчит в ответ.. Ну, а правильно, чего говорить, Верховный суд ведь всё решил.. | 900 |
| 16 |  Мило) | 984 |
| 17 |  Дом. Рф выдал прогноз по выдаче ипотеки в июле.
А пылесос-то на первичке, ожидаемо сломался.
Я вот взял и прикинул, а сколько примерно месяцев будущего спроса "пылесосили" все предыдущие ужесточения льготной и в т.ч. семейной ипотеки.
Т.е. взял выдачу ипотеки на первичке за два месяца, предшествующих ужесточению, выделил там аномальный всплеск. А затем растянул его на аномально низкие выдачи в последующие месяцы. И сравнил с тем, что должно быть по среднемесячным значениям этого года, чтобы понять дефицит относительного старого уровня.
В итоге получилось:
май, июнь 2024 года забрали в себя ипотечников на 4,7 месяца вперед
декабрь 2025-январь 2026 - уже меньше, но всё же значительно, порядка 3 месяцев.
май, июнь 2026 года - даже до 0,5 месяца не дотянуло...
Очевидно, здесь речь не о том, что страх потери стал меньше. А о том, что страх потери стал распространяться на существенно меньшее число людей.
И связано это с двумя факторами, на мой взгляд. Первый - это сильно ограниченные возможности получения льготной ипотеки.
Второй - цены на первичку.
Так что, если Правительство решит и в октябре "подарить" застройщикам спрос в виде обсуждения ужесточения семейной ипотеки. То подарок будет очень ограниченным.
А значит, обсуждать надо не ужесточение, а полную отмену семейки. Вот тогда попылесосить пару месяцев, наверное, получится. Но а дальше-то что?
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 1 040 |
| 18 | Sin texto... | 931 |
| 19 | Продолжение истории о том, как квартиру год продать не могут.
Получился прямо классический разворот темы про ошибки продавцов альтернативных квартир, о которых я записал уже несколько видео и статей. Хотя мы покупатели квартиру, как свободную, но доверенное лицо себе взамен потом планировало какую-то покупку.
И так. Мы всё же смогли убедить доверенное лицо в том, что свидетельство о рождении, справка из ЗАГС и подтверждение, что брачный договор не заключался - нам нужны. Более того, доверенное лицо прислал нам уже даже св-во рождении и справку из ЗАГС. А ещё я уже даже лично пообщался по телефону с собственницей квартиры, которая подтвердила полномочия по доверенности и мы договорились о видео связи под запись перед сделкой.
Ну, вроде можно уже подписывать соглашение и в путь. Но, доверенное лицо, ВДРУГ нам сообщает, что оказывается, квартира, которую он потом подумывал себе купить выросла в цене аж на 1 млн. И как-то он задумался, что вроде смысла нет сейчас продавать квартиру. И может быть наш покупатель готов на какую-то сумму дороже купить?
В качестве ремарки. Мы тут е-мейл увидели в переписке с доверенным лицом какой-то, он нам доки пересылал, и в письме мелькнуло. Ну, мы и предположили, что это по сделке, которая сорвалась у него в мае. Нам он говорил про нее, и рассказывал, что банк не одобрил кредит покупателю. Очевидно, что нам нужна была истинная причина, и мы подумали. что этот е-мейл мог быть почтой того покупателя.
Написали, оказалось, что да, почта агента покупателя с которым сделка сорвалась. Так вот, речь возможно и шла про то, что банк не одобрил кредит. Только не одобрил он выдачу кредита потому что схема расчетов, на которой настаивал продавец - была кривая. Они хотели, чтобы деньги получало доверенное лицо, а не сама собственница. Очевидно, что банк такое не устроило. Нас это тоже не устроило. И мы тоже хотели деньги на счет собственника, а не доверенного лица.
Т.е. смотрите, с мая прошла у доверенного лица какая-то работа над собой. И в августе он готов был идти на уступки. А почему?
А вот теперь давайте разберем ошибки.
1. Существенная переоценка стоимости своей квартиры.
2. Непонимание рынка
Т.е. продавцы не понимают, что продажа по доверенности - рисковая сделка в глазах покупателя. Что риски сейчас, после дела "Долиной" прям резко подскочили. И на этом фоне, когда нужно занимать лояльную к покупателю позицию. Занимают жесткую позицию. Особенно на фоне переоценки стоимости.
Чтобы было понятно, мы авансировали объект по цене чуть выше рынка, в мае это было не чуть, а реально выше. Но на фоне громадного дефицита предложения и понимания, что цены будут расти, это нормальное решение от покупателя.
Но продавец, переоценивая свою квартиру, считал по другому. И вел себя не правильно.
3. Отсутствие постоянного мониторинга цен покупаемого жилья.
То, что доверенное лицо только сейчас узнало, что цены стали выше показывает, что отслеживания цен, как минимум с мая - не было. А возможно и больше, учитывая, что квартира уже год продается.
Если взять за основу именно май, как последняя точка оценки стоимости альтернатив, то 1 млн - как-то очень много. А значит, ошибка - 4.
4. Своё оцениваем дороже, чужое - дешевле.
Т.е. человек явно недооценил то, что хочет покупать. Так же, не понимая рынок, сделал вывод о том, что раз он снижает цену в объявлении, то и остальные будут. А теперь пришел к конкретным вариантам, и оказалось, что а) цены реально выше, б) снижать цену те, кто продают по низу рынка не хотят, а он, как покупатель, очевидно, ориентировался в первую очередь на них.
В итоге, если он нам всё же откажется продавать по текущей цене и поднимет её, то что будет ждать такого продавца?
Где-нибудь в ноябре-декабре, рынок догонит его желание. И он снова обнаружит, что цены на покупаемое жилье выросли.
Если он опять решит поднять цену, то снова повторение того же самого, так как мы в фазе растущего рынка.
Если всё же решит продавать по той цене, то покупать придется новую квартиру по ещё большей цене, чем планировал. Да, и свою продаст дороже, но будет ли это в итоге выгодно? Ведь покупать что-то взамен придется на фазе более сильного роста, чем сейчас. Плюс он же рвет альтернативу, значит останется с деньгами на растущем рынке...
А можно было ещё год назад всё правильно оценить и сделать сделку в намного более благоприятных условиях.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 837 |
| 20 | Вышла новая статья на Дзен
На живом примере разобрал ситуацию с наследством по завещанию. Объяснил почему мы не стали вносить предоплату за квартиру.
И объяснил методику оценки юридических рисков, на основании которой, на мой взгляд, нужно принимать решение о покупке или не покупке объекта недвижимости.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 790 |
